Уступает права и обязанности по договору. Трехстороннее уступка прав и обязанностей по договору. Уведомление должника о замене кредитора

Буркова А., кандидат юридических наук.

Хотя, подписывая любой договор, сторона заключает его с определенным контрагентом, стоит помнить, что права и (или) обязанности по договору иногда могут передаваться другим лицам.

Для того чтобы ограничить замену стороны в договоре и сделать такую замену подконтрольной второй стороне, в некоторых договорах стороны прямо устанавливают, что ни одна из сторон не имеет права передавать свои права и обязательства, вытекающие из договора, третьим лицам без письменного согласия на то другой стороны договора.

Такой запрет уступки прав разрешается делать в силу ст. 382 и 388 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этим статьям уступка требования кредитором другому лицу допускается, если иное не предусмотрено договором между сторонами.

Запрет уступки обязанностей по договору прямо предусмотрен в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации и разрешается только с письменного согласия кредитора.

В настоящей статье мы хотели бы остановиться на возможной форме согласия контрагента на уступку прав и (или) обязанностей по договору, если в договоре существует прямой запрет такой уступки без согласия второй стороны, а также очертить те случаи, когда уступка невозможна даже при согласии второй стороны, и те случаи, когда уступку невозможно запретить положениями договора.

Невозможность запретить уступку

Итак, в соответствии с российским законодательством по общему правилу стороны могут ограничить уступку прав и (или) обязанностей по договору. Однако из этого правила есть исключения.

Одним из случаев, когда это правило не действует, является финансирование под уступку денежного требования, или, как оно также часто называется в России, факторинг.

В соответствии со ст. 828 Гражданского кодекса Российской Федерации:

"Уступка финансовому агенту денежного требования является действительной, даже если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении".

С одной стороны, это положение противоречит ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, а также способствует тому, чтобы клиент, имеющий с финансовым агентом соглашение об уступке, вел себя недобросовестно по отношению к должнику, с которым тот же клиент имеет договор, запрещающий уступку.

С другой стороны, использование этого подхода способствует сделкам по финансированию дебиторской задолженности, поскольку он освобождает цедента (т.е. обеспеченного кредитора) от бремени изучения договора, из которого вытекает уступленное требование, с тем чтобы убедиться в том, была ли запрещена или обусловлена передача этого требования. В противном случае заимодатели должны будут изучать, вероятно, огромное число договоров, что может быть дорогостоящим (особенно с учетом стоимости внешних юристов и иных консультантов) или даже невозможным (например, в случае будущей дебиторской задолженности).

Кроме того, такая оговорка обеспечивает доступ малого и среднего бизнеса к финансированию, вопреки их договоренностям с крупными компаниями о невозможности таких уступок, чем часто злоупотребляют крупные компании.

Другой случай, когда уступка допускается вне зависимости от ее запрета в договоре, - это уступка прав комитенту по сделке в случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером. В соответствии со ст. 993 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае уступка прав комитенту по сделке допускается независимо от соглашения комиссионера с третьим лицом, запрещающего или ограничивающего такую уступку.

Хотя в обоих вышеуказанных случаях при договоре финансирования под уступку денежного требования и договоре комиссии/агентском договоре уступка прав и обязанностей по сделке будет действительной, несмотря на ее запрет, законодательство установило определенную ответственность контрагента, уступающего права и (или) обязанности по сделке, за такую несанкционированную уступку.

Так, в соответствии со ст. 828 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка финансовому агенту денежного требования:

"...не освобождает клиента от обязательств или ответственности перед должником в связи с уступкой требования в нарушение существующего между ними соглашения о ее запрете или ограничении".

Аналогично положениям законодательства о факторинге такая уступка в отношениях комиссии/агента:

"...не освобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом в связи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете или об ограничении".

Такая ответственность может как предусматриваться непосредственно договором, права и (или) обязанности из которого были уступлены, так и возникать на основании закона, если, например, в результате такой уступки у второй стороны возникли убытки.

Уступка осуществляется вне зависимости от ее запрета также в результате реализации мер обеспечения, например залога или поручительства. Так, в соответствии со ст. 365 Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве:

"К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора".

