Заявитель не согласен с отказом в регистрации права собственности на землю

Заявитель не согласен с отказом в регистрации права (доли в праве) собственности на недвижимость (кроме земли)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, до 31.07.2019.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.

3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте . Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Природа сделок с долями в ООО по существу такая же, как и у сделок с акциями, - стороны заключают договор, в котором прописывают обязательства продавца передать долю и обязательства покупателя предоставить за нее встречное предоставление, а затем уже совершают непосредственно сделку по передаче доли от продавца к покупателю. Однако в отличие от сделок с акциями природа сделок с долями по ряду причин не всегда очевидна участникам оборота. Об обязательственной и распорядительной сделках в рамках отношений по отчуждению долей в ООО, а также о практических аспектах такого разделения на вебинаре «Сделки с долями в ООО. Особенности нотариального оформления», организованном порталом Lextorium, рассказал Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

В мае 2014 г. Пленум ВАС РФ разработал, но так и не принял постановление «О сделках с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью» (текст проекта можно найти по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/108071.html, далее - проект постановления ВАС РФ). Что предлагалось закрепить в этом постановлении и какие из его идей имеют значение для практики сегодня?

Отчуждение доли в ООО включает две сделки: обязательственную и распорядительную

Договор купли-продажи доли в ООО - это сделка, а значит, к нему применимы все предусмотренные законодательством основания для признания его недействительным. Получается, что договор отчуждения доли, помимо специфического объекта - доли в ООО, осложнен еще и тем, что может быть признан недействительным или расторгнут по общим основаниям ГК РФ.

В июле 2009 г. ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) заработала в новой редакции (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ). Наряду с другими изменениями в ней появился п. 11, согласно которому сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность.

Как, по замыслу законодателя, должна была работать эта норма?

В договоре отчуждения доли в ООО следует различать две сделки - обязательственную и распорядительную. Первая предполагает принятие на себя владельцем доли обязательства совершить ее отчуждение в пользу контрагента, который в свою очередь принимает обязательство предоставить за это встречное предоставление. Вторая сделка - распорядительная, которая представляет собой непосредственно действие по передаче прав на долю.

По замыслу разработчиков нормы, обязывающей нотариально удостоверять сделки с долями, требование о нотариальном удостоверении распространяется только на распорядительную сделку и не является обязательным для обязательственной. Безусловно, стороны могут просить нотариуса удостоверить нотариально обе сделки, однако закон этого не требует.

Это разъяснение закреплял п. 1 проекта постановления ВАС РФ.

Цитируем документ

…Судам надлежит иметь в виду, что законодатель различает договор, устанавливающий обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли (далее - договор об отчуждении доли), и сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (далее- сделка, направленная на отчуждение доли; распорядительная сделка).

При этом под сделкой, направленной на отчуждение доли, подлежащей нотариальному удостоверению, понимается распорядительная сделка, совершением которой участник передает, а приобретатель принимает долю в уставном капитале общества, то есть сделка, непосредственно направленная на передачу доли. Договором об отчуждении доли может быть любой гражданско-правовой договор об отчуждении имущества другому лицу (купля-продажа, мена и т.п.); для такого договора обязательной нотариальной формы закон не предусматривает.

Какие проблемы на практике порождает смешение обязательственной и распорядительной сделок при отчуждении доли?

Надо сказать, что из формулировки п. 11 ст. 21 Закона об ООО вывод о том, что удостоверять нотариально нужно только распорядительную сделку, явно не следует. Соответственно, не очевиден он и многим нотариусам, к которым обращаются клиенты за удостоверением сделок об отчуждении долей в ООО.

В чем практические преимущества конструкции, в которой разграничиваются обязательственная и распорядительная сделки при отчуждении долей в ООО?

Если исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только распорядительной сделки (то есть факта передачи доли), то нотариусам не нужно вникать в специфику обязательственной конструкции. Ведь чем крупнее отчуждаемый бизнес, тем объемнее и сложнее договор купли-продажи доли: в нем учитывается множество нюансов, зависящих от специфики конкретной компании. Но чем объемнее и сложнее договор, тем больше в нем заложено потенциальных рисков признания недействительным, как полностью, так и в части.

Здесь также важно учитывать, что по общему правилу ст. 180 ГК РФ недействительность одного из условий сделки влечет недействительность сделки в целом, если нельзя предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поэтому на практике проверять обе сделки (и распорядительную, и обязательственную) в рамках договора отчуждения доли для многих нотариусов проблематично. В ряде случаев обязательственная сделка выражена в многостраничном контракте со множеством условий и нюансов, иногда и вовсе структурированном по иностранному праву. У нотариусов порой просто не хватает времени и квалификации проверять такие договоры. В результате нотариусы предлагают сторонам альтернативные варианты, например собственный типовой договор отчуждения доли в ООО, который, очевидно, не отражает специфики конкретных отношений между сторонами.

Если исходить из того, что закон требует нотариального заверения в целом договора купли-продажи доли в ООО, а не одной лишь распорядительной сделки, возникают и другие сложности. Например, если стороны договорились, что оплата доли и ее передача осуществляются одновременно, то передача денег должна проходить непосредственно в офисе нотариуса, который вынужден проверять соблюдение условий сделки об оплате доли. Но это самая простая ситуация. А как быть нотариусу, если стороны договорились, что сначала покупатель передаст деньги, а потом уже продавец передаст ему свою долю? Или наоборот?

