Стремление сделать жизнь удобной, а жилище безопасным естественно. Каждый обеспечивает его для своей семьи по-разному в зависимости от возможностей и условий. Можно прибегнуть к техническим средствам: охранной сигнализации, высокому забору, сервисам видеонаблюдения, даже сторожевой собаке. Городские жители все чаще выбирают вариант, когда за порядком будет следить человек, выполняющий обязанности консьержа в многоквартирном доме.

Важно! Фактор наличия консьержки будет плюсом при продаже квартиры, является залогом порядка и даже показателем элитарности.

При правильном подходе организовать работу человека с функциями контроля за состоянием придомовой территории могут жители не только элитного дома.

Как нанять консьержа

Если большая часть жильцов дома проголосует положительно за подобную услугу, данное решение фиксируется в письменном виде протоколом. Далее нужно обратиться в товарищество собственников жилья или управляющую компанию. Они должны решить вопросы с поиском и подбором кандидата, а также с выделением и оборудованием помещения для нового сотрудника. Договорные отношения с дежурным оформляются документально.

Зарплата консьержа

Заработную плату оплачивает сторона-наниматель.

Это может быть группа частных лиц (жильцы одного подъезда), юридическое лицо (собственник помещения), ТСЖ. В этом случае речь идет о трудовом договоре. Если это договор между физ. лицами, налоги платит тот, кто получает оплату.
В случае, если консьерж является индивидуальным предпринимателем, ТСЖ может заключить договор подряда.

Электронный консьерж

Помимо обычного варианта, можно рассмотреть пропускную систему, при которой достаточно оборудовать одно рабочее место на весь дом. Контроль пропуска в подъездах будет осуществляться одним человеком с помощью видеокамер. Чтобы оценить, насколько этот способ выгоднее, можно сравнить, затраты на содержание нескольких человек на долгосрочный период и просчитать, через сколько окупиться оборудование.

Должностные обязанности

Дежурный по подъезду должен:

• Знать лично всех проживающих.
• Соблюдать вежливость при коммуникации с жильцами.
• Фиксировать в письменном виде все происшествия и действия, предпринятые по их устранению.
• Реагировать своевременно на сообщения о неисправностях систем отопления, водоотведения. Информировать соответствующие инстанции.
• Следить за работой лифтов, в случае поломки вызывать службы специалистов.
• Контролировать перевозку грузов в лифтах, не допускать перегрузки и действий, которые могут привести к порче оборудования, интерьера, остановке их работы.
• Контролировать и поддерживать порядок, предотвращать аварии и преступления.
• Сообщать в соответствующие инстанции обо всех правонарушениях, подозрительных людях и действиях на территории дома (выносе предметов мебели, техники).
• Не пропускать посторонних лиц без предъявления удостоверения личности, вести список посещений.
• Предотвращать случаи хулиганства.
• Делать предупреждения или сообщать в органы, если зафиксированы случаи: вандализма, драки, употребление алкоголя, наркотических средств, агрессивных нецензурных высказываний.
• Обеспечивать доступ к месту проведения аварийных работ, вызывать ремонтников, отслеживать ход работ, проверять удостоверения.
• Проверять наличие замков на чердаках, в подвалах, электросчетчиках.
• Контролировать состояние оконных и дверных конструкций и полотен, своевременно сообщать о необходимости ремонта или замены.
• Доносить до жильцов информацию, решения управляющего органа.
• Следить за включением/отключением света на придомовой территории, в подъездах.
• Передать дежурство в конце смены, проверив обязательные объекты и зафиксировав их состояние в журнале.

Что запрещено консьержу

Помимо набора обязанностей необходимо согласовать и прописать действия, которые недопустимы для сотрудника, осуществляющего дежурство по подъезду.

1. Сообщать любую информацию о проживающих в доме посторонним.
2. Употреблять алкоголь, наркотики и вещества, приравненные к ним на рабочем месте.
3. Приходить на работу в состоянии алкогольного опьянения.
4. Приглашать посторонних лиц в дежурную комнату, дом.
5. Спать (за исключением специально согласованного времени).

Важно! При невыполнении запретов сотруднику можно применять меры дисциплинарного взыскания, штрафы либо увольнение.

Права консьержа

• Требовать получение нужных данных о жильцах, списков лиц, которым разрешено посещение дома.
• Проверять удостоверения личности
• Не впускать подозрительных лиц.
• Не разрешать выносить имущество жильцов незнакомыми лицами без предъявления разрешения.
• Требовать от проживающих оказывать содействие в рамках выполнения рабочих обязанностей.
• Требовать от руководства организации рабочего места надлежащим образом.
• Также консьерж имеет право на все условия, указанные в трудовом законодательстве.

Ответственность дежурного

Консьерж не несет ответственность за сохранность личного имущества, квартир, автомобилей.

Нести ответственность он может только за неполное выполнение своих обязанностей. Если в случае обнаружения противоправных действий в отношении собственности жильцов, не сообщил своевременно правоохранительным органам.

Организация работы

Чтобы функции по контролю за порядком выполнялись в полном объеме, есть смысл в должностной инструкции или отдельном документе прописать алгоритм действий в случае того или иного нарушения.

На его основании будет проще давать оценку работы, выявлять несоответствия согласованным обязанностям.


Можно зафиксировать наиболее распространенные случаи.

Действия консьержа при нарушении правил парковки на придомовой территории

Нужно указать, что при обнаружении неправильно припаркованного автомобиля, он обязан предпринять все возможные действия, чтобы установить, найти владельца и сообщить о необходимости переставить автомобиль в другое место.

Следует также прописать, как действовать, если окажется, что авто не принадлежит жильцу, и найти водителя нет возможности.

