Как оформить частный сервитут на участок земли? Порядок установления и регистрации сервитута на земельный участок

Пользование чужим земельным участком для того, чтобы попасть к себе, - нередкая ситуация для предприятий промышленности. Речь идет о случае, когда доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему предприятию, возможен только через принадлежащие другому лицу земельные участки. Выходом в такой ситуации является заключение соглашения об установлении частного сервитута. Однако если с собственником земельного участка договориться не удастся, придется обращаться в суд. Кроме того, предприятие промышленности может столкнуться с тем, что в отношении его земельного участка введен пуб личный сервитут. Это также может вызвать определенные проблемы.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут может быть частным или публичным (при этом и тот и другой сервитуты подлежат государственной регистрации в ЕГРП), срочным или постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). В Гражданском кодексе (ст. ст. 274 - 277) речь идет исключительно о частном сервитуте. Заметим: согласно поправкам, подготовленным к внесению в ГК РФ (проект федерального закона N 47538-6, принят Госдумой в первом чтении 27.04.2012), изменения должны затронуть и институт сервитута (вводится новая гл. 20.2 "Сервитут") (пока не принята - ред.). Причем поправки по некоторым моментам являются существенными.

Публичный сервитут согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Подчеркнем: публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом.

Обратите внимание! Публичный сервитут устанавливается лишь в отношении земельных участков, частным сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ). В соответствии с подготовленными поправками к ГК РФ сервитут можно будет устанавливать в отношении земельного участка, здания или сооружения, а также помещения.

В каких случаях устанавливается публичный сервитут?

Возможность установления публичного сервитута базируется на закрепленном в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.

Именно поэтому установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, целью проведения которых является учет мнения и интересов населения при установлении публичного сервитута. Получается, общественные слушания нужны для соблюдения баланса публичного и частного интересов при использовании земельного участка.

Важно. Основной отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут.

Исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно эти сервитуты можно разделить на три категории:

Сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (пп. 1, 6, 10);

Сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (пп. 4, 5, 7 - 9);

Сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (пп. 2, 3).

Итак, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Минэкономразвития подчеркнуло: это не предусматривает установление публичного сервитута в целях прокладки (строительства) инженерных коммуникаций (Письмо от 12.09.2011 N Д23-3824);

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (К иным видам изыскательских и исследовательских работ не относится прокладка электрических линий (Постановление ФАС ЗСО от 15.08.2011 по делу N А46-12932/2010));

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Приведем один из случаев, когда в установлении публичного сервитута было отказано (Постановление ФАС ПО от 15.11.2011 по делу N А65-5048/2011). Индивидуальный предприниматель посчитал, что орган местной власти незаконно бездействует (непринятие постановления об установлении публичного сервитута), и обратился в суд. Арбитры указали: такое незаконное бездействие может иметь место при доказанности истцом нарушения его права требовать установления публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения. При этом наличие в собственности истца магазина, для прохода к которому необходимо установление ограничения, само по себе не является основанием для установления публичного сервитута. Оказалось, что проведенные общественные слушания не свидетельствуют о наличии интереса местного населения к установлению ограничения, поскольку отсутствуют сведения о том, что обсуждалось установление публичного сервитута непосредственно в отношении вышеназванного земельного участка в испрашиваемом заявителем виде.

Когда публичный сервитут нарушает права собственника земельного участка?

Если в отношении земельного участка, принадлежащего предприятию промышленности, будет установлен публичный сервитут и предприятие посчитает такое обременение незаконным, свои интересы придется отстаивать в суде. Это следует, в частности, из п. 8 ст. 23 ЗК РФ: лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В том случае, если орган власти, установивший сервитут, не представит в суд доказательства того, что публичный сервитут установлен для реализации потребностей, перечисленных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, решение об установлении сервитута будет признано недействительным.

Так, судьи ФАС ВСО (Постановление от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011) признали недействительным распоряжение органа власти об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю. Причиной такого решения стало отсутствие доказательств правомерности установления сервитута:

Администрация не представила документы, подтверждающие необходимость обременения земельного участка путем установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения и отсутствие иной возможности прохода или проезда к каким-либо объектам у неопределенного круга лиц;

В оспариваемом распоряжении не указана цель установления публичного сервитута;

Протокол общественных слушаний не содержит сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления.

Какие еще ошибки допускают органы власти при установлении публичных сервитутов? Судьи ФАС УО (Постановление от 23.07.2009 N Ф09-5166/09-С6) указали: действующее законодательство РФ не предоставляет органу местного самоуправления возможность устанавливать публичный сервитут на земельный участок для прохода и проезда с целью организации автостоянки, а также в интересах частных лиц.

