Раздел 2. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ЕГО ПРЕДСЕДАТЕЛЬ

Раздел 5. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Раздел 6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

>> >> РАЗДЕЛ 7. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ Нарушения прав потребителей в жилищно-коммунальной сфере происходят нередко. Во многом это объясняется тем, что собственники помещений в основной своей массе занимают пассивную позицию в вопросах участия в судьбе многоквартирного дома. Последнее, в свою очередь, объясняется тем, что мало кто разбирается в жилищно-коммунальных услугах и знает как себя вести в случае нарушения своих прав в этой сфере. И если первую задачу решает данное учебное пособие в целом, то о том, что делать, если ваши ЖКХ-права нарушены, мы поговорим в настоящей главе. Нарушение прав в сфере ЖКХ: как их распознать. Нарушение прав в сфере ЖКХ происходят по двум направлениям: При предоставлении жилищных услуг; При предоставлении коммунальных услуг. Распознать нарушения при предоставлении коммунальных услуг значительно проще, поскольку их перечень четко закреплен в законе, как и порядок начисления платы за них, и требования к качеству. С жилищными услугами несколько сложнее. Нужно помнить, что перечень работ и услуг, плата за них, утверждается собственниками на общем собрании по предложению управляющей компании. Если собственников не устраивают расценки или объем работ предлагаемый управляющей компанией, то им следует не торопиться с выбором и рассмотреть предложения других управляющих организаций. Нужно понимать, что в отношении жилищных услуг собственник не вправе требовать тех работ, услуг, которые не отражены в минимальном перечне, утвержденном правительством и в договоре управления. Следует также отметить, что решение общего собрания собственников в многоквартирном доме обязательно для всех собственников в этом доме, поэтому плата за согласованный перечень работ и услуг является обязательной независимо от того доволен отдельно взятый собственник перечнем или нет. Поэтому жалобы типа «я не буду платить за содержание придомовой парковки, поскольку у меня нет машины» несостоятельны, если решение общего собрания утвердило данную услугу в составе содержания общего имущества. Нарушение жилищных прав возникает в случае, если собственники договорились с компанией о перечне услуг, работ, сроках и порядке их проведения, размере оплаты, а она свои обязательства не исполняет либо требует то, что не отражено в договоре. Что делать если права есть подозрения что нарушаются потребительские права? Итак, собственник подозревает, что его права нарушены. Куда ему обратиться? В первую очередь в совет многоквартирного дома. Члены совета дома, как правило, являются собственниками, разбирающимися в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Они в состоянии объяснить: действительно ли имеет место нарушение прав или просто возникло недопонимание тех или иных моментов. В случае если консультирование с советом многоквартирного дома не дало ожидаемых результатов, собственнику следует обратиться за разъяснением в организацию, непосредственно предоставляющую жилищные и коммунальные услуги (ТСЖ, управляющая организация, ресурсоснабжающая организация). Для начала можно попробовать обратиться устно, поскольку в этом случае ответ будет получен достаточно оперативно. Положительная сторона обращения в организацию, реализующую услуги заключается в том, что там работают специалисты, которые в состоянии понять практическую любую проблему по профильной теме. Отрицательный момент заключается в том, что это организации, заинтересованные в получении прибыли с оказанных услуг, а значит, они могут давать не совсем объективные разъяснения. В случае если потребитель, при попытке общения, сталкивается с хамством или нежеланием общаться, ему следует прекратить попытки устного общения и обратиться в обслуживающую организацию с письменным заявлением. Подать письменное заявление можно любым способом, позволяющим зафиксировать факт его передачи. Это может быть заказное письмо с уведомлением о вручении с описью вложения. А можно принести составленное в двух экземплярах заявление непосредственно в организацию. В этом случае, один экземпляр передается сотрудникам, а на втором делается отметка о поступлении указанного заявления по месту обращения. При этом, второй экземпляр с отметкой о вручении остается у собственника. Заявление / претензию следует грамотно подготовить: указать конкретные требования и основания для их заявления. Помочь в этом могут сотрудники регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ (например, комитет по защите прав потребителей, общественные организации потребителей услуг ЖКХ и т.п.). Данные организации созданы практически в каждом субъекте РФ. Их основная задача – консультирование, разъяснение действующего законодательства. Также они могут помочь в составлении заявлений, претензий в организации, предоставляющие услуги, жалоб в контролирующие органы. Положительная сторона обращений в общественные организации заключается в том, что потребитель получает квалифицированную консультацию по возникшей проблеме, реальную помощь в досудебном, а иногда и в судебном порядке урегулирования спора. Отрицательная сторона состоит в том, что региональные центры общественного контроля часто перегружены работой и, в связи с этим, не имеют возможности уделять большое количество времени каждому обратившемуся. Также собственник может обратиться за консультацией в юридические фирмы, оказывающие платные услуги или к адвокатам. При этом нужно понимать, что сфера ЖКХ весьма специфична, а потому консультации лучше получать у юристов, специализирующихся на данных вопросах. Общий совет при обращении во все вышеуказанные организации таков: по возникшей у вас проблеме постарайтесь получить консультацию, основанную на действующем законодательстве со ссылками на правовые нормы. Помимо общественного контроля существуют государственные и муниципальные органы, в компетенцию которых входит осуществление контроля и надзора в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Однако в них, по возможности следует обращаться, имея хотя бы базовое понимание ситуации и сущности нарушения. Читать популярные статьи на сайте