Действия консьержа при хулиганском поведении

Описать, какие действия нужно расценивать, как нарушения и как должен на них отреагировать. При оставлении строительных отходов в неположенном месте и нежелании их убрать, нанесении вреда оборудованию детской площадки, смотритель должен вызвать полицию.

Описанные таким образом возможные варианты развития событий помогут реагировать быстро и правильно.

Если соседи против

В каждом доме есть несговорчивые соседи. В ситуации, когда часть жильцов хотела бы видеть в доме сотрудника с функциями вахтера и сторожа, и решение должно приниматься общим большинством голосов, можно провести разъяснительную работу. Рассказать с положительными примерами, кто такой консьерж в жилом доме и чем он в действительности будет полезен.

Важно! Картинка, когда в подъезде цветы, коврики и чистые не разрисованные лифты радует воображение всем. Когда вам желают доброго дня и здороваются при возвращении вечером, появляется ощущение дома, куда хочется возвращаться. Почтовые ящики целые, корреспонденция оттуда не пропадет. Уезжая в отпуск или на продолжительное время, можно быть уверенным в безопасности квартиры.

Если что-то случится с коммунальными сетями, будет человек, который среагирует максимально оперативно. Шансы не быть затопленным, вовремя остановить пожар также повышаются при наличии вахтера. График уборки подъезда чудесным образом начнет соблюдаться.

Каждый делает выбор, в каких условиях будет жить его семья. В многоквартирном доме совместить мнения, желания, организовать порядок и безопасность сложнее. Но затраченные усилия окупятся и стоят того, консьерж в подъезде может вывести качество жизни на другой более цивилизованный уровень.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Вопрос качества работы консьержей в доме всегда был неоднозначным. У некоторых сложилось мнение, что консьерж - это бездельник, главным занятием которого является просмотр телевизора и разговоры по телефону, для других же он важный помощник. Почему же некоторые довольны работой своих консьержей, а другие постоянно жалуются на таких сотрудников? Как правильно организовать работу консьержа в ЖК? В тонкостях вопроса разбирался .

Дом как «режимный объект»

Что бы ни говорили о бесполезности консьержей, тем не менее, основная задача этого сотрудника - контроль над теми, кто входит в подъезд. «Жильцов дома консьерж впускает беспрепятственно, а посетителей останавливает, связывается по домофону с нужной квартирой и, получив подтверждение от хозяев, открывает дверь гостю. Хороший консьерж знает своих жителей в лицо», - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании .

«Кроме того, именно он первым нажмет на «тревожную кнопку» или вызовет полицию, если в дом проникнут сомнительные личности, угрожающие имуществу или здоровью жильцов, - продолжает Мария Литинецкая, управляющий партнер . - Также консьержи занимаются уборкой холла, общением с почтальонами и участковым, информированием жильцов обо всех новостях комплекса. Именно от консьержа жители могут узнать о проведении общего собрания, отключении воды, ремонтных работах, публичных городских слушаниях. Кроме того, именно через консьержа собственники общаются с управляющей компанией. К примеру, жильцы могут пожаловаться на регулярный вывоз мусора или попросить поменять перегоревшую лампу в общем коридоре. Таким образом, консьерж выполняет очень много незаметной, на первый взгляд, но очень нужной работы», - говорит эксперт.

Стоит отметить, что в некоторых домах вместо консьержей предусмотрены охранники. Их функции немного отличаются. Так, по словам экспертов, охранник частного охранного предприятия, имеющий лицензию и спецсредства, имеет полномочия применить определенные «превентивные» действия для предотвращения правонарушения. Консьерж же в таких случаях может только вызвать полицию. Кроме того, консьержи редко работают круглосуточно, поэтому с наступлением ночи попасть в дом проще, охрана же почти всегда работает 24 часа в сутки.

«Элитные» и «экономные» консьержи

По словам участников рынка недвижимости, в элитном жилом комплексе порой встречаются «консьерж-сервисы». «За ресепшн вас будет встречать человек одетый «с иголочки». При этом, позвонив консьержу, всегда можно заказать такси или ужин из соседнего ресторана прямо в квартиру. То есть в высокобюджетных объектах консьерж выполняет больший круг обязанностей. Но и стоимость таких услуг несравнима с эконом-классом», - говорит Мария Литинецкая .

Другие же опрошенные эксперты считают, что разницы между консьержем в «элитном» ЖК и обычном почти нет. «Разница заключается в стоимости содержания должности. Общие должностные обязанности и функционал примерно одинаковы», - считает Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы .

«Независимо от уровня жилого комплекса, консьерж должен владеть базовыми навыками и качественно выполнять свою работу, - говорит Леонард Блинов . - От более высокооплачиваемого сотрудника можно ожидать несколько больших знаний (например, разговорного английского языка) и соблюдения определенной формы одежды. Функционал у них в основном один и тот же», - отмечает эксперт.

В каждый подъезд - по консьержу!

По словам участников рынка, при строительстве муниципальных домов сейчас всегда предусматривается место для консьержа. В коммерческих новостройках этот вопрос остается на усмотрение застройщика.

«В жилых комплексах «Сити-XXI век» места для работы и отдыха консьержа предусмотрены, при этом девелопер стремится сделать их максимально современными и открытыми: это уже не глухие и закрытые помещения-«скворечники», а стильные прозрачные стойки-ресепшн. В жилом комплексе стойки для консьержа по форме напоминают драгоценный камень, а в жилом квартале для зоны ресепшн предусмотрены элементы фитодизайна», - рассказал Дмитрий Мацкевич .

По словам Леонарда Блинова (« UrbanGroup »), в настоящее время помещения для консьержа предусматривается в 90% случаев.

«Во всех наших проектах доступного жилья, строящихся в настоящее время в Подмосковье ( , и ) предусмотрены консьержные. С учетом тенденций времени вопрос о наличии консьержа все больше и больше поддерживается жителями», - рассказал эксперт.

