Переменная часть арендной платы подтверждающие документы. Договор аренды недвижимого имущества (арендная плата состоит из постоянной и переменной частей) (образец текста скачать бесплатно)

Ежемесячная арендная плата за пользование Помещениями и прилегающими к ним Площадями, Парковочными Местами (далее «Арендная Плата») состоит из:

Постоянная или фиксированная часть арендной платы

Фиксированной части арендной платы денежной суммы, взимаемой за аренду Помещения и включающей в себя НДС 18%. Расчет Фиксированной части арендной платы производится по следующим ставкам за квадратный метр арендуемых Помещений:
- ___,00 рублей в месяц за квадратный метр арендуемой площади Складских Помещений, включая НДС;___,00 рублей в месяц за квадратный метр арендуемой площади Офисно-бытовых Помещений, включая НДС;
- ___,00 рублей в месяц за квадратный метр арендуемой площади Офисных Помещений, включая НДС. В стоимость Фиксированной части арендной платы входят Услуги, указанные в Перечне Услуг (Приложение №5).В стоимость Фиксированной части арендной платы входит пользование Арендатором Имуществом.

Переменная часть арендной платы

В переменную часть арендной платы входят (лимиты на потребление установлены в Приложении №6– суммы расходов за потребленную электроэнергию, расчет которых производится по тарифам, установленным поставляющими соответствующие услуги организациями в соответствии с показаниями приборов учета (предоставляемое количество электроэнергии, КВт);- суммы расходов за водопотребление и водоотведение, расчет которых производится по тарифам, установленным поставляющими соответствующие услуги организациями в соответствии с показаниями приборов учета или в соответствии с согласованным сторонами расчетом нормы потребления.-суммы расходов на телефонию и интернет-трафик, расчет по которым производится на основании тарифов, установленных в Приложении №6.Платы за пользование Парковочными Местами. Расчет Платы осуществляется по следующим ставкам: 7500,0 рублей в месяц, (не облагается НДС), за одно Парковочное Место для грузового автотранспорта;1500,0 рублей в месяц, (не облагается НДС) за одно Парковочное Место для легкового автотранспорта.

Изменение арендной платы в договоре аренды

Арендодатель оставляет за собой право изменять стоимость квадратного метра арендуемых Помещений по своей инициативе, но не чаще 1 (Одного) раза в год с Даты начала аренды и не более чем на 5% от размера предыдущей стоимости квадратного метра арендуемых Помещений, с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем за 1 (один) месяц. В этом случае сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору. Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать ставку переменной части арендной платы в зависимости от изменения тарифов поставляющих соответствующие услуги организаций. При этом Арендодатель к письменному уведомлению об изменении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, направляемому Арендатору, прикладывает соответствующие документы, подтверждающие факт изменения тарифов или стоимости услуг.

Принимаем договоры аренды на экспертную оценку. Занимаемся составлением сложных договоров.

Арендная плата у арендодателя, в том числе переменная

Арендные отношения пользуются огромной популярностью среди субъектов предпринимательской деятельности. Предоставляя «свободное» имущество в аренду, арендодатели с его помощью извлекают дополнительные доходы, а арендаторы, в свою очередь, за определенную плату получают возможность пользоваться чужими объектами движимого или недвижимого имущества.

В настоящей статье мы рассмотрим вопросы учета арендной платы, полученной арендодателем от арендатора.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставление арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наиболее распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может передаваться сразу несколько объектов. В этом случае, арендная плата может устанавливаться как в целом за все переданное имущество в аренду, так и за каждый объект в отдельности. Во избежание в дальнейшем разногласий между сторонами договора, арендную плату лучше установить отдельно по каждому переданному в аренду объекту.

Переменная арендная плата, устанавливаемая ежемесячно, по соглашению сторон, с целью компенсации коммунальных платежей, по мнению автора, не полностью соответствует законодательству. Одновременно, с точки зрения налоговых органов, при такой арендной плате арендодатель сможет признать только расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемые на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии, потребленные им непосредственно, без учета потребленных арендаторами (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372). В отличие от арендатора, который имеет право включить в состав расходов, принимаемых при налогообложении прибыли, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372).

