Вещные:

1. Право собственности. Могут быть все формы собственности (за исключением ограничений для некоторых категорий земель). Объект ПС на землю : земельный участок/земельная доля. Субъекты : государство, МО, ФЛ, ЮЛ.

2. Право пожизненного наследуемого владения. Субъекты - землевладельцы, только ФЛ. Содержание - владение, пользование, частично распоряжение в виде передачи по наследству. Объект - земельный участок государственной/ муниципальной собственности. Данное право носит бессрочный характер. 3. Право постоянного бессрочного пользования. Объект Субъекты - землепользователи, подразделяющиеся на: если право возникло после 30.10.2001 г., то субъектами могут быть государственные и муниципальные юридические лица, если право возникло до названной ранее даты , то субъектами могут быть также физические лица и, до 01.07.2012 г. - также субъектами могли быть частные юридические лица. 4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Объект: земельный участок любой формы собственности. Субъект: для частного сервитута : ФЛ и ЮЛ; для публичного : только ФЛ; наименованиесубъектов - обладатели сервитута . Содержание: некоторые виды правомочияпользования, например, проход, проезд, проложение коммуникаций, прогонскота, временное пребывание, etc. Частный сервитут возникает из договора/судебного решения. Договор заключается между собственником земельногоучастка и потенциальным обладателем сервитута, если договор заключить неудается - через суд. Фактическим основанием (условием) установлениясервитута является невозможность собственника недвижимого имуществапользоваться им без использования чужого земельного участка. Данный сервитут можетбыть возмездным и безвозмездным . Публичный сервитут . Основаниевозникновения - указание в законе.

5. Право ипотеки (залога недвижимости). Объект: частные земельные участки, государственные и муниципальные земельные участки - только в случае предоставления участка для многоквартирного жилищного строительства и создания соответствующей инфраструктуры. Субъект - залогодержатель, ФЛ и ЮЛ. Содержание - распоряжение заложенным земельным участком на торгах в случае невыполнения залогодателем основного обязательства.

Обязательственные:

1. Право аренды. Субъекты - ФЛ и ЮЛ. Содержание - владение и пользование или только пользование; даже частично распоряжение в виде передачи в субаренду или передачи арендных прав 3-м лицам без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Договор является возмездным .

2. Право безвозмездного пользования. 3 подвида: на 1)государственные и муниципальные земли . Объект - государственные или муниципальные земельные участки. Субъект - землепользователи: ФЛ и ЮЛ. Содержание: правомочие пользования. Безвозмездный договор. 2)На служебный надел . Объект - земельный участок, принадлежащийорганизации из определенной отрасли хозяйства (лесного/охотничьего, etc.) иучреждений особо охраняемых природных территорий. Субъект - ФЛ -работники названных организаций. Содержание - пользование длясельскохозяйственных целей.

3. Право на земли лесного фонда . Объект - федеральные лесные участки.

Регулируется данное право Лесным кодексом РФ. Возникает в исключительных случая на срок не более 1 года.

4. Право на частные земельные участки на основе договора ссуды. Объект - частные земли ФЛ/ЮЛ. Содержание - определяется сторонами. Срок – не определен в законе, также устанавливает усмотрением сторон. Регулируется ГК РФ. Безвозмездное право.

5. Право доверительного управления . Объект - частные земельные участки/ земельные доли. Субъект - управляющие , ФЛ/ЮЛ, как правило это ИП. Регулируется ГК РФ. Содержание – триада правомочий собственника в зависимости от договора; управляющий осуществляет данные правомочия от своего имени, но в интересах собственника, с указанием, что он действует в качестве управляющего (за что он может получать вознаграждение, в зависимости от условий договора).

Система прав на землю по действующему законодательству в соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

собственности (ст. 15);

постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

аренды (ст. 22);

ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.Правовая система «ГАРАНТ».

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия.

Деление прав на вещные и обязательственные - это основная классификация прав на вещи в Риме, сохранившаяся до наших дней, и отражающая суть имущественных отношений. Конкретно данная классификация определила структуру особой части РЧП - вещное и обязательственное право.

