Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда - что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор - сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Читайте также: Оффшорные зоны: что это такое, перечень

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

Возможно, вы задумывались о сдаче в субаренду своего съемного жилья на время длительного отпуска или командировки или же приметили недорогую квартирку, которую можно было бы сдать подороже и немного заработать. Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим. При грамотном подходе от чужой квартиры можно получить приличный доход или хотя бы минимизировать свои расходы, если вам нужно срочно переехать на время в другой город или страну. Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Хотя субаренда – достаточно распространение явление, часто пересдача квартиры становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец жилья. Однако вторичная аренда может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам, о которых расскажут эксперты homify.

Проверьте законны основания для субаренды

Как мы уже упоминали, при сдаче жилья в субаренду можно неплохо заработать на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам. Например, можно снять квартиру за 15 тысяч помесячно, а пересдать за 20. Кроме того, значительно выгоднее снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно. Законна ли сдача квартиры в субаренду? Мы можем с уверенностью сказать, что сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда - когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще. Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать три основных условия:

1. Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2. В договоре аренды должна быть четко прописана возможность субаренды;

3. Сдать квартиру в субаренду можно лишь на срок, не превышающий срока аренды.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду?

Во-первых, вы должны заручиться разрешением хозяина на дальнейшую пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей. Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши арендаторы. Так что мы бы посоветовали подстраховаться на всякий случай. Лучше всего будет застраховать квартиру на случай крупных неприятностей - потопа или пожара. Для всего остального достаточно заключить подробный договор субаренды, а также не забывать брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

Сделайте все законно

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП, ведь ваша деятельность считается предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно вплоть до уголовной ответственности. При этом, естественно, вам в обязательном порядке придется платить налоги, однако в отличие от физического лица, у ИП есть возможность эти налоги минимизировать. Более того, вы сможете выдавать подтверждение о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов. Кроме того, у вас больше шансов получить добро на субаренду от хозяина квартиры, если они получат дополнительную гарантию, что с их квартирой все будет в порядке.

Оповещение собственника о субаренде

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды. Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры. Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество,

Подготовьте договор субаренды

Каждый договор аренды жилья должен иметь четко установленные следующие пункты (и договор субаренды не исключение):

срок действия договора;

способы, размер и сроки оплаты;

условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;

опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;

указание естественного износа интерьера и предметов, находящихся в квартире.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора,

Преимущества субаренды

Сдача квартир в субаренду имеет ряд преимуществ:

Во-первых, это – незначительные начальные вложения. В отличии от многих бизнес-идей, сдача жилья в субаренду доступна практически каждому.

Второе преимущество – высокая рентабельность бизнеса. Как правило, окупаемость вложений в худшем случае около месяца, а в большинстве пару недель.

Третье преимущество – возможность самостоятельно регулировать масштабы бизнеса. Человек, который ведет данный вид бизнеса, решает самостоятельно насколько расширять свой бизнес.

Четвертое преимущество – масса свободного времени, ведь этот вид бизнеса не подразумевает полной занятости.

И последнее – реализация бизнеса не требует никаких специальных знаний.

Продумайте все заранее

Как и любой вид бизнеса, сдача квартир в субаренду требует контроля, особенно если вы еще новичок в этом деле. Заранее продумайте все нюансы и решение возможных проблем. Если вы решите сдавать квартиру в аренду на короткий срок, в ней наверняка будут ценные вещи – мебель, техника и т. д. Всем хорошо известно, что жилье довольно часто арендуют посуточно для проведения различных торжеств и мероприятий, а значит есть вероятность нанесения ущерба имуществу. Дабы обезопасить себя от подобных ситуаций, необходимо заранее продумать варианты страховки. Залог в комплект к договору может стать выходом из ситуации.

Правила поведения

Учитывая специфику сдачи жилья в субаренду, следует разработать правила поведения в квартире. Неплохо было бы ограничить количество людей, одновременно находящихся в квартире. Большая компания может быстро превратиться в неуправляемую толпу под действием горячительных напитков. Поэтому куда благоразумней заниматься профилактикой, чем разбирать последствия.

Как найти квартиру для сдачи в субаренду?

