Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что комплексная застройка территории – это благо. Особенно эта тема близка ивановцам, уставшим от постоянных скандалов вокруг точечной застройки. Однако и у комплексной застройки есть свои сложности и нюансы. В прошлом году на федеральном уровне был создан механизм, который облегчает взаимодействие практически всех заинтересованных сторон в рамках реализации проектов комплексной застройки. Насколько реально применение этих механизмов в Иванове, какие подводные камни здесь могут встретиться и готовы ли инвесторы работать с этими механизмами? Об этом – наш разговор с директором группы компаний «Центр строительных услуг» Андреем Жегловым.

Андрей Вячеславович, когда говорят о комплексном освоении территорий, обычно представляют себе строительство новых микрорайонов на пустующих участках. В Иванове подобные примеры за последние годы легко пересчитать на пальцах одной руки – Новая Ильинка, микрорайон Московский, ваш проект Новая Дерябиха. Но ведь теперь таких крупных свободных участков в областном центре нет. Это означает, что город будет развиваться только за счет точечной застройки?
- Вы правы насчет отсутствия крупных свободных участков под комплексную застройку. Но и точечная застройка – вариант во многом тупиковый. Поскольку она не учитывает, например, потребность в социальной инфраструктуре. Кроме того, в Иванове сам термин «точечная застройка» приобрел негативный оттенок – слишком часто она велась без учета мнения и потребностей жителей того или иного района. Но отсутствие свободных участков не ставит крест на комплексной застройке в городе, поскольку с 2017 года на федеральном уровне создан и законодательно закреплен механизм комплексного устойчивого развития территорий. Он относится именно к застроенным территориям и позволяет с учетом интересов всех сторон проводить расселение и застройку крупных городских кварталов.

- Сразу приходит в голову московская программа реновации…
- В ивановском варианте о расселении «хрущевок» речь, конечно, не идет – пока, во всяком случае. В нашем городе есть территории, гораздо больше нуждающиеся в реновации. Не секрет, что в разных районах еще сохранились кварталы и деревянных бараков постройки чуть ли не 1930-х годов, и двухэтажных ветхих домов, на расселение которых у города нет денег. И, конечно, характерная особенность Иванова, удивляющая гостей города, – это огромные кварталы частного сектора в самом центре. С точки зрения законов градостроительства это нонсенс.

Да, о частном секторе в центре города и о необходимости его расселения говорят уже лет 20. Но пока ни у одного застройщика не хватило сил и средств, чтобы взяться за подобные проекты: слишком много собственников, слишком разные у них интересы.
- Примеры расселения частного сектора в Иванове все-таки были – можно вспомнить объекты разных застройщиков в районе улицы Жарова. Но масштаб расселения все равно был невелик: 10-15 домов. И даже это требовало огромных усилий со стороны застройщика.
Однако в прошлом году ситуация кардинально изменилась. С 1 января 2017 года в Градостроительный кодекс было введено новое понятие - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). Это деятельность по планировке территории, проектированию, строительству и реконструкции объектов, «осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории». В Градостроительном кодексе этот механизм описан достаточно подробно. Вкратце поясню, что он позволяет осуществлять изъятие земельных участков у собственников с выплатой компенсации, проводить планировку территории и затем ее комплексное освоение.
В прошлом году в Иванове по инициативе администрации города были внесены изменения в правила землепользования и застройки, и под комплексное устойчивое развитие были определены две территории. Одна из них находится в центре города и ограничена улицами 3-я Нагорная, 1-я Ефимовская, Зверева и 2-я Ефимовская. Вторая территория ограничена улицами 10 Августа, Колотилова, Суворова и Пролетарской.

- Почему вы считаете, что комплексное освоение может быть интересно застройщикам?
- Застройщики напрямую заинтересованы в развитии механизма КУРТ. Потому что он снимает проблемы с расселением уже застроенных территорий. Расселение идет организованно, жители получают достойную компенсацию – по рыночной цене, которую определяет оценщик. Как правило, на застроенных территориях уже есть определенная инфраструктура – например, дороги, мощности по газу или электроснабжению. А это в значительной степени упрощает согласования с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, в случае реализации КУРТ часть организационных моментов берет на себя муниципалитет. Это значительно упрощает жизнь инвестору, экономит ему время, которое в данном случае тоже деньги.
И, конечно, огромную роль играет расположение участков. Повторю: речь идет о земле в центральной части города или об участках вдоль магистральных дорог. У тех, кто хочет купить новое жилье, есть спрос на эти районы. Но сейчас застройщики мало что могут им предложить, особенно если учесть, что сейчас покупатели стали очень требовательны в отношении организации придомовой территории, подъездных путей, наличия парковочных мест и т.д.

- А город что получает в результате?
- Город, городские власти и жители в результате получат вместо аварийных двухэтажек или частного сектора, где тоже немало ветхих домов, современные кварталы с тщательно проработанной планировкой, подъездными путями, рекреационными зонами и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и т.д. Недаром на федеральном уровне активно поддерживают КУРТ, есть федеральная программа, в рамках которой муниципалитет может получить средства из федерального бюджета на строительство дорог и социальных объектов в случае комплексной застройки. И это выгодно отличает подобные проекты от точечной застройки: не секрет, что зачастую застройщик возводит один-два дома на уже застроенных территориях, а потом жители новостроек сталкиваются с проблемой нехватки мест в детских садах и школах неподалеку, с нехваткой парковочных мест и отсутствием стоянок и т.д. Здесь же есть возможность привлечь федеральные средства на развитие города.

