348 гк рф комментарии. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Понятие «реконструкция» фигурирует во многих законодательных актах, действующих на территории РФ. Общая суть данного определения так или иначе понятна каждому человеку, но при проведении каких-либо юридически значимых процедур важно знать точную формулировку всех понятий, которыми вы апеллируете.

Реконструкцию и ее суть рассматривает нормативно-правовой акт, называемый Градостроительным Кодексом РФ (ГСК РФ). Обобщив его положения, наш ресурс представляет сегодняшний материал, в котором подробно рассмотрено понятие «реконструкция» с учетом сферы правоотношений, где оно используется.

Реконструкция — часто встречающееся определение

Как было упомянуто ранее, – это такое понятие, которое нередко «всплывает» при рассмотрении разных законодательных актов. Изучая данное определение отдельно, необходимо обратиться к Градостроительному Кодексу РФ, представляющему собой свод законодательных актов, которые определяют:

порядок планирования, застройки и благоустройства локальных поселений, а также порядок формирования их инфраструктуры;
основы разумного использования ресурсов, имеющих важность для человека (природные ресурсы, объекты историко-культурного наследия и т.д.);
общую суть и принципы правоотношений между гражданами, организациями и другими субъектами права относительно застройки и пользования земельным наследием;
основные понятие строительного комплекса РФ.

В 1-ой статье ГСК изложен полный перечень понятий, которые важны и часто используются в данном законодательном акте. 14-ый пункт статьи определяет суть рассматриваемого нами понятия, согласно его положениям можно выделить следующее: «Реконструкция – это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т.п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта».

Простыми словами, реконструкция строения значит внесение в его структуру или концепцию каких-либо существенных изменений. То есть, пристройка балкона к квартире – это реконструкция, а вот поклейка обоев в ней – нет. Более точно определить, будут ли являться вносимые вами изменения в строительный объект реконструкцией или нет, можно путем более глубого изучения ГСК РФ. В данном законодательном акте рассмотрено данное понятие буквально для каждого вида строительных объектов, поддающихся реконструкции.

О реконструкции — в видеоматериале:

Какие виды реконструкции выделяет законодатель

Рассмотрев в предыдущем пункте статьи общее понятие реконструкции со стороны законодателя, можно приступить к более детальному рассмотрению данного определения. Непосредственно в ГСК РФ выделяются несколько видов реконструкции и их суть:

Базовая реконструкция объектов капитального строительства (строений, которые по факту еще не достроены и не могут быть введены в эксплуатацию). Она представляет собой изменение его отдельных частей, проведение надстроек, перестроек, расширения строения, замены или восстановления его несущих конструкций и подобные действия, проводимые над данным объектом и изменяющие его ранее имеющийся структурный концепт.
Реконструкция объектов линейного строительства (строений, длина которых в разы превышает ширину: трубопроводы, инженерные сети и т.п.). Она представляет собой проведение любых действий над объектом, которые влекут за собой изменение его класса, категории и прочих, ранее установленных показателей его эксплуатации.
Реконструкция жилых помещений, зданий и подобных объектов, которая представляет собой любые существенные изменения в их первоначальную конструкцию.

Реконструкция и капитальный ремонт — это разные понятия

Стоит отметить, что согласно законодательству, – это не реконструкция. Он будет считаться таковым, если для его проведения необходимо вносит в конструкцию строения изменения, регламентированные ГСК РФ и попадающие под понятие «реконструкция».

Наиболее актуальной сферой рассмотрения реконструкционных понятий для обычных граждан является строительство или ремонт многоквартирных домов или отдельных жилых помещений ( , и т.п.). Отдельных особенностей понятие «реконструкция», рассматриваемое в данном контексте, не имеет и определяется следующим образом:

Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и аналогичных мер, которые сопровождаются изменением основных технико-экономических характеристик объекта строительства (изменение площади отдельных квартир, переустройство сетей обеспечения , переоборудование электросетей и т.п.).
Реконструкция жилого помещения – это любые действия, проведение которых направлено на совершенствование его объемно-планировочных решений или архитектурных характеристик (расширение площади помещения, несущих конструкций и т.п.).

Помимо представленных выше определений, реконструкция в ГСК РФ не рассматривается. Отдельные виды данного понятия четко определены законодательством и являются общедоступными для понимания любым гражданином нашей страны.