Если же исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только сделки по передаче доли, ситуация значительно упрощается. Нотариус не проверяет соблюдение условий договора, которые согласовали стороны, а лишь подтверждает переход доли. Что делать покупателю, который, к примеру, перечислил деньги, но не получил долю из-за того, что продавец отказался/не смог ее передать? Покупатель может потребовать расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ и возврата уплаченной по сделке суммы.

Соответственно, если нотариус исходит из того, что в соответствии с требованиями ст. 21 Закона об ООО ему необходимо заверить только акт передачи доли в ООО, то круг вопросов, которые он должен проверить, значительно сужается. В таком случае нотариус проверяет лишь:

осознает ли лицо, отчуждающее долю, значение своих действий?

есть ли у отчуждающего долю лица воля на ее передачу?

имеет ли отчуждающее долю лицо достаточный объем прав, чтобы ее передавать?

Вопросы оплаты и действительности условий самого договора отчуждения доли в таком случае нотариус не проверяет.

В этом и заключалась основная идея проекта постановления ВАС РФ: нотариус заверяет лишь акт передачи доли, проверяя правоспособность отчуждающего долю лица, а не договор об установлении обязательства передать долю. Причем речь может идти не только о договоре купли-продажи, но и о любой договорной конструкции, предусматривающей отчуждение.

Идея о разграничении обязательственной и распорядительной сделок по отчуждению доли - основная, но не единственная из заложенных в проекте постановления ВАС РФ. Еще одна важная мысль: сделка, устанавливающая обязательство участника передать долю в ООО, сама по себе ничего не передает.

Это правило работает в отношении долей примерно так же, как и в отношении акций: все понимают, что при отчуждении акций есть отдельный договор купли-продажи акций и есть передаточное распоряжение, удостоверяющее факт их передачи. Только почему-то с долями ситуация кажется не такой очевидной.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ хотел разъяснить, что сам по себе договор долю не передает, а если он не исполнен (долю не передали), можно заявить о его расторжении.

Надо понимать, что у распорядительной сделки, в отличие от обязательственной, свои критерии и основания недействительности, и основное из них - отсутствие права у отчуждающего долю лица. Удостоверяя распорядительную сделку, нотариус проверяет полномочие отчуждать долю, то есть проверяет, есть ли запись об отчуждающем ее лице в реестре. Здесь работает общий принцип гражданского права: нельзя передать прав больше, чем имеешь сам («Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet»).

Совершение сделки по отчуждению доли в ООО под условием

Можно ли заключить сделку по отчуждению доли под условием?

Ответить на этот вопрос значительно проще, если рассматривать отчуждение доли как совокупность обязательственной и распорядительной сделок.

Можно ли совершить распорядительную сделку под условием, например, о том, что доля переходит после полной оплаты?

Андрей Егоров уверен: распорядительная сделка не может быть совершена под условием. Это обусловлено тем, что доля переходит в момент регистрации права на нее за ее приобретателем. Следовательно, регистрирующий орган должен четко понимать, кто является правообладателем доли. Регистратор не должен проверять исполнение условий, под которыми эта сделка совершена. В противном случае, если условия сработают, придется совершать поворот исполнения и вносить изменения в реестр.

Однако под условием можно совершать обязательственные сделки.

Принцип абстракции при отчуждении доли

В немецком праве в отношении сделок с долями действует так называемый принцип абстракции, суть которого сводится к следующему. Если заключен договор купли-продажи доли, нотариус не должен его проверять - он проверяет лишь правомочие передающего лица на отчуждение доли. И даже если впоследствии договор будет признан недействительным, право на долю все равно передано, потому что оно переходит только с распорядительной сделкой.

Похожую идею предлагалось закрепить и в проекте постановления ВАС РФ. Однако большинству судей такая формулировка показалось спорной, и постановление так и осталось на стадии проекта.

Цитируем документ

При рассмотрении споров, связанных с договором об отчуждении доли, согласно которому распорядительная сделка совершается отдельно от этого договора (в том числе после наступления условия или исполнения встречного обязательства, либо наступления срока, либо приобретения в будущем стороной договора той доли, которую она обязуется передать), судам следует учитывать, что в таком случае этот договор об отчуждении доли не требует нотариального удостоверения, а совершение распорядительной сделки, направленной на отчуждение доли, представляет собой исполнение возникшего из соответствующего договора обязательства по передаче этой доли. При этом доля переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения распорядительной сделки, оформляемой отдельным документом.

В этом случае признание недействительным договора об отчуждении доли само по себе не влечет недействительности распорядительной сделки и сторона, получившая долю во исполнение недействительного договора об отчуждении доли, должна возвратить долю путем совершения обратной распорядительной сделки, а в случае уклонения от ее совершения и нотариального заверения - по решению суда.

На сегодняшний день на практике нотариусы исходят из того, что принципа абстракции нет, однако есть казуальность, поэтому проверяют в том числе и сам договор об отчуждении доли. Поэтому бывает, что нотариусы отказываются заверять объемные и сложные договоры, ссылаясь на отсутствие времени и возможности.

