Вступление в силу договора подлежащего государственной регистрации. Согласование условия о сроке действия договора аренды. Определение срока действия договора аренды

Нашей организацией заключен договор аренды с "Х" г. N на аренду нежилого помещения (цель использования - офис). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. В настоящее время договор не прошел государственную регистрацию.

Фактическое использование объекта осуществляется после подписания акта приема-передачи помещения. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема передачи.

Просим Вас дать разъяснения о правомерности отнесения на затраты в период с даты подписания акта приема-передачи, до момента вступления в силу договора:

1. расходов по содержанию объекта, включающих в себя, в том числе, оплату коммунальных платежей и иных эксплуатационных услуг, охрану помещения;

2. правомерности возмещения НДС из бюджета по указанным расходам;

3. расходов по проведению текущего ремонта;

4. по порядку отнесения расходов по арендной плате:

4.1. производить начисления платежей до государственной регистрации с момента подписания акта приема-передачи;

4.2. производить начисления платежей после государственной регистрации.

1. Налоговый учет расходов по содержанию арендуемого объекта, включающих в себя, в том числе, оплату коммунальных платежей и иных эксплуатационных услуг, охрану помещения

По общему правилу, в налоговом учете арендатора сумма арендной платы включается в состав прочих расходов. При этом если согласно условиям договора аренды*(1) арендатор компенсирует арендодателю (балансодержателю) стоимость потребленных коммунальных и иных эксплуатационных услуг, то данные расходы также уменьшают налогооблагаемый доход арендатора в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Если же арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, то он вправе отнести к материальным расходам затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Кроме того, к прочим расходам налогоплательщика относятся расходы на оплату услуг связи (подп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Поскольку в указанном случае договор аренды заключен на 10 лет, то необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.

Руководствуясь вышеизложенным, налоговые органы в ряде случаев указывают на то, что расходы по не прошедшим государственную регистрацию, и, следовательно, не заключенным в установленном порядке договорам аренды, не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ (Письмо Минфина России от 10.03.2006 г. N 03-03-04/1/204, Письмо УФНС России по г. Москве от 22.08.2006 г. N 20-12/74633).

По нашему мнению, данная позиция контролирующих органов не соответствует действующему законодательству. В частности, налоговое законодательство не содержит такого условия признания расходов по аренде, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность их учета при расчете налога на прибыль в зависимость от наличия государственной регистрации договора.

Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей (в том числе коммунальных платежей) не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 г. N КА-А41/850-05, Поволжского округа от 03.05.2005 г. N А55-14674/2004-41, Северо-Западного округа от 24.10.2005 г. N А66-540/2005).

Чтобы избежать налоговых рисков, связанных с включением в налоговую базу по налогу на прибыль расходов по аренде в период до государственной регистрации договора аренды, достаточно предусмотреть в договоре положения, согласно которым условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это позволяет сделать пункт 2 статьи 425 ГК РФ. При таких обстоятельствах контролирующие органы согласны с тем, что арендатор имеет право уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на сумму арендной платы, а также платежей за коммунальные и иные эксплуатационные услуги по имуществу, арендованному в рамках договора не прошедшего государственную регистрацию (например, Письма Минфина России от 12.07.2006 г. N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 г. N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 г. N 03-03-04/1/325).

В рассматриваемом случае, из Договора аренды следует, что его действия стороны распространили на период с момента подписания акта приема-передачи (момента получения объекта в пользование) до даты государственной регистрации данного договора.

Учитывая изложенное, можно говорить о том, что в данной ситуации, арендатор имеет право включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, сумму арендной платы, а также платежей за коммунальные и иные эксплуатационные услуги по арендованному в рамках Договора аренды имуществу, с момента получения объекта в пользование.

Вышеуказанный вывод правомерен и в отношении услуг по охране помещения.

Вывод:

По нашему мнению, в случае если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды арендатору, то арендные и коммунальные платежи, а также платежи за охрану помещений, по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору аренды принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование (с момента подписания Акта приема-передачи).

2. Правомерность возмещения НДС из бюджета по коммунальным и иными платежам, связанным с арендованным имуществом

1) Если договор на оказание коммунальных и иных эксплуатационных услуг заключен арендатором непосредственно со снабжающими организациями, то в данном случае отказ налоговых органов в вычете НДС с этих сумм может быть связан с тем, что договор аренды, который на текущий момент не прошел государственную регистрацию, будет признан не заключенным, и, следовательно, связанные с ним расходы будут квалифицированы как суммы, не связанные с деятельностью арендатора, облагаемой НДС.

Однако как указывалось в предыдущем разделе данного ответа, Минфин России признает указанные суммы коммунальных платежей расходами, уменьшающими налогооблагаемый доход, по находящемуся на государственной регистрации договору аренды с момента получения объекта в пользование. То есть данные суммы связаны с производственной деятельностью арендатора, которая облагается НДС. Поэтому, при наличии счета-фактуры, выставленного снабжающей организацией, суммы НДС могут быть приняты к вычету с учетом требований статей 171 и 172 НК РФ.

