Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в " " (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку ().

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию ( , далее – Постановление № 10/22).

Суть спора

НАША СПРАВКА

Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил ().

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство () и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

• недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
• признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на , ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела ( , и ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " ", далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

ООО "Мега-сеть", будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО "Мега-сеть" обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Суд признал за организацией право собственности на объект, построенный другим лицом и являющийся самовольной постройкой, и обязал организацию возместить этому лицу расходы на ее строительство. Является ли в таком случае самовольная постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению затрат на ее строительство такому лицу учитываются организацией в целях налогообложения прибыли? Каким образом в налоговом учете юридического лица, осуществившего самовольную постройку, отражаются полученные по суду суммы по возмещению затрат на строительство объекта?

Вначале отметим, что понятие "самовольная постройка" определяется Гражданским кодексом. В соответствии с его п. 1 ст. 222 построенное недвижимое имущество признается самовольной постройкой в четырех случаях:

Объект построен на чужом земельном участке;

Объект построен на участке, выделенном для других целей;

Объект создан без получения на это необходимых разрешений;

Объект построен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку (далее - застройщик), не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу тем же застройщиком либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Мы привели общее правило, но есть и исключение.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание прав собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом при условии, что земельный участок, где осуществлена постройка, принадлежит ему на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает застройщику расходы на ее создание в размере, определенном судом.

Следует сказать, что до 01.09.2006 (до вступления в силу Закона N 93-ФЗ*(1)) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как застройщику, осуществившему самовольную постройку, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Однако с 01.09.2006, исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, за застройщиком, как уже было сказано, сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат. Если же владелец земельного участка откажется узаконить самовольную постройку, застройщик должен за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Теперь вернемся непосредственно к вопросу. Итак, суд признал за организацией право собственности на постройку, которую самовольно построил застройщик, и обязал собственника возместить застройщику расходы на ее строительство. Является ли в таком случае постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению застройщику затрат на строительство учитываются в целях налогообложения у организации? Каким образом в налоговом учете застройщика отражаются суммы по возмещению, полученные по суду? Поскольку вопросы заданы читателем в отношении налогообложения прибыли организаций - собственника по суду и застройщика, обратимся к гл. 25 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для последнего работы, оказать ему услуги). Поскольку при признании права собственности на самовольную постройку у организации возникает обязанность возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом, приобретение такого имущества для целей налогообложения прибыли не может рассматриваться как безвозмездное. Такие разъяснения даны Минфином в Письме от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337.

В том же письме финансисты делают вывод, что расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение указанного имущества, формирующие его стоимость (первоначальную стоимость) в порядке, установленном Налоговым кодексом. В свою очередь, налогоплательщик, который понес затраты на строительство самовольной постройки и получил на основании решения суда компенсацию, учитывает ее в составе внереализационных доходов. При этом расходы, понесенные им на возведение самовольной постройки и подлежащие компенсации лицом, за которым признается право собственности на указанное имущество, могут быть учтены в составе внереализационных расходов на основании пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ при условии, что они отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и ранее не были учтены при формировании налогооблагаемой базы по прибыли организации.

Таким образом, на все вопросы находим ответы в одном минфиновском письме. Однако согласятся ли налоговые органы с мнением, что расходы, понесенные самовольным застройщиком на возведение постройки, могут быть учтены им в размере компенсации в составе внереализационных расходов как другие обоснованные расходы? Напомним, что под обоснованными понимаются экономически оправданные расходы (абз. 3 п. 1 ст. 252 НК РФ). Можно ли расходы на возведение самовольной постройки застройщика, который фактически является правонарушителем, расценивать как экономически оправданные? Минфин отвечает: да, но в размере компенсации, определенном судом.

Следует сказать, что на законодательном уровне критерии для определения судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, не установлены. Как показывает практика, арбитры определяют сумму компенсации по каждому конкретному делу в размере затрат, понесенных застройщиком на приобретение строительных материалов. Например, ФАС МО в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал, что в силу п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно является собственником лишь стройматериалов. То есть в данном случае не может идти речь о сумме компенсации в размере рыночной стоимости постройки.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ внес существенные изменения в ст. 222 ГК РФ, анализу которых посвящен данный материал.

В последнее время судебная практика существенно ужесточила требования к признанию права собственности на самовольную постройку. Так, в п. 26 Постановления № 10/22 были установлены три обязательных условия, при наличии которых может быть удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку:

• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• принятие истцом мер к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143 третье условие дополнено положением о том, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло к этому мер.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку не могло быть признано, если лицо не приняло надлежащих мер к легализации объекта недвижимости и получению необходимых разрешительных документов до начала и во время его строительства.