В итоге норма п. 11 ст. 21 Закона об ООО, которая изначально задумывалась разработчиками как устанавливающая обязательство удостоверять нотариально только акт передачи доли, привела к путанице и тому, что многие заинтересованные лица сталкиваются с отказами нотариусов удостоверять полноценные договоры и предложениями составлять договоры в упрощенном варианте.

Можно ли подчинить договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Ответить на этот вопрос также помогает разграничение распорядительной и обязательственной сделок.

Обязательственную сделку подчинить иностранному праву можно. Например, два гражданина Германии могут составить договор купли-продажи доли в российском ООО, структурировав его по немецкому праву.

Совершить распорядительную сделку в соответствии с немецким правом гражданам Германии нельзя - отчуждение доли в российском ООО должно совершаться в соответствии с личным законом юридического лица (ст. 1202 ГК РФ). В данном случае речь идет о публичном интересе Российской Федерации, поскольку регистрация права на доли носит правоустанавливающий характер. А это значит, что распорядительную сделку нельзя подчинить иностранному праву.

Какие проблемы могут возникнуть у сторон, если не различать обязательственную и распорядительную сделки, подчинив договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Здесь возможны два варианта:

1) российский нотариус откажется заверять передачу доли в российском ООО на основании договора, подчиненного немецкому праву, если она совершена в соответствии с немецким правом;

2) чтобы обойти первую проблему, стороны могут заверить сделку у немецкого нотариуса, однако в этом случае регистрировать переход прав на долю откажется российский регистратор.

Если же исходить из позиции того, что в рамках договора об отчуждении доли в ООО сделки две и не смешивать их, то проблемы не возникнет: можно заключить договор по немецкому праву, а передать долю по российскому праву. Это удобно, поскольку все ключевые условия, вся гибкость и нюансы отношений сторон закреплены в самом договоре купли-продажи, который удостоверять нотариально необязательно. Закон же требует нотариального заверения максимально простой сделки - передачи доли.

Договор об отчуждении доли в ООО

К сведению

Федеральным законом от 03.03.2015 № 67-ФЗ в п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон о госрегистрации) был веден подп. «ф». Согласно этой норме регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации нового участника ООО, если этот участник был участником с долей более 50% другого недействующего юрлица, которое на момент исключения из ЕГРЮЛ имело задолженность перед бюджетом, или имел право действовать от имени такого юрлица без доверенности, либо был участником с более чем 50% долей или имел право действовать без доверенности от имени юрлица, в отношении которого в ЕГРЮЛ имеется запись о недостоверности сведений. Причем отказать во внесении соответствующих изменений налоговая может в течение трех лет после внесения в ЕГРЮЛ записей о недостоверности или, напротив, исключения компании из ЕГРЮЛ.

Как эта норма повлияла на вопросы совершения сделок по отчуждению доли в ООО? Представим ситуацию: стороны заключают договор купли-продажи доли, заверяют переход доли у нотариуса, покупатель оплачивает приобретенную долю, а затем получает отказ в регистрации его прав на долю в ЕГРЮЛ на основании подп. «ф» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации. Что в таком случае делать покупателю?

Если покупатель не хочет ждать три года, пока ограничение будет снято, найти выход непросто. Дело в том, что расторгнуть договор по инициативе покупателя в такой ситуации вряд ли удастся - продавец свои обязательства выполнил и долю передал. Тот факт, что покупатель не смог эту долю получить, надо квалифицировать скорее как вину и просрочку кредитора (ст. 404 и 406 ГК РФ).

А. Егоров видит следующий выход из подобной ситуации, и выход этот основан на разделении обязательственной и распорядительной сделок. Покупатель, который не смог зарегистрировать свои права на долю, может заключить еще один договор купли-продажи той же самой доли, но уже с третьим лицом, по которому он обязуется передать свои права на долю. А затем попробовать договориться с продавцом, чтобы он вместе с третьим лицом - новым покупателем по договору обратился к нотариусу и зарегистрировал переход доли от продавца к третьему лицу.

Змеева Д.Х. нотариус нотариального округа г. Полевской Свердловской области
Журнал «Акционерное общество: вопросы корпоративного управления », №2 за 2013 год

Порядок оформления документов по переходу доли или части доли участника общества в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к третьим лицам предусмотрен ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», принятого 08.02.1998 года (последняя редакция от 06.12.2011 года), далее по тексту - Закон об ООО.

Форма сделки

Отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам осуществляется на основании сделки. Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об ООО). Это положение вступило в действие с 01.07.2009 года (на основании 312-ФЗ от 30.12.2008 года). Нотариальное удостоверение сделки не требуется в случаях:

1. перехода доли к обществу в порядке, предусмотренном ст. 23 Закона об ООО «Приобретение обществом доли или части доли в уставном капитале общества»;
2. выхода участника общества из общества путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества, по правилам ст. 26 Закона об ООО;
3. распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли, принадлежащей обществу, всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам, согласно ст. 24 Закона об ООО;
4. при использовании преимущественного права покупки путем направления оферты о продаже доли или части доли и ее акцепта в соответствии с пунктами 5-7 ст. 21 Закона об ООО.