Однако где же найти человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом? На самом деле люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Многие не имеют возможности или желания заниматься посуточной арендой и для них гораздо удобнее сдавать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая. Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином. Не менее важно выбирая квартиру продумать приоритетное месторасположение, ведь мало кто захочет снимать квартиру где-нибудь на задворках.

Субарендаторам следует проявлять осторожность. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишался денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру. В свою очередь мы советуем поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Оформить субаренду может каждый человек/организация, придерживаясь норм действующего законодательства. Данный термин означает, что произошла переуступка прав на уже арендуемое имущество. Это передача недвижимости/другого имущества в аренду третьей стороне. При этом оплата будет производиться второму лицу, которое тоже не владеет этой собственностью, а арендует ее у владельца. Субаренда нежилого помещения, квартиры – одна из возможностей заполучить необходимый актив во временное пользование.

Что такое субаренда

Договор субаренды помещения/другого имущества предполагает право третьего лица использовать его за назначенную стоимость. Термин субаренда – это фактическая перепродажа права эксплуатации помещения третьему лицу. Услуга актуальна во многих случаях. Например, можно привести такое условие, когда крупная компания арендует первый этаж в ТЦ для собственного супермаркета, сдавая коридор перед входом через кассы супермаркета под торговые островки.

Они изначально заключают договор аренды с правом субаренды с владельцем ТЦ, что в последующем позволит им получать прибыль от новых арендаторов. При этом каждый участок площади будет приносить им больше средств, чем они за него отдают первичному владельцу. Примечание: субарендатор – это тот человек, который перекупает право аренды недвижимости у прямого арендатора.

Виды собственности сдаваемой в субаренду

Договор субаренды квартиры подобен документу про субаренду другого вида имущества. Трехсторонний документ, описывающий взаимоотношение владельца, арендатора, третьего лица, содержит все условия сотрудничества. Схема предполагает уплату комиссионных средств владельцу. Перед составлением договора его должен проверить юридический специалист.

Основной арендодатель, который составил контракт с владельцем имущества, согласно этому документу, имеет возможность сдачи его в субаренду третьим лицам. Выделяют следующие виды собственности сдаваемой по договору:

• квартира/частный дом;
• торговая площадь;
• автомобиль/другое движимое имущество.

Арендный договор нежилого помещения содержит исчерпывающую информацию относительно условий эксплуатации (что можно делать, чего нельзя). Нежилое помещение может арендоваться с целью ведения торговой/другой предпринимательской деятельности. Нередко нежилое помещение используется, как склад. К данному виду помещений относят торговые центры, склады, крупные магазины. Нежилое помещение – коммерческие площадки. При желании использовать часть торговой/другой площади уже действующих магазинов/предприятий ТЦ, бизнес-центров.

Выгодным бизнесом повторная аренда квартиры. Схема действует так, что владельцы сдают долгосрочно квартиру арендатору. Тот при этом сдает квартиру уже третьему лицу для краткосрочного проживания (например, посуточная сдача жилья). Документы для оформления: паспорт/другие личные документы. Для краткосрочного проживания со стороны третьего лица другая документация не является обязательной.

Контрагент напрямую несет ответственность за сохранность имущества перед владельцем. Учитывая разницу стоимости долгосрочной аренды, краткосрочной сдачи жилья для временного проживания, можно заработать до 100% от цены, оплачиваемой владельцу квартиры за месяц пользования. Контракт между владельцем, арендатором должен включать условия передачи права проживания третьим лицам, иначе такой заработок недопустим, незаконен. Если часть земли простаивает, свободна, ее можно передать во временное пользование иным заинтересованным лицам.

Возникновение споров – нередкий случай. Поэтому важно при оформлении субаренды земли учитывать все пункты договора. Внесение изменений допускается только во время оформления, подписания. Компенсация при нанесении ущерба всегда выплачивается тем лицом, которое нанесло убыток владельцу. Выполнение обязательств предполагает, что земельный участок будет использоваться строго по его целевому назначению (строительство, возведение временных сооружений, сельское хозяйство).

