При изучении либо решении любого вопроса, который касается земли, нам приходится сталкиваться с большим количеством терминов и специфических определений. Одним из ключевых в земельном законодательстве признано понятие целевого назначения земли.

Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков

Данное понятие весьма обширно по своему смыслу. Целью использования земли (либо её участка) определяется вся землевладельческая законодательная база.

Земельная цель определена не только для участков, которые уже каким-либо образом используются, но и потенциально пригодные для того или иного назначения. Специально для этого введено так называемое зонирование земель.

Именно по целевому назначению выделяются в ЗК РФ семь категорий земель или видов земельных участков. Любой участок земли России включён в одну из них.

Классификатор наделов

Седьмая статья ЗК РФ в соответствии с тем, для чего земля предназначается, выделяет семь групп. В соответствии с ними бывают земли:

1. . На них можно разводить скот, к которому отнесены и северные олени, промышлять рыбой и водоплавающей птицей (здесь бытует термин «аквакультура»). Плюс выращивание всевозможных сельхозкультур, от травы для сена до садов и виноградников.
2. . На таких территориях можно строить, жить и оформлять регистрацию.
3. , коммуникаций, обороны и многого другого. Определения из третьего пункта списка категории занимают целый абзац и объединяют большое количество земельных типов.
4. Особо охраняемые. Это места с особым историческим значением – например, древнее поселение, раскопанное археологами и превращённое в музей под открытым небом. Сюда же относятся все , которые вместе с постройками на них призваны обеспечить отдых, занятия спортом и/или туризмом.
5. Лесные. Здесь специальные разъяснения не требуются.
6. Водные. К ним относится любой водоём.
7. Запаса. Это территории, на которых буквально ничего не происходит. Там не живут, не ведут никакую деятельность.

Кроме целевого назначения, существует ещё так называемое разрешённое использование. Этот термин используется в более узком смысле, а группы и виды внутри него более разветвлены (например, ).

Документ, в котором указаны земельные группы и расшифровывается разрешённая деятельность, имеет название «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков». Он разработан и утверждён в соответствии с Земельным кодексом Минэкономразвития РФ

.

Запрос на мероприятие

Случается, что для какой-либо цели необходима земля определённого целевого назначения, но участки подходящей категории отсутствуют. Потенциальным разрешением такой проблемы является запрос (ходатайство) на изменение .

Такое намерение не должно противоречить ряду федеральных законов, требует тщательной подготовки и сбора определённого пакета документов.

Кадастровая оценка

Так называется особая отрасль оценочной деятельности. По закону, все земли страны подлежат учёту. Кадастровую стоимость можно назвать одной из характеристик земли (участка).

Мероприятия кадастровой оценки проводятся по специальным правилам (в частности, по методическим указаниям Минэкономразвития) и только членами СРО. Вот лишь некоторые цели оценки:

• определение общей, залоговой, стартовой (на аукционах) или выкупной стоимости земли;
• платформа для расчётов экономического обоснования (когда речь идёт об изъятии участков);
• исчисление ставки налогообложения.

В некоторых случаях кадастровая оценка земель различного целевого назначения влияет на правовой режим управления и пользования землями. Например, особо плодородные территории имеют порой очень высокую кадастровую оценку, и на основании этого смена земельной категории у таких земель запрещена.

Использование земли не по назначению

Обязанность использования земли исключительно в соответствии с назначением оговорена всё в том же ЗК. Если собственник, арендатор или другой пользователь допускает нарушения, ответственность за них наступает в соответствии с КоАП РФ.

Есть важный момент: запрещено не только использование земельного участка не по целевому назначению, но и неиспользование её по назначению. В общих чертах выделены следующие типы нарушений:

1. Несоответствие между земельной целью и фактическим использованием приводит к штрафу. Он исчисляется в процентах от кадастровой стоимости либо в твёрдой сумме, если кадастровая оценка земли ещё не проведена. Физлица заплатят не менее десяти тысяч рублей штрафа за использование земли не по назначению, людей на различных должностях «накажут» минимум на 20 тысяч, и 100 тысяч рублей – нижняя планка для организаций.
2. Чуть ниже штрафы за неиспользование земли сельхозназначения, которая подпадает под Федеральный закон №101-ФЗ, принятый 24.07.2002 года. Они исчисляются в долях процента от кадастровой стоимости участка для физлиц и в процентах (до десяти) – для сотрудников и целых организаций.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает понятие "земли поселений". Это наименование определенных зон, на которых можно вести строительство разного рода объектов. Подробнее об этой теме будет рассказано в статье.

