Введение

Система коллективного инвестирования и доверительного управления активами является одной из инфраструктурных основ российского финансового рынка.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) - форма коллективного инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов (или одного) объединяются в единый имущественный комплекс.

Концепция закрытого паевого инвестиционного фонда: ЗПИФ - это тип ПИФа, имеющий следующие отличительные характеристики:

владелец пая имеет право участвовать в Общем собрании владельцев инвестиционных паев Фонда;

владелец пая имеет право на получение промежуточного дохода, если это предусмотрено Правилами Фонда;

отсутствие обязательства управляющей компании по погашению паев до прекращения фонда (за исключением случая, когда пайщик голосовал или не принимал участия в голосовании по определенному перечню вопросов общего собрания пайщиков). Как следствие, нет необходимости поддерживать текущую ликвидность, что дает возможность осуществления долгосрочных инвестиций;

изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом по ключевым вопросам деятельности фонда утверждаются общим собранием владельцев инвестиционных паев этого фонда;

по решению общего собрания пайщиков фонд может быть досрочно прекращен.

Цель создания - получение дохода в результате управления имуществом фонда.

Выбранная тема актуальна по причине того, что на сегодняшний день в России ЗПИФы являются наиболее совершенным финансовым инструментом, сочетающим в себе одновременно и возможности финансирования проектов и регулирования денежных потоков, и являясь объектом инвестиционных вложений. При этом, в системе функционирования действует беспрецедентная для России система регулирования и контроля.

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

Практика показывает, что закрытые паевые инвестиционные фонды нередко используются в группах компаний при осуществлении инвестиций в ценные бумаги и строительство, т. к. структура фонда позволяет и оптимизировать налоги, и обеспечивать высокую доходность инвестиций, особенно в длительной перспективе.

Права пайщиков удостоверяются ценной бумагой - паем. Как и любая другая ценная бумага, пай имеет те же возможности обращения в гражданском обороте на территории РФ и доступен в равной степени как для резидентов, так и для нерезидентов.

1.Закытые паевые инвестиционные фонды

1.1. Сущность и концепция закрытых паевых инвестиционных фондов

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это форма коллективного инвестирования, при которой средства многих вкладчиков объединяются в специально созданный для этого фонд и инвестируются управляющей компанией в ценные бумаги и иные активы. Характерной особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) является то, что инвестор может купить паи преимущественно только при формировании (или дополнительном выпуске паев), а предъявить пай к погашению управляющей компании только по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. Закрытый паевой инвестиционный фонд, как и любой ПИФ, не является юридическим лицом. В закрытом фонде имеется фиксированное количество паев. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно требует согласия пайщиков. Кроме того, если это указано в правилах доверительного управления (ПДУ), пайщики фонда могут регулярно получать доход от доверительного управления.

Цели создания ЗПИФа:

оптимизация налогообложения

привлечение инвестиций в бизнес и инвестиционные проекты

получение максимальной прибыли

защита капитала и собственника и др.

Типы фондов:

ЗПИФ облигаций. Облигации традиционно считаются тихой гаванью при спадах на рынке. Долговые инструменты должны составлять не менее 50% активов фонда, а вот доля акций не должна превышать 20%.

ЗПИФ акций. Непосредственно в акции должно быть инвестировано не менее 50% активов ПИФа не менее 2/3 рабочих дней в квартал. Помимо акций в портфеле также могут быть и облигации, но не более 40%.

ЗПИФ смешанных инвестиций. Представляет собой нечто среднее между вышерассмотренными категориями фондов. Соотношение акций и облигаций может быть любым, но суммарно ценные бумаги должны занимать не менее 70% портфеля фонда.

ЗПИФ прямых инвестиций. Фонды прямых инвестиций осуществляют долгосрочное инвестирование средств в компании различных отраслей, создаются для вложения денег непосредственно в реальные активы или для получения контроля над предприятием (приобретение его контрольного пакета акций).

Доход Фонда формируется в результате увеличения капитализации компаний, бизнес которых финансируется из средств Фонда. Характерной особенностью фонда прямых инвестиций является запрет инвестирования в зарубежные активы и инструменты, также акции (доли), размещаемые при учреждении обществ. Фонд обладает достаточно широким инструментарием как по долевому, так и по долговому финансированию.

ЗПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций. Венчурные фонды специализируются на создании бизнеса «с нуля» путем приобретения активов, в том числе нематериальных. Вложения средств венчурных фондов потенциально более доходны, так как в отличие от фондов прямых инвестиций, вкладывают средства в предприятия, находящихся на начальном этапе своего развития. В то же время такие фонды характеризуются высоким уровнем инвестиционного риска.

ЗПИФ рентный. Рентные фонды создаются для получения дохода от сдачи объектов недвижимости в аренду, а также повышение стоимости объектов недвижимости за счет проведения реконструкции и модернизации объектов.

В состав рентных ЗПИФ могут входить денежные средства, недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества, акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов, долговые инструменты, паи определенных иностранных фондов. В Правилах доверительного управления таким фондом должны быть предусмотрены периодичные (не реже одного раза в год) промежуточные выплаты дохода его пайщикам. Основными преимуществами фонда являются защита активов и особенности налогообложения, позволяющие реинвестировать полученную прибыль в полном объеме (отсутствие налога на прибыль, получаемую фондом).

ЗПИФ недвижимости. ЗПИФы недвижимости - получили наибольшее распространение, так как являются удобным инструментом для вложений в недвижимое имущество. Среди преимуществ - налоговые льготы, большая защита интересов инвесторов, а также возможность привлечения других инвесторов.

ЗПИФ недвижимости может принимать черты рентного фонда с возможностью выплаты промежуточного дохода, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. В состав ЗПИФ недвижимости могут входить денежные средства, недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества, имущественные права из долевого участия в строительстве, акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов и фондов недвижимости, долговые инструменты, паи определенных иностранных фондов. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, предназначенный для квалифицированных инвесторов, значительно расширяет список возможных активов фонда, позволяя вести полноценное освоение земельных участков и строительство: имущественные права, связанные со строительством и реконструкцией объекта, проектная документация, акции российских хозяйственных обществ (доля более 50%).

ЗПИФ кредитный. Кредитные ЗПИФы могут предоставлять займы за счет имущества фондов.

Фонды этой категории могут приобретать в состав активов денежные требования по кредитным договорам или договорам займа, имущество (в том числе имущественные права), полученное при взыскании, долговые инструменты. Денежные требования могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, а также залогом (в частности ценными бумагами, недвижимостью, долями в уставных капиталах ООО). Во время кризиса кредитные ЗПИФы оказались выгодным инструментом для банков, желающих очистить баланс от проблемных долгов. Кредитный фонд предлагал передачу просроченных кредитов в один ПИФ для последующего управления. Кредитные фонды также можно рассматривать как инструмент реструктуризации долгов и финансирования различных проектов.

ЗПИФ ипотечный. Ипотечные фонды создаются с целью приобретения ипотечных кредитов (прав требования) и выкупа закладных у банков. Ипотечные фонды в некоторой степени позволяют решить проблему отсутствия у банков необходимых ресурсов для ипотечного кредитования. А также могут рассматриваться банками как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и секьюритизации активов.

ЗПИФ хедж-фонд. Хедж-фонды - новый для России инструмент инвестирования, позволяющий совершать спекулятивные операции с различными инструментами, в том числе с деривативами и драгоценными металлами.

ЗПИФ художественных ценностей. ЗПИФы художественных ценностей - недавно появившийся вид фондов. Предназначен для инвесторов, желающих вложить деньги в активы, стоимость которых не имеет корреляции с финансовыми рынками.

Художественные ценности, в которые могут инвестировать фонды данной категории, - это картины, скульптуры, почтовые марки, фотографии и т. д. (полный перечень будет определен в Положении о составе и структуре активов). Ценности на момент их приобретения должны находиться на территории России и быть застрахованы. Правилами фонда может быть прописано, что фонд предназначается для квалифицированных инвесторов, что ограничивает количество инвесторов, но в то же время открывает дополнительные возможности.

Дополнительные возможности для квалифицированных инвесторов:

Уведомление и раскрытие информации о деятельности фонда только для владельцев паев.

Увеличения срока формирования ЗПИФ.

Рассрочка по оплате выданных паев (неполная оплата паев), траншевое финансирование.

