"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2011, NN 4, 5

Многочисленные споры в арбитражных судах по делам о самовольных постройках не были оставлены без внимания высшими арбитрами. Президиум ВАС РФ выпустил Информационное письмо от 09.12.2010 N 143 (далее - Информационное письмо N 143), обобщающее данную практику.

Среди рассмотренных вопросов: проблемы, связанные с незаконным сносом самовольных построек; отсутствие срока исковой давности на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия. Здесь же Президиум ВАС РФ уточнил, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки. Подробнее об этом и многом другом читайте в данной статье.

О статье 222 ГК РФ

Для того чтобы нам легче было в дальнейшем оперировать понятиями и не дублировать каждый раз определение самовольной постройки, в начале статьи уделим этому немного внимания.

Итак, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В случае когда ответчик уклоняется от исполнения вступившего в законную силу судебного решения о демонтаже самовольной постройки, действия истца по сносу такой постройки с последующим взысканием с ответчика соответствующих расходов являются допустимым способом защиты права собственности на земельный участок (Постановление ФАС ЗСО от 16.12.2010 по делу N А45-7390/2010), за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ). Дополнительно см. п. 13 Информационного письма N 143, Постановление ФАС ЗСО от 03.12.2010 по делу N А46-263/2010 <1>.

<1> Непредставление бесспорных доказательств исключения угрозы жизни и здоровью граждан при возведении самовольной постройки не позволяет суду признать за обществом право собственности на самовольную постройку в силу ограничений, введенных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Добровольно-принудительно

Глава муниципального образования адресовал производственному кооперативу распоряжение о сносе в тридцатидневный срок возведенной самовольной постройки (здание ангара), указав при этом: при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы - взысканы с производственного кооператива.

Кооператив, в свою очередь, вместо сноса обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.

Суд апелляционной инстанции принял сторону кооператива, указав: решение о сносе самовольной постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

Кроме того, ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива, так как в силу абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Между тем федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.

Примечание. Решение о сносе самовольно размещенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (Постановление ФАС СКО от 04.04.2006 N Ф08-1260/2006).

Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.

Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе. Принятие в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующее исполнение этого решения привело бы к ее уничтожению, а потому восстановление положения, существовавшего до издания такого распоряжения, при последующем судебном контроле было бы невозможно (п. 1 Информационного письма N 143).

Угроза жизни и здоровью граждан - прямой путь к сносу самовольной постройки Прокурор - защитник публичных интересов

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к АО о сносе возведенной последним автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки. В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Примечание. Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 4 ст. 27 Закона N 2202-1 <2> в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании п. 3 ст. 35 Закона N 2202-1 прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

<2> Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции указал: по смыслу данных норм, а также положений ст. 52 АПК РФ <3> прокурор относится к лицам, имеющим право обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Аналогичную точку зрения судьи высказывали и ранее (см. п. 22 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 <4>). При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

<3> Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
<4> Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вместе с тем прокурор в силу ст. 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (п. 2 Информационного письма N 143).

Орган, осуществляющий строительный надзор, тоже имеет право...

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к АО о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здание магазина). В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.

Примечание. Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

ГрК РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.

Возможность подачи иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно ст. 2 ГрК РФ относится осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и т.д.

В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на обращение в публичных интересах в суд с иском о сносе самовольной постройки (п. 3 Информационного письма N 143).

Лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушены...

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке. В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект нарушает его права, так как его земельный участок граничит с земельным участком ответчика, на котором последним возведена самовольная постройка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на обращение с иском о сносе здания как самовольной постройки. Возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью. Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, судьи двух инстанций указали, что истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд за защитой прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение исходя из следующего.

Из абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, но и граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений ст. 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

Примечание. Лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о ее сносе.

Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (п. 4 Информационного письма N 143).

Последствия признания незаконным разрешения на строительство...

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).

На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца обратиться с подобным иском подтверждается ст. 46 ВК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.

В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и приняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Примечание. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судом установлено: ответчиком были предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство, в связи с чем он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка уполномоченным органом будут учтены все требования ВК РФ. Учитывая данный факт, предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти. Что касается здания, оно подлежит сносу (п. 10 Информационного письма N 143).

Также следует отметить: иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе подается, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п. Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Аналогичная точка зрения была изложена в Постановлении ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А40/3849-10.

На иные случаи (при нарушении гражданского права конкретного лица) распространяется исковая давность согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки (п. 7 Информационного письма N 143).

О государственной регистрации права собственности Регистрация права собственности - это не панацея

Открытое акционерное общество (собственник земельного участка) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе возведенного ответчиком здания. Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений ст. 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой, следовательно, право собственности на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки , так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Стоит отметить, что судьи и ранее придерживались аналогичной точки зрения: см., например, Постановления ФАС ЗСО от 14.05.2010 по делу N А45-12874/2009, ФАС СКО от 22.01.2010 по делу N А63-5004/2009 и Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ <5>).

<5> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановление суда апелляционной инстанции оставлено судом кассационной инстанции без изменения (п. 5 Информационного письма N 143).