Остается вопрос о жителях: вряд ли те, кто живет на территориях, где планируется комплексное устойчивое развитие, будут довольны.
- Вы знаете, у всех разное мнение. Кто-то готов переехать в другое жилье, кто-то нет. Даже из аварийного жилья люди порой не хотят переезжать в новые квартиры, потому что привыкли к старому дому. Но нужно понимать, что есть интересы города в целом, есть потребность в развитии. А гарантией того, что это именно интересы города, а не отдельно взятого инвестора, является участие и контроль муниципалитета. Фактически это в определенной мере механизм частно-государственного партнерства.
Еще раз повторю: компенсация за изымаемые участки будет определяться оценщиком исходя из рыночной (кадастровой) цены. Более того: если собственник не будет согласен с этой оценкой, он может сам заказать ее. И тогда уже суд будет решать, кто прав и не была ли первоначальная цена заниженной.

- Так ваша компания готова участвовать в комплексном развитии территории в качестве инвестора?
- Для нас это очень интересно. Все наши проекты комплексной застройки находятся на периферии – в первую очередь, это Кохма, Ивановский район. В областном центре мы можем вести только точечную застройку. Но это уже неинтересно, потому что мы все-таки хотим создавать людям комфортную среду для жизни, а не загонять их в бетонные коробки. У нас уже есть определенный опыт: в Кохме мы сейчас возводим жилой комплекс «Тихий берег», где, в том числе, постарались реализовать свои представления о комфортных условиях для жителей. Изначально этот земельный участок был малопригодным для застройки: сложный рельеф, прибрежная зона водоема Запрудка, большой перепад высот – застройщики не очень любят осваивать такие территории. Мы приняли решение построить подпорную стену. Это, конечно, привело к увеличению расходов, но, с другой стороны, дало возможность затем спланировать территорию так, чтобы учесть по максимуму потребности людей, которые будут здесь жить. Схема расположения домов образует замкнутые дворы, что сразу делает их более тихими и уютными. Мы предусмотрели широкие тротуары, спортивные и детские площадки, изолированные от дорог и парковок. Парковочные места предусмотрены в достаточном количестве и расположены так, чтобы не мешать пешеходам. Запланированы удобные подъездные пути, большая площадь озеленения территории – то есть мы. по большому счету, постарались реализовать наши собственные представления о том, что такое правильно обустроенное жилье.

Теперь хочется перенести этот опыт и в Иванове, разработать и построить квартал, где будут учтены все потребности жителей – современные технологии это позволяют. Но самостоятельно зайти на территории, застроенные ветхими двухэтажными домами или частным сектором застройщику – повторю – очень сложно. Так что этот механизм нам очень интересен.
Я знаю, что некоторые наши коллеги-застройщики настроены скептически по отношению к механизму КУРТ. Но, думаю, что время и практика покажет, что это наиболее эффективный способ развития таких городов, как Иваново, и он действительно позволит сформировать современную и комфортную городскую среду с учетом всех потребностей жителей.

Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы - в материале «ЭЖ».

В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ , который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства - 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.

Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?

Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.

Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.

Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.

Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.

С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок - по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:

1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.

Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);

комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;

многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;

объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Цитируем документ

Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?

Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.

Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно - на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала - расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.

Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.

Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.

Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.

Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?

Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.

Это greenfield проект - большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Оборот участков при РЗТ и КОТ

Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона - это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.

В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.

Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.

Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.

Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.

В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.

Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик - он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).

Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность - дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Новый закон 373-ФЗ изменил процедуру разработки и утверждения проектов планировки в интересах комплексного устойчивого развития городских территорий. По чьей инициативе и как будет происходить это развитие в Петербурге, обсуждали участники дискуссии, организованной адвокатским бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры » совместно с Российской гильдией управляющих и девелоперов.

Как распределить обязанности между собственниками и городом, как договориться с соседями о совместном инвестировании в развитие территории, как вести себя собственникам аварийных объектов, если они не готовы финансово участвовать в проекте? Мы публикуем самые интересные фрагменты дискуссии.

Владимир Григорьев , председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:

В Петербурге пока намечено 14 территорий для комплексного устойчивого развития. Город по своей инициативе займется только двумя из них: территорией бывшей воинской части в Красносельском районе и золоотвалом Правобережной ТЭЦ на проспекте Косыгина. Почему так мало?
По инициативе органов исполнительной власти можно развивать территории, только когда они соответствуют критериям, определенным Градостроительным кодексом. У нас нет территорий, на которых больше 50% зданий аварийные или используются не по назначению. Стараниями предыдущих участников градостроительного регулирования промышленные земли «серого пояса» частично переведены в категорию непромышленных: жилых, деловых и так далее. И то, что там больше нет производства, само по себе не является причиной инициировать комплексное устойчивое развитие.
Мы, конечно, хотели бы видеть эти кварталы с местами приложения труда, коммерцией, рекреацией, общественными пространствами, социальными объектами и жильем высокого качества. Без тотальной жилой застройки, как это происходит на некоторых промышленных территориях сейчас.
При этом деятельность по комплексному устойчивому развитию должна идти в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Можно, наверное, сделать, как в Москве, двойную индексацию. Например, промышленная зона иногда может развиваться как промышленно-деловая. Пока же проекты планировки должны соответствовать действующим ПЗЗ.
До того, как принимать какие-то решения, надо инвентаризировать те предприятия, которые мы не можем трогать. Есть производства, в которых заинтересован не только город, но и страна. Проектирование — это постоянный поиск компромисса, разрешение конфликта интересов. Мы должны тщательно оберегать появляющиеся ростки инвестиций. Но помнить при этом, что земля, находящаяся в частной собственности, не перестает быть городской.
На мой взгляд, собственников должна вдохновлять возможность самостоятельно разработать проект планировки. И город, и инвесторы, очевидно, будут брать на себя определенные обязательства. Надо найти точку взаимного интереса. Сейчас у города на несколько миллиардов обязательств по развитию инфраструктуры там, где были утверждены проекты планировки с бешеными объемами жилой застройки. Но на деле этого не происходит. А там, где стройка идет, но не обеспечена инфраструктурой, люди понемногу перестают покупать жилье. Город уже заключил соглашений на строительство инфраструктуры инвесторами на 62 млрд рублей. Если этот процесс будет систематизирован, это пойдет на пользу всем.