Насколько востребовано понятие «реконструкция» в российском праве

Реконструкция и ремонт — это не одно и то же

Теперь, когда понятие «реконструкция» вдоль и поперек изучено, можно задаться вопросом – «А нужно ли четко разграничивать его, например, с обычным ?». Определено, да. Почему? Давайте разбираться. Итак, в первую очередь, отметим, что реконструкционные определения очень востребованы на сегодняшний день и для граждан, и для государства.

Это связано с тем, что на территории России ведется кадастровый учет всех строительных объектов. Именно в него полномочные организации обязаны вносить всю информацию обо всех строительных объектах, построенных в нашей стране. Помимо данных о процессе регистрации и месторасположение строения, кадастр содержит и технический план объекта, информация в котором всегда должна быть актуальна.

Вследствие этого проведение реконструкции любого строительного объекта требует дополнительной регистрации и предоставления в полномочные госорганизации данных о ее проведении. Лица, игнорирующие подобные процедуры, обязаны нести некоторую ответственность перед законом.

Помимо важности реконструкции из-за строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах. Наиболее существенно его влияние в некоторых статьях Земельного, Жилищного и Гражданского Кодексов РФ. Знать суть определения просто необходимо, иначе понять законодательные аспекты некоторых правоотношений будет очень не просто.

В целом, реконструкция – это не столь сложное понятие. Рассмотреть его можно без особых проблем, если обратиться к Градостроительному Кодексу РФ или представленному выше материалу. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в отстаивании своих прав и разборе законодательных понятий!

Что такое капитальное строение? Определение капитального строения в 2019 году. Виды строений и их классификационные признаки. Различие капитальных и временных строений.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Возведение и регистрация разных форм строений имеют свои особенности. Поэтому, прежде чем задокументировать собственность, важно знать, к чему относится постройка.

Существует несколько признаков, по которым классифицируют строения. В первую очередь, это цель использования.

По этому признаку различают такие объекты:

жилые;
общественные;
промышленные;
хранилища;
сельскохозяйственные.

Помимо этого, также определяют особенности их строения. Это могут быть временные или капитальные строения. В зависимости от этого, определяется соответствие большинства требований для дальнейшей эксплуатации здания.

Основные аспекты

Как правило, для реализации большинства целей необходимо использование капитальных строений. Они являются более прочными, универсальными и долговечными.

При оформлении строительства или регистрации объекта собственности в документации необходимо указывать тип постройки.

От этого зависит ее оценочная стоимость, ставка облагаемого налога, назначение дальнейшего использования и т.д. Поэтому при возведении объекта важно определять, относится ли он к капитальному строению.

Что это такое

Юридически, что такое капитальное строение, определение дает . Оно заключается в следующем понятии.

Капитальное строение – это постройка, здание или сооружение, которые, согласно определенным нормам и признакам, относятся к данной категории.

Как правило, их отличительной чертой является наличие капитального фундамента. При возведении все процессы сопровождают соответствующей документацией.

При их возведении выделяют три основных стадии:

изыскательские работы;
проектные работы;
пусконаладочные работы;
монтаж недвижимости.

Считается, что к объектам капитального строения относятся самостоятельные здания, которые обустроены необходимым оборудованием, средствами коммуникации и т.д.

К капитальным строениям относятся как готовые объекты, так и незавершенное строительство, процесс возведения которого приостановлен согласно законодательству.

Какие бывают виды

Согласно законодательству Российской Федерации, капитальные строения подразделяются на три основных вида:

При возведении построек на объекты капитального строительства составляется и ведется проектно-сметная документация.

Основываясь на Кадастровом кодексе Российской Федерации, выделяют несколько типов капитальных строений, в зависимости от того, каким он подвергается ремонтным работам:

Законодательная база

Часто по вопросу отнесения строений к капитальным или временным возникают юридические конфликты. Чтобы их избежать или разрешить, необходимо прибегнуть к ряду нормативных актов.

Из них можно выделить следующие:

Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Кадастровый кодекс Российской Федерации.

Обращаться к этим актам желательно до начала возведения постройки, чтобы избежать дальнейших конфликтов с представителями органов власти и другими лицами, чьи права могут быть нарушены при возведении самовольной постройки.

Что является капитальным строением на земельном участке

Важно четко определять, какие объекты относятся к капитальным строениям по законам Российской Федерации.