Нормативную базу отношений по оказанию коммунальных услуг составляют положения Жилищного кодекса РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307) (далее - Правила), Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549) и другие нормативные акты.

В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом :
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией .
В первом случае, т.е. при непосредственном управлении многоквартирным домом, каждый собственник самостоятельно заключает договоры о приобретении необходимых ему коммунальных ресурсов (отопления, электроэнергии, горячей и холодной воды и т.д.) с соответствующими ресурсоснабжающими организациями (п. 2 ст. 164 Жилищного кодекса РФ). Аналогичным образом поступают собственники индивидуальных жилых домов.
Во втором и третьем случаях обязанность по обеспечению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами возлагается на ТСЖ, специализированный жилищный кооператив или управляющую организацию. Именно этих субъектов законодатель определяет в качестве возможных исполнителей коммунальных услуг (пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). Заказчиками услуг выступают собственники помещений в многоквартирном доме.

Способ выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления этим домом или если решение собственников не было реализовано, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации. В последующем собственники помещений заключают с управляющей организацией, определенной по итогам конкурса, договор об управлении многоквартирным домом . В договоре указываются:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, в обязанности управляющей организации входит обеспечение собственников помещений в многоквартирном доме всеми необходимыми коммунальными услугами. В отличие от ТСЖ (жилищного или иного специализированного кооператива) управляющая организация не вправе ограничивать свои обязанности по договору лишь посредническими функциями, например организацией предоставления коммунальных услуг.
Общество обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области (далее - управление) о привлечении общества к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Решением суда заявление удовлетворено. В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.
Как следует из материалов дела, сотрудники управления провели проверку соблюдения обществом требований законодательства в сфере защиты прав потребителей . По мнению управления, в договоры, заключенные обществом в качестве управляющей организации с собственниками жилых помещений, включены условия, ущемляющие установленные законом права потребителей. На основании результатов проверки управлением вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление общества, указал на отсутствие события правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, поскольку договоры на управление в многоквартирном доме не ущемляют права потребителей.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод ошибочным. В соответствии с п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. Материалами дела подтверждается заключение обществом с собственниками жилых помещений договоров на управление многоквартирным домом, согласно которым общество в числе прочих услуг обязалось организовать предоставление коммунальных услуг собственникам жилых помещений. В силу указанных договоров в целях организации предоставления собственникам коммунальных услуг общество обязуется заключить договоры с соответствующими ресурсоснабжающими организациями от имени и за счет собственников жилых помещений . Таким образом, в договоры управления многоквартирным домом внесены условия, согласно которым общество не является исполнителем, в обязанность которого входит предоставление коммунальных услуг, что противоречит действующему законодательству (п. п. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг). Поскольку обществом в договоры управления многоквартирным домом внесены условия, ущемляющие установленные законом права потребителя, управление правомерно привлекло заявителя к предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ административной ответственности (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 апреля 2007 г. N А56-44223/2006).
К числу основных обязанностей исполнителя коммунальных услуг следует отнести:
- предоставление потребителю коммунальных услуг в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасных для жизни и здоровья потребителя и не причиняющих вреда его имуществу;
- своевременное устранение аварий и выполнение заявок потребителя;
- составление по требованию потребителя актов о наличии перерывов при предоставлении коммунальных услуг и (или) о ненадлежащем качестве коммунальных услуг;
- правильное оформление и своевременное вручение потребителям документов, необходимых для оплаты потребленных коммунальных услуг.
За вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества исполнитель отвечает независимо от вины (ст. 1095 ГК РФ). Он может быть освобожден от ответственности за ненадлежащее качество коммунальных услуг лишь в том случае, если докажет, что оно было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя (ресурсоснабжающих организаций) или отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения размера (перерасчета) платы за соответствующую коммунальную услугу в порядке, предусмотренном указанными Правилами. При этом под ненадлежащим качеством коммунальных услуг понимается их несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом или договором с потребителем, например отклонение температуры воздуха в жилом помещении от необходимого уровня, отклонение напряжения и частоты электроэнергии от государственных стандартов и т.д. (Требования к качеству коммунальных услуг, в том числе предельная продолжительность перерыва при оказании коммунальных услуг и иные допустимые отклонения, установлены в приложении N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам). За нарушение режима предоставления коммунальных услуг потребитель также вправе потребовать от исполнителя уплаты неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей.