Следует отметить, что несмотря на многочисленные разъяснения ВАС и ВС РФ, законодатель не спешил вносить изменения в ст. 222 ГК РФ, устанавливающую понятие самовольной постройки и особенности признания права собственности на нее. Наконец, 13.07.2015 был принят Федеральный закон № 258-ФЗ , который внес существенные изменения в ст. 222 ГК РФ, анализу которых посвящен данный материал.

Что же признается самовольной постройкой?

В настоящее время самовольной постройкой могут быть признаны жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, которое имеет следующие обязательные признаки:

• создано на земельном участке, не отведенном для этих целей;
• создано без получения на это необходимых разрешений;
• создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С 1 сентября 2015 года (с момента вступления в силу Федерального закона № 258-ФЗ) самовольной постройкой будет признаваться здание, сооружение или другое строение.

Данное уточнение состава недвижимого имущества уже было сделано в судебной практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 было указано, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами.

Признаки самовольной постройки также изменены:

Следует отметить, что в судебной практике перечисленные новые признаки уже используются. Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014), указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности и лицу, которое осуществило строительство, на каком-либо вещном праве не предоставлялся. А в Определении ВС РФ от 17.01.2012 № 24-Впр11-7 отмечено: если на лесном участке, используемом для рекреационной деятельности, осуществлено строительство капитального объекта, относящегося к категории недвижимого имущества, возведение которого не соответствует цели использования лесного участка и плану освоения лесов, то такой объект является самовольной постройкой.

Обратите внимание

Постройка признается самовольной, если она отвечает хотя бы одному признаку. На это указывает новая формулировка п. 1 ст. 222 ГК РФ. Аналогичный подход представлен в Определении ВС РФ от 25.03.2014 № 4-КГ13-38.

Новый порядок признания права собственности на самовольную постройку

В соответствии с действующим законодательством (п. 3 ст. 222 ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

• земельный участок, где осуществлена постройка, принадлежит лицу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ указанные условия изменены:

Первое условие, скорее всего, говорит о строительстве объекта недвижимости на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и о наличии в необходимых случаях разрешения на строительство (ст. 55 ГрК РФ). Сегодня судебная практика четко следует правилу о том, что лицо должно принимать меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 Постановления № 10/22, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).

Второе и третье условия также уже нашли отражение в судебной практике. Так, в Определении ВС РФ от 12.07.2011 № 18-В11-25 указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т. д.

К сведению

Суды исходят из того, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, необходимо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Такой вывод, в частности, сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сохранено положение о том, что при признании права собственности на самовольную постройку собственник обязан возместить лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку в размере, определенном судом.

Снос самовольной постройки

Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:

• собственником земельного участка;
• субъектом иного вещного права на земельный участок;
• законным владельцем земельного участка;
• лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
• прокурором (в публичных интересах);
• уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.

К сведению

В Определении ВС РФ от 17.02.2015 № 5-КГ14-142 отмечено, что собственник или законный владелец земельного участка может защитить свое право как путем предъявления требования о сносе существующих самовольных построек, так и путем предъявления требования о прекращении зарегистрированного права собственности на фактически не существующие постройки, если регистрация такого права нарушает права собственника (законного владельца) земельного участка. Удовлетворение обоих требований является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Судебный порядок сноса самовольной постройки сохранен. Однако с 1 сентября 2015 года вводится в действие п. 4 ст. 222 ГК РФ, которым определен порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке – на основании решения органа местного самоуправления (ОМС).

Такое решение применяется при сносе самовольной постройки в случае ее создания или возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (см. схему ниже).

Говоря о сносе самовольной постройки, нельзя не остановиться на Определении ВС РФ от 17.02.2015 № 5-КГ14-142. В нем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что для сноса самовольной постройки точно определять ее площадь и иные технические характеристики не обязательно. По мнению арбитров, отсутствие этих данных в судебном решении само по себе не является основанием для его отмены или отказа в иске.

Однако если на стадии исполнения решения суда возникнут неясности, то они могут быть разрешены в соответствии с положениями ГПК РФ о разъяснении решения суда, исполнительного документа (ст. 202, 433 ГПК РФ), отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, судебного постановления, изменении способа и порядка их исполнения (ст. 203, 434 ГПК РФ).

В заключение сформулируем выводы:

1. С 1 сентября 2015 года вступает с силу новая редакция ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. ОМС вправе во внесудебном порядке принять решение о сносе самовольной постройки.

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Текст закона опубликован в журнале «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера», № 8, 2015.

"Российский налоговый курьер", 2013, N 1-2

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже.

Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями. В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в ст. 222 ГК РФ (см. врезки ниже и на с. 72).