В первую очередь, это необходимо самому собственнику, так как на все капитальные строения должна быть оформлена соответствующая документация.

На основании этого объекты относятся к налогооблагаемым или необлагаемым. Но без наличия регистрации объекта невозможно осуществить подключение коммуникаций, передачу и другие действия в отношении объекта.

Чтобы понять, при возведении какого объекта необходимо проводить регистрацию, а при каком нет, нужно рассмотреть их различие более подробно.

Отличительные признаки

Специалисты выделяют несколько признаков, которые отличают капитальные строения от других конструкций, рассмотрим более подробно самые распространенные из них.

Главным отличительным признаком капитального строения является наличие фундамента. Он выступает своеобразной связью с земельными ресурсами.

На основании этого появляется следующий признак, а именно наличие разрешительных документов, которые должны быть выданы на основании соответствующих требований, опираясь на

Градостроительный кодекс Российской Федерации. Они должны отвечать градостроительному плану земельного участка.

Имея перечень необходимых документов, собственник может приступать к возведению объекта. При этом он может выполнять строительные работы самостоятельно или же нанять подрядчиков.

Данный признак не играет роли для определения классификации здания. Как правило, собственник обязательно должен иметь документы, которые подтверждают право пользования или распоряжения собственностью.

В случае отсутствия соответствующей документации на возведение и пользование постройкой такие объекты считаются самовольно возведенными.

Если они размещены на территории земельного объекта, относящегося к частной собственности, то снесение этого строения невозможно.

Но это не ограничивает собственника от других проблем. Как правило, чаще всего лица сталкиваются с такими проблемами:

отказ в подключении коммуникаций от центральной системы;
невозможность регистрации или переоформления права собственности;
и т.д.

Чтобы избежать этих сложностей, необходимо заблаговременно позаботиться о наличии документов. С этой целью нужно обратиться в БТИ и предоставить план строительства. После одобрения его архитектурной комиссией можно приступать к возведению.

Классификация объектов

Капитальные здания и сооружения классифицируются по нескольким признакам. В первую очередь, это срок эксплуатации, на который возводится сооружение.

По данному признаку выделяют следующие виды:

возводимые на 100 лет и более;
постройки с ограниченным сроком службы от 50 до 100 лет;
легкая конструкция от 25 до 50 лет;
здания с минимальным сроком эксплуатации, сроком от 5 до 20 лет.

Из вышеуказанных построек к капитальным сооружениям относятся только первые три пункта плана. Постройки, срок использования которых составляет до 25 лет, относятся к временным.

Чем отличается от некапитального

Помимо капитальных зданий выделяют некапитальные. Они имеют иную конструкцию. Отличаются они площадью и основными элементами.

Один из признаков уже был упомянут в предыдущем пункте, как срок эксплуатации. Наиболее распространенными из них являются навесы и киоски.

Прежде чем приступить к обсуждению, что они представляют собой, нужно ответить на вопрос «для чего их различать?».

Главной причиной, по которой стоит различать капитальные и некапитальные строение – это то, что первый вид необходимо обязательно регистрировать, а второй не подлежит регистрации, не облагается налогами, в случае, если он не выступает в роли торговой точки и не требует разрешения на строительство.

Видео: капитальные и некапитальные постройки

При отнесении сооружения к капитальным или временным строениям учитываются все нюансы его возведения. В первую очередь, это строительные технологии.

В случае возникновения конфликта между собственником и другими лицами, права которых нарушены возведением какого-либо объекта, вопросы обсуждаются в судебном порядке.

В процессе должно быть определено, к какому типу строений относятся сооружения. Чтобы определить это, представители арбитражного суда рассматривают следующие признаки:

вероятность проведения быстрой разборки объекта при необходимости;
наличие или отсутствие связи с земельным участком, то есть уровень заглубления фундамента;
оснащение объекта средствами коммуникации, к которым относятся водопровод, канализация и т.д.;
наличие документов, которые прилагаются к строению;
оценка уровня противопожарной безопасности;
благоустройство и др.

До судебных разбирательств не доходит в случае, если у объекта видимые признаки временного строения.

Как уже было сказано выше, самыми распространенными из них являются следующие:

Обычно для возведения временных объектов используются более легкие материалы. К ним относятся разные виды листового железа, пластика и даже дерево.