Не допускается включение в договор с потребителем условий, которые изменяют порядок оказания коммунальных услуг в ущерб интересам потребителя, в частности: увеличивают допустимую продолжительность перерывов при предоставлении коммунальных услуг или срок устранения аварийных ситуаций, изменяют порядок приостановления и возобновления подачи коммунальных ресурсов.
Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием об отмене постановления Территориального управления Роспотребнадзора (далее - управление) о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, и о признании недействительным предписания управления.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявленных требований отказано. В кассационной жалобе общество просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. ФАС Уральского округа, изучив материалы дела и доводы сторон, не нашел оснований для отмены решения.
В соответствии с договором газоснабжения общество вправе прекратить подачу газа абоненту за просрочку оплаты поданного газа более двух месяцев, предупредив об этом абонента за 10 дней. Возобновление подачи газа производится в течение 15 дней после представления абонентом письменных доказательств погашения задолженности за газ и оплаты работ по подключению газового оборудования.
Между тем п. п. 80, 81, 82 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам установлен строго определенный порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, в том числе газоснабжения. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг производится через один месяц после письменного предупреждения потребителя в случае неполной оплаты коммунальных услуг, под которой понимается наличие задолженности, превышающей 6-кратный размер ежемесячной платы за услуги. Кроме того, п. 82 Правил предусмотрено, что при ликвидации абонентом задолженности предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней с момента погашения задолженности. Поскольку условия спорного договора газоснабжения устанавливают иной порядок приостановления и возобновления подачи газа, чем предусмотрено Правилами, и нарушают права потребителей, общество правомерно привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 6 марта 2007 г. N Ф09-1312/07-С1) (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 мая 2006 г. N А11-18389/2005-К2-19/743 (условие договора о том, что энергоснабжающая организация устраняет недостатки в подаче электроэнергии в разумные сроки, но не позднее пяти дней с момента обнаружения недостатков абонентом, ущемляет законные права потребителя, поскольку в соответствии с обязательными требованиями (стандартами) данный срок не должен превышать одни сутки)).

Правила подробно регулируют порядок оплаты коммунальных услуг потребителем. Размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций. При наличии в жилых помещениях индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета.
Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, в котором были предоставлены коммунальные услуги, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок оплаты. Плата вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
За просрочку оплаты коммунальных услуг потребитель уплачивает исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Увеличение размера пеней в договоре не допускается. При составлении документов, необходимых для оплаты коммунальных услуг, размер неустоек за нарушение потребителем условий договора указывается исполнителем в отдельном документе.
При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение (при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета). Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя с приложением документов, подтверждающих временное отсутствие потребителя (копии командировочного удостоверения или справки о командировке, справки о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении; проездных билетов, оформленных на имя потребителя; счета за проживание в гостинице или других документов).
Помимо предоставления собственно коммунальных услуг управляющая компания (ТСЖ, жилищный кооператив) оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по управлению общим имуществом дома. Ключевым является понятие общего имущества многоквартирного дома, в состав которого входят, в частности:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, лифты и лифтовые шахты;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения ;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Состав общего имущества многоквартирного дома уточняется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491). К общему имуществу дома отнесены:

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, указанных отключающих устройств, коллективных приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов , регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации и пр.
В процитированных положениях можно усмотреть некоторую коллизию норм, которая уже проявилась на практике. С точки зрения ГК РФ и Жилищного кодекса РФ обогревающие элементы (радиаторы), казалось бы, не входят в состав общего имущества многоквартирного дома (подобно внутриквартирной электропроводке, разводке холодного и горячего водоснабжения в кухне и ванной комнате и т.д.) и должны обслуживаться собственниками помещений самостоятельно.
ООО "Жилфонд-Служба" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - инспекция) от 27 марта 2008 г. N 55 о привлечении заявителя к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа в размере 40000 руб.
Решением от 25 апреля 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, постановление инспекции признано незаконным и отменено. Изучив кассационную жалобу инспекции, ФАС Северо-Западного округа не нашел оснований для ее удовлетворения и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, в инспекцию поступило заявление К. о привлечении общества к административной ответственности ввиду того, что в 2006 - 2007 гг. батареи отопления в ее квартире были демонтированы и до настоящего времени не заменены. Постановлением от 27 марта 2008 г. N 55 общество привлечено к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в связи с невыполнением работ по ремонту нагревательных приборов (радиаторов отопления) в жилом помещении, входящем в состав многоквартирного дома, который принят на обслуживание обществом (по договору управления от 28 февраля 2005 г., заключенному с администрацией г. Петрозаводска).
Пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, а также другого оборудования. В то же время согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения .
Суд апелляционной инстанции вполне обоснованно признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что радиаторы отопления в жилых квартирах относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 6) могут лишь конкретизировать нормы действующего гражданского и жилищного законодательства, но не противоречить им (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2008 г. N А26-2110/2008).
С другой стороны, Правила содержания общего имущества прямо причисляют обогревающие элементы к общему имуществу многоквартирного дома. Более того, в соответствии с нормативными актами, регулирующими вопросы технического обслуживания и эксплуатации жилищного фонда, контроль за состоянием отопительной системы многоквартирного дома (в том числе исправностью обогревающих элементов) входит в обязанности обслуживающей организации.
ООО "Дорстройтранс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Пермской области с заявлением об оспаривании Постановления жилищной инспекции от 17 ноября 2006 г. N 1247 о привлечении его к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 40000 руб.
Решением от 24 января 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, заявленные обществом требования удовлетворены. Инспекция обратилась с кассационной жалобой в ФАС Уральского округа.
Как следует из материалов дела, жилищной инспекцией на основании жалобы потребителя была проведена внеплановая проверка соблюдения обществом обязательных, установленных действующими нормативно-правовыми актами требований при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг. В ходе проверки инспекцией выявлены факты нарушения правил содержания и ремонта жилых помещений: в принадлежащей потребителю квартире в большой комнате не обогревают радиатор и стояк отопления, в ванной комнате не обогревает полотенцесушитель. По результатам проверки жилищной инспекцией составлены протокол об административном правонарушении и указанное постановление о привлечении общества к административной ответственности.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности жилищной инспекцией наличия в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ. При этом суд апелляционной инстанции указал, что нет возможности определить, являются ли радиатор и полотенцесушитель частью общего имущества жилого дома, ответственность за содержание которого лежит на обществе. ФАС Уральского округа считает этот вывод суда апелляционной инстанции ошибочным и не соответствующим обстоятельствам дела.
Между администрацией Дзержинского района г. Перми и обществом заключен договор от 25 мая 2005 г. N 14-05 "Об исполнении заказа на оказание услуг по ремонту конструктивных элементов зданий, ремонту и обслуживанию внутридомового оборудования и обеспечению санитарного состояния жилых зданий". По условиям данного договора общество приняло на себя обязательства по выполнению указанного в договоре перечня работ, в том числе текущего ремонта общего имущества жилого дома по заявкам потребителей. Договором также установлено, что общество обязано осуществлять систематический контроль за качеством тепла в жилых помещениях, предоставлять службе заказчика информацию об отсутствии тепла и других видов жилищно-коммунальных услуг. В силу п. 5.2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда (утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170) эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать, в частности, равномерный прогрев всех нагревательных приборов, наладку системы отопления. Между тем судами установлено и материалами дела подтверждается, что в спорной квартире (принадлежащей потребителю) не обогревают радиатор, стояк отопления, полотенцесушитель в ванной комнате. В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов и пр.