Виды земель

Земельный кодекс РФ статья 83 прописывает определение населенных предназначение которых заключается только в застройке сел, городов или районов. Развитие этих участков также входит в компетенцию застройщиков. Какие на сегодняшний день существуют виды Если речь идет о разрешенном использовании, то здесь стоит выделить восемь отдельных зон. Сюда относятся военные, жилые, социально-деловые, производственные, сельскохозяйственные, инженерные и рекреационные (восстановительные) населенные пункты. Восьмая категория - это, как правило, территории специального назначения. При этом некоторые специалисты выделяют и девятый вид населенных земель, к которому относятся улицы, скверы, проезды и т. д. Общепринятое название такой категории не установлено, но Земельный кодекс РФ именует ее как "иные территории".

Понятие земель поселений

Разобравшись с тем, что представляют собой виды основных территорий, стоит перейти к непосредственному понятию земельных поселений. Что по этому поводу говорит законодательство?

Существует четыре правовых статьи, позволяющих выявить определенную трактовку рассматриваемого понятия. Земли поселений - это, согласно закону, официально оформленная и заверенная территория, находящаяся в некотором отдалении от остальных объектов. Используется эта территория для застройки, формирования инфраструктуры, иных городских или сельских объектов. Очень важно придерживаться и четких правил, касающихся застройки и землепользования. Об основных таких правилах и будет рассказано далее.

Использование земель в населенном пункте

Для начала стоит раскрыть чуть более подробно основные моменты, касающиеся непосредственного использования земельных территорий. Как уже было сказано выше, существует девять основных территориальных видов, лишь два из которых могут использоваться физическими лицами, то есть обычными гражданами. Как можно догадаться, это сельскохозяйственные и жилые зоны. Для чего нужны эти территории, как именно они застраиваются?

Согласно 85 статье Земельного Кодекса РФ, рассматриваемые земельные участки используются для таких целей, как:

• малая, средняя или многоэтажная застройка;
• жилая или индивидуальная застройка;
• построение культурных или бытовых помещений.

При этом все вышеперечисленные элементы можно отнести, как к жилым, так и к сельскохозяйственным зонам. Однако в случае с последними дело этим не ограничивается. Так, здесь стоит выделить многолетние насаждения, пашни, ангары и прочие немаловажные элементы.

Таким образом, земли поселений - это очень широкая и сложная структура, с множеством разного рода правил и установок.

Состав земель поселений

Согласно законодательству, земли поселений делятся на несколько основных подвидов и категорий. Всего их существует четыре, а потому о каждой стоит рассказать несколько подробнее. Вот, что здесь можно выделить:

• Дачные или же ДНП. Несложно догадаться, что границы земельного участка такого типа устанавливаются за городской чертой. Любой гражданин способен приобрести определенную часть земли, в результате чего войдет в само партнерство. Благодаря этому в дальнейшем человек сможет принимать участие в собраниях ДНП.
• Садовые некоммерческие товарищества - СНТ. В отличие от ДНП, стоимость их несколько дороже. Связано это с повышенной плодородностью.
• Индивидуальная жилая застройка - ИЖС(З). Данная категория уже относится к городской, или любой жилой территории. Предполагается наличие прописки, необходимым считается обустройство разного рода коммуникаций и элементов инфраструктуры.
• Это обыкновенные поля, предназначенные для посева, сбора урожая и т. д. Строительство жилых зданий на территории ЛПХ запрещено.

О некоторых из представленных категорий будет подробно рассказано чуть далее.

Условия предоставления земель

Использование земель поселений, как видно из приведенных выше материалов, может быть очень различным и многогранным. А как можно получить ту или иную территорию? На каких условиях это возможно?

Договор аренды, либо же специальное разрешение властей - вот два типа документов, на основе которых будет возможно использовать любой доступный участок земли. Однако не менее важным, чем наличие всей необходимой документации, представляется соответствие всех строительных работ определенным градостроительным правилам и требованиям. Фактически, речь здесь идет о соблюдении границы земельного участка, а также о безопасном и качественном возведении разного рода объектов.

Естественно, существует довольно много документов и законов (тот же Земельный кодекс), где условия предоставления земель прописаны более подробно. Однако помнить необходимо только о двух основных моментах: документация и соответствие правилам.

Правила пользования ИЖС

Индивидуальная жилая застройка - это наиболее распространенная категория среди российских граждан. Именно поэтому о ней стоит рассказать подробнее. Целевое назначение земель в ИЖС - это, как уже было сказано, постройка жилых комплексов и инфраструктуры. О возведении каких объектов здесь может идти речь?