Известны дела, когда лица специально создавали отношения поручительства, в которых, как известно, должник не участвует и его согласия не требуется, чтобы перевести на себя права и обязанности из договоров.

Еще одним примером, когда уступка будет возможна даже при ее запрете, являются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о суброгации при страховании. В соответствии со ст. 965 Гражданского кодекса Российской Федерации:

"...условие договора, исключающее переход к страховщику права требования к лицу, умышленно причинившему убытки, ничтожно".

Таким образом, в российском законодательстве существуют определенные положения, которые в некоторых случаях разрешают осуществлять уступку прав и (или) обязанностей по договору даже при прямом запрете такой уступки в договоре. В связи с этим стороны должны осторожно подходить к условиям договора и по возможности предусматривать в самом договоре ответственность за несанкционированную уступку.

Процедура получения согласия на уступку

При включении в договор запрета на уступку прав и (или) обязанностей необходимо согласие второй стороны на такую уступку.

В случае если уступка по договору осуществляется без согласия второй стороны, это будет противоречить положениям ст. 382 и 388 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу требований ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречие сделки требованиям законодательства влечет ее ничтожность.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Так, в соответствии с обстоятельствами дела, закрепленного в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2005 г. N КГ-А40/9518-05:

"По условиям договора (ст. 10) возможность осуществления уступки права стороны по договору предусмотрена только с предварительного письменного согласия его контрагента...

Разрешая спор, суды установили отсутствие согласия ответчика на уступку прав требования по договору от 30.03.2004, как того требовало условие договора.

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требований кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Поскольку суд установил обстоятельства нарушений требования ст. 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора цессии от 28.02.2005 и признал указанный договор ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий с момента ее совершения, и данный вывод суда является правильным, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы".

Согласие стороны договора на уступку прав и (или) обязанностей по договору может предоставляться в нескольких формах:

отдельное письменное согласие.

Согласие на уступку может предоставляться путем письменного документа, который ясно и четко подтверждает, что сторона согласна на уступку прав и (или) обязанностей по договору. В согласие для избежания споров в будущем желательно включить информацию, индивидуализирующую сделку, по которой разрешается уступка (название, номер, дата, стороны, существенные условия), объем разрешаемых к уступке прав и обязанностей (при этом стоит помнить, что частичная уступка может быть признана недействительной), данные о новой стороне договора (особенно важно, если вторая сторона дает согласие на уступку только определенному лицу);

трехсторонний договор между первоначальными сторонами и новой стороной договора.

Согласие на уступку прав и (или) обязанностей по договору дается в договоре об уступке. При этом договор может быть составлен в самой простой форме, чтобы просто отразить согласие стороны на уступку. Дальнейшие взаимоотношения с новой стороной договора можно урегулировать дополнительным соглашением, которое согласуется с новой стороной без участия выбывшей стороны;

отметка о согласии на договоре.

Согласие на уступку может быть дано путем проставления на договоре об уступке слова "согласовано", подписи генерального директора стороны, которая выбывает из договора, и заверения печатью этой стороны;

согласие после совершения уступки.

Российская судебная практика <1> признает, что согласие на уступку будет действовать и уступка будет считаться состоявшейся, даже если такое согласие было дано уже после уступки.

<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 октября 2000 г. N Ф04/2722-675/А75-2000.

Таким образом, российская практика предлагает достаточно широкий круг инструментов, посредством которых стороны могут выразить свое согласие на уступку по договору. В отсутствие такого согласия уступка прав и (или) обязанностей по договору может быть признана недействительной.

Невозможность получения согласия на уступку

Необходимо отметить, что, несмотря на существование случаев, когда уступка по договору возможна, даже если прямой запрет этого закреплен в договоре, существуют случаи, когда уступка невозможна даже при получении согласия второй стороны.

В соответствии со ст. 589 Гражданского кодекса Российской Федерации права получателя ренты по договору постоянной ренты не могут ни при каких обстоятельствах передаваться коммерческим организациям:

"Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности".

По ст. 631 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается передача своих прав другому лицу арендатором имущества по договору проката:

"Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются".

