Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Основания возникновения жилищных прав

Жилищные права и обязанности строго определены в нормативных актах, посвященных такой отрасли, как жилищное право. В качестве оснований данных отношений правового типа выступают факты юридически оформленного характера, которые могут повлечь за собой те или иные последствия, имеющие правовое значение.

Возникновение жилищных прав и обязанностей: основные моменты

Такие явления могут возникать из следующих оснований:

договоры, а также сделки иного характера;
акты, которые издаются государственными органами и представителями местного самоуправления;
жилищные права и обязанности возникают и из постановлений судебных инстанций;
членство в кооперативах жилищного или жилищно-строительного характера.

Стоит отметить, что это не полный перечень таких фактов: законодатель оставил этот список открытым. Ниже данные основания раскрыты более подробно.

Договоры и другие сделки

Жилищные права и обязанности могут возникнуть вследствие подписания договоров и заключения иных сделок. При этом такие сделки могут как предусматриваться законодательством федерального характера, так и не предусматриваться. Обратите внимание: если сделка таким законодательством не предусмотрена, она не должна идти в разрез с законом.

Жилищные права и обязанности могут возникнуть благодаря:

социальному найму помещения жилого характера;
найму коммерческого типа;
найму жилых помещений, которые можно назвать специализированными;
поднайму;
пользованию помещением жилого характера на безвозмездных началах;
пожизненному содержанию, в которое включено иждивение.

Все эти факты должны быть юридически оформлены в договоры.

Решения судебных инстанций

Еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей - решение судебной инстанции, оформленное надлежащим образом. Жилищное законодательство предусматривает, что большинство конфликтов по поводу такого вида имущества может разрешаться в судебном порядке. Это возможно, если стороны конфликта не пришли к определенному единому соглашению, а также, если наступила ответственность за нарушение законодательства жилищного типа.

Согласно вышеуказанному кодексу, вы можете обжаловать в судебном порядке следующие факты:

отказ органов государственного типа в переводе имущества из нежилого в жилое (и в обратном порядке);
отказ в перепланировке помещения жилого характера;
сохранение права пользования этим имуществом бывшего члена семьи лица, которое имеет недвижимость в собственности;
обмен помещения в принудительном порядке;
отказ наймодателя предоставить согласие на обмен жилья;
выселение при неправомерном поведении поднанимателя;
выселение лиц из помещения по основаниям, предусмотренным законодателем;
расторжение сделки о найме.

Суд проанализирует поведение участников конфликта, рассмотрит все доводы и на основании законодательных актов и представленных документов вынесет справедливое решение.

Акты

Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.

В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.

Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.

Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей - решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.

Членство в кооперативе

Права и обязанности у пользователей могут появляться в результате членства в кооперативе жилищного и жилищно-строительного характера. В соответствии с мнением законодателя, в кооператив могут вступить граждане, которые уже достигли шестнадцатилетнего возраста.

По своей сути кооператив представляет собой объединение граждан или организаций на добровольной основе. Делается это для того чтобы удовлетворить потребность вышеуказанных лиц в жилье, а также для управления помещениями жилого и нежилого характера.

Член такого кооператива получает право собственности на составную часть дома в том случае, если выплачивает взнос паевого характера целиком.

Приобретение помещения

Наиболее распространенный вариант возникновения подобных прав - тот или иной способ приобретения жилья. В этом случае лицо становится его собственником.

Так, приобрести недвижимость вы можете по договору купли-продажи. Это сделка возмездного типа, в ходе которой вы выплачиваете продавцу денежные средства и становитесь полноправным собственником. Обратите внимание: не допускается совершение продажи заселенных помещений, которые относятся к фонду государства или муниципалитета, если не имеется согласия проживающих в них совершеннолетних лиц.

Еще один способ - договор дарения. Согласно такому безвозмездному соглашению, лицо может принять помещение жилого характера в дар от другого человека. Стоит отметить, что подобная сделка в обязательном порядке должна пройти процедуру государственной регистрации.

Наследование после смерти другого лица - это еще один способ, с помощью которого вы можете приобрести помещение и стать его собственником. Получение жилья в этом случае должно соответствовать общим нормам наследственного права. В обязанность наследников входит уплата соответствующих налогов и государственных пошлин, кроме того, в этом случае также производится государственная регистрация.

Если помещение находится в собственности государства или муниципалитета, оно может быть передано в собственность частных лиц в приватизационном порядке. Такой порядок предусмотрен соответствующим законом, регламентирующим приватизацию. Из этого правила есть и исключения. Нельзя приватизировать помещения служебного назначения, помещения, которые находятся в аварийном состоянии или же в закрытых городках военного типа. Помещения, расположенные в общежитиях, также не подлежат приватизации.