Согласно Информационному письму Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 11 которого пояснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Но суд, правда только в рассматриваемом случае, установил, что определение ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В итоге, получается, что для внедрения переменной арендной платы необходимо иметь четкий алгоритм ее расчета, прописанный в договоре, в противном случае, легко проиграть судебное дело.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. При этом стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом размер арендной платы может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (пункт 5 статьи 614 ГК РФ).

Арендная плата в бухгалтерском учете.

Порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами, и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

Для того, чтобы определить к какому виду деятельности отнести операции по передаче имущества в аренду, необходимо обратиться к пункту 4 ПБУ 9/99.

В соответствии с указанным пунктом в бухгалтерском учете организация самостоятельно признает поступления доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями, исходя из требований ПБУ 9/99, характера своей деятельности, вида доходов и условий их получения.

Иными словами, организация должна самостоятельно решить к какому виду деятельности относятся операции по передаче имущества в аренду, и закрепить это в учетной политике организации. Данное условие определяется Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности, соответственно арендодатель признает поступления доходами от обычных видов деятельности.

Если арендная плата будет отражаться организацией в бухгалтерском учете в качестве доходов от обычных видов деятельности, то в учете делаются следующие записи:

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит счета 90-1 «Выручка» – отражена сумма арендных платежей, подлежащих получению;

Дебет счета 90-3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит счета 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – отражены денежные средства, поступившие от арендатора.

Перечисленная единым платежом за весь период действия договора аренды, арендная плата рассматривается как предварительный платеж и учитывается на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет «Расчеты по предварительной оплате».

Если арендная плата отражается в учете арендодателя в составе прочих доходов, то в учете делаются следующие записи:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит счета 91-1 «Прочие доходы» – отражено начисление арендной платы, подлежащей к получению;

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – начислен НДС;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по арендной плате» – отражены денежные средства, поступившие от арендатора.

Единовременно перечисленная сумма арендной платы организации, в которой передача активов в аренду не является основным видом деятельности, учитывается на счете 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов».

На субсчете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов» учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам.

Сумма доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, отражается по кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов» в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет на счете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов» ведется по каждому виду дохода.

Арендная плата признается в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности и при наличии условий, перечисленных в пункте 12 ПБУ 9/99:

– организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

– сумма выручки может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из перечисленных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Пример.

Организация заключила договор аренды оборудования сроком на три месяца. Сумма арендной платы в месяц составляет 17 700 рублей (в том числе НДС – 2 700 рублей).

Арендная плата в сумме 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей) перечислена арендатором сразу за весь период действия договора аренды.

Организация – арендодатель использует следующие субсчета рабочего плана счетов:

62-1 «Расчеты по арендной плате»;

62-2 «Расчеты по предварительной оплате».

В бухгалтерском учете организации – арендодателя сделаны следующие записи:

Дебет 51 Кредит 62-2 – 53 100 рублей – отражена сумма предварительной оплаты за арендованное оборудование;

Дебет 62-2 Кредит 68-2 – 8 100 рублей – начислен НДС с суммы предварительной оплаты (пункт 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ));

Дебет 62-2 Кредит 98–45 000 рублей – отражена в составе доходов будущих периодов сумма предварительной оплаты;

Дебет 62-1 Кредит 91-1 – 17 700 рублей– начислена арендная плата за отчетный период;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 2 700 рублей – начислен НДС по арендной плате отчетного периода;

Дебет 68-2 Кредит 62-2 – 2 700 рублей – принят к вычету НДС с суммы предварительной оплаты;

Дебет 98 Кредит 62-1 – 15 000 рублей – отражена сумма арендной платы, ранее учтенная в составе доходов будущих периодов.