У многих возникает вопрос «дом на сваях – капитальное строение или нет?». Ответ состоит в том, из чего изготовлены сваи и само здание.

В случае, если используются деревянные столбы и один из вышеперечисленных примеров материалов, то его можно отнести к временным.

Но если при создании конструкции используются тяжелые железобетонные сваи, которые могут выдерживать постройки из кирпича, газобетона и т.д., которые скрепляются при помощи специального раствора и которые невозможно быстро демонтировать, то это капитальное строение.

На него, как и на другие, нужны специальные разрешения и соответствующие бумаги.

При возведении нового строения, даже на собственном участке, важно знать, к какому типу они относятся.

Это связано с тем, что согласно законодательству капитальные строения подлежат обязательной регистрации и при этом выступают объектом налогообложения.

Наибольшее количество вопросов вызывают дачные домики и другие аналогичные постройки. Чтобы определить, к какому виду строений отнести возводимое здание, нужно сравнить его по основным признакам капитального строения.

К капитальным строениям в первую очередь относятся здания, которые возведены для длительного использования.

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Комментарий к Ст. 348 ГК РФ

1. Обеспечительная функция залога и функция защиты имущественных интересов кредитора состоят в том числе в возможности кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства. Основанием для осуществления такого права кредитора (залогодержателя) является, как установлено комментируемой статьей, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, обращение взыскания на предмет залога возможно исключительно при наступлении оснований для ответственности должника по основному обязательству (ст. 401 ГК). Сходное положение содержится и в п. 3 ст. 50 Закона об ипотеке.

Так, например, неисполнение основного обязательства может иметь место в связи с действием обстоятельств непреодолимой силы, исключающих ответственность должника. Привлечение к ответственности должника-гражданина, чье обязательство не связано с осуществлением им предпринимательской деятельности, может оказаться невозможным в случае болезни такого лица. Сам факт неисполнения обязательства в таких случаях не может служить основанием для применения мер, предусмотренных комментируемой статьей.

По указанной причине залогодержатель, предъявляющий требования об обращении взыскания на предмет залога, должен обосновать их фактом наступления ответственности должника по основному обязательству.

2. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи, не отменяя закрепленного в п. 1 общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Как известно, залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю). По этой причине обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. По мнению М.И. Брагинского, эта мера обеспечивает защиту интересов слабейшей стороны за счет соответствующего умаления прав и интересов другой стороны договорного правоотношения.

———————————
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 2001.

Степень существенности допущенного нарушения определена в ГК РФ «от противного»: обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ в Гражданском кодексе впервые была законодательно закреплена презумпция незначительности нарушений должника и несоразмерности требований залогодержателя. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Как и всякая презумпция, это предположение опровержимо, и даже при наличии перечисленных условий залогодержатель не лишен права доказывать существенный характер допущенного должником нарушения. Вместе с тем предложенный законодателем «порог» нарушения является своеобразным ориентиром для должника.

Для случаев, когда основное обязательство исполняется периодическими платежами (как правило, речь идет о кредитных договорах), п. 3 комментируемой статьи специально устанавливает, что значительным нарушением является нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Это правило является новым для нашего законодательства, оно введено в Гражданский кодекс Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ и сводится, по существу, к возможности обратить взыскание на предмет залога даже в случаях, когда интересы кредитора практически не пострадали. Так, например, должник ежемесячно вносит банку по кредитному договору, обеспеченному залогом, полную сумму так называемого аннуитетного платежа, однако в марте, июне и августе допускает задержку платежа на один день. Действующая редакция комментируемой статьи относит этот случай к числу существенных нарушений основного обязательства.

При этом, однако, следует помнить, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием была и остается ответственность должника за допущенное нарушение основного обязательства. Поэтому в приведенной ситуации, когда кредитный договор не был связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности, отсутствие вины гражданина в задержках платежа влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть напрямую предусмотрено договором. В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ по общему правилу лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Если же трехкратную просрочку платежей допускает лицо, чья деятельность относится к предпринимательской, основания для обращения взыскания на предмет залога должны устанавливаться с учетом положений п. 3 ст. 401 ГК.

3. Специальные правила установлены в комментируемой статье применительно к срокам возникновения права залогодержателя обратить взыскание на предмет залога (абз. 2 п. 1, введенный в комментируемую статью Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ).