Ольга Мищенко , руководитель практики недвижимости, строительства и ЧП адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»:

Комплексное устойчивое развитие территорий — инструмент новый. Соответствующие поправки в Градостроительный кодекс вступили в силу 1 января 2017 года, и до 1 июля регионы должны были утвердить ПЗЗ с зонами для развития. В отличие от КОТ речь идет о развитии застроенных территорий. Но не жилых кварталов, как при реновации, а, скорее, старых промышленных площадок без строгих ограничений по видам разрешенного использования земли. Участки, включенные в границы для КУРТ, могут находиться как в частной, так и в публичной собственности, и это ключевая новелла.
КУРТ возможно по инициативе как правообладателей, так и органов власти. Этот инструмент дает возможность вовлечь в один проект нескольких участников с противоположными интересами. Девелоперы могут в правовом поле договориться о том, как развивать территорию, с городом и с собственниками, которые не готовы расставаться со своими активами. И это вторая ключевая новелла.
Под правообладателями подразумеваются собственники участков и объектов недвижимости, расположенных на территории, а также арендаторы либо пользователи участков, находящихся в городской собственности, если срок прав на соответствующий объект составляет не менее пяти лет на момент подписания соглашения о КУРТ.
Соглашения о КУРТ заключаются без торгов. Сначала правообладатели договариваются, делят между собой права и обязанности, разрабатывают проект планировки и межевания территории. Затем они обращаются в органы исполнительной власти, где обсуждают распределение прав и обязанностей с властью как публичным субъектом.
К сожалению, закон не предусматривает четкого перечня обязанностей публичного субъекта по развитию данной территории. Потенциально он может взять на себя обязанности по развитию социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Другое дело, захочет ли. Теоретически город может подписаться под интересными для инициатора проекта обязательствами, но в дальнейшем отказаться от них, если деньги на их реализацию не заложены в бюджет.
Закон не устанавливает ограничений по срокам проведения переговоров и оснований для отказа властей от заключения соглашения о КУРТ. Возможна ситуация, когда правообладатели договорились, потратили время и деньги на разработку ППТ, на переговоры друг с другом, и все это закончилось ничем. Город как публичный субъект волен определять основания для отказа самостоятельно.
Несмотря на это, закон дает правообладателям возможность не только определять содержание ППТ исходя из их представлений об оптимальном развитии территории, но и оперативно, в течение 30 дней, ППТ утвердить. Причем без публичных слушаний. Появляется возможность получить в аренду участки без торгов, если это требуется для развития территории и создания необходимой инфраструктуры.
Когда закон обсуждался, интуитивно казалось, что будет максимально востребована процедура КУРТ по инициативе органов власти, связанная с реализацией городской градостроительной политики. У города в теории есть максимум возможностей для того, чтобы повлиять на правообладателей вплоть до изъятия земли и объектов недвижимости. Федеральный закон дает четыре основания для того, чтобы власть могла инициировать КУРТ: если территория на 50% занята аварийными объектами, объектами, которые подлежат сносу в соответствии с утвержденными программами или не соответствуют виду разрешенного использования по ПЗЗ, или самовольными постройками. Речь не о половине находящихся на территории зданий, а о том, что 50% территории должны составлять участки, на которых расположены эти объекты. Если исходить из этого, то в будущем, возможно, подход города к выявлению территорий для комплексного устойчивого развития может измениться.
Специфика развития территории по инициативе органов власти заключается в том, что, если правообладатели, чьи объекты находятся на этой территории, не сумеют договориться за шесть месяцев, город может привлечь инвестора через аукцион. Отказ правообладателей участвовать в проекте влечет также возможность принудительного изъятия объектов, находящихся в собственности либо в долгосрочной аренде. Причем собственники могут оспаривать в суде размер компенсации, но не само решение об изъятии актива. Вся процедура может занять у города 1,5-2 года.

Елизавета Конвей , директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:

Привлекательность для развития и потенциал промышленных зон определяются спросом, который зависит от их транспортной доступности, наличия точек притяжения и близости к центру. Сейчас 40% рабочих мест сосредоточено в центре Петербурга, центр перегружен, и существует проблема маятниковой миграции. Развитие промышленного пояса, а именно территорий вдоль Обводного канала, снимает эту проблему. При условии переработки городского транспортного, функционального и «зеленого» каркаса здесь могут появиться новые места притяжения и приложения труда с полным набором градообразующих функций.
Условием КГА при проведении конкурса на разработку концепции развития «серого пояса» был баланс 30:30:40. То есть 30% должно быть отведено под рекреационные зоны, 30% — под коммерческие и производственные и 40% — под жилье и сопутствующую инфраструктуру. Пропорция неоднозначная, для каждой территории она должна устанавливаться индивидуально. Важно понимать, что развитие промышленных территорий с существующими зданиями — это совершенно другой уровень сложности по сравнению с проектами greenfield. Важное значение имеет имидж района.
Внутри города есть и другие перспективные зоны для развития, например, Бадаевские склады внутри сложившейся застройки с хорошим потенциалом, Апраксин двор, Коломна, Петровский остров. Московский опыт показывает, что промышленные площадки объединяются в многофункциональные креативные пространства с офисами, мастерскими, шоу-румами, магазинами, иногда — лофтами для проживания. Помещения сдают по хорошим коммерческим ставкам, но одновременно территория становится центром притяжения для жителей. С помощью города такие процессы пойдут быстрее.