Обратите внимание! На требование о сносе постройки, возведенной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком, исковая давность не распространяется (п. 6 Информационного письма N 143, Постановление ФАС СКО от 17.01.2011 по делу N А53-20008/2009).

Если судом будет установлено, что собственник земельного участка фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска <6>, либо после удовлетворения такого иска (см. дополнительно Постановление ФАС СЗО от 25.10.2010 по делу N А26-11102/2009). Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ <7>) (п. 6 Информационного письма N 143).

<6> Виндикационный иск - иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Иными словами, виндикационный иск - это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества (Всемирная интернет-энциклопедия "Википедия" - http://ru.wikipedia).
<7> См. дополнительно п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

Мало иметь возможность получить необходимые разрешения...

Акционерное общество, являясь собственником земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию названного здания, в том числе пристроило к нему дополнительное помещение. После реконструкции здание использовалось как кафе <8>.

<8> В соответствии с п. п. 28 и 30 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 самовольной постройкой может быть самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект; объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Закона N 169-ФЗ <9> строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство , которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.

<9> Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ".

Поскольку было установлено, что общество не принимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовало бы положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Примечание. В связи с тем что общество не обращалось к органу местного самоуправления за получением разрешения на строительство, суд в иске отказал (п. 9 Информационного письма N 143).

См. дополнительно Постановления ФАС ЗСО от 14.12.2010 по делу N А03-3089/2010, от 07.12.2010 по делу N А03-6171/2010, ФАС СКО от 22.12.2010 по делу N А15-363/2010.

Запутанная история

Индивидуальный предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о сносе здания склада, возведенного на земельном участке истца без его согласия.

В обоснование своих требований истец указал, что ранее данный участок был им истребован из чужого незаконного владения муниципального образования, которое значилось в реестре как собственник этого участка. Существенный момент: МУП сдавало участок в аренду обществу, где последнее возвело спорную постройку и в дальнейшем передало ее предпринимателю Н. по договору купли-продажи.

Ответчик в отзыве на иск указал, что полагал себя добросовестным приобретателем постройки, так как фактически оплатил и получил постройку во владение. Ответчик считал, что он приобрел право собственности по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ <1>.

<1> Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Несмотря на то что регистрация права собственности покупателя на постройку имела место после принятия арбитражным судом решения по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения муниципального образования и общества, ответчик этого не знал и не должен был знать, поскольку в реестре никаких отметок о правопритязаниях в отношении здания не содержалось.

Однако суд первой инстанции удовлетворил иск о сносе здания склада исходя из следующего. Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ . Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ (п. 11 Информационного письма N 143).

Примечание. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (Постановление ФАС ПО от 07.12.2010 по делу N А12-1321/2010).

Ты - мне, я - тебе!

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего. Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки (постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан).

Суд первой инстанции удовлетворил требование предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд, руководствуясь п. 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ, взыскал с предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта.

Примечание. Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка позволяет лицу, создавшему эту постройку, требовать возмещения расходов на ее создание.

Кроме того, суд указал: поскольку размер возмещения расходов определяется судом, предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела, однако осуществившее постройку лицо может обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 8 Информационного письма N 143).

К сведению. Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом <2> Росимущество осуществляет от имени РФ юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации. Таким образом, если самовольные объекты возведены на земельном участке, находящемся в собственности РФ, правом на обращение в суд с иском о признании права собственности от имени РФ обладает территориальный орган Росимущества (Письмо Минэкономразвития России от 30.09.2010 N Д23-3909).

<2> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.

О приобретательной давности

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

Примечание. Приобретательная давность на недвижимое имущество устанавливается в судебном порядке (Письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 N Д23-3376).

Согласно материалам дела заявитель в 1988 г. купил жилой дом и вступил во владение им. Дом был возведен продавцом в 1984 г. на предоставленном ему для строительства земельном участке без утвержденной проектной документации и необходимых разрешений. Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь указал: спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при его создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о ее сносе распространяется исковая давность согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ.

В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.

Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности <3>, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Информационного письма N 143).

<3> В качестве доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения указанным объектом недвижимости могут выступать документы, подтверждающие уплату земельного налога и коммунальных платежей (Письмо Минэкономразвития России от 09.11.2009 N Д23-3675).

Кстати, до приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения от третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.

Кроме того, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником лицо является (Письмо Минэкономразвития России от 17.08.2010 N Д23-3198 <4>). Но права засчитать время использования имущества на основании договора аренды при исчислении срока приобретательной давности у него нет (Постановление ФАС СКО от 11.10.2010 по делу N А32-8410/2008).

<4> См. дополнительно Письмо Минэкономразвития России от 01.04.2009 N Д23-846.

* * *

В Информационном письме N 143 ВАС РФ разъяснил большинство спорных ситуаций, связанных с самовольной постройкой. Однако на практике встречаются и другие сложные случаи. Например , ВАС РФ в данном Письме не ответил на вопрос: кто несет ответственность за самовольную постройку в ситуации, когда постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет никакого отношения к ее возведению?