Арендодатель на сумму арендной платы должен выставить арендатору счет-фактуру.

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ счет – фактура выставляется не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуг.

Выставление счетов-фактур при реализации услуг по предоставлению в аренду имущества возможно не ранее окончания налогового периода, хотя бы месяца, в котором фактически оказаны услуги.

Арендная плата в налоговом учете.

Предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности организации.

Согласно статье 249 НК РФ арендная плата, поступающая от арендатора, относится к доходам от реализации. Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если организация в целях налогообложения прибыли признает доходы и расходы методом начисления, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно последним разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, налогоплательщик, на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ, должен в таких случаях учитывать арендные платежи в доходах, исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда арендная плата вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такой платы не совсем выгодно организации, поскольку оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы целесообразнее распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности организации.

В этом случае доход от сдачи имущества в аренду признается внереализационным доходом (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Коммунальные платежи.

Как было отмечено выше, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться либо в фиксированной сумме, либо в «плавающей», состоящей из двух частей – из фиксированного размера арендной платы и переменной составляющей, складывающейся из коммунальных платежей.

Как правило, все договоры аренды, в той или иной форме, содержат условие, что именно арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей. При этом возникает вопрос: как наиболее выгодно с налоговой точки зрения для сторон договора оформить такое условие документально. И в первую очередь в этом случае речь идет о таком спорном налоге как НДС.

На практике существуют разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг. Рассмотрим их подробнее.

1. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы.

Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно. Изменить же в течение года размер арендной платы стороны не вправе, запрет на это установлен пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее исчисления, вследствие чего изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотр цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.

При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в том числе и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 146 НК РФ арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.

Арендодатель, получивший на свое имя счета-фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах-фактурах в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором своими расходами. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники в Письме ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@. Аналогичного мнения придерживаются и арбитры в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 года по делу №А63-8994/2004-С4-9, от 11 июня 2009 года по делу №А53-18515/2008-С5-27, ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 года по делу №А23-3029/2008А-14-202, ФАС Северо-Западного округа от 10 января 2007 года по делу №А05-7971/2006-13, от 4 июля 2007 года по делу №А56-38904/2006.

Арендатор, получивший от арендодателя счет-фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи) в общем порядке, на основании статей 171 и 172 НК РФ, вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2010 года по делу №А56-7049/2010, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 года по делу №КА-А40/7882-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2008 года по делу №Ф08-3507/2008 и другие.

2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.

Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя, является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель, как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.

Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.

Причем, так как коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.

В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй – от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет-фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914.

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство» (в части перепредъявления услуг связи).

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

Из книги Всё об УСН (упрощенной системе налогообложения) автора Терехин Р. С.

4.2.6. Ремонт основных средств, в том числе арендованных Надо отметить, что понятие ремонта в Налоговом кодексе не раскрывается, тем не менее в данном случае следует использовать его в том смысле, в каком он используется в других отраслях права. Обычно это работы по

Из книги Разбогатей! Книга для тех, кто отважился заработать много денег и купить себе Феррари или Ламборгини автора ДеМарко Эм-Джей

Как рушатся мечты: неверная формула. Неверная переменная В какой-то момент посредственный водитель понимает, что не может выжать больший процент по вкладам. Не может потребовать прибавки на 200 %. Не может получить дополнительное образование, чтобы повысить собственную

автора Панченко Т М

Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены

Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М

Статья 630. Арендная плата по договору проката 1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему

Из книги Аренда автора

Прерывание договора аренды у арендодателя, в том числе при уничтожении имущества В настоящее время в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов договор аренды имущества является одним из самых распространенных видов договоров. При этом на практике

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

Прочие операции арендодателя По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При сдаче имущества в аренду арендодатель несет расходы по содержанию арендованных

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

Налог на прибыль у арендодателя В существующих экономических условиях арендные отношения получают все большее распространение, поскольку в условиях кризиса многие организации не имеют финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