Для нотариального удостоверения сделок по отчуждению доли или части доли в уставном капитале ООО можно обратиться к любому нотариусу Российской Федерации независимо от места регистрации или фактического нахождения общества, доля в уставном капитале которого отчуждается, места жительства и/или регистрации участников сделки и иных аспектов.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки по отчуждению доли или части доли в уставном капитале четко установлены пунктом 11 статьи 21 Закона об ООО, пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ:

Несоблюдение нотариальной формы влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

У нотариальной формы сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, есть несколько преимуществ перед другими вариантами смены участников в ООО:

1. Нотариальная гарантия законности, т. к. нотариус при удостоверении сделки обязан:
   • проверить соответствие представленных документов закону;
   • установить личности участников (сторон) сделки, проверить полномочия представителей;
   • проверить дееспособность, в случае необходимости правоспособность сторон договора, а также выявить соответствие воли волеизъявлению;
   • разъяснить сторонам сделки юридические последствия заключаемой сделки, так как действующим законодательством эти функции возложены только на нотариуса;
   • проверить наличие арестов и обременений в отношении отчуждаемой доли или части доли в уставном капитале ООО и ряд других обстоятельств.
   В случае нарушения любого из вышеуказанных условий нотариус отказывает в удостоверении сделки. Нотариус несет полную материальную ответственность всем своим имуществом за каждый удостоверенный договор. Таким образом, стороны, обращаясь к нотариусу, получают надежные гарантии того, что сделка будет удостоверена в строгом соответствии с действующим законодательством.
2. Быстрая смена собственника (участника): доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения соответствующей сделки (п. 12 ст. 21 Закона об ООО), также к приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки переходят все права и обязанности участника общества.
3. Срок государственной регистрации изменений сведений в ЕГРЮЛ об участниках ООО составляет 5 рабочих дней с момента подачи документов (ст. 8 № 129-ФЗ от 08.08.2001 г.) в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Преимущественное право покупки доли или части доли участника общества

Очень важной особенностью сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, является соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли или части доли участника. Соблюдение данных правил не требуется в отношении договора дарения доли или части доли.

Все тонкости преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале ООО прописаны в пунктах 4-7 Закона об ООО. Правил и требований, касающихся преимущественных прав покупки, очень много. Для того чтобы определить порядок реализации преимущественного права покупки, необходимо изучить устав ООО полностью, т. к. многие положения пунктов Закона об ООО носят диспозитивный характер, например: «Если уставом общества не предусмотрен иной порядок… », «Уставом общества может быть предусмотрено…», «Может устанавливаться уставом общества» и т. д.

Основные правила сводятся к следующему: участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене пропорционально размерам своих долей. При отказе отдельных участников общества от использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества другие участники общества могут реализовать преимущественное право покупки доли или части доли в уставном капитале общества в соответствующей части пропорционально размерам своих долей.

Цена покупки доли или части доли в уставном капитале может устанавливаться уставом общества в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и другие). Само общество также может обладать преимущественным правом покупки доли или части доли, если другие участники общества не использовали свое преимущественное право покупки доли или части доли участника общества.

Данное право должно быть указано в уставе ООО. В этом случае в уставе также должны быть установлены сроки использования преимущественного права покупки доли или части доли участниками общества и обществом. Уступка указанных преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества не допускается.

Документы, подтверждающие соблюдение преимущественных прав покупки

Участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи. Оферта о продаже доли или части доли в уставном капитале общества считается полученной всеми участниками общества в момент ее получения обществом. Отзыв оферты о продаже доли или части доли после ее получения обществом допускается только с согласия всех участников общества, если иное не предусмотрено уставом общества.

Участники общества вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества в течение тридцати дней с даты получения оферты обществом. Уставом может быть предусмотрен более продолжительный срок использования преимущественного права.

Преимущественное право покупки доли или части доли в уставном капитале общества у участника и общества прекращаются в день:

• представления составленного в письменной форме заявления об отказе от использования данного преимущественного права;
• истечения срока использования данного преимущественного права.

Заявления участников общества об отказе от использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества должны поступить в общество до истечения 30-ти дневного срока (если уставом не оговорен иной срок) с даты получения оферты обществом. Заявление общества об отказе от использования преимущественного права покупки представляется в установленный уставом срок участнику общества, направившему оферту, единоличным исполнительным органом общества, если решение этого вопроса не отнесено уставом общества к компетенции иного органа общества. Подлинность подписи на заявлении участника общества или общества об отказе от использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

В случае если в течение тридцати дней с даты получения оферты обществом участники общества или общество не воспользуются преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества, указанные доля или часть доли могут быть проданы третьему лицу по цене, которая не ниже установленной в оферте для общества и его участников цены, и на иных условиях, которые были сообщены обществу и его участникам.

Согласие участников общества на переход доли к третьему лицу

Участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества.