Уступка в нарушение этих запретов будет считаться недействительной на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

* * *

Итак, в случае наличия в договоре запрета об уступке прав и (или) обязанностей по договору уступка обычно возможна при условии получения согласия второй стороны на такую уступку. При этом необходимо помнить, что существуют случаи, когда уступка невозможна даже при согласии второй стороны (прокат, постоянная рента). Вместе с тем существуют случаи, когда уступку невозможно запретить положениями договора (факторинг, комиссия и т.д.). В этом случае одним из действенных рычагов, препятствующих несанкционированной уступке, могут быть положения договора об ответственности за несанкционированную уступку.

Договор цессии (договор уступки права требования) относится к особым договорам - в большинстве случаев путем заключения договора цессии осуществляется уступка требования. Виды договоров, по которым переходят права по сделке, не определены, область их применения достаточно обширна. Обычно образцы договора цессии необходимы, если сторонам нужен именно факт перехода прав как результат.

По образцу договора цессии право (требование), принадлежащее кредитору (цеденту) на основании обязательства, передается им другому лицу (цессионарию).

Договор уступки права требования является возмездным, консенсуальным и двусторонним

Объект и стороны договора цессии

Итак, договор цессии имеет своим результатом замену кредитора в обязательстве. Сделка по уступке права требования представляет собой действие первоначального кредитора по отказу от своих прав в отношении должника и передаче их новому кредитору.

Сторонами по договору цессии являются цедент (кредитор, уступающий право требования) и цессионарий (кредитор, приобретающий право требования по договору цессии). Никаких ограничений относительно правового статуса сторон законодательство не устанавливает.

Существенные условия договора цессии

Российским законодательством не определено, какие именно условия являются существенными для наличности и действительности договора цессии. Из этого следует, что единственным существенным (с точки зрения закона) условием договора цессии является условие о его предмете (ч.2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предметом договора цессии может быть субъективное обязательственное право или право требования, причем при делимости предмета обязательства - как полностью (в отношении всего предмета обязательства), так и в части.

Цена договора цессии

Договор цессии может быть как возмездным, так и безвозмездным. Поскольку закон не устанавливает обязательных требований к цене по договору цессии, размер оплаты за уступаемое право требования будет определяться по соглашению сторон.

Форма договора цессии

Закон содержит специальные требования к форме договора цессии. В соответствии со ст.389 ГК РФ договор цессии, основанный на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должен быть заключен в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п.2 ст. 389 ГК РФ).

Дополнительные условия договора цессии

Цессия может быть совершена с различными целями и на основании различных сделок. Отсутствие в договоре цессии указаний на цели (основания) ее совершения не свидетельствует о ее недействительности. Действующее гражданское законодательство не содержит требования о включении в договор цессии информации об основании осуществления сделки.

По гражданскому кодексу согласие должника на заключение договора цессии не является обязательным условием, роме случаев, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника. Кроме того, закон не обязывает уведомлять должника о заключении договора цессии, предупреждая лишь о том, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

Признавая, как общее правило, возможность уступки требования, закон, тем не менее, устанавливает ряд ограничений. Во-первых, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (ст.383 ГК РФ). К этой группе относятся требования о выплате алиментов, пенсий, социальных пособий и т.д. Изменение кредитора в подобных обязательствах противоречит их природе. Во-вторых, действующее гражданское законодательство (п.1 ст. 388 ГК РФ) устанавливает недопустимость уступки требования кредитором другому лицу, если она противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Бухгалтерский учет по договору цессии
Учет у цедента

Для отражения операций по уступке права требования применяются общие правила и принципы бухгалтерского учета с учетом специфики договора. Организация-цедент, для которой реализация имущественных прав не является обычным видом деятельности, отражает уступку права требования дебиторской задолженности по кредиту Дебет Кредит - Отгружена продукция
Дебет 90 Кредит с/сч «НДС» - Начислен НДС
Дебет 90 Кредит ( , ) - Списана себестоимость отгруженной продукции
Дебет 90 Кредит - Отражен финансовый результат по реализации
Дебет 76 Кредит 91 - Отражена уступка права требования
Дебет 91 Кредит 62 - Списана стоимость права требования
Дебет 91 Кредит 76 с/сч «НДС» - Начислен НДС с полученной от уступки права требования положительной разницы
Дебет 99 (91) Кредит 91(99) - Отражен финансовый результат от уступки права требования
Дебет 76 с/сч «НДС» Кредит - Начислен НДС к уплате в бюджет по первоначальной сделке
Кредит 76 - Поступили на расчетный счет денежные средства от цессионария
Дебет 76 с/сч «НДС Кредит 68 - Начислен НДС с положительной разницы к уплате в бюджет.

