В купле-продаже земли, как в любом другом деле, необходимо вооружиться знаниями о юридических аспектах подобных сделок, чтобы быть уверенным в благоприятном исходе задуманного. С этим мы и поможем в данной статье.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка происходит в несколько этапов:

1. Составление и заключение договора. Данный этап включает в себя множество других действий.
2. Сбор всех документов.
3. Регистрация в ЕГРС.

Рассмотрим все этапы более подробно.

Составление и заключение договора

Оформить договор купли-продажи земельного участка можно, только если есть в наличие все документы, удостоверяющие право на владение нынешнего собственника.

Заключить договор купли-продажи – это значит пройти следующие этапы:

1. Выполнить правовую и техническую экспертизу.
2. Подготовить все необходимые документы.
3. Приготовить и подписать предварительный договор.
4. Заплатить государственную пошлину.
5. Организовать непосредственную передачу денег.
6. Зарегистрировать договор купли-продажи в соответствующих органах.

Перед тем, как продавать землю, владелец должен привести все документы, касающиеся земельного участка, в порядок. Если есть споры по праву владения землёй – необходимо разобраться с ними.

То есть на первом этапе владелец проверяет свои документы, оценивает, стадию готовности и какое количество времени понадобится, чтобы привести их в порядок, сколько финансовых затрат потребуется на эти действия.

Все собранные документы подвергаются тщательной правовой проверки. Оцениваться будет всё: соответствие площади, нахождение на местности, правильно ли было оформлено право собственности. Кроме этих документов, вам необходимо будет подготовить справки, выписки, свидетельствующие, что вы имеете право пользоваться коммуникациями, участвовали в их прокладке и т. д.

Проводит экспертизу регистратор. Если он находит какие-либо несоответствия, то указывает на них владельцу и объясняет, куда необходимо обратиться для их устранения. Если в документах всё в порядке, то экспертиза даёт разрешение на оформление договора.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор составляется сторонами, участвующими в сделке купли-продажи, но не является обязательным условием для ее заключения.

В нем отражаются условия будущей сделки , сроки и порядок расчета , а также ответственность сторон в случае ее расторжения . То есть в предварительном договоре прописывается , что одна сторона передаёт земельный участок другой стороне и получает за это согласованную сумму денег .

Заключенный предварительный договор подтолкнет обе стороны к активной подготовке и проверки необходимой документации , позволит выявить недочеты и устранить их до подписания основного договора купли –продажи .

Составление основного договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно необходимо указать такие пункты:

1. Паспортные данные владельца участка.
2. Точное местонахождение участка земли . Как показывает практика к договору необходимо приложить кадастровую выписку.
3. Паспортные данные покупателя .
4. Точную цену , заранее согласованную, двумя сторона.
5. Другие права и обязанности сторон , которые не противоречат действующему законодательству.

Договор необходимо заверить у нотариуса, предоставив ему уже приготовленный пакет документов. А затем необходимо зарегистрировать документ в органах земельного контроля.

Кроме описания точного местонахождения участка и подтверждающую этот факт кадастровую выписку, в договоре также необходимо указать следующие моменты:

• Обременение участка земли . То есть, выступает ли он как залог или сдаётся в аренду. Если обременений нет – это тоже необходимо указать.
• Чётко определить момент передачи земли от продавца покупателю .

Подготовка необходимого пакета документов

Перед совершением сделки землевладельцу следует подготовить такие документы:

1. Кадастровый паспорт на участок . Подготовить необходимо три экземпляра. Получить этот документ можно в Росреестре или других уполномоченных органах.
2. Акт о стоимости участка . Его тоже можно получить в Росреестре.
3. Согласие мужа (жены) . Необходимо оно, если земля была приобретена во время брака.
4. Свидетельство, подтверждающее собственность на участок . Выдают его местные органы власти.
5. Справка, которая подтвердит уплату налога на землю . Получить её можно в налоговой инспекции.
6. Квитанция оплаты регистрационного сбора . Выдаёт её банк.
7. Справка на строения из БТИ , подтверждающая их принадлежность продаваемому участку.
8. Документ из БТИ с оценочной стоимостью этих строений .
9. Если участок продаётся на конкурсе, то владелец должен сформулировать условия конкурса , учитывая при этом законодательство.
10. Если за участком числится какая-либо задолженность, то нужно предоставить требования залогодержателя . Получают этот документ в регистрационном реестре или у нотариуса.
11. Когда участок продаётся через других лиц – нужно оформить доверенность .

