Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности .
Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель) , действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему , собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать , регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.
В принципе, по закону это допустимо. Но на практике - нежелательно для нас (т.е. для Покупателя ). Покупка квартиры на и так несет в себе достаточно , а тут еще добавляется один серьезный риск сверху - риск неправомочных действий доверенного лица .
Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности
Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее и (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ ). А для нас (Покупателя ) имеет значение не только правильно оформленная доверенность , но и личность самого доверителя (собственника квартиры ), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее ).
Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует доверенного лица , и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя , тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в или в .
Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.
Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность , а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности ), и следовательно, сделка автоматически становится .
Суд также может , если после выдачи доверенности , самого доверителя признают , ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».
Все это дает широкие возможности для , используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица , не имея прямой связи с самим владельцем квартиры . Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п. ).
Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире ), то здесь - повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников , которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.
И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь - у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.
Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом , то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через . Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность ), а также грамотно составить , с учетом отсутствия собственника квартиры.
Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности , всегда несут в себе повышенный риск . Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП) , и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица , но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и проводил сам Продавец лично.
Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру ) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.
Когда квартиру нам продают по доверенности , т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо , нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:
- во-первых, убедиться в наличии всех доверенности , и проверить срок ее действия;
- во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру );
- в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты - );
- в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров , и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора ).
Копию доверенности , по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.
В этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП . Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца ».
Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например ) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.
Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.
Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.
Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?
Сейчас узнаем.
Можно ли делегировать по доверенности полномочия по заключению трудовых договоров с работниками организации, подписанию приказов и иной документации по личному составу (справок, уведомлений работникам), полномочия по заключению гражданско-правовых договоров с исполнителями, а также гражданско-правовых договоров с клиентами и поставщиками лицу, не являющемуся работником данной организации? Достаточно ли в этом случае оформления доверенности в простой (не нотариальной) письменной форме за подписью генерального директора и печати организации? Может ли доверенное лицо осуществлять эти полномочия на безвозмездной основе?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача указанных в вопросе полномочий (в том числе в рамках одной доверенности) лицу, не являющемуся работником организации, и выполнение этих поручений на безвозмездной основе сами по себе не противоречат закону. Если необходимость соблюдения нотариальной формы доверенности не вытекает из существа поручения (например, заключение сделок в нотариальной форме), доверенность может быть оформлена в простой письменной форме за подписью руководителя.
Обоснование вывода:
1. Права и обязанности работодателей - юридических лиц в трудовых отношениях осуществляются органами управления юридического лица или уполномоченными ими лицами в порядке, установленном ТК РФ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами юридического лица (организации) и локальными нормативными актами (часть шестая ТК РФ).
Таким образом, руководитель организации вправе уполномочивать иных лиц осуществлять отдельные права и обязанности работодателя, в том числе наделять их правом подписания трудовых договоров с работниками, приказов и иных кадровых документов. Отметим, что в силу прямого указания части первой ТК РФ в трудовом договоре указываются сведения о представителе работодателя, подписавшем трудовой договор, и основание, в силу которого он наделен соответствующими полномочиями. Запрета на передачу соответствующих полномочий лицу, не состоящему с организацией в трудовых отношениях, законом не установлено.
2. Трудовым законодательством не предусмотрен порядок передачи таких полномочий, как и форма документа, которым орган управления юридического лица может уполномочить определенных сотрудников либо третьих лиц на подписание трудовых договоров и кадровых документов.
На практике такие полномочия могут оформляться путем заключения договора (например, доверительного управления), издания локального нормативного акта (положения, регламента), организационно-распорядительного акта индивидуального применения (распоряжения, приказа, указания), а также путем выдачи доверенности (смотрите, например, ответ специалистов Роструда на вопрос: Работник уволился по собственному желанию. Через некоторое время подал в суд иск о восстановлении на работе, поясняя, что написал заявление под давлением начальника отдела. Правомерны ли требования работника, ведь начальник отдела не является работодателем, по своим должностным обязанностям не может принимать решения об увольнении? (информационный портал Роструда "Онлайнинспекция.РФ", март 2016 г.); СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18.03.2015 по делу N 33-1556/2015).