Поскольку возможность обращения взыскания на заложенное имущество связана с неисполнением должником основного обязательства, реализация такой возможности поставлена в зависимость от положений ст. 314 ГК РФ.

Вместе с тем законом или договором может быть установлено, что право залогодержателя на обращение взыскания возникает позже наступления срока исполнения обеспечиваемого обязательства. Так, в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ «О ломбардах» если заем не был погашен заемщиком в срок, установленный договором займа, ломбард не вправе обратить взыскание на заложенную вещь в течение льготного месячного срока. Днем начала течения льготного месячного срока считается день, следующий за днем возврата займа, указанным в залоговом билете.

Кроме того, допускается обращение взыскания на предмет залога и до наступления первоначально установленного срока исполнения обеспечиваемого обязательства (как указано в комментируемой статье, «в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее»). Например, в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок (когда такой срок не предусмотрен — в течение одного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Комментарий к ст. 348 ГК РФ

Комментируемая статья определяет основания обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя и основания для отказа в обращении такого взыскания. Такое же регулирование предусматривалось и в прежней редакции данной статьи.

В п. 1 комментируемой статьи установлено основание обращения взыскания на заложенное имущество - неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Это основание непосредственно следует из положений п. 1 ст. 334 ГК РФ, определяющих понятие залога: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как разъясняется в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, закон не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, следовательно, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо. В последнем случае по ходатайству залогодателя, залогодержателя или по инициативе суда к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество в качестве третьего лица привлекается должник по обеспеченному залогом обязательству, поскольку удовлетворение требования залогодержателя к должнику за счет имущества залогодателя является основанием для перехода к залогодателю прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, установлены в ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в п. 1 которой предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 названного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Положения п. 2 комментируемой статьи предусматривают основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество - это случаи, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом нарушение признается незначительным, если:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Данные условия должны быть соблюдены одновременно.

Опровержение данной презумпции допускается, при этом бремя доказывания возлагается на заинтересованное лицо.

В п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 сформулированы следующие разъяснения в отношении положений п. 2 комментируемой статьи: судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (ч. 1 ст. 65 АПК РФ); положения п. 2 комментируемой статьи также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона; при этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Согласно разъяснению, данному в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, положения п. 2 комментируемой статьи об основаниях для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество при установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве не применяются.

В п. 3 комментируемой статьи предусмотрено исключение из приведенного выше общего правила. Установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей определено как нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. При этом указано на возможность изменения указанного правила договором залога.

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Комментарии к статье 348 ГК РФ

1. Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Любое соглашение, предусматривающее передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, ничтожно, за исключением соглашения, которое может быть квалифицировано как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции, удовлетворившие исковые требования акционерного общества закрытого типа "Коммерческий акционерный банк "Викинг" (Викингбанк) к акционерному обществу закрытого типа "Совместное предприятие "Ауэр и Варлен" и кооперативу "Гидротехник" о признании права собственности на 27 единиц автотранспортных средств и освобождении их от ареста.

По мнению ВАС РФ, заключенное Викингбанком и АОЗТ "СП "Ауэр и Варлен" соглашение от 15 мая 1996 г. не может быть признано отступным, предоставлением которого прекращаются обязательства по кредитным договорам, поскольку, как следует из текста самого соглашения, оно прекращает обязательства по договорам о залоге от 30 апреля 1994 г. и 22 марта 1996 г., а не по кредитным договорам, в обеспечение которых заключены указанные договоры. Кроме того, в соглашении предусмотрено, что за счет переданных автотранспортных средств банк производит частичный зачет требований по кредитным договорам, определенным в договорах о залоге от 30 апреля 1994 г. и от 22 марта 1996 г.

Таким образом, заключенное сторонами соглашение от 15 мая 1996 г. противоречит ст. 409 ГК РФ и не может быть признано отступным, в силу которого имущество, являющееся предметом залога, передается в собственность залогодержателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 1997 г. N 3328/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Отсюда следует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства вследствие действия непреодолимой силы не может быть основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

2. Убытки кредитора-залогодержателя, возникшие вследствие крайне незначительного нарушения, допущенного должником, должны быть соразмерны стоимости заложенного имущества. При явной несоразмерности ей требований кредитора в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.