Кроме того, требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды со сроком действия не менее одного года содержится в гражданском законодательстве, а исчисление и уплата налогов должны производиться исключительно в соответствии с требованиями законодательства по налогам и сборам. При этом согласно пункту 2 статьи 171 и пункту 1 статьи 172 НК РФ для принятия сумм НДС к вычету необходимо, чтобы:

Товары (работы, услуги, имущественные права) были приобретены для осуществления деятельности, облагаемой НДС;

Принятие данных товаров (работ, услуг, имущественных прав) к учету;

Наличие соответствующим образом оформленного счета-фактуры.

Таким образом, руководствуясь данными нормами, при соблюдении вышеприведенных условий налогоплательщик вправе принять к вычету НДС, предъявленный арендатору снабжающими организациями.

2) Если стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг компенсируется балансодержателю, который не является снабжающей организацией, то обращаем Ваше внимание на следующее.

Как указано выше, для правомерного принятия НДС к вычету налогоплательщик должен выполнить следующие условия:

Использовать купленные товары, работы и услуги в деятельности, облагаемой НДС, или для перепродажи;

Принять данные товары, работы, услуги к учету;

Иметь счет-фактуру, выставленный продавцом этих товаров, работ и услуг, с выделенной суммой НДС.

В указанном случае сложность в получении налогового вычета вызвана тем, что, исходя из формального прочтения действующего законодательства, арендодатель (балансодержатель) не должен выставлять на имя арендатора счет-фактуру на стоимость коммунальных услуг, следовательно, у последнего нет оснований предъявить НДС к вычету.

Согласно пункту 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 заключенное арендатором и арендодателем (балансодержателем) соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. При этом Президиумом были указаны два основных критерия, которые не позволяют рассматривать подобные соглашения в качестве самостоятельного договора энергоснабжения. Во-первых, арендодатель (балансодержатель), подписывающий соглашения такого рода, сам получал электроэнергию в качестве абонента и не являлся энергоснабжающей организацией. Во-вторых, арендатор пользовался получаемой арендодателем (балансодержателем) электроэнергией в связи с арендой помещений. Все это, по мнению суда, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых помещениях и является частью договора аренды*(2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 168 НК РФ счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг).

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2000 г. N 7349/99 арендодатель (балансодержатель) не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.

Таким образом, исходя из формального прочтения указанных выше норм, по нашему мнению, относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется. В связи с этим, если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя (балансодержателя) по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендной платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя (балансодержателя) по оплате электроэнергии, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем (балансодержателем) арендаторам не выставляются.

Аналогичная позиция выказана и Минфином России в Письме от 03.03.2006 г. N 03-04-15/52, а также в Письме от 06.09.2005 г. N 07-05-06/234.

Вышеприведенная логика относительно возможности налогового вычета НДС со стоимости электроэнергии, потребляемой арендатором, скорее всего, будет применена и к прочим коммунальным платежам (ст. 548 ГК РФ).

Если же арендодатель выставил счет-фактуру на стоимость коммунальных услуг, то у организации есть формальный повод для принятия к вычету НДС, указанный в данном счете-фактуре. Но при этом велика вероятность, что налоговыми органами это будет расценено как занижение налоговой базы по НДС*(3).

В то же время, ранее налоговые органы неоднократно давали разъяснения о том, что НДС, уплаченный арендатором в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей, принимается к вычету на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем (Письмо УМНС России по г. Москве от 27.02.2003 г. N 24-11/11556, Письмо УМНС по г. Москве от 27.07.2001 Г N 02-11/34188). То есть арендодатель мог выставлять арендатору счета-фактуры на сумму коммунальных платежей в порядке, аналогичном приведенному в Письме МНС России от 21.05.2001 г. N ВГ-6-03/404 в отношении посреднических сделок. Напомним, что, например, при продаже товара по поручению комитента у комиссионера нет реализации (объекта обложения НДС), несмотря на это согласно указанному письму, а также Постановлению Правительства РФ от 02.12.2000 г. N 914 "Об утверждении правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость", комиссионер выставляет покупателю счета-фактуры от своего имени на стоимость данных товаров. Следовательно, действующее законодательство предусматривает выставление счетов-фактур без реализации. Однако обращаем Ваше внимание, что в отличие от перевыставления коммунальных платежей, порядок определения налоговой базы по посредническим сделкам напрямую регламентирован НК РФ.