Обычно продажа права требования долга происходит с убытком, этот убыток всегда образуется на дату подписания акта уступки. А порядок его признания в расходах зависит от того, когда именно право требования перешло от продавца к третьему лицу.

Переуступка произошла до наступления срока платежа

Если право требования было передано до момента оплаты, который был предусмотрен первоначальным договором, то убыток можно списать сразу после подписания акта с третьим лицом. Но для того чтобы определить сумму списываемого убытка, необходимо рассчитать размер процентов, которые компания уплатила бы, если бы взяла заем, равный доходу от уступки права требования. Сумма процентов рассчитывается с учетом требований ст.269 НК РФ. Причем проценты берутся за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренной договором. Потом нужно сравнить эти проценты с реально полученным убытком. Меньшая сумма учитывается в расходах.

Переуступка произошла после наступления срока платежа

А если право требования передано после того, как истек срок оплаты товара по договору, то убыток можно списать полностью, но в два этапа. 50 процентов суммы можно учесть в расходах на день уступки, а остальные 50 процентов — по истечении 45 календарных дней с этой даты (ст.279 НК РФ).
Учет у цессионария

В бухгалтерском учете нового кредитора, приобретенная в порядке уступки права требования, дебиторская задолженность будет отражаться в соответствии с требованиями ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» как финансовые вложения в фактической сумме затрат на его приобретение.
Кредит 76 - Приобретено право требование
Дебет 58 Кредит 76 - Отражены расходы по приобретению права требования
Дебет 51 Кредит 91 - Погашен долг первоначальным должником
Дебет 91 Кредит 58 - Списано право требования
Дебет 91 Кредит 68 - Начислен НДС с положительной разницы
Дебет 91 (99) Кредит 99 (91) - Отражен финансовый результат

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, если дебиторская задолженность продана по большей стоимости, то с сумvы превышения необходимо дополнительно уплатить НДС в том периоде, в котором получена эта сумма.

Приложения договора цессии
Договор цессии содержит приложения:
График платежей. (График платежей - приложение к договору, в котором четко регулируются сроки, условия и размеры платежей. График применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально в каждом конкретном случае).

Сопутствующие документы к договору цессии:

Акт приема-передачи правоустанавливающих документов (Акт приема-передачи документации - официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. Это протокол, в котором сторонами определяется перечень передаваемой документации - наименование, количество экземпляров, оригинал или копия и т.д. В соответствии с актом может передаваться техническая документация, правоустанавливающие документы и т.д. Акт применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и перечень технической документации определяется в каждом конкретном случае).;

Дополнительное соглашение (Очень часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение к договору - это тот же самый договор, а соответственно, его подписание возможно и законно при обоюдном согласии обеих сторон по договору. Дополнительное соглашение к договору, по своей сути, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору. При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором). Еще, необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения. При заключении дополнительного соглашения к договору, следует учитывать, что дополнительное соглашение совершается в той же форме, что и основной договор (ст.452 ГК РФ). Так как большинство сделок с недвижимостью требуют государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к договору также требует государственной регистрации. Таким образом, дополнительное соглашение - это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон.
Используется во всех договорах.);

Протокол разногласий (Протокол разногласий - это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора. Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий в отдельных вопросах. Именно эти спорные вопросы и фиксируются протоколом разногласий. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной. Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора. Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и приложен к договору. В противном случае подписанный договор не может считаться действительным. В самом договоре о существовании протокола разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом разногласий № … от... число…месяц…год». Сторона, составившая протокол разногласий, предоставляет его вместе с подготовленным и подписанным договором для подписания другой стороне. Если другая сторона принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в договор как дополнительное условие. В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий и принять условия договора к подписанию, либо составить протокол согласования разногласий. Используется во всех договорах, кроме трудовых).;

Протокол согласования разногласий (В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от... число…месяц…год». После подписания протокола согласования разногласий стороны могут также составить новую редакцию заключаемого договора, включив в него согласованные сторонами пункты, либо заключить дополнительное соглашение к договору. Подписанный протокол согласования разногласий может быть приравнен к дополнительному соглашению, изменяющему некоторые условия договора. Используется во всех договорах, кроме трудовых).

