Сдача коммерческой недвижимости документально оформляется договором аренды нежилого помещения , который может быть заключен на различные периоды:

неопределенный (дата окончания арендных отношений не указана);
меньше календарного года;
больше календарного года.

Бессрочный контракт не нуждается в регистрации . По этому поводу есть Информационное письмо Президиума Верховного суда РФ №59 от 16.02.2001 . В случае если недвижимость арендуется на срок менее года, достаточно простого письменного соглашения.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок свыше одного года, обязательно должен быть зарегистрирован. Это требование Гражданского кодекса РФ, в новой редакции. Здесь же оговаривается, что только с даты внесения в реестр документ считается вступившим в силу.

Учреждением, которое создает систему кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на это имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) .

Сюда одна из сторон должна подать заявление, неважно, кто из участников это сделает. Можно прописать в договоре, кто именно займется оформлением внесения в реестр и понесет связанные с этим расходы.

Если одна из сторон намеренно избегает регистрации, к примеру, не предоставляет свои документы, то вторая может добиться проведения этой процедуры в суде. В Росреестре ведется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости . Сюда будут внесены данные о договоре.

На сдаваемое нежилое помещение будет наложено обременение на весь срок арендных отношений. Это очень важно , потому что правовые последствия наступают не только для подписантов, но также касаются третьих лиц. Здесь необходимы пояснения.

Часто, особенно в малом бизнесе, стороны, заключившие долгосрочный контракт, предпочитают обходиться без Росреестра . Причины разные: отсутствующие или неправильно оформленные документы на имущество, нежелание платить госпошлину и прочее.

По закону наказание за отсутствие регистрации не положено. Более того, суды признают договор действительным и в этом случае, так как все условия в нем оговорены и выполняются. Однако, это контракт только между двумя сторонами, интересы третьих лиц он не затрагивает.

Кто же эти лица? Например, покупатель, которому хозяин помещения решает его продать. Если в реестре недвижимости есть данные об обременении, он обязан будет соблюдать договор на протяжении срока действия и не имеет права выгонять арендатора.

Или законный наследник умершего арендатора, который получает все права и может пользоваться недвижимостью весь оговоренный период. Без сведений об обременении нельзя сдать занимаемое помещение в субаренду. Эти права сторон определены статьей 617 ГК РФ .

Руководствуясь статьей 621 ГК РФ , арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения. Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды , а также возмещения понесенных при «выселении» убытков .

Ну и налоговая инспекция может отказаться принять незарегистрированный договор, из-за этого расходы на аренду нельзя будет учитывать в расчете налога на прибыль.

Процесс регистрации договора аренды нежилой недвижимости состоит из следующих этапов :

Предоставление необходимых документов.
Проверка их полноты и достоверности.
Внесение в базу ЕГРН информации об обременении.
Проставление штампа на договоре и оформление соответствующей документации.
Возврат заявителю поданных документов.

Срок прохождения регистрационной процедуры составляет 7 дней . При обращении через МФЦ он увеличивается и составляет 9 дней . В случае если в процессе проверки специалист обнаружит неполноту или недостоверность предоставленных материалов, процедура приостанавливается и назначается срок исправления недостатков.

Документальное сопровождение

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы :

Заявление с просьбой о регистрации, один экземпляр.
Договор аренды. Обязательно должен содержать следующие данные: адрес, площадь, назначение помещения и схема расположения комнат. Предоставляется в трех оригинальных экземплярах. По завершении вернут два, по одному для каждой из сторон, а третий останется в Росреестре в личном деле.
Кадастровый паспорт помещения, сданного в аренду.
Документы, которые подтверждают правовой статус участников. Для физических лиц — паспорт, для юридических — учредительная документация, свидетельство о регистрации, приказ о назначении руководителя.
Если документы подают законные представители, то нужно подтверждение их полномочий – паспорт, нотариально заверенная доверенность.
Если у арендодателя официально заключен брак, и недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо нотариальное согласие супруга.
Если помещение в залоге, то понадобится заверенное согласие залогодержателя.
Квитанция об оплате.

Стоимость процедуры и госпошлина

Сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет для юридических лиц 22000 руб. , для физических лиц – 2000 руб .

Возникает вопрос, сколько нужно заплатить, если участниками сделки являются и юридическое, и физическое лицо. Поскольку госпошлиной облагается регистрация права, значит для определения ее размера имеет значение, кто именно получил это право. Таким образом, если арендатором является физическое лицо, то нужно платить 2000 руб., а если юридическое – 22000 руб.

Довольно часто встречается ситуация, когда в аренду сдается только часть помещения . Причем не отдельная комната, указанная в кадастровом паспорте, а просто участок большого зала, отделенный какими-то легкими временными перегородками, сборными конструкциями или вообще визуальными границами.