Михаил Ерофеев, генеральный директор мультимодального комплекса «Усть-Луга»:

Для массового вывода промышленного производства из городов сейчас нет экономической возможности. Новые индустриальные парки не дают никакой прибыли, их дотируют региональные бюджеты. А каменные гетто на окраинах стоят непроданные на 40-60%, потому что рядом нет работы. Коллапс цен, заморозка инвестиций. Зачем вынуждать каждую макаронную фабрику затевать девелоперский проект? Кому нужен массовый выброс такой недвижимости на рынок? В девелопменте есть правило — удержание объекта. Если собственник считает, что сейчас не выгодно развивать проект, он платит налоги и удерживает за собой актив. Средств на вывод производства на новые площадки сейчас ни у кого нет.

Дмитрий Панов , генеральный директор ГК «Доверие», руководитель комитета по жилой недвижимости РГУД:

К сожалению, новый закон никак не хед-жирует риски девелопера. Главное для нас — это сроки, которые конвертируются в рентабельность проекта. У нас в городе 19 000 га браунфилдов. Все процедуры, необходимые для начала развития территории, надо просчитать — с учетом законодательства по охране памятников, археологических исследований. И сразу станет понятно, где реализацию проекта можно будет начать через два года, а где — минимум через пять. Надо унифицировать и секвестировать по времени все процедуры и сделать аудит законов с привлечением бизнес-сообщества.
Я лично говорил с собственниками промплощадок на Неве, им неудобно вести производство в центре города. Экономическая эффективность от использования этой земли под жилье в два раза выше, чем любое производство. В Москве делают акцент на привлечение в город светлых умов, они создают рабочие места. А вокруг рабочих мест формируется инфраструктура, в том числе жилая. У петербургских технопарков сегодня загрузка всего 60%, потому что работа в них доступна только крупным компаниям. Маленькие фирмы ищут и снимают помещения в складчину. А собственник завода «Красная нить», у которого отличными темпами растет производство, незанятые помещения отделал и сдает в аренду промышленным предприятиям. И таким образом производство в городе сохранить можно.

Отчет о мероприятии доступен по .

Поисковые теги:

Комплексное освоение территории станет главным трендом в строительстве. Сумеют ли власть и строители справиться со столь сложной задачей?

GRAVION GROUP - что это?

Мальчики и девочки не имеющие абсолютно никакого опыта руководства строительным бизнесом, возомнившие себя небожителями и решившие компенсировать полное отсутствие профессиональной компетентности напускной важностью, апломбом и хамством ничего кроме как улыбки не вызывают.

Декларируемый опыт - пшик, реально реализованных ими проектов - 0!
На собеседовании обещают золотые горы, карьерный рост, стабильность, но в реальности вас ожидает черная зар.плата, отсутствие нормального трудового договора, отсутствие оплачиваемых больничных и требования работать за себя и того парня. Текучка - колоссальная, в почете только те кто через слово говорит "о великий и мудрый кормилец, спасибо что создал компанию гравион и дал возможность лобызать твои стопы", нормальные профи поняв через короткое время что реально из себя представляет компания бегут оттуда.
Да, и при увольнении не рассчитывайте что с вами расплатятся каким то иным образом кроме как скажут что вы не подходите компании по духу)

Gravion Group не проектная мастерская и не строительная компания - это компания из неудачливых менеджеров текта групп среднего звена и еще пары случайных людей.))

Gravion Group априори не может быть подрядчиком ни в чем!)))

Добрый день, гость (13/05/17) и модераторы сайта!

Мы очень польщены, что вы просматриваете другие ресурсы и копируете старые отзывы, которым более года, и на которые мы неоднократно отвечали. Очень жаль, что политика модераторов сайта kvartirazamkad.ru, которые размещают старую и непроверенную информацию, абсолютно не соответствующую действительности, носит подобное негативное отношение к компаниям. Оставляем это на вашей совести.

В компании GRAVION GROUP действительно средний возраст сотрудников 35 лет. Однако, каждый принятый на работу сотрудник имеет колоссальный опыт работы на рынке. Что касается руководителей, то в отрасли они работают уже более 13 лет, на их счету более 2,5 млн. кв.м. реализованных проектов. Согласитесь, мало кто в этом возрасте к 35 годам имеет подобный успешный опыт. Все с чего-то начинали.

Уверена, вы также уже покинули свое первое место работы. В настоящее время наша компания никакого отношения к "Текта Групп" не имеет. С таким же успехом нас можно связать с "Урбан Групп", "ПИК", "Мортон" и другими компаниями, так как у нас работают их бывшие сотрудники. GRAVION GROUP является первым системным fee-девелопером, одним из лидеров BIM-проектирования, занимается строительством и эксплуатацией объектов недвижимости различного назначения.

За 2,5 года существования компании нашим проектным бюро было создано более 25 проектов жилых комплексов, индустриальных парков и объектов коммерческой недвижимости, мы активно занимаемся строительством. В компании GRAVIONGROUP в настоящий момент работает 128 человек, в том числе ведущих профессионалов рынка среди архитекторов, конструкторов, менеджеров, BIM-специалистов - 73. Не всякая крупная компания имеем возможность привлечь столько высококлассных сотрудников.

