Для того чтобы избежать ошибок и проблем при аренде офиса, необходимо знать, что должно быть указано в договоре об аренде нежилого помещения и прочей документации. Нормы, регулирующие аренду любого типа помещения, закреплены в Гражданском кодексе.

Заключая договор об аренды офиса, обратите внимание на следующие моменты :

Когда оригиналы документов есть у собственника в распоряжении, это гарантирует, что помещение не было арестовано и нигде не указано в качестве залогового имущества (в указанных ситуациях подлинники находятся у банков или судебных приставов). Поэтому документы должен предоставить собственник. Если арендодатель не может этого сделать, ищите другое помещение.

Некоторые владельцы помещений указывают цены без учёта НДС. Не заметив этого, вы вынуждены будете потратить 18% сверх запланированной оплаты.

Выясните, в какой форме зарегистрирован арендодатель. Юридические лица могут предоставить свидетельство о регистрации коммерческой организации. Можно потребовать для ознакомления копию Устава предприятия, заверенную нотариусом.

Многие дополнительные услуги оплачиваются отдельно. К примеру, договор может не включать в себя охрану и уборку территории, коммунальные услуги и т.п. Парковочное место также может не входить в договор. Внимательно просмотрите, содержит ли соглашение всё, что вам нужно.

Доступ в Интернет и услуги связи. В офисе может работать как один, так и несколько провайдеров. Заблаговременно узнайте, сколько их и каковы расценки.

Договор может содержать большие пенни за несвоевременную уплату аренды. Стандарт – около 0,1%. Если в соглашении указано больше – просите владельца снизить эту цифру.

Если вы обязуетесь оплачивать все услуги по счётчика, тогда снимайте и документально фиксируйте показания приборов.

Необходимо ознакомиться с план-схемой помещения. Если она расходится с реальной планировкой помещения, тогда этот факт необходимо указать при оформлении договора об аренде. Такой шаг обезопасит вас в случае проверки контролирующими органами – штраф за такое нарушение заплатите не вы, а арендодатель.

Снимая офис в качестве субарендатора, необходимо получить согласие от владельца на такую форму пользования.

Офис не должен располагаться в квартирах, которые не имеют статуса коммерческих помещений. Это незаконно.

В договоре должно быть прописано, в каких ситуациях и насколько разрешается повысить арендную плату. Кроме того, укажите, что произойдёт, если съёмщик не согласен с увеличением оплаты.

Закрепите за собой право преимущественной аренды помещения после окончания срока договора. В противном случае, владелец может сдать офис другим людям, а вас оставить в неведении.

Следите за тем, чтобы доступ в офисный центр совпадал с графиком вашей организации.

Определитесь со сроком аренды офиса. Согласно закону, аренда помещения на срок от года и более требует регистрации в государственных органах. Поэтому если вы не хотите проходить такую регистрацию, оформляйте договор не дольше чем на 11 месяцев.

Будучи ознакомлены с основными нюансами при заключении договора об аренде офиса, вы сможете гарантировать спокойствие для своего бизнеса.

Договор аренды

Договор аренды - основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения.

Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира).

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

В тексте аренды жилого помещения необходимо указать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Содержание договора аренды

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Форма договора аренды

Согласно законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Срок аренды

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены договором. При отсутствии в договоре аренды условия об арендной плате договор считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Согласно законодательству, арендная плата может взиматься в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.

Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение - платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру - потребовать досрочного расторжения договора.

Использование арендованного жилья

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

Содержание арендованного помещения

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора - поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1. произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшение арендованного жилого помещения

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

Прекращение договора аренды

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.

В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве Арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.

Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает жилое помещение;

не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производство капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором),

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:

арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Передача жилого помещения

Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема-передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Преимущественное право на возобновление договора

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по окончании срока аренды

Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеются в виду:

а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;
в) своевременное внесение платы за пользование жильем.

Если у арендатора имеется желание продолжить арендные отношения, то он должен заранее, до окончания срока аренды, предупредить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении нового договора аренды жилого помещения на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый рок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок изменения и дополнения договора аренды

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Как правило, большая часть недвижимости, используемая для ведения предпринимательской деятельности, находится не в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. При этом просто необходимо наличие надлежащим образом оформленного договора.

В настоящей статье мы рассмотрим правовые основы договора аренды офиса, приведем типовую форму такого договора, а также разберем вопросы налогообложения доходов при сдаче офиса в аренду.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируются нормами главы 34 «Аренда» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если одной из сторон договора аренды выступает организация, то договор всегда заключается в письменной форме, вне зависимости от срока действия договора, такие правила установлены статьей 609 ГК РФ.

Отметим, что если договор аренды офиса заключается на срок более года, то арендное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с ее даты, на это указывает пункт 2 статьи 651 ГК РФ.

Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды офиса, заключенного на неопределенный срок.