Нормы ГК РФ. Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой - продавать или сдавать в аренду

Определение самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;
• без получения необходимых разрешений на строительство;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Буква закона. Наличие госрегистрации права собственности может не спасти самовольную постройку от сноса

В п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Аналогичное мнение высказывал ВАС РФ в Определении от 09.09.2008 N 8985/08.

Возникает вопрос: можно ли в принципе объект, право собственности на который зарегистрировано, признать самовольной постройкой?

Законодательство не предусматривает такой возможности. Ведь госрегистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество, и может быть оспорена только в суде (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). То есть о самовольных действиях компании в данной ситуации речи быть не может.

Однако постройку могут признать самовольной, если перед этим отдельно в суде будет оспорена сама государственная регистрация права собственности на нее.

Президиум ВАС РФ отметил, что иногда для спорной регистрации "отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права" (п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143).

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", несмотря на то, что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой. Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков. Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (Постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.2012 N А45-14863/2011 и от 08.07.2010 N А45-26451/2009, Московского от 19.07.2012 N А41-34328/11 и от 26.04.2012 N А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.2012 N А54-2235/2011 округов).

Примечание. Суды считают, что застройщик может заявить к вычету "входной" НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта.

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 N А35-104/2012).

Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку на с. 73). Минфин России в Письмах от 23.11.2011 N 03-03-06/1/772, от 03.12.2010 N 03-03-06/1/757 и от 07.05.2007 N 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

Важно. Местные власти не вправе требовать от компании снести самовольно возведенный ею объект

Принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143). Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007 указал, что администрация города не вправе выносить в адрес организации постановление о требовании демонтировать самовольную постройку, так как власти не наделены такими полномочиями.

Примечание. Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений.

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в Определении от 10.01.2012 N ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.2011 N А56-60650/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.2008 N Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 09.07.2008 N 8167/08) и от 24.09.2007 N Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 г. отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли. Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (Постановление от 07.09.2010 N А38-7141/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18063/10)).

По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку

Пункт 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В Письме от 07.02.2008 N 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в Письме от 22.11.2007 N 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Налоговики отказывают в вычете "входного" НДС с затрат на снос самовольных построек

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (Письмо от 12.01.2012 N 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ). Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения п. 6 ст. 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом Письме Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22.09.2011 N А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось. Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются. Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.

Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (Письма Минфина России от 06.11.2012 N 03-03-06/1/571 и от 29.12.2011 N 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом подпункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ. Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (Письма ФНС России от 07.09.2009 N ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.2008 N 03-03-06/1/469). Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений п. 1 ст. 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

В Письмах от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95 и от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (Постановления ФАС Московского от 25.04.2012 N А41-22413/10, Уральского от 05.04.2012 N Ф09-1571/12 и от 29.12.2011 N Ф09-8453/11, Северо-Кавказского от 13.10.2011 N А53-24208/2010 и Северо-Западного от 15.08.2011 N А56-66201/2010 округов).

Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12).

Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.

Примечание. По мнению Минфина России, застройщику необходимо начислять налог на имущество на стоимость объекта незавершенного строительства, который фактически используется в деятельности.

Расходы на самовольное строительство застройщик может учесть лишь при передаче недвижимости законному собственнику по решению суда

Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объект недвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В Постановлении от 03.05.2012 N А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованны. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Примечание. По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли.

Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.

Для лица, за которым суд признает право собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безвозмездным

Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает лицу, которое возвело спорный объект, расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, также см. врезку ниже).

Из практики. При определении размера возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, суды учитывают только цену стройматериалов

Как правило, суды соглашаются с величиной возмещения расходов на возведение самовольной постройки, которая устанавливается соглашением между владельцем земельного участка и застройщиком (Решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2004 N А41-К1-5309/04).

Если же стороны не пришли к та кому соглашению, суд самостоятельно принимает решение о размере компенсации. При этом в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 ФАС Московского округа со ссылкой на п. 2 ст. 222 ГК РФ отметил, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а является собственником лишь стройматериалов. Следовательно, размер расходов, подлежащих возмещению, суд вправе устанавливать, основываясь на цене таких стройматериалов, без учета рыночной стоимости самого строения.

В связи с этим расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). Они сформируют его первоначальную стоимость.

Примечание. Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно.