Важно. Публичный сервитут устанавливается для соблюдения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным образом. В связи с этим орган власти должен доказать невозможность осуществления прохода или проезда другим способом, кроме обременения земельного участка путем установления публичного сервитута.

Не может идти речь об установлении публичного сервитута и в отношении принадлежащего промышленному предприятию земельного участка, на котором находятся опасные производственные объекты (в этом случае, если доступ иным способом никак невозможен, обременение может быть установлено только на часть земельного участка). Ключевым здесь является требование о предотвращении со стороны организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, проникновения на данный объект посторонних лиц (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Федеральный закон N 116-ФЗ)). Об этом сказано в Постановлении ФАС ПО от 17.06.2011 по делу N А55-22876/2010. Предметом рассмотрения в нем стало постановление мэра городского округа Жигулевск, в соответствии с которым был установлен постоянный публичный сервитут на земельный участок, который принадлежит на праве собственности обществу и на котором находятся опасные производственные объекты. Цель сервитута - обеспечение гражданам беспрепятственного проезда и прохода через земельный участок к землям общего пользования (к месту отдыха на побережье Куйбышевского водохранилища), а арендаторам - к арендованным земельным участкам. Судьи пришли к следующим выводам. При установлении публичного сервитута на весь участок орган местного самоуправления не учел положения ст. 23 ЗК РФ и ст. 9 Федерального закона N 116-ФЗ и создал препятствия для общества по эксплуатации опасного производственного объекта. При таких обстоятельствах общество не может в полной мере выполнить свои обязанности по предотвращению проникновения на опасный производственный объект посторонних лиц, за что может понести ответственность на основании норм КоАП РФ (нарушение требований промышленной безопасности). Решая вопрос местного значения (установление публичного сервитута на весь участок общества), орган власти подвергает опасности граждан, которые при использовании права публичного сервитута могут оказаться на той части участка, где находиться опасно для их жизни и здоровья. При этом нарушаются требования промышленной безопасности. В результате оспариваемый нормативный правовой акт органа местного самоуправления нарушает права не только общества, но и неопределенного круга лиц. Кроме того, для общества установлены не наименее обременительные условия сервитута, как это предусмотрено п. 5 ст. 23 ЗК РФ, а, напротив, наиболее обременительные.

Для промышленников представляет интерес еще одно дело. Судьи ФАС ВСО (Постановление от 21.09.2011 по делу N А19-8908/2011) признали недействительным постановление органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута, цель которого - добыча каменного угля и строительство водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения. На основании положений ст. ст. 30, 55 ЗК РФ земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с использованием недр, могут быть предоставлены недропользователю в аренду, а в случае нахождения участков в собственности других лиц - после их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации спорные земельные участки находятся в собственности индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав. Следовательно, установление публичного сервитута на земли сельскохозяйственного назначения в целях добычи каменного угля и строительства водозащитных дамб и нагорных канав не соответствует Земельному кодексу. Также необходимо учитывать: земельным законодательством не предусмотрено использование земель сельскохозяйственного назначения на период добычи полезных ископаемых без перевода данных земель в земли соответствующей категории. Кроме того, публичный сервитут был установлен в защиту интересов конкретного юридического лица, которое действовало в своих интересах, не носящих характер общественных публичных нужд. Последнее связано с непредставлением в суд доказательств того, что добытые полезные ископаемые по условиям лицензии будут переданы муниципальному образованию либо обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для муниципального образования при осуществлении возложенных на него публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося его собственностью. Что касается строительства водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках, оно связано с добычей каменного угля и необходимо для защиты горных выработок от поверхностных вод.

Обратите внимание: если публичный сервитут установлен на законных основаниях, предприятие промышленности не может совершать действия, в результате которых заинтересованные лица не смогут воспользоваться земельным участком (например, действия по установке забора, шлагбаума, охраны) . Именно по этой причине владельца земельного участка, обремененного публичным сервитутом, заставили демонтировать металлические ворота, бетонный забор, пропускной режим, установленные на этом земельном участке, препятствующие проходу и проезду через него (Постановление ФАС СЗО от 09.02.2010 по делу N А56-51801/2008). Более того, лица, которым был закрыт доступ к земельному участку, могут потребовать компенсировать возникшие у них в связи с этим убытки, а судьи вправе удовлетворить такой иск (пример - Постановление ФАС СЗО от 24.01.2012 по делу N А56-38582/2009). Если же сервитут не установлен, требования об устранении препятствий в пользовании чужим недвижимым имуществом, естественно, не будут удовлетворены (Постановление ФАС ЗСО от 11.10.2010 по делу N А67-10563/2009). Изложенное в равной степени касается и частного сервитута (см., например, Постановление ФАС МО от 04.05.2012 по делу N А41-2181/10).