Например, в большом фойе больницы арендуется место под аптечный ларек.

Для регистрации договора аренды этот участок должен быть идентифицирован как часть объекта недвижимости . Говоря проще, отмечен в кадастровом паспорте. А его там, конечно, нет, потому что во время изготовления паспорта никто не предполагал, что этот участок будет сдаваться. Росреестр в таких случаях отказывает в регистрации .

Здесь может быть два законных выхода : провести процедуру кадастрового учета или обратиться в суд. Законом установлен срок для кадастрового учета, равный 18 дням , иногда это может затянуться на несколько месяцев.

Судебное разбирательство тоже дело не быстрое, хотя суды и выносят решения в пользу истцов. Они, в отличие от Росреестра, считают достаточным, если в договоре подробно описаны площадь, расположение участка, приложена копия листа из паспорта с планом помещения, и на нем вручную, например, штриховкой, отмечен предмет аренды, а стороны возражений не имеют.

В такой ситуации участники арендных отношений принимают приемлемый для них вариант . Кто-то обходится без регистрации, но негативные последствия такого шага перечислены выше. Другие предпочитают заключить краткосрочный, менее года, договор и прописать в нем, что по окончании срока действия он автоматически продлевается на такой же период при отсутствии возражений сторон.

Однако есть опасность, что арендодатель в какой-то момент не захочет продолжать сотрудничество, и арендатору придется освободить помещение. Неуверенность в долгосрочных отношениях негативно сказывается на бизнесе. Судебное решение предсказать на 100% невозможно, но кто-то все-таки обращается с иском.

Надежнее всего начать вносить изменения в кадастровый паспорт . Правда, это потребует затрат времени и денег. Если при смене арендатора изменятся границы участка, для регистрации нового контракта придется повторять все сначала.

Кстати, владелец вновь приобретенной недвижимости при первичном оформлении может предусмотрительно разделить его, например, на две части. Кадастровый паспорт и свидетельство о собственности он получит на каждую часть и им будут присвоены кадастровые номера.

В таком случае он сможет избежать проблем с регистрацией арендных отношений . Чтобы принять оптимальное решение, нужно тщательно взвесить все риски и преимущества, но обязательно учесть, что строгое соблюдение законов оберегает от неприятных неожиданностей.

Дополнительная информация по вопросу представлена ниже.

Если подразумевалась государственная регистрация у нотариуса договора аренды, а это в конечном счете произведено не было, то отсутствие подобного документа может повлечь за собой целый ряд не слишком приятных последствий:

Если соглашение не прошло процедуру официального оформления, но стороны при этом смогли условиться между собой относительно всех обстоятельств соглашения, то в случае, когда в отношения не вступает третий участник, ничего страшного не происходит. По большому счету, такой ситуации оформление и постановка на учет в государственном учреждении Росреестра предназначена именно для защиты интересов лиц, не принимающих участие в этом договоре, которые могут приобрести данное имущество, пока оно будет сдаваться в аренду;
Неоформленное соглашение не несет на себе юридической силы, кроме лиц, подписавших бумагу, ссылаться на него тоже не имеет смысла.

Однако, если брать во внимание практическую сторону вопроса, бывает не слишком понятно, нуждается ли это соглашение, касающееся аренды собственности, в регистрации или можно обойтись без нее. Кроме того, еще целый ряд проблем может возникнуть относительно того, требуется ли официальная регистрация дополнительных соглашений. Когда все же решено произвести оформление данного соглашения, то здесь указывают, какая именно из сторон будет заниматься такой проблемой, например, производить оплату государственной пошлины и многие другие моменты.

В каких случаях соглашение подлежит обязательной регистрации?

Здесь приходится в обязательном порядке учитывать два немаловажных момента. Первый из них довольно сложный: если арендодатель и владелец недвижимости – разные физические лица. При возникновении аналогичной ситуации, связанной со зданием, помещением, строением или его частью, придется в органы Росреестра предоставить кадастровый паспорт объекта, где в обязательном порядке указывается общая площадь в соответствии с третьим пунктом 26 статьи положения о государственной регистрации. Когда в аренду сдается земельный участок, то при подаче копии кадастрового паспорта схематично указывают, какая его часть сдается в аренду, приводится общая площадь самой земли и арендованного участка – это говорится во втором пункте 26 статьи федерального закона, регламентирующего государственную регистрацию различных договоров.