В случае если уставом общества предусмотрена необходимость получить согласие участников общества на переход доли или части доли в уставном капитале общества к третьему лицу, такое согласие считается полученным при условии, что всеми участниками общества в течение тридцати дней (или иного определенного уставом срока со дня получения соответствующего обращения или оферты обществом) в общество представлены составленные в письменной форме заявления о согласии на отчуждение доли, либо не представлены составленные в письменной форме заявления об отказе от дачи согласия на отчуждение или переход доли или части доли. Изложенное справедливо и в отношении оформления согласия общества на отчуждение доли.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы участника ООО

Нотариус, совершающий нотариальное удостоверение сделки, проверяет полномочие отчуждающего долю лица на распоряжение такой долей или частью доли. Полномочие подтверждается правоустанавливающим документом - документом, на основании которого отчуждаемая доля была ранее приобретена лицом, отчуждающим долю или часть доли в уставном капитале ООО.

Таким документом может быть: нотариально удостоверенный договор (купли-продажи, дарения, мены и т. д.), дубликат нотариально удостоверенного договора, сделка, совершенная в простой письменной форме, нотариально засвидетельствованная копия договора об учреждении общества и т. д. Что касается нотариально засвидетельствованной копии договора об учреждении общества, хочу обратить внимание на следующее: нотариусы могут нотариально засвидетельствовать копию договора об учреждении общества только в том случае, если такой договор был удостоверен в нотариальном порядке (Основы законодательства о нотариате, Методические рекомендации по свидетельствованию верности копий документов и выписок из них). Поэтому несмотря на то, что Законом об ООО нотариальное удостоверение договора об учреждении ООО не требуется, я бы рекомендовала нотариально удостоверять договор об учреждении общества.

Правоподтверждающим документом является выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о принадлежности лицу доли или части доли в уставном капитале общества, об их размере и о наличии или отсутствии обременений, например, в виде залога. При этом ст. 21 Закона об ООО указывает различные сроки действия выписки из ЕГРЮЛ для разных правоустанавливающих документов.

Для наглядности можно использовать таблицу (см. таблицу 1). После удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, нотариус, совершающий нотариальное удостоверение сделки, проставляет на нотариально удостоверенном договоре, на основании которого отчуждаемые доля или часть доли ранее были приобретены, отметку о совершении сделки по отчуждению такой доли или части доли.

Таблица 1. Сроки действия выписки из ЕГРЮЛ для различных правоустанавливающих документов

Подтверждение оплаты отчуждаемой доли или части доли В соответствии с требованиями статьи 16 Закона об ООО каждый учредитель общества должен оплатить полностью свою долю в уставном капитале общества в течение срока, который определен договором об учреждении общества или, в случае учреждения общества одним лицом, решением об учреждении общества. Этот срок не может превышать один год с момента государственной регистрации общества. При этом доля каждого учредителя общества может быть оплачена по цене не ниже ее номинальной стоимости. Не допускается освобождение учредителя общества от обязанности оплатить долю в уставном капитале общества. Пункт 3 ст. 21 Закона об ООО указывает на то, что доля участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты только в части, в которой она оплачена.

Таким образом, участник общества должен представить нотариусу документы, подтверждающие факт оплаты им отчуждаемой доли или части доли в уставном капитале общества. Документами, подтверждающими оплату, могут быть:

• договор, содержащий сведения о том, что доля оплачена в полном объеме и претензий по оплате не имеется;
• платежное поручение, выписка со счета из банка о списании соответствующих сумм со счета плательщика или справка банка о формировании уставного капитала;
• квитанция ООО об оплате, приходно-кассовый ордер;
• расписка о приеме-передаче денежных средств;
• балансовая справка, акт оценки имущества, акт приема-передачи имущества на баланс (если уставный капитал оплачен имуществом) и т. д.

Необходима справка от ООО о полной (частичной) оплате отчуждаемой доли или части доли в уставном капитале общества, в которой также может содержаться информация о способе оплаты уставного капитала. Такая справка подписывается главным бухгалтером и руководителем ООО. Справка скрепляется печатью общества.

Права супругов

При оформлении особо важно учитывать права супругов.

В соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст.ст. 34, 35 СК РФ до удостоверения сделки необходимо выяснить, является ли отчуждаемая доля совместной собственностью супругов. Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое супругами во время брака. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ). Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ):

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, до удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, требующей нотариальной формы, обязательно нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если доля приобретена в период брака, но брак на момент заключения сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, расторгнут, то бывший супруг дает согласие бывшего супруга на отчуждение доли общества.

Отсутствие согласия супруга, а чаще бывшего супруга, на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, как правило, обусловлено наличием имущественных споров между супругами (бывшими супругами). Если супруг или бывший супруг откажется дать свое согласие на совершение сделки, то в удостоверении такой сделки нотариусом будет отказано!

Если же доля или часть доли приобретена в период брака, но на безвозмездной основе (подарена, унаследована и т. д.), то такая доля или часть доли не является общим имуществом супругов, и согласия супруга или бывшего супруга на отчуждение доли не требуется. Супругами может быть заключен и нотариально удостоверен брачный договор в отношении общего имущества супругов. Таким договором может быть изменено право совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке, на право единоличной собственности одного из супругов или установлен иной порядок, например, право общей долевой собственности, при котором доля распределена в любом ином размере (1/3 и 2/3 или 7/9 и 2/9 и т. д.).