Законодательство позволяет взять в субаренду муниципальное имущество, но с учетом некоторых особенностей. Для выбора конечного субарендатора проводится аукцион, где выбирается физическое/юридическое лицо, которое предложит большую сумму (месячный платеж). После проведения торгов автоматически будет выбран исполнитель. Цена не может возрасти без изменений условия договора.

Муниципальное и государственное имущество сдается только от администрации населенного пункта, от муниципального сообщества. При этом поднаем возможен только для площадок, которые имеют площадь от 20 квадратных метров. Ограничение регулируется законодательно. Важно учитывать, что акт может аннулироваться, если основной орган внесет изменение/расторгнет договор.

Нормативно-правовое регулирование

Для всех лиц, которые оформляют поднаем, рекомендовано пользоваться услугами профессиональных юристов. Нормативные акты прописывают общие условия предоставления услуг по сдаче имущества. Законами определяется каждое обстоятельство, форс-мажоры. Чтобы определить уровень ответственности каждого участника сделки за сохранность недвижимого/движимого имущества, необходимо ознакомиться с законами. Использование недвижимости третьими лицами возможно только при соблюдении норм Гражданского Кодекса. Регуляция осуществляется следующими законами:

• ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.;
• Приказ ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.;
• Статья 615 ГК РФ;
• Статья 167, 168, 1103 ГК РФ.

Особенности договора­

Особенности оформления закреплены основным документом между владельцем имущества и тем, кто его арендует. Если такой информации там не указано, то нужно дополнительно ее обсудить, прописать отдельно. Если речь идет о пользовании земельным участком, то должен быть указан кадастровый номер. Если же сдается квартира/комната, то прописывается адрес. Найм профессионального юриста позволит избежать проблем с судом, другими органами. Договор длительного действия включает следующие данные:

• наименование сторон (название организации/ФИО физического лица);
• ИНН/код организации;
• вид деятельности и назначение сдаваемого имущества;
• сроки действия документа, дата его подписания;
• подписи сторон;
• стоимость услуг, другая информация относительно оплаты (периодичность, валюта, т.д.).

Форма составления сделки

Возмездный и безвозмездный договор составляется только письменно. Устная договоренность не имеет никакой гражданско-правовой силы. Данная схема может выступать основой для всех типов имущества (автомобиль, квартира, частный дом, торговая площадь, коммерческие помещения, офисы/их отдельные части). Вторичный рынок наполнен предложениями о сдаче в поднаем частных, коммерческих помещений. Схема оформления сделки следующая:

1. Владелец сдает имущество физическому/юридическому лицу на длительный срок (составляется контракт с прописанным условием повторной сдачи третьим лицам).
2. Новый пользователь имущества ищет третье лицо для передачи прав пользования (на часть/все имущество).
3. Составляется договор между вторым, третьим лицом, минуя владельца (коммерческий доход будет поступать второму лицу).

Обязательное согласие арендодателя­

Перед арендой помещения необходимо обязательное согласие арендодателя на субаренду, которое является основой для юридической силы договора. Даже если государственный кодекс допускает вторичную сдачу имущества в аренду, то первичный владелец должен быть уведомлен или дать письменное согласие. Это касается и квартир, и торговых площадей, и офисных помещений. Согласие прописывается первичным договором. Для этого выделяется отдельный пункт.

Согласие подкрепляется заявлением, составленным в свободной форме. Шаблона, строгих требований на него нет. При отсутствии согласия со стороны владельца имущества, договор считается не действительным. Обжаловать его вторая или третья сторона не смогут, независимо от суммы уплаченных средств за услуги. Само согласие содержит материал относительно ответственности второй, третьей стороны за имущество.

Сроки­

Муниципальный, государственный или частный объект сдается в субаренду на срок, не превышающий период первичной аренды. Правовой механизм дает аннулировать любой документ, имеющий нарушение данного типа. Договорная бумага должна содержать пункт о периодичности оплаты. Если не долгосрочный договор составлен на период менее трех лет, то сдача в субаренду недвижимости, других объектов не допускается. Важно изначально указывать срок от 3 лет, чтобы получить право сдачи жилья или помещений третьим лицам. Незаконный договор легко аннулировать.