Е.А.Куранова

Руководитель проектов по аудиту

аудиторской компании

Дела о самовольных постройках

Рассматривая споры о правах на недвижимое имущество, нельзя не остановиться на вопросе о легализации или, наоборот, о сносе самовольных построек. В настоящем издании мы изложим основные принципы рассмотрения дел данной категории.
Правоотношения, возникающие при возведении самовольной постройки, регулируются ст. 222 ГК РФ, согласно которой:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучение судебной практики применения настоящей статьи показало, что основными вопросами, исследуемыми судами при рассмотрении дел о сносе или о признании права собственности на самовольную постройку, являются: кто является истцами по данным искам; каков круг участников процесса; каков должен быть досудебный порядок разрешения спора о самовольной постройке; какие права на земельный участок должны принадлежать лицу, возведшему самовольную постройку; к каким постройкам применяется ст. 222 ГК РФ (капитальным, временным и т.п.); при каких условиях может быть признано право собственности на самовольную постройку и т.д.
Варианты решения этих вопросов судами мы и рассмотрим далее.
Начнем с вопроса о лицах, которые вправе обращаться в суд с исками о легализации самовольной постройки или о ее сносе, т.е. о том, кто является надлежащим истцом в споре о самовольной постройке, а также о том, какие лица должны участвовать в деле о самовольной постройке в качестве ответчиков и третьих лиц.
Хотя в ст. 222 ГК РФ лицо, которое вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, не указано, в данном случае следует обращаться к общему процессуальному правилу о том, что истцом по делу может являться заинтересованное лицо, чьи права, свободы или законные интересы были нарушены.
Самовольная постройка в первую очередь нарушает права собственника земельного участка, на котором она возведена.
Земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, может находиться как в частной, так и в государственной собственности. При определении органа, уполномоченного на распоряжение государственной собственностью, следует учитывать, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляет в соответствии с п. 13 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 22.06.2010)*(14) Росимущество в лице его территориальных управлений.
Если в ЕГРП отсутствуют сведения о правах собственности на земельный участок, то стороной в споре будет являться орган местного самоуправления, поскольку в соответствии с п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(15) (в ред. от 22.07.2010), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Истцом может являться собственник соседнего участка, если возведением самовольной постройки были нарушены его права собственности.
По искам о признании права собственности на самовольную постройку правообладатели сопредельных домовладений, земельных участков должны быть привлечены в качестве третьих лиц для выяснения их мнения по поводу возможности сохранения самовольной постройки, поскольку вынесенное судом решение о праве на такую постройку может повлиять на их права и законные интересы.
С требованием о сносе самовольной постройки вправе обратиться прокурор в защиту неопределенного круга лиц или в интересах недееспособного лица.
В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 21.12.2009)*(16) утратил силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, который допускал признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет предоставлен земельный участок под возведенным строением. Таким образом, с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку при условии предоставления земельного участка в будущем законом исключается, поэтому с требованием о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться только лицо, владеющее земельным участком на законном основании.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Следует также указать, что если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ, но вид его права не указывался или его невозможно было определить, то в силу положений п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" считается, что такой земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности. Государственная регистрация прав собственности на такие земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации. Принятия решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на рассматриваемую категорию земельных участков является:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
В указанном случае гражданин должен оформить права на земельный участок до подачи иска о признании права на самовольное строение.
На практике достаточно часто встречаются случаи, когда строение возведено лицом, не оформившим до момента своей смерти права на самовольную постройку. Его наследники не могут вступить в права наследования на такой объект, ввиду того, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Судебная практика по вопросу о том, могут ли наследники лица, которое возвело самовольную постройку, требовать признания за собой права собственности на нее, противоречива.
Имеются отрицательные решения судов, основанные на утратившем силу п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.04.1991 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. от 25.10.1996), которым судам было рекомендовано отказывать в удовлетворении требований наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения, так как в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Имеются и положительные решения соответствующего вопроса. Позиция судов в таком случае базируется на том, что возникшие правоотношения допускают процессуальное (универсальное) правопреемство.
Право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.
Указанная позиция отражена в ответе на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007: "В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
Также Верховный Суд РФ рекомендовал судам распространять на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на предоставленном ему земельном участке, нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ о возможности признания судом права собственности на указанную постройку.