В связи с изложенным радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в отдельно взятую квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки. Следовательно, обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту возлагается на соответствующую управляющую организацию (общество). Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о правомерности привлечения общества к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП РФ, постановление апелляционной инстанции подлежит отмене (Постановление ФАС Уральского округа от 24 мая 2007 г. N Ф09-3841/07-С1).
В данном случае ФАС Уральского округа не ограничился формальным сопоставлением положений Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, а попытался объяснить причины включения в состав общего имущества дома обогревающих элементов, находящихся внутри квартиры. Такой подход представляется более обоснованным.
Имеющаяся в законодательстве нечеткость в части возложения бремени по содержанию внутриквартирного обогревающего оборудования (радиаторов, полотенцесушителей) приводит к тому, что суды возлагают на собственников помещений не только обязанность по техническому обслуживанию данного оборудования, но и ответственность за причиненный ими вред третьим лицам.
И. обратилась в суд с иском к ООО "Центржилсервис" (управляющая компания) о возмещении 26800 руб. материального ущерба, причиненного в результате затопления принадлежащей истице квартиры, и компенсации морального вреда в размере 20000 руб. Свои требования И. мотивировала тем, что 12 июля 2007 г. около 2 часов в ночное время произошло затопление ее квартиры горячей водой, которая бежала с потолка в двух жилых комнатах, кухне и ванной. Общий размер ущерба составил по заключению эксперта 26800 руб.
Управляющая компания иск не признала, поскольку считала себя ненадлежащим ответчиком. По ее мнению, ответственность за ущерб должна быть возложена на Н., собственницу квартиры, расположенной над квартирой истицы, поскольку затопление было вызвано неисправностью радиаторов в квартире Н. По ходатайству истица Н. привлечена в дело в качестве второго ответчика.
Представитель Н. настаивал на том, что ответственность за ущерб вследствие затопления должна быть возложена на управляющую компанию, поскольку Н. в момент затопления находилась за городом. За техническое обслуживание общего имущества дома (в том числе радиатора отопления) и коммунальные услуги Н. вносит плату ответчику своевременно и в полном объеме. Кроме того, по мнению представителя Н., повреждение радиатора произошло вследствие проводимых ответчиком гидравлических испытаний в преддверии начала отопительного сезона.
Изучив материалы дела и доводы сторон, суд взыскал сумму причиненного ущерба с Н., в требовании о компенсации морального вреда отказал. Свое решение суд мотивировал следующим образом. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ, п. 19 Правил пользования жилыми помещениями (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25) собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей и пр.
В ходе судебного разбирательства установлено, что затопление квартиры истицы произошло по причине разрыва алюминиевого радиатора, расположенного в кухне квартиры, принадлежащей Н. Данный факт подтверждается выпиской из журнала сантехнических заявок ЖЭУ-1, выпиской из журнала аварийной службы. Доводы представителя Н. о том, что причиной разрыва радиатора стали гидравлические испытания, опровергаются справкой, полученной от "Службы 005", согласно которой никакие гидравлические испытания в период с 11 по 16 июля 2007 г. в спорном доме не проводились. Кроме того, в соответствии с п. п. 5 - 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества входят: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения (включая стояки и ответвления от стояков до первого отключающего устройства), внутридомовая система отопления, состоящая из "...стояков обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры и другого оборудования, расположенного на этих сетях". Как пояснила Н., алюминиевый радиатор был установлен ею самостоятельно в целях благоустройства квартиры взамен ранее стоявшего на кухне чугунного радиатора. С учетом изложенного суд пришел к выводу о взыскании суммы ущерба с Н. (решение мирового судьи Центрального района г. Красноярска от 20 ноября 2007 г. по делу N 2-90-363/07).
В данном случае, проводя аналогию с элементами инженерной системы холодного и горячего водоснабжения (о том, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят лишь стояки и ответвления от стояков до первого запирающего устройства), суд признал обогревающие элементы личным имуществом собственника конкретного жилого помещения и потому возложил на собственника обязанность по возмещению ущерба, причиненного третьим лицам. Пропущенная запятая (!) при перечислении состава общего имущества дома стала причиной вынесения судом неправильного решения по делу. Суду следовало более внимательно изучить обстоятельства замены Н. радиатора (соблюдение соответствующих правил пользования жилым помещением, обращение с заявкой к управляющей компании) и при наличии каких-либо нарушений со стороны Н. учесть ее вину в затоплении соседнего жилого помещения.