Арендная плата

Регистрация субаренды включается в описание стоимости услуг. Арендная плата определяется вторым лицом, которое уже оплачивает услугу пользования имуществом на долгосрочной основе. Обговорить цену можно на любом этапе до момента составления бумаг. Долгосрочная сдача всегда дешевле, чем краткосрочная. На этой разнице и зарабатывают многие предприимчивые лица или организации. Законодательные нормы прописывают то, что платная сдача имущества во временное пользование не является предпринимательской деятельностью, поэтому не облагается налогом.

Предмет и стороны договора субаренды

Предмет договора – субаренда имущества. Стороны – арендатор, субарендатор (третье лицо). Несовершеннолетний человек не имеет права участвовать в переговорах, быть одной из сторон. Других норм налоговый кодекс относительно этих терминов не прописывает. Грамотный договор содержит информацию относительно объекта имущества и сторон. Необходимо указать следующие данные:

• какой гражданин (физическое лицо) или организация берет в пользование имущество;
• о каком объекте идет речь (например, квартира, частный дом, торговая площадь или другое);
• характеристики объекта.

Права и ответственность сторон

Права, ответственность сторон регулируют правила их поведения во время пользования объектов. Эта норма может регламентироваться не только внутренним договором, но и нормами закона. Права и ответственность сторон:

1. Арендатор всегда несет риск за сохранность имущества.
2. Доказательство повреждений объекта предоставляется для дальнейшего взыскания средств.
3. Перед владельцем несет ответственность основной арендатор, даже если он незадействованный в эксплуатации объекта.
4. Сумма должна быть закреплена документально.
5. Важно, чтобы имущество было застраховано.

Может ли субарендная плата превышать размер арендных платежей

Финансовая деятельность арендатора не касается владельцев помещения. Субарендная плата может превышать размер арендных платежей. Это связано с тем, что декларация о доходах не подается, арендатор не несет дополнительных расходов. Он может иметь высокий доход от субаренды, независимо от арендных платежей владельцу. Досрочный разрыв или расторжение сделки влечет за собой потерю права субаренды и доходов, поэтому здесь проявляется риск и ответственность каждой стороны по соблюдению условий.

Порядок оформления сделки

Особенность этой процедуры – первичный арендатор должен предупредить хозяина о планах. Если был получен отказ на осуществление такой деятельности, то субарендатор рискует лишиться предоплаты. Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо зафиксировать все пункты, учесть законность каждого условия. Учитывайте порядок оформления сделки, составленный ниже:

1. поиск субарендатора;
2. ознакомление его с условиями сделки;
3. составление документа, заключение с первичным владельцем соглашения о разрешении с его стороны на субаренду.

Какие документы нужны

Человек, который снимает объект на время, должен подготовить личные документы. Отсутствие какого-либо из них при оформлении договора сулит дальнейшей задержкой. Поэтому прежде чем зарегистрировать субаренду, важно позаботится о наличии необходимого перечня бумаг. Арендатор должен подготовить:

• личный паспорт, ИНН код;
• договор, где прописаны ключевые условия;
• разрешение от владельца на такое действие, как субаренда;
• документы на объект (например, «земельный паспорт», бумаги на жилье, технический паспорт помещения и другое).

Нотариальное заверение согласия собственников имущества

При заключении договора субаренды необходимо письменное согласие всех собственников имущества. Практика показывает, что многие забывают оформить разрешение со всех владельцев. Такая необходимость касается случаев, когда собственник – ребенок. Но если люди прописаны на площади без владения ею, то их появление или разрешение не требуется. Практика показывает, что как согласие может выступать документ, написанный не по шаблону, а вручную. После этого он заверяется у нотариуса с указанием даты, подписи заявителя.

Особенности оформления договора субаренды земельного участка

Земельный кодекс диктует собственные правила относительно документации при оформлении сделки длительной сдачи участка для пользования третьим лицам. Субарендодатель должен предоставить кадастровую документацию на землю, переданную ему от владельца. Это может происходить как трехсторонняя встреча. Обратите внимание, что если на территории земли были возведены здания, комплексы, сооружения не частной собственности, то их передача в пользование третьих лиц запрещена.