• малоэтажные дома (не более трех этажей);
• сады и огороды;
• подсобные помещения (гаражи, сараи, кладовки, подвалы и т. д.);
• садовые домики;
• организация приусадебных участков;
• передвижные дома

И т. д. При этом стоит помнить, что такая поселения, как ИЖС, требует и специальной кадастровой оценки. Речь об этой процедуре пойдет далее.

Приобретение земель

Прежде чем рассказать о такой процедуре, как кадастровая оценка, необходимо привести несколько советов о том, как именно стоит оформлять приобретение или аренду земель.

В самом начале следует изучить саму территорию, ее тип и особенности. Только после грамотного анализа можно будет понять, можно ли будет на ней возводить тот или иной объект. Перед подачей всех документов необходимо проверить, есть ли несоответствия между реальным положением дел и тем, что прописано в паспорте, характеристике, рекламе и т. д.

В случае с ИЖС земля, как правило, находится в собственности у государства. Именно поэтому договор купли-продажи необходимо оформлять с местной муниципальной властью. Стоит также перечислить основные документы, необходимые для покупки или аренды земли городского поселения. Сюда относятся, в первую очередь, гражданский и кадастровый паспорта.

Кадастровая оценка

Для чего необходимо проведение кадастровой оценки? В первую очередь, для определения стоимости объекта. На оценку влияет множество самых различных принципов, условий и ситуаций. Это и экономическое положение государства, и местоположение участка, и даже личность возможного покупателя.

Из каких этапов состоит кадастровая оценка земель поселений? Здесь стоит выделить:

• сбор и анализ информации по ;
• характеристика местоположения того или иного участка;
• оценивание возможной стоимости;
• оформление результатов анализа;
• конечное определение кадастровой стоимости.

Проводить оценивание обязаны специально уполномоченные на то работники, получившие определенное образование и трудовой стаж. Обратиться к ним за помощью можно через специальный Российский реестр.

О земельном налоге

Оформление, аренда или покупка земли поселений - это совокупность множества самых различных мероприятий. Расчет земельного налога также входит в эту систему.

Земельный налог всегда сопутствует местоположению, размеру и типу того или иного земельного участка. Оплачивать налог обязаны либо непосредственные собственники территории, либо лица, получившие участок в наследство. С другой стороны, налог не может выплачиваться лицами, имеющими право безвозмездного срочного пользования, либо гражданами, заключившими арендный договор.

Для всех участков устанавливается 1,5% налога от общей кадастровой суммы. Исключение составляют только сельскохозяйственные территории, индивидуальные жилищные постройки либо сады, огороды и прочие хозяйственные участки. Стоит также отметить, что определенные льготы устанавливаются для ветеранов войны, героев РФ или СССР, инвалидов и некоторых других лиц.

Нецелевое использование земель

Назначение земли поселений всегда должно быть только целевым. В противном же случае российским законодательством предусмотрены определенные элементы ответственности за использование участков не по назначению. За что именно на физических лиц может возлагаться ответственность?

Согласно статье 8.8 КоАП РФ, штраф может быть весьма существенным - около 1% от кадастровой стоимости территории (при этом минимальная сумма - 10 тыс. рублей). Для более четкого понимания всей ситуации стоит привести один простой пример. Некий гражданин приобретает участок с целью построить на нем дом. Однако вскоре власти обнаруживают на месте жилой постройки магазин. Как результат - гражданин платит штраф и сносит постройку.

Использование земель поселений должно осуществляться в строгом соответствии с определенными правилами и нормами. В противном случае, правовые последствия будут не самыми благоприятными.

Виды использования земель

Выше уже были обозначены основные структурные элементы территорий, их виды, оценка земель поселений и возможная ответственность за нецелевое использование участков. Для полноты картины осталось только дополнить тему, связанную с возможными видами участков.

Какой участок приобретается для ведения бизнеса? В классификаторе (ЗК РФ) это четвертый пункт, код 4.4. Это как раз та территория, на которой можно строить разного рода капитальные сооружения (офисные центры, гипермаркеты, развлекательные объекты и т. д.).

Однако стоит вернуться к простым участкам для физических лиц. Подразделяются такие участки на три основные группы. Первый тип земли поселений - это участок разрешенного использования. Отличается он отсутствием необходимости в дополнительных согласованиях с органами власти. Второй тип - условно-разрешенный. Здесь есть условие - определение участка по градостроительному регламенту и последующее его согласование. И, наконец, третий тип, который именуется вспомогательным. Он относится к двум названным выше в качестве дополнения (автопарковка у магазина, площадка близ развлекательного центра и т. д.).