При каких обстоятельствах устанавливается частный сервитут?

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) (так называемый собственник господствующей недвижимой вещи) вправе потребовать от собственника соседнего (обслуживающего) земельного участка (а в необходимых случаях - и от собственника другого (соседнего) земельного участка) предоставления ему права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Подчеркнем: требования об установлении сервитута могут быть предъявлены только собственнику обслуживающего земельного участка (другого недвижимого имущества). Поэтому, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему государственному или муниципальному органу. Его нельзя предъявить лицу, которое владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кто вправе предъявить эти требования?

В силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ в частную собственность не могут предоставляться земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. В связи с этим согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. При этом обладатели сервитутов, в отличие от землепользователей, землевладельцев и арендаторов, не наделяются правами собственников земельных участков (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Добавим: на основании подготовленных для ГК РФ изменений собственник служащей вещи может быть лишен права пользования ею. Речь идет об отрицательном сервитуте, в случае установления которого собственник господствующей вещи вправе запретить собственнику вещи, обремененной сервитутом, пользоваться этой вещью определенным образом.

Исходя из смысла п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию не только собственника господствующей недвижимой вещи, но и лица, которому предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, требовать установления права ограниченного пользования чужим земельным участком в свою пользу может не только собственник недвижимого имущества, но и землевладелец, а также землепользователь, при условии что они не могут обеспечить свои нужды без установления сервитута. А вот арендатор нежилых помещений не вправе от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута.

Теперь поговорим о том, для достижения каких целей может быть установлен частный сервитут. Перечень потребностей, для достижения которых может быть установлен частный сервитут, пока не является закрытым (в отличие от публичного сервитута). В Гражданском кодексе указано, что сервитут может устанавливаться:

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

С целью прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

Для обеспечения водоснабжения и мелиорации;

Для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с поправками, подготовленными к внесению в Гражданский кодекс, перечень видов сервитутов ограничен сервитутом перемещения (может предусматривать право прохода, прогона скота или проезда), строительными сервитутами (сервитуты стройки и опоры), а также горным и коммунальным сервитутами и сервитутом мелиорации.

О порядке установления частного сервитута

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Исходя из общей нормы (п. 1 ст. 161 ГК РФ) данное соглашение заключается в простой письменной форме. В подготовленных поправках к ГК РФ сказано: договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Если стороны не достигнут соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается в суде по иску лица, требующего установления сервитута. Обратите внимание: Гражданским кодексом не предусмотрена возможность обращения в суд с иском об установлении сервитута лицом, от которого другое лицо требует обеспечить ему право прохода (проезда) через участок истца (Постановление ФАС СЗО от 08.02.2011 по делу N А52-1455/2010). Таким образом, частный сервитут устанавливается путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте либо в судебном порядке, если этими лицами не достигнуто указанное соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 (далее - Постановление N 11248/11) подчеркнул: сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для собственника служащей вещи, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды обладателя сервитута, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются (Постановление N 11248/11):

Наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте. Судьи на местах (правда, не все) и раньше отмечали: условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, то есть наличие между ними спора. Поэтому п. 3 ст. 274 ГК РФ не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования спора в смысле п. 2 ст. 148 АПК РФ (Постановления ФАС УО от 16.09.2008 N Ф09-5844/08-С6, ФАС СКО от 18.03.2008 N Ф08-1172/08, ФАС ДВО от 30.03.2010 N Ф03-1551/2010, ФАС МО от 28.04.2011 N КГ-А41/2698-11);

Выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца (лица, претендующего на обладание сервитутом) иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка о его использовании, что не всегда удается. Приведем несколько конкретных примеров.

Оптово-розничное предприятие обратилось в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" и хлебокомбинату об установлении бессрочного частного сервитута на земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании хлебокомбината. Цель сервитута - проезд и проход сотрудников предприятия к принадлежащему ему складу по указанному земельному участку. Прежде чем обратиться в суд, предприятие направило предложение указанным лицам об установлении бессрочного частного земельного сервитута. В иске было отказано по следующим основаниям (Постановление ФАС МО от 17.09.2009 N КГ-А41/8922-09). Во-первых, на территории хлебокомбината действует специальный санитарно-эпидемиологический режим, поэтому установление сервитута может затруднить обеспечение надлежащего санитарного режима и создать угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения. Во-вторых, территория хлебокомбината, в том числе со стороны истца, ограждена непрерывным забором, состоящим из бетонных плит, а со стороны оптово-розничного предприятия вдоль забора по всей длине и поверх забора проходит теплотрасса. В связи с этим для проезда, прохода требуется частичный демонтаж капитального сооружения - забора из железобетонных плит, а также инженерных коммуникаций (теплотрасс). Ну и последнее: истец в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтвердил отсутствие возможности обеспечения проезда, прохода к складу помимо установления сервитута.