С этим согласна «Сегодня в 90% новых домов в подъездах предусматривается место для консьержа, поэтому даже в эконом-классе люди уже не обращают внимание на возможность нанять консьержа и организовать ему место работы. Хотя еще 10-15 лет назад такое помещение говорило об элитарности жилого комплекса. Уровень комфорта и безопасности только растет. И застройщики изначально стали закладывать в проекты помещения для консьержа даже в проектах эконом-класса», - рассказал эксперт.

Все решает общее собрание собственников

Мы также узнали у экспертов, как нанять консьержа в подъезд, если это место еще вакантно.

«Нанять консьержа можно с помощью общего собрания собственников, - отвечает Мария Литинецкая . - Необходимо, чтобы в нем участвовали как минимум 50% жильцов. После голосования решение должно быть оформлено в виде протокола. Однако учитывая тот факт, что зарплату консьержу собственники чаще всего платят из своего кармана, порой разгораются жаркие споры, а нужен ли консьерж. При этом управляющая компания не имеет право регулировать оплату работы консьержа, это могут решать только сами собственники», - рассказал эксперт.

«Услуга «Консьерж» не относится к основным жилищным услугам и не входит в основной тариф ЖКУ, оплачиваемый жителями, - продолжает Леонард Блинов . - Соответственно, решение о введении таковой услуги должно быть принято на общем собрании собственников. На нём же принимается тариф по данному виду услуги, который потом включается в платежный документ, из которого оплачивается заработная плата сотрудника, налоги и прочие расходы, связанные с данным видом деятельности», - говорит эксперт.

Как проконтролировать работу консьержа?

Бывает, что жильцы жалуются на то, что консьерж, мягко говоря, не слишком добросовестно выполняет свои обязанности. Что в таком случае делать? Как повысить эффективность его работы?

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):

«На мой взгляд, эффективность работы консьержа и ее контроль напрямую зависит от нашего собственного отношения. Вспомним, все ли соседи здороваются с консьержем? Или чаще проходят мимо, делая вид, что не замечают его? Скорее - второй вариант. А ведь наша обратная связь с консьержем и становится основой безопасности подъезда. Предупредите, если к вам придут гости или приедет доставка. В итоге, это поможет, как минимум, избежать конфликтов ваших посетителей с консьержем, а как максимум, сохранить жизнь. Ведь порой из-за отсутствия обратной связи консьержу приходится верить посетителям на слово, пропуская в подъезд сомнительных личностей. Поэтому прежде чем предъявлять претензии, проанализируйте - а вы сами даете консьержу возможность эффективно выполнять свою работу? Ведь без вашего участия смысл «человека на входе в подъезд» просто теряется».

Леонард Блинов (« UrbanGroup »):

«Работу персонала, обслуживающего дом, будь то уборщица, инженер или консьерж, контролирует управляющая компания. Функционал сотрудника должен быть закреплен документально, и обязанность работодателя - контролировать исполнение данных документов на основании подписанных инструкций, регламентов и стандартов».

Дмитрий Мацкевич (управляющая компания «Техстрой» девелоперской группы «Сити- XXI век»):

«Должность консьержа связана с так называемым «человеческим фактором», а всем, как известно, не угодить. Поэтому контроль, контроль и еще раз контроль. Консьержу постоянно приходится искать компромиссы. Для нас же консьерж - это еще и «радист», который своевременно доносит из «первых уст» ситуацию по дому или отдельному подъезду сотрудникам управляющей компании. Также, чтобы работа консьержа была более эффективной, необходимо изначально подбирать кандидатов на эту должность, с учетом всех требований: чтобы человек подходил как по личным качествам, так и по профессиональным».

Таким образом, хоть работа консьержа в ЖК и кажется нам порой незаметной, на самом деле, она очень важна - особенно в наше время. От того, кто будет проходить в ваш дом, зависит, в первую очередь, безопасность всех жильцов. Стоит помнить, что важную роль здесь играет человеческий фактор, ведь консьерж - это не просто сотрудник с набором инструкций, но и человек, который ждет вашего участия. В тех домах, где жильцы дружелюбно относятся к консьержам и дают «обратную связь», там эта служба работает успешнее и добросовестнее.

Насколько необходим консьерж в многоквартирном доме и нужен ли он вообще, могут решить только жильцы. Лишь они вправе устанавливать дополнительные посты в подъездах. При этом среди обитателей здания зачастую бытует мнение, что должностной инструкции консьержа жилого дома просто не существует в природе и люди этой профессии занимаются абсолютно не теми вещами, за которые нужно платить деньги: смотрят телевизор, безустанно говорят по телефону, а иногда даже могут заглядывать в чужие сумки.

Однако если к выбору такого кандидата подойти ответственно, четко оговорить должностные обязанности консьержа в многоквартирном доме, то этот человек окажется настоящим дежурным по вашему подъезду, который будет следить за чистотой и порядком, не станет пускать подозрительных гостей, а также сможет выступать посредником между жителями и управляющей компанией или ТСЖ.

Зачем нужен консьерж в жилом доме

Раньше такого сотрудника можно было увидеть в гостиницах и отелях или же в элитном доме – консьерж нанимался владельцами жилплощади, которые могли себе позволить обеспечить этого человека заработной платой. В наше время это перестало быть редкостью, и многие прибегают к услугам консьержа в многоквартирном доме. Иногда средства на выплату вознаграждения даже выделяются из городского бюджета.

Как уже говорилось выше, зачастую люди воспринимают дежурного как ненужную единицу, считая пользу от его присутствия сомнительной. Однако при продаже или покупке квартиры наличие консьержа в доме является неоспоримым преимуществом, которое демонстрирует престижность недвижимости. В чем же заключается работа этого человека? Какие права консьержа в жилом доме и какие у него обязанности?

Работа дежурного заключается в чутком надзоре за порядком в подъезде. Для этого отводится специальная комната, часто снабженная системой видеонаблюдения, и человек должен следить, кто заходит в дом и выходит из него. При визите незнакомых людей консьерж обычно уточняет, в какую именно квартиру направляются гости и с какой целью. Однако чаще всего, проходя мимо этого сотрудника даже в своем подъезде, мы можем подумать, а за что вообще платить зарплату консьержу в жилом доме, если его функции заключаются в таком маленьком наборе обязанностей и при этом он постоянно говорит по телефону или занимается своими делами. Такой вопрос логичен, когда работа этого сотрудника организована безграмотно или не регламентирована вовсе.

Основные обязанности консьержа в многоквартирном доме

Так как консьерж – это оплачиваемый пост, то для этого сотрудника составляется соответствующая должностная инструкция, которая регламентирует все функции, права и обязанности должности. В каждом конкретном случае такой документ может разрабатываться индивидуально. Однако есть ряд основных обязанностей, которые необходимо требовать от консьержа в доме.

• Знать в лицо всех жителей и иметь их список.
• Вести себя вежливо и доброжелательно как по отношению к собственникам жилья, так и с посетителями.
• Следить за порядком в подъезде.
• Быть в курсе дел, особенно когда случаются какие-то экстренные ситуации.
• Оперативно информировать соответствующие органы о нарушениях, которые произошли за смену.
• Тщательно отслеживать работу коммунальных служб.
• Регулярно заполнять журнал регистрации, где отражаются все происшествия и принятые меры.
• Быть бдительным и сообщать в органы о подозрительных лицах.
• Выступать посредником между жильцами и управляющей компанией, передавать жалобы и пожелания населения в компанию или ТСЖ.
• Составлять заявки на проведение мелкого ремонта оборудования.
• Следить за использованием лифтов, особенно в период перевозки крупногабаритных предметов, чтобы избежать перегруза и поломки.
• Исключить вероятность порчи имущества и факты хищения.
• Контролировать целостность замков на дверях в доме.
• Оперативно оповещать владельцев недвижимости об опасных ситуациях.
• Следить за исправностью освещения в доме и на прилегающей территории.
• Совершать обход территории перед тем, как сдать смену.

Очень часто в должностной инструкции также отражают серьезные нарушения, которые недопустимы в работе консьержа многоквартирного дома. Итак, этому сотруднику нельзя:

• разглашать конфиденциальную информацию о жильцах;
• находиться на работе в состоянии алкогольного опьянения;
• вести себя несдержанно и конфликтовать с жильцами;
• долго отсутствовать на рабочем месте.

Важным аспектом является организованная обратная связь, благодаря которой владельцы недвижимости смогут сообщить консьержу о своем длительном отсутствии, о предстоящем приеме большого количества людей или доставке важного груза и так далее.

• Закон о тишине в Москве и области с 1 января 2018 года и как УК правильно его использовать

Помимо указанного выше круга обязанностей, на общем совете могут быть приняты и другие требования к работе консьержа. В некоторых домах устанавливают камеры слежения за входом, пульты с противопожарной сигнализацией и т. д. Если это проверенный человек и ему доверяют, многие жильцы могут оставлять ключи от квартиры, чтобы консьерж во время их длительного отсутствия следил за безопасностью помещения (если, к примеру, прорвет трубу, тот может зайти и перекрыть воду).

Для хорошей организации службы консьержа нужно позаботиться об оборудовании рабочего места, где будет располагаться телефон, специальная тревожная кнопка, минимум мебели и санузел. Если жильцы проявят желание сделать кабинет своего сотрудника более комфортным, то можно обеспечить его пост минимальным набором бытовой техники (обогреватель, чайник, микроволновка).

Так как дежурный должен круглосуточно находиться на рабочем месте, необходимо нанять минимум двоих сотрудников, которые будут дежурить посменно. Главное требование к данным людям – хорошее отношение к владельцам квартир и серьезность в подходе к делу, которая обеспечит добросовестное выполнение своих должностных обязанностей.

Каким хотят видеть консьержа в доме сами жильцы

Какой же консьерж устроит владельцев жилья в полном объеме? Ответственный, исполнительный, дисциплинированный и внимательный. Этот человек обязан четко соблюдать установленный трудовой график и безукоризненно выполнять должностные инструкции. Многие владельцы недвижимости не хотят видеть на посту консьержа пожилых женщин, но зачастую именно дамы преклонного возраста стараются на совесть делать свою работу, будучи в силу возраста домовитыми и хозяйственными. Особенно ярко это проявляется в случае, когда такой дежурный также живет в этом доме на правах собственника.

Чтобы деятельность консьержа была максимально эффективной, рабочее место должно соответствовать требованиям. Помещение обязательно надо оборудовать телефонной связью, сантехникой, специальной тревожной кнопкой, минимальным набором мебели и необходимой бытовой техникой (по желанию жильцов).

Большим плюсом в работе консьержа станет наличие поименного и пофамильного списка людей, проживающих в этом доме, а также знание контактных номеров телефонов, чтобы располагать способами оперативно доложить о какой-либо чрезвычайной ситуации. При этом обратная связь также играет очень важную роль, то есть обитатели тоже должны иметь возможность сообщить о скором отъезде в отпуск, планах на ремонт, сдачу квартиры и так далее.

Иногда управляющие компании, стремясь идти в ногу со временем, пытаются привлечь дежурных к организации доставки товаров. Однако не следует забывать о том, что основных обязанностей у консьержа, согласно должностным инструкциям, и так немало, и, чтобы выполнять их хорошо, не стоит перегружать.

Как принять на работу сотрудника на должность консьержа в доме

Предлагаем вам несколько вариантов оформления отношений с консьержами (с указанием основных положений, необходимых для документирования того или другого варианта).

1. Группа собственников (например, подъезд) – физических лиц нанимают самостоятельно и за свой счет консьержа для обслуживания только одного своего подъезда:

• договор между владельцами о совместном несении расходов на содержание консьержа;

1. Юридическое лицо – собственник жилой квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме нанимает самостоятельно консьержа для обслуживания всего подъезда:

• протокол собрания группы собственников;
• трудовой договор с консьержем;
• должностная инструкция консьержа;
• общая информация об уплачиваемых налогах и их расчет.

1. ТСЖ нанимает консьержа по трудовому договору:

• протокол собрания о принятии решения о найме консьержа;
• трудовой договор с консьержем;
• должностная инструкция консьержа.

1. ТСЖ заключает договор с консьержем – индивидуальным предпринимателем:

• гражданско-правовой договор с консьержем – индивидуальным предпринимателем;
• акт выполненных работ по гражданско-правовому договору с консьержем;
• претензия (в случае ненадлежащего оказания услуг);
• образец иска в суд (в случае ненадлежащего оказания услуг).

Когда заключается договор на оказание услуг между физическими лицами, то уплату налогов осуществляет тот, кто получает вознаграждение. Иначе говоря, тот, кто берет деньги, и должен вести финансовый учет, начислять и рассчитываться по обязательствам. В следующем после получения дохода году, в срок до 30 апреля, исполнитель услуг в рамках договора (тот, кто получил вознаграждение) должен сдать в налоговую службу отчетность в форме 2-НДФЛ, а также самостоятельно уплатить налог. Таким образом, заказчик услуг (сторона, которая платит деньги) не является налоговым агентом.

Когда существует такой договор, можно не заключать соглашение о возмещении затрат жильцам на выплаты консьержу в связи с тем, что в данном случае его можно будет истолковать как желание управляющей компании уклониться от уплаты налогов на зарплату.

Что должны учесть собственники квартир, нанимая консьержа в дом

Невзирая на тот факт, что консьерж в доме – достаточно хорошая идея, жильцы все равно часто сталкиваются с определенными проблемами. Это связано с тем, что дежурный может не всегда на совесть выполнять свои должностные обязанности. Чаще всего это вызвано низкой зарплатой консьержа в жилом доме. Именно поэтому на такой пост чаще всего идут пожилые люди, которые в силу возраста не смогут дать хороший отпор буйным незнакомцам или нежеланным гостям.

Иногда владельцы жилья могут конфликтовать с дежурным. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше стараться предупредить консьержа о гостях, которых вы ожидаете, иначе он будет вынужден уточнять эту информацию у пришедших к вам людей.

Во время переезда также стоит сообщить дежурному о мебели или крупногабаритном грузе, иначе консьерж может вызвать охрану. Это правило не является исключением для тех, кто сдает свою недвижимость. Кроме того, сообщив об этом факте дежурному, вы будете иметь возможность узнавать, кто ходит в гости к тем, кто снял у вас жилье, как ведут себя арендаторы и так далее. При этом если количество живущих в квартире больше, чем количество комплектов ключей, то можно оставлять их консьержу. Это облегчает даже процесс отъезда в отпуск, ведь ваши знакомые могут взять ключи у дежурного и полить цветы или покормить кошку.

Консьержу не разрешено заниматься на рабочем месте посторонними делами, покидать его без острой необходимости, тем более надолго. Чтобы не возникало желание уйти с поста по пустякам, можно установить в служебном помещении телевизор и принести интересные книги.

Лучше всего привлекать к такому делу профессионала, который уже имеет опыт подобной работы. На такого человека можно будет действительно положиться.

Как контролировать консьержа в многоквартирном доме

Иногда жильцы могут жаловаться на недобросовестную службу дежурного, тогда приходится искать пути повышения эффективности деятельности консьержа в многоквартирном доме.

Положительно повлиять на работу человека на таком посту и ее продуктивность можно лишь хорошим отношением со стороны владельцев квартир. Проанализируйте, как часто соседи и жители вообще здороваются с консьержем. В большинстве случаев люди просто проходят мимо, не обращая никакого внимания на него. А ведь основа безопасности заключается именно в обратной связи с дежурным по подъезду. Вовремя сделанное предупреждение о доставке груза или о гостях, которые должны к вам прийти, способно помочь избежать лишних конфликтов между консьержем и вашими посетителями. Кроме того, без предупреждений со стороны владельцев жилья дежурному часто приходится пропускать в подъезд сомнительных личностей. Стоит помнить обо всем вышесказанном и не предъявлять претензии консьержу многоквартирного дома, проанализируйте, насколько вы помогаете ему хорошо выполнять свою работу.

Вообще, деятельность людей, которые обслуживают дом, всегда контролируется управляющей компанией. При этом обязанности сотрудников требуется оформить документально в виде должностных инструкций, которые визируются руководством и в норме соответствуют стандартам Трудового кодекса.

Большую роль в работе консьержа играет так называемый человеческий фактор, при этом всем мил не будешь. Дежурному всегда приходится искать компромиссы, чтобы избегать конфликтов и качественно выполнять свои задачи. Кроме того, чтобы работа на данном посту была максимально эффективной, стоит сразу подбирать кандидатов, учитывая все требования к этой должности. Человеку надо им соответствовать не только по профессиональным качествам, но и по личным.

Дежурный – это страж порядка и безопасности дома. В соответствии с законом управляющая компания не должна обеспечивать работу этого поста. Поэтому решение о том, чтобы посадить в подъезде дежурного, всецело зависит от жильцов. Обсуждается этот вопрос на обычном общедомовом собрании. Однако стоит четко понимать, какие цели вы преследуете и действительно ли вам нужен дежурный в здании.