Эта позиция отражена в ответе на вопрос 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005. Она сводится к тому, что исходя из положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
Следовательно, на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, распространяются положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым судом может быть признано право собственности на указанную постройку.
При отсутствии спора о праве, подведомственного суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.
При обращении в суд с требованием о сносе самовольной постройке необходимо с точностью определить, кто является надлежащим ответчиком.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Следовательно, для того чтобы возложить на лицо обязанность снести самовольную постройку или обязанность возместить материальные затраты, связанные с таким сносом, необходимо доказать, что данное лицо осуществило самовольное строительство, т.е. произвело действия по возведению постройки. Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является лицо, которое возвело самовольную постройку.
Если лицо приобрело здание или часть здания (помещения в здании), в котором было осуществлено самовольное строительство или к которому прежним собственником были самовольно достроены пристройки или иные капитальные строения, то суд, исходя из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ, не может возложить на такое лицо обязанность по сносу самовольной постройки. Приобретатель такой постройки не будет являться надлежащим ответчиком. Иск необходимо предъявлять к прежнему собственнику здания.
Приведем пример из судебной практики.
П.Б. обратился в суд с иском к брату П.В. о признании за ним права собственности на строения: гараж и сарай, расположенные на земельном участке при доме, указывая на то, что они были построены еще при жизни его отца (П.П.), являвшегося собственником участка и дома, с его согласия, наличные средства и для нужд истца.
П.В. исковые требования не признал и обратился к П.Б. со встречным иском о признании не принятого в эксплуатацию сарая, а также гаража имуществом отца.
П.Б. согласился с требованием брата только в части сарая.
Решением Коломенского городского суда от 02.03.2004 основной иск был удовлетворен: за П.Б. было признано право собственности на сарай и гараж встречный иск был удовлетворен частично: за П.П., умершим 10.06.1997, было признано право собственности на сарай.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.04.2004 решение суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе П.В. просил об отмене судебных постановлений по делу, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, доводы надзорной жалобы, президиум нашел судебные постановления подлежащими отмене.
Как было установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, спорные строения были возведены в период, когда собственником земельного участка и дома являлся отец сторон П.П., умерший 10.06.1997, наследниками к имуществу которого в равных долях являются П.Б. и П.В.
Согласно данным БТИ спорные строения относятся к надворным постройкам и примыкают непосредственно к оспариваемому жилому дому.
Истец П.Б. утверждал, что спорные строения были построены лично им, на личные средства и личным трудом, поэтому просил признать за ним право собственности на них.
Удовлетворяя указанные требования, суд согласился с доводами истца, оставив без внимания тот факт, что строительство указанных объектов было произведено на земельном участке, принадлежавшем отцу сторон П.П. Кто фактически пользовался этими постройками, суд не выяснил.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения претензий к застройщику о принадлежности права собственности. Такой иск может быть удовлетворен лишь в том случае, если имелась договоренность о создании общей собственности на дом и в этих целях члены семьи и родственники вкладывали свой труд и средства в строительство.
Сведений о том, имелась ли такая договоренность между истцом и его отцом, суду представлено не было.
Если указанные строения были возведены без согласия собственника участка П.П., то они могут рассматриваться как самовольно возведенные и в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ и право собственности на них может быть признано лишь за лицом, в собственности которого находится земельный участок. Признавать право собственности на постройку за лицом, не имеющем участок в собственности, суд был не вправе.
Принимая во внимание, что судебные постановления были вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, они не могут быть признаны законными (постановление президиума Московского областного суда от 28.09.2005 N 525 по делу N 44г-330/05).
У лица, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, есть два варианта выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, он вправе забрать строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки. Во-вторых, лицо, имеющее право на земельный участок, может признать с согласия лица, возведшего самовольную постройку, за собой право собственности на нее. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Следует предположить, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не будет согласно с размером компенсации, то суд должен будет принять решение о сносе самовольной постройки, поскольку законных оснований для лишения права собственности на строительные материалы и предоставления за них компенсации, нет.
В судебной практике существует неоднозначный подход к решению вопроса признания надлежащими истцами по рассматриваемой категории дел административных органов. Полагаем, что стоит согласиться с мнением, отраженным в решениях арбитражных судов в соответствии с которым у административных органов отсутствуют соответствующие полномочия на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки, если только права этого административного органа как владельца недвижимости не будут нарушены самовольной постройкой.
При рассмотрении дел о самовольных постройках к участию в деле должны привлекаться государственные органы, осуществляющие архитектурный и строительный надзор.