Создание инвестиционного комитета для контроля за операциями УК.

Выдача заемных средств фондом.

Возможность привлечения долгового финансирования: кредита, договоров займа.

При выдаче и погашении паев можно ввести специальный порядок расчета стоимости пая.

Преимущества создания ЗПИФа:

Выгодная схема налогообложения ЗПИФов - одно из главных преимуществ, на котором базируется популярность этого инструмента инвестирования. ЗПИФ не является юридическим лицом, в следствие чего освобожден от уплаты налогов на прибыль и имущество. При использовании ЗПИФ отсутствует двойное налогообложение, так как налогооблагаемая база возникает только при погашении паев.

Контроль за работой фонда со стороны пайщиков через общее собрание пайщиков и инвестиционный комитет: одобрение инвестиционным комитетом сделок с имуществом, составляющим фонд; принятие решений об изменении инвестиционной декларации, правил фонда; утверждение прав на получение дохода по инвестиционному паю; досрочное прекращение работы фонда или смена управляющей компании.

Возможность регулярной выплаты дохода по паю.

Реинвестирование различных платежей в новые объекты, включая отложенные налоговые платежи.

Отсутствие риска банкротства управляющей компании. Все средства ЗПИФа остаются собственностью пайщиков, и фонд никаким образом не отвечает по долгам управляющей компании. Защита прав инвесторов в данном случае обеспечена разделением функции управления, хранения и учета средств фонда между независимыми друг от друга структурами: управляющей компанией и специализированным депозитарием, а также контролем со стороны государства.

Заинтересованность управляющей компании в максимальном доходе инвестора: чем больше прибыли управляющая компания зарабатывает для пайщика, тем больше она заработает сама.

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые , именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

• рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
• девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН - механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости. Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

• объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
• управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
• операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
• регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
• ежегодный аудит деятельности фонда;
• владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
• создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
• регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции . Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

• первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
• привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
• заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН - инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда. После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН - элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами. Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего. Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ?

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) - имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.
Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.
и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.
В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов.
Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т. д.). Основными операциями на рынке недвижимости существующих ЗПИФ является финансирование строительства объектов недвижимости (условно назовем их "инвестиционными" фондами) и приобретение существующих объектов недвижимости с целью сдачи в аренду ("рентные" фонды). Спектр возможных операций ЗПИФ недвижимости гораздо шире, чем у других фондов, и в одном фонде допустимо смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также другие операции на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т. д.).

ФИНАНСЫ СТРОИТЕЛЬНОГО МИРА

До недавнего времени до 80% строительства нового жилья финансировалось конечным потребителем, т. е. лицами, которые планируют жить во вновь построенных квартирах.
Практическое отсутствие законодательного регулирования данной области привело к тому, что многие застройщики начинали стройку, имея лишь 10% необходимых средств, которых хватало только на забор и земельные работы. Далее они надеялись на продажи квартир физическим лицам или получение кредитов. Получался некий принцип жилищных кооперативов: продали права на несколько квартир - построили этаж - ждем дальнейших продаж. Таким образом, первые покупатели сильно рисковали и могли достаточно долго ждать, пока будет продано достаточно прав на квартиры для достройки всего дома.
Другой бедой являлось отсутствие контроля целевого финансирования. В результате деньги, собранные от продажи прав на квартиры в доме А, застройщики направляли на покупку новой площадки под дома Б и В, планируя потом с дальнейших продаж достроить все дома. Естественно, что такая ситуация на строительном рынке не могла не закончиться чередой громких скандалов с обманутыми дольщиками.
С принятием Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государство начало политику вытеснения потребительского капитала на более поздние этапы. Идеальной ситуацией стало бы приобретение физическими лицами квартир уже на вторичном рынке, когда деньги меняются на готовый товар, а не на обещание построить квартиру.
С другой стороны, понятно, что необходимо чем-то заменить "уходящий" потребительский капитал, иначе это приведет к сокращению объемов строительства и к росту цен на жилье.
Заменой потребительскому капиталу должны стать кредитные (в основном банки) и инвестиционные (в основном ЗПИФ недвижимости) средства.
Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ввел норму солидарной ответственности банка с застройщиком. Государство позаботилось о защите прав граждан, но оттолкнуло банки от этого сегмента рынка. В июле текущего года внесенные поправки в ФЗ № 214-ФЗ изменили ситуацию.
В настоящее время позиция правительства такова: именно институциональные инвесторы должны стать некой гарантией окончания строительства дома. Банки и УК заинтересованы, чтобы дом был достроен в любом случае, потому что при неблагоприятной конъюнктуре рынка можно не получить прибыль, а при остановке строительства потерять все средства. Институциональные инвесторы способны профессионально проанализировать имеющиеся документы по стройке, финансовое состояние застройщика, следить за целевым использованием выделяемых средств, вовремя заметить возникающие проблемы и в крайнем случае профинансировать окончание строительства дома.