Также следует указать, что на данный момент имеются решения арбитражных судов, которые подтверждают право арендатора на налоговый вычет НДС с сумм коммунальных платежей (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2005 г. по делу N А82-4797/2004-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2005 г. по делу N А56-37483/04, а также Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2005 г., 03.08.2005 г. по делу N КА-А40/7235-05). Однако нужно заметить, что при рассмотрении вышеуказанных дел суды основывали свои выводы на иных обстоятельствах, нежели указанные в Письмах Минфина России. Следовательно, сложно говорить о том, какое решение будут принимать арбитражные суды в свете новых обстоятельств.

Для уменьшения изложенных выше рисков обращаем Ваше внимание на следующие обстоятельства.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды в соответствии со статьей 614 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ стороны договора аренды имеют право самостоятельно определять формы арендной платы.

Однако в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 сказано, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Несмотря на это мы считаем, что если между арендодателем и арендатором будет заключен договор, согласно которому сумма коммунальных платежей будет представлять собой составную часть арендной платы, то у арендодателя будут основания для выставления счета-фактуры на всю сумму арендной платы, включая коммунальные платежи. Следовательно, арендатор будет иметь возможность принять к вычету соответствующие суммы НДС.

При этом положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 следует толковать лишь в рамках тех обстоятельств, которые были рассмотрены судом. А именно, в данном споре речь шла о том, что возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не является установлением в договоре условий о размере арендной платы. То есть оплата коммунальных платежей сама по себе не считается платой за аренду. Но при этом нет запрета на то, чтобы компенсация коммунальных платежей являлась составной частью арендной платы*(4).

Поэтому, по нашему мнению, нет оснований для применения выводов, приведенных в пункте 12 Информационного письма, к порядку, предложенному нами выше.

Вывод:

1) Если договор на оказание коммунальных и иных эксплуатационных услуг заключен арендатором непосредственно со снабжающими организациями, то при наличии счета-фактуры, выставленного снабжающей организацией, суммы НДС могут быть приняты к вычету с учетом требований статьей 171 и 172 НК РФ.

2) Вопрос о возможности вычета НДС арендатором по суммам коммунальных платежей, выставленных арендодателем (балансодержателем), заключенного с арендатором, является спорным. По нашему мнению, исходя из формального прочтения действующего законодательства, у арендодателя нет оснований выставлять арендатору счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, следовательно, у последнего нет права на налоговый вычет с данных сумм. Если же при наличии счета-фактуры арендодателя (балансодержателя) организация решит произвести такой вычет, то возможно, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.

При этом мы считаем, что у организации есть возможность избежать вышеуказанных рисков. Для этого в договоре аренды следует предусмотреть арендную плату, включающую в себя компенсацию коммунальных платежей.

3. Налоговый учет расходов по проведению текущего ремонта арендованного имущества

Согласно статье 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения данной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В соответствии с Договором арендатор обязуется своевременно, за свой счет производить текущий ремонт арендованного имущества.

Таким образом, в данном случае расходы на текущий ремонт арендованного имущества включаются в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход.

Отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов на ремонт арендованного имущества не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Кроме того, в случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то расходы на текущий ремонт объектов, арендованных по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Вывод:

В случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды арендатору, то расходы на текущий ремонт объектов, арендованных по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование (с момента подписания Акта приема-передачи)).

4. Порядок отнесения расходов по арендной плате

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В пункте 2 статьи 651 ГК РФ сказано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю коммунальных расходов свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66).

Согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ для налогоплательщиков, применяющих для целей налогообложения прибыли порядок признания доходов и расходов по методу начисления, расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

В то же время, на основании подпункта 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Согласно Договору арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив Арендодателя, Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Исходя из вышесказанного, если для арендатора отчетным периодом является месяц, то даже при ежеквартальном перечислении арендных платежей данные суммы учитываются при расчете налога на прибыль на последний день каждого месяца в соответствующей сумме.

*(1) В договоре аренды предусмотрен как вариант заключения арендатором договоров на водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и иные услуги непосредственно со снабжающими организациями, так и вариант - компенсации коммунальных услуг балансодержателю. При этом применение того или иного варианта ставится в зависимость от наличия отвечающих установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, при обеспечении учета потребления энергии (в том числе воды и газа).

*(2) Аналогичный вывод содержится и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2000 г. N 7349/99.

*(3) Если организация решит не принимать к вычету суммы НДС, предъявленные балансодержателем в сумме компенсации коммунальных платежей, данные суммы налога она не может принять в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (пункт 19 статьи 270 НК РФ).

*(4) Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды срок его действия должен исчисляться с момента подписания договора сторонами (то есть в приведенной ситуации - с 14 июня 2016 г.), а не с момента передачи имущества арендатору.

Обоснование вывода

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.

К сведению

Свернуть Показать

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

— срок аренды;

— срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности (отдельная статья) на эти объекты недвижимости);
договор мены помещений жилого назначения;
договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
договор аренды на срок не менее 1 года;
договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток. Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру. Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным. Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры (отдельная статья) и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам следует:

— определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ;

— предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

— указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

— установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).