Важным основанием таковой дифференциации является объект, на который ориентировано правовое действие. Ежели объектом являлась вещь, то речь шла о вещном праве, ежели объектом являлось поведение другого лица (должника), то это было право обязательственное. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гражданский Кодекс Российской Федерации (с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ)// «Консультант Плюс» 2008

Вещное право отражало отношение лица к вещи (например, право принадлежности), обязательственно право - дела лиц меж собой(к примеру, дела торговца и покупателя в договоре купли-продажи).

Вещные права по собственной правовой природе абсолютны, т.е. управомоченному лицу противоборствует неограниченное число обязанных лиц, любой из которых должен не вмешиваться в сферу хозяйственного господства управомоченного лица, в силу чего же возможный нарушитель вещного права никогда не известен (к примеру, лицо никогда не знает, кто украдёт либо попортит вещь, тем нарушив право принадлежности).

Обязательственные права относительны-дела складываются меж определёнными субъектами, кредитором и должником, нарушитель прав управомоченного лица постоянно известен.

Это влечёт за собой и индивидуальности защиты вещных и обязательственных прав. Защита вещных прав носит абсолютный нрав - управомоченное лицо может подать иск против хоть какого, кто нарушит его право, ведь сиим нарушителем быть может хоть какой и каждый в этом мире (это можно отразить в формуле "один к каждому"). Защита обязательственных прав относительна - кредитор может подать иск лишь против должника, с которым он связан обязательством, так как конкретно это лицо может нарушить и нарушило права кредитора: не вернуло долг, не возвратило вещь ит.д.(суть обязательственной защиты можно отразить в формуле: "один к одному").

По временной характеристике вещные права бессрочны и прекращают своё существование лишь с исчезновением самой вещи, но не управомоченного субъекта. Обязательственные права срочны, так как они связывают определенных субъектов, вот почему, обычно, при погибели управомоченного либо обязанного лица, прекращаются и обязательственные права.

Значимой чертой вещных прав является их исключительность - управомоченное лицо является единственным владельцем вещного права на одну вещь, все другие лица не могут в том же объёме обладать данной же вещью. Исключительность вещных прав можно отразить в формуле: 1 лицо = 1 право на 1 вещь.

Обязательственные права не исключительны, т.е. допустимо появление пары обязательственных прав у 1-го лица в отношении пары лиц.

Вещные права различаются от обязательственных правом следования: вещные права следуют за вещью, тогда как обязательственное право следует за лицом. Это значит, что в случае, к примеру, реализации вещи, право принадлежности либо другие вещные права перебегают к новенькому владельцу данной вещи, следуют за ней. Тут молвят о обременении вещным правом. Обязательственные права имеют некую личную связь с их владельцем-кредитором, они нагружают не вещь, а конкретное лицо.

Вещные права имеют юридическое преимущество перед обязательственными: речь идёт о том, что в случае конкуренции в способности защиты вещных и обязательственных прав ценность отдаётся вещным правам - они защищаются сначала.

Введение

В третье тысячелетие Россия вступила, имея более чем двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью признание получили частная и муниципальная формы собственности.

Данная тема актуальна, так как, проблема земельных отношений, частной собственности на землю как один из главных факторов производства и жизнедеятельности общества касается всех нас. Существующее на всех этапах рыночных реформ пристальное внимание к земельному вопросу объясняется особым значением земли в обеспечении жизнеспособности и самодостаточности общества, развития национальной экономики.

Цель данной работы заключается в том, что бы дать общую характеристику права частной собственности на землю.

Понятие и содержание права собственности на землю физических и юридических лиц

Все граждане и юридические лица являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, а также иметь в собственности оборудование, транспортные средства и другие "средства производства".

Наряду с Конституцией РФ и ГК РФ, право собственности граждан и юридических лиц корреспондируется в ряде иных Федеральных законов. Так, например, в Земельном кодексе РФ закрепляется право собственности на землю граждан и юридических лиц: собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ст.15).

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки(п. 1ст. 15ЗК РФ). То есть из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1ст. 6ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав - не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом. Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты.

Субъектами частной собственности на землю(земельные участки) являются граждане и юридические лица. Этот вывод подтверждается конституционным положением:"Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю"(ч. 1ст. 36Конституции РФ).

По действующему законодательству иностранные граждане и юридические лица также являются субъектами права частной собственности на землю.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК).

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:
- права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;
- права пользования - аренда, концессия и др.
Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предпо-лагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осу-ществлять правомочия владения, пользования и распоряжения зе-мельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых госу-дарственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, па-мятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное бессрочное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- безвозмездное срочное пользование;
- аренда земельных участков;
- ограниченное пользование чужим земельным участком (сер-витут);
К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имуще-ственных прав, коллективно-долевая собственность.
Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.
Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками зе-мельных участков, не является закрытым.
К земельным участкам не применяется предусмотренное граж-данским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Право собственности на землю
Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.
Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельско-хозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.
Правомочие распоряжения землей - это возможность для собст-венника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в ус-тавный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать зе-мельный участок в залог и т.д.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие за-кону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Возможность использовать земельный участок по своему усмот-рению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Леса являются исключительной собственностью Российской Фе-дерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.
Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.
Формы собственности на землю
Земля в России может находиться в государственной, муници-пальной, частной и общей собственности. Государственная собст-венность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.
Непосредственно владеют и пользуются такими участками юри-дические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.
Муниципальная собственность не является государственной. Му-ниципальной собственностью являются территории муниципальных образований - городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.
Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».
В частной собственности находятся земельные участки, приобре-тенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, пред-усмотренным законодательством Российской Федерации.
Общей собственностью считается имущество, находящееся в соб-ственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.
В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.
Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах ко-личество земельной площади, приходящейся на одного члена сель-скохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.
Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в до-верительное управление или распорядиться ею иным образом.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком
Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.
Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.
В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.
Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.
По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государст-венным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Другие юридические лица, владеющие землей на этом праве, обя-заны до 1 января 2004 года переоформить право постоянного (бес-срочного) пользования на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность.
При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.
Гражданам земельные участки на таком праве не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными уча-стками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, пере-давать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и неком-мерческих организаций.
Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (госу-дарства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанав-ливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком
Данным правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, ос-тается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приоб-ретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохра-няется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.
Пожизненное наследуемое владение дает право использовать зе-мельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Но оно не позволяет землевладельцам никаких юридических действий кроме передачи по наследству. Участок не может быть сдан в аренду или передан в безвозмездное срочное пользование. Он может быть передан только по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не до-пускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном насле-дуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды опреде-ляются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законода-тельством.
Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зе-мельного участка.
Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в го-сударственной или муниципальной собственности, имеют преиму-щественное право покупки или аренды земельного участка. Исклю-чительное право на приватизацию земельных участков или приобре-тение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обя-занности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный ко-оператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.
Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.
Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством уста-новлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при су-щественном нарушении договора арендатором.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых пе-риодически или единовременно. Возможна выплата аренды нату-ральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды зе-мельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.
На праве безвозмездного срочного пользования обычно предос-тавляются служебные наделы.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут)
Сервитут - это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов - публичный сервитут и частный сервитут.
Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования со-седним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления серви-тута.
Публичный сервитут представляет собой установленные законо-дательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты уста-навливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.
К публичным сервитутам относятся:
- право прохода или проезда через земельный участок;
- право использования земельного участка в целях ремонта ком-мунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- право размещения на земельном участке межевых и геодезиче-ских знаков и подъездов к ним;
- право проведения дренажных работ на земельном участке;
- право забора воды и водопоя;
- право прогона скота через земельный участок;
- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
- право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
- право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- право свободного доступа к прибрежной полосе.
Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по согла-шению между лицом, требующим установления сервитута, и собст-венником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи залога.
И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или по-стоянными.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых ус-тановлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.
Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государст-венной регистрации.
Особенности оборота земель
Оборот земли - это перераспределение земли между собственни-ками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.
Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государст-венным регулированием землепользования.
Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:
- земельные участки, оборот которых разрешен;
- земли, изъятые из оборота;
- земли, частично изъятые из оборота.
Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.
Земли, изъятые из оборота
К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, за-нятые следующими объектами, находящимися в федеральной собст-венности:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых со-зданы закрытые административно-территориальные образо-вания;
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Рос-сийской Федерации;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земли с ограниченным оборотом
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не нахо-дящиеся в федеральной собственности;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ-ленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия на-родов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
- в границах закрытых административно-территориальных обра-зований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко-тических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного на-значения.
Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Земельный кодекс РФ предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками (гл. III и IV ЗК РФ).

Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами. С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества. Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы. - М., 2006. - С.27.

Рассмотрим подробнее приведенные виды прав на землю.

Основные положения о праве собственности на землю в Российской Федерации закреплены в главе III ЗК РФ. Согласно ст. 15 ЗК РФ, земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, являются частной собственностью. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности представляет собой первоначальное субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим ему имуществом - земельным участком, что предполагает возможность собственника по своему усмотрению использовать принадлежащую ему землю. Однако закон определяет пределы такого усмотрения, и право собственности на землю не носит абсолютного характера.

На основании ст.260 ГК РФ и ст.15 ЗК РФ, право собственности на земельный участок является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Право собственности существует в течение всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, - земельный участок. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер.

В основу права собственности заложен следующий принцип: одна и та же вещь (земельный участок) может принадлежать только одному собственнику или нескольким сособственникам. В связи с этим право собственности имеет исключительный характер.

Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, т.е. земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Поэтому на своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения, выращивать растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.

В частной собственности находятся земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т.е. законно.

Правовые основания для приобретения права собственности на земельный участок в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Земельным кодексом РФ установлены также иные основания приобретения права собственности гражданами: это безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Следует отметить, что права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закреплены в ст.264 ГК РФ. Так, согласно п.2 и 3 названной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участками на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владельцы земельных участков, не являющихся собственниками, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, содержится в ст.216 ГК РФ.

Как сказано выше, порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование закреплен в ст.20 ЗК РФ и в ст.ст.268, 269 ГК РФ.

Статья 216 ГК признает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вещным правом. Как следует из ст.20 ЗК РФ и 268 ГК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 269 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование и вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Гражданам (как и юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо федеральными казенными предприятиями), земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п.2 ст.20 ЗК РФ). Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется. На основании п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения регулируется ст.21 ЗК РФ, а также ст.ст.265,266,267 ГК РФ.

Важно, что соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса от 2001г. прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Право владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, могут обладать только граждане. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Порядок предоставления земельных участков в аренду регулируется ст.22 ЗК РФ в совокупности с нормами гражданского законодательства (гл.34 ГК РФ). Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ).

Как следует из ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). В соответствии со ст.22 ЗК РФ, по общему правилу, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды. Изъятые из оборота земельные участки (ст.27 ЗК РФ) не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в ст.23 ЗК РФ. При этом, ЗК закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует). Правила установления частных сервитутов регулируются ст. ст. 274 - 277 ГК. Суть их заключается в том, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предоставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.

В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления сервитута. Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах. Виды публичных сервитутов перечислены в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Статья 24 ЗК РФ определяет условия предоставления земельных участков на титуле безвозмездного срочного пользования. На данном титуле могут быть, во-первых, предоставлены земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, земельные участки, находящиеся в частной собственности, и, в-третьих, земельные участки, которые используются организациями.

В первом случае основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Срок пользования земельным участком не может превышать один год.

Во втором случае таким основанием служит гражданско-правовой договор, в котором указывается срок, на который предоставляется земельный участок.

В третьем случае земельный участок может быть предоставлен только гражданам - работникам определенных организаций в виде служебного земельного надела на период действия трудовых отношений.

В-четвертых, на данном титуле могут использовать земельные участки религиозные организации.

В-пятых, на данном титуле может быть предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет бюджетных средств, на срок строительства этого объекта.

Наконец, в-шестых, на данном титуле предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ (ст. 71).

Говоря о возникновении прав на земельные участки, необходимо отметить, что земельным законодательством предусмотрен ряд земельных участков, отнесенных статьей 27 ЗК РФ к землям, изъятым из оборота, либо ограниченным в обороте.

В этой связи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ, к ним относятся земельные участки, на которых находятся различные объекты, находящиеся в федеральной собственности. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержится в п.5 ст.27 ЗК РФ.