Другой случай - Постановление ФАС ПО от 21.03.2012 по делу N А65-19869/2011. Судьи отказали истцу в удовлетворении искового заявления о предоставлении ему права ограниченного пользования частью земельного участка в целях обеспечения прохода и проезда истца к своим зданиям (сооружениям), поскольку он не представил доказательств:

Объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком;

Невозможности предоставления ему другими лицами права проезда и прохода к своим зданиям и сооружениям;

Создания такими условиями, как существующая застройка территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и др., невозможности проезда организации к своим зданиям и сооружениям без обременения сервитутом собственности ответчика либо иных лиц.

Отметим еще один важный момент. Не должно стать причиной для отказа в предоставлении сервитута отсутствие доказательств того, что владелец обслуживающего земельного участка препятствует доступу на него лицу, претендующему на обладание сервитутом. Тем более что в Постановлении N 11248/11 указано: установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, призвано создать на будущее необходимые правовые гарантии для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому, даже если собственник обслуживающей вещи не совершает действий, ограничивающих или затрудняющих доступ к своему имуществу, собственник господствующей вещи вправе требовать установления сервитута. Другими словами, отсутствие препятствий со стороны владельца служащего земельного участка не следует расценивать как возможность обеспечения собственником господствующей недвижимости своих нужд без установления сервитута. Не все судьи на местах согласны с таким подходом. К примеру, ФАС СЗО посчитал, что в рассмотренной ситуации отсутствовали основания для установления сервитута, в том числе по причине того, что истец не представил в материалы дела доказательств того, что ответчик препятствует истцу осуществлять проход через спорный участок (Постановление от 18.07.2011 по делу N А56-39356/2010). В Постановлении ФАС МО от 03.04.2012 по делу N А41-14401/11 сказано: из положений действующего гражданского законодательства не следует, что только введение ограничений собственником смежного земельного участка в проезде другого лица к своему недвижимому имуществу позволяет обратиться к нему за установлением сервитута, а впоследствии - в суд с соответствующим исковым требованием. В Постановлении от 29.03.2010 по делу N А67-7602/2009 ФАС ЗСО на основании исследованных материалов дела установил, что в настоящее время проход и проезд предпринимателей через земельный участок осуществляются беспрепятственно. Отклонив доводы общества, суд указал, что возможное затруднение прохода и проезда в будущем не может служить правовым основанием для разрешения вопроса об установлении сервитута в настоящее время.

О плате за сервитут

Предприятие промышленности, являющееся собственником земельного участка, обремененного сервитутом (публичным или частным), должно знать, что оно вправе требовать соразмерную плату. При установлении публичного сервитута (в результате чего собственник испытывает существенные затруднения в использовании земельного участка) требование о плате предъявляется (причем именно собственником участка) органу государственной власти или органу местного самоуправления, установившему ограничение (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В случае установления частного сервитута за пользование участком плату вносит лицо, в интересах которого введено обременение, то есть обладатель сервитута (п. 6 ст. 23 ЗК РФ, п. 5 ст. 274 ГК РФ). На основании проекта федерального закона N 47538-6 частный сервитут может быть безвозмездным только при заключении договора об установлении сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности. Во всех остальных случаях внесение платы за сервитут обязательно, поэтому размер платы - существенное условие такого договора. Кроме того, сведения о размере платы должны будут указываться в ЕГРП. Еще одно планируемое нововведение касается возможности изменения размера платы (не чаще одного раза в пять лет).

Подчеркнем. Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Плательщиком является орган власти, установивший публичный сервитут, или обладатель частного сервитута.

При определении размера платы можно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Рекомендации). В соответствии с п. 2.2 Рекомендаций величина платы определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Не возражают против возможности использования Рекомендаций и судьи (см., например, Постановления ФАС ВСО от 19.01.2011 по делу N А33-2039/2010, ФАС СЗО от 21.11.2011 по делу N А52-1455/2010, от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010, ФАС УО от 30.08.2010 N Ф09-6784/10-С6). В то же время применение данного документа не является обязательным, как указало Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470. По мнению Министерства, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В Постановлении N 11248/11 по поводу платы сказано следующее. Плату за сервитут можно установить соразмерной материальной выгоде, которую мог бы получить собственник земельного участка, если бы этот участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). Кроме того, на размер платы могут повлиять характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации обладателем сервитута права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Прекращение сервитута