На основании статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору нежилое помещение – офис в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. При этом, по общему правилу, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и тому подобным). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться офисом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемый офис арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. Отметим, что непредставление арендованного имущества в условленный срок дает арендатору право истребовать от арендодателя этот офис в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду офиса, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды офиса он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков офиса;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, в свою очередь, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки офиса за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору офиса другим аналогичным помещением, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого офиса.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Заметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду офиса, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса при заключении договора или передаче офиса в аренду.

Обратите внимание!

Если арендатор в соответствии с договором аренды произвел работы, являющиеся неотделимыми улучшениями арендованного офиса, и возмещение стоимости этих улучшений условиями договора не предусмотрено, то арендатор не имеет право на возмещение денежных средств, затраченных на ремонт арендуемого помещения. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 октября 2008 года по делу №А56-52198/2007.

На основании статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды офиса арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение офиса (праве залога и тому подобным). Отметим, что передача офиса в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это помещение. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду офиса, если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор в праве по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать офис в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание офиса, если иное не установлено договором аренды.

Следует отметить, что во избежание судебных разбирательств участникам договора аренды следует четко разграничивать полномочия по проведению того или иного вида ремонта и строго их выполнять. На это указывают, в частности, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 года №ФОЧ-7434/2006(31425-АЧ5-9) по делу №АЧ5-765/06-21/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года №ФОЧ-600/2007(31419-АОЗ-36) по делу №АОЗ-22450/2005-11, ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 года по делу №А55-5816/2006-13.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование офисом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды офиса. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного офиса при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного офиса.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Причем, по мнению арбитров, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 года № 7103/09 по делу №АОЗ-7687/2008-11 изменить арендную плату можно не ранее, чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются, и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 года по делу №А57-22582/07.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние офиса существенно ухудшились.

Имейте в виду, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд!

На основании пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным офисом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением офиса. Отметим, что использование помещения арендатором не в соответствии с условиями договора аренды или назначением офиса, может привести к требованию арендодателя о расторжении договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя:

– сдавать арендованный офис в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

– предоставлять арендованный офис в безвозмездное пользование;

– отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заметим, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К нему применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Правда, субарендатор в этом случае в пределах оставшегося срока субаренды имеет право на заключение договора аренды с арендодателем, причем на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, на это указывает статья 618 ГК РФ.

Обратите внимание!

Если договор аренды признан ничтожным, то это влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды, что в свою очередь, подтверждается Постановлением ФАС Уральского округа от 30 мая 2007 года №ФО9-3989/07-С6 по делу №А6О-21402/06-С2.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора определены статьями 619, 620 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется офисом с существенным нарушением условий договора или назначения офиса либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает офис;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Заметим, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет офис в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию офисом в соответствии с условиями договора или назначением офиса;

– переданный арендатору офис имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– офис в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Следует отметить, что если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности и если иное не предусмотрено договором аренды офиса, то по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ). О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды офиса, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При этом арендатору следует иметь в виду, что заключая договор аренды офиса на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды офиса с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться офисом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю офис в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об этом сказано в статье 622 ГК РФ. Если арендатор не возвратил арендованный офис или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного офиса договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

В случае произведения арендатором отделимых улучшений арендованного офиса, эти отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (статья 623 ГК РФ).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного офиса, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отметим, что улучшения арендованного офиса, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого офиса, являются собственностью арендодателя.

На основании статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный офис переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного офиса не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Приведем пример договора аренды нежилого помещения под офис, заключенного индивидуальным предпринимателем с коммерческой организацией.

Пример.

Индивидуальный предприниматель Афанасьев О.Ю. сдает под офис нежилое помещение (квартиру, выведенную из состава жилого фонда) организации ООО «Мегаполис».

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Индивидуальный предприниматель Афанасьев Олег Юрьевич, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 55 № 34325543 от 03.07.2006 г., с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Кучеренко Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование нежилое помещение под офис общей площадью 62 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина д.5 кв. 84. Границы Помещения (номера комнат в соответствии с экспликацией БТИ) указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2. На момент заключения договора передаваемое помещение находится в собственности Арендодателя (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 55 ЕВ № 153604, выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10 августа 2009 г.), кадастровый номер 55-26-35/123/1456-196, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц.

1.3. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

2. СРОК ДОГОВОРА.

2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и становится обязательным для сторон, его заключившим. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

2.2. Настоящий договор действует в течение 11 месяцев и прекращает свое действие 12 марта 2012 года.

2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1. Подготовить Помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Помещение по акту в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора.

3.1.3. На день передачи Арендатору нежилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные услуги: отопление, электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, услуги связи и так далее.

3.2. Арендодатель не дает своего согласия Арендатору на сдачу Помещения в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Помещение и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

3.3.3. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нежилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА.