Отдельно же разрешенное использование и в ЗК (в большинстве случаев), и в Градостроительном кодексе характеризует только земельные участки. Целевое назначение в Градостроительном кодексе вообще не упоминается. В ЗК отдельно от разрешенного использования оно предназначается в основном для характеристики земель (п.1 ст.7; п.1 ст.8; п.3 ст.14 и др.), однако применяется и к земельным участкам (п.1 ст.40; ст.42; п.2 ст.45; п.2 ст.46, п.1 ст.57, п.3 ст.95). В ГК разрешенное использование не упоминается, а целевое назначение применяется в большинстве случаев к земельному участку (п.2 ст.260; п.1 ст.263; п.2 ст.276; ст.ст.280, 284, 285) и только в п.2 ст.260 - к землям.

Представляется, что для параллельного, соединительного упоминания понятий целевого назначения и разрешенного использования нет оснований. Ответ на вопрос о соотношении этих понятий состоит в том, что целевое назначение и разрешенное использование - это одно и то же.

Целевое назначение может быть предельно широким. Таковым является целевое назначение определенной категории земель (ст.7 ЗК). В соответствии же со ст.14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. (в ред. от 25 декабря 2009 г.) №172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным. Целевое назначение может быть более узким, характеризующим лишь некоторые земли, входящие в категорию земель. Например, сельскохозяйственные угодья или земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (ст.77 ЗК). Целевое назначение может быть и предельно узким. Таково, например, целевое назначение пашен, сенокосов, пастбищ и других земель, входящих в состав сельскохозяйственных угодий (ст.79 ЗК). Все это виды установленного законом целевого назначения, которое ограничивает или не допускает использование земель для других целей (ст.261 ГК). Использование земли не в соответствии с этим назначением будет противоправным.

Разрешенное использование выполняет ту же функцию, а потому также является предельно узким целевым назначением земли. Но это не обычный вид целевого назначения. Во-первых, он устанавливается только для земельных участков. Об этом свидетельствует подавляющее большинство норм о разрешенном использовании. И лишь посредством того, что земельные участки с одинаковым разрешенным использованием составляют одну территориальную или иную зону, разрешенное использование становится характерным и для нее (п.7 ст.1; п.9 ст.1 Градостроительного кодекса). Во-вторых, этот вид целевого использования устанавливается специальным нормативным актом, в соответствии с которым производится зонирование. Например, правилами землепользования и застройки (п.8 ст.1 Градостроительного кодекса). Если установление целевого назначения земель определенной категории задает общий вектор использования земли и в некоторых случаях этого может оказаться достаточно для эффективности такого использования, то выделение в специальном, предусмотренном нормативным актом порядке территориальной зоны в условиях дефицита земель населенных пунктов существенно сужает это направление, делая его максимально эффективным.

Разница между обычным целевым назначением и разрешенным использованием хорошо видна в ситуации, когда необходимо изменить обычное узкое целевое назначение или разрешенное использование земельного участка. В первом случае достаточно будет, например, индивидуального акта органа местного самоуправления, во втором случае придется менять границы территориальной зоны посредством изменения уже нормативного акта. Таким образом, при зонировании и установлении разрешенного использования земли создаются большие правовые гарантии сохранения ее целевого назначения.

Поэтому, если в отношении земель произведено зонирование и установление разрешенного использования входящих в соответствующую зону земельных участков, упоминание наряду с разрешенным использованием целевого назначения указанных земель или входящих в их состав земельных участков будет излишним.

Если попытаться суммировать сказанное о целевом назначении и разрешенном использовании, то можно дать их и самое общее определение.

Целевое назначение - это установленное на основании закона и в предусмотренном им порядке разрешение властного органа на использование земель и входящих в их состав земельных участков только определенным образом. Разрешенное использование - наиболее узкое целевое назначение земельного участка, установленное нормативным актом, принятым в результате зонирования земель.

Итак, земель, не поделенных на категории, быть не может. И для каждой из этих категорий установлено целевое назначение. Но целевое назначение в массе статей действующего законодательства применяется и для характеристики земельного участка. Это позволяет прийти к следующим выводам. Во-первых, земельных участков, существующих вне той или иной категории земель, также не может быть. Во-вторых, земельный участок, как губка, впитывает органичное свойство той категории земли, к которой относится, - целевое назначение.