Стоит отметить, что эта услуга не бесплатная – физическим лицам она обойдется в две тысячи рублей, организациям придется отдать значительно больше – 22 тысячи. Реквизиты для оплаты можно взять непосредственно на виртуальном портале Росреестра или же в ходе личного визита в организацию. Данный платежный документ прикладывается к пакету бумаг, подаваемых для официального оформления договора. Когда соглашение правильно оформлено и поставлено на учет в Росреестре, арендатору удается в полной мере предохранить свои права от нарушений со стороны арендодателя и различных третьих лиц, в частности, его будут уведомлять о любых операциях производимых с арендуемой им недвижимостью.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

Дата размещения статьи: 26.11.2015

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придает значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов.

Учитывая все разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передается такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 N 13 было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет ее недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаем должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики.

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошел государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключенными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключенным).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу N А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдается им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у нее отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтвержден, понесенные расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу N А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключенным и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен на неопределенный срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу N А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, может стать формальным.

Согласно установленным законам ГК РФ, государственную регистрацию должны проходить договора аренды нежилых помещений, которые совершили сделку между арендодателем и арендатором на срок не меньше чем 12 месяцев.

Сдавая в аренду помещение, следует оформить на него договор. Его можно заключать на неопределенный срок, на короткий промежуток времени (до года) и на длительный срок (от 1 года до 5 лет).

В случае, если договор не пройдет проверку в государственных регистрирующих органах, он будет признан недействительным и сделка не состоится.

Как происходит регистрация?

На долгосрочное пользование нежилым помещением, регистрация происходит методом внесения записи в ЕГРП. Кроме того, в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в договоре ставятся соответствующие печати и подписи на самом документе.

Следовательно, имея договор с регистрацией права на аренду, арендодатель не имеет права пользоваться этим помещением, а также лишить вас возможности заведовать данным помещением на протяжении указанного срока аренды в договоре.

Подавать документы на регистрацию может один из участников сделки. Право на пользование нежилым помещением наступает с момента регистрации договора в управляющих органах ФРС.

В Росреестре, большое значение имеет правильное оформление.

Длительный договор аренды на нежилое помещение включает в себя такие данные:

адрес помещения ;
схема расположения комнат в помещении;
площадь помещения;
назначение помещения (офис, производство или склад);

Необходимые документы

Документация для регистрации сделок с недвижимыми объектами осуществляется территориальными регистрационными органами, где в Единый реестр вносят соответствующую запись. В ней перечислены все данные об объекте аренды, а также указаны срок и стоимость предоставляемой услуги.

В данный список документов для осуществления регистрации, входят:

Заявление о просьбе зарегистрировать договор аренды (в 1 экземпляре).
Договор аренды помещения . Он должен быть правильно составленный и оформленный согласно всем требованиям, которые указаны в регистрационном органе (в 3 оригинальных экземплярах). После прохождения регистрации, вам вернут 2 договора в полной сохранности. Один для арендодателя, а другой для арендатора. 3-й экземпляр остается в Госреестре для хранения в личном деле с правоустанавливающими документами.
Кадастровый паспорт нежилого помещения , в котором должны быть указаны все необходимые характеристики сдаваемого помещения.
Для физического лица , которое выступает в качестве одной стороны договора аренды, необходимо взять с собой любое удостоверение личности (гражданский паспорт, права). Если одна из сторон сделки является частным предпринимателем, он должен это подтвердить соответствующим документом, иначе сделка может не состояться.
Для юридического лица , одной из сторон (арендатора либо арендодателя) нежилого объекта следует также предоставить для регистрации учредительные документы: свидетельство о гос.регистрации предприятия (организации), документ, который подтверждает, что вы являетесь директором, либо избранником исполнительного органа организации, приказ о вступлении директора, либо документ, подтверждающий вашу высокую должность.
Согласно с правилами указанными в Семейном кодексе (ст. 35 п.3), если вы сдаете в аренду нежилое помещение, в Госреестре требуют нотариально-заверенное соглашение от супруга (супруги) на разрешение сдать в аренду объект, в случае, если он является совместно нажитым имуществом. Если вы не состоите в законном браке, вам достаточно будет одного паспорта.
Если вы не являетесь собственником данного сдаваемого помещения , вам понадобится согласие хозяина. Оно должно быть составлено в письменном виде и заверено нотариусом.
Квитанция , которая подтверждает оплату госпошлины в размере относительно установленных законов.

После подачи необходимой документации, процедура регистрации займет некоторое время. Со дня подачи заявления, договора аренды и пакета документов, служба ФРС проверяет и регистрирует документы около 12 рабочих дней.

Стоимость

Арендодатель обязан выплатить государственную пошлину, в рамках, установленных законодательством.

Стоимость выплат для физического лица составляет тысячу рублей, а для юрид. лица сумма выплат в несколько раз увеличена – около 15000 рублей.