Она устанавливает основные правила управления многоквартирным домом.

Это основной закон, который регулирует права граждан в ЖКХ.

Исходя из того, какие обязанности несет управляющая компания, мы можем определить, какими правами наделены ее клиенты .

Не только Жилищный кодекс устанавливает нормы отношений между УК и жильцами. Закон «О защите прав потребителей» также устанавливает правила управления домом.

Первое, на что указывает закон – право потребителя на безопасность и соответствие эксплуатации дома требованиям закона .

Об этом говорится в п.1.1 ст.161 ЖК РФ, еще в пользу этого говорит седьмая статья закона о ЗПП. Управляющая компания должна систематически проводить уборку помещений и заменять старое или поломанное оборудование.

Чтобы реализовывалось право потребителя на проживание в безопасной и чистой среде, УК обязана не только проводить соответствующие работы, но и отчитываться за них перед жителями.

Отчет она должна подготовить в течение 5 дней после поступления соответствующей заявки от жильца в офис. В отчете должны содержаться сведения об объеме работ, бухгалтерии и результатах.

СПРАВКА . Некоторые компании любят сваливать ответственность по обслуживанию дома с себя на муниципальные органы. Но п.2.3 ст.161 ЖК РФ говорит о том, что УК берет на себя обязанность самостоятельно исполнять все обязанности по содержанию дома.

Вторым правом потребителя является получение приобретенной услуги в нужном объеме, с соблюдением всех условий по коллективному договору.

Потребитель имеет право требовать от управляющей компании оказания услуг без задержек . И если в доме не делается плановый косметический ремонт, согласно ст.19 закона о ЗПП жильцы имеют право подать на компанию в суд.

Третьим главным правом жильцов является получение достоверных сведений о работе УК.

Прежде всего финансовых, касающихся траты средств на закупку коммунальных ресурсов у сторонних фирм.

Об этом говорит п.10 ст.161 ЖК РФ. Управляющая компания обязана каждый квартал направлять жильцам отчет о расходах и доходах.

Жильцы имеют право в любой момент сделать запрос, чтобы узнать финансовую отчетность компании .

Права наследников перед ЖКХ

Получив в наследство жилплощадь, наследник может внезапно узнать, что умерший имеет крупную задолженность перед управляющей компанией.

Получив квартиру в собственность таким путем, человек автоматически становится одной из сторон коллективного договора . Он имеет право получать в полном объеме те же услуги, что и умерший.

Но если последний имел при жизни крупную задолженность перед коммунальной компанией, то наследники приобретают обязанность выплатить их в полном объеме. Одновременно принять наследство и отказаться от платежей они не имеют права.

СПРАВКА . В месте с собственностью наследуются все права по коллективному договору. Даже будучи должником, можно направлять запросы в УК для выяснения их финансовой отчетности и степени выполнения обязанностей.

Основные нарушения

Перечислив основные права потребителей коммунальных услуг, мы можем описать и основные нарушения, совершаемые управляющими компаниями.

Нарушение прав потребителя в сфере ЖКХ влечет за собой ответственность по закону о ЗПП .

Сумма ущерба должна быть вычтена из счета, который получат жильцы . Неустойка согласно этой статье составляет 3% от цены услуги.

Явным нарушением прав являются растраты в самой УК, проведение работ, которые не соответствуют санитарным и техническим нормам.

Бывают случаи, когда управляющие компании просто завышают цены на услуги, берут с жильцов сумму, которая намного превышает тарифы.

Директор компании может нанимать некомпетентных сотрудников, либо нанимать их на фиктивную ставку, экономить на материалах для ремонта.

Бывают случаи, когда давнему неплательщику по счетам УК отключает подачу электричества в квартиру . Но нет ни одного закона, который разрешал бы коммунальщикам так поступать с должниками.

А согласно 541 статье Гражданского кодекса, жильцы имеют право использовать энергию на бытовые нужды в необходимых им объемах.

ГК РФ Статья 541. Количество энергии

1. Энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении.
2. Договором энергоснабжения может быть предусмотрено право абонента изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве.
3. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.

Учитывая, что согласно Конституции право гражданина может быть ограничено исключительно силой изданного закона, отключение должников от электричества является нарушением их прав.

СПРАВКА . Единственное основание, на котором электричество все же можно отключить – если потребуется провести технические работы, требующие отключения дома от электричества.

Защита прав потребителей в сфере ЖКХ

Защита потребителей в сфере ЖКХ основывается на заключенном договоре.

Чтобы защитить свои права по договору, в большинстве случаев придется обращаться в жилинспекцию.

Это государственный надзорный орган, который контролирует все коммунальные службы в пределах одной территориальной единицы.

Она осуществляет надзор за тем, как управляющие компании соблюдают договор .

Многие при несоблюдении их прав жалуются в прокуратуру, но чтобы не терять время, сразу отправляйте жалобу в жилинспецию.

Направьте в этот орган по защите прав потребителей ЖКХ свое обращение, если хотите добиться исполнения обязанностей УК по договору.

Инспекция разрешит все вопросы, связанные с финансовой деятельностью компании, с управлением имуществом и его содержанием .

Орган рассмотрит все жалобы и выпишет компании штраф по необходимости, а также заставит ее выполнить договор.

В жалобе излагается суть проблемы, наименование компании и реквизиты пострадавшего лица. Подробно опишите, в чем именно состоит нарушение ваших прав.

Сошлитесь на 161 статью ЖК РФ. Жилинспеция должна за 30 дней рассмотреть заявку и отреагировать на нее в течение двух недель.

Досудебная

Под досудебной защитой прав понимают способ разрешения конфликта, при котором либо стороны сами приходят к компромиссу, либо дело рассматривают внесудебные органы.

Поход в суд тратит время и силы на изучение законодательства, поэтому прежде чем подавать иск, направьте жалобу директору УК.

Если это крупная компания со множеством ответвлений, направляйте жалобу сразу в главный офис .

Установленного законом срока рассмотрения нет. И если вы чувствуете, что ваше требование так и не будет выполнено, пишите жалобу в жилинспецию или идите в суд.

Судебная

Когда внесудебные методы не работают, нужно направлять иск в суд. В теле иска изложите суть проблемы, как вы ее видите.

Любые недочеты в эксплуатации дома станут вашим аргументом в суде. Сошлитесь на ЖК и закон о ЗПП.

Приложите к исковому заявлению свое удостоверение личности и копию договора с УК . Чтобы доказать, что вы выполняли свою часть договора, приложите также чеки об оплате коммунальных услуг.

Если направлялись жалобы в офис управляющей компании, приложите их копии к заявлению, как доказательство халатности фирмы.

Исковое заявление по делу, в котором ущерб составляет менее 50 тысяч рублей, рассматривается местным мировым судом .

Если нарушение прав не носит материального характера и вы хотите возместить моральный ущерб, либо если у компании недочеты в документации, а также при превышении суммы иска в 50 тысяч рублей, обращайтесь в районный суд.

Подведем итоги. Защита прав потребителей осуществляется сразу несколькими нормативным актами, среди который самые важные – это 161 статья ЖК РФ и Закон «О защите прав потребителей».

Можно защищать свои права в судебном и внесудебном порядке. Права управляющей компании ЖКХ также регулируют законодательные акты и она также имеет возможность урегулировать споры через суд.

На отношения собственников помещений в МКД и управляющих компаний распространяется . Про это порой забывают сами управляющие организации и суды. В таких случаях правовые нормы объясняет Верховный суд РФ.

Сегодня мы расскажем поучительную историю о том, как ВС РФ обязал управляющую компанию возместить собственнику ущерб из-за упавшего на машину стекла.

Что случилось

Жительница многоквартирного дома припарковала во дворе дома автомобиль. На него выпало стекло из окна на лестничной площадке. Пришлось ремонтировать машину, это было долго и дорого.

Женщина обратилась в суд: потребовала от управляющей организации возместить затраты на ремонт, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Лестничная площадка входит в состав общего имущества. Управляющая компания получает деньги за то, что содержит общее имущество в безопасном состоянии. По закону периодически нужно осматривать окна, лестницы, чердаки, чтобы понять, где нужен ремонт (п. 11 ПП РФ N 491 , п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая компания вовремя не провела осмотр, пострадало имущества жильца, поэтому именно УО должна возместить ущерб.

Что сказал суд

Логика Верховного суд РФ: до тех пор, пока управляющая компания не докажет, что не виновата, считается, что она виновата.

Выходит, что районный и областной суды нарушили правило ст. 401 ГК РФ и заставили собственницу доказывать вину управляющей компании. Ещё они забыли про закон «О защите прав потребителей» . По этому закону собственница квартиры - потребитель, а УО - исполнитель.

Отношения жильцов с управляющей организацией регулируются законом о защите прав потребителей. Этот закон также говорит, что именно исполнитель должен доказывать, что не виноват.