Смена арендодателя При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

Учет у арендодателя (ссудодателя) Бухгалтерский учет.Если арендатор (ссудополучатель) выполнил без согласия арендодателя (ссудодателя) неотделимые улучшения имущества, переданного в безвозмездное пользование ссудодателем, то по окончании срока действия договора

Из книги Деньги, банковский кредит и экономичские циклы автора Уэрта де Сото Хесус

Ошибочные основания анализа: спрос на фидуциарные средства обращения как экзогенная переменная Исследование Селджина основывается на предположении, согласно которому спрос на деньги в форме фидуциарных средств обращения представляет собой экзогенную переменную для

Из книги Доходы и расходы по УСН автора Суворов Игорь Сергеевич

5.5. Арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество Согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового Кодекса РФ налогоплательщикам УСН предоставлено право включать в расходы суммы арендных (лизинговых) платежей за арендуемое

Из книги Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду автора Бачурин Дмитрий

Арендная плата В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть

Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена Евгеньевна

Права и обязанности арендодателя Арендную ставку назначает хозяин квартиры, причем хочет получить как можно больше. Однако, когда арендодатель запрашивает слишком высокую цену, он рискует надолго остаться без жильцов. Показатель завышенной цены – отсутствие звонков в

Из книги Книга 2.0. Прошлое, настоящее и будущее электронных книг глазами создателя Kindle автора Меркоски Джейсон

Почему книги, в том числе электронные, незаменимы

Из книги Прибыльная турфирма [Советы владельцам и управляющим] автора Ватутин Сергей

Переменная и постоянная части зарплаты Итак, что это за инструменты? Прежде чем их рассмотреть, начнем с базовых моделей по мотивации. Это так называемые постоянная и переменная части. Фикс и Флекс – как мы их называем (рис. 9). Давайте посмотрим плюсы и минусы каждого из

Из книги Антихрупкость [Как извлечь выгоду из хаоса] автора Талеб Нассим Николас

Ваша арендная плата Другой пример: представьте, что вы официально снимаете квартиру в Нью-Йорке (где арендная плата регулируется мэрией) и ваша квартира вся заставлена, конечно же, книжными полками. У вас есть возможность жить здесь так долго, как вы того пожелаете, но вы

И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.

Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).

Варианты формулировок для договора аренды офиса

Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора	Что можно прописать в договоре	Примеры формулировок
Срок аренды	Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период	2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1 )
Расходы на ремонт арен-дуемого имущества	Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор	3.2. Арендатор обязан: <…> 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2 )
Неотделимые улучшения	Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ)	4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3 )
Размер арендной платы	Сделать арендную плату фиксированной	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4 )
Размер арендной платы	Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4 )
Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество	Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей	5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5 )

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на ремонт

По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Переменная часть арендной платы по договору аренды офисного помещения - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество?

Вопрос: По условиям договора аренды офисного помещения:3.1. Арендная плата состоит из Постоянной и Переменной части.3.1.1. Постоянная часть арендной платы составляет в месяц 100 000 рублей 00 коп., включая НДС 18%.3.1.2. Переменная часть арендной платы - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Расходы начисляются с учетом показаний счетчиков, а при отсутствии таковых - пропорционально части площади Арендуемого Помещения к площади Здания.Счета-фактуры за электроэнергию Мосэнергосбыт с НДС выставляет на Арендодателя. Арендодатель на основании показаний счетчиков и счета-фактуры Мосэнергосбыта должен ежемесячно выставлять Арендатору переменную часть арендной платы (расходы на электроэнергию).Вопрос:1. Какими первичными документами Арендодатель должен оформлять выставление переменной части арендной платы? Должен ли Арендодатель учитывать переменную часть арендной платы в составе своих доходов, подлежащих обложению НДС и выставлять в адрес Арендатора счет-фактуру от своего имени?2. Может ли Арендодатель в данной ситуации электроэнергию, которая приходится на помещения Арендатора, на основании документов и счетов-фактур Мосэнергосбыта, отнести на расходы Арендодателя и принять НДС к вычету?Спасибо.