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ (ЦЕССИИ)

Являющ______ правопреемником ___________________________________, в лице __________________________________________, действующ___ на основании Устава, именуем__ в дальнейшем "Цедент" с одной стороны, и ___________________________________________________, в лице _____________________________________________________________, действующ___ на основании Устава, именуем__ в дальнейшем "Цессионарий" с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору __________________________, заключенному между Цедентом и __________________________________.

1.2. За уступаемые права и обязанности по договору ______________ Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме, затраченных Цедентом, денежных средств по указанному договору (далее - договорную сумму).

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

2.1. Цедент обязан передать Цессионарию в течение трех дней с момента подписания настоящего догвоар все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по договору ________________, заключенному с ____________________________, а именно:

Договор ______________, указанный в п. 1.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора.

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по договору _______________.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. В счет уступаемых прав и обязанностей, Цессионарий производит уплачивает Цеденту __________ _______________________________________. Уплата указанной суммы производится согласно графику ежемесячных выплат, который является частью Соглашения о передаче прав и порядке расчетов (далее Соглашение). Соглашение подписывается уполномоченными лицами сторон и является приложением к настоящему договору цессии.

3.2. Цессионарий имеет право выплатить договорную сумму досрочно, о чем должен известить Цедента в письменной форме.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие и передаваемость всех уступленных Цессионарию прав.

4.2. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей.

4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы, указывается в Соглашении.

4.4. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения обязательств по договору ___________________________.

5.2. Цедент обязуется в трехдневный срок после подписания настоящего договора уведомить ___________________________ (сторона основного договора) и всех заинтересованных третьих лиц об уступке своих прав и обязанностей по договору ________________.

5.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон. Экземпляр Nо. 3 направляется _______________________ (стороне основного договора).

Адреса и реквизиты и подписи сторон:

ЦЕДЕНТ: ЦЕССИОНАРИЙ:

Приложение № 1

к договору цессии от "___" ____________ г.

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ПОРЯДКЕ РАСЧЁТОВ

г. ______________ "__"________ ____ г.

1. Цедент согласно договору цессии от "__"_________ ____ года передаёт Цессионарию все свои права и обязанности по договору _____________________, заключённому между Цедентом и ___________________ _____________ (сторона основного договора). Передача прав по договору цессии от "__"_________ _____ года, происходит в момент подписания настоящего соглашения.

2. Цессионарий выплачивает Цеденту _________________________________________________.

3. Согласно пункту 3, договора цессии от "__"_________ _____ года, стороны устанавливают следующий график выплат:

- _______________ - _________ (_______________) рублей;

- _______________ - _________ (_______________) рублей.

4. За просрочку платежа, Цессионарий уплачивает Цеденту пеню в размере ___% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5. Оплата производится в безналичном порядке. По окончании выплаты договорной суммы, стороны проводят сверку расчётов.

6. Настоящее соглашение действует с момента подписания и является неотъемлемой частью договора цессии от "__"_______ ____ года.

Цедент: Цессионарий:

__________________________ ________________________

) – шанс для многих граждан России купить собственную квартиру в новом доме на этапе строительства.

Рассмотрим подробнее, что такое переуступка прав требования и какие обязанности по договору.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Покупка строящегося жилья может значительно сократить расходы на приобретение недвижимости, поэтому на рынке первичной недвижимости популярна сделка переуступки прав требования на квартиру. Проведение этой сделки возможно только до той поры, пока дом еще не достроен и не получены правоустанавливающие документы. В рамках договора переуступки лицо, первоначально заключившее договор с застройщиком, передает другому лицу право требования новой квартиры по завершении строительства.