Да, мы молодая компания, но мы профессионалы своего дела, что неоднократно было доказано делом: нашими проектами, нашими строящимися объектами, нашей социальной и законодательной активностью, наградами и благодарностями от Минстроя и Правительства Московской области.

Могу вас заверить, что в общении каждый наш ТОП-менеджер абсолютно доброжелателен, лоялен и вежлив, что подтверждается независимыми отзывами людей, пришедших на собеседование. Мы не проводим стрессовых интервью, не отправляем людей на детектор и категорически не приемлем хамства. Сопоставить опыт наших руководителей и ваш личный, к сожалению, не представляется возможным, так как вы не представились.

Захаров Сергей Викторович
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления
Россия, Шахтинский институт (филиал) Южно-Российского государственного политехнического университета (НПИ) им. М.И. Платова
[email protected]

Аннотация

Предложена авторская трактовка понятия «комплексный проект развития территории». Обосновано применение проектного подхода для решения проблем развития территории в комплексе. Показано, что при разработке стратегии комплексного развития территории целесообразно формирование отраслевых кластеров, что позволяет концентрировать инвестиционные средства на приоритетных направлениях. В результате определены направления повышения эффективности государственного регулирования развития территорий через реализацию комплексных проектов.

Ключевые слова

комплексный проект развития территории, комплексное развитие территории, стратегия комплексного развития территории, планирование комплексного развития территории, региональная стратегия развития

Рекомендуемая ссылка

Захаров Сергей Викторович

Комплексный проект развития территории: определение сущности дефиниции// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал . ISSN 1999-2645 . — . Номер статьи: 4947. Дата публикации: 2017-03-29 . Режим доступа: https://сайт/article/4947/

Zaharov Sergej Viktorovich
PHD, Associate Professor of the Department of Economics and Management
Russia, Shakhty Institute (branch) of the South-Russian State Polytechnic University (NPI) named M.I. Platov
[email protected]

Abstract

The author"s interpretation of the concept of a "complex territorial development project" is proposed. The application of the project approach to solve the problems of the development of the territory in a complex is substantiated. It is shown that when developing a strategy for integrated development of the territory, it is expedient to form industry clusters, which allows to concentrate investment funds in priority areas. As a result, the directions for increasing the efficiency of state regulation of the development of the territories through the implementation of complex projects have been determined.

Keywords

A comprehensive territorial development project, integrated development of the territory, a strategy for integrated development of the territory, planning for integrated development of the territory, a regional development strategy

Suggested Citation

Zaharov Sergej Viktorovich

Complex development of the territory: determination of definition essence. Regional economy and management: electronic scientific journal. . Art. #4947. Date issued: 2017-03-29. Available at: https://сайт/article/4947/

Введение

Процесс рыночной трансформации экономической системы современной России характеризуется возникновением ряда проблем в сфере социально-экономического развития государства и развития его регионов. В этой связи грамотное и умелое урегулирование процессов территориального развития может привести к росту социально-экономического благосостояния государства. Актуальность выбранной темы исследования очевидна, поскольку от уровня социально-экономического развития регионов и страны в целом зависит ее благосостояние, а также благополучие ее населения. Развитие всегда подразумевает процесс движения вперёд, формирование новых качеств, характеристик, формирование и развитие новых структурных элементов системы, что влечет за собой рост и расширение в целом. Развитие территорий, рост благосостояния населения – ключевые задачи современного государства.

Основной целью данной статьи является определение направлений повышения эффективности государственного регулирования развития территорий через реализацию комплексных проектов.

Основная гипотеза исследования заключается в том, что развитие и поддержка комплексных проектов со стороны государства должна осуществляться на основе эффективной работы финансовых, инновационно-ориентированных механизмов и механизмов взаимодействия между органами государственной власти, местного самоуправления и коммерческими структурами.

Теоретические основы исследования

Теоретическую основу данного исследования составляют работы и публикации ряда ученых – в основном, отечественных, среди которых А.В. Андреев , И.В. Арженовский , Т.В. Ускова , А.К. Татаркин , О.Г. Туровец , Л.Ф. Курченко , а также зарубежных – Ф. Котлер , Е. Дихтль , Х. Хершген, М. Портер , Дж.К. Пинто и др.

Существующий у федеральных органов государственной власти инструментарий, который используется в управлении экономическим развитием регионов, не обеспечивает решение проблем относительно комплексного развития территорий .

Поэтому важнейшей задачей на современном этапе развития экономики в условиях действия международных санкций против России становится совершенствование методических подходов к комплексному развитию территорий и, соответственно, разработка научно обоснованных рекомендаций по реализации государственной социально-экономической политики. Но изначально в теоретическом плане необходимо четко разграничить такие понятия, как «пространственное развитие экономики» и «комплексное развитие территории».

Так, например, в работах Т.В. Усковой отмечается, что пространственное развитие с позиции региональных органов управления нацелено, в первую очередь, на: развитие конкурентоспособных территорий на основе работы с конкурентными преимуществами и их воспроизводство; создание таких условий в регионе, при которых осуществляется внедрение новаций; формирование соответствующего инфраструктурного обеспечения населения и различного рода организаций; формирование системы «власть — бизнес — население» для решения проблем на определенной территории .

Другая группа авторов под руководством А.К. Татаркина отмечает необходимость применения кластерных принципов и сбалансированности пространственного развития экономики. Причем, само развитие экономики регионов должно основываться на своих уникальных особенностях . То есть, речь идет о формировании эффективных механизмов на основе инновационно-ориентированного опережающего развития экономики. В качестве основных элементов такого механизма, естественно, выступают зоны инновационного развития, технопарки, бизнес-инкубаторы. Одной из стратегических задач любого предприятия становится выявление и анализ факторов, которые могут обеспечить рост производительности труда в определенный момент времени . Именно инновационные решения в части производственных процессов позволяют повышать производительность, обеспечивать занятость населения и способствуют сохранению и созданию рабочих мест.