Согласно ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный - в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. В силу ст. 276 ГК РФ по требованию собственника обслуживающей вещи сервитут может быть прекращен в связи с отсутствием оснований, по которым он был установлен. Кроме того, гражданин или юридическое лицо - собственник обремененного земельного участка может потребовать по суду прекращения сервитута в том случае, если в результате обременения этот участок не может использоваться им по целевому назначению. Что касается земельного участка, обремененного публичным сервитутом, в такой ситуации его собственник (как и землепользователь, землевладелец) вправе требовать от органа власти, установившего ограничение, изъятия участка, в том числе путем его выкупа, или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Обратите внимание: не является причиной прекращения частного сервитута переход прав на обремененное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок (другое недвижимое имущество), который обременен сервитутом, к другому лицу (например, по причине смены собственника) сервитут сохраняется. В связи с этим обладателю сервитута не надо заключать новое соглашение об установлении сервитута с новым собственником (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2012 по делу N А58-3967/2011). Если же соглашение все-таки будет заключено (кстати, оно, к примеру, может быть квалифицировано как соглашение об установлении платы за сервитут), регистрировать его в ЕГРП не надо (Постановление ФАС СЗО от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010). Смена собственника не может стать причиной и для отмены публичного сервитута (Постановление ФАС СЗО от 05.09.2011 по делу N А56-57861/2010).

В проекте федерального закона N 47538-6 предложены следующие основания для прекращения сервитута:

По соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;

По решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи;

По требованию любого из этих собственников в случае исчезновения обстоятельств, вызвавших необходимость установления ограничения;

При соединении служащей и господствующей вещей;

При невозможности пользования служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением в случае сохранения сервитута;

По истечении срока, на который установлен сервитут;

При отсутствии необходимости обременения в отношении одной из вещей, образованных при разделе господствующей или служащей вещи.

Ещё со времён римского права обществу известен такой механизм, как сервитут на право пользования земельными участками . Раньше он был направлен на то, чтобы прибыль извлекали сами владельцы земельных участков. Теперь это одно из решений для реализации права распоряжения, владения и пользования своим имуществом.

Сервитут: что это такое?

Договор сервитута, пример

Понятие сервитута используют для обозначения права одного лица ограниченно распоряжаться участком, принадлежащим другому . Собственность не предоставляется в пользование на постоянной основе. Эти участки и объекты не могут быть проданы.

Сервитуты делятся на несколько видов по разным признакам.

В зависимости от времени пользования классификация, например, есть такая:

Постоянные
Срочные.

Есть ещё два вида сервитутов, согласно статье 23 ГК РФ. Это:

Частные.

Данные разновидности документов требуют более подробного ознакомления.

Частные сервитуты

Это заключается в ситуации, когда одному человеку необходимо временно воспользоваться земельным участком, который принадлежит другому. Обычно это необходимо в нескольких ситуациях:

При установке каких-либо объектов на территории соседнего участка.
Территория нужна, чтобы проехал транспорт.
Нужно прокладывать коммуникации по территории.

Есть два способа , которыми оформляют сервитут. Соглашение заключается на добровольной основе, если владелец согласен предоставить свою землю во временное пользование. Если же согласия добиться не удастся, то придётся обратиться в суд .

Публичные сервитуты

Предусматривает, что участком распоряжается государство, либо сообщество. Для чего устанавливаются такие соглашения?

Чтобы провести исследования в различных областях науки.
Если необходимо предоставить доступ на участок рыболовам и охотникам.
Для прогона и выпаса скота.
Территория нужна для прохода или проезда.
Прокладываются коммуникации, для общественного пользования.

Порядок установления

Договора такого рода заключаются только в письменной форме. Их оформление проходит согласно 1 пункту статьи 161 в ГК РФ. Есть пункты, которые обязательно должны присутствовать в таких соглашениях:

Юридические адреса, банковские реквизиты.
Ряд заключительных условий.
Особенности механизма ограниченного использования.
Права и обязанности для каждой из сторон.
Срок действия.
Адреса, по которым находятся участки.
Основания для установления.
Цель, с которой надо установить.

После подписания соглашения одна сторона получает право пользоваться участком . Пользование прекращается, когда отпадают основания, указанные в договоре. Можно установить соразмерную плату за использование участка, если землевладелец того желает.

Соразмерной платой называют денежное вознаграждение тем, чьим участком распоряжаются другие люди на своё усмотрение, временно. Размер этой платы устанавливается в соглашении отдельно. Она такая же обычно, как и убытки, которые понёс собственник земли из-за того, что его права были ограничены.

Государственная регистрация

Она проводится после того, как документ был подписан. Его необходимо отнести в территориальное отделение Госреестра. Кроме того, надо будет предоставить целый пакет документов:

Справка о подтверждении наличия полномочий, если интересы представляет другое лицо.
Кадастровый план участка, с печатью о сервитуте.
Свидетельство о том, что сервитут был установлен. Это может быть судебное решение; распорядительный акт с печатью государственного учреждения, ответственного за это; соглашение.
Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Паспорт заявителя.

Размеры госпошлины. Для юридических лиц госпошлина равна 4 тысячам рублей . Физические лица должны заплатить всего тысячу .

Соответствующее уведомление о завершении регистрации приходит максимум через пять рабочих дней после того, как были приняты все документы вместе с заявлением. Заявителю выдадут справку о том, что госрегистрация прошла успешно.

Необходимо лишь уделить внимание ряду нюансов, связанных с этим процессом. Нельзя самостоятельно отчуждать сервитут отдельно, без участка земли. Без кадастрового плана регистрируется обременение всего участка земли. Наконец, согласие должен дать каждый собственник, если собственность на объект оформлена в долях.

О прекращении сервитута

В разных статьях Гражданского Кодекса содержатся основания, на которых действие сервитута можно прекратить. Собственник земельного надела выступает инициатором в большинстве случаев.

Например, соглашение перестаёт быть действительным, когда для него больше нет оснований . Или если участок используется не по назначению . Но в таком случае надо обращаться в суд, чтобы доказать неправомочность использования.

В случае исчезновения самого участка отношения по сервитут так же прекращаются. К примеру, если земля повреждена из-за стихийного бедствия, затоплена.

Только по распоряжению местных властей прекращается действие публичных сервитутов. Это происходит, если больше не нужно использовать участок, требующий обременения. При этом обязательно учитывать мнение общественности по поводу прекращения действия сервитута.

При истечении срока прекращают своё действие даже бессрочные сервитуты. Это происходит и в том случае, если владелец участка решил отказаться от объекта, который ему принадлежит.

Заключение соглашения

На что обратить внимание?

Должно быть чёткое определение самого обременения, которое накладывается на участок. Обязательно указать конкретный вид обременений. Важно указать границу земли , которая касается соглашения по сервитуту.
Нужно определить и условия по использованию . Чтобы избежать эксплуатации в целях, которые в документе оговорены не были.
Отдельное внимание уделяем вознаграждению для владельца земли со стороны того, кто временно ею распоряжается. Оговариваются и сроки по этой уплате. Тогда владелец легко компенсирует неудобства, связанные с сервитутом.
Мера ответственности, права и обязанности устанавливаются для каждой из сторон. Требования по использованию участка указываются согласно первому пункту 268 статьи в ГК РФ .
К арендатору участка требование по установлению сервитута тоже относится напрямую. Это касается прав и обязанностей по данному виду договоров.
На плане местности указывается точное расположение участка.
Участок, на который накладывается обременение, описывается с максимальной точностью.
Без заключить соглашение будет невозможно.
Сделка может быть срочной или бессрочной.
Обе стороны предоставляют максимум личных и паспортных данных.

В документе можно указывать практически любые причины , послужившие основой для прекращения сервитута. Точное указания сроков действия соглашения поможет избежать спорных ситуаций. Можно прописать не просто временные рамки, пока будет действовать этот документ, но определённое событие, после которого использование участка прекращается.

Надо детально описать, в чём именно состоит право на использование земли. При этом у владельцев участков всегда есть право оспорить само требование по наложению сервитута . Но договор в любом случае стоит проработать как можно тщательнее.

Подробнее о частном сервитуте на видео

Общие сведения, которые прояснят природу, происхождение и оформление сервитут. Консультирует Дмитрий Дождев.

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон от 3.08.1995 г. «О племенном животноводстве» предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ; ФЗ от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Глубоко проанализировав, существующее Российское законодательство, на мой взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

1) описание участка, обремененного сервитутом, и участка, в интересах которого установлен сервитут;
2) условия и сроки установления сервитута;
3) план или карта участка с указанием места нахождения сервитута.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

В соответствии с положениями ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

По общему правилу установление сервитута является возмездной сделкой. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование участком.

Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Частные сервитуты в области градостроительства могут вводиться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
- проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
- прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
- других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов в градостроительстве определен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, то есть основаниями возникновения частного сервитута являются договор либо решение суда.

Обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года, -- о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, установленный абз. 3 п. 3 ст. 64 ГрК РФ, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на мой взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда

Частный водный сервитут -- как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц. Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда.