Чаще всего инвесторами выступают юридические лица, иногда они выкупают квартиры целыми этажами, когда строительство еще только начинается, а затем перепродают частным лицам. Чем ближе дата сдачи объекта, тем дороже цена и меньше риски.

Плюсы и минусы договора переуступки прав требования квартиры

Данный вид сделок очень популярен, т.к. приобретение квартиры по договору цессии значительно дешевле, чем покупка готового жилья или напрямую у застройщика. Треть всех сделок на рынке первичного жилья в столице проводится по этому виду договора.

Выгода в данном случае сопряжена со значительными возможными рисками. Вместе с правом требования покупатель приобретает и все обязательства. Нужно учесть все возможные варианты развития событий, связанные, в том числе, и с недобросовестными застройщиками. (см. )

В чем же риски договора цессии?

Прежде всего, застройщик может обанкротиться. Тогда переиграть все обратно и расторгнуть договор переуступки прав требования не получится, новый покупатель будет судиться уже непосредственно с застройщиком. Сам договор цессии может быть признан недействительным, если он заключен с нарушениями. Также нужно уведомить и застройщика о переходе прав.

Что нужно знать покупателю, прежде чем купить квартиру по переуступке?

В договоре цессии должен быть указан тип первоначального договора, сумма, порядок и схема оплаты, иначе его могут признать недействительным.
Новый договор подлежит обязательной государственной регистрации и заверяется у нотариуса.
Покупатель должен сам проверить все разрешительные документы на строительство у застройщика, при этом желательно указать его в договоре в качестве третьей стороны.
Запрет на цессию со стороны застройщика незаконен.
Необходимо уведомить застройщика о переходе права требования.

Последний пункт не является обязательным по закону, но крайне желателен на практике. В случае отсутствия такого уведомления суд может отказать, например, покупателю в возмещении убытков и компенсации морального вреда, если строительство не было завершено, так как застройщик заключал договор с другим лицом.

Бывает и так, что первоначальный покупатель не сообщил новому о том, что квартира в залоге у банка, или, что он частично оплачивал ее по .

Поэтому рекомендуется производить полную оплату по договору после его государственной регистрации, так как она возможна только после снятия всех обременений. В случае той же самой ипотеки ничто не мешает сторонам переоформить ее на нового владельца.

После успешной регистрации договора у покупателя должны быть следующие документы:

Оригинал договора уступки.
Основной договор, по которому она проводилась.
Подтверждение всех расчетов и выплат по нему.
Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии.
Акт передачи всех документов.

Выгодна ли застройщикам продажа квартиры по переуступке прав?

Несмотря на то, что по закону застройщик не может запретить покупателю переуступать права требования на квартиру, он часто старается максимально ограничить возможные цепочки перехода права.

Большинство компаний требуют предварительного согласования цессии. Чаще всего застройщика необходимо уведомить о переходе права требования в течение десяти дней с момента регистрации нового договора.

Распространенная практика – требовать полную оплату объекта в случае перехода права требования. Некоторые застройщики вводят дополнительные платежи за оказание такой услуги.

Налогообложение при переуступке права требования на квартиру и другие финансовые вопросы

Обязанность уплаты налога по договору цессии лежит на первоначальном инвесторе, однако нередко бремя финансовых выплат перекладывается на нового покупателя. Так или иначе, стороны договариваются о распределении обязательных платежей, чаще всего поровну.

Здесь важно понимать два момента. Во-первых, в договоре нужно отражать реальную сумму сделки, так как от нее зависит размер налогового вычета. Во-вторых, налог взимается не с разницы между полной оплатой и уступкой, а со всей суммы, которая уплачивается в итоге за приобретение нового жилья.

Актуальна ли покупка квартир по переуступке прав?

До той поры, пока цены на недвижимость столь высоки, данный вид сделок будет актуален. Покупка квартир по переуступке прав выгодна как инвесторам, для которых вся схема предстает удачным капиталовложением, так и для рядовых граждан, которые не могут позволить себе приобрести новую квартиру за наличные.

Кроме того, строительство дома процесс небыстрый. За несколько лет покупатели могут изменить свое решение о приобретении квартиры в силу бесконечного множества личных причин, и переуступка права для них – отличное решение.

Передача обязательств по договору подразумевает их уступку другой стороне, которая ранее не заключала договор. Считается, что при оформлении кредита переуступка прав позволяет заменить кредитора, здесь обязанности старого кредитора переходят к новому, он же получает те права, которые ранее были получены старым кредитором на основании договора.

Первоначальному кредитору требуется лишь отыскать нового кредитора, передать свои обязанности. Для этого заключается договор переуступки другой стороне. Что касается должника, то согласия на переуступку прав новому кредитору не требуется. Уступлены могут быть любые требования, часто уступаются права аренды недвижимости, права дольщиков на основании участия в долевом строительстве.

Могут быть переданы на основании договора об уступке обязательства по выполнению работ, передаче денежных средств и поставке каких-либо товаров. Однако права собственности недвижимого имущества могут быть уступлены только на основании договора об отчуждении, например, договора по покупке или передаче имущества в наследство. В некоторых ситуациях права и обязательства кредитора переданы быть не могут. Нельзя переуступить права и обязательства по возмещению морального ущерба или иного ущерба, причиненного другой стороне. Новый кредитор при заключении договора о переуступке обязательств получает все права, предусмотренные договором, который заключал первоначальный кредитор. Здесь права и обязанности первоначального кредитора признаются недействительными. Таким образом, новый кредитор получает возможность использовать права старого кредитора, старый кредитор после подписания договора о переуступке не несет ответственности за то, будут ли выполнены обязательства должником.

Само право требования может быть передано на любой стадии действия договора по согласию сторон. Переуступка обязательств производится на основании договора и передачи всех документов, подписанных ранее между сторонами сделки. В данном случае новому кредитору может быть передан основной договор и приложения, сметы на проведение работ и товарно-распорядительная документация. При подписании договора об уступке может быть составлена опись всех передаваемых документов новому кредитору. Акт должен быть заверен подписями обеих сторон, он может быть составлен в произвольной форме. На основании договора происходит передача оригинальных документов с печатями, подписями.

Несмотря на то, что уступка прав происходит часто без согласия должника, ему необходимо направить уведомление о том, что новый кредитор получает права и обязательства на основании заключенного договора уступки. Должник при этом должен получить письменные доказательства того, что новый кредитор имеет право истребовать долг. До того момента, как эти свидетельства и документы должник не получит, он имеет возможность отказаться от выполнения обязательств перед новым кредитором, может осуществлять платежи в пользу прежнего кредитора. Объем обязательств и прав при заключении договора переуступки остается в прежнем объеме, какой подразумевал ранее заключенный договор. Если другое не установлено законом, кредитор не имеет права изменять предмет договора и требовать выполнения тех обязательств, которые не предусмотрены ранее заключенным договором.

Если уступку обязательств осуществляют юридические лица, должно быть вынесено решение учредительного собрания о том, что обязательства переходят новой стороне. Заключить договор уступки права на квартиру можно при условии, что цена договора полностью оплачена или тогда, когда долговые обязательства одновременно переводятся на другое лицо. В договоре о ДУС для переуступки прав должен быть пункт о том, что запрета на совершение сделок переуступки не имеется. Помимо этого заключать договор переуступки на основании договора о ДУС необходимо тогда, когда он прошел госрегистрацию. Договор уступки права после также должен быть передан на госрегистрацию.

Для того чтобы зарегистрировать договор уступки права, необходимо подготовить сам договор переуступки, договор о ДУС, согласие супруга, если сделку планируется провести в отношении имущества, приобретенного в период брака. При первом впечатлении может показаться, что договор переуступки обязательств прозрачен и понятен, на самом же деле между сторонами нередко возникают споры. Для того чтобы защитить свои интересы в отношении нарушенных прав, рекомендуется отыскать грамотного адвоката. Доверив решение спорного вопроса профессиональному адвокату , вы сможете разобраться в вопросе, признать заключенный договор уступки недействительным и доказать факт нарушения ваших прав. Обратите внимание на то, что заключаемый договор уступки не должен нарушать интересов сторон сделки, все действия нового кредитора в отношении должника должны носить законный характер и должны соответствовать положениям ранее заключенного договора о кредитовании.

