Э. ГАВРИЛОВ
Э. Гаврилов, доктор
юридических наук (г. Москва).
Согласно ст.
250 ГК РФ при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях.
Продавец обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою
долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых он ее продает. Но
продать свою долю любому лицу возможно лишь
в случае, если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не
приобретут ее в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца, а в
праве собственности на движимое имущество -
в течение десяти дней со дня извещения.
Статья 250 ГК устанавливает также
последствия несоблюдения нормы о
преимущественном праве покупки: любой
другой участник долевой собственности
вправе требовать перевода на себя прав и
обязанностей покупателя.
Сходные
преимущественные права покупки
предусмотрены для участников общества с
ограниченной ответственностью при
отчуждении участником общества своей доли
(или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21
Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об
обществах с ограниченной
ответственностью"); для акционеров
закрытого акционерного общества при
приобретении акций, продаваемых другими
акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7
Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об
акционерных обществах"); для акционеров,
владеющих простыми (обыкновенными) или
иными голосующими акциями, на покупку
дополнительно выпускаемых обществом акций
(ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных
обществах"); для членов производственного
кооператива при продаже пая (его части)
гражданину, не являющемуся членом
кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального
закона от 8 мая 1996 г. "О производственных
кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8
декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной
кооперации").
Сходство перечисленных
особых случаев, когда законодатель, так же
как и в ст. 250 ГК, упоминает о
преимущественном праве покупки, не
означает, однако, что и в этих особых
случаях должны применяться положения ст. 250
ГК как общие нормы. Они могут применяться
лишь по аналогии.
Сфера применения ст.
250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая
собственность", где рассматриваются
вопросы нахождения имущества в
собственности двух или нескольких лиц
(сособственников).
В соответствии со ст.
128 ГК к имуществу относятся вещи, включая
деньги и ценные бумаги, а также иное
имущество, в том числе имущественные права.
Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК
правила должны применяться ко всем случаям
совместного владения вещами, акциями, любым
другим имуществом, а также имущественными
правами. Иными словами, нормы этой статьи
должны применяться ко всем случаям, когда у
любого имущества (имущественного права)
имеются два или большее число совладельцев.
Отметим, что нормы эти носят императивный
характер, т.е. не могут быть изменены
соглашением сторон. Разумеется, если
объектом общей собственности являются
деньги, то ст. 250 ГК не применяется,
поскольку деньги всегда делимы и, кроме
того, они не могут быть проданы.
Нормы
ст. 250 ГК должны применяться при наличии
двух или нескольких владельцев у одного
патента на изобретение, у одной акции, у
одного права на заложенное имущество и не
применяются в обязательственном праве
(например, при уступке одним из кредиторов
третьему лицу своего права требования).
Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК,
нельзя не упомянуть о том, что любая доля в
праве общей собственности с правовой точки
зрения является делимой. Поэтому
сособственник (совладелец) всегда может
распорядиться своей долей путем продажи не
целиком, а лишь частично. В этом случае
подлежат применению нормы ст. 250 ГК.
Общий смысл преимущественного права
покупки. Давая толкование различным
ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные
вопросы, связанные с применением правил о
преимущественном праве покупки, следует
учитывать общий смысл и причины его
появления. В учебниках по гражданскому
праву поясняется, что преимущественное
право покупки установлено потому, что
участникам общей собственности далеко не
безразлично, кто заступит на место
собственника, отчуждающего свою долю; кроме
того, они могут быть заинтересованы в
приращении своих собственных долей.
Думается, и само государство
заинтересовано в том, чтобы число
сособственников или совладельцев
определенным правом было не слишком
большим, а наоборот, по возможности
уменьшалось. Но, конечно, все
сособственники (совладельцы) должны
находиться в равном правовом положении.
Извещение продавца остальным участникам
долевой собственности как оферта. Пункт 2
ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли
направил другим участникам долевой
собственности письменное извещение "о
намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на
которых продает ее".
Из текста закона
трудно уяснить, каково правовое значение
этого извещения. Нигде в законе не
указывается на то, что в извещении должен
быть упомянут предполагаемый покупатель -
постороннее лицо. Это означает, что его
вообще можно не указывать. Более того, не
обязательно, чтобы предполагаемый
покупатель заключил с продавцом какой-то
предварительный договор. А это значит, что
предполагаемый покупатель может не
существовать: продавец доли просто должен
известить остальных участников долевой
собственности, что он готов продать свою
долю любому постороннему лицу, надеясь, что
он его найдет, либо не надеясь на это, но
желая выручить за долю высокую цену.