КАК РАБОТАЕТ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ

Участвовать в процессе возведения нового жилья (или других объектов, в данном случае мы приводим пример с жилой недвижимостью) ЗПИФ недвижимости может, приобретая у застройщиков имущественные права на строящиеся объекты по инвестиционному договору или договору долевого участия.
Управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры с зарегистрированным титулом собственности.
Финансировать застройщика за счет средств ЗПИФ недвижимости УК может только после оформления всех прав на землю и получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, законодательно ограничено участие средств ЗПИФ недвижимости в самом рискованном этапе девелопмента - оформлении земельных отношений, получении исходно-разрешительной документации, разработке и утверждении проекта. Данный этап составляет 7-15% стоимости возведения объекта и должен финансироваться застройщиком на собственные средства или кредиты.
ЗПИФ недвижимости подключается к строительству в тот момент, когда требуются постоянные и масштабные, а главное, регулярные финансовые вложения, связанные с финансированием строительно-монтажных работ (СМР), и создание инженерных коммуникаций, при котором необходимо строгое соблюдение графика финансирования, чтобы ни в коем случае "не заморозить" стройку.
Таким образом, средства ЗПИФ недвижимости для застройщика - это гарантия стабильного финансирования, чего не наблюдается при непредсказуемом графике продаж. При этом, в отличие от банковских кредитов, не требуется ежемесячная выплата процентов, которые изымают средства из оборота. Получение средств от институционального инвестора позволяет осуществить авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, на которые ложатся основные статьи расходов, что позволяет не только получить скидки у поставщиков материалов, но и зафиксировать себестоимость СМР.
Выделение части имущества из ЗПИФа в натуре, т. е. в виде отдельной квартиры, не допускается (чтобы погасить паи фонда управляющая компания должна продать все имущество фонда). ЗПИФ недвижимости - инструмент для инвестора, а не для потребителей квартир, поэтому управляющая компания не заинтересована в оформлении свидетельства на квартиры на ЗПИФ недвижимости по окончании строительства. Теоретически возможно потом продать квартиры и на вторичном рынке, но, как правило, процедура сдачи дома Госкомиссии, подписание акта о выполнении инвестиционного контракта застройщиком и оформление права собственности - процедура достаточно долгая, что снижает эффективность инвестиции. УК старается реализовать имущественные права конечным покупателям - физическим лицам, которые будут проживать в новых квартирах до момента подписания акта о выполнении инвестиционного контракта.
Но, в отличие от застройщика, который отягощен необходимостью финансировать стройку, УК может продавать права на квартиры более планомерно, в том числе предоставляя различные льготы вроде рассрочек.
Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости - это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости. Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

ВАРИАНТЫ УЧАСТИЯ ЗПИФА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССАХ

Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости
Инвесторы и учредители передают в имущество фонда денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке. После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов. Разница в цене образуется как за счет роста стоимости объектов в процессе строительства, так и за счет роста рыночных цен на недвижимость. В данном случае управляющая компания выступает в роли классического доверительного управляющего средствами клиентов, только не на фондовом рынке, а на рынке недвижимости. Доход таких фондов зависит от сегмента инвестирования и заложенных УК требований к потенциальным проектам. При этом следует помнить, что за счет реализации фондом не одного, а многих инвестиционных проектов пайщики получают больший доход, чем при самостоятельном инвестировании. Важно также, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и пайщики пользуются эффектом отложенного налога на прибыль.