Верховный суд РФ отправил дело в областной суд на пересмотр. Областной суд вынес новое решение в пользу потерпевшей. Управляющая компания возместит ущерб.

Выводы

1. Управляющая организация должна следить за содержанием общего имущества в МКД.
2. Услуги, которые обязательно должна выполнять УО, перечислены в Минимальном перечне услуг по содержанию общего имущества. На ОСС собственники могут выбрать дополнительные услуги. Больше услуг - выше оплата.
3. Управляющая организация несёт ответственность за содержание общего имущества в МКД. За личное имущество собственников она не отвечает.
4. Отношения УО с собственниками помещений в МКД попадают под действие закона о защите прав потребителей . В суде именно УО должна доказывать свою невиновность.

Права потребителей в сфере ЖКХ регулируются многими документами. Несмотря на то, что закон о защите прав потребителей (ЗЗПП) является основным документом, в этой сфере многое решают подзаконные акты, письма министерств и решения судов.

Владелец квартиры или дома, который пользуется платными услугами ЖКХ, может рассчитывать на помощь органов местного самоуправления и отделов по защите прав потребителей.

Потребители имеют право на качественные коммунальные услуги и справедливый расчет стоимости

Самые частые претензии к коммунальным компаниям заключаются в крайне низком качестве услуг, которые они предоставляют, и в необоснованном завышении тарифов.

Водоканал поставляет воду, содержание посторонних веществ в которой многократно превышает требования, установленные законом. Нередко потребители с верхних этажей многоэтажных домов недовольны слабым напором воды. Бытовая техника выходит из строя из-за скачков давления (гидроудар). Во всех этих случаях нарушены права потребителя.

Если напряжение в розетке сильно отличается от 220 вольт, подается с перебоями или происходят скачки, опасные для бытовой техники, это нарушение прав потребителя.

Если коммунальные службы берут деньги за вывоз мусора, очистку придомовой территории, уборку подъездов и другие услуги, но выполняют их некачественно или не в полном объеме, это нарушение прав потребителей.

Если тариф на какие-то услуги увеличен без серьезного обоснования, например, стоимость подачи горячей воды в одном доме района в 2-3 раза выше, чем в другом, это нарушение прав потребителя.

Если в квитанции на оплату различных услуг ЖКХ не указано все, из чего формируется тариф, это нарушение прав потребителя.

Потребители имеют право на качественные услуги, которые они оплачивают в полном объеме. Потребители также имеют право на справедливый расчет стоимости услуг.

Досудебная защита прав потребителей

При отстаивании своих прав обратитесь за помощью в отдел по защите прав потребителей

Коммунальные и жилищные компании пользуются услугами юристов, поэтому обычному жителю очень сложно самостоятельно добиться справедливости. Поэтому при любых нарушениях ваших прав в сфере ЖКХ сразу же обращайтесь в отдел по защите прав потребителей при районной или городской администрации.

Закон о защите прав потребителей (ЗЗПП) позволяет работникам отделов, а также любым союзам и ассоциациям потребителей представлять ваши интересы во время досудебного урегулирования.

Работники отдела или различных ассоциаций свяжутся с представителями коммунальных или жилищных предприятий и проведут проверку предприятия. После чего попытаются добиться отмены завышенного тарифа, пересмотра стоимости услуг в связи с их качеством или устранения других нарушений прав потребителя. Если у них это не получится, придется обращаться в суд.

Судебная защита прав потребителей

В большинстве случаев работники коммунальных и жилищных предприятий стараются напрямую не нарушать закон, изыскивая различные лазейки, которые позволят получать больше выгоды за счет своих клиентов. В этом случае потребуется проведение различных экспертиз и серьезная юридическая работа.

Если работники отдела или представители союзов или ассоциаций потребителей сомневаются в том, что у них хватит опыта для ведения таких дел, они могут обратиться в прокуратуру. Это же может сделать и любой владелец квартиры, дома или другой собственности, если уверен, что его права нарушены, но коммунальные и жилищные предприятия ссылаются на законы и нормативные акты.

Если в суде будет доказано, что предприятия нарушили права потребителей, потому что неверно поняли те или иные нормативные документы, то их обяжут компенсировать все затраты истцов. Если же будет доказано, что они сознательно нарушили законы и нормативные акты, то помимо полной компенсации и устранения нарушений, возможно возбуждение уголовного дела о мошенничестве, которое подразумевает реальные сроки заключения.