Смысл извещения состоит не в том, что
продавец извещает остальных участников
долевой собственности о намерении продать
свою долю третьему лицу, а в том, что он
предлагает каждому из остальных участников
купить ее у него. Значит, такое извещение
является односторонней сделкой - офертой, и
последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и
436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц
с момента ее получения - установлен законом
и не может быть изменен оферентом. Более
того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о
том, что в самой оферте может быть сделана
оговорка о возможности ее отзыва, в данном
случае не может быть применено: такая
оферта является безотзывной.
Высказывается мнение о том, что
рассматриваемое "извещение" не может
считаться офертой, ибо оно уведомляет
получателя не о намерении отправителя
извещения продать долю адресату, а о его
намерении продать свою долю третьему
лицу.
С таким суждением трудно
согласиться. Ведь продавец доли не только
уведомляет о намерении продать свою долю
постороннему лицу, но и - одновременно тем
самым - предлагает к продаже эту долю
адресату. Без такого предложения извещение
лишается правового смысла. Предположим, что
через несколько дней после направления
извещения продавец доли отказывается от
него или вносит в извещение изменения.
Может ли он это делать и какие права
адресата эти действия нарушают, если
указанное извещение не является офертой?
Очевидно, что на поставленные вопросы
придется ответить, что продавец доли вправе
"передумать" продавать свою долю
постороннему лицу и что отзыв извещения не
может нарушить прав адресата, ибо само
извещение не налагает на продавца никаких
обязанностей по отношению к адресату. При
таком подходе права и интересы лица,
получившего извещение, серьезно
ущемляются. Для того чтобы этого не
происходило, необходимо признать, что
извещение налагает на продавца доли
обязательство продать свою долю адресату,
т.е. что извещение является офертой.
Отказ остальных участников от покупки доли.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из
остальных участников общей собственности
может либо прямо, либо по умолчанию
отказаться от покупки продаваемой доли.
Отказ "по умолчанию" имеет место в том
случае, если адресат не купит предложенную
ему долю в установленный срок. Оба вида
отказа порождают одинаковые правовые
последствия. Различие между ними состоит
лишь в том, что прямой отказ действует с
момента его получения потенциальным
продавцом, а отказ по умолчанию - по
истечении срока на ответ.
Отказ от
покупки доли действует в тех случаях, когда
продавец продает постороннему лицу свою
долю по той цене, которая была им указана в
извещении, или по более высокой цене, и на
условиях, которые были указаны в извещении,
или на более выгодных для продавца
условиях. Во всех остальных случаях отказ
от покупки не действует, а продавец доли,
намеревающийся продать свою долю по
меньшей цене или на менее выгодных для себя
условиях, обязан направить остальным
участникам общей собственности повторное
извещение.
Согласие остальных
участников на покупку доли. Если один из
остальных участников в течение
установленного в законе срока выразит
согласие купить предложенную к продаже
долю, то оно считается акцептом, а потому
доля должна считаться проданной; это как
раз и означает "приобретение продаваемой
доли в праве собственности". Разумеется,
согласие должно отвечать всем требованиям,
предъявляемым к акцепту (в частности, быть
безусловным и полным).
Обратимся к тем
случаям, когда согласие приобрести
продаваемую долю выразили два или большее
число сособственников: кому в этом случае
должна быть продана отчуждаемая доля? На
этот счет есть различные мнения. Считаю, что
придавать правовое значение первенству в
принятии предложения о заключении договора
нельзя, ибо закон устанавливает лишь
конечный срок действия преимущественного
права. Нельзя также предоставлять продавцу
право выбрать покупателя, ибо на продавце
лежат лишь обязанности предложить свою
долю к продаже всем остальным
сособственникам. На самом деле право
приобрести продаваемую долю имеют все
сособственники, согласившиеся ее купить, и
никого из них нельзя его лишить. Но
поскольку право приобрести продаваемую
долю основывается на том, что любой
потенциальный покупатель уже является
владельцем имеющейся у него доли, то
потенциальные покупатели имеют право
купить ту часть отчуждаемой доли, которая
пропорциональна долям, имеющимся у них.
Иными словами, в данном случае по аналогии
должна применяться норма, содержащаяся в п.
2 ст. 93 ГК. Так, например, если согласие на
приобретение отчуждаемой доли выразили два
сособственника, одному из которых
принадлежит 20%, а другому - 30% в общей
собственности, то первый имеет право
приобрести две пятых, а второй - три пятых
отчуждаемой доли.
В рассматриваемой
ситуации договор купли - продажи доли
следует считать заключенным с каждым
сособственником, выразившим согласие на
покупку, но в отношении не всей доли, а ее
соответствующей части. Такое решение
вытекает из действующего
законодательства.
В соответствии с
прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК,
преимущественное право покупки не
распространяется на случаи перехода доли
по договору дарения и по завещанию. Эта
норма возражений не вызывает в связи с
лично - доверительным характером
упомянутых сделок. Но из сопоставления ст.
ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное
право покупки не применяется и в тех
случаях, когда собственник доли продает
свою долю одному из других сособственников.
Думается, что при этом права остальных
сособственников ущемляются. Здесь должно
действовать преимущественное право
покупки, и это желательно отразить в ст. 250
ГК.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.12.1995 N 193-ФЗ
"О СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ
КООПЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 15.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ
АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ
24.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.05.1996 N 41-ФЗ
"О ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 10.04.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С
ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят
ГД ФС РФ 14.01.1998)
Российская юстиция, N 2,
2001
Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила , предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.
Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.
Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.
Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости. Однако для того чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке , должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.
Если участник долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома, квартиры по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.
В то же время если продавец доли дома, квартиры впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается мнение, в том числе на страницах юридической литературы, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям.
С таким мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, безусловно, согласиться нельзя, так как извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.
Рассматривая содержание ст. 250 ГК РФ, следует признать, что эта норма ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.
Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор.
Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.
Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу - возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом договора.
Преимущественное право покупки доли в ООО позволяет его обладателям оспорить сделку по продаже доли и требовать перевода прав покупателя и его обязанностей на себя. Предотвратить такие последствия можно, если знать, когда возникают преимущественные права и как избежать их нарушения.
Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты
Доля в уставном капитале может свободно продаваться третьим лицам, если иные правила не предусмотрены в учредительном документе ООО (п. 1 ст. 93 Гражданского кодекса РФ). Для защиты прав учредителя законодатель ввел обязанность участника-продавца предложить ее сначала прочим участникам и только затем (если сделка с одним из них не состоялась) любым посторонним лицам. Данной обязанности корреспондирует право участников общества в случае нарушения этой обязанности требовать перевода сделки на себя. Указанный механизм и называют правом преимущественной покупки.
Обладают им участники и сама организация (последняя — при наличии закрепленного в уставе правомочия), причем исключительно в случае, если учредители не сочли возможным использовать данное право (абз. 2 ч. 2 ст. 93 ГК РФ). Субъективное право продать свою долю посторонним лицам появляется у учредителя тогда, когда субъекты преимущественного права отказались его реализовывать либо не ответили на предложение купить долю.
ВАЖНО! Возможность уступить свои преимущественные права другому лицу прямо запрещает п. 4 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон об ООО) .
Законодательством установлены некоторые особенности реализации преимущественного права:
- условия (в т. ч. цена) предложения участникам по общему правилу аналогичны условиям предложения третьим лицам;
- участники могут заблаговременно предусмотреть условия предложения в уставе.
В п. 5 ст. 250 ГК РФ оговаривается обязательность соблюдения преимущественного права и в случае намерения участника ООО заключить с третьим лицом договор мены на долю в обществе.
Предметом дальнейшего рассмотрения будут условия соблюдения, механизмы защиты и реализации вышеуказанного правового института.
Защита преимущественного права
Если сделка была заключена с нарушением преимущественных прав учредителей (к примеру, им была выставлена оферта с ценой больше, чем в предложении третьему лицу), у последних есть основания для направления иска к продавцу (с требованием перевести на истца права и обязанности по оспариваемой сделке).
Обязательное условие рассмотрения такого иска — перечисление истцом на депозит суда цены переводимой сделки (или цены, указанной в извещении, полученном субъектами преимущественного права). Такие требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом на протяжении 3 месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Исходя из положений ч. 1 ст. 200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицу становится известно о нарушении его прав.
В каких случаях правило преимущественной покупки не работает
Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании.
ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость.
Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО).
Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.
Определение цены доли заранее
Анализируя нормы ст. 93 ГК РФ и ст. 21 закона об ООО, можно прийти к выводу, что преимущественное право приобрести отчуждаемую долю в ООО реализуется путем заключения сделки.
Для того чтобы обеспечить учредителям преимущества при приобретении доли, можно зафиксировать цену ее продажи в уставе. В таком случае приобретать долю можно будет не по той цене, по которой она предлагается третьим лицам. Стоимость доли для всех участников в этом случае должна быть равной. Для общества можно установить цену более высокую, чем для учредителей (п. 4 ст. 21 закона об ООО).
Цена, по которой доля может быть продана, устанавливается:
- В твердом денежном выражении.
- В зависимости от определенных критериев, которые определяют стоимость доли. Это может быть стоимость чистых активов, балансовая стоимость, чистая прибыль и т. д.
ВАЖНО! Закрепление стоимости доли в уставе позволяет застраховать оставшихся учредителей от чрезмерно высокой цены и попытки обойти их преимущественные права.
Посторонним лицам доля может предлагаться по цене не ниже установленной в уставе (п. 7 ст. 21 закона об ООО).
В качестве дополнительных гарантий в уставе может быть предусмотрена возможность приобрести долю не полностью. Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что преимущественное право на покупку части доли подлежит защите только в случае, если продавец реализовал именно указанную часть доли. Продажа доли полностью при наличии желания участника ООО приобрести только ее часть не признается судами нарушением преимущественного права (постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2011 по делу № А72-6793/2010).
Извещение о продаже доли
Руководствуясь п. 2 ст. 250 ГК РФ, собственник доли, намереваясь продать ее посторонним лицам, должен письменно поставить в известность об этом соучастников долевой собственности. Аналогичную обязанность устанавливает и п. 5 ст. 21 закона об ООО.
Порядок, в котором учредитель, продающий свою долю, должен известить об этом общество и других учредителей, следующий:
- Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
- Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
- Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении.
Неполученной оферта будет считаться в том случае, если она отозвана учредителем до ее получения, о чем составляется дополнительное извещение. Если оферта поступит в общество, с этого момента отозвать ее можно будет только при согласии всех учредителей, если другие условия ее отзыва не установлены в уставе (п. 5 ст. 21 закона об ООО).
Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права
Для снижения риска оспаривания сделки при отчуждении доли необходимо действовать по следующему алгоритму:
- Направить обществу и участникам извещение (оферту) о продаже доли в порядке, описанном выше.
- Дождаться акцепта оферты (в пределах 30 дней после ее получения).
- Если учредители и общество отказались приобретать долю или промолчали, можно продать ее посторонним лицам по цене не ниже той, которая указана в извещении-оферте (п. 7 ст. 21 закона об ООО).
Переход доли происходит после того, как соответствующая запись будет внесена налоговым органом в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Нотариальная заверка договора об отчуждении доли не влечет перехода прав на долю.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право можно прекратить и ранее установленного в законе срока (30 дней). Для этого обладатели преимущественного права должны составить и заверить у нотариуса заявления об отказе от своих преимущественных прав. Заявления участников направляются в адрес общества, а последнее, приобщив к ним при необходимости и свой нотариально заверенный отказ, передает все заявления участнику — продавцу доли.
Порядок оформления сделки
Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С 01.01.2016 законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от 30.03.2015 № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.
Основные требования к ее заключению теперь следующие:
- учредитель, перед тем как продать свою долю, должен нотариально заверить оферту и направить ее соучредителям;
- оформление сделки происходит в виде договора купли-продажи, который должны подписать обе стороны;
- сделку заверяет нотариус.
Для оформления сделки необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие право владения долей. Это могут быть, например:
- договор купли-продажи или другой сделки;
- решение единственного участника об учреждении ООО;
- договор о ее учреждении, если компания создавалась совместно несколькими лицами;
- свидетельство, подтверждающее наследственные права;
- решение суда об установлении прав на долю;
- протокол общего собрания.
Изменился с 2016 года и порядок, в котором вносятся изменения в ЕГРЮЛ. Заявление с просьбой внести такие изменения в налоговый орган подает нотариус на протяжении 3 дней после того, как удостоверит сделку. Заявление передается в электронном виде. Документы, подтверждающие регистрацию изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, направляются нотариусу, который выдает их на бумажных носителях либо в электронном виде лицам, осуществлявшим сделку.
Возможно ли обойти право преимущественной покупки
Иногда продавец бывает заинтересован в том, чтобы передать свою долю конкретному лицу не из числа оставшихся учредителей. В таких случаях, как правило, заключаются безвозмездные сделки.
О том, что действия участника-продавца при этом являются правомерными, свидетельствует судебная практика:
- подп. «б» п. 12 постановления «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”» от 09.12.1999 пленума Верховного суда РФ № 90, пленума ВАС РФ № 14 (далее — постановление № 90/14),
- п. 7 рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2007).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если безвозмездная сделка по продаже доли совершалась с целью скрыть реальную сделку, которой была купля-продажа, такая сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Притворные сделки нарушают преимущественные права других учредителей и дают последним право оспаривать их и требовать перевода прав продавца и их обязанностей на себя (п. 18 ст. 21 закона об ООО). Однако для защиты своих прав участникам ООО в таком случае понадобится серьезная доказательственная база, которая должна подтверждать притворный характер сделки.
К сожалению, положительной практики по признанию недействительными притворных сделок дарения доли в ООО практически нет в связи со сложностью доказывания передачи третьим лицом встречного предоставления за долю (постановление АС ЦО от 21.03.2016 по делу № А62-3430/2015).
Запрет на отчуждение доли
Учредители могут установить в уставе компании запрет на продажу доли посторонним лицам (п. 2 ст. 21 закона об ООО).
Устав может содержать и другие ограничения:
- Может быть ограничен максимально возможный размер доли учредителей (п. 3 ст. 14 закона об ООО). На это необходимо обратить внимание перед приобретением доли. Следует проверить, если такое правило установлено уставом, не будет ли оно нарушено после приобретения доли.
- Может ограничиваться возможность менять соотношение долей учредителей.
- Возможно также включение в устав условий, требующих согласия всех учредителей на совершение сделки по ее отчуждению одному из участников (пп. 2, 10 ст. 21 закона об ООО).
Ограничивать право на продажу доли может также договор об осуществлении учредителями своих прав, который может быть заключен в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В таком договоре могут содержаться условия, запрещающие продажу доли до наступления оговоренных событий. О последствиях нарушения такого договора в законе ничего не сказано, а судебная практика, которая позволила бы сформировать однозначную позицию на этот счет, до настоящего времени не сложилась.
Что касается приобретения доли самим обществом, то п. 1 ст. 23 закона об ООО прямо запрещает такие сделки. Однако п. 2 настоящей статьи предусматривает случаи, когда общество обязано приобрести долю у своего учредителя:
- если продавать долю посторонним запрещает устав, а другие учредители покупать ее отказались;
- если учредители не согласились на продажу доли посторонним, а устав предусматривает их согласие на проведение подобной сделки;
- если преимущественное право общества на покупку доли зафиксировано в уставе.
Ограничение цены
Действующее законодательство не предусматривает никаких условий, которые ограничивают цену продажи доли. Однако такие ограничения могут устанавливаться непосредственно учредителями.
Установить подобные ограничения учредители могут в договоре об осуществлении учредителями своих прав, если такой договор был заключен между ними в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В данном договоре могут быть прописаны условия, ограничивающие цену в случае продажи доли кому-либо из учредителей, а также посторонним лицам.
Игнорирование установленных законодательством или уставом ограничений при продаже доли может повлечь признание сделки недействительной.
Таким образом, преимущественные права учредителей и общества охраняют закон и устав компании. Такие права защищают от вмешательства в управление компанией посторонних лиц. Они не подлежат передаче, их уступку прямо запрещает закон. Преимущественные права не распространяются на безоплатные сделки, что часто становится причиной недобросовестного совершения таких сделок, прикрывающих фактическую продажу доли.
Для того чтобы избежать нарушения преимущественных прав, учредитель, намеревающийся совершить продажу доли, должен известить о своем намерении оставшихся учредителей и непосредственно общество путем направления оферты. И наконец, чтобы избежать рисков оспаривания сделки, необходимо четко соблюдать порядок ее совершения.
Тема №14. Право общей собственности
- Понятие и виды права общей собственности
Вопрос №1. Понятие и виды права общей собственности.
Согласно действующему законодательству (ст. 244-259 ГК РФ) имущество может принадлежать на праве общей собственности одновременно нескольким лицам с определенной долей каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Право общей собственности - это право собственности на одну и ту же вещь, принадлежащее одновременно двум и более лицам. Их называют участниками общей собственности или сособственниками.
Правильно говорить о доле в праве собственности на вещь, а не о праве собственности на долю в вещи.
В ст. 244 ГК РФ речь идет о двух видах общей собственности: долевой и совместной.
Вопрос №2 . Общая долевая и общая совместная собственность
При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежат определенные доли в стоимости общего имущества, которые могут быть равными и различными. Размер доли учитывается при распределении расходов и доходов между собственниками, но не влияет на их правомочия по владению, пользованию и распоряжению, которые осуществляются ими по взаимному согласию независимо от размера долей.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каждый собственник вправе распоряжаться своей долей путем ее выдела (ст. 252 ГК).
Право преимущественной покупки:
Собственник отчуждает свою долю по своему усмотрению, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
Если остальные участники ОДС откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае нарушения преимущественного права покупки собственник может в течение трех месяцев требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателю. Таким образом, владение, пользование и распоряжение ОДС осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом, арбитражным судом, третейским судом.
Общая совместная собственность носит бездолевой характер, т.к. за ее субъектами доли не закрепляются, ибо в ее основе лежат тесные личные связи между участниками (брак, семейно-трудовые интересы), которые определяют незаменимость субъектов этого вида общей собственности.
Так, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ч. 1 ст. 257 ГК РФ). В иных случаях: напр., ст. 4 Закона РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
По общему правилу общая собственность является долевой и только в случаях, прямо предусмотренных законом, возможно образование совместной собственности. Кодекс называет два таких случая. Общей совместной собственностью является имущество: а) супругов, нажитое ими во время брака; б) крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам. Кроме этих случаев можно назвать еще два, предусмотренных иными законами. В общей совместной собственности иных лиц, не являющихся супругами, могут находиться жилые помещения, приватизированные ими до внесения изменений от 15 мая 2001 г. в Закон о приватизации жилищного фонда. В Законе о садоводческих объединениях граждан установлена совместная собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов его членов.
Общая совместная собственность никогда не может возникнуть на основании договора.
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом , находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников , которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 ГК РФ постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
Основания возникновения права общей собственности различны . Это может быть поступление в собственность нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу в силу своих естественных свойств (например, автомобиль) или в силу закона (например, ценная коллекция предметов искусства, признанная памятником истории и культуры). На делимое имущество общая собственность возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором. К случаям, предусмотренным законом, можно отнести приобретение супругами делимого имущества при отсутствии брачного договора. Примером договорного образования общей собственности является создание простого товарищества, предполагающего образование общей собственности участников.
Общая собственность не может возникнуть в результате противоправных действий. Например, по одному из конкретных дел арбитражный суд действия общества по незаконной реконструкции объекта не признал основанием для возникновения права общей долевой собственности.
Между видами общей собственности нет "китайской стены". Общая совместная собственность по соглашению участников может быть преобразована в долевую собственность. Если же согласие собственников не достигнуто, то режим совместной собственности может быть изменен на режим долевой собственности по решению суда. Правило, устанавливающее возможность преобразования совместной собственности в долевую, является императивным и поэтому не может быть отменено договором. Однако отношения долевой собственности не могут быть преобразованы в отношения совместной собственности, которая может возникнуть только в случаях, предусмотренных законом.
На праве общей совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются супруги . Имущество, нажитое супругами во время брака является их общей собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (ст. 256 ГК). Более детально правовой режим общего совместного имущества супругов регулируется ст. 33-44 Семейного кодекса РФ, принятого 29 дек. 1995 г.
Ст. 244 ГК также определяет, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Новая редакция Ст. 250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных , и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарий к Ст. 250 ГК РФ
1. В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений (ст. , 111 ГК, ст. 42 ЖК РФ).
Судебная практика.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее:
а) поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме;
б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
2. Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье 250 ГК РФ, это право является обязательственным. Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, т.е. переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности.
Судебная практика.
При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в 1920-е гг. Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки.
Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
В.Ф.Яковлев (1965 г.)
Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.
Судебная практика.
Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Очевидно, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильным является первый вариант.
Другой комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Преимущественное право покупки выражает интерес участников общей собственности в сокращении самого числа собственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества, а также интерес в увеличении доли каждого из участников. Кроме того, посредством этого права участники получают возможность в известной степени контролировать персональный состав совладельцев, что также представляет для них существенный интерес.
Механизм действия преимущественного права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником - продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях. Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него п. 2 ст. 250 обязанность по письменному извещению других участников о продаже доли.
Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности по извещению срок увеличивается до трех месяцев в отношении любой вещи.
2. Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250.
Если доля продается другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует вовсе: участник вправе продать свою долю другому участнику общей собственности без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу. Очевидно, что если доля продается внутри круга участников общей собственности, то те интересы, которые выражены в самом преимущественном праве покупки, не затрагиваются.
Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.
Продажа может сопровождаться установлением иных "неплатежных" условий. Часть этих условий может быть вполне оправданной, например предоставление обеспечения платежа в виде задатка или гарантии. Некоторые условия могут отражать особые отношения между продавцом и покупателем, например, одновременно с договором купли-продажи будет заключен договор аренды имущества с правом пользования имуществом продавцом в качестве арендатора.
Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти преимущественное право покупки, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по .
3. Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать предложение о продаже доли, - месяц для недвижимости и десять дней для движимости - является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезненным состоянием. В то же время, если сообщение было намеренно составлено таким образом, чтобы ввести сособственника в заблуждение, либо было вручено с нарушением обычной процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в п. 2 ст. 250.
Трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя традиционно рассматривается . Однако формулировка п. 3 ст. 250 позволяет расценивать этот срок и как срок пресекательный (срок существования права). Следует заметить, что эволюция самого института преимущественного права покупки, состоящая в снижении его значения, проявляется, в частности, и в том, что уменьшаются возможности по вмешательству в сделку о распоряжении долей в общей собственности не только по основаниям, но и по срокам.
4. Необходимо иметь в виду, что нередко продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю переходит в момент заключения договора, . По точному смыслу закона в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже стал собственником и . А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250, ни по другим основаниям не предусмотрен.
5. В соответствии с рекомендацией, высказанной Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 22 марта 1966 г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 15 декабря 1987 г. N 8, от 22 апреля 1992 г. N 9, от 21 декабря 1993 г. N 11) (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 68), при предъявлении такого иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Очевидно, что эта рекомендация имеет основания, если договор предусматривает платеж при заключении договора. Если же условия договора, купли-продажи жилого дома предусматривают иной срок платежа или платеж в рассрочку, необходимо обеспечение лишь тех сумм, которые должны быть уплачены в момент рассмотрения спора, а также сумм, компенсирующих расходы покупателя.
6. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Появление данного правила объяснялось тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор. В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки.
7. Если покупатель к моменту возникновения спора передал долю в собственность третьему лицу, то всякая возможность получить право на эту долю в рамках спора между участником общей собственности и первым покупателем в порядке преимущественного права покупки исчезает. Совершенно неважно при этом, насколько добросовестно вел себя приобретатель доли, т.е. мог ли он знать о том, что ранее эта доля была приобретена с нарушением преимущественного права покупки. Дело в том, что добросовестность может иметь юридическое значение лишь при недействительности сделки. Однако нарушение преимущественного права покупки, как уже говорилось, само по себе не влечет недействительности продажи. Это, впрочем, не означает, что исключена защита по иным основаниям, например если усматриваются признаки мнимой сделки об отчуждении доли третьему лицу.
8. Преимущественное право не может быть осуществлено при продаже доли с публичных торгов, так как само по себе преимущественное право покупки, являясь привилегией, т.е. предоставляющее преимущества одному лицу по сравнению с другими, несовместимо с механизмом торгов, который основан на равном состязании всех его участников.
Очевидно, что не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т.е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1).
При проведении торгов - как публичных, так и частных - все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях.
Преимущественное право покупки не может быть осуществлено и в тех случаях, когда продавец доли обязан совершить продажу в силу закона или договора ().
9. Как уже говорилось в