Регистрация

После всего необходимо зарегистрировать сделку в Едином государственном реестре.

Для регистрации необходимо подать следующие документы:

• заявление;
• копия и оригинал договора;
• квитанция оплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий выполнение обязательств , если такие были прописаны в договоре;
• кадастровый план;
• заявление, разрешающее сбор и изготовление документов;
• паспорт.

После подачи заявления с документами в указанный день вам выдадут свидетельство о правах собственности.

Юридические тонкости сделки

Покупатель может потребовать снизить цену или, вообще отменить договор, если выяснится, что его обманули:

1. Если на участке было обременение, а покупатель про это не знал.
2. Если использование соседних земель влияет на продающийся участок.
3. Скрыли сведения о качестве земли, влияющем на её последующее использование.
4. Предоставили ложную информацию о разрешении на застройку приобретенного объекта.
5. Другие моменты, регулируемые законами.

Регистрация состоится, только когда будет оплачен соответствующий сбор.

Без регистрации договор купли-продажи будет считаться недействительным.

Продажа земельного участка это процесс передачи прав собственности от одного лица другому. и прежде чем приступить к сделке необходимо с особой тщательностью проверить является ли продавец законным собственником того или иного участка земли.

То есть, первое, что необходимо проверить покупателю земельного участка, это наличие у продавца права собственности на продаваемую землю. В статье мы пошагово разъясним вам как оформить куплю-продажу земельного участка согласно действующего законодательства РФ.

Какие документы проверять при покупке земельного участка

Как оформить куплю-продажу земельного участка и какие документы проверять при проведении сделки? Для того, чтобы убедиться в этом, покупатель должен взять у продавца такие документы, как:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок, если собственность продавца установлена до 15 июля 2016 года. Если права собственности у продавца появились позже этого срока, он должен предоставить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости, который до 1 января 2017 года носил название ЕГРП, то есть Единый государственный реестр прав собственности). (Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ч. 1 ст. 28), Закон № 360-ФЗ от 03 июля 2016 года (ч. 7 ст. 21).
  Рекомендуем получить еще одну выписку из ЕГРН прямо перед подписанием договора купли-продажи ЗУ, чтобы обезопасить себя от неожиданностей.
• Документ, подтверждающий возникновение обстоятельств, в результате которых права на земельный участок были переданы продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или завещание.

После того, как эти документы покупатель просмотрел, дальнейшие действия по покупке ЗУ лучше совершать по нижеприведенному алгоритму.

Заключение договора купли-продажи земли

Как оформить куплю-продажу земельного участка и оформить заключить договор? Для договора купли-продажи земельного участка существенными условиями будут предмет договора и его цена, в соответствии с ГК РФ (ст. 554, 555) и ЗК РФ (ст. 37).

Предмет договора подразумевает адрес земельного участка, его площадь, категорию земель, в которую входит ЗУ, его номер и вид разрешенного использования земли. В описании предмета договора также нужно дать сведения о номере гос. регистрации права собственности в ЕГРН, о дате регистрации права собственности и данные о правоустанавливающих документах продавца.

Цена договора: в договоре должны быть оговорена точная цена земельного участка и порядок расчетов по покупке. Варианты расчета: можно произвести расчет и до государственной регистрации права собственности, и после нее.

Передача ЗУ по акту приема-передачи также может быть произведена в разное время. Главное, чтобы это время было оговорено в договоре. Акт приема-передачи может быть приложением к договору, а может быть и так, что договор выполняет функции акта приема-передачи.

Статья 550 ГК РФ определяет, что неподписание договора обеими сторонами влечет за собой признание договора недействительным.

Важно: договор купли-продажи ЗУ подписывается в трех экземплярах: два для сторон договора и один для Росреестра.

Договор купли-продажи не удостоверяется нотариусом, кроме случаев, предусмотренных в ч. 1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ:

• Подлежат удостоверению нотариусом сделки, в результате которых недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, отчуждается.
• Подлежат нотариальному удостоверению сделки, в результате которых отчуждаются доли в праве общей собственности на недвижимость. В том числе одна сделка, при которой все участники долевой собственности отчуждают свои доли.