Справедливости ради отметим, что ответ на данный вопрос содержится в п. 24 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

Высшие арбитры поясняют: в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе такой постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной <5>.

<5> См. дополнительно Постановление ФАС ПО от 06.12.2010 по делу N А12-5678/2010.

Например , в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ, ч. 2 ст. 46 АПК РФ).

Примечание. Обязанность по сносу самовольных построек ложится на правопреемника организации, построившей спорный объект (Постановление ФАС СКО от 28.05.2010 по делу N А53-10266/2008).

Если ответчик, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков лицом, осуществившим самовольную постройку.

А.В.Андреевская

Эксперт журнала

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета

и налогообложения"

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарий к Ст. 222 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

6. Внесенные изменения предусматривают также возможность признания права собственности на самовольную постройку и во внесудебном порядке в случаях, когда это предусмотрено федеральными законами. Теперь это позволяет избежать коллизии между нормами ГК РФ и законодательными актами, определяющими упрощенный порядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные объекты недвижимости, а также предотвратить ситуации, когда гражданам во всех случаях приходилось путем судебного разбирательства признавать права собственности на возведенные без согласования и разрешения постройки на земельном участке. Положения ч. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривают возможность признания за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке и без решения суда.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Комментарии к ст. 222 ГК РФ

1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.

2. Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114).

4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ. 1992. N 14. Ст. 761) и от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц - собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

Право на использование земельного участка под строительство возможно и на условиях договора аренды этого участка (гл. 34 ч. 2 ГК).

5. Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо - имеющий намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации (п. 2 ст. 3 Закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в орган местного самоуправления.

7. Гражданин или юридическое лицо, отступившее от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.

8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 г. (ст. 109), п. 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" ст. 25 устанавливает в п. 3, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).

02.06.2009

Обобщения судебной практики

Справка по применению статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации

Хотя подобные споры типичны и широко распространены их разрешение не является очевидным. Последующая легитимация объекта гражданских прав не может быть более примитивной, чем та, которая сопутствует его легитимному созданию. О самовольной постройке как объекте гражданских прав можно говорить условно , поскольку именно этот квалифицирующий признак и является условием, препятствующим введению объекта в гражданский оборот. Между тем, даже в таком его правовом состоянии самовольно возведенный объект является объектом обязательственных и вещных прав. Относится к специфическим объектам прав, чья оборотоспособность еще не возникла, но преодолевается созданием вещного титула.1. Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем, указанные признаки являются преодолимыми, т.е. атрибутивное состояние де-юре, но де-факто существующее факультативно.Поскольку по общему правилу легитимно введенный в гражданский оборот, вновь создаваемый объект не может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, наличие таких нарушений и (или) угрозы может рассматриваться в качестве атрибута самого статуса самовольного объекта, поскольку преодоление таких препятствий путем доказывания их отсутствия предполагается лишь в последующем, т.е. судебном или ином порядке.Желанный способ избежать трудоемкий процесс согласований и разрешений намеренно планируется «самовольщиком». Вследствие чего судебный порядок признания права становится обязательным этапом заранее планируемого длящегося гражданско-правового нарушения . Как следствие нормы Градостроительного кодекса РФ, требования СниПов, ГОСТов, Технических условий, СанПинов не работают, так как не только не применяются, но и не предполагаются к учету при создании объекта.Пункт 2 ст. 222 ГК РФ статьи устанавливает последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).При этом предусмотренное п.3 ст. 222 ГК РФ адресно-субъективное ограничение возможности признания на самовольную постройку права собственности первоначально связано с возможностью сохранения постройки как не нарушающей прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создающей угрозу жизни и здоровью граждан.Таким образом, для самовольной постройки характерны следующие признаки: -отсутствие признаваемого адекватным (необходимым и достаточным) титула на землю;- отсутствие необходимых разрешений;- существенное нарушение градостроительных и (или) строительных правил;- отсутствие права собственности на данный объект, причем, не, только как следствие, но и как предшествующее и длящееся состояние.Наличия одного из перечисленных признаков достаточно для признания возведенного объекта самовольной постройкой. 2. Приведенная редакция статьи 222 ГК РФ вступила в силу и действует с 1 сентября 2006г. Ранее возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, связывалась с условием, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку . С указанной даты абзац первый пункта 3 исключен из статьи 222 ГК РФ.Таким образом, ранее для признания права собственности на самовольную постройку суд исследовал наличие совокупности условий, первым из которых являлось выяснение обстоятельств возникновения какого-либо титула на земельный участок.Определяющим явилось то, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.При этом важным являлась как форма, так и последовательность (хронология) волеизъявления собственника земельного участка о таком предоставлении. В соответствии с общими принципами земельных отношений, статуса и компетенционных прав публичных образований, как собственников земли адекватной формой являлось постановление органа исполнительной власти . На уровне муниципальных образований это было закреплено. Что подтверждалось постановлением органа исполнительной власти о признании объекта не подлежащим сносу .Также изучались вопросы отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки.Теперь круг исследуемых вопросов несколько изменился.Следуя принципу неразрывности правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, законодатель установил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому принадлежит земельный участок на вещном праве или предоставлен на обязательственных основаниях для целей строительства. Причем, к выводу о правовых последствиях владения земельным участком на обязательственном праве для возникновения прав на объект, судебная практика пришла не сразу.В первоначальный период действия нынешней редакции ст. 222 ГК РФ, практика склонялась к выводу, что необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является наличие вещных прав на земельный участок (при условии, конечно, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан), а не обязательственных. Однако, правовые позиции судов, в том числе судов округов и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации претерпели некоторую трансформацию .Так, Президиум суда кассационной инстанции в Постановлении указал, что исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1.09.06г.) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.В постановлении суда кассационной инстанции , оставившим в силе решение об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, суд кассационной инстанции указал, что в прежней редакции норма статьи 222 ГК РФ предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из статьи 222 ГК РФ данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Примерно в тот же период времени Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении сделал прямо противоположный вывод, указав, что выделение обществу земельного участка в арендное пользование нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект. Между тем, дальнейшая практика рассмотрения подобных споров показала невостребованность такого ортодоксального подходка.До 2006 года действовало Решение Ростовской-на-Дону городской Думы, которым было утверждено положение «Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове н/Д», Данное Положение являлось локальной нормой , определяющей порядок признания права собственности на самовольные постройки и предоставления земельных участков, на которых они расположены в г.Ростове н/Д.Постановление Мэра города о признании объекта не подлежащим сносу принималось, в том числе, после изучения объекта межведомственной комиссией (МВК) на предмет его соответствии градостроительным и строительным нормам. В процессе рассмотрения споров судом дополнительно исследовались заключения всех органов и учреждений, явившиеся основанием для издания соответствующего постановления.В Ростовской области аналогичные нормативные акты были приняты, в том числе в районах области. Важным являлось то, что весь объем специальных исследований и выводов проводился специализированными органами, которыми давались соответствующие заключения.Решением №98 Ростовской городской Думы от 28.02.2006г. признано утратившим силу Решение городской Думы от 25.12.2002г. №143 и утверждено Положение «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону» в новой редакции. Данное Положение не регулирует порядок землепользования под самовольно возведенными строениями. Таким образом, часть вопросов, изучаемых соответствующими органами в досудебном порядке, в том числе, касающихся технических характеристик объекта, вынужденно решаются в ходе судебного исследования с привлечением необходимых организаций в зависимости от конкретного спора и конкретного объекта самовольной постройки, и возможным назначением экспертиз.3. Правовая природа и правовой статус самовольных построек предполагает их состояние в режиме длящегося гражданского правонарушения, в связи, с чем до момента признания судом вещного права на них, они не могут стать легитимными объектами гражданских прав.Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.Суд исходит из того, что установленный законом порядок получения разрешений на строительство не должен заменяться судебным. Лицо, осуществившее строительство без получения необходимых разрешений, вправе получить надлежащие разрешительные документы на строительство. Истец должен доказать, что он обращался с заявлением о получении разрешений на строительство и в этом ему отказано, что могло бы служить основанием для обращения в суд с заявлением о признании недействительным акта государственного органа об отказе в выдаче разрешения, а не о признании права собственности на самовольную постройку.Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права , поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.4. В соответствии с нормой абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ права и охраняемые законом интересы других лиц, угроза жизни и здоровью являются квалифицирующим признаком формирования постройки как объекта права.Его последующая легитимация не может быть более примитивна, чем та, которая сопутствует его созданию. Соблюдение указанных требований является условием возможности рассмотрения вопроса о признании права. То есть собственно вопросов права.В противном случае суд превращается в орган выдающий индульгенцию по заявлению «в одно окно». Такая позиция способствует формированию устойчивого «предпринимательского рефлекса» и ущербного обычая делового оборота, при котором орган правосудия фактически используется как планируемый этап сознательно нарушаемого правонарушения.Но даже в этом случае необходимы нормативно установленные подтверждения таких требований, а не их заменители. При таких обстоятельствах вопрос о признании права не может ставиться в зависимость только от положительного заключения экспертизы .Таким образом, суду надлежит разрешать, прежде всего, вопросы факта, а не права. Установление отсутствия нарушений как частных, так и, в особенности, публичных прав, первоначально происходит установлением технических обстоятельств.Преодолеваются они сведениями исключительно специального характера.а) Назначая и рассматривая требования о признании права собственности на объекты самовольной постройки, необходимо выявить круг тех лиц , чьи права или обязанности может нарушить (или повлиять на них) рассматриваемый спор, включая правопредшественников и правопреемников истца, собственника земельного участка, смежных землепользователей. В этой связи также представляется, безусловно, необходимым участие представителей «трех уровней» собственности.При этом учет интересов так называемых «трех уровней» собственности не является учетом публичного интереса . В отношениях собственности противопоставление прав их носителей имеет частно-правовую природу и подлежит защите как право равных, а не подчиненных субъектов.Необходимость получения специализированных доказательств объясняет действия суда по выявлению круга заинтересованных лиц, в том числе специализированных организаций в области контроля.Можно назначать и судебную экспертизу. Однако это не только приводит к затягиванию процесса, но и к устойчивому позиционированию и использованию суда еще и как средства добывания доказательств для заявителя. Суд не должен «создавать» доказательства в процессе рассмотрения дела, а лишь оценивать доказательства и заключения по уже проведенным и представленным суду исследованиям. Представляется, что это должны быть заключения специализированных служб , как источник информации о возможности преодоления каждой из составных частей неправомерности возведенного спорного объекта, а не предлагаемые истцами их суррогаты в виде неких экспертных заключений. Только такая информация обеспечивает надлежащую степень и всесторонность профессиональной проверки с учетом специальных знаний и компетенции контрольных организаций. Без учета их позиции суду не известно, какие именно согласования являются необходимыми для данного объекта, так же как невозможно оценить акт экспертизы на его соответствие признакам относимости и допустимости.Указанный вывод подтверждается многочисленной практикой судов округов и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.Так, в постановлении суда кассационной инстанции указано, что вывод суда о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан не основан на материалах дела. «Необоснованна ссылка суда на акт экспертизы, поскольку изложенные в этом акте выводы не могут заменить заключения соответствующих служб о пожарной, санитарной и экологической безопасности».Отменяя постановление апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции в постановлении указал, что письма проектного института не могут являться подтверждением соответствия строительным, противопожарным и иным нормам и правилам реконструированного объекта в целом, поскольку в деле отсутствуют какие-либо заключения относительно таких характеристик объекта.Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации поддержана позиция апелляционного суда (с отменой постановления кассационной инстанции), отменившего решение суда первой инстанции о признании права собственности на самовольную постройку, в том числе по причинам отсутствия «заключения компетентных органов о соответствии постройки требованиям пожарного, экологического и архитектурного надзоров» и «нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц».По другому делу определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ, приняв во внимание наличие заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы, заключение отдела Государственного пожарного надзора, технический отчет и обследование состояния спорных сооружений.Приведенные примеры свидетельствуют не только о необходимости получения соответствующих доказательств именно от соответствующих органов , но и о придании им, таким образом, свойств относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе.Если пойти по пути отказа от «создания» доказательств в процессе рассмотрения спора и отказа в связи с этим в удовлетворении иска, мы можем получить ситуацию, когда после такого решения, истец обратится в соответствующие органы, получит их заключения и представит в вышестоящую инстанцию, которая признав объект соответствующим строительным и градостроительным нормам, отменит решение и признает за истцом заявляемое право.Так, решение суда первой инстанции отменено постановлением судом апелляционной инстанции в связи с принятием новых доказательств- заключений проектных организаций. При этом апелляционный суд прямо указал, что «отказ в судебной защите в признании права собственности на самовольную постройку при восполнении истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных в обоснование заявленного требования доказательств противоречил бы предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правилам введения в гражданский оборот самовольных построек». Указанное постановление апелляционного суда отменено постановлением суда кассационной инстанции с передачей дела на рассмотрение в апелляционную инстанцию по основаниям пороков происхождения дополнительно представленных документов.