При этом у земельных участков может быть и особый, характерный только для них, вид целевого назначения: разрешенное использование. Но если зонирования земель в месте нахождения земельного участка, а следовательно, и его разрешенного использования может и не быть, то целевое назначение у земельного участка будет всегда.

Таким образом, у земельного участка есть не только фактические характеристики (границы, площадь), но и юридические - целевое назначение и разрешенное использование. Эти юридические характеристики отличают земельный участок от земли-территории и земли - природного объекта и ресурса, но сближают его с понятиями "земли" и "территориальная зона".

Их имманентность земельному участку определяется природой земли, ее ограниченностью как природного ресурса. Более того, эти правовые признаки влияют и на фактические характеристики земельного участка. Так, например, для личных подсобных хозяйств предельные размеры земельных участков будут одни, для крестьянских хозяйств - другие. Даже их установление происходит по-разному. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) "О личном подсобном хозяйстве" предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ. Кроме того, в соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 11 июня 2003г. №74-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010г.) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ.

Земельный участок невозможно описать без его юридических признаков. Если в одних и тех же границах существует земельный участок с целевым назначением пашни, а затем это целевое назначение меняется в связи с отнесением земель, на которых находится земельный участок, к землям транспорта, то это не может быть один и тот же земельный участок. Это разные вещи, потому что предназначены они для разных целей.

Именно в силу своего правового характера целевое назначение и разрешенное использование отличаются от прочих (фактических) признаков земельного участка и иных вещей. Они являются еще и пределами вещных прав на земельные участки. Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта вещного права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность (разрешено все, что прямо не запрещено) и появляется предписание определенного поведения. Если большинство вещей можно использовать и не в соответствии с их обычным назначением, и для закона это будет безразлично, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом.

Указанные точки зрения сложились без учета следующих обстоятельств. Непригодность использования участка по целевому назначению (равно как и в соответствии с разрешенным использованием) - это явление фактического порядка. Целевое же назначение и разрешенное использование - это юридические характеристики земельного участка. Также как невозможность осуществления права собственности не говорит об утрате этого права, так и невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением или разрешенным использованием еще не говорит о том, что эти юридические характеристики земельного участка перестали существовать. Они продолжают свое бытие, а потому сам земельный участок продолжает оставаться вещью, объектом имущественных отношений. Но правомочие пользования им становится фактически невозможным. В этом случае использование земельного участка каким-либо иным, фактически возможным, образом будет нецелевым, противоправным. Однако целевое назначение или разрешенное использование земельного участка могут быть приведены в соответствие с фактическими реалиями, изменены по решению властного органа. И тогда (и только тогда, а не автоматически) должен прекратить свое существование один земельный участок и в тех же границах возникнуть другой.

К сожалению, действующее законодательство этого не учитывает. Целевое назначение и разрешенное использование вопреки всей логике гражданского и земельного законодательства отнесены Федеральным законом от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009г.) "О государственном кадастре недвижимости" не к уникальным характеристикам земельного участка, позволяющим индивидуализировать его как недвижимую вещь, а к дополнительным сведениям о нем (п.3 ст.1). Изменение дополнительных сведений не приведет к изменению кадастрового номера. Изменившийся по сути, превратившийся в другую вещь земельный участок формально-юридически останется тем же самым. Это положение должно быть однозначно преодолено путем отнесения целевого назначения и разрешенного использования к уникальным характеристикам земельного участка. Целевое назначение и разрешенное использование могут перестать существовать лишь в одном случае: когда объект, чьей неотъемлемой характеристикой они являются, сам по каким-либо причинам перестанет существовать (например, гибель земельного участка в результате затопления).

Некоторое время назад, когда разрешили пустить в свободную продажу землю сельхозназначения, начался настоящий бум по скупке недорогих и перспективных участков. Но вот когда граждане захотели обзавестись хозяйством и выстроить на своем участке дом, выяснилось, что делать этого никак нельзя – не позволяет целевое назначение участка. Вот тут-то многие и столкнулись с проблемой, которая кажется практически неразрешимой – как изменить целевое назначение земельного участка.