Отметим, что возможность уполномочивания третьих лиц (не являющихся работниками организации) доверенностью, выданной единоличным исполнительным органом, является дискуссионной, поскольку доверенность является институтом гражданского права, а оно не регулирует трудовые отношения. Поэтому работодателю целесообразно оформлять передачу полномочий не только доверенностью, но еще и внутренним документом организации путем указания соответствующих полномочий в локальном акте, приказе, регламенте, распоряжении и т.п. (смотрите, например, ответ специалистов Роструда на вопрос: Может ли директор предприятия передать свои полномочия по подписанию соглашений к трудовым договорам работников, а также кадровых приказов начальнику отдела кадров? (информационный портал Роструда "Онлайнинспекция.РФ", октябрь 2016 г.); СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.04.2008 N 45-Г08-9, СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.05.2014 по делу N 33-965/2014).
В то же время мы полагаем, что ситуация, когда полномочия представителя работодателя переданы исключительно доверенностью, не противоречит закону. Существуют и разъяснения компетентных органов, и судебная практика, поддерживающие данную позицию (ответ специалистов Роструда на вопрос: Может ли единоличный исполнительный орган (генеральный директор) по доверенности, оформленной в простой письменной форме, передать свои полномочия по подписанию кадровых документов (приказов о предоставлении отпуска, приеме, увольнении) штатному сотруднику - заместителю генерального директора? Должно ли это прописываться в Уставе юридического лица? (информационный портал Роструда "Онлайнинспекция.РФ", сентябрь 2015 г.); СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 01.03.2016 по делу N 33-4451/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 14.04.2014 по делу N 33-1199-2014). Исходя из такой точки зрения, заключение трудового договора (равно как и подписание кадровых документов) от имени работодателя третьим лицом, не являющимся работником организации, уполномоченным на это доверенностью, является правомерным действием.
Таким образом, по нашему мнению, указанные в тексте запроса полномочия могут быть переданы руководителем другому лицу, не являющемуся работником организации, в том числе и путем выдачи доверенности, оформленной в соответствии с гражданским законодательством ( , ГК РФ). При этом законодательство не запрещает объединять в рамках одной сделки (доверенности) несколько поручений или ряд полномочий, равно как и не ограничивает доверителей в праве выдавать доверенности лицам, не состоящим с ними в трудовых отношениях. Поэтому все перечисленные полномочия могут быть указаны в одной доверенности, выданной лицу, не являющемуся работником организации.
3. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами ( ГК РФ). Наличия оттиска печати на такой доверенности не требуется (это требование исключено с 1 сентября 2013 года в связи со вступлением в силу от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Нотариальное же удостоверение доверенности требуется только в случаях, предусмотренных законом, а также когда она выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы ( ГК РФ, смотрите подробнее в . Нотариальное удостоверение доверенности). Поэтому сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о необходимости соблюдения нотариальной формы доверенности.
4. Сам по себе факт выдачи доверенности не свидетельствует о возникновении какого-либо обязательства между представителем и представляемым (в силу и ГК РФ представитель может в любое время отказаться от полномочия, предоставленного ему в силу доверенности, что прекратит ее действие). Однако правоотношения между этими лицами могут основываться на различных видах обязательств - к примеру, на обязательстве из договора поручения, факт заключения которого принципиально может быть подтвержден и в отсутствие соответствующего документа ("договора"), подписанного сторонами ( , ГК РФ). Учитывая же презумпцию возмездности договора ( , ГК РФ), на безвозмездный характер поручения должно быть прямо указано в доверенности либо договоре, во исполнение которого доверенность выдана. Само по себе законодательству это не противоречит (разумеется, в отсутствие оснований для квалификации отношений представителя и представляемого в качестве трудовых. Об этом смотрите в материалах: . Трудовой договор; . Отличие трудового договора от договора подряда и иных гражданско-правовых договоров).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Или организация, представляющая интересы других граждан по их просьбе. Доверенное лицо – это физическое лицо, которое может представлять интересы баллотирующегося депутата в период избирательной кампании или иного политического процесса.
Доверенным лицом может быть организация или гражданин, которые выступают в качестве незаинтересованного распорядителя имуществом банкрота. Основной задачей такого доверенного лица является распределение имущества в соответствии со всеми правовым нормам. Этими полномочиями физическое лицо или организацию, наделяет арбитражный суд или кредиторы.