В случае наличия брачного договора нужно предоставить брачный договор нотариусу, и сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, будет удостоверяться в соответствии с условиями брачного договора.

В отношении супругов - покупателей доли или части доли в уставном капитале общества действует такое же условие - необходимость получения согласие супруга на приобретение, т. к. при приобретении любого имущества супруги расходуют совместные супружеские средства, если брачным договором не установлено иное.

Примерный перечень документов, необходимых для удостоверения сделки

1. Учредительные документы юридического лица, доля которого отчуждается:
   1. Устав ООО и все изменения и дополнения к нему.
   2. Все свидетельства: о государственной регистрации при создании (ОГРН), о постановке на учет в налоговом органе (ИНН), о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы, или об изменениях, вносимых в учредительные документы юридического лица (ГРН), о приведении устава в соответствии с № 312-ФЗ и другие.
   3. Список участников ООО.
   4. Справка ООО, содержащая сведения о размере уставного капитала, номинальной стоимости отчуждаемой доли или части доли и о том, что предоставленная редакция устава (с изменениями) является последней и действующий на момент выдачи справки.
   5. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю или часть доли (см. выше).
   6. Документ, подтверждающий оплату отчуждаемой доли или части доли.
   7. Выписка из ЕГРЮЛ (срок действия 10/30 дней - указан выше).
   8. Доказательства отказа от права преимущественной покупки отчуждаемой доли остальных участников общества и общества, доля или часть доли в котором отчуждается.
      • Оферта (извещение, письмо, уведомление и т. д.).
      • Заявления участника общества и общества об отказе от преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества (нотариальное).
   9. Заявления участника общества и/или общества о согласии на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам (если это предусмотрено уставом общества).
   10. Заключение эксперта об оценке отчуждаемой доли (п.п. 5, 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ) - необходимость данного документа установлена налоговым кодексом в качестве основания для оценки предмета договора, вместе с тем, как правило, стороны в качестве цены договора указывают номинальную стоимость отчуждаемой доли или части доли, а номинальная стоимость является наименьшей, ниже которой предмет договора оценен быть не может, поэтому в таких случаях заключение является рекомендуемым.
   11. Согласие антимонопольного органа в случаях, предусмотренных ст.ст. 28, 29, 32 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ.
   12. Согласие органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в случае если отчуждается доля или часть доли принадлежащая несовершеннолетнему.
2. Документы, предоставляемые сторонами сделки:
   • физические лица:
     • паспорта сторон;
     • согласие супруга или бывшего супруга, брачный договор, заявление об отсутствии супруга;
     • свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе (ИНН) + телефонные номера сторон (если заявление в налоговый орган изготавливается в нотариальной конторе, а не предоставляется сторонами);
     • если сторона сделки - иностранный гражданин, потребуется перевод паспорта, подлинность подписи переводчика под текстом перевода паспорта должна быть нотариально засвидетельствована;
     • если иностранец не говорит и (или) не читает на русском языке, обязательно присутствие на сделке переводчика;
   • юридические лица:
     • устав и все изменения и дополнения к нему;
     • все свидетельства: о государственной регистрации при создании (ОГРН), о постановке на учет в налоговом органе (ИНН), о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы, или об изменениях, вносимых в учредительные документы юридического лица (ГРН), о приведении устава в соответствии с № 312-ФЗ и другие;
     • учредительный договор со всеми изменениями, если это юридическое лицо является ООО и оно было зарегистрировано до 01.07.2009 года;
     • документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица - решение, протокол, приказ и др.;
     • выписка из ЕГРЮЛ;
     • протокол (решение) об одобрения крупной сделки, содержащий решение о приобретении / отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО, в случае если сделка для юридического лица является крупной, или справка юридического лица о том, что сделка не является крупной;
     • протокол (решение) об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, или справка юридического лица о том, что договор не является сделкой, в которой имеется заинтересованность;
     • если договор подписывает не руководитель юридического лица, а доверенное лицо, то требуется нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора и заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
   • иностранные юридические лица:
     • документы, подтверждающие правоспособность юридического лица и правомочия лица, подписывающего договор отчуждения доли (устав, меморандум, сертификаты о регистрации, об адресе, о директорах, о секретаре, об акционерах, решение о назначении руководителя, выписка из торгового реестра, аффидевит, гуд стендинг и иное, в зависимости от страны инкорпорации);
     • если договор подписывает доверенное лицо: доверенность от уполномоченного лица компании на заключение и подписание договора и заявления в налоговый орган (доверенность должна быть нотариально удостоверена или совершена в форме, приравненной к нотариальной, в соответствии с законодательством страны, в которой данная доверенность была оформлена);
     • документ (решение или протокол) уполномоченного органа компании на продажу доли (с указанием размера, номинальной стоимости доли, цены продажи) об одобрении крупной сделки и/или сделки с заинтересованностью либо о том, что сделка не является для компании крупной и не имеет заинтересованности;
     • все иностранные документы должны быть легализованы (например, апостилированы) и переведены на русский язык, а подлинность подписи переводчика под переводами нотариально засвидетельствована;
     • желательно, чтобы документы иностранного юридического лица были со «свежей» датой выдачи или легализации (примерно месячной давности).