Что такое – целевое назначение земельного участка

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, каждый земельный участок имеет свою категорию и свое целевое предназначение. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы сохранить окружающую среду и сберечь невосполнимые богатства, используя землю наиболее целесообразным способом. А во-вторых, для того, чтобы можно было гармонично развивать территории, составляя ближайшие и более отдаленные планы. Очевидно что каждый землевладелец не раз заглядывал в имеющееся у него свидетельство о собственности на участок. И наверняка видел, что первым пунктом там идее категория земель Их по существующему законодательству всего семь:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли для застройки;
• природоохранные территории;
• территории историко-культурного значения;
• территории лесного фонда;
• территории водного фонда;
• земли промышленности, связи, транспорта, энергетики, обороны и иного назначения.

Помимо этого, каждая категория имеет еще и собственное деление – целевое назначение земельного участка или вид его разрешенного использования. Так земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать для выпаса скота, для пашен, для ведения крестьянского фермерского хозяйства, но также и для дачного строительства, садоводства или огородничества.

Прежде, чем заниматься вопросом изменения целевого назначения земельного участка, в первую очередь нужно понять, а что же вы, собственно хотите сделать с той землей, которая у вас имеется. И действовать в зависимости от этого. Может быть, для ваших целей вполне достаточно изменить целевое назначение в пределах разрешенной категории – это наиболее простой вариант. А возможно, вам понадобится переводить земли из одной категории в другую. Этот вариант достаточно сложный, трудоемкий, длительный и далеко не всегда выполнимый. Так не стоит ожидать, что вам позволят вырубить участок, попадающий под земли лесного фонда или под особо охраняемые территории для того чтобы построить там дом. С другой стороны, если вы напротив, вдруг решите придать своему участку статус особо охраняемых земель, это можно будет сделать практически без проблем. Вот только вряд ли вам это действительно нужно, ведь распоряжаться таким участком станет весьма затруднительно.

Как изменить целевое назначение земельного участка

Давайте пойдем по наиболее простому пути и рассмотрим, как изменить целевое назначение участка без смены категории земель. Наиболее частым вариантом на практике является тот, когда человек, имея у себя на руках свидетельство о собственности на земли сельхозназначения с целевым назначением пашни или пастбища, хочет выстроить там дом, где можно было бы жить. Наверняка, вы уже поняли что ИЖС – это совсем другая категория земель – земли под застройку. Но давайте подумаем, а действительно ли вам необходим ИЖС? Почему бы не рассмотреть иные варианты, имеющиеся в вашем распоряжении – дачное строительство, садоводство, крестьянское фермерское хозяйство, например. Все варианты подобных целевых назначений вполне допускают строительство капитальных домов, и если вас не особенно беспокоит вопрос регистрации – почему бы ими не воспользоваться? Нужно сказать, что при приложении определенных усилий, вы сможете добиться разрешения и на регистрацию в подобных домах, но это уже совершенно отдельная тема разговора.

Что нужно сделать, чтобы изменить целевое назначение участка

Конечно же подать заявление в администрацию того района, в котором находится ваш земельный участок. К нему нужно приложить определенный пакет документов, который включает в себя:

• паспорт или удостоверение личности;
• если вы действуете по доверенности, то соответствующим образом оформленную у нотариуса доверенность;
• правоустанавливающие документы – подлинники и копии;
• выписку из кадастрового плана земельного участка;
• ситуационный план земельного участка, показывающий его расположение и расположение прилегающих участков.

Не забудьте в заявлении подробно обосновать, для чего вам нужна смена целевого назначения участка и как именно вы собираетесь его использовать.

Согласно установленной процедуре, большинство подобных вопросов должно пройти обсуждение на публичных слушаниях. Для их проведения администрация делает соответствующее уведомление в местных средствах массовых информации, где указывает день и место, куда все заинтересованные лица могут пойти для того чтобы высказать свое мнение по этому вопросу. Это могут быть собственники смежных земельных участков, экологи, просто местные жители, в общем, все, кого изменение целевого назначения вашего участка так или иначе затрагивает либо интересует. Окончательное решение администрация может вынести только с учетом всех высказанных мнений и пожеланий. Максимально разрешенные сроки, в которые вы должны получить ответ – 2 месяца с момента подачи вами заявления.

Если изменение целевого назначения вашего участка соответствует законодательству и будет признано допустимым, то вам на руки выдадут соответствующее постановление за подписью главы администрации муниципального образования.

Но это только половина дела. После получения такого постановления, вам придется обратиться в кадастровую палату для того, чтобы внести необходимые сведения об изменении целевого назначения в кадастровый паспорт участка. Этот этап, как правило, проходит без проблем, так же, как и заключительный этап – регистрация изменений в Госреестре и получение нового свидетельства о собственности на участок, имеющий теперь совсем другое целевое назначение.

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе

ВРИ