Для регистрации права собственности требуется представить в Росреестр документы, согласно требований Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18):

• Заполняется в отделении Росреестра перед подачей документов: заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем.
• Договор купли-продажи (в трех экземплярах).
• Продавец и покупатель предъявляют паспорта. Если вместо сторон договора принимают участие их представители, они предъявляют нотариально заверенные доверенности.
• Документы, согласно которым право собственности продавца законно (например, договор купли-продажи, мены или дарения, или свидетельство о праве собственности, если оно выдано до 15 июля 2016 года.
• Согласие , если участок приобретался в период брака.
• Акт приема-передачи ЗУ.

Одновременно с этим нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Размер госпошлины определен в НК РФ (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33) и составляет:

• 350 рублей, если регистрируется право собственности на участок земли для огороднисества и садоводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, в том числе для строительства , а также ЗУ категории земель сельхозназначения.
• 2000 рублей во всех других случаях.

Имейте в виду, что при подаче заявления и уплате госпошлины через сайт государственных услуг госпошлина уплачивается с коэффициентом 0,7 (НК РФ, п. 4 ст. 333.35).

Госпошлину можно оплатить в любое время и не требуется представлять квитанцию вместе с заявлением. Однако если квитанции или другого подтверждения оплаты госпошлины не будет в Государственной информационной системе о государственных платежах в течение 5 дней после приема заявления в Росреестр, он вернет документы без рассмотрения, согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25).

Согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 18), стороны сделки должны подать документы на регистрацию перехода права собственности от одной стороне к другой. Документы подаются:

• Лично или через доверенное лицо с доверенностью в отделение Росреестра. Так же можно отдать документы в МФЦ. Документы подаются независимо от места земельного участка. На сайте Росреестра опубликован список подразделений, осуществляющих прием по принципу экстерриториальности. Также документы можно передать во время выездного приема уполномоченному лицу Росреестра.
• Документы можно отправить по почте с описью вложения, уведомлением о вручении и с объявленной ценностью.
• Через сайт Росреестра или сайт государственных услуг в электронной форме.

Ход регистрации прав собственности можно отслеживать через электронные сообщения на электронную почту или смс-сообщениями на мобильный номер (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2016 г.

Установленный срок регистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр. Если документы передаются через МФЦ, срок оформления увеличивается до 9 дней (Закон № 218-ФЗ, п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 16).

Тот факт, что государственная регистрация прав собственности прошла, подтверждается получением выписки из ЕГРН (Закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28).

Для получения подтверждающей выписки из ЕГРН необходимо в указанный срок прибыть в отделение Росреестра. После получения выписки обычно происходит окончательный расчет и передача земельного участка по акту.

При необходимости выписка из ЕГРН высылается в электронном виде на электронную почту (Закон № 218-ФЗ, ч. 6 ст. 62).

Важная информация для покупателя ЗУ: приобретатели земельного участка становятся плательщиками земельного налога. В случае, если ЗУ относится к категории ИЖС или если он располагается под жилым домом, который приобрел покупатель, то согласно НК РФ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389) покупатель может воспользоваться налоговым вычетом и вернуть НДФЛ с помощью стандартного налогового имущественного вычета.

Для продавца имеет значение следующая информация: если срок владения землей был меньше установленного, то потребуется с дохода от продажи уплатить налог на доходы физических лиц. Однако при этом можно уменьшить сумму дохода на сумму расходов, связанных с продажей ЗУ (НК РФ, п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228). Также можно воспользоваться налоговым вычетом.

Заключение основного договора

Итак, вы подошли к стадии заключения основного договора купли-продажи земельного участка. У вас заключен предварительный договор или, в крайнем случае, есть полная договоренность с продавцом – хозяином участка по всем параметрам сделки. Значит можно приступать.

Шаг первый или Проверка готовности сторон
Еще раз проверяем вашу готовность к сделке. Это очень просто: – вы не передумали покупать именно этот участок; – у вас есть деньги, достаточные для его оплаты; – ваш паспорт в полном порядке; – ваша законная половина готова лично присутствовать на сделке либо уже выдала вам свое нотариально удостоверенное согласие на приобретение участка.