В жизни бывает всякое и долговые обязательства в ряде случаев передаются третьим лицам. Именно такие отношения между должником и кредитором именуются переуступкой права требования. Фактически это передача обязательств по уплате долга или прав требовать оплаты долга. В законодательстве такие правоотношения именуются цессией.

Договор цессии

Договорённости о переуступке требований подлежат обязательному письменному оформлению.

Необходимость в сделке может возникнуть тогда, когда кредитор не может ждать срока оплаты от должника, либо уже все оговоренных сроки окончились. В этой ситуации, кредитор может передать свои права третьей стороне, которая в свою очередь может иметь свой интерес в сделке. К примеру, кредитор готов на меньшую сумму, чем должен дебитор, либо рассчитывает на получение не только долга, но и процентов.

Виды цессии

В зависимости от статуса сторон выделяют следующие виды цессии:

Между юридическими лицами. Такая переуступка характерна для тех случаев, когда одна из сторон проходит процедуру реструктуризации и по факту меняется только название субъекта, но такие изменения должны быть оформлены в законодательном порядке.

Между физлицами. В таком случае обращение к нотариусу не обязательно, можно договоренности оформить письменно и скрепить своими подписями.

Между физлицами и юрлицами.

Трехсторонняя цессия - это вид переуступки, при которой о передаче долга уведомляют должника, фактически новый кредитор получает подтверждение о том, что долг будет погашен.

Обязательные условия договора

Как и во всех договорах, вверху прописывается название документа, дата и место составления, в преамбуле пишут стороны и их реквизиты.

В предмете сделки четко должна быть определена сумма, которая подлежит взысканию Какие отношения до возникновения сделки были между сторонами, то есть, какой ранее был договор - займа или о долевом строительстве. Реквизиты такого договора также должны быть указаны в договоре цессии.

Обязательно следует прописать цену сделки. Чаще всего она меньше суммы долга, то есть с определенным дисконтом, чтобы у нового кредитора была заинтересованность в оформлении договора цессии. Хотя на законодательном уровне, стоимость таких договоров никак не регулируется, поэтому стороны вправе самостоятельно ее определять.

Помимо долга, новому кредитору могут переходить права на обеспечительные платежи, то есть штрафы и пени. В договоре обязательно должно присутствовать согласие заемщика или кредитора на переуступку.

В остальном, договор ничем не отличается от остальных, прописываются права и обязанности, ответственность и заключительные положения.

Что не может быть предметом договора

Признать сделку ничтожной в судебном порядке можно в следующих случаях:

Если предмет договора можно отнести к личным обязательствам, к примеру, выплата алиментов;

Если основной договор, на основании которого возникли правоотношения и долг, не предусматривает передачу обязательств третьим лицам;

Долговые обязательства невозможно подтвердить документально;

Если речь идет об ипотечном договоре, то право собственности должника должно быть оформлено в установленном законом порядке, если не оформлено, то цессию легко обжаловать в суде;

Договор цессии безвозмездный.

Примеры из жизни, когда возникает право переуступки долга

Ипотечный договор. Права в этом случае может передать сам должник, естественно, уведомив об этом банковское учреждение. Если у заемщика нет возможности оплачивать кредит, то он передает свои права на недвижимость, банк проверяет платежеспособность нового заемщика и дает письменное согласие на замену должника, с указанием оставшейся суммы к оплате.

Договор поставки. Такая практика часто встречается в хозяйственной деятельности юридических лиц. Как правило, прибегают к договору факторинга, то есть привлекают более состоятельного посредника, это может быть банк. Кредитор в этом случае получает от покупателя не только сумму долга, но и проценты, за пользование чужими средствами.

Кредитные договора. Яркий пример - передача долга банком коллекторной компании. Та в свою очередь уже использует другие методы взыскания долга. Однако в таких ситуациях очень много подводных камней, прежде всего новый кредитор должен также иметь лицензию на осуществление деятельности в кредитной сфере. А в основном договоре должна быть предусмотрена возможность передачи долга третьему лицу.

Когда необходима регистрация договора цессии

Если долговые обязательства возникли в сфере отчуждения недвижимого имущества, то переуступка прав должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. Договор может вступить в силу только после регистрации в Росреестре, если этого не сделать, то сделку можно признать недействительной.