Отечественная практика пространственного развития экономики

Одним из направлений решения пространственного развития экономики и является комплексное развитие территории. В советское время часто применялась практика застройки жилых комплексов вокруг крупных промышленных объектов, таким образом, появлялись новые города, которые стремительно разрастались. При возведении таких городков одновременно застраивались объекты социальной и бытовой инфраструктуры для обеспечения достойного уровня жизни.

После распада Советского Союза комплексное освоение территорий на долгие годы забылось. Новостройки возводились точечно, дополняя уже имеющуюся городскую застройку. Таким образом, создавалась дополнительная нагрузка на городские коммуникации. Поэтому застройщики и девелоперы вновь обратились к комплексному подходу при реализации проектов жилищного строительства .

Планирование проекта комплексного развития территории

Одним из самых главных достоинств комплексного освоения территорий является возможность в едином проекте развить целый микрорайон. Важный этап в разработке такого проекта – это планирование, в ходе которого подсчитываются необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций, планируются необходимые объекты социальной инфраструктуры. Немаловажным фактором является транспортное сообщение внутри жилого комплекса и между соседними кварталами. Поэтому автором статьи предлагается дополнительно ввести в понятие «комплексное развитие территории» слово «проект », которое по Ожегову С.И. трактуется как «…разработанный план сооружения, какого либо механизма, устройства…» . Так, например, проект комплексного развития территории в строительной отрасли реализуются, как правило, на окраинах города, отсюда – значительно более лучшая экологическая обстановка и более низкая стоимость квадратных метров по сравнению с ценами на жилье в городе.

Также при планировании проекта комплексного развития учитывается близость рабочих мест, зачастую это является определяющим фактором при выборе местоположения будущего микрорайона. Поэтому проекты комплексного освоения территории реализуются вблизи промышленных зон, технопарков, крупных заводов и т.д. .

Несмотря на то, что подобные жилые комплексы несколько удалены от города, жители имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать в пределах своего квартала. В таких жилых комплексах предусматривается комплексное развитие в виде объектов детской инфраструктуры – детские сады, школы, спортивные и игровые площадки.

Комплексное освоение территорий является одним из наиболее популярных способов организации жилищного строительства. И одной из причин стремительно растущей популярности подобных проектов является сокращение себестоимости строительства за счет масштабности. Реализуются проекты комплексного развития территорий, как правило, в форме государственно-частного партнерства и являются инвестиционно-привлекательными .

Сегодня пока не приведено четкого определения понятия «». Однако, его можно обобщить и интерпретировать как создание условий для безопасной и благоприятной среды жизнедеятельности населения в целях обеспечения устойчивого развития территории посредством реализации механизмов взаимодействия между государственной властью и частным капиталом в области создания, реконструкции, эксплуатации и содержания объектов инфраструктуры, объектов промышленной и социальной сферы.

В свою очередь, применение проектного подхода позволяет выделить ограничения комплексного проекта (время, инвестиции, трудовые ресурсы) . Кроме того, комплексные проекты позволят усовершенствовать сложившуюся в регионе систему расселения. Естественно проект комплексного развития территории основывается на определенных прогнозах социально–экономического развития с позиции органов государственной и местной власти. В отдельных случаях такие прогнозы существенно расходятся из-за несовершенства механизма взаимодействия региональной власти и местного самоуправления . Для совершенствования таких механизмов необходимы дополнительные исследования проблемы.

Комплексные проекты можно разделить на две категории: градообразующие и рекреационные . Территории первого типа предназначены для постоянного проживания, а значит – нуждаются в рабочих местах и социальной инфраструктуре. Пример – «Новое Ступино», где планируется построить индустриальный парк, который, по задумке девелопера (MR Group), станет генератором спроса и позволит сформировать вокруг целый город на 55 тыс. человек.

Проекты рекреационного типа предназначены для отдыха и сезонного проживания, поэтому в них уже на первое место выходит инфраструктура для отдыха, спорта и развлечений. Пример – Истринская долина (флагманский проект компании «Вектор Инвестментс»), природная территория площадью 1700 га, где строятся дачные поселки и многочисленные объекты: конноспортивный клуб, стрелковый клуб, рыболовный центр, центр водного спорта, сафари-парк и т.п.

Таким образом, комплексные проекты развития территории направлены, прежде всего, на повышение качества и уровня жизни населения, проживающего на данной территории, посредством развития экономической, социальной и экологической составляющих. Причем, каждая территория имеет свои особенности развития – географические, социальные, климатические, демографические и т.д. Наряду с этим и комплексные проекты, реализуемые на данной территории, имеют свои особенности и приоритетные пути развития.

Стратегия комплексного развития территории

Для более полного понимания следует также остановиться и на стратегии комплексного развития территории, которая позволяет согласовывать работу органов государственного управления, общественных организаций и политических партий, сообществ деловых людей, способных оказывать существенное влияние на пространственное развитие региона. Именно стратегический подход позволит экономике региона задать определенный вектор развития. Такой вектор учитывает территориальную особенность, наличие природных ресурсов, человеческих ресурсов, экономико-географическое положение, конкурентные преимущества и прочее . Следует отметить, что долгосрочная региональная стратегия развития (на период от 5 до 10 лет) – это не «забытый» документ, а наоборот, стратегия предполагает дополнение ее необходимыми изменениями с учётом промежуточного анализа ее результатов, а также развития государства в целом, смежных регионов, динамики внутреннего и внешнего рынков.

Наличие стратегии комплексного развития формирует благоприятный деловой климат в регионе, с точки зрения инвестиционной привлекательности. Известно, что рыночная конкуренция на инвестиционном поле становится более жёсткой и интернациональной. Чтобы заполучить конкурентные преимущества в таком соперничестве, инвесторам следует представлять убедительные планы стратегического развития в долгосрочной перспективе, создать условия и гарантии, выдерживать схватку за инвестора сравнительно с другими, схожими регионами .

Именно разработанная стратегия комплексного развития территории с интегрированными проектами дает возможность концентрировать инвестиционные средства на приоритетных направлениях развития . А точки роста дают возможность формировать в регионе целые отраслевые кластеры – группы взаимосвязанных, сконцентрированных территориально организаций (производителей, поставщиков материалов и запчастей, производителей услуг, научно-исследовательских и других организаций, которые взаимно дополняют и усиливают конкурентные преимущества друг друга).

Кластер – это больше, чем просто группа компаний и организаций. Это система, конкурентоспособность которой определяется в том числе и синергетическими эффектами, возникающими в ее рамках. Как правило, участники кластера получают не только прямые, но и косвенные выгоды концентрации – более простой трансфер знаний и ноу-хау, единый марктетинговый имидж, единый рынок труда . Развитие главных кластерных элементов способствует стимулированию развития взаимосвязанных секторов экономики, эффективному концентрированию ограниченных ресурсов региональных бюджетов и источников федерального центра и частных инвесторов на основных направлениях развития .

Детализация дефиниции «комплексный проект развития территории»

Для привлечения инвестиций в Российской Федерации выделены территории с особым юридическим статусом, при создании предприятий на этих территориях действуют различные экономические льготы . Такие территории можно рассматривать как комплексные проекты развития территории, а именно: особые экономические зоны (ОЭЗ), территории опережающего социально-экономического развития (ТОР); крупные порты, зоны территориального развития (ЗТР), региональные инвестиционные проекты, моногорода, приоритетные инвестиционные проекты, инновационные территориальные кластеры, индустриальные парки, технопарки и бизнес-инкубаторы. По своей сути создание таких территорий и является элементами комплексного проекта развития территории.

Рисунок 1. Структурно-логическая схема понятия «комплексный проект развития территории»

Далее, более детально приведем краткую характеристику таких элементов комплексного проекта развития территории. Так, создание особой экономической зоны способствует развитию различных отраслей экономки, которые в основном преобладают на соответствующей территории, что также способствует развитию инфраструктуры, технологиям и коммерциализации научных результатов и влечет за собой производство новых видов продукции.

В зависимости от специфики и преобладания отрасли экономики ОЭЗ можно охарактеризовать с помощью следующей типологии: промышленно-производственные, технико-внедренческие, туристско-рекреационные и портовые.

Как видно из рис.1, в основе понимания «комплексный проект развития территории» лежат несколько механизмов, а именно: взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления, финансовый механизм и инновационно-ориентированный. Естественно, не имея научно-обоснованной стратегии развития территории и соответствующих прогнозов социально-экономического развития территории говорить о комплексном развитии не имеет смысла.

Задача территорий опережающего социально-экономического развития (ТОР) заключается в укреплении и модернизации промышленности и экономики Российской Федерации. Её драйверами должны стать иностранные инвесторы и предприниматели, которые смогут осуществлять профессиональную деятельность на льготных условиях пониженного налогообложения. Федеральным законодательством установлено, что ТОРы будут действовать в течении 70-ти лет с возможностью продления срока действия.

Зоны территориального развития (ЗТР) – могут формироваться на территории одного или нескольких муниципальных образований, но в пределах одного субъекта РФ. С помощью введения специальных льгот и обеспечения государственных гарантий для резидентов ЗТР наблюдается ускоренное социально-экономического развитие субъекта РФ.

Моногород — это населённый пункт, зависящий от одного или нескольких «градообразующих» предприятий в плане трудоустройства и инфраструктуры. Слово «моногород» является сокращением понятия «монопрофильный город», где греческая приставка «моно» означает «единственный». Главная проблема моногородов, которых в России несколько десятков, состоит в том, что если на «градообразующих» предприятиях начинаются увольнения, то большинству трудоспособного населения города становится попросту негде работать. Государство часто оказывает поддержку моногородам и предприятиям, критически важным для жизни таких городов.

Что касается инновационной инфраструктуры, то это в основном научно-производственные территориальные комплексы для высокотехнологичных предприятий малого и среднего бизнеса. Комплекс имеет систему обслуживания, предоставляющую сложный и простой сервис. Территория комплекса делится на модули, которые сдаются в аренду и адаптируются под требования конкретных инновационных предприятий.

Заключение

Таким образом, применяя в статье эмпирические методы сравнения и описания проектного подхода сформирована общая концепция понимания сути комплексного проекта развития территории. Данное определение является частью понятия «пространственное развитие территории», которое может меняться в зависимости от условий, территориального наследия, уровня развития определенной территории. В свою очередь, понятие «комплексный проект развития территории » расширено и трактуется автором как создание условий для безопасной и благоприятной среды жизнедеятельности населения в целях обеспечения устойчивого развития территории посредством реализации финансовых, инновационно-ориентированных механизмов и механизмов взаимодействия между органами государственной власти, местного самоуправления и коммерческими структурами в области создания, реконструкции, эксплуатации и содержания объектов инфраструктуры региона.

Список литературы

1. Андреев А.В. Основы региональной экономики: учеб.пособие / А.В.Андреев, Л.М.Борисова, Э.В.Плучевская. – М.: КноРус, 2007. – 336с.
2. Арженовский И.В. Маркетинг регионов: учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. – 135 с.
3. Грей К.Ф., Ларсон Э.У. Управление проектами: Практическое руководство / Пер. с англ. – М.: Дело и Сервис, 2013. – 528 с.
4. Дихтль Е. Практический маркетинг/ Е. Дихтль, Х. Хершген — М.: Высшая школа, 2012. – 253 с.
5. Дробышевский С. Инвестиции: региональный аспект / Дробышевский С., Днепровская С., Изряднова, О. – М.:, 2012. – 317с.
6. Жихарев К.Л. Проектное управление развитием региональной инновационной системы. – М.: Социум, 2011 г. – 207 с.
7. Захаров С.В. Методические подходы к оценке функционирования комплексных проектов на региональном уровне // Организатор производства. 2016. — № 4. – С. 67-75.
8. Захаров С.В. Концептуальные подходы к изучению сущности понятия «пространственно-экономическая трансформация» // Менеджер. Вестник Донецкого государственного университета управления. – 2016. — № 2 (76). – С. 112-119.
9. Захаров С.В. Стратегия инновационного развития интегрированных производственных структур в угольной промышленности // Менеджер. Вicник Донецького державного унiверситету управлiння. – 2014. — № 4. — С 50-53.
10. Котлер Ф. Основы маркетинга/ Ф. Котлер — М.: Прогресс, 2013. – 355 с.
11. Курченко Л.Ф. Бюджетная система Российской Федерации: субфедеральный и местный уровни: Учебное пособие. / Л.Ф. Курченко. – М.: Дашков и К, 2012. – 252 с.
12. Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. — М.: Азбуковник, 2000. — 940 с.
13. Пеньевкий И. Комплексное планирование реализации генеральных планов городов// Практика муниципального управления. – 2013 — №3. – С. 25-31
14. Пинто Дж.К. Управление проектами / Пер. с англ. под ред. В.Н.Фунтова – СПб.: Питер, 2014. – 464 с.
15. Портер М. Междунаpодная конкуpенция: Пеp. с англ. / Портер М. – М.: Междунаp.отношения, 2012. – 686 с.
16. Татаркин А. Развитие экономического пространства Российской Федерации на основе кластерных принципов / А. Татаркин, Ю. Лаврикова, А. Высокинский // Федерализм. — 2012. — № 1. — C. 45-60.
17. Туровец О.Г. Особенности выбора перспективных направлений развития наукоемких предприятий / О.Г. Туровец, С.П. Курбатова // Организатор производства. – 2012. — № 1(52). – С. 26-32.
18. Ускова Т. В. Актуальные проблемы пространственного развития/ Т. В. Ускова // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. — 2011. — № 5 (17). — С. 170-174.

References

1. Andreev A.V. Bases of regional economy : teaching / A.V.Andreev, L.M.Borisova, Je.V.Pluchevskaja. — Moscow: KnoRus, 2007. — 336s.
2. Arzhenovskij I.V. Marketing regions: a training manual . — M .: UNITY-DANA, 2012 — 135 p.
3. Grej K.F., Larson Je.U. Project Management : A Practical Guide / Trans. With the English. — Moscow: Delo i Servis, 2013. — 528 p.
4. Dihtl’ E. Practical marketing / Dihtl’, H. Hershgen — M .: Higher School, 2012. — 253 p.
5. Drobyshevskij S. Investments: regional aspect / / Drobyshevskij S., Dneprovskaja S., Izrjadnova, O.- M.:, 2012. — 317p.
6. Zhiharev K.L. Project management of the development of the regional innovation system . — M .: Social life, 2011 — 207 p.
7. Zaharov S.V. Methodical approaches to the evaluation of the functioning of complex projects at the regional level // Organizer of production. 2016. — No. 4. — P. 67-75.
8. Zaharov S.V. Conceptual approaches to the study of the essence of the concept of «spatial-economic transformation» // Manager. Bulletin of Donetsk State University of Management. — 2016. — No. 2 (76). — P. 112-119.
9. Zaharov S.V. Strategy of innovative development of integrated production structures in the coal industry // Manager. Vicnik of the Donetsk state university is governed. — 2014. — No. 4. — C 50-53.
10. Kotler F. Fundamentals of Marketing — M .: Progress, 2013. — 355 p.
11. Kurchenko L.F. Budgetary system of the Russian Federation: subfederal and local levels: Textbook . — Moscow: Dashkov and K, 2012. — 252 p.
12. Ozhegov S. I. Explanatory Dictionary of the Russian language . — Moscow: Azbukovnik, 2000. — 940 p.
13. Pen’evkij I. Complex planning of the implementation of general plans of cities // Practice of municipal management. — 2013 — №3. — P. 25-31
14. Pinto Dzh.K. Project Management / Transl. With the English. Ed. VN Funtova — St. Petersburg: Peter, 2014. — 464 p.
15. Porter M. International competition : Per. With the English. / Porter M. — M .: International Relations, 2012. — 686 p.
16. Tatarkin A. Development of the economic space of the Russian Federation on the basis of cluster principles / A. Tatarkin, Ju. Lavrikova, A. Vysokinskij // Federalism. — 2012. — No. 1. — C. 45-60.
17. Turovec O.G. Features of choice of perspective directions of development of high technology enterprises / O.G. Turovec, S.P. Kurbatova // The organizer of production. — 2012. — No. 1 (52). — P. 26-32.
18. Uskova T. V. Actual problems of spatial development // Economic and social changes: facts, trends, forecast. — 2011. — No. 5 (17). — P. 170-174.