Ответ: 1. При включении компенсации расходов электроэнергию в состав арендных платежей в виде переменной части отдельно первичные документы на стоимость электроэнергии не оформляются. Вам достаточно оформить документы по аренде (например, акт об оказании услуг аренды) и приложить копии документов энергосберегающей компании (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Так как арендодатель получает возмещение расходов на электроэнергию от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ).

На всю сумму арендной платы с учетом переменной части начислите НДС и выставите счет-фактуру от своего имени в адрес арендатора. Объясняется это следующим. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФп. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости электроэнергии. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России);

2. Да, может.

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, спишите в составе внереализационных расходов подпункта 1

Суммы входного НДС, относящегося к стоимости электроэнергии в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как ее приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).

Обоснование

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется ;
сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей : фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
по показаниям отдельных счетчиков;
исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения

Налог на прибыль

Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете налога на прибыль зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
арендатор отдельным платежом компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг (по отдельному счету) ;
арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг .

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения .

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость коммунальных услуг спишите в составе внереализационных расходов . Это расходы на содержание переданного по договору аренды имущества. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (

Договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Однако договор аренды имеет множество особенностей. Рассмотрим их в статье.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1).
Государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года*(2).

Законодательно предусмотрено, что условие о размере арендной платы для договора аренды здания (помещения) или сооружения является существенным*(3).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:
— в виде твердой суммы платежей;
— в виде твердой суммы и переменной части.

Вместе с тем очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что, если в нем содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, а само приложение не подписано, договор может быть признан незаключенным*(4).

Твердая сумма арендных платежей

Арендную плату в форме твердых фиксированных платежей вносят наличным или безналичным путем в рублях*(5). Напомним, что расчеты наличными в России между компаниями, а также между компанией и ИП в рамках одного договора могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей*(6).
Фиксированная сумма является наиболее удобным и для арендодателя, и для арендатора, поскольку плата учитывается ежемесячно, равными частями.

Такие платежи для целей налогообложения прибыли признают прочими расходами, связанными с производством и реализацией*(7).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем, фирма имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры *(8).

Также расходы в виде арендных платежей может признать фирма-"упрощенец" в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также «входной» НДС, предъявленный арендодателем*(9).

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет*(10).
В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя недвижимость так и будет находиться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

Пример
Компания арендует помещение за 236 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно. Стоимость помещения составляет 12 000 000 руб.
Дебет 001
— 12 000 000 руб. — отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта;
Дебет 20 Кредит 76
— 236 000 руб. — отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя;
Дебет 76 Кредит 51
— 236 000 руб. — произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка;
Кредит 001
— 12 000 000 руб. — по окончании срока аренды помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи.
У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

Пример
Компания учитывает доходы по аренде в составе прочих доходов и расходов, поскольку сдача имущества в аренду не является предметом деятельности фирмы. Такие доходы учитывают на счете 91-1 «Прочие доходы и расходы».

Дебет 76 Кредит 91-1
— 236 000 руб. — отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки;
Дебет 91-2 Кредит 68-1
— 36 000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры;
Дебет 51 Кредит 76
— 236 000 руб. — получена арендная плата.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основной и переменной. Переменную часть определяют как долю арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

Переменная часть платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи он уплачивает за арендатора. Для этого у него на руках должны быть первичные документы, которые подтверждают оплату коммунальных услуг и сумму затрат*(11). При этом следует учитывать, что переменную часть арендодателю не нужно учитывать в составе доходов, поскольку экономической выгоды у него не возникает, так как арендатор возмещает ему стоимость расходов исключительно в своих интересах*(12).
Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг у арендодателя.