Привлечение инвестиционных ресурсов
Застройщики могут использовать ЗПИФ как инструмент привлечения средств для строительства своих объектов. В этом случае управляющая компания создает ЗПИФ под определенные объекты заказчика. Имущественные права на данные объекты вносятся их владельцами в качестве оплаты паев при формировании фонда. Управляющая компания и учредители фонда совместно привлекают инвесторов для финансирования строительства конкретного объекта. Учредитель продает свои паи или их часть инвестору на вторичном рынке (в том числе через биржу), тем самым получая денежные средства для финансирования строительства. Инвестор же, становясь пайщиком фонда, приобретает право на часть дохода (пропорционально доле своих паев в фонде), полученного фондом от реализации объекта. Такая форма привлечения инвестиций может оказаться привлекательной для застройщиков, что объясняется:

простотой создания ЗПИФа, оформления инвестиций, системы учета и отчетности по сравнению с юридическим лицом;

прозрачностью данного инструмента для сторонних инвесторов;

возможностью использования паев в качестве залога.

Управление объектами коммерческой недвижимости
Рентный ЗПИФ, т. е. тот, который размещает активы в коммерческую недвижимость и получает доходы от сдачи ее в аренду, может использоваться для достижения разных целей:
1) инвесторами - в качестве инструмента получения стабильного дохода;
2) собственниками коммерческой недвижимости:

для превращения непрофильных активов в источник инвестиционных ресурсов для профильного бизнеса. "Непрофильный" объект передается в фонд, а полученные от размещения паев фонда средства идут бывшему владельцу недвижимости;

для получения преференций по налогу на прибыль и имущество;

для привлечения финансовых ресурсов за счет продажи части паев сторонним инвесторам при сохранении преимущественных прав на переданные объекты коммерческой недвижимости.
В данном случае фонд приобретает на внесенные средства объекты коммерческой недвижимости или сразу формируется ими. Управляющая компания заключает договор с эксплуатирующей компанией на управление объектами недвижимости. Эксплуатирующая компания берет на себя всю работу по управлению и содержанию объектов и передает чистый поток арендных платежей в фонд. Основной доход пайщиков - арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта. Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:

периодически выплачивать пайщикам;

инвестировать в модернизацию и реконструкцию объектов для увеличения их стоимости и арендных ставок по ним;

инвестировать в покупку/строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой);

инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковских депозитах.

ЗПИФ для использования в системе управления строительными проектами
Крупные игроки строительного рынка могут "встроить" ЗПИФ в свои бизнес-процессы для повышения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств для финансирования строительства различных объектов. Место и роль ЗПИФа в финансовых цепочках могут быть разными, их можно определить на стадии переговоров с управляющей компанией в зависимости от организации бизнеса, потребностей и поставленных целей.
В качестве примера можно привести следующую организацию бизнеса с использованием фонда. Основная (материнская) компания учреждает ЗПИФ недвижимости и становится 100%-ным пайщиком фонда. Направления и объемы использования средств фонда, как на фондовом рынке, так и при финансировании строительства, определяются инвестиционной декларацией. Объем фонда формируется учредителем в зависимости от размера инвестиций, необходимых для финансирования проектов. В дальнейшем объем фонда может быть увеличен за счет дополнительного размещения паев. Основная компания создает/приобретает отдельные компании (ЗАО, ООО) под конкретный проект (проекты). Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю. После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство. При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда. Прибыль от продажи объектов из ЗПИФа налогом не облагается. По согласованию с пайщиком часть прибыли фонда может быть выплачена в виде инвестиционного дохода, например, для покрытия расходов на создание и финансирование проектных компаний. Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты.
Такая система позволяет избежать построения холдинговой структуры с сохранением контроля и управления, так как основные финансовые потоки, обслуживающие строительство, проходят через ЗПИФ, а "основная" компания является 100%-ным пайщиком фонда. При этом отсутствует аффилированность бенефициаров с проектами, финансируемыми фондом. ЗПИФ позволяет регулировать периодичность и объем прибыли от реализации проектов, направляемой в основную компанию, в зависимости от ее целей и потребностей. При долгосрочном функционировании ЗПИФа прибыль увеличивается за счет реинвестирования сэкономленной прибыли от реализации проектов и инвестирования на фондовом рынке.