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Помещения являются собственностью Арендатора.

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

5. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И УСЛОВИЯ РАСЧЕТОВ.

5.1. Арендная плата устанавливается в размере 20 000 рублей (без НДС) за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг и эксплуатационные платежи.

5.2. Оплата аренды помещения осуществляется Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Указанные платежи осуществляются Арендатором до 20-го числа каждого календарного месяца.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА.

6.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп Помещения.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 5 000 рублей.

8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

9. ФОРС-МАЖОР.

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: мораторий органов власти и управления, землетрясение, наводнения, пожар и иные стихийные бедствия.

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 2 дней уведомить об этом другую Сторону.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 5 дней, то каждая сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ.

10.1. Все спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, решаются Сторонами посредством переговоров.

10.2. Споры, не урегулированные в процессе переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй – у Арендатора.

12.2. К Договору прилагаются:

– копия Свидетельства о государственной регистрации прав на Помещение;

– копия поэтажного плана Помещения;

12.3. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:

ИП Афанасьев Олег Юрьевич, ООО «Мегаполис»,

Адрес: 644080, г. Омск Адрес: 644035 г. Омск,

ул. Крылова, д.5 кв. 36 ул. Красный путь д.25,

ИНН 550600244942, ИНН/КПП: 5504117382/550401001.

р/сч. 40833812145284105164 р/сч. 40704812901540000009.

Омское отделение № 8636 в ОАО «Омск-Банк» г. Омск,

Сбербанка России г. Омска, к/с: 30101810500000000425.

к/с: 30121920800000000646 БИК: 034525232.

БИК:046249546.

От арендодателя: От Арендатора:

ИП Афанасьев / Афанасьев О.Ю/ Директор: Кучеренко /Кучеренко В.А/

Следует отметить, что арендные платежи за арендуемый офис, в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы в виде арендных платежей за арендуемый офис учитываются для целей налогообложения прибыли организаций в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 26 ноября 2008 года № 03-03-06/1/654.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС). В связи с этим услуга по предоставлению помещения в аренду, оказываемая арендодателем арендатору, признается объектом налогообложения НДС. Если арендодатель является налогоплательщиком НДС, то он должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет. Причем при определении налоговой базы арендодатель должен руководствоваться нормами пункта 1 статьи 154 НК РФ, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды офиса, установленной договором. При этом пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии со статьей 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде офиса. Напомним, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как налоговые органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

В свою очередь арендатор сумму налога, уплаченную арендодателю в составе арендной платы, принимает к вычету, но только при условии того, что условия главы 21 НК РФ в части применения налоговых вычетов у арендатора соблюдаются.

Если аренда офиса связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма «входного» налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды. На это указывает пункт 2 статьи 170 НК РФ. Аналогичный порядок учета сумм «входного» налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом налогоплательщика НДС.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (пункт 1 статьи 210 НК РФ), в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

В свою очередь, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации – арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу – арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем Письме Минфина Российской Федерации от 17 января 2011 года № 03-04-06/6-1. В данном Письме также сказано следующее: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.

Итак, на основании вышеизложенного можно сказать о том, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.

Размещено 13.12.2011 (актуально до 13.12.2012)

Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения в России.

1. Аренда нежилого помещения

При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки.

Практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество.

Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально.

2. Чем рискует арендодатель

Его помещение может быть использовано не по назначению;

Он может не получить арендную плату;

Получать её не в полном объеме или позже оговоренного времени;

Повреждение или пропажа имущества;

Арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов.

3. Чем рискует арендатор

Ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены);

При заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника;

Арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения.

4. Преимущества – на стороне арендодателя

На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д.

5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды

На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании.

Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме.

Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить:

Учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации;

Свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя;

Заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор);

Протокол избрания на должность руководителя;

Если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору);

В отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку.

Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.

В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными.

В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно.

Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.

Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий.

Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации.

Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в российских рублях, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы.

Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п.

Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.

6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды

Перед заключением договора аренды офиса от собственника в Москве с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он уполномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ.

Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы.

Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом.

7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды

При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования.

8. О повышении арендной платы

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды.

Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет.

Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон».

Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции).

9. Подводя итоги

Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона.

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Обсудить на форуме

Итак, вы решили арендовать офис.

Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС - принять к вычету.

Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

Коммунальные услуги

Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.

Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:

• в составе арендной платы;
• напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
• через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
• компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.

«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты - когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.

Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете - к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».

Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.

Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия - от имени агента или от имени принципала - стороны определяют в договоре.

У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи...

Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.

Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.

Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.

Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.

Неотделимые улучшения

Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?

Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.

Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.

Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.

Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?

Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.

Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.

Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.

Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).

Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.

Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом - через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.

Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.

Арендовать ли помещение у гражданина?

Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.

Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину - не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.

Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).