Подача заявления в налоговый орган

После нотариального удостоверения сделки участник общества, отчуждающий долю или часть доли, подписывает заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц (форма Ф14001).

Заявление (форма Ф14001) заполняется либо сторонами, либо проект готовится в нотариальной конторе. Возможен вариант, когда проект заявления готовится сторонами, предоставляется нотариусу в электронном виде, нотариус проверяет правильность заполнения. В любом случае, в соответствии со ст. 80 Основ законодательства Российской Федерации: Нотариус свидетельствует подлинность "подписи на документе, содержание которого не противоречит законодательным актам Российской Федерации. Нотариус, свидетельствуя подлинность подписи, не удостоверяет фактов, изложенных в документе, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом.

Нотариус не несет ответственности за содержание заявления по форме Ф14001.

Если по условиям сделки доля или часть доли переходят к приобретателю с установлением одновременно залога или иных обременений, в заявлении о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц, подписываемом участником общества, отчуждающим долю или часть доли, указываются соответствующие обременения.

Сам договор отчуждения доли или части доли в уставном капитале ООО может быть заключен и подписан как участником общества, отчуждающим долю или часть доли, так и его доверенным лицом, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Внимание! Заявителем от имени юридического лица может быть как его руководитель лично (т. е. представитель юридического лица, имеющий право действовать без доверенности), так и любое иное лицо, действующее от имени юридического лица по нотариально удостоверенной доверенности. Однако если же участником общества является физическое лицо, заявление может быть подписано только этим участником лично. Подписание заявления от имени физического лица по доверенности законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не предусмотрено.

После нотариального удостоверения сделки нотариус, совершивший ее нотариальное удостоверение, в срок не позднее чем в течение трех дней со дня такого удостоверения совершает нотариальное действие по передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц, подписанного участником общества, отчуждающим долю или часть доли (п. 14 Закона об ООО).

Итак, заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц (форма Ф14001), подписывается участником общества, отчуждающим долю или часть доли (лист Т3 формы). Нотариусом совершается удостоверительная надпись (для физического лица - форма 54 «Удостоверительная надпись о засвидетельствовании подлинности подписи», для юридического лица - форма 56 «Удостоверительная надпись о засвидетельствовании подлинности подписи представителя юридического лица». Документ подписывается нотариусом, согласно Приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах»), заверяется гербовой печатью. Заявление сшивается, место сшивки проклеивается и также скрепляется подписью и печатью нотариуса. В таком виде заявление готово для передачи в орган, осуществлявший государственную регистрацию юридических лиц.

Как правило, заявление направляется нотариусом по почте с уведомлением о вручении. В редких случаях заявление передается в налоговый орган нотариусом лично. В этом случае стороны сделки несут дополнительную финансовую нагрузку, т. к. совершение нотариального действия вне помещения нотариальной конторы облагается полуторакратным нотариальным тарифом, также стороны компенсируют транспортные расходы нотариуса или предоставляют транспорт, плюс стороны оплачивают выезд нотариуса (т. е. отсутствие нотариуса в помещении нотариальной конторы).

Предоставление копии заявления в общество

В срок не позднее чем в течение трех дней с момента нотариального удостоверения сделки нотариус, совершивший ее нотариальное удостоверение, совершает нотариальное действие по передаче обществу, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого осуществляется, копии заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц (форма Ф14001).

Передача документов совершается нотариусом на основании статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Заинтересованные лица подают нотариусу заявление, содержащее просьбу передать в общество копию заявления (формы Ф14001). Заявление подписывается участником общества, подлинность его подписи свидетельствуется в соответствии с требованиями ст. 80 Основ законодательства о нотариате. Далее осуществляется нотариальное действие по передаче копии заявления (формы Ф14001) в ООО.

Иногда по соглашению лиц, совершающих сделку, общество может быть уведомлено об этом одним из лиц, совершающих сделку. В таком случае нотариус не несет ответственности за неуведомление общества о совершенной сделке.

Заключение

В связи с удостоверением сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, возникает необходимость в удостоверении большого количества сопутствующих документов и совершении дополнительных нотариальных действий, а именно:

• удостоверение согласия супруга (бывшего супруга) или удостоверение брачного договора;
• свидетельствование подлинности подписи в заявлении об отсутствии супруга;
• свидетельствование подлинности подписи участника общества в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества (таких заявлений может быть несколько - по количеству соучредителей);
• свидетельствование подлинности подписи руководителя общества, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого осуществляется, в заявлении об отказе от преимущественного права покупки обществом доли или части доли в уставном капитале общества;
• свидетельствование подлинности подписи участника общества в заявлении о его согласии на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества указанным участником общества третьему лицу (таких заявлений может быть несколько - по количеству соучредителей);
• свидетельствование подлинности подписи руководителя общества, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого осуществляется, в заявлении о согласии общества на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества указанным участником общества третьему лицу;
• удостоверение самого договора;
• свидетельствование подлинности подписи участника общества, отчуждающего долю или часть доли в заявлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц (форма Ф14001);
• нотариальное свидетельствование копии подписанного заявления по форме Ф14001;
• свидетельствование подлинности подписи участника общества, отчуждающего долю или часть доли, в заявлении, адресованном нотариусу, совершившему нотариальное удостоверение сделки, с просьбой совершить нотариальное действие по передаче в общество, доля или части доли в уставном капитале которого отчуждена, нотариальной копии заявления по форме Ф14001 (п. 15 Закона об ООО).
• передача заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц, подписанного участником общества, отчуждающим долю или часть доли, в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
• передача копии заявления в общество, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого осуществилось;
• возможны нотариальные действия по свидетельствованию копий различных документов.

Большое количество действий, совершаемых нотариусом, может привести к ситуации, когда стоимость отчуждаемой доли или части доли в уставном капитале общества существенно меньше нотариального тарифа, подлежащего к оплате за весь пакет документов. Поэтому при передаче ваших документов в нотариальную контору для подготовки договора попросите нотариуса или помощника нотариуса заранее посчитать сумму нотариального тарифа.

Подготовка и проверка всех необходимых документов является трудоемкой и затратной по времени процедурой как для сторон сделки, так и для нотариуса и его сотрудников. В связи с этим целесообразно предоставлять все документы, необходимые для удостоверения сделки, и их копии в нотариальную контору заранее. Указанные документы нотариус может принять у любого лица, в том числе не являющегося участником или руководителем общества, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого будет осуществлено.

Таким образом, если следовать рекомендациям, приведенным в настоящей статье, вы сможете по вышеприведенному перечню подготовить необходимые документы, заранее предоставить их в нотариальную контору для подготовки проектов, согласовать время визита всех заинтересованных лиц. В этом случае подписание документов и нотариальное удостоверение сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, не займет большого количества времени. Тем самым заинтересованные лица смогут получить положительный результат и смогут избежать ситуаций, приводящих к нервным стрессам и утомительному времяпрепровождению в ожидании подготовки документов.

Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, считаются одними из самых сложных в нотариальной практике. Вместе с тем, с ведением обязательной нотариальной формы в отношении сделок данного вида происходит уменьшение незаконного захвата компаний. Следовательно, цель законодателя по защите прав и законных интересов добросовестных участников предпринимательской деятельности достигается путем нотариальной гарантии законности сделки.

Отчуждение доли в недвижимости: виды отчуждения и их особенности

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества. Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности. Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

• договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
• договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
• совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
• безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства. Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества. Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством. Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Особенности отчуждение доли квартиры

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта. Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам. Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу.

Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально, а чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

1) Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.

2) Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене.

При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо. Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет. В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости: Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной. Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление.

Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет. При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении. Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Документы необходимые для отчуждения недвижимости

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов должен присутствовать, собрать их вам может помочь жилищный юрист , но вы можете сделать это и самостоятельно.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение. Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя. Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Отчуждение доли в недвижимости с 2016 года с пояснениями

Итак, в соответствии с Федеральным законом №391-ФЗ от 29 декабря 2015 года, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены следующие изменения.

1) При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, продавец должен известить остальных собственников долей в этом недвижимом имуществе об условиях сделки, то есть о цене, за которую продается доля в данной собственности и других условиях, на которых он ее продает.

Сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть совершена только по истечении месяца со дня предложения другим собственникам долевой собственности купить данную долю.

Если представлены документы, свидетельствующие об отказе других собственников долей приобрести продаваемую долю, то в этом случае сделка может быть совершена до истечения месячного срока. Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что если доля продается другим собственником, то в этом случае нотариальная форма сделки не требуется.

Также при продаже доли одному из собственников не требуется извещать других собственников оставшихся долей, которые не приобретают продаваемую долю.

2) Следует отметить, что теперь уже стала неактуальна, так называемая, двухшаговая схема обхода преимущественного права покупки. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 говорит о том, что притворная сделка, которая совершается для прикрытия другой сделки, может быть совершена не одна, а чередой сделок, то есть состоять из нескольких сделок.

В таком случае, прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду с учетом существа и содержания, применяются относящиеся к ней правила.

Например, если судом будет установлено, что участник общедолевой собственности заключил договор дарения на какую-нибудь маленькую долю в праве общей собственности с целью дальнейшей продажи оставшейся доли именно этому участнику, которому он до этого подарил эту маленькую долю, то в этом случае договор дарения и последующая за ним купля-продажа будет признана судом как единая сделка купли-продажи, совершенная с нарушением правил преимущественного права покупки. Соответственно, другой собственник вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

3) С 29 декабря 2015 года сделки по продаже земельных долей также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При этом следует отметить, что в отличие от долей в праве общей собственности на квартиру, нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли не только посторонним лицам, но и другим собственникам оставшихся долей в этом земельном участке.

Все изменения простыми словами

А теперь рассмотрим, что всё это значит на практике простыми словами.

Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.

Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.

Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?

В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.

Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.

Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что другие собственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле - продает.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных собственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.

Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен доступный. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5 процента от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.

Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.

Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.

Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.

Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.

"Задача, которую мы ставили перед нотариусами, - обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, - сказал недавно председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов. - Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды".

Антон Гаген, Максим Шилин, Владислав Куликов

Специально для Информационного Агентства "Финансовый Юрист"

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.

Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.

Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению.

Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.

Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта.

Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя.

Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются.

Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую.

В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.