Частный лесной сервитут определяется как ограничение права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, в пользу заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных и муниципальных органов, а также судебных решений. При этом закон указывает, что положения гражданского, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ. Обращает на себя внимание, что частный лесной сервитут может быть установлен административным актом. Данное положение закона иллюстрирует особый характер природоресурсных отношений.

Для того, что разобраться как сервитуты устанавливаются на практике, проследим этот процесс на региональном уровне:

Правовому регулированию сервитутов большое внимание уделяется и в региональном законодательстве. В частности, Закон Воронежской области «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» к сервитутам относит вещные права ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 33). Частные (установленные в отношении одного лица или группы лиц).

Иной подход в регулировании сервитутных отношений закреплен в Законе Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области». Областной закон вводит понятие обременении земельного участка, под которыми понимает обязательства землепользователя начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение определенных сроков, запрет на изменение внешнего вида недвижимости, а также целевого использования земельного участка, обязанность сохранять естественную среду обитания и пути миграции диких животных и др. Областной закон указывает, что обременения земельного участка устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда. Соответствующие обременения подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу. Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. При этом закон не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Частный сервитут возникает по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации. Сведения о сервитуте вносятся в документы о правах на землю. Областной закон предоставляет право землепользователю, земельный участок которого обременен частным сервитутом, требовать от выгодоприобретателей соразмерную плату за ограничения в пользовании участком, если иное не предусмотрено законом.

Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. При этом закон не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда. В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) было впервые подробно урегулировано в ст. 274-277 ГК РФ. Однако эти статьи входили в главу 17 Гражданского кодекса РФ, которая вступила в силу только с 23 апреля 2001 года. Поэтому еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Земельным кодексом РФ определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом РФ частным сервитутам: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. Основное отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, в которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута.

Частный сервитут на земельный участок: что это такое? Частный сервитут – это обременение владельца недвижимости обязанностями по предоставлению определенных прав владельцу другой недвижимости . Это понятие пришло в наши юридические отношения из римского права.

В Древнем Риме под этим термином понималось получение выгоды владельцем земли. В наше время этот термин по-прежнему означает получение выгоды , но только за счёт пользования определенными благами, находящимися на участке соседа.

Таким образом, у данного явления есть две цели – общественная и индивидуальная.

Их не надо путать с двумя его видами – публичным и частным . Общественная цель этого явления заключается в обеспечении принципа справедливости в системе пользования природными ресурсами.

Территория и земля являются одновременно и особой формой природных ресурсов, и вместилищем этих ресурсов. Земельные участки неоднородны и содержат разные блага .

Именно эта разнородность и породила необходимость создания системы предоставления права доступа к определенным объектам территории.

Индивидуальная цель состоит в том, что бы получить юридическое право пользования благами участка другого владельца, компенсируя, таким образом, отсутствие этих благ на своем участке. Индивидуальная цель является частью и конкретной реализацией цели общественной.

Признаки и особенности

Деление сервитута на два вида – частный и публичный предусмотрено Земельным кодексом Российской федерации (). Оно основано на разделении прав государственной и муниципальной власти и всех остальных участников правовых отношений.

Частная форма этой системы распространяется на имущественные взаимоотношения физических и юридических лиц, не являющихся представителями органов власти.

Не стоит путать обременение земли с договором залога или купли-продажи. Сервитут - это вариант вещного права, который существенно отличается от других видов обременений, например, залога. Если залог состоит в ограничении оборота недвижимости, то сервитут – в особенностях пользования землей.

Ни одна из форм обременения не может существовать отдельно от юридического права на недвижимость. В соответствии с этим правилом, земельное обременение не может быть продано, передано или заложено иначе как вместе с земельным участком.

Обеспечение права доступа может распространяться как на весь участок, так и только на его какую-то часть.

Эта особенность обременения должна быть отражена в праве на недвижимость с указанием границ части участка, несущей на себе бремя пользования третьими лицами.

Основания возникновения

Частный земельный сервитут земельного участка устанавливается в виде договорных отношений по решению двух владельцев или по решению суда. Окончательно он становится частью права после того, как пройдёт процедуру утверждения в Росреестре .

Обычно необходимость в такой форме земельных отношений возникает при отсутствии возможности пользоваться определенными благами на своем участке.

Устная договоренность о предоставлении права пользования благами соседнего участка представляет собой народный вариант обременения, который, однако, не может считаться юридическим документом .

Возникновение частного сервитута возможно на следующих основаниях.