Еще раз проверяем готовность продавца к сделке. Это чуточку сложнее, здесь вам потребуется внимательность.
Во-первых, продавец не передумал продавать именно вам и цену не изменил.
Во-вторых, выполнил все предварительные договоренности: выкопал, закопал, убрал, вывез, и т. д.
В-третьих, собрал все необходимые документы

Зачем нам нотариус?
Затем вам предстоит вместе с Продавцом окончательно решить, в какой форме будет осуществляться сделка – в нотариальной или простой письменной. Если в нотариальной, необходимо иметь представление о том, что такое нотариус и зачем к нему идти.

Нотариус еще раз внимательнейшим образом проверит все документы. При составлении договора не допустит (не должен, по крайней мере) неюридических условий, нарушающих закон, удостоверит сделку и личности граждан ее совершающих, сможет засвидетельствовать законность сделки в суде, если спор какой возникнет. Нотариально удостоверенные сделки оспариваются гораздо реже. Копии всех документов по сделке останутся в делах этого нотариуса и будут храниться вечно, а значит, у вас всегда будет еще одно место, где их можно будет получить в случае утраты.

Единственная беда в использовании нотариуса – то, что его услуги стоят денег, но ведь вы не просто так идете к нему, а для чистоты сделок, которые тоже стоят денег, причем, гораздо больших. За безопасность стоит заплатить.

В случае выбора нотариальной формы сделки вам и продавцу придется решать, кто будет оплачивать нотариуса. По сложившейся на рынке практике в нотариальной форме сделки больше заинтересован покупатель, следовательно, он и платит. Но иногда стороны все расходы делят поровну. Как договоритесь…

Если вы с продавцом решаете к нотариусу не обращаться, а совершать сделку в простой письменной форме, в местном (по месту нахождения участка) регистрирующем органе вам предложат типовой договор, в который вы сможете внести свои дополнения. Специалист исправит совсем грубые ошибки, но на особый контроль и внимание не рассчитывайте. Это форма стоит раз в десять дешевле, чем нотариальная. Но и оспаривается легче. Поэтому решайте – «дешево и сердито» или «дорого, но надежно».

Шаг второй или Как рассчитываться будем?
После того, как вы определились с формой заключения сделки, необходимо еще раз вернуться к обсуждению взаиморасчетов.

На сегодняшний день 95% расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости производятся через депозитную банковскую ячейку. Это означает, что Покупатель заключает с Банком (банк выбирают совместно Продавец и Покупатель) договор аренды депозитной ячейки. После этого Продавец и Покупатель накануне подписания основного договора купли-продажи или утром этого дня заключают с Банком трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, в котором устанавливают условия доступа Продавца к деньгам, закладываемым Покупателем в ячейку на определенный срок. Обычно деньги закладываются на срок, необходимый для государственной регистрации, плюс 5-7 дней для страховки. Условием доступа Продавца к ячейке как правило устанавливают предъявления им зарегистрированного в УФРС (штампы и печати) подлинника основного Договора купли-продажи Объекта (экземпляр Продавца).

В результате заключения такого дополнительного соглашения Покупатель, пока сделка не будет зарегистрирована, не сможет вынуть деньги и обмануть Продавца, а Продавец не получит денег до регистрации сделки. И волки сыты, и овцы целы.

Конечно, остаются 5% граждан, не пользующихся ячейками, но в этом случае они либо очень доверяют друг другу, либо кто-то из сторон договора сильно рискует.

Значит, вторым шагом Вашей основной сделки должна быть закладка денег в ячейку.

Шаг третий, самый короткий
Третьим шагом является подписание основного договора купли- продажи либо у нотариуса, либо в регистрирующем органе, который называется Управление Федеральной Регистрационной Службы по Такой-то области.

Шаг четвертый или Давайте зарегистрируемся!
Четвертым шагом станет подача всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, а также государственную регистрацию договора купли-продажи. Здесь добавится еще один документ – квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Кто будет ее оплачивать решать вам с продавцом.

Подавать документы на государственную регистрацию можно лично, можно попросить нотариуса (если сделка нотариальная), можно послать кого-нибудь, выдав ему специальную, нотариально удостоверенную доверенность. Здесь трудно давать рекомендации. Все зависит от наличия у вас сил и здоровья, денег, свободного времени и доверия к окружающим. Выбор за Вами.