Пример
Арендатор уплачивает кроме арендной платы коммунальные платежи в сумме 52 000 руб.
Дебет 76 Кредит 60
— 52 000 руб. — отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки;
Дебет 60 Кредит 51
— 52 000 руб. — перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету;
Дебет 51 Кредит 76
— 52 000 руб. — получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету.

Для арендатора на УСН вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, относится на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю*(13).

В отношении НДС следует отметить, что налог начисляют на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей*(14).

При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для этого является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах*(15).

Риски применения такого варианта заключаются в следующем. Компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя*(16).

Риски возникают и в части возмещения НДС. При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру. Часто в отношении коммунальных платежей не соблюдается одно из основных условий принятия сумм налога к вычету — необходимость наличия счета-фактуры*(17). В некоторых письмах Минфин России настаивает на невозможности принять к вычету НДС и в случае перевыставления счета-фактуры*(18). Аналогичные выводы не в пользу компании делают и судьи*(19).

Кроме того, возможны споры с энергоснабжающими фирмами, которые стоят на той позиции, что, кроме них, выставлять счета потребителям другие потребители не вправе.

Если же коммунальные расходы не входят в состав арендной платы, наличие у арендатора копий счетов фирмы, поставляющей коммунальные услуги, выставленные арендодателю, снижает налоговые риски предъявления претензий налоговыми органами и энергоснабжающими организациями.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу *(20) обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования.

Вместе с тем затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель*(21).
Рассмотрим пример у арендодателя.

Пример
В договоре аренды прописано, что в случае проведения ремонта арендатором арендная плата может быть зачтена в уменьшение стоимости ремонта до полного ее погашения. Арендатор произвел ремонт на сумму 177 000 руб. (в т.ч. НДС 27 000 руб.), размер арендной платы в месяц — 38 940 руб. (в т.ч. НДС 5940 руб.). Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности компании. Арендодатель делает записи в учете:
Дебет 91-2 Кредит 76 (ремонт)
— 150 000 руб. (177 000 — 27 000) — отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдаче, договора;
Дебет 19 Кредит 76
— 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонту;
Дебет 68 Кредит 19
— 27 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонту;
Дебет 76 (аренда) Кредит 91-1
— 38 940 руб. — начислена арендная плата;
Дебет 91/2 Кредит 68
— 5940 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76 (ремонт) Кредит 76 (аренда)
— 38 940 руб. — частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный ремонт.
Ежемесячно фирма будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту до полного погашения.

У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.
В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС*(22).

Внесение арендной платы в натуральной форме

Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, фирма арендует часть склада и взамен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.
По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

— передача имущества в собственность;
— передача имущества в аренду;
— оказание услуг;
— выполнение работ.
Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

В части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает*(23). Вместе с тем суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы*(24). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента*(25).

Условия последующего выкупа помещений

В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.
Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу, предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС*(26).

*(1) ст. 606 ГК РФ
*(2) п. 2 ст. 651 ГК
*(3) п. 1 ст. 654 ГК
*(4) п. 1 ст. 432 ГК РФ, пост. ФАС МО от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08
*(5) гл. 46 ГК РФ, п. 1 ст. 317 ГК РФ
*(6) указание ЦБ РФ от 20.06.2007 N 1843-У
*(7) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(8) подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
*(9) подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(10) п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н
*(11) п. 1 ст. 252 НК РФ, п. 2 ст. 346.16 НК РФ
*(12) ст. 41 НК РФ
*(13) п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(14) письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
*(15) подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
*(16) пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10
*(17) письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(18) письмо Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(19) пост. ФАС ЗСО от 28.01.2009 N Ф04-7965/2008 (10782-А46-40), от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008 (20062-А46-25), ФАС ВСО от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/08
*(20) ст. 410 ГК РФ
*(21) п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 616 ГК РФ
*(22) подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ
*(23) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60
*(24) пост. ФАС УО от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8
*(25) пост. ФАС ПО от 15.08.2006 N А55-29380/05-43
*(26) подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