При желании одного или двух владельцев земельных участков. Если один не согласен с желаниями другого, то проблему может решить только суд.
Существование реальной и актуальной потребности в использовании благ, расположенных на соседнем участке.
Отсутствие возможности удовлетворять потребности иным путем, кроме как эксплуатируя блага соседних участков. К понятию отсутствия возможности относится и слишком большие затраты на доступ к подобным ресурсам за пределами данного участка.
Допуск к благам участка, на который предполагается установить обременение, не должно существенно снижать его полезные свойства.

Установление частного сервитута направлено на то, чтобы улучшить положение одного из владельцев участка. Однако при этом нельзя существенно ущемлять права владельца другого участка.

А главное – все действия должны быть действительно обоснованными.

Примеры оснований установления обременений

Перечислить все примеры возникновения необходимости установления обременения невозможно. Земельные отношения в XXI веке становятся все сложнее . Чем активней распространяется частная собственность на землю, тем больше появляется оснований для установления всякого рода ограничений и обременений.

Обобщив все случаи установления земельных обременений, можно выделить главные.

Обеспечение доступа к дорогам общего пользования. Оно может распространяться как на автомобильное, так и пешеходное пересечение обремененного участка. Особую актуальность приобретают такие взаимоотношения при переходе дорог в частную собственность.
Право пользования любыми видами коммуникаций – от линий электроснабжения до водопровода и канализации.
Обеспечение доступа к источникам воды и возможности пользоваться этим ресурсом.
При разделе недвижимости, бывшей в общей собственности, обычно возникает необходимость в обеспечении доступа к жилым помещениям, коммуникациям и т.п.

Частный сервитут и порядок его установления

Прежде всего, необходимо договориться с соседом. Возможно, этого будет достаточно и договаривающимся сторонам останется только оформить свои намерения в Росреестре. Шаг этот следует сделать даже при всей безнадежности ситуации, поскольку суд может отказать в рассмотрении дела, если не предпринята попытка договориться в досудебном порядке.

Если удается избежать судебных разбирательств, то установление сервитута начинается с его регистрации в том органе Росреестра, который вправе заниматься этой территорией. Заявление об обременении подается заинтересованными лицами.

К ним относятся договаривающиеся владельцы участков и их доверенные лица. В последнем случае необходима нотариально заверенная доверенность . Если данный вид земельных отношений устанавливается по решению суда, то регистрационные действия осуществляются в соответствии с требованиями приставов.

К заявлению прилагаются следующие документы:

квитанция об уплате пошлины;
свидетельства о праве собственности на земельные участки договаривающихся сторон;
договор об установлении нового права с подробным описанием его содержания (при рассмотрении в судебном порядке — решение суда);
план обременяемого земельного участка с отметкой расположения объекта и части участка, к которым необходимо обеспечить допуск.

Данный перечень документов касается только тех случаев, когда земельные участки принадлежат одному лицу, а обременение распространяется только на часть участка.

Если обременение распространяется на всю территорию, то кадастровый план прилагать не нужно. При общей собственности на землю своё согласие на установление права доступа должны дать все собственники. Они могут подписаться под договором или дать отдельное письменное согласие на все нововведения, предусмотренные договором.

Все участники договора в срок не позднее 5 рабочих дней с момента регистрации нового права должны быть поставлены в известность об изменениях в своих правах на недвижимость.

В каких случаях договор теряет свою актуальность

Сервитут относится к вещному праву и является частью права на землю. Однако это не означает, что данное обременение может исчезнуть только вместе с самим участком. При определенных условиях от обременения можно избавиться, соблюдая те же процедуры, что и при его установлении.

Временный сервитут прекращает свое действие с момента окончания срока, обговоренного в договоре . Однако возможно и досрочное его расторжение.

Это делается в том случае, если условия договора о праве доступа прекратили свое существование раньше оговоренного срока. При таких условиях договор может быть расторгнут по заявлению сторон, что и должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Постоянный сервитут может быть прекращен по согласию сторон или по решению суда в следующих случаях.

Изменения свойств объекта допуска. Например, пересыхание колодца, изменение русла реки, зарастание озера и т.п.
Появления возможности удовлетворять потребности в обход обремененного участка. Например, завершено строительство дороги, к которой теперь можно пройти не через землю соседа.
Изменения свойств участка, владелец которого был инициатором наложения обременения.

Возможные примеры такой ситуации:

проведение муниципального водопровода, что позволило при минимальных затратах обеспечить водой данный участок;
строительство дороги на частные пожертвования жителей жилого массива;
появление вблизи участка объектов, позволивших удовлетворять потребности в ресурсах и благах, не прибегая к возможностям обремененного участка.

При частном сервитуте снять обременение можно также по официально закрепленному согласию заинтересованных сторон . В одностороннем порядке это можно сделать только по решению суда. Такие изменения подлежат регистрации в Росреестре.

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом .

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".