Доверенное лицо может представлять интересы другого лица и действовать согласно этим интересам. Но данный вид представительства должен быть юридически заверен нотариусом, иначе официального статуса это доверенное лицо иметь не будет.
Типы и виды доверенностей
Любое доверенное лицо должно быть оформлено согласно законодательству, чтобы иметь право полноценно представлять интересы своего доверителя. Доверенность юридическому лицу и физическому имеет разную структуру. Но чаще всего доверенным лицом выступает отдельный гражданин.Доверенности бывают двух типов: доверенность, которая выдается организацией и доверенность, выдаваемая физическому лицу. Типы доверенности формируют ее виды. Существует три вида : генеральные, специальные и разовые. Цель, которую преследует доверитель, определяет вид доверенности. Во избежание казусов или же неправомерных действий, в доверенности детально прописывается, в какой структуре, в каком органе и с какой целью доверенное лицо будет представлять интересы доверителя.
Генеральная доверенность – охватывает всю зону действий доверителя и подходит, как для юридических, так и для физических лиц. Специальная доверенность – выдается поверенному для осуществления определенных действий и в определенный срок. С такой доверенностью доверенное лицо сможет производить представительство в специализированном органе и заключать только однородные сделки. Специальная доверенность больше подойдет для юридических поверенных лиц.
Разовая доверенность – выдается на выполнение одного действия или же сделки, после чего теряет свою юридическую силу. Данный вид не очень практичен и удобен для юридических лиц, поэтому предпочтительней, чтобы поверенным было физическое лицо.
Доверенность выдается на тот срок, который желает доверитель, но не более, чем на три года. В отдельных случаях нотариально вы можете оформить передоверие.
Доверенность, оформление, юридические тонкости. Передоверие. (10+)
Доверенность. Делегирование полномочий
Доверенность предназначена для передачи (делегирования) полномочий. Выдавая или получая доверенность, нужно понимать правовые последствия этого шага. Я попытался собрать самое важное. В конце текста приведены примеры доверенностей.
Того, кто выдал доверенность, будем называть доверителем, а того, на кого доверенность выдана - доверенным лицом.
Доверенное лицо действует от имени и в интересах доверителя
Из этого следует, что доверитель отвечает за действия доверенного лица в рамках доверенности, как за свои собственные. Так, если в доверенности даны полномочия продать квартиру, и доверенное лицо продаст квартиру, то доверитель лишится квартиры. При этом полученные деньги будут доходом доверителя, с которого он должен будет заплатить налог. То же относится и к генеральной доверенности на машину. При ее продаже доход считается полученным владельцем, а не доверенным лицом.
Тот факт, что доверенное лицо должно действовать в интересах доверителя, накладывает некоторые ограничения на действия, совершаемые по доверенности. Нехорошо, если доверенное лицо имеет какой-то собственный интерес в сделках, на которые выписана доверенность. Такие сделки могут быть оспорены в суде на основании конфликта интересов. Можно будет утверждать, что доверенное лицо заключало сделку не в интересах доверителя, а в своих. Например, машину по генеральной доверенности не стоит продавать себе. Это не запрещено, но не безопасно, так как может быть оспорено.
Выдача доверенности не ведет к переходу права собственности на объекты, права по которым передаются. Имущественные налоги должен платить доверитель.
Полномочия по доверенности
Оформляя доверенность, можно четко указать, на выполнение каких действий, при каких условиях выдаются полномочия. Совершенно не обязательно делегировать все права. Лучше доверить только то, что необходимо. В доверенности можно написать, что доверенное лицо может совершить сделку с таким-то имуществом, по такой-то цене (в таком-то интервале цен), в такое-то время, в таком-то месте, с таким-то контрагентом. Список условий можно продолжать.
Лицо, доверяющее полномочия, должно само эти полномочия иметь и иметь право их доверять. Если полномочия доверителя, которые он хочет передать, сами вытекают из доверенности, то происходит передоверие. В этом случае в той, первой доверенности должно быть явно указано на то, что полномочия передаются с правом передоверия. В большинстве случаев доверенность в рамках передоверия подлежит нотариальному заверению.
Оформление доверенности
Строгих форм доверенности у нас не предусмотрено. Вообще говоря, по нашему законодательству доверенностью может быть признан любой документ, в котором есть явное указание на передачу полномочий. Даже не обязательно, чтобы на документе было написано, что это доверенность. Например, в операциях с ценными бумагами поручение о назначении попечителя счета является доверенностью, хотя слова "доверенность" в нем нет.
В доверенности должны быть указаны данные доверителя и доверенного лица в объеме, достаточном для их идентификации, список передаваемых полномочий, явное указание на то, что полномочия передаются от доверителя к доверенному лицу.
Доверенность может быть оформлена в простой письменной форме. В некоторых случаях требуется нотариальное заверение доверенности.
Доверенность может быть выдана юридическим или физическим лицом другому юридическому или физическому лицу.
К сожалению в статьях периодически встречаются ошибки, они исправляются, статьи дополняются, развиваются, готовятся новые. Подпишитесь, на новости , чтобы быть в курсе.
Если что-то непонятно, обязательно спросите!
Задать вопрос. Обсуждение статьи. сообщений.
Можно ли оформить доверенность у нотариуса без присутствия доверенного лица Читать ответ...
Купить бизнес, покупка предприятия, компании, своего дела. Продажа. ...
Как выгодно и безопасно купить бизнес....
Стоимость. Оценка бизнеса, предприятия, частной компании, дела своими...
Что влияет на стоимость малого бизнеса?...
Подписчики. Подписка. Арбитраж трафика. Перепродажа посетителей. Темы...
Подписка на новости на сайте. Перепродажа посетителей. Выбор тем для публикации....
Современные законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации представляют собой сложный перечень всех прав, свобод, обязанностей и ответственности каждого гражданина государства. Эти бумаги содержат в себе великое множество сложных понятий, расшифровать которые человеку, несведущему в данной сфере, порой бывает крайне сложно. При этом существуют тысячи нюансов, без знаний которых вы легко можете оказаться в сложной ситуации. Именно поэтому необходимо разбираться хотя бы в некоторых определениях, чтобы, проще говоря, не попасть впросак.
Одним из таких понятий является «доверенное лицо». Эту фразу можно встретить во многих пунктах важной документации, а также и в обыденной жизни. Рассмотрим ситуации, в которых вы можете столкнуться с данным определением, а также суть этих слов.
Итак, что же представляет собой доверенное лицо? Если обратиться к юридическим словарям, то в них вы встретите несколько толкований данного термина.
4. Тот, кто совершает сделку любого характера по поручению доверителя на основании права, полученного на базе соответствующего документа.
Для того чтобы лицо получило такой юридический статус, необходимо, прежде всего, в соответствии со всеми правилами оформить на него документ. Он и будет в дальнейшем служить основанием для всех действий. Документ называется «доверенность». От имени юридического лица такая бумага будет оформляться несколько иначе, чем в случае с гражданином. Однако в реальной жизни мы чаще всего сталкиваемся именно с последним случаем.
Например, вкладчик оформляет в кредитной организации Но он не уверен, что в любое время будет иметь возможность распорядиться им по своему усмотрению (болезнь, поездки, и прочее). В таком случае сотрудник коммерческого банка, скорее всего, предложит назначить доверенное лицо и оформить соответствующий документ, который будет подтверждать право третьего лица действовать в интересах и по поручению вкладчика. В такой ситуации следует помнить, что бумаги, составленные и подписанные уполномоченным на то лицом, представляющим интересы кредитной организации, при наличие оттиска официальной печати, имеют юридическую силу наравне с юридического лица составляется, кстати, по аналогичным правилам. Следовательно, вкладчику нет необходимости обращаться к нотариусу и оплачивать его услуги за оформление аналогичного документа. Однако в должностной инструкции специалиста должна быть четко прописана возможность оформлять такие бумаги. В противном случае доверенное лицо при обращении в банк не сумеет распорядиться депозитом по усмотрению. Поэтому если речь идет о крупной денежной сумме, то лучше всего лично убедиться в правомерности действий сотрудника кредитной организации во избежание подобного рода неприятных ситуаций.
Не поленитесь обратиться лишний раз к нормативным актам и правовым документам, если ситуация представляет особую важность для вас. Подкованность в тонкостях российского законодательства - это залог спокойствия.