Кроме государственной пошлины за составление договора, нотариус с вас возьмет около 2000-3000 рублей.

Следовательно, договор аренды стоит:

для физических лиц – 4000 рублей;
для юридических лиц – 18000 рублей;

Тонкости процедуры реестра

Регистрировать договора на аренду нежилых помещений можно только в том случае, если у арендодателя есть все официальные зарегистрированные права на это имущество. Например, нельзя регистрировать договор аренды нежилого помещения, которое находится в здании, не принятом в эксплуатацию. Это здание не прошло госпроверку и не зарегистрировано.

Сегодня, многие заключают предварительные соглашения между участниками предпринимательской деятельности. Данное соглашение считается временным и составляется на короткий срок. После его окончания, вы можете отказаться брать в аренду это помещение (сдавать в аренду), либо составляете на него договор аренды и регистрируете в Госреестре.

Нет закона, который устанавливает сроки на регистрацию, участники сделки должны зарегистрировать договор аренды в неограниченный промежуток времени.

Но это не значит, что его не нужно регистрировать. Так как при любой проверке данного помещения госслужбами, вас могут оштрафовать (арендодателя за невыплату госпошлины, а арендатора за незаконное ведение фирмы или хранения чего-либо в данном помещении).

Если один из участников сделки уклоняется от государственной регистрации , то другой участник может в судебном порядке потребовать зарегистрировать данный договор. Если вы арендуете помещение для своего бизнеса, вам будут необходимы коммуникации. Перед заключением, проверьте, всё ли в помещении работает исправно.
Кроме того, с арендодателем следует выяснить следующие вопросы о дополнительных расходах: кто будет оплачивать коммунальные платежи, кабельное телевидение и интернет, услуги сторожа, а также делать уборку в помещении и вывозить мусор из помещения? Обговорите все детали, чтобы потом не возникало разногласий, и подробно опишите все в договоре.
Также, обратите внимание на пункт указанный в договоре: «Повышение арендной платы». Иногда он совсем отсутствует. Как правило, они заключаются не более чем на 1,5 года. Однако, если вы решили оформить долгосрочный договор на 2-3 года и больше, вы должны знать, что согласно ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться только по его окончании. Следовательно, арендодатель не имеет права повышать ежемесячную плату, пока не истечет срок договора.

При заключении данной сделки, во избежание конфликтных ситуаций между сторонами, необходимо сразу выяснить, кто (арендодатель или арендатор) будет заниматься вопросом регистрации.

Получите ответ юриста за 5 минут

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

Для жителей Москвы и МО -

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Шаг 1. Составление договора

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной .

Записаться на прием заранее можно:

Через сайт « » (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

Для физических лиц	Для юридических лиц
1. Заявление о регистрации договора – формируется специалистом МФЦ.
2. Оригинал доверенности представителя (если от имени гражданина действует доверенное лицо).	2. Оригинал доверенности представителя юр. лица либо документы, подтверждающие полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности (решение учредителя, протокол общего собрания и пр. – оригиналы с заверенными копиями либо нотариальные копии). Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.
3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей).
4. Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами – по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле).
5. Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному).	5. Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии). Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать: выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы, либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение органа опеки на дачу согласия родителями своим детям от 14 до 18 лет сдать объект в аренду.	6. ИНН (оригинал и заверенная юр. лицом копия либо копия, заверенная у нотариуса).
7. Нотариальное согласие мужа (жены) на сдачу совместного имущества в аренду.	7. (оригинал либо нотариальная копия).
8. Документ, подтверждающий, что сдаваемое в аренду имущество не является совместной собственностью, приобретенной в браке (брачный договор, решение суда о разделе либо определении долей, соглашение о разделе общего имущества).	8. Документ о присвоении ОГРН со справкой о присвоении кодов статистики.
	9. Решение об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (в случае, если сделка является таковой в соответствии с законом либо учредительными документами).
10. Документ об уплате госпошлины (оригинал). Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.
11. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога (если объект недвижимости обременен ипотекой).

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
В любом отделении банка или почты.
Воспользовавшись Интернет-банкингом.
При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Шаг 3. Получение готовых документов

Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

Проверить информацию о можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

Новое в регистрации арендных отношений

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Бесплатная консультация юриста

Вам отказали в оказании услуги, и Вы считаете, что отказ неправомерен? У Вас имеется другая сложная правовая ситуация или вопросы, требующие оказания юридической помощи (не обязательно связанные с МФЦ)?
Позвоните и получите консультацию юриста БЕСПЛАТНО!
Для жителей Москвы и МО -

Санкт-Петербург и Лен. область -

Бесплатный номер для регионов РФ -