Еще один острый вопрос не раз вставал перед судами при разрешении проблемы привлечения лиц к участию в делах о сносе самовольных построек: нарушаются ли права лиц, проживающих по месту жительства в утраченных жилых помещениях, на месте которых возведена самовольная постройка или к жилым помещениям которых пристроена самовольная постройка? Должны ли они участвовать в деле о сносе самовольной постройки?
Приведем характерный пример решения этой проблемы судебной практикой.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 30.04.2008 исковые требования главы муниципального образования "город Ульяновск" о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства были удовлетворены. На С.Ф. была возложена обязанность осуществить за свой счет снос незавершенного строительством трехэтажного здания с подвалом и мансардой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 01.07.2008 данное решение Ленинского районного суда г. Ульяновска было оставлено без изменения. В надзорных жалобах С.Ф. и М.А. просили отменить судебные постановления, состоявшиеся по делу.
Дело было истребовано в Ульяновский областной суд.
Анализ материалов дела и принятых по нему судебных актов показал, что суды двух инстанций исследовали все фактические обстоятельства и материалы дела с достаточной полнотой, что позволило им прийти к выводу об обоснованности исковых требований о сносе самовольной постройки. Суд признал доказанным, что ответчик не имел права на выполнение строительных работ изначально, не получив соответствующую разрешительную документацию. С.Ф. не представил доказательств возведения постройки с соблюдением требований действующего законодательства. Поэтому вывод суда о том, что возведенный С.Ф. объект незавершенного строительства отвечает признакам самовольной постройки, является правильным.
Что касается доводов жалобы С.Ф. и М.А. о том, что обжалуемыми судебными актами были нарушены права на жилище М.А. и ее несовершеннолетних детей и что она не была привлечена к участию в деле, чем были нарушены нормы процессуального права, то их нельзя признать состоятельными.
Было установлено, что право собственности на соответствующий земельный участок было зарегистрировано за С.Ф. Постройка, по поводу которой возник спор, являлась не завершенным строительством объектом недвижимости. В строении не были выполнены работы по заполнению дверных проемов, внутренней отделке помещений, устройству внутренних инженерных сетей и др.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его права на владение и пользование указанным жилым помещением, не нарушает права гражданина на проживание в нем.
Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения материального и процессуального права, оснований для удовлетворения жалобы найдено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 383 ГПК РФ, суд определил о передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказать (определение судьи Ульяновского областного суда Г.Г. Трофимова от 21.08.2008).
Перейдем к вопросу о том, необходимо ли соблюдение досудебного порядка разрешения спора по делам о признании права собственности на самовольную постройку.
Ввиду того, что посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ), а ч. 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, при обращении в суд истец должен доказать факт нарушения своих прав.
Легализация самовольной постройки возможна во внесудебном порядке. Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться к органу местного самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от установленного порядка ведения строительства.
Поскольку лицо само допустило нарушение, для устранения которого оно должно (помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения самовольной постройки в существующем виде.
Если вопрос о сохранении самовольной постройки в существующем состоянии на ведомственном уровне не рассматривался и истцу не было отказано соответствующими ведомствами в удовлетворении его требований, его исковое заявление будет оставлено без движения по правилам ст. 136 ГПК РФ для устранения соответствующих недостатков с предложением истцу обратиться за разрешением вопросов о сохранения строения в существующем состоянии в ведомственные структуры в срок, установленный судом.
В случае если заявитель не выполнит в установленный (разумный) срок указания судьи, заявление возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, истцу необходимо четко сформулировать свои требования. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органы Росреестра весьма скрупулезно проверяют, чтобы в резолютивной части решения суда содержались все необходимые сведения об объекте: адрес (место нахождения) объекта недвижимости, его наименование и назначение (жилое, нежилое и т.п.), площадь, а если объект находится в общей долевой собственности - указывались доли в праве. Для того чтобы в решении суда были отражены все эти сведения об объекте, они должны содержаться в исковых требованиях о признании права собственности на самовольную постройку.
Продолжая исследовать вопрос о формулировании исковых требований по делам о самовольных постройках, следует упомянуть ответ Верховного Суда РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 07.06.2006, 14.06.2006 на вопрос N 35 о том, необходимо ли заявлять требование о выселении из самовольной постройки, если для лица, которое возвело самовольную постройку, она является местом жительства.
Верховный Суд РФ, исследуя данный вопрос, пришел к следующему выводу: "В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело ее, не может быть в ней зарегистрировано.
Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек нет.
Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении".
Закончив с рассмотрением вопроса о субъектах правоотношений, связанных с возведением самовольных построек, и процессуальных вопросов, перейдем к анализу их объекта - самовольной постройки.
Как указывалось выше, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Прежде чем рассматривать все основания для сноса самовольной постройки или, наоборот, для признания прав собственности на нее, приведем пример одного интересного судебного решения, которое содержит не отраженное в ст. 222 ГК РФ определение о том, какой объект можно отнести к самовольной постройке, а какой таковым не является, несмотря на то, что возведен с нарушением строительных норм и правил.
Г. обратился в суд с иском о сносе возведенного строения, ссылаясь на то, что ответчиками Д. и Д. Д. на принадлежащем им земельном участке вплотную к забору, разделяющему земельные участки сторон, было возведено строение высотой 9 м без соблюдения требований строительных норм и правил, предписывающих размещение хозяйственных построек на расстоянии не менее 1 м до границ соседнего участка. При возведении строения были нарушены также и иные градостроительные и строительные нормы и правила, отсутствует соответствующая проектно-разрешительная документация. По мнению истца, возведением указанной постройки нарушаются его охраняемые законом интересы, в том числе затеняется территория принадлежащего ему участка, нарушается его право на неприкосновенность частной жизни, поскольку окна строения выходят на его участок, создается угроза жизни и здоровью, так как материал стен - пеноблоки - имеет меньшую прочность, чем материал, предусмотренный проектом. Истец просил обязать ответчиков снести возведенное строение.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 22.05.2007 требования истца были удовлетворены. Суд обязал ответчиков снести возведенное строение за свой счет и своими средствами.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2007 решение суда в части удовлетворения иска Г. к Д.Д. было отменено и в указанной части в удовлетворении иска было отказано. В остальной части решение суда осталось без изменения.
В надзорной жалобе Д. просил отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Определением судьи Московского областного суда Т.А. Петровой от 07.04.2008 надзорная жалоба Д. вместе с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
Удовлетворяя иск о сносе строения, суд исходил из того, что согласно заключению экспертизы от 01.11.2006 N 1476 ответчик возвел постройку не из бетонных блоков, а из пеноблоков, что является отступлением от проекта и ведет к снижению прочности и долговечности стен. При этом водоотвод с участка крыши спорного строения направлен на земельный участок истца и ведет к подтоплению участка, что не соответствует п. 7.5 СНиП 30-0297, не допускающего организацию стока дождевой воды с крыш на соседний участок. Хозблок был размещен на расстоянии менее 1 м от границы соседнего участка, что является нарушением п. 2.2 СП 30-102-99, п. 5.3.4 и п. 2.1 СНиП 2.07.01-89*, примеч. 1, п. 2.12*. Отсутствием ремонтной зоны вдоль стен длиной 270, 590, и 700 см было нарушено условие п. 2.12 СНиП 2-07-01-89 "Градостроительство", предусматривающего обязательность обеспечения возможности доступа к стенам и фундаментам возведенного строения для проведения ремонтных, профилактических работ и поддержания здания в исправном состоянии.
Отвергая довод ответчиков о том, что забор был смещен на 1 м вглубь территории земельного участка, принадлежащего Д., с целью создания ремонтной зоны для обслуживания забора, суд, руководствуясь заключением экспертизы N 853/19Ф от 07.05.2007, указал, что забор был расположен на границе земельных участков. При этом расстояние от стены постройки до забора не соответствовало требованиям о размещении постройки на расстоянии не менее 1 м до забора.
При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 304 ГК РФ и п. 2 ст 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что допущенные ответчиками при возведении самовольной постройки нарушения являлись существенными, создавали угрозу безопасности жизни и здоровью истца и его семьи, нарушали права и охраняемые законом интересы истца, а поэтому удовлетворил заявленные истцом требования.
Однако данный вывод суда был сделан с нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следовало, что спорный хозблок был включен в состав строений жилого дома, принадлежавшего ответчице Д., и была осуществлена государственная регистрация права собственности на жилой дом с надворными постройками, включавшими в себя спорный хозблок.
В материалах дела был представлен технический паспорт на жилое строение с хозяйственными постройками, согласно которому на принадлежавших ответчице земельных участках находились жилой дом, а также хозблок высотой 9,4 м, расположенный на границе с участком истца.
Из материалов дела следовало, что Г. обратился в суд с иском о сносе спорного строения на основании ст. 222 ГК РФ до осуществления Д. государственной регистрации права на спорное строение.
Вместе с тем при наличии государственной регистрации права собственности объект не может быть признан самовольной постройкой, что вытекает из смысла ст. 222 ГК РФ.
Однако в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ указанное обстоятельство судом на обсуждение не выносилось, исковые требования судом не уточнялись.
При этом требования об устранении нарушений права собственности, которые не связаны с лишением владения, основанные на положениях ст. 304 ГК РФ, Г. не предъявлялись.
При указанных обстоятельствах суд, основывая решение на положениях ст. 304 ГК РФ, вышел за пределы заявленных истцом требований, что являлось нарушением ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Кроме того, негаторный иск может быть удовлетворен лишь при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности у истца, а также факта нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика и продолжающимися на момент предъявления иска. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер. При этом истец также должен представить доказательства, что иных способов устранения препятствий, кроме указанных им в заявлении, не существует.
Между тем в надзорной жалобе Д. указывала, что права истца могли быть восстановлены и без сноса всего строения.
Допущенные судом и оставленные без внимания судебной коллегией существенные нарушения норм процессуального права в силу ст. 387 ГПК РФ являлись основанием для отмены судебных постановлений в части удовлетворения требований Г. к Д. о сносе возведенного строения и направления дела в указанной части на новое рассмотрение (постановление президиума Московского областного суда от 07.05.2008 N 333).
Первым обстоятельством, имеющим юридическое значение по делам о сносе или легализации самовольной постройки и подлежащим обязательному исследованию по делам данной категории, является наличие права на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в ЕГРП, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о госрегистрации либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22.11.2006)*(17), свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"*(18).
В отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок суд обязан будет признать постройку самовольной и подлежащей сносу.
И. обратился в суд с иском к администрации г. Ульяновска, управлению Росреестра по Ульяновской области о признании отказа в узаконении самовольно возведенного жилого дома незаконным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. И. мотивировал свои требования тем, что в 1973 г. спорное жилое строение было приобретено его матерью З.К. у Н.Е. по расписке за 4500 руб. Н.Е. жилой дом был возведен без разрешительной документации на самовольно захваченном земельном участке площадью 625,1 кв. м. После смерти матери И. со своей семьей остался проживать в спорном домовладении. Ответчиками в удовлетворении его заявлений об узаконении спорного домовладения и регистрации права собственности на него ему было отказано. И. полагал, что приобрел право собственности на спорное домовладение, поскольку его мать осуществляла владение указанным недвижимым имуществом добросовестно, не принимала никаких мер, направленных на сокрытие факта владения имуществом от третьих лиц, добросовестно исполняла обязанности, лежащие на ней, как на владельце жилого дома по уплате установленных законом обязательных налогов и сборов и других платежей. В течение всего периода владения домом никто не оспаривал ее право владения и пользования этим имуществом. И. просил удовлетворить его требования, так как получить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество он мог только на основании решения суда о признании за ним права собственности на это имущество.
Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 01.09.2008 в удовлетворении иска было отказано. В кассационной жалобе И. просил отменить это решение, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав П., судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела было видно, что индивидуальный жилой дом с пристройками и принадлежностями, общей площадью 64,77 кв. м, являлся самовольно возведенным строением. В техническом паспорте домовладения отсутствовали сведения о регистрации данного объекта и его правообладателях.
Согласно сообщениям Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области земельно-правовые документы И. на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, не выдавались. Сведений о том, что когда-либо орган местного самоуправления выносил решение о закреплении за жилым строением земельного участка, суду также представлено не было.
Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что самовольное строительство представляет собой правонарушение (нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство). Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Согласно названной норме права постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ст. 218 ГК РФ для возникновения права собственности на новую вещь такая вещь должна быть изготовлена или создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов.
В данном случае земельный участок, на котором осуществлено строительство жилого дома, не принадлежит И. ни на каком вещном праве.
В соответствии с земельным законодательством земельные участки могут быть переданы в собственность бесплатно, если: 1) земельные участки с расположенными на них жилыми домами были приобретены гражданами в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"); 2) земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В подобном случае гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (ст. 9.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Истцом не оспаривалось, что спорный земельный участок был самовольно захваченным. Документов о выделении спорного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в материалы дела представлено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с пристройками и принадлежностями и самовольно захваченный земельный участок при домовладении не имелось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14.10.2008).
Если лицо, возведшее самовольную постройку, не является владельцем земельного участка, то юридически значимым обстоятельством, подлежащим обязательному установлению, является наличие разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
Бабушкинская КЭЧ района обратилась в суд с иском к П., Б. о приведении жилого помещения (квартиры), занимаемого ответчиками на основании договора социального найма, в прежнее состояние.
В ходе планового осмотра данного жилого дома комиссией было установлено, что ответчиками была самовольно произведена перепланировка занимаемого ими жилого помещения: в капитальной стене кухни оконный проем был преобразован в дверной, со стороны кухни и снаружи была пристроена лоджия. Перепланировка ответчиками была произведена самовольно, в КЭЧ не было представлено документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ, в том числе соответствующего разрешения на перепланировку, акта приемочной комиссии, не были внесены изменения в технический паспорт на жилое помещение.
Ответчики не согласились с исковыми требованиями, заявленными Бабушкинской КЭЧ, и заявили встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Пояснили, что в 2005 г. к занимаемой ими квартире была пристроена лоджия на основании разрешения начальника домоуправления Т., по их заявлению от 03.06.2005. 12.04.2007 П. обратилась с заявлением к генеральному директору управляющей организации ООО "Адамат" Н. с заявлением о предоставлении разрешения узаконить возведенную лоджию, о чем на ее заявлении была проставлена резолюция Н. "оформить документы". 04.05.2007 П. обратилась с письменным заявлением к начальнику КЭЧ о получении разрешения с последующим оформлением документов на лоджию, однако в удовлетворении просьбы П. было отказано. Истцы по встречному иску указали, что возведенная ими из кирпича на фундаменте пристройка к квартире в виде лоджии не нарушала прав и законных интересов других граждан, не грозила обвалом, за ними могло быть признано право собