Основные положения залога

Если нужны деньги в крупных размерах, но в наличии их нет, можно получить их в банковском учреждении под залог. Понятие залог подробно рассматривается гражданским правом. Под залогом понимается любое имущество, кроме денег, которое может полностью или частично гарантировать, что полученные в кредит деньги будут возвращены. В качестве залога, помимо имущества, могут выступать и объекты гражданских прав. Имущество, которое закладывает кредитополучатель, должно находиться в собственности залогодателя — лица, передающего имущество под залог. Кредитор, который принимает имущество в качестве залога, называется залогодержателем.

Важный момент заложенного имущества заключается в том, что он служит дополнительным обязательством, связанным с основным. Поэтому если основное обязательство перестает быть действительным, то и залоговое обязательство теряет свою юридическую силу. Если производятся изменения по основному обязательству, это автоматически влечет за собой изменение по залогу. Кредитору может быть фактически передано в распоряжение заложенное имущество, а может и не передаваться ему. В последнем случае заключается договор или соглашение, которое устанавливает за залогодержателем определенное право залога.

В тех случаях, в которых заемщик не в состоянии выполнять взятые на себя перед кредитором обязательства, залоговое имущество является тем самым источником, из стоимости которого кредитор удовлетворяет свои требования. Особенность залогового имущества заключается в том, что залоговое право на него сохраняется не только по отношению к должнику, который получает под это имущество кредит, но и по отношению ко всем лицам, в чье распоряжение это имущество переходит. Это очень важный момент, который используют мошенники в разных схемах в сфере жилого имущества, которое находится в залоге. Помимо этого, залоговое право переходит вместе с имуществом не только через его куплю-продажу, но и вследствие наследования этого имущества.

Последствия составления договора залога

На сегодняшний день очень распространено закладывание имущества в сделках, связанных с покупкой недвижимости и транспортных средств. Получая кредит в банке на такие покупки, банк в качестве залога оставляет за собой право на эти приобретения кредитополучателя. Злободневная особенность таких кредитов заключается в том, что они привязаны к иностранной валюте — доллару США или евро. Очень велик риск того, что при очередном кризисе кредитополучатель будет не в состоянии регулярно выплачивать необходимую ежемесячную плату по телу кредита и по его процентам. По этой причине, начиная с 2009 года, активно растет судебная практика по отношению к делам о невыполненных обязательствах кредитополучателями.

Если кредитор получил право на имущество, как залогодержатель, для залогодателя очень важно в точности и в срок выполнять взятые на себя обязательства. В противном случае кредиторы весьма охотно используют свое право компенсировать недополученные им средства от кредитополучателя именно за счет заложенного имущества. Они обращаются в суд и суды, чтобы удовлетворить требования истцов, весьма охотно принимают решения по изъятию недвижимости и транспортных средств на реализацию. Таковы реалии невыполнения договоров залога. Но если такой договор выполняется в полном объеме, его действие прекращается.

Но и в тех случаях, при которых кредитополучатель вовремя выполняет взятые на себя перед кредитором обязательства, он имеет некоторые ограничения на использование залогового имущества. Сдача в аренду, в поднаем, отчуждение или безвозмездное пользование производятся только с разрешения кредитора-залогодержателя. Но и в этих случаях, как было сказано выше, залоговое право переходит вместе с .

Залог может быть в виде ипотеки и заклада. Первый вид используется наиболее часто и заключается в том, что залоговое имущество остается в пользовании залогодателя или кредитополучателя. Он получает в распоряжение залоговое имущество (с некоторыми ограничениями), извлекает из него выгоду, т.е. проживает в квартире, взятой в ипотеку, может сдавать ее третьему лицу. Одновременно с пользованием этим имуществом кредитополучатель регулярно, в соответствии с договором ипотеки, делает платежи.

В случаях если залог оформляется в виде заклада, залоговое имущество находится во владении и пользовании залогодержателя, то есть у кредитора. В некоторых случаях, если залогодержатель не будет возражать, залог может находиться у кредитополучателя, но он не будет иметь права им пользоваться. Получить в распоряжение заложенное имущество в таком случае будет невозможно.

Требования к договору залога

По отношению к составлению договора залога имеется требование, которое предусматривает его составление в письменной форме. Если не придерживаться к этому требованию, то договор залога признается недействительным. С другой стороны, нет обязательного условия, при котором такой договор должен нотариально заверяться. Но судебная практика показывает, что сумма денег, потраченных на услуги нотариуса, не так велика, по сравнению с риском, которому подвергаются стороны при подписании договора залога без участия нотариуса. Общая рекомендация заключается в том, что в целях безопасности и исключения мошенничества, при подписании договора залога лучше привлекать нотариуса.

Право залога при подписании этого договора возникает только после того, как он будет зарегистрирован. Государственная регистрация этого документа осуществляется в органах юстиции. В нем должны содержаться данные про имущество залога, должна быть его оценка и характеристика. Что касается недвижимости, то в договоре указывается ее адрес и площадь. Помимо этого, в документе обязательно указываются размеры и сроки выполнения кредитополучателем взятых на себя обязательств. Все вышеперечисленные данные заносятся в договор залога в обязательном порядке.

Отсутствие одного из них влечет за собой возможное признание этого документа недействительным.

Как не стать покупателем заложенного имущества

Учитывая некоторые специфические моменты относительно залогового имущества, например, переход залогового права одновременно с правом владения, возникли схемы мошенничества в сфере жилья и недвижимости, находящиеся в залоге. Это в полной мере касается и приобретения автотранспорта, который находится под залогом. Не имея возможности сделать предварительную проверку, лицо, купившее такую квартиру или машину, очень быстро сталкивается с кредиторами, которые требуют от него выполнения обязательств по кредиту на это имущество.

Такая ситуация может произойти из-за недобросовестности, а зачастую и преднамеренного злого умысла со стороны продавцов. Поскольку они имеют возможность распоряжаться предметом залога, они совершают его продажу третьему лицу, скрывая от него то обстоятельство, что продаваемое имущество находится под залогом. Одновременно и кредитор не ставится в известность о намерении совершить сделку по продаже заложенной квартиры или автомобиля. В результате получается вышеописанная ситуация: кредитор узнает о новом залогодателе, в то время как новый залогодатель даже не догадывается о своем новом статусе. Самое печальное, что именно добросовестно купившему эту квартиру лицу придется повторно ее выкупать, но уже у кредитора.

Чтобы не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости, необходимо навести справки о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если эта недвижимость находится в залоге, то в данном реестре будут находиться об этом сведения. Закон позволяет получить эти данные любым заинтересованным лицом, например потенциальным покупателем. Для этого он должен составить и подать письменное заявление.

Если идет речь о покупке ценных бумаг, то данные о них можно получить аналогичным путем через реестр владельцев именных ценных бумаг. Если относительно них имеется какое-либо обременение, в данном реестре будут об этом данные. Относительно автотранспорта есть данные в ГАИ. Помимо этого, на автомобиль, находящийся в залоге, выдается временный техпаспорт. Имеются схемы, по которым недобросовестный залогодержатель может получить нормальный техпаспорт взамен временного на автомобиль, находящийся в залоге. Дополнительно автотранспорт можно проверить через VIN-код на специальных сервисах, центр кредитных историй, находящийся в вашем городе, или в ОАО «Национальное бюро кредитных историй».

Проведение таких проверок в соответствующих реестрах на каждый вид приобретаемого имущества занимает немного времени и средств, но позволяет избавить от возможности стать жертвой мошенников. Но в некоторых случаях и при определенном стечении обстоятельств проверка реестра может быть неэффективной. Чтобы подстраховаться на этот случай, необходимо уделить некоторое внимание самому договору купли-продажи приобретаемого имущества.

В этом договоре нужно прописать условия о возможности возмещения убытков, если приобретенное имущество у покупателя будет изъято на основании, которое возникло до покупки. Условия неустойки должны быть прописаны очень четко. Помимо этого, в самом договоре необходимо учесть пункт, который бы включал жесткие штрафные санкции за продажу имущества с обременением. Еще один вариант, который позволяет добропорядочному покупателю выйти из нелегкой ситуации с покупкой заложенного имущества, заключается в том, чтобы оспорить сам договор залога. Вполне может оказаться, что этот договор содержит возможности по его оспариванию, некоторые его положения могут свидетельствовать о его недействительности.

Универсальный совет, следуя которому можно предупредить покупку заложенного имущества, заключается в том, чтобы перед покупкой тщательно проверять все предоставляемые документы. Эти документы нужно тщательно анализировать, подвергать критике все сомнительные обстоятельства, связанные с этим имуществом. Проверка соответствующих реестров, тщательное изучение документов, вписывание необходимых пунктов в договор купли-продажи позволит выявить и предупредить мошенничество до осуществления сделки. В результате таких действий велика вероятность, что покупка принесет радость, а не огорчения и проблемы.

Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.

В этой публикации мы подробно разберем, во-первых, что представляет и каков порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка; а во-вторых выясним, в каких случаях должник по закону имеет право не выполнять обязательства, взятые на себя ранее при подписании кредитного договора.

Когда производится обращение взыскания на имущество должника?

В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник , поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. Данная статья защищает заемщика невзирая на тот факт, что по сути он является виновным в невыполнении возложенных на него обязательств, при этом ряд условий должны быть соблюдены:

• Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;
• Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).

Как происходит оценка заложенного имущества должника?

Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:

1. Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
2. Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
3. Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.

В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.

Обращение взыскания на заложенное имущество по кредитному договору

Многие российские граждане пользовались кредитные средствами банка под залог имущества, и порой это вызывало некоторые проблемы. Чаще всего залогом выступает автомобиль или недвижимое имущество в виде квартиры или загородного дома. Предлагаем подробно ознакомиться с действиями банковских сотрудников в случае непогашения кредита должником.

Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество , независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:

• Внесудебный, когда стороны встречаются и оговаривают порядок погашения задолженности. Это может быть рассрочка, продление срока выполнения обязательства, реструктуризация долга, и тд;
• Подача банком искового заявления в суд. Запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика.

Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.

Заостряем ваше внимание, что на законодательном уровне были зафиксированы определенные ограничения по обращению взыскания на имущество должника, так в случае, когда находящаяся в залоге недвижимость является единственным жильем должника, принадлежащим ему на правах собственности, то решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество возможно лишь через суд.

При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.

Давайте разберемся, какой последовательности придерживается банк при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге:

1. Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения.
2. Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.
3. Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога.
4. Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества.
5. Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.
6. В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).
7. Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги.
8. Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.

Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд. После этого исковое заявление от кредитора передается в суд, который должен вынести решение об обращении взыскания задолженности на имущество должника, находящееся в залоге.

Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:

1. Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
2. Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.

На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:

• Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
• Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
• Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
• Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
• Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.

Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.

Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?

Кредиторы и заемщики должны понимать, что при обращении взыскания на залоговое имущество они могут столкнуться с рядом проблем, поэтому о них надо знать заранее, чтобы вовремя предупреждать их:

1. Первоначальная задача – оценка имущества должника перед реализацией. Оценку рекомендуется делать заблаговременно (перед тем, как имущество пойдет на торги), так как на данном этапе могут возникнуть конфликтные разногласия с должником из-за того, что специалисты при вычислении стоимости имущества используют различные показатели.
2. Работа организаторов торгов должна быть оплачена – стоимость их услуг составляет 3% от суммы, которая будет выручена от продажи заложенного имущества. Учитывайте, что, если вырученной суммы будет недостаточно на оплату услуг организаторов торгов, то придется за это платить держателю залога.
3. Суд имеет право предоставить отсрочку продажи принадлежащего должнику имущества – срок составляет 12 месяцев. Но здесь есть немаловажный для должника момент – несмотря на отсрочку, он обязан выплачивать штрафы, неустойки и проценты по кредиту, возникшие из-за его недобросовестности в период погашения кредита. Конечно же, со стороны законодателя, не совсем гуманная мера, и сложно ответить, в чью пользу можно трактовать данное положение. Остается лишь надеяться, что за этот период должник изыщет резервы для уплаты долга, чтобы его имущество впоследствии не ушло «с молотка».
4. Если кредитор пошел на внесудебное разрешение сложившейся ситуации, и для оценки имущества привлекался профессиональный оценщик, то стоимость объекта залога на первых торгах должна быть не менее 80% суммы, которая зафиксирована в акте оценки.
5. В случае если решение о реализации заложенного имущество принято, то должника должны уведомить об этом не позднее, чем за 10 дней до начала первоначальных торгов. Если это правило было нарушено, то торги можно будет признать несостоявшимися.
6. Многих волнует такой исход событий: торги признали несостоявшимися, кредитор не желает выкупать имущество заемщика, и в итоге договор залога прекращает действовать. Что же тогда происходит с долгом? Вот именно этим положением права кредитора косвенно нарушаются.
7. В любом случае должника должны уведомить при обращении взыскания на заложенное имущество. В противном случае, каким образом он сумеет передать держателю кредита документы для реализации имущества на торгах?

На основании потенциальных проблем, приведенных выше, рекомендуется внимательно изучить текст договора залога и прочитать нормы действующего законодательства, чтобы в дальнейшем не пришлось сталкиваться с подобными сложностями.

В заключении можно отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество является процедурой в российском законодательстве, в которой есть масса противоречий.

Хотя в нормативных правовых документах предоставлено пошаговое и детальное описание процедуры, в реальной практике кредиторам и должникам приходится сталкиваться с проблемами, которые довольно часто приходится разрешать с помощью суда.

Всем известно, что автотранспорт, дома, земельные участки, квартиры могут быть приобретены за счет кредитных ресурсов банка, в том случае, если у покупателя недостаточно собственных средств на покупку или нет желания сразу отвлекать большую сумму из семейного (предпринимательского) бюджета.

В докризисный период не всегда эта покупка решала непосредственно жилищные или транспортные проблемы заемщика. Порой таким способом предприимчивые заемщики стремились заработать, то есть не только вложить и сохранить имеющееся, но и приумножить свои денежные средства на фоне растущего рынка недвижимости, стабильного роста цен квадратного метра.

Недвижимость приобреталась, сдавалась в аренду, принося пассивный доход, при необходимости такая недвижимость выгодно продавалась с учетом поднявшейся на нее цены. Таким образом, можно было и остаток по кредиту погасить, и в результате заработать на разнице от приобретения и продажи.

В настоящее время продажи квартир (и другого залогового имущества) заемщиками являются скорее вынужденными, поскольку цены на недвижимость и автотранспорт упали (равно как и спрос на них), стоимость аренды также снизилась, платежеспособность населения явно пострадала. Необходимость продажи залогового имущества все чаще возникает, если заемщик не справляется с взятыми на себя обязательствами по обслуживанию кредита перед банком, в случае потери или резкого снижения платежеспособности и отсутствия возможности рефинансировать кредит на приемлемых для обеих сторон (заемщика и банка-кредитора) условиях.

Для покупателя, в свою очередь, покупка имущества, находящегося под обременением по банковским кредитам, имеет свои выгоды и преимущества. Но присутствуют, безусловно, и неудобства, увы, как без них? Выгоды, прежде всего в демпинговых ценах (порой значительно ниже рыночных, особенно, если продажа вынужденная и жестко ограничена во времени). Кроме того, при недостаточности средств у покупателя на совершение сделки, банк, заинтересованный в погашении проблемной задолженности готов рассмотреть возможность кредитования покупателя на недостающую сумму. О возможных неудобствах для покупателя ниже.

Залоговые кредиты тем и хороши и для банка, и для заемщика, что существует возможность за счет реализации залога рассчитаться по обязательствам по кредиту. В лучшем варианте - полностью, в худшем - хотя бы частично.

Для по инициативе заемщика во избежание недоразумений и неприятностей необходимо в обязательном порядке согласие банка-кредитора. Согласие может быть как в письменной форме, так по устной договоренности.

Если заемщик самостоятельно, а главное добровольно, по собственной инициативе занимается организацией реализации предмета залога, условно возможны три варианта (пути):
1) продажа с переходом права собственности на имущество к покупателю только после погашения в полном объеме ссудной задолженности перед банком, обеспеченной данным имуществом, за счет денежных средств, внесенных в качестве предоплаты от покупателя;
2) использование ;
3) использование сейфовой ячейки для хранения денежных средств на время регистрации снятия обременения и перехода права собственности.

Первый способ является наиболее приемлемым и практически безрисковым для банка. В случае с недвижимым имуществом (земельный участок, дом, квартира) кредитор после погашения всей суммы задолженности по кредиту выдает заемщику письмо-уведомление для регистрационной службы о выполнении обязательств и соответственно далее регистрируется снятие обременения и переход права собственности к покупателю. Если это транспортное средство – банк возвращает заемщику/залогодателю оригинал ПТС. Банк уведомлен, но не принимает в сделке участия. Фактически, когда задолженность по кредиту погашена в полном объеме, то вопросов и требований со стороны банка ни к заемщику, ни к залоговому имуществу уже просто нет. Но уже на совести заемщика-продавца лежит дальнейшая регистрация перехода права собственности к покупателю. Кроме того, регистрационная служба по каким-либо причинам может отказать в регистрации. Договор купли-продажи составляется между заемщиком-продавцом и покупателем и банк, по большому счету не имеет к этой сделке отношения. В этом и могут состоять риски и неудобства для покупателя имущества, бывшего под залогом. Покупатель рискует остаться и без денег, и без имущества. Если степень доверия к продавцу низкая, необходимо позаботится о способе подстраховки сделки, например, путем составления договора аванса с оговоренными условиями его внесения при непосредственном участии риэлтора.

Второй способ является дополнением первого. Банк-кредитор реже идет по этой схеме, порой полномочия региональных представительств банка могут быть ограничены в реализации подобных сделок. Преимущество второго способа в значительном снижении риска для покупателя имущества. Суть его в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму сделки, условием перевода денежных средств с аккредитива в погашение кредита является предоставление новым владельцем имущества документа о праве собственности. Регистрация собственности происходит с согласия банка-кредитора. Обременение с недвижимого имущества снимается, как правило, уже после регистрации права собственности, то есть после погашения соответствующей ссудной задолженности.

Третий способ , как правило, не используется на практике, за исключением, пожалуй, приобретения залогового имущества банковскими работниками или VIP-клиентами банка и имеет отношение в основном к недвижимому имуществу. В данном случае заемщик также находит покупателя либо покупатель самостоятельно обращается в банк, сделка купли-продажи оформляется между заемщиком и покупателем. Денежные средства помещаются в сейфовые ячейки банка, в первую – сумма для погашения обязательств по кредиту, во вторую – оставшаяся сумма. Банк направляет письмо-уведомление в регистрационную службу о прекращении ипотеки. Прекращается ипотека и регистрируется право собственности на нового владельца. Документ о праве собственности является условием доступа к банковским ячейкам. Поскольку фактически сначала снимается обременение, этот способ считается наиболее рискованным для банка-кредитора, ведь существует риск отказа в регистрации права собственности на нового владельца.

Таким образом, покупка/продажа залогового имущества может быть взаимовыгодна для всех сторон – заемщика, покупателя и банка.
А также, большим плюсом приобретения залогового имущества для покупателя является то, что он может быть уверен в юридической чистоте приобретаемого им бывшего залогового имущества банка. Имущество прошло доскональную проверку юридической службой банка и службой безопасности, соответственно исключен риск наличия прав на него третьих лиц.

Правовое регулирование залоговых отношений определяется Главой 23 (§ 3) ГК РФ, Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992г, а также Федеральным Законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г.

В случае, если заемщик (залогодатель) не выполняет взятые на себя обязательства – не возвращает заемные средства банка, взыскание обращается на его залоговое имущество. Именно залог выступает гарантом возврата денежных средств при принятии банком (залогодержателем) решения выдать кредит. В редких случаях вместо залога допускается поручительство. И тогда в залог может быть передано имущество третьих лиц – поручителей.

Чтобы снизить возможные последующие риски, банк-кредитор часто занижает реальную стоимость залогового имущества. Иногда она может составлять около 50% от ее первоначальной рыночной стоимости. И делается это не случайно. Залоговое имущество, в соответствии с законом реализующееся по системе публичных торгов или аукциона, может оказаться невостребованным или уйти по «бросовой» цене. В этом случае банк терпит существенные убытки.

В зависимости от вида кредита, в качестве залога может выступать объект кредитования или другое движимое и недвижимое имущество. Так, например, в ипотечном кредитовании в качестве залога выступает объект недвижимости, в том числе земля. В случае с кредитом на развитие бизнеса – производственное оборудование, недвижимость предприятия (здания и сооружения), права на интеллектуальную собственность и даже продукция. В автокредитовании – автомобиль. Залоговым имуществом может также стать имущество, представляющее значительную культурную, историческую, художественную ценность - картины, антиквариат и т.д.

Решение о реализации имущества, находящегося в залоге

Решение о реализации залогового имущества выносит соответствующий судебный орган. Причем судебные тяжбы могут растянуться на месяцы и даже годы. Поэтому, справедливости ради, нужно отметить, что на подобную меру банки-кредиторы идут не очень охотно, пытаясь разными методами в индивидуальном порядке решать возникающие проблемы с невозвратами по кредиту.

Продажа «с молотка» имущества применяется в качестве крайней меры к злостному неплательщику или залогодателю, определить местонахождение которого не представляется возможным. И не может быть применена, если нарушения по обязательствам незначительны.

Незначительные нарушения по обязательству предполагают сумму неиспользованного обязательства менее 5% от размера оценки залогового предмета, а также период просрочки менее 3 месяцев.

Взыскание залоговое имущество может быть определено и во внесудебном порядке. В этом случае удовлетворение требований кредитора осуществляется в соответствии с положениями Федерального Закона "Об ипотеке - залоге недвижимости".

О торгах

Банк-кредитор также может приобрести заложенное имущество с зачетом суммы долга в случае, если торги объявлены несостоявшимися. Осуществляется такое приобретение на основе договора купли-продажи. Если банк не пожелает воспользоваться правом приобретения предмета залога после повторно несостоявшихся торгов, то залог с такого имущества снимается.

По сути, выставляя на торги лоты с заложенным имуществом, банк выполняет роль своеобразного магазина «секонд хенд». Товар точно так же продается со значительной скидкой. Значимый объект можно приобрести с очень значительным дисконтом. В средствах массовой информации и на сайтах самих банков можно найти объявления о реализации залогового имущества. А некоторые банки пошли еще дальше. Под реализацию такого имущества они предлагают оформить кредит в самом отделении банка.

Порядок реализации залогового имущества учитывает также ситуацию, когда таковое продается на сумму большую, чем сумма долга. В таком случае разница между суммой долга и средствами от реализации залога возвращается заемщику. Но если вырученной от продажи суммы недостаточно, залогодержатель вправе получить недостающую часть из другого имущества должника. Третье лицо обладает бесспорным правом в любой момент прекратить процедуру продажи залогового имущества, исполнив обязательства залогодателя.

Станут ли банки-кредиторы значимыми игроками на рынке недвижимости

Общая тенденция такова, что, по заверению некоторых экспертов, число просроченных кредитов в России растет. Растет и число злостных неплательщиков. Значит ли это, что банки невольно будут постепенно превращаться в субъектов-игроков на рынке недвижимости, покажет время. Пока же о значительном снижении цен на рынке недвижимости вследствие неисполнения залогодателями своих обязательств по кредитам, говорить преждевременно.

Залог в соответствии с законодательством - это способ обеспечить гарантии выполнения сторонами своих обязательств по соглашениям . Суть его в том, что сторона, понесшая потери в результате неисполнения второй стороной своих обязанностей, может их возместить за счет залогового имущества.

Залог может возникать в силу заключения сделок . Так, например, банк выдает кредит на . Покупаемое жилье остается в залоге. Принадлежа покупателю, оно находится в таком положении, что банк может, за его счет возместить свои потери. Т.е. залог служит своеобразной страховкой.

Залог может возникать не только в силу договоренностей сторон, но и в силу обстоятельств, указанных в законе . Т.е. в силу акта изданного Федеральным собранием РФ или законодательными собраниям субъектов РФ. Подобные акты должны содержать указание, при каких обстоятельствах он может возникать, и какое имущество может быть отдано в залог.

Что можно отдать в залог, и когда он возникает?

В залог может быть отдано разное имущество, но, все же, законом установлены некоторые ограничения на этот счет . Прежде всего, это требования, которые носят личный характер, т.е. настолько связаны с носителем, что не могут быть переданы другому человеку: например, право на .

Исключается из залогового имущества, которое нельзя отдавать в залог в силу закона . Здесь можно привести в пример, имущество, оборот, которого ограничен или даже запрещен. Например, огнестрельное оружие.

В тоже время, в залог не может быть отдано имущество, которое в обычных условиях можно заложить :

• Имущество подопечного;
• Имущество своего ребенка;
• Имущество, полученное по доверенности, за исключением случая, когда такое в доверенности.

Залоговые отношения называют производными от основного обязательства. Т.е. действительность соглашения о залоге непосредственно зависит от действительности . Поэтому в случае признания соглашения о выдаче кредита недействительным, залоговое соглашение автоматически приобретает такой же статус .

Но можно заключить договор, в соответствии с которым обязательства возникнут впоследствии. Но тогда и отношения относительно залога будут иметь силу только в будущем после наступления соответствующего события.
При сделке с имуществом, права на которое возникает после государственной регистрации, сделка залога также должна пройти регистрационные процедуры . Иначе, залог не будет иметь силы или такая сделка даже может быть признана ничтожной.

Состояние имущества, отданного в залог может быть разным . Залог может быть:

• Оставлено у залогодателя, т.е. собственника;
• Оставлено у залогодержателя, т.е. кредитора;
• Залог может быть представлен ценными бумагами, дающими права на товар.

Собственник имущества может им распорядиться: продать, подарить, обменять или провести отчуждение иным способом. Как правило, такое действие возможно только при согласии кредитора. Использование же имущества происходит без особых проблем.

В законодательстве отмечено, что переход прав на предмет залога связывается и с переходом долга по основному обязательству , т.е. происходит замена должника. Это в любом случае требует согласия кредитора.

Имущество, находящееся в залоге может быть застраховано . Обязанность страхования лежит на стороне, у которой фактически находится имущество. При производстве , кредитор имеет право получить из них возмещение в первую очередь.