Анализ рассматриваемой категории дел показал необходимость привлечения Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области к участию по всем делам. Безусловность участия в таких делах Федеральной регистрационной службы определяется пунктом 1 статьи 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, однако регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. Таким образом, безусловная обязательность для регистрирующего органа судебного акта , влияющего на его обязанности по проведению государственной регистрации, определяет необходимость также и его участия в исследуемых делах.Участие Федеральной регистрационной службы также необходимо и в связи с надобностью получения информации о зарегистрированных правах или обременениях на спорный объект, земельный участок, на котором он расположен или об их отсутствии.Причем, в целях процессуальной экономии, представляется сомнительной возможность получения такой информации путем совершения отдельного процессуального действия специально выносимым определением суда в порядке статьи 66 АПК РФ об истребовании доказательств.б) Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статья 41 ЗК РФ те же права предоставляет лицам, не являющимся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов).Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка является определяющим при установлении волеизъявления собственника .Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании права собственности на самовольные постройки было отказано, суд кассационной инстанции указал, что согласно краткосрочному договору аренду кооперативу предоставлен земельный участок для завершения строительства и ввода в эксплуатацию наземных гаражей. Таким образом, кооператив был вправе завершить строительство существующих гаражей, которые могли иметь капитальный характер и являться объектами недвижимости и ввести их в эксплуатацию. Под возведение новых гаражей земельный участок не предоставлялся, в отношении таких объектов не может быть признано право собственности в порядке статьи 222 ГК РФ. Удовлетворяя исковые требования предпринимателя к Администрации о признании права собственности на самовольную постройку и отказывая в удовлетворении встречного иска о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции указал, что земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации кафе. Самовольная постройка составляет объект общественного питания, т.е. не входит в противоречие с разрешенным использованием такого земельного участка в границах определенной территориальной зоны. Суд установил, что «спорные постройки возведены частично на арендованном, частично на земельном участке, находящемся на титуле постоянное (бессрочное) пользование у муниципального учреждения» . Суд пришел к выводу о недоказанности иного использования земельного участка, кроме как для размещения спорной постройки.Суд апелляционной инстанции в постановлении, вынесенным по данному делу, не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение, в иске предпринимателя о признании права собственности отказал, удовлетворил встречный иск, обязав предпринимателя снести самовольно возведенную пристройку к зданию.При этом суд указал, что доказательств предоставления земельного участка, на котором возведена пристройка, предпринимателю на каком-либо праве, в том числе, аренды, в материалы дела не представлено . Ссылки истца на предоставление ему земельного участка в аренду муниципальным учреждением, обладающим землями парка на праве постоянного бессрочного пользования отклонены. Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Указанные договоры являются недействительными, заключенными в нарушение закона неуполномоченным субъектом (статья 168 ГК РФ). Важным является также вывод о том, что сторонами не согласован объект, поскольку передаваемые земельные участки не имеют идентифицирующих признаков (кадастровый номер, условный кадастровый номер, описание границ).Таким образом, причиной отмены решения суда первой инстанции явилась неверная оценка оснований землепользования и легитимности возникновения прав истца по использованию земельного участка. В определении Высшего арбитражного суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ, суд указал, что воля собственника земельного участка (муниципального образования) была направлена на предоставление земельного участка во временное пользование и для возведения временных сооружений- сборно-разборных торговых павильонов. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации согласился с выводами суда первой и кассационной инстанций, которые признали не доказанным факт выделения земельного для строительства объектов недвижимости. в). В практике рассмотрения споров о признании права собственности в целом и на самовольные постройки, в частности, возникают вопросы о наличии статуса недвижимого имущества у отдельных видов объектов и правовых основаниях отнесения их к таковым. Речь идет о следующих строениях:-фундаменты (ленточные, бетонные блоки, на сваях);-мощения, в том числе стояночные площадки с покрытием: асфальт, бетон, бетонные плиты;-заборы (кирпичные, бетонные- из ж/б плит, сетки рабица на бетонных или металлических опорах);-подземные коммуникации, в том числе люки;-подкрановые пути на промплощадке, в том числе с подъездными путями;-навесы на металлических или бетонных опорах, вбетонированных в землю;-мачты опорные,в том числе антенны РЛС, ЛЭП, вышки-столбы деревянные или бетонные;-панорамные стеклянные витрины, устроенные между колоннами здания;-уборные дощатые, но на фундаменте и с кирпичной или бетонной ямой.В целях устранения противоречий в несовпадающих позициях служб муниципальных федеральных органов, а также формирования единообразных подходов и выработки единых критериев отнесения объектов к недвижимым, по предложению нашего судебного состава еще в 2006году судом были направлены письма в органы по архитектуре и строительству, регистрирующие, ведущие технический учет и другие с вопросами о правовом статусе приведенных объектов, порядке и основаниях отнесения объектов к недвижимым.Однозначного ответа на поставленные вопросы не получено . Вопрос об отнесении приведенных объектов к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных технических, оценочных и юридических критериев либо путем экспертного исследования. Высказано также мнение, что указанные объекты относятся к сооружениям с точки зрения статьи 130 ГК РФ.Вопросы отнесения объектов к недвижимым не утратили своей актуальности и ныне при рассмотрении анализируемых споров.Так, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что мощения тротуарной плиткой и асфальто-бетонное покрытие не могут быть отнесены к объектам недвижимости.Суд апелляционной инстанции также отметил, что земельный участок предоставлен для размещения павильона. Документы, свидетельствующие о том, что земельный участок был выделен под строительство мощений, а также о том, что указанные мощения были возведены как самостоятельный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Площадку, покрытую асфальтом, бетоном, или тротуарной плиткой в данном случае нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка, и в данном случае замощение является лишь элементом благоустройства земельного участка. Интересен общий вывод о том, что строительство мощения и ее последующая регистрация как объекта недвижимости подразумевает получение земельного участка в собственность, что в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ нарушает публичный интерес , поскольку площадка предназначена для автостоянки.Аналогичный вывод сделан судом апелляционной инстанции в отношении асфальтированной площадки, указав, что по смыслу статьи 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. В постановлении суда апелляционной инстанции указано, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении. Наличие у объекта группы капитальности само по себе не означает наличие условий, предусмотренных статьей 130 ГК РФ для отнесения объекта к недвижимому имуществу, так как при отнесении строения к недвижимости, судом используются в первую очередь правовые, а не технические категории . При отсутствии спора относительно описания физических и функциональных характеристик объекта, квалификация его правового статуса в качестве движимого либо недвижимого объекта является прерогативой суда и не требует однозначного назначения строительно-технической экспертизы для разъяснения данного вопроса. г) Самовольная постройка предполагает не только строительство , но и реконструкцию объекта, в результате которой происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качестве инженерно-технического обеспечения.Рассмотрение требований в порядке ст. 222 ГК РФ не исключает, а напротив, предполагает соблюдение положений п. 1 ст. 218 ГК РФ- изготовление или создание вещи лицом для себя. Это исследование также может сопровождаться отсутствием реального оппонента. Именно данное обстоятельство должно вызывать обоснованную осторожность. Как любой первоначальный способ приобретения права, он подвержен общегражданским рискам. Поэтому оценке подлежит правомерность создания вещи в результате хозяйственной деятельностиНа отсутствие доказательств создания заявленной самовольной постройки истцом указано в решениях суда первой инстанции , которыми в удовлетворении исковых требований отказано. 5. У самовольного застройщика возникает определенное временное право владения, которое в дальнейшем будет прекращено (снос самовольной постройки) или трансформировано в право собственности (иное вещное право).Право субъекта самовольной постройки признается незаконным потому, что в определенной своей части оно не соответствует требованиям закона, т.е. пункту 3 статьи 222 ГК РФ. Проблематичность рассмотрения дел о признании права на самовольную постройку как раз и состоит в том, чтобы определить - возможна ли трансформация этого права в право собственности путем устранения тех признаков в нем, которые на законодательном уровне характеризуют постройку как самовольную, либо нет, что, по сути, влечет прекращение незаконного временного права (при возможном последующем решении о сносе постройки).С введением в действие с 1.09.2006г. новой редакции статьи 222 ГК РФ, возникало множество вопросов о том, какая редакция статьи подлежит применению, если спорный объект возведен до этой даты, а иск заявлен позже. Путем неоднократных совещаний и обсуждений, судьи судебного состава пришли к выводу о том, что подлежат защите только требования в режиме позитивного (т.е. действующего в настоящее время) права.Такая позиция, отраженная в решении суда первой инстанции была подтверждена постановлением судом кассационной инстанции , в которой указано, что до принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения. Федеральный закон от 30.06.06г. №93-ФЗ определяет условия, при которых статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, то есть редакцией статьи 222 ГК РФ с учетом изменений, внесенным указанным Законом.В постановлении суда кассационной инстанции , суд указал на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1.09.06г., поскольку истец обратился с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку после 1.09.06г.. Однако суд кассационной инстанции отметил, что ошибочность данного вывода не повлекла принятия неправильного судебного акта.Между тем, согласно позиции суда апелляционной инстанции , изложенной в проекте рекомендаций НКС, если на земельном участке, предоставленном на праве аренды для целей капитального строительства, застройщиком возведен объект недвижимости, единственным пороком, в процедуре легализации которого является отсутствие документации, разрешающей строительство, суду надлежит исследовать совокупность действии уполномоченных органов власти, действующих от имени публичного собственника в сфере распоряжения землей.В случае если суд установит, что совокупность действий соответствующего органа свидетельствует о «фактическом разрешении» осуществлять строительство, они могут быть признаны «аналогом формального разрешения» на осуществление строительства. Такие действия уполномоченного действовать от имени собственника земли лица могут быть признаны фактами, подтверждающими разрешение на возведение данного объекта недвижимости.Если совокупность поощряющих строительство действий органов власти (переписка, согласовывающая этапы строительства; участие в принятии объекта в эксплуатацию) будет установлена судом, строение утрачивает признаки самовольно возведенного объекта, в силу чего положения статьи 222 ГК РФ к данным отношениям неприменимы. В такой ситуации право собственности на объект недвижимости возникает по основанию, предусмотренному статьей 218 ГК РФ.6. Согласно положений статьи 222 ГК РФ, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано.Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку, истец должен доказать, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.Прежде , в период действия районных межведомственных комиссий, в которую входили представители всех органов и организаций, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию, именно положительное заключение МВК являлось основанием для издания постановления органом исполнительной власти о признании самовольного объекта не подлежащим сносу. С изменением нормативно-правового регулирования, в том числе локального, возможность такого предварительного исследования объекта и, соответственно, формирования необходимых для принятия обоснованного решения суда относимых и допустимых доказательств, утрачена.В настоящее время суд вынужден фактически взять на себя совокупную роль контролирующих органов и пытаться в каждом конкретном случае определить - какого же из необходимых согласований и разрешений не достает, хотя в компетенцию суда это прямо входить не может.Процесс и источник формирования доказательств не могут перемещаться из публичной сферы в частную . Преодолеть публично-правовые ограничения невозможно частно-правовыми методами. Едва ли можно предположить, что законодатель в ст. 222 ГК РФ стимулирует именно эти процессы. Правовое регулирование указанной нормы является экономически вынужденным способом «реабилитирования» объекта, а не экономичным способом обхода порядка строительства.