Жилищные программы
Еще одним вариантом использования фондов является формирования и реализация с их участием корпоративных или муниципальных жилищных программ.
В этом случае фонд недвижимости выступает как инструмент аккумулирования средств и инвестирования строительства жилья под конкретную аудиторию, определенную учредителем жилищной программы. Организацию строительства и контроль осуществляет управляющая компания ЗПИФа, а выбор объекта инвестирования и определение параметров объектов недвижимости - управляющая компания совместно с представителями учредителя программы. При приобретении участником программы квартиры у ЗПИФа ему предоставляется скидка от рыночной цены в зависимости от кадровой политики учредителя программы. При этом может использоваться ипотечное кредитование, причем выданные в рамках программы кредиты могут рефинансироваться через другой ЗПИФ (относящийся к категории ипотечных). Учредитель программы предоставляет сотруднику льготы в случае получения ипотечного кредита (оплата части первоначального взноса, части процентов и т. д.).
Перечень, размер и условия предоставления учредителем социальной поддержки работников разрабатываются и утверждаются учредителем программы. Квартиры, не выкупленные участниками, могут реализовываться сторонним покупателям по рыночной цене, что снижает финансовую нагрузку на учредителя программы.

Принципы функционирования ЗПИФов недвижимости

1. Закрытый ПИФ - имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования.
2. Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда), в соответствии с которым учредитель управления передаёт имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа.
3. Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков фонда. Выдел имущества из общей долевой собственности в натуре не допускается.
4. С согласия пайщиков может быть увеличено количество паев, а также выплаты инвестиционного дохода.
5. Решение об инвестировании средств ЗПИФа принимает управляющая копания.
6. При осуществлении долгосрочных, капиталоёмких проектов возможно согласование с крупными пайщиками.

Преимущества ЗПИФа недвижимости

Закрытый ПИФ обладает рядом преимуществ:

• Ограничено появление сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей).
• Пайщики могут контролировать деятельность управляющей компании и влиять на основные параметры Фонда посредством проведения общего собрания.
• Закрытый ПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией, меньшими ограничениями по структуре активов по сравнению с открытыми и интервальными фондами.
• Закрытый ПИФ может работать на рынке недвижимости.
• Возможно получения промежуточного инвестиционного дохода без уменьшения количества паев (аналог выплаты дивидендов по итогам года).
• В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.
• Прирост стоимости имущества ЗПИФа не облагается налогом на прибыль, т. к. ЗПИФ не является юридическим лицом.

Порядок формирования ЗПИФа недвижимости

• Первичное размещение инвестиционных паев осуществляется не позднее чем через шесть месяцев после регистрации Правил Фонда.
• Способ оплаты инвестиционных паев (денежные средства, недвижимость и/или права на недвижимость) оговаривается с учредителями управления.
• Срок формирования (первичное размещение) составляет не более 3-х месяцев.
• При первичном размещении может быть установлен размер минимальной суммы имущества передаваемого в Фонд.
• При первичном размещении должен быть указан размер активов закрытого ПИФа, при достижении которого Фонд считается сформированным. Такой размер активов должен быть не менее 25 млн. рублей. Создание ЗПИФа недвижимости экономически целесообразно и эффективно от 10 млн. долларов США.
• В связи с тем, что при формировании закрытого ПИФа все инвестиционные паи должны быть размещены, то требуется чёткая координация и согласованность действий учредителей управления.

Операции с активами ЗПИФа на рынке недвижимости

1. Операции на этапе строительства.

• Управляющая компания от лица ЗПИФа может выступать инвестором (соинвестором) строительства объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения.
• Основные используемые договора: договор инвестирования (договор финансирования строительства).
• До момента оформления права собственности в регистрирующих органах реализация имущественных прав осуществляется по договору уступки права требования, после регистрации - по договорам купли-продажи, мены.
• Регистрация прав собственности на объект недвижимости осуществляется на ЗПИФ как общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев с выдачей единого Свидетельства управляющей компании.

2. Операции с существующими объектами недвижимости.