Итак, консьерж – человек, который непрерывно следит за порядком в доме. Допустим, если в подъезд зашел кто-то посторонний, то дежурный должен уточнить номер квартиры и цель визита. Если же по указанному адресу на данный момент никого нет, то консьерж может попросить посетителя прийти в другое время. Иногда в должностной инструкции дежурного прописывается, что он обязан фиксировать паспортные данные приходящих людей (гостей, случайных посетителей, работников коммунальных служб и так далее), которые не проживают в доме. А также важно понимать, что это далеко не исчерпывающий список обязанностей на данном посту.

Почему консьерж в доме не справляется со своими обязанностями

Корень проблемы, которая выражается в невыполнении дежурным своих задач, на самом деле заключается в достаточно банальных причинах. Одной из них является весьма небольшая заработная плата , которая характерна для этой должности. Другая причина находится в прямой зависимости от первой – на этот пост часто идут пожилые или лица с ограниченными возможностями здоровья.

Разумеется, речь не идет о принятии на работу людей, которые в связи со своим физическим состоянием просто не смогут хорошо выполнять функции дежурного. Тут дело в возрастных ограничениях , ведь, как говорилось выше, на должность консьержа часто претендуют пожилые люди. Если же на этот пост приходит человек средних лет, то сразу становится понятно, что он не может выполнять какую-то иную, более оплачиваемую и прибыльную работу по причине здоровья. При этом и в одном, и в другом случае люди не стремятся удержаться за низкооплачиваемую должность и откровенно начинают игнорировать часть своих служебных обязанностей.

В это же самое время несоблюдение трудовых инструкций зачастую не становится причиной для каких-либо административных взысканий и уж тем более увольнения, так как управляющая компания просто не хочет обременять себя дополнительным трудом. Разумеется, это может продолжаться лишь до тех пор, пока количество жалоб со стороны жителей дома просто не начнет зашкаливать. Вот тогда возможно случится смена консьержа многоквартирного дома, однако это вовсе не значит, что очередной кандидат будет более ответственным.

Все эти моменты становятся причинами недовольства жильцов работой дежурного. Люди, проживающие в доме, начинают сомневаться в необходимости такого поста. Некоторые даже предполагают, что им вовсе не нужны эти услуги, а в качестве защиты от подозрительных граждан может выступить бронированная дверь и система видеонаблюдения.

Иногда вопрос о необходимости консьержа в доме сводится к сумме, которую взимают с жителей дома (чаще всего сбор происходит поквартирно) для выплаты ему премии. Ведь если в здании, например, 20 этажей, то размер ежемесячного сбора с квартиры не вызовет столько вопросов, сколько может возникнуть в пятиэтажке. Ведь объем работы в последнем случае намного меньше, да и требования со стороны жителей тогда будут гораздо выше.

Итак, чаще всего дело заключено не в идее как таковой, а в процессе организации работы консьержа в многоквартирном доме. Порой достаточно просто заменить грубого и непорядочного сотрудника на более ответственного и доброжелательного. В некоторых случаях приходится полностью пересматривать схему работы дежурного, а также корректировать должностные обязанности консьержа в многоквартирном доме.

Вложенные файлы

• Документ №1.doc

С 1 июля нынешнего года московское правительство прекращает выплату субсидий управляющим компаниям на содержание консьержей в многоквартирных домах. Касается это десятой части подъездов московских домов.

Всего их насчитывается более 100 тысяч, а субсидий в 2012 году было оформлено на 9,5 тысячи подъездов. Остальные – либо и раньше содержали дежурных на собственные средства, либо довольствовались камерами видео-наблюдения.

Что и говорить, к бюджетной помощи люди привыкли, ведь получали ее с 1999 года. Пусть не такой уж и достаточной она была, но одно дело – доплачивать дежурным, а другое дело – финансировать их полностью. Да и жителей консьержи устраивали куда больше, чем установленные в домах видеокамеры.

Разговоры о возможной скорой отмене субсидий начались уже с начала 2012 года. В п. 2 постановления правительства Москвы № 369-ПП от 16 августа 2011 г. был четко обозначен срок их предоставления – с 1 января по 30 июня 2012 г. А что дальше? Судя по редакционной почте, многие дома от консьержей вынуждены будут отказаться – не потянут. Но как-то выкручиваться придется – вопрос ведь стоит о безопасности проживания. Судя по обилию в Интернете вакансий консьержей в многоквартирных домах, они нужны, и их не хватает. ТСЖ, ЖСК предлагают удобный график: сутки через двое или через трое. Зарплата от 6 до 9 тысяч рублей, либо посменная оплата от 600 до 1000 рублей. Не забывают подчеркнуть близость дома к станции метро и что рабочее место оборудовано туалетом, горячей, холодной водой, местом для отдыха. И, как правило, гарантируют официальное, в соответствии с Трудовым кодексом оформление. А немногочисленных соискателей, в основном иногородних, интересует возможность бесплатного проживания. Судя по тому, что спрос превышает предложение, эти условия мало кого привлекают. Но консьержи даже с такой зарплатой – для жителей удовольствие дорогое. К примеру, три сменных работника с окладом 6 тысяч рублей на подъезд из 20 квартир – это уже по 900 рублей в месяц с квартиры! А прибавьте налоги с зарплат!

Потому нам нередко задают вопрос: как дешевле организовать дежурство в подъездах, как правильно оформить трудовые отношения с консьержами? За советом мы обратились к руководителю Межрегионального объединения домовладельцев Ларисе Денисовой.

Нам важнее «дешево и сердито»!

Рассмотрим варианты трудоустройства консьержей в домах ТСЖ, ЖСК. Первый – в соответствии с трудовым законодательством.

Трудовые договоры с дежурными заключаются через ТСЖ, работодателем для них будет ТСЖ, а, стало быть, финансировать и зарплату, и больничные, и отпускные будут граждане, проживающие в этих домах. Дешево это не будет. При сменном графике и восьмичасовом рабочем дне (больше он работать не должен по закону) понадобится, как минимум, 4 человека на подъезд при круглосуточной охране. Опять же, и помещение должно быть оборудовано. Обычным многоквартирным домам это далеко не под силу. Кроме того, ТСЖ, ЖСК не может платить меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ). По Москве с 1 января 2012 г. это 11 300 рублей, а с 1 июля – уже 11 700 рублей. Председателям правлений следует знать: если организация по каким-либо причинам не может или не хочет ориентироваться на региональный МРОТ, ей необходимо представить мотивированный отказ в Комитет по труду и занятости. Отсутствие письменного отказа будет означать, что работодатель согласен применять новую ставку МРОТ. За выплату заработной платы ниже МРОТ предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность. Так, руководителя, допустившего нарушение, могут оштрафовать от 1 тыс. до 5 тыс. руб. А саму организацию – от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Если же организация платит зарплату ниже «минималки» более двух месяцев, то руководителя могут привлечь к уголовной ответственности по статье 145.1 Уголовного кодекса РФ. Здесь уже размер штрафа составляет от 100 тыс. до 500 тыс. руб. Возможно даже лишение свободы на срок до трех лет.

Но такую зарплату товарищества и кооперативы платить не могут. Как быть? Выход есть: оформить консьержей на 0,6-0,8 ставки. Или заключить с ними не трудовые, а гражданско-правовые договоры (подробно о них читайте в № 7 «КР» за 2012 год).

Отметим, что закон дает право собственникам внутри дома заказать любую услугу и профинансировать ее в том размере, в каком они сочтут нужным. На общем собрании лучше установить не размер оклада консьержа, а затраты на обеспечение охраны подъездов. В ЖСК или ТСЖ можно утвердить специальный фонд на обеспечение безопасности проживания. В положение об этом фонде можно включить все, что угодно – предусмотреть одного дежурного на подъезд или четырех. Можно запланировать видеонаблюдение на первом этаже, а можно – в каждом лифте и на каждом этаже. Каким образом организовать охрану – внутреннее дело собственников.

С другой стороны, если в доме 4-5 подъездов, то и дежурных понадобится, как минимум, 20! Зачем ЖСК и ТСЖ заморачиваться трудовыми договорами со всеми ними и нести огромные затраты, связанные только с оформлением трудовых отношений? Это постоянный контроль, ответственность за людей – то они уволились, то заболели, то в отпуск ушли. Так и домом некогда будет заниматься! Прибавьте к этому большие налоги с фонда их заработной платы, которые надо своевременно платить, а, самое главное, за все это надо отчитываться. И бухгалтеру зарплату придется увеличить, как минимум, в два раза, а то и принять второго бухгалтера, который бы занимался только расчетами зарплаты.

Выручить может институт индивидуальных предпринимателей. Гораздо дешевле оформить кого-то из собственников, имеющих свидетельство индивидуального предпринимателя. Оформить ему право заниматься охранной деятельностью – это серьезно. Нам надо что-нибудь попроще, не связанное с охранной деятельностью. К примеру, по договору поручить ему обеспечение охраны подъездов. В этом случае в смету будут включены только затраты на договор с этим индивидуальным предпринимателем, который жители обязаны будут профинансировать. А все трудовые договоры с работниками будет заключать этот предприниматель. И охрану он может организовывать так, как сочтет нужным. Сам будет на работу принимать, сам – контролировать, сам – следить за помещениями, оборудованием. В этом случае затраты ТСЖ сократятся прилично. Задача председателя правления – договориться о сумме, которая устроит этого работника и профинансировать ее через квитанции жителей.

Некоторые ЖСК, ТСЖ делают по-другому – принимают на работу консьержами индивидуальных предпринимателей. И рассуждают так: получил человек лицензию, встал на учет в налоговый орган и каждый месяц самостоятельно платит государству налог. И ТСЖ, ЖСК тут ни при чем. Да, налог он платит, но сам-то где деньги получает? На основании чего ему платят жители? Договор у него, как у наемного работника в этом случае с кем-то должен быть. Каждое работающее физическое лицо должно иметь договор, на основании которого он получает зарплату. Если деньги он получает непосредственно с каждой квартиры, то и договор должен заключить с каждым собственником. Сто квартир – сто договоров. Другого не предусмотрено. Просто так собрать с жителей деньги и положить ему в карман – это черный нал, за который товарищество или кооператив могут оштрафовать.

Есть и еще один ход, не противоречащий закону. Сейчас ведь в порядке вещей, когда состоятельные собственники нанимают домработниц, заключая договора. Почему бы одному из жителей, либо старшему по подъезду не сделать то же самое? Может, он такой богатый, что может нанять консьержку, которая, кроме его квартиры, будет охранять весь подъезд? А откуда он возьмет, скажем,15 тысяч рублей ей на зарплату – пойдет ли собирать деньги по квартирам или заплатит из своего кармана, никого не касается. Кстати, таким же путем можно нанять и уборщицу.

Конечно, в элитных домах этот вопрос не стоит. Но в обычных домах, где живут люди со средним достатком, пенсионеры, придется «изобретать» дешевый и сердитый вариант. Иначе охрана станет делом разорительным.

Официальный комментарий

Как разъяснили в Комплексе городского хозяйства г. Москвы, субсидии управляющим организациям на компенсацию затрат по оплате труда дежурных в подъездах жилых домов предоставляются в соответствии со статьей 78 Бюджетного кодекса РФ в целях государственной поддержки собственников жилых помещений при осуществлении управления многоквартирными домами и обеспечения благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, а также сохранности общего имущества в многоквартирных домах.

При этом по жилищному законодательству РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно несут расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39).

В целях соблюдения норм федерального законодательства постановлением правительства Москвы от 16 августа 2011 № 369-ПП определен период предоставления субсидий на компенсацию затрат по оплате труда дежурных в подъездах жилых домов с 1 января по 30 июня 2012 г.

Согласно жилищному законодательству собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о финансировании работ по охране подъездов методом дежурных за счет собственных средств.

В настоящее время по инициативе собственников помещений такие собрания проводятся, и за счет средств собственников организуется дежурство в подъездах жилых домов.

Лилия Позднякова

Раньше консьержи трудились в гостиничном хозяйстве и престижных зданиях, их брали на должность богатые жильцы, которые были в состоянии платить им зарплату. Сегодня их нанимают собственники недвижимости в многоквартирных домах, и обязанности консьержа прописаны в договоре, который он подписывает при поступлении на работу.

Оклад этого сотрудника складывается из взносов, которые собирают квартиросъемщики, но иногда на это выдаются средства из местного бюджета. Некоторые считают такую работу бесполезной и ненужной, а стоимость услуг завышенной, но, например, при сделках купли/продажи присутствие дежурного является несомненным плюсом, который указывает на некоторую элитарность дома.

Каковы же права и обязанности этого сотрудника? Его работа состоит из внимательного наблюдения за охраной порядка в подъезде. Для дежурного выделяют специальное помещение, из которого он держит под присмотром всех входящих и выходящих. Когда в подъезд заходят посторонние люди, то консьерж спрашивает, куда именно они следуют и зачем.

Но зачастую, при мимолетных встречах, мы задаемся вопросом, а зачем нужен этот человек, который к тому же постоянно занят своими личными делами. Обычно так бывает, когда он не проинструктирован о своих обязанностях и не знает, чем конкретно он должен заниматься на рабочем посту.

Обязанности дежурного

При приеме на работу заключается договор с консьержем, который содержит его должностные обязанности. К ним относятся:

• знание всех жителей подъезда;
• вежливость при контактировании с жильцами, их гостями и сотрудниками различных государственных ведомств;
• наблюдение за порядком в подъезде и своевременное оповещение о нарушениях в управляющую компанию, чтобы она проконтролировала ситуацию;
• ведение журнала, в нем указываются все сведения, в том числе и о нарушениях, которые могут пригодиться квартиросъемщикам, арендующим жилое помещение в доме;
• дежурные должны присутствовать при всех мелких ремонтах и работах коммунальных организаций в подъезде, перед этим консьерж проверяет документы и разрешение;
• немедленно сообщать о подозрительных лицах и неправомерных действиях в органы внутренних дел;
• при перевозке крупногабаритных грузов в лифтовой кабине следить, чтобы не было перегрузов и засорений;
• после передачи смены проверять сохранность запоров в подвальных помещениях, электрощитках, мусоропроводах, чердаках, о чем делать соответствующие записи в журнале;
• заниматься подачей заявок на замену электрооборудования во всем подъезде;
• быстро прореагировать на срабатывание сигнализации, если таковая установлена в подъезде МКД;
• при возникновении различных проблем, которые касаются аварий системы водоотведения, нарушения функционирования центрального отопления и системы ГВС, а также неисправности лифтового оборудования, дежурный вызывает соответствующие коммунальные службы. Все неполадки и предпринятые действия он отражает в специальном журнале;
• помогать председателю правления и оповещать жильцов подъезда обо всех проводимых мероприятиях и событиях;
• наблюдать за своевременным включением и выключением осветительных приборов на общедомовой территории;
• заниматься присмотром за соблюдением правил парковки транспортных средств и предупреждать возможные нарушения;
• следить за соблюдением норм общежития, а при нарушениях, принимать нужные меры;
• наблюдать за тем, чтобы в подъезде не возникало случаев вандализма и не нарушалась инструкция. К правонарушениям относятся действия, которые направлены на нарушение санитарных норм (например, испражнения на лестничных клетках, в лифтовых кабинах, на общедомовой территории, оставление мусора в подъезде, вместо мусоропровода, намеренное выведение из строя лифтового оборудования, оснащения детских площадок и т. п.);
• наблюдение за тем, чтобы на подведомственной территории не употреблялись спиртные напитки, а когда такое выявлено, то предупредить нарушителей о неправомерности подобного поведения. Когда устное воздействие не возымело значения, то вызвать сотрудников полиции.

Рабочее место косьержа

Пропускной режим в подъезде проводится таким образом;

• жильцы входят в помещение с помощью особого магнитного ключа или вызвав по домофону дежурного;
• если планируется приход гостей к жильцам, то они оповещают об этом дежурного. При визите посетителя консьерж сообщает тому, к кому он направляется о прибытии, после чего квартиросъемщик распоряжается впускать его либо нет. Об этом делается соответствующая запись в журнале учета.

Ненадлежащее выполнение работы, образец договора

Когда консьерж работает плохо, не выполняя возложенных обязанностей, за которые он расписывался при приеме на должность, то ему не выплачивают зарплату. При хорошем выполнении своих должностных инструкций, управляющая компания поощряет это, отталкиваясь от результатов его деятельности и благодарностей жителей многоквартирного дома.

Дежурным ни в коем случае нельзя:

• разглашать сведения о жильцах подъезда;
• употреблять алкогольсодержащие напитки и принимать наркотические препараты во время работы.

Но при этом, консьерж не несет ответственности за имущество собственников и нанимателей квартир , а также за жилые помещения.

Также собственники квартир вправе расторгнуть контракт с консьержем, а вместо него порекомендовать другого человека на эту работу. Это совершается на общем собрании, за подобные изменения должно проголосовать большинство владельцев недвижимости. При плохом выполнении должностных обязанностей следует сразу сменить дежурного на человека, который отличается ответственностью и пунктуальностью.

Услуги консьержа нужно оценивать исходя из результатов его деятельности. Если подъезд чистый, освещение в порядке, все поломки устраняются своевременно, то дежурный находится на своем месте, а стоимость его работы оправдана.