Другие основания

Жилищные права могут появляться на основании определенных действий сторон или же их бездействия. Так, лица, которые имеют право на получение недвижимости по найму социального характера, могут встать на учет как нуждающиеся в жилье по собственной инициативе. Для этого нужно всего лишь собрать определенную документацию.

Права и обязанности могут появляться в процессе реализации нанимателем собственных правомочий (например, обмен, замена помещения и так далее). Стоит отметить, что каждому правомочию одного участника соответствует определенная обязанность другой стороны. Например, право на получение недвижимости на основании найма социального характера сопровождается обязанностью государства или муниципалитета.

Что касается бездействия, то в качестве него можно назвать норму гражданского законодательства о продлении соглашения о найме помещения жилого типа.

Основаниями появления прав и обязанностей в некоторых случаях выступают события, не зависящие от волеизъявления сторон. Например, согласно найму социального типа, член семьи одной стороны в случае ее смерти может претендовать на статус нанимателя по договору, который был заключен ранее (если этот член семьи обладает дееспособностью).

Таким образом, права и обязанности у участников правоотношений по поводу жилья могут возникать вследствие различных оснований, однако все они должны быть регламентированы законодателем и прописаны в действующих нормативных актах. Только в этом случае правоотношения можно считать юридически оформленными и имеющими законную силу.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности. В Жилищном кодексе перечислены юридические факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты могут изменить и прекратить жилищные правоотношения. Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключить договор в письменной форме, но и соблюсти требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

Рассмотрим подробнее основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры*(84) и иные сделки*(85) . Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К ним относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, служившим основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс России отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается по решению о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным и третейским судами. Например, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно части 3 статьи 124 ЖК РФ, основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. В соответствии с частью 4 статьи 165 ГК РФ, если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. Только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а следовательно, и жилищные права ее собственников.

В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том, являются ли жилищные правоотношения по использованию жилого помещения абсолютными или относительными, вещными или обязательственными. Например, Ю.К. Толстой жилищные права некоторых пользователей жилых помещений (членов ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до ее выкупа, членов их семей после выкупа квартиры, членов семьи собственника квартиры или дома, получателя ренты и отказополучателя) относит к числу вещных прав (Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26, 27). Сервитутный характер жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения признает Е.В. Богданов (Богданов Е.В. Жилище и рынок. Минск, 1992. С. 85). За признание прав нанимателя жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда вещными высказался Е.А. Суханов, который считает возможным отнести к вещным правам наряду с правом собственности близкие к нему по юридической природе некоторые обязательственные права, вытекающие из договоров с собственником имущества и предоставляющие контрагенту определенные возможности (правомочия) ограниченного использования чужого имущества, например: имущественного найма, жилищного найма, безвозмездного пользования имуществом (Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201, 202). Эти правовые формы, с его точки зрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребностей пользователя имущества, а с другой стороны, позволяют собственнику организовать эффективное управление и хозяйствование со своим имуществом. С этими доводами трудно не согласиться.

В Гражданском кодексе России появилась целая система вещных прав (ст. 216). Право пользования жилым помещением законом прямо к вещным правам не отнесено. Однако перечень прав, данных в статье 216 ГК РФ, не исключает существования и других вещных прав. Такой вывод можно сделать, анализируя нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В ней речь идет о праве собственности гражданина на жилое помещение, о правах членов его семьи и вместе с тем отмечается, что "жилые помещения могут сдаваться их собственниками внаем для проживания на основании договора". Это косвенно подтверждает, то что законодатель не исключает отнесения прав "первичных" пользователей жилых помещений к вещным правам.

Вместе с тем нельзя отрицать того, что природа данных прав двойственна и неоднозначна. С одной стороны, все они являются относительными, обязательственными, так как возникают из договора жилищного найма (или иного основания) между конкретными субъектами: между собственником или управомоченным им лицом и гражданином - пользователем жилого помещения. С другой стороны, собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определенную вещь - жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением.

По своему содержанию право пользования жильем у "первичного" пользователя уже, чем у собственника на это же жилое помещение, что в первую очередь касается права распоряжения им, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоставлены пользователю в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником.

И, тем не менее, правам пользователя жилого помещения присущи такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты. Например, согласно статье 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение к другому лицу не влечет расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и то, что "первичный" пользователь жилого помещения в соответствии со статьей 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нарушенного права против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника. Именно вследствие этого в жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. По пути признания вещными прав нанимателя жилого помещения пошло законодательство некоторых европейских стран, которое использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права "первичных" пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника.

В статье 10 ЖК по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 ЖК (права на жилище, его безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фондаи использования жилых помещений по назначению).

Таким образом, конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:

а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;

б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие "действие" в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения);

в) одновременно из указания правовой нормы и действий участников жилищных отношений. Например, в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей можно назвать юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия . В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями.

В соответствии с этим жилищные правоотношения возникают :

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).