• Целью инвестиционной политики управляющей компании является приобретение объектов недвижимости с целью продажи, сдачи в аренду или субаренду, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду; приобретение земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения; а также аренда недвижимости с целью сдачи в субаренду.
• Объект недвижимости может быть внесен в Фонд в качестве оплаты паев или приобретен Управляющей компанией в процессе осуществления деятельности по доверительному управлению на средства Фонда, привлеченные с рынка.

3. Косвенные операции на рынке недвижимости.

• В активы ЗПИФа можно приобретать акции открытых и закрытых акционерных обществ, а также доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерные изыскания, реставрацию, риэлтерскую деятельность. Приобретение объектов недвижимости можно осуществлять через куплю-продажу хозяйственных объектов, которые владеют недвижимостью.

Права и обязанности управляющей компании

Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

1. Управляющая компания обязана:

• соблюдать требования, предусмотренные законодательством РФ, нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Правилами Фонда;
• распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, с согласия специализированного депозитария, за исключением распоряжения ценными бумагами в целях исполнения сделок, совершенных через организаторов торговли;
• передавать имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;
• передавать специализированному депозитарию незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;
• приобретать за счет активов акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией;
• представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в установленном им порядке;
• раскрывать информацию о паевом инвестиционном фонде в соответствии с законодательством РФ.

2. Управляющая компания в праве:

• без специальной доверенности осуществлять все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими Фонд, в том числе право голоса по голосующим ценным бумагам;
• предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению фондом;
• совершать сделки с опционами, а также форвардные и фьючерсные сделки за счет имущества, составляющего фонд, только в целях уменьшения риска снижения стоимости активов фонда. При этом общий размер обязательств по опционам, а также форвардным и фьючерсным контрактам не может составлять более 10 процентов стоимости активов фонда;
• передать свои права и обязанности по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Вознаграждение и расходы ЗПИФ недвижимости

1. За счёт имущества Фонда выплачивается вознаграждение:

• Управляющей компании.
• Специализированному депозитарию.
• Регистратору.
• Аудитору.
• Независимому оценщику.

Общая сумма вознаграждения на практике не превышает 3-4% от стоимости активов.

2. За счёт имущества Фонда возмещаются расходы связанные с:

• cодержанием имущества, составляющего Фонд;
• страхованием недвижимого имущества, входящего в Фонд;
• совершением сделок с имуществом Фонда (оплата брокерских услуг, услуг регистраторов и депозитариев, биржевые сборы, оплата услуг банков и т. д.);
• созывом и проведением общего собрания владельцев инвестиционных паев;
• опубликованием и предоставлением информации в соответствии с законодательством;
• судебными издержками, возникшими в связи с защитой интересов пайщиков и прочие расходы, предусмотренные Правилами доверительного управления фондом.

Права владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

• Требовать проведения собрания владельцев инвестиционных паев при владении не менее 10% общего количества паев.
• Требовать погашения инвестиционных паев и выплаты денежной компенсации, в случае если владельцы инвестиционных паев голосовали против принятия решения общего собрания или не принимали участия в голосовании по вопросам утверждения изменений и дополнений в Правила Фонда или решения о передаче прав и обязанностей другой управляющей компании.
• Требовать выплаты дохода от доверительного управления, если это предусмотрено правилами Фонда.

Порядок принятия решений общим собранием владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

• Решения общего собрания владельцев паев при маются большинством в 3:4 (три четверти) от общего количества голосов, предоставляемых их владельцам.
• Количество голосов, предоставляемых владельцу паев при голосовании определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.
• Право на участие в общем собрании осуществляется владельцем инвестиционных паев как лично, так и через представителя.

ЗПИФы в нашей стране представляют собой специфические инструменты для коллективного инвестирования. Как правило, суть заключается в том, что большое количество частных инвесторов добровольно передают имеющиеся у них средства выбранной профессиональной управляющей компании, которая в дальнейшем использует свой уникальный опыт и знания специалистов для управления этими средствами. Компания выбирает объекты для инвестирования, оценивает соотношение рисков и вероятную прибыль.

Как правило, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в качестве основного инвестирования выбирают объекты недвижимого имущества, права на его аренд, а также другие имущественные права, которые связаны с проведением строительных работ, реконструкцией различных объектов недвижимости или подготовкой проектной документации для таких объектов.

