Определение. Юридическая природа. Реальность. Односторонность. Возмездность. Алеаторность. Регулирование договора ренты. Виды договора ренты. Субъектный состав. Защита прав получателя ренты. Содержание договора.

Отчуждение имущества под выплату ренты. Ответственность. Риск случайной гибели. Форма. Прекращение договора.

1. Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

2. По своей юридической природе договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Односторонне обязывающим;

Алеаторным.

Реальность договора ренты вытекает из легального определения договора: плательщик ренты передает имущество плательщику ренты, т.е. для заключения договора ренты необходима реальная передача имущества от получателя к плательщику ренты.

Особое мнение

В юридической литературе высказываются и иные точки зрения Ряд авторов считают, что договору ренты присущ консенсуальный характер.

(О.С. Иоффе)

Также высказывается точка зрения, согласно которой договор ренты, в зависимости от вида передаваемого имущества, может быть как реальным (при отчуждении движимого бесплатно), так и консенсуальным.

Возмездность договора ренты обусловлена обязанностью предоставления сторонами друг другу встречного удовлетворения. Плательщик ренты обязан предоставлять рентные платежи стороне, передавшей в его собственность имущество (получателю ренты).

Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловлен его реальностью. Заключив договор, получатель ренты после передачи имущества плательщику ренты не несет каких-либо обязанностей, он обладает только правами на получение рентных платежей от плательщика ренты.

Особое мнение

Те авторы, которые поддерживают позицию консенсуального характера договора ренты (О.С. Иоффе, В.С. Ем), считают указанный договор двусторонним, так как после заключения договора обязанности плательщика по предоставлению рентных платежей корреспондирует обязанность получателя передать имущество в собственность плательщика ренты.

Алеаторными (от лат. аlea - игральная кость, случайность) называют рисковые договоры. Указанный признак отличает договор ренты от иных возмездных договоров, таких как купля-продажа и мена, которые предусматривают, по общему правилу, эквивалентность взаимного предоставления. Общий объем рентных платежей изначально неопределенный, так как плательщик исполняет обязанность по уплате бессрочно (при постоянной ренте) либо весь срок жизни получателя ренты (при пожизненной ренте). В итоге размер предоставленных плательщиком рентных платежей может быть как меньше, так и больше стоимости предоставленного получателем под выплату ренты имущества.

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

(О.С. Иоффе)

3. Рента - самостоятельный договорный тип (род). Регулированию договора ренты посвящена глава 33 ГК РФ. Она включает в себя четыре параграфа: § 1 - общие положения, § 2 - постоянная рента, § 3 - пожизненная рента, § 4 - пожизненное содержание с иждивением.

4. Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

Постоянную ренту, при которой плательщик обязан выплачивать ренту бессрочно (таким образом, срок действия договора привязан к сроку существования плательщика ренты);

Пожизненную ренту, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты.

В данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе "Купля-продажа". В ней выделены купля-продажа как род, поставка как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).

(М.И. Брагинский)

5. Отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Соответственно в указанных случаях к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже либо о дарении постольку поскольку это не противоречит положениям закона (главе 33 ГК РФ) и существу договора ренты.

6. Закон предусматривает особые требования к субъектному составу договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

плательщик ренты и

получатель ренты.

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении плательщика рентных платежей, соответственно, на указанной стороне могут выступать любые граждане и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации).

Какие-либо ограничения в субъектном составе могут появиться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

(М.И. Брагинский)

Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

(С.А. Хохлов)

При этом закон предусматривает особые правила относительно лиц, которые могут выступать на стороне получателя ренты в зависимости от видов (подвидов) договора ренты (рассматриваются в § 3-5 настоящей главы, посвященных конкретным видам договора ренты).

7. Исходя из особенностей договора ренты особое внимание в законе уделено защите прав получателя ренты.

По сути рента отличается некоммерческим характером. Рента не предполагает получения прибыли. Как правило, получатель ренты передает право собственности на имущество плательщику под выплату ренты для удовлетворения своих текущих личных потребностей. Рентные платежи в большинстве случаев являются единственным источником существования получателя ренты, в связи с этим нормы, предусматривающие защиту прав получателя ренты, урегулированы императивно.

Во-первых, в законе предусмотрено, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, оно передается с обременением рентой (ст. 586 ГК РФ). При государственной регистрации договора ренты данное обременение подлежит регистрации в силу закона.

Правовой акт

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В случае если плательщик ренты произведет дальнейшее отчуждение такого имущества, его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества.

Во-вторых, в целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении выплаты ренты.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на данное имущество в силу закона, независимо от указания на это в договоре. Право залога также регистрируется в предусмотренном законом порядке.

Соответственно дальнейшее отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денежной суммы), плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательства. Конкретный способ обеспечения (ст. 329 ГК РФ) предусматривается сторонами в договоре. По соглашению сторон вместо способа обеспечения обязательства в договоре может быть предусмотрена обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты.

В договоре ренты, предусматривающем передачу движимого имущества, условие о предоставлении плательщиком ренты соответствующего способа обеспечения обязательства по выплате ренты, а также условие, предусматривающее страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своего обязательства, являются существенными условиями договора для всех видов ренты. В случае если стороны не согласовали данное существенное условие в договоре, такой договор считается незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Нормы, направленные на защиту прав получателя ренты, содержатся и в других федеральных законах РФ.

Правовой акт

В федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (ст. 30) указываются сведения и факты, которые не должна содержать реклама услуг по заключению договоров ренты.

К общим для всех видов (подвидов) ренты обязанностям плательщика ренты относятся:

Обязанность выплачивать рентные платежи (ренту) в указанных в договоре порядке и сроки. Данная обязанность конкретизируется в каждом из видов (подвидов) договора ренты;

Обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты в случае, когда под выплату ренты передается движимое имущество.

Получатель ренты обладает следующими правами по договору ренты:

Право получения ренты;

Право требовать выкупа ренты плательщиком при определенных условиях, установленных нормами закона, регулирующими конкретный вид (подвид) договора ренты;

Право требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков, вызванных расторжением договора, в случае, если плательщик ренты не застраховал риск договорной ответственности либо не выполнил обязанность по предоставлению способа обеспечения рентного обязательства, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий, за которые получатель ренты не отвечает.

Нормами закона также предусмотрены и иные права и обязанности плательщика и получателя ренты относительно различных видов (подвидов) договора ренты (см. ниже).

9. В законе предусматривается ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. В указанном случае плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ. Стороны могут установить в договоре иной размер процентов. Обязанность уплаты процентов возникает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты, независимо от наличия или отсутствия вины плательщика ренты.

В качестве гарантии прав получателя ренты в законе урегулирован вопрос ответственности плательщика ренты в случае, если он произведет дальнейшее отчуждение имущества, переданного под выплату ренты. В этом случае обязательства плательщика по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом имущество переходит в собственность нового владельца с обременениями. При нарушении договора плательщик ренты, заключивший договор, несет по общему правилу субсидиарную ответственность с новым собственником имущества. Нормами закона или договора может быть предусмотренная солидарная ответственность этих лиц.

10. Закон предусматривает различные правовые последствия случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты для различных договоров ренты. При этом правовое значение имеет тот факт, передано имущество за плату или бесплатно.

Если между сторонами заключен договор постоянной ренты, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. При этом в случае, если имущество было передано за плату, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Если стороны заключили договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), то случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от выполнения его обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

11. Форма договора ренты. Законодатель предъявляет повышенные требования к форме договора ренты в целях защиты прав получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Таким образом, при передаче под выплату ренты движимого имущества необходимым условием является только нотариальное удостоверение. С этого момента договор ренты считается заключенным. В случае несоблюдения указанного требования договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Если по договору ренты передается недвижимое имущество, кроме нотариального удостоверения также требуется государственная регистрация.

При этом в государственный реестр вносятся сведения:

О регистрации самого договора ренты;

О регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

Об обременении имущества рентой и залоге в пользу получателя рентных платежей.

В случае если нотариально удостоверенный договор ренты, предусматривающий передачу недвижимого имущества, не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, договор считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация договора имеет правовое значение для возникновения обязательственного права: именно с момента регистрации договор считается заключенным.

Судебная практика

Абз. 27 Определения КС РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2.

Абз. 23 Определения КС РФ от 23.06.2009 N 5-В09-51.

12. Прекращение договора ренты может произойти по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренных гл. 26 ГК РФ, но при этом необходимо учитывать специфику видов (подвидов) договора ренты. Так как договор ренты является односторонним, речь идет о прекращении обязательства плательщика ренты по выплате рентных платежей.

Договор ренты может быть прекращен соглашением сторон, а также по таким основаниям, как прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, новацией, прощением долга. Но при этом договор ренты не может прекратиться таким распространенным способом прекращения обязательств, как прекращение обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ), так как по договору постоянной ренты обязательства плательщика ренты носят бессрочный характер, а в договоре пожизненной ренты обязательства должны исполняться до момента смерти получателя ренты или признания его умершим в установленном законом порядке. В отношении прекращения договора ренты зачетом в законе прямо устанавливаются ограничения, а именно, зачетом не могут быть прекращены обязательства по выплате пожизненного содержания с иждивением (ст. 411 ГК РФ).

В договоре постоянной ренты обязательство не прекращается в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, которые являются получателями ренты, так как при этом их права переходят по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

Наряду с общими основаниями относительно договора ренты законодатель предусматривает специальные основания прекращения договора, например выкуп ренты, который производится по требованию одной из сторон договора.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. В отличие от него, выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.

(А.П. Сергеев)

В договоре постоянной ренты плательщик либо получатель ренты могут требовать выкупа ренты (ст. 592, 593 ГК РФ). В договоре пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ) в случае существенного нарушения обязательств со стороны плательщика.

Также в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) получатель имеет право требовать возврата переданного им имущества (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Закон прямо устанавливает, что основанием прекращения договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) является смерть получателя ренты (п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 605 ГК РФ). Переход по наследству права на получение рентных платежей не допускается, так как противоречит смыслу указанных договоров.

В предусмотренных законом случаях сторона договора ренты (плательщик или получатель ренты) может в одностороннем порядке требовать прекращения обязательства, или изменения его условий (п. 2 ст. 595 ГК РФ), либо расторжения договора с возмещением убытков (п. 3 ст. 587, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Новелла. Заимствовано из англо-саксонского права. По договору ренты одна сторона – рентополучатель передает другой стороне – рентодателю имущество в собственность, а рентодатель обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать рентополучателю ренту в виде определенной денежной суммы – рентного платежа, либо обязать предоставить средства на содержание рентополучатель в иной форме.

Стороны. Рентополучатель (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения дохода. Есть три вида договора ренты:

1. Постоянная;

2. Пожизненная;

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Получателями в договоре постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. В двух других – только граждане.

Рентодатель (рентный должник/плательщик) - могут быть любые граждане и любые юридические лица, заинтересованные в приобретении определенного имущества и способные выплачивать ренту.

Предмет. По общему правилу – движимые и недвижимые индивидуально определенные непотребляемые вещи. Если объект ренты – объект недвижимости, то договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом происходит государственная регистрация «рентного обременения», которое в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации» регистрируется как обременение права собственности. Поскольку гл. 33 ГК по сути закрепляет 2 разновидности ренты: возмездные и безвозмездные, то к договору ренты в силу п. 2 ст. 585 применение правила, либо гл. 30, либо гл. 32 (безвозмездно). При возмездной ренте имущество передается рентодателю на возмездной основе, что предполагает покупную цену, либо имущество подарено, что не мешает в дальнейшем получать ренту.

Договор ренты может быть реальным и консенсуальным. Реальным является при использовании конструкции дарения, купли-продажи – консенсуальным.

Рентные платежи. Как правило, в форме денежных выплат. п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 597, либо в форме представленного иждивения – п. 1 ст. 602 независимо от формы ренты все рентные платежи должны иметь денежную оценку (в общем и по отдельности).

Гарантией обеспечения прав рентополучателя является право законного залога (ст. 587). Если это недвижимость, то это право подлежит государственной регистрации. В качестве особой меры предусмотрена ответственность рентодателя за просрочку ренты (ст. 588 отсылает к 395).

Договор постоянной ренты.

Главный признак – бессрочный характер рентного обязательства. Существование обязательства не ограничено каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни рентополучателя. Если рентополучатель – гражданин, то его право переходит по наследству. Если некоммерческая организация, что случается реже, то в случае реорганизации – правопреемникам. В течение срока действия договора ренты возможна передача прав рентополучателя.

Размер рентных платежей – существенное условие и не может быть ниже установленного законом уровня МРОТ. Основная форма – денежная. Прекращение договора постоянной ренты происходит по общему правилу (гл. 26 ГК) или по специальному: выкуп ренты. В соответствии с п. 1 ст. 592 рентодатель вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. При этом условия договора ограничения рентодателя в праве является ничтожными. В договоре можно устанавливать единственное ограничение: невозможность выкупа при жизни рентополучателя, либо в течение определенного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты. Выплата рентополучателю капитализированной суммы рентных платежей определяется: заранее по договору, если условия обусловлены, то выкуп ренты осуществляется по цене, которая соответствует совокупной годовой сумме рентного платежа. О выкупе ренты рентодатель обязан заявить рентополучателю в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до фактической выплаты ренты. Обязанность будет считаться прекращенной с момента получения рентополучателем всей суммы выкупной цены.

Основания:

1) Рентодатель признан неплатежеспособным, либо возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что рента не может быть выплачена в установленные сроки. В принципе, рентодатель может произвести выкуп ренты, ссылаясь на любые обстоятельства, которые делают для него выплату ренты явно обременительной.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

1. Общие положения о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты

1.2 Правовое регулирование договора ренты

1.3 Виды договора ренты

2. Элементы договора ренты

2.1 Субъекты договора ренты

2.2 Предмет договора ренты

2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты

3. Исполнение договора ренты

3.1 Обязанности плательщика ренты

3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты

3.3 Прекращение договора ренты

Заключение

Список используемых источников

Введение

В 1991-1993 гг. в экономической и социальной жизни нашей страны произошли коренные преобразования. Это выразилось в первую очередь в признании Конституцией Российской Федерации (ст. 35) права частной собственности, в переходе к рыночной экономике, в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. В свою очередь становление новой демократической России сопровождается небывалым социально-экономическим расслоением общества. Миллионы россиян, неприспособленные к предпринимательской деятельности, и особенно пенсионеры оказались за чертой бедности, даже несмотря на приобретение в собственность жилья.

При недостатке наличных денег, в поисках способа получения дополнительного дохода или приобретения жилья (как бы в рассрочку), граждане все чаще заключали договоры на передачу квартир или другого имущества под выплату денежного или другого содержания, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но при этом накладывались существенные ограничения, в частности в том, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В связи с массовым появлением в реальной жизни рентных отношений потребность в законодательной регламентации их существенно возросла. Теперь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации впервые, с учетом изучения не только собственного, но и зарубежного опыта, во второй его части появилась глава 33 "Договор ренты", устанавливающая правила, регулирующие отчуждение любого имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты). Таким образом, исчезли ограничения: получателем ренты теперь может быть любой человек, а под выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Вообще "рента" - фундаментальное понятие экономической науки, Определения "ренты" содержатся в словарях и энциклопедиях. Наиболее общее определение дано в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: "Рента - так называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особых преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника - обладание секретом производства или привилегией, для лица какой-нибудь либеральной профессии - талант или выходящее за пределы среднего уровня искусство и т.п.". Таким образом, рента, в широком смысле слова, есть доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, получаемыми при данных более выгодных и менее выгодных условиях, несмотря на одинаковое количество затраченного труда и капитала. Применительно к гражданскому праву, в современном толковом словаре русского языка под словом "рента" понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.).

В европейском законодательстве Договор ренты известен со средних веков: обусловлено это двумя причинами: недостатком наличных денег и запретом процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Приобретатель имущества принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

Актуальность темы курсовой работы в связи с расширяющимися в повседневной жизни рентными отношениями предопределила цель курсовой работы - по возможности подробно рассмотреть вопросы, касающиеся договора ренты (предмет, стороны, форма, цена, срок, основания прекращения и т.д.), их виды и особенности.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач :

Изучить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договоров ренты;

Раскрыть содержание договора ренты, его основные элементы и виды, уточнить ответственность сторон;

Выяснить порядок исполнения, основания и правовые последствия расторжения договора ренты;

Рассмотреть соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, связанные с договором ренты, сам договор ренты и его виды, правоотношения, возникающие из исследуемого договора, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора ренты.

Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе, диалектический как общенаучный метод познания, исторический, логический, сравнительно-правовой и системного анализа изучаемых явлений и результатов.

В качестве нормативной базы использовались: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты.

1. Общие положения о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты

Понятие договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме".

Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

Договор ренты является возмездным, так как плательщик ренты за переданное ему в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, выплачивает последнему ренту;

Договор ренты является реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (как и договор дарения). Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Вместе с тем, договор ренты может быть и консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этом случае к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи;

Договор ренты является односторонним (носит односторонне обязывающий характер). После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму; получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. В то же время консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными;

Договор ренты является свободным, т.к. его заключение всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого их названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Обязанность заключения договора, как правило, вытекает из соответствующего нормативного или административного акта;

Договор ренты является взаимосогласованным, т.к. их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок, периодичность и размер рентных платежей, права и обязанности его сторон, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей.

Сходство договора ренты с другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества Алексеев С.С., "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2012, с.108 .

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное". Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

Два примера: 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1.800.000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 1.000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти), всего в сумме - 120.000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200.000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 1.300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме - 234.000 рублей. Это на 34.000 рублей больше стоимости машины Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013, с.237 .

Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.

1.2 Правовое регулирование договора ренты

Правовое регулирование договора ренты определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, глава 33 ГК РФ устанавливает правила передачи в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени путем заключения договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Содержание (или можно сказать - рента) может быть как в виде определенных денежных сумм, прописанных в заключаемом договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни, взятие на иждивение. Все условия изначально прописываются в договоре.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле - продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК РФ).

Среди применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК РФ (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и ч. 2 ст. 576 ГК РФ (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами; данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Общим для любой разновидности договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты -

любое физическое или юридическое лицо. В отношении лица, которое может быть получателем ренты, установлен ряд ограничений в зависимости от разновидности договора ренты.

1.3 Виды договора ренты

Глава 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением" выделяет два вида ренты, но три разновидности договора.

Часть 2 ст. 583 ГК РФ этой главы гласит: "По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением". Следовательно, будем рассматривать:

Договор постоянной ренты;

Договор пожизненной ренты и

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Указанные виды ренты и договоры, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в плательщике и получателе ренты, форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества, случаях прекращения договора и т.д.

Договор постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.1 ст. 589 ГК РФ).

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия или ежемесячно).

Договор пожизненной ренты

По договору пожизненной ренты в соответствии со ст. 596 ГК РФ рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.201 .

В отличие от постоянной, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России (ст. 597 ГК РФ).

С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

К заключению договора пожизненного содержания с иждивением, который находит широкое практическое применение, применяются правила о договоре пожизненной ренте.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.

В то же время закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 602 ГК РФ, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Данное требование закона является императивным (требующим безусловного исполнения), равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации в соответствии с законом или договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок); допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах; устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности, сдавать в аренду можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты.

2. Элементы договора ренты

2.1 Субъекты договора ренты

Субъектами договора ренты являются получатель ренты и её плательщик.

К получателям постоянной ренты относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.202 .

Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям

В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Переход прав получателя ренты по договору пожизненной ренты не допускается ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии.

Заметим, что существуют профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Что касается субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением, то он предполагает более тесную личную связь плательщика ренты и её получателя. Последний, находясь на иждивении плательщика ренты, по существу становится как бы членом его семьи. На основе практического и судебного опыта, во избежание или с целью возможности правового разрешения возникающих разногласий и конфликтов, носящих зачастую не правовой, а личностный характер, в договоре следует учитывать это и конкретизировать, расширить, уточнить перечень обязанностей рентоплательщика.

Например, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора нередко является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

Возникший спор (например, об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину) может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он в соответствии с законом должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012, с.304 .

2.2 Предмет договора ренты

Предметом договора является то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, и сама рента, которая выплачивается её получателю (рентные платежи).

Имущество может быть любое: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, автомобиль и т.п.

Что касается ренты (рентных платежей), то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать и другие формы: производство работ или оказание услуг, предоставление вещей - эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Сумма денег имеет базовое значение при всех формах ренты и для её выкупа.

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Цена (денежный эквивалент) не является постоянной: в процессе исполнения договора постоянной ренты она подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

В отличие от других видов договор пожизненного содержания с иждивением имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.); рента же предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. По ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты влечет ничтожность договора ренты.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в населенных пунктах, где отсутствует нотариус.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

ГК РФ предусматривает государственную регистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятий, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. В то же время по федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Тем самым исключается "двойная" госрегистрация Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.204 .

3. Исполнение договора ренты

3.1 Обязанности плательщика ренты

В обязанности плательщика ренты входит:

а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;

б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;

в) согласовывать с получателем ренты условия договора: размер, способ и сроки выплаты ему ренты; способ обеспечения договора; судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.;

г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ч. 1 ст. 602 ГК РФ).

Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.), а также субсидарно, за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (ч. 2 ст. 586 ГК).

3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты

В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества:

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. При передаче денег или иного движимого имущества способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом (ст. 329 ГК РФ), либо обязанностью плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств.

Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств, а равно, если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки в судебном порядке (ст. 593 ГК РФ).

По договору ренты основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту, получатель же ренты не несёт никаких обязанностей.

3.3 Прекращение договора ренты

рента собственник плательщик имущество

Основания прекращения договора постоянной ренты.

Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ч.3 ст.592 ГК РФ).

Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности, такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов, М.: Юрайт, 2013, с.108 .

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.

Основанием прекращения договора пожизненной ренты является смерть ее получателя.

В соответствии со статьей 599 ГК РФ расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию получателя ренты.

Законом предусмотрено, что при существенном нарушении договора получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ч.2 ст. 599 ГК РФ).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Обычно под этим понимается длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение "Гражданское право", учебник, том 2 (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого), М.: ТК Велби, 2013, с.98 .

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией в другое обязательство (например, в обязательство по выплате пожизненной ренты), прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязанностей плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ч.2 ст. 605 ГК РФ).

Заключение

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Гражданским кодексом 1964 года допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением нетрудоспособного гражданина. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений. Более или менее подробно рассмотрев договор ренты, его виды, элементы, порядок исполнения и особенности можно подвести краткие итоги и сделать определённые выводы.

Юридически понятие ренты не узаконено. Тем не менее, на основе анализа главы 33 ГК РФ и толковых словарей можно утверждать, что рента - это вид постоянного (регулярного) дохода (может быть в форме содержания), не требующий предпринимательской деятельности и получаемый, как правило, гражданским лицом (или лицами), передавшим свое имущество в пользование другому гражданину (юридическому лицу), обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму (предоставлять услуги) за приобретенную собственность.

Рентные отношения является одной из форм общественных отношений, которые возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты) и которые регулируются нормами гражданского права.

Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договора с рядом разновидностей.

Имеющиеся противоречия на законодательном уровне должны разрешаться установленным порядком путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ.

Рассматривая судебную практику, можно сделать вывод, что большинство споров возникает по поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной.

На основании судебной практики необходимо уточнять соответствующие статьи Гражданского кодекса РФ путем конкретизации их требований, особенно в части существенных условий договоров ренты.

Например, представляется целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ следующие уточнения:

1. Во избежание неоднозначного толкования и поскольку пожизненное содержание с иждивением является разновидностью ренты рекомендуется изменить название гл. 33.1 ГК РФ "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" и именовать ее в дальнейшем "Общие положения о ренте".

2. Дополнить пункт 3 статьи 599 ГК РФ в следующей редакции: "Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты".

1. Список используемых источников

Нормативно-правовые источники

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 1-я от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) - М.: Эксмо, 2014.

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 2-я от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред от 28.12.2013). - М.: Эксмо, 2014.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об опеке и попечительстве" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// Российская газета от 30.04.2008 № 94.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Российская газета от 30.07.1997 № 145.

6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.

Учебники, монографии, брошюры

7. Алексеев С.С. "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2013.

8. Богатырев Ф.О. "Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" (Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / под ред. К.Б. Ярошенко) - М.: Юридическая литература, 2013.

9. "Гражданское право", том 2, учебник (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого) - М.: ТК Велби, 2013.

10. "Гражданское право", учебник (под ред. проф. Е.А. Суханова) - М.: Юрайт, 2013.

11. "Гражданское право", учебник (отв.ред. В.П. Мозолин) - М.: Проспект, 2012.

12. "Гражданское право", учебник, 7-е издание, Санкт-Петербургский университет (под ред. Ю.К. Толстого) - Санкт-Петербург: Проспект, 2013.

13. Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов - М.: Юрайт, 2013.

14. Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013.

15. Победоносцев К.П., "Договоры и обязательства; Курс Гражданского права, часть 3", учебник - М.: Проспект, 2013.

16. Сергеев А.П. "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2 - М.: РГ-Пресс, 2012.

17. Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012.

Периодические издания

18. Барихин А.Б., Большой юридический энциклопедический словарь, М.: "Книжный мир", 2008.

Электронные ресурсы

19. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2014 по делу N 33-7785. Режим доступа: .

20. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2014 по делу N 33-7019/14. Режим доступа:

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие и общая характеристика договора ренты, возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление собственнику денежного содержания. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.

курсовая работа , добавлен 24.05.2017


Сущность и понятие ренты. Передача имущества под выплату ренты. Форма и размер ренты, форма договора. Пожизненное содержание с иждивением. Ответственность за просрочку выплаты ренты. Право плательщика бессрочной ренты. Выкупная и постоянная цена ренты.

реферат , добавлен 14.02.2009


Понятие договора ренты и его место в системе обязательственного права. История становления института ренты в Российском и зарубежном праве. Форма и государственная регистрация договора ренты. Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение.

дипломная работа , добавлен 25.11.2010


Случаи отчуждения имущества под выплату ренты. Особенности рентных отношений. Существенные условия договора: предмет, обеспечение исполнения обязательства по выплате. Характеристика постоянной и пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.

реферат , добавлен 17.12.2010


Общие положения о ренте и пожизненном содержании. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Расторжение договора пожизненной ренты.

курсовая работа , добавлен 22.01.2011


Правовой механизм регламентации договора ренты. Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики. Особенности договора ренты в гражданском праве России. Порядок заключения договора ренты, содержание и ответственность сторон. Виды договора ренты.

дипломная работа , добавлен 13.08.2014


Понятие ренты. Классификация договоров ренты: постоянная и пожизненная. Элементы договора: плательщики и получатели ренты, предмет договора. Права и обязанности субъектов договора, ответственность сторон и прекращение договора постоянной ренты.

курсовая работа , добавлен 21.08.2008


Место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров. Предмет договора ренты, его признаки и содержание. Условия договора ренты, его основные виды. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Практика применения договора ренты.

курсовая работа , добавлен 16.04.2014


Общее понятие, содержание и цели договора ренты как одного из договоров, направленного на отчуждение имущества. Права и обязанности сторон договора. Виды договора ренты, их характеристика. Основные отличия правового положения сторон договора ренты.

реферат , добавлен 29.11.2011


Общая характеристика договора ренты, индивидуально-определённое имущество как ее объект. Обеспечение выплаты ренты, ее форма и размер. Выкуп постоянной ренты. Особенности и содержание договора пожизненной ренты. Срочный характер действия договора.

В настоящее время в РФ регулирование нормативно-правовой направленности относительно договора ренты реализуется общими, а отдельные варианты соглашения — специальными нормами, закреплёнными в действующем Гражданском кодексе. Важно отметить, что в соответствии с названным договором допускается установление обязанности по осуществлению рентных платежей бессрочным образом или на срок жизни получателя. Следует иметь в виду, что пожизненные выплаты могут быть установлены на условиях содержания физического лица с иждивением. Целесообразным будет подробнее рассмотреть договор ренты (понятие, элементы, содержание, виды). А также проанализируем ситуации, возникающие касательно представленной темы в обществе сегодня.

Сущность и значение договора ренты

Для начала необходимо заметить, что в отличие от иных поступлений под рентой следует понимать доход, получаемый с земли, имущества или капитала. Важно дополнить, что от получателей дохода в данном случае не требуется осуществления предпринимательской деятельности. Рассматривая понятие, виды и содержание договора ренты , целесообразным будет изначально привести актуальное на сегодняшний день определение. Так, договор ренты представляет собой соглашение, в соответствии с которым получатель (одна сторона) передает плательщику (другой стороне) в собственность имущественные комплексы, а плательщик так или иначе обязуется в обмен на это имущество периодическим образом выплачивать получателю установленную денежную сумму, именуемую рентой, или предоставлять некоторые средства на его содержание в другой форме. Необходимо знать, что представленное определение регламентировано ст. 583 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

При изучении понятия и видов договора ренты нужно четко понимать сущность и значение данной категории. Следует иметь в виду, что в историческом плане договор ренты - схема, позволявшая вплоть до начала двадцатого века решать посредством инструментов гражданского права определенные проблемы, которые относились к еще не существующему (первоочередно - пенсионному) обеспечению. На сегодняшний день рассматриваемая категория сохраняет собственное значение в качестве альтернативного и дополнительного источника получения денежных средств, первоначально на содержание граждан. При ознакомлении с понятием, видами, содержанием договора ренты важно в полной мере раскрыть субъектов категории, информация о которых полноценным образом представлена в следующей главе.

Субъекты и форма договора ренты

В настоящее время получателями рентных платежей считаются лишь граждане. Исключение в данном случае составляют получатели постоянной ренты. Ими могут быть объединения некоммерческого типа при условии отсутствия противоречий в отношении действующего законодательства и целей деятельности самой структуры. Необходимо знать, что сегодня ограничений в плане субъектного состава плательщиков определенной суммы денег в качестве рентного платежа не установлено.

Рассматривая , важно помнить, что пожизненные выплаты может устанавливаться в пользу некоторого числа граждан. При подобных обстоятельствах их доли в отношении права, связанного с получением ренты, по умолчанию считаются равными. Если один из получателей умирает, доля его переходит к получателям, которые его пережили. Необходимо знать, что плательщиками могут выступать как юридические, так и физические лица.

Целесообразным будет также разобраться с характеризующей понятие и договора ренты . Важно иметь в виду, что всякий договор представленного типа подлежит удостоверению нотариальными органами. Помимо этого, соглашение, которое предусматривает отчуждение недвижимости под выплату рентного платежа, необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных структурах.

Характеристика категории

Прежде чем рассматривать виды договора ренты в гражданском праве , целесообразным будет указать наиболее важные характеристики, относящиеся к данной категории. Среди них важно выделить следующие пункты:

• Договор является реальным (консенсуальным, то есть когда передача имущественных комплексов реализуется за определенную плату).
• Соглашение носит односторонне-обязывающий характер.
• Считается возмездным.
• Договор является алеаторным (рисковым), то есть каждая из его сторон, так или иначе, несет риск, связанный с получением встречного удовлетворения меньшего объема по сравнению с тем, который предоставлен.

Обеспечение выплаты ренты

Рассматривая , важно отметить, что в соответствии с этим документом получатель передает имущественные комплексы в собственность так же, как в случае купли-продажи; определенные суммы платежей при этом выплачиваются периодическим образом. Иногда выплата осуществляется на протяжении неопределенного временного периода (именуется такая ситуация постоянной рентой), что, несомненно, выгодно для плательщика. Необходимо дополнить, что получатель сохраняет за собой конкретные права на обеспечение выплаты рентного платежа (предмет договора), хоть право собственности, так или иначе, переходит к плательщику. В процессе рассмотрения понятия, элементов, видов договора ренты важно знать, что обеспечение выплаты заключается в следующем:

• В отношении недвижимости, которая служит предметом соглашения, получатель приобретает в обеспечение обязательства право залога на соответствующие имущественные комплексы.
• В плане движимого имущества (куда целесообразно отнести и денежные средства), которое служит предметом договора, значительным условием данного соглашения является фактор, устанавливающий обязанность со стороны плательщика по предоставлению обеспечения исполнения актуальных обязательств или по страховке в пользу получателя риска ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение существующих обязательств вовсе. В случае невыполнения со стороны плательщика представленных обязанностей, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий, связанных с обстоятельствами, за которые не отвечает получатель, последний наделен абсолютным правом расторжения договора и требования возмещения убытков, которые были вызваны этим расторжением. Следует дополнить, что приведенные в пункте сведения регламентированы ст. 587 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Условия ренты

Существующие на сегодняшний день виды и особенности договора ренты предполагают наличие существенных условий данного соглашения. Среди них целесообразным будет отметить форму, размер и предмет рентного платежа. Тогда, когда предметом договора выступает движимое имущество, весомым условием служит методика обеспечения исполнения актуальных обязательств, связанных с выплатой рентного платежа. Важно знать, что предметом соглашения может быть абсолютно любое имущество индивидуально-определенного значения. Однако в соответствии с договором пожизненного содержания, заключенного с иждивенцем, речь может идти исключительно о недвижимости. Следует иметь в виду, что в качестве рентного платежа могут выступать не только денежные средства, но и услуги, работы, права на итоги деятельности интеллектуального характера и так далее.

Виды договора ренты и их правовая характеристика

Для начала необходимо отметить, что на сегодняшний день существует три разновидности рассматриваемой категории. Так, в первую очередь целесообразным будет изучить особенности и характеристики соглашения, носящего постоянный характер. В процессе ознакомления с договором ренты и его видами важно понять, что договор постоянной ренты определяется бессрочной направленностью. Необходимо знать, что прекращение представленного соглашения является возможным посредством выкупа имущественных комплексов или иных предметов договора в соответствии с инициативой получателя или плательщика. Интересно то, что отказ плательщика от дальнейших выплат путем выкупа имущества считается действительным только при условии заявления в письменном виде не позже чем за три календарных месяца до прекращения выплат рентных платежей или за более продолжительный временной период, который предусмотрен в договоре постоянной ренты. При этом обязательства, связанные с выплатой рентных платежей, ни при каких обстоятельствах не могут быть прекращены до получения получателем полной суммы выкупа, если другой порядок выкупа не предусматривается актуальным документом.

Необходимо иметь в виду, что соглашение может предполагать исключение осуществления права на выкуп постоянной ренты при жизни получателя или на протяжении другого периода, не превышающего 30 лет с того момента, как был заключен договор. Представленные сведения полноценным образом регламентированы в ст. 592 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Требование выкупа

При рассмотрении понятия, характеристики и видов договора ренты выяснилось, что при постоянном соглашении получатель ренты наделен абсолютным правом требования выкупа со стороны плательщика в следующих случаях:

• Плательщиком ренты просрочена ее выплата на срок, превышающий двенадцать месяцев, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа.
• Плательщиком нарушены собственные обязательства, связанные с обеспечением выплаты ренты.
• Плательщика признали неплатежеспособным. Появились другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться со стороны плательщика в сроки или в размере, который установлен действующим договором.
• Недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в собственность общего типа или была разделена между некоторым числом лиц.
• Актуальность иных случаев, предусмотренных договором в соответствии со ст. 593 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Характеристики постоянного договора

Договор ренты и его вид , характеризующий постоянное действие, предполагает наличие определенных характеристик, среди которых целесообразным будет отметить следующие пункты:

• Особый состав в субъективном плане. Иными словами, получателями постоянной ренты считаются лишь физические лица (граждане), а также организации некоммерческого типа.
• Наличие возможности передачи прав, свойственных получателю ренты, в результате реорганизации или по наследству. Это может запрещаться договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
• Наличие существенного условия (наряду с предметом), которым выступает размер рентных платежей. Важно дополнить, что они могут выплачиваться не только в форме определенной суммы денежных средств, но и в иных формах. Размер платежей имеет свойство увеличиваться пропорционально повышению минимального размера актуальной оплаты труда. Представленная информация в полной мере регламентирована ст. 590 действующего сегодня Гражданского кодекса.
• Наличие конкретных сроков. Необходимо знать, что выплаты постоянной ренты производятся по окончании каждого квартала, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа. Представленные сведения регламентированы ст. 591 действующего на территории

Пожизненная рента

В данной статье целесообразным будет рассмотреть характеристики вида договора пожизненной ренты . Так, особенности представленного соглашения в настоящее время состоят в следующем:

• Срочная направленность действия договора пожизненной ренты, которая ограничивается периодом жизни, свойственным ее получателю.
• Возможность выплаты ренты исключительно в денежной форме. Необходимо дополнить, что размер данной суммы не может быть меньше одной минимальной оплаты труда. Представленная информация регламентирована ст. 597 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.
• При рассмотрении договора ренты и его вида, который характеризуется пожизненным значением, важно отметить наличие определенных сроков. Так, в данном случае рента выплачивается по окончании каждого месяца в соответствии с календарем, если иные обстоятельства не предусматриваются договором. Изложенные сведения в полной мере регламентированы ст. 598 действующего в настоящее время Гражданского кодекса.
• Наличие риска случайной гибели имущественных комплексов. Необходимо знать, что данный риск несет плательщик ренты. Кроме того, случайная гибель имущества ни при каких обстоятельствах не освобождает его от существующих обязательств.

Договор пожизненного содержания

Как выяснилось, видами договора ренты являются следующие пункты:

• Постоянная рента.
• Пожизненная рента.

В последней главе целесообразным будет полноценно рассмотреть актуальные особенности и характеристики договора пожизненного содержания, который заключается с иждивенцем. Следует иметь в виду, что в соответствии с представленной разновидностью договора получателем ренты является физическое лицо, которое передает принадлежащую ему жилую квартиру, дом, участок земли или другое недвижимое имущество в собственность плательщика определенной суммы. Важно дополнить, что последний, так или иначе, обязуется реализовывать пожизненное содержание иждивенца (гражданина или третьего лица, указанного в рассматриваемом договоре). Представленная информация регламентирована п. 1 ст. 601 действующего на территории России Гражданского кодекса. Следует иметь в виду, что договор пожизненного содержания считается разновидностью договора пожизненного типа ренты.

Необходимо знать, что предметом рассматриваемого соглашения может являться исключительно недвижимость. Платежи, носящие рентный характер, осуществляются, как правило, в форме обеспечения существующих потребностей получателя в уходе, питании, жилище, одежде и так далее. Важно иметь в виду, что минимальным размером рентных платежей в данном случае является сумма, равнозначная двум минимальным оплатам труда. Кстати, представленные обстоятельства предполагают, что плательщик наделен абсолютным правом отчуждения имущества лишь с предварительного согласия получателя. Обязательство по пожизненному содержанию прекращается сразу же после смерти получателя ренты. При весомом нарушении плательщиком собственных обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания или выплаты ему выкупной цены. Следует подчеркнуть, что плательщик не вправе требовать компенсировать расходы, понесенные по причине содержания получателя.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты дает возможность передать имущество безвозмездно или платно. Во втором случае, сверх обязательства по периодическому предоставлению ренты, плательщик обязуется уплатить получателю денежную сумму, обозначенную в соглашении (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Общее содержание договора ренты определяется сторонами и не может противоречить положениям действующего законодательства.

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

Сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. Разумеется, на момент подписания соглашения, участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель – это только физическое лицо, то плательщиком может являться и организация.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также, обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

Необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает недвижимое имущество в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона (подп. 1 п.

2 ст. 163 ГК РФ). Требование ст. 584 ГК РФ относительно нотариальной формы сделки распространяется на все виды ренты - как постоянную, так и пожизненную. В силу ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении любой сделки нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В случае нотариального удостоверения любого из договоров ренты особое внимание должно быть уделено соответствию содержания сделки требованиям ст. ст. 590, 597 и 602 ГК РФ.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора установлены ст. 165 ГК РФ.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно.

При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы.

Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения.

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст.

605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.