Шаг пятый или На финишной прямой
Пятым шагом является получение документов с государственной регистрации. Через тридцать дней после подачи у Покупателя на руках должно оказаться новенькое хрустящее с голограммой и водяными знаками Свидетельство государственной регистрации права на земельный участок.
В Свидетельстве должна быть фамилия Покупателя.
– Договор купли-продажи участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр Покупателя.

У Продавца после государственной регистрации на руках оказываются:
– Договор купли-продажи участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр Продавца.
– Деньги, вынутые Продавцом из ячейки.

Правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка можно с помощью профессионального юриста или самостоятельно, если соблюдать все требования действующего законодательства. Порядок распоряжения землей определен нормами ГК РФ, ЗК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.

Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, нужно учитывать специальное правило - судьба земли и строения неразделимо, поэтому продажа земельного надела и объекта недвижимости должна происходить в рамках одной сделки.

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

• распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
• так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
• при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;
• если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Хотя все условия сделки фиксируются в виде договора, контрагентам необходимо представить в регистрационную службу ряд иных бланков и справок. Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

• допускается только письменная форма договора, а его нотариальное удостоверение обязательно требуется только при продаже долей участка (сторонам предоставлено право оформлять любой договор на землю через нотариуса, однако это условие не является обязательным);
• в тексте договора должны быть предусмотрены обязательные условия - предмет сделки (конкретный земельный участок), а также условие о его стоимости;
• договор может быть заключен непосредственно продавцом и покупателем, либо их представителями по доверенности (доверенность подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе).

При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству. В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.д.

Рассмотрим правила включения в договор наиболее важных условий:

1. при детализации предмета договора (конкретного участка) стороны указывают его кадастровый номер, место расположения, площадь, а также ряд иных характеристик, включенных в госреестр ЕГРН;
2. цену земли по договору стороны вправе определять самостоятельно, для этого можно использовать показатели кадастровой или рыночной стоимости;
3. если земля продается одновременно со строением, допускается оформлять два самостоятельных договора, или единый договор, с обязательным выделением стоимости здания и участка;
4. если денежные средства за проданный надел передаются после регистрационных действий, до момента исполнения денежных обязательств устанавливается залог в силу закона;
5. если на момент подписания договора в отношении участка были зарегистрированы обременения или ограничения (например, публичный или частный сервитут), они сохраняют свою силу после перехода права собственности.

Для завершения сделки продажи земли сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным и дополнительным условиям договора.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, сторонам необходимо представить следующий комплект документов:

• заполненный бланк заявления о проведении регистрационных действий;
• общегражданские паспорта или свидетельство о рождении на каждого участника сделки;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант оформления документов;
• правоустанавливающие документы на земельный надел - свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН , свидетельство на наследство и т.д.;
• оригинальный экземпляры договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Если на момент продажи земля не была поставлена на кадастровый учет, к указанному комплекту документов нужно приложить межевой план, который может изготовить кадастровый инженер. В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2000 рублей. Для оформления документов будет нужно представить оригинал платежного поручения.

Куда обратиться

В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Эти нормативным актом определены и способы обращения граждан для оформления перехода права собственности:

• непосредственное обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
• подача документации через учреждение Многофункционального центра;
• оформление заявления на регистрацию в электронной форме через официальный портал госуслуг (для использования такого варианта обращения необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).

Порядок проверки и регистрации документов в каждом из перечисленных случаев будет одинаков, однако обращение в отдел Росреестра позволит ускорить процедуру на два дня.

Какие нюансы могут возникать при обращении на регистрацию? В службе Росреестра будут проверять не только правильность оформления документов, но и полномочия продавца. В частности, может быть установлен запрет на продажу земли, если в рамках судебных или исполнительных процедур на участок был наложен арест.

После проведения регистрационной процедуры новому собственнику будет выдан надлежащий правоустанавливающий документ - выписка из госреестра ЕГРН. Если в сделке участвовали два или более покупателя, они приобретут участок на праве долевой собственности (размер долей будет зафиксирован в условиях договора). Право собственности официально возникает с момента внесения данных в указанный реестр, после чего новый владелец вправе распоряжаться объектом земельной недвижимости по своему усмотрению.