Ограничительный подход к доказательственной базе является следствием подмены понятий.Признание «последующее» не значит «в отсутствие» мнение тех органов, которые выражают публичный интерес в градостроительной сфере и обеспечивают учет публичных ограничений.В противном случае, такой публичный интерес может быть не выявлен , и в оборот введен объект с ущербными характеристиками. Представляется, что это прямо нарушает публичные интересы. Сомнителен учет совокупного публичного интереса в одном акте экспертизы.Кроме того, такой ограничительный подход может являться источником «войны доказательств» , когда последующая экспертиза опровергает предыдущую, что не способствует установлению истины по делу и стабильности судебных актов.Например, дважды - решение суда первой инстанции отменены судом апелляционной инстанции только вследствие принятия апелляционным судом нового акта экспертизы, опровергающего выводы предшествующей экспертизы в качестве «восполнения истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных доказательств» .Можно конечно и не привлекать контролирующие специализированные органы в качестве третьих лиц, но их позиции должны быть выражены для оценки и учета судом.Представляется, что это создаст дополнительные препятствия для правонарушителя и должно быть для него ожидаемым.В целом в результате такого подхода, обеспечивается стимулирование законной градостроительной деятельности и снижение количества дел анализируемой категории. На наш взгляд, такой результат является достижимым, с точки зрения государственных интересов наиболее предпочтительным .Подтвердив решение суда первой инстанции об отказе в иске суд кассационной инстанции указал, что при отсутствии доказательств выполнения технических рекомендаций и отсутствии заключений соответствующих служб города о соблюдении противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических, природоохранных норм, предъявляемых при строительстве объектов, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска. Ходатайство истца о назначении экспертизы по названным вопросам обоснованно отклонено судом, так как экспертное заключение не может заменить согласования возможности достройки и дальнейшей эксплуатации спорных объектов в установленном законом порядке. В постановлении суда кассационной инстанции , суд указал, что проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов РФ, подведомственными им государственными учреждениями. Представленное истцом техническое заключение на соответствие объекта действующим строительным нормам и правилам (СНиП) выполнено обществом, не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.Поэтому вряд ли можно назвать достаточным подтверждением надлежащей эксплуатационной надежности объекта ссылку в решении суда первой инстанции на заключение главного архитектора, приятое судом в качестве доказательства соответствия спорного строения градостроительным нормам и правилам, а также не нарушения им прав и законных интересов иных лиц.На наш взгляд также недостаточным для подтверждения соответствия объекта условиям последнего абзаца ст. 222 ГК РПФ является представленное истцом заключение Общества о техническом состоянии несущих конструкций нежилых помещений, так как оно отражает соответствие объекта лишь противопожарным и строительным нормам.Напротив, удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на автозаправочную станцию, суд обоснованно изучил и привел в решении доказательства соответствия объекта строительным нормам, подтвержденное заключением эксперта, требованиям пожарной безопасности, подтвержденное письмом ГУ МЧС России, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, что подтверждено заключением Управления Роспотребнадзора.Суд кассационной инстанции, отменяя постановлением решение и постановление суда первой и апелляционной инстанций указал на отсутствие в материалах дела доказательств с достоверностью подтверждающих, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан .Так, в заключение эксперта указано, что магазин смешанной торговли (включая самовольные пристрои) соответствует требованиям строительных норм и правил "Общественные здания и сооружения" (СНиП 2.08.02-89), "Пожарная безопасность зданий" (СНиП 21-01-97), "Складские здания" (СНиП 31-04-2001) и что расстояние до противоположно расположенного жилого дома составляет не менее 9,5 м. Однако данный вывод эксперта сделан без указания принадлежности этого дома. В заключение Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека указано, что в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация объектов" санитарно-защитная зона для складов хранения промышленных и хозяйственных товаров составляет 50 м. Из материалов дела усматривается, что помещение под литерой Б3 (складское помещение) используется для хранения строительных и кровельных материалов. Однако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м вышеуказанные требования не применимы. Не устранены судами и противоречия, содержащиеся в заключении ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" и акте отделения Государственного пожарного надзора, о том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относятся спорные объекты и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.Таким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, признан недостаточно обоснованным. Необходимо отметить, что изучение вопросов об угрозе жизни и здоровью граждан (их отсутствии), о соответствии объекта строительным и иным нормам и правилам имеет значение лишь при доказанном факте легитимного владельческого титула лица на земельный участок и его соответствия целевому назначению. Само по себе соответствие объекта градостроительным нормам не является основанием для признания права. Первичным является вопрос о земле, лишь при осуществлении землепользования на вещном или обязательственном основаниях, суд изучает вопросы о соответствии объекта строительным и градостроительным нормам и правилам.Суд кассационной инстанции в постановлении согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что поскольку земельный участок под возведенные гаражи истцу в собственность не предоставлен, соответствие построек строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также требованиям СНиП правового значения не имеет. Заключительные положения. В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Поскольку самовольная постройка осуществляется в нарушение указанных условий, необходимо выделить совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен:- строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении, аренде, при наличии (или констатации) иного титула с учетом прямого волеизъявления или совокупных действий собственника земельного участка, а также с соблюдением разрешенного вида его использования; - соблюдены градостроительные и строительные нормативы; - сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; - объект возведен застройщиком для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. И если для признания постройки самовольной постройкой достаточно наличия одного из признаков, указанных в начале данного обобщения, то для признания на нее права собственности необходима совокупность приведенных условий. Судья Корх С.Э.