Что такое ЗПИФ?

Закрытые ПИФы обычно создаются под конкретный проект. Осуществить продажу паев можно только после окончательной реализации этого проекта. Фонды закрытого типа создаются для привлечения прямых инвестиций. Стандартный срок реализации проекта может составлять от одного года до 15 и более лет.

В таких фондах имеется некое фиксированное количество паевых долей. Именно поэтому в тех случаях, когда паевые доли в инвестиционном фонде кем-то приобретаются, соответствующее количество одновременно должно продаваться другим лицом. Дополнительное создание или выпуск новых паев, а также их выкуп, как правило, невозможен без единогласного согласия большинства пайщиков. ПИФы недвижимости закрытого типа удобны для размещения среднесрочных инвестиций.

Окончательное погашение паев обычно производится после окончания сроков, на которые создается фонд. В качестве активов могут использоваться ценные бумаги акционерных обществ, непосредственно объекты недвижимости или права на них.

На сегодняшний день в нашей стране существует несколько различных категорий:

• фонды денежного рынка;
• облигаций;
• акций;
• недвижимости;
• фонды фондов;
• фонды смешанного типа;
• прямые, особо рисковые или венчурные инвестиции;
• индексные и ипотечные фонды.

Преимущества ЗПИФов недвижимости

Разные виды инвестирования предполагают наличие собственных преимуществ. В закрытых ПИФах недвижимости инвесторы имеют возможность получения доходов со своих инвестиций без одновременного сокращения паевых долей. Помимо этого, у них есть возможность их вторичного обращения. Для того, чтобы в фондах появились посторонние пайщики необходимо проведение собрания, на котором будет получено согласие соответствующего уставу фонда количества первоначальных его учредителей.

У пайщиков компании есть все возможности для контроля за всеми действиями управляющей компании ЗПИФа недвижимости, которые будут оказывать влияние на основные направления ее деятельности. Современные фонды имеют широкие инвестиционные декларации и достаточно небольшие ограничения в структуре активов.

Учредители, которые занимаются управлением активами, формально никаким образом не связаны с юридическими лицами и компаниями, ценные бумаги и акции которых будут составлять основное имущество ЗПИФов. Еще одним преимуществом является возможность функционирования на рынке недвижимости.

На последнем «плюсе» стоит остановиться более подробно. Закрытые ПИФы недвижимости обычно создаются для того, чтобы предоставить участникам фонда возможности управлять различными объектами недвижимости. Основным объектом интереса в этой сфере деятельности является получение доходов от сдачи этой недвижимости в аренду или заключение выгодных сделок купли-продажи.

Перед образованием или рождением конкретного ЗПИФН происходит предварительный сбор необходимого пула инвесторов, которые заинтересованы в реализации определенных долгосрочных проектов. Реализовать свои интересы инвесторский пул может как в сфере жилищного, так и в сфере коммерческого секторов.

Девелоперские проекты, большинство которых существует только на бумаге, не могут вноситься в состав закрытых ПИФов. В этих случаях закрытые паевые фонды выкупают некие ООО, к примеру, в лице застройщиков, после чего начинается непосредственное инвестирование.

Как инвестировать в ПИФН?

Для того, чтобы принимать участие в процессе возведения новых объектов жилья или других объектов недвижимости, ЗПИФ недвижимости может, приобретать у застройщиков их имущественные и другие права на строящиеся ими объекты. Это осуществляется на основании инвестиционного договора или договорных долей участия.

Управляющая компания может передавать денежные средства, которые есть в распоряжении ЗПИФа недвижимости, застройщикам и получает право после окончания периода строительства и сдачи объектов в эксплуатацию получать конкретные объекты, например, квартиры или здания.

Чтобы войти в такой фонд в качестве инвестора, необходимо выбрать удобный момент. Как правило, большинство инвесторов принимают участие в реализации проекта с самого начала. В некоторых случаях возникают ситуации, когда фонду необходимо осуществить допэмиссию, то есть выпуск дополнительных паев.

Если руководство фонда находит привлекательный объект, но для его приобретения собственных средств фонда недостаточно, открывается дополнительная подписка. Такое решение собрание пайщиков принимает на совещательной основе в процессе обсуждения.