Росреестр содержит исчерпывающую информацию относительно каждого земельного участка, находящегося в частной, коммунальной, муниципальной или государственной собственности. Деньги за пользование землей могут уплачиваться сразу или распределяться по периодам. Важно сохранять назначение земли. Субаренда не разрешает осуществлять деятельность, не прописанную в целевом назначении. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя возводить временные или капитальные сооружения.

Плюсы и минусы субарендных отношений

Подписание субарендного договора выгодно многим физическим, юридическим лицам. Ключевое преимущество – возможность получения части крупного субъекта по оптимальной цене. Например, владельцам огромного ТЦ проще сдать весь этаж для якорного арендатора, чтобы он по результатам деятельности сдавал отдельные части площадей более мелким предпринимателям.

Это избавит владельцев от объемной работы с целой структурой арендаторов, которые могут задерживать оплату или меняться каждый месяц. Из недостатков таких отношений можно выделить более высокую стоимость, если сравнивать первичную аренду у владельца. Обоснованное повышение платежа возможно с течением времени, от чего ни одна из сторон не застрахована.

Для арендодателя

Рисками для арендодателя является возможная порча объекта. Если речь идет про земельный участок/торговую площадь, то риски практически исключаются. Арендатор является так называемой подушкой безопасности. При возникновении проблем с субарендатором, судебный орган будет рассматривать договора о субаренде. Признание вины при отсутствии оплаты/при повреждении объекта часто является ответственностью субарендатора. Поэтому арендатор должен быть уверенным в финансовых возможностях съемщика.

Для арендатора

Риски для арендатора определяются тем, что объект не будет длительное время сдан субарендатору: тогда будет переплата по арендной стоимости. Ответственность за порчу имущества закрепляется договором. При нарушении условий пользования объектом со стороны третьего лица, финансовые претензии передаются ответчику. Поэтому арендатор всегда может себя защитить нормами документа. Плюсами для арендатора являются возможности дополнительного заработка/экономии средств (при сдаче части помещения третьим лицам).

Для субарендатора

Возможности сэкономить бюджет, снять часть помещения/объекта по лояльной цене: такие плюсы выделяют для субарендатора. При этом не требуется покупка собственных помещений/жилья. Если речь идет о квартире, то субарендатор может без составления договора обеспечить себя временным жильем. При ведении коммерческой деятельности, это избавляет от дополнительной бюрократии с владельцем (юрлицом).

Видео

Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

Сдача в субаренду нежилых помещений: как заработать

1. ищите нежилое помещение
2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
3. делаете это с 10-ю помещениями
4. выбираете лучшие условия
5. заключаете договор
6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

• Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
• Средняя цена: 1200 руб/метр
• Площадь помещения: 60 кв м
• Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
• Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
• Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
• Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
• Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

• отдельное помещение
• отдельно стоящее помещение
• универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

• объявления физ лиц
• собственники строительных организаций
• новостройки
• сайты, AVITO и проч
• посмотреть вокруг
• подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме. Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать
4. окружение и соседи
5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
7. возраст помещения
8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комната
Инженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)
Киловатт должно быть хотя бы 10
Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

• выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
• по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
• выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
• назначаем каждому параметру цену в баллах
• сравниваем параметры
• подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

• сделать ремонт
• искать арендаторов
• вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

• ремонт
• пожарная ответственность
• кто отвечает за реконструкцию
• о возможности продления и расторжения договора субаренды
• кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
• о расходах и гарантиях по договору
• правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

• торговаться
• но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Ищем арендатора на субаренду помещения

Принципы поиска клиентов

• по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
• сами подаем объявления в СМИ
• вешаем баннер на помещение
• рассылка по вероятным арендаторам
• предложить старым арендаторам
• предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

• которые сразу торгуются, не смотря на помещение
• предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
• внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
• сетки и мелкий бизнес
• с такими же товарами, как у соседей
• нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

• примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
• оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
• коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
• выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

• вы можете получать пассивный доход
• сами научитесь проводить сделки аренды
• станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, первый берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с договором между ним и арендодателем. При этом арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки – без его согласия она может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Что нужно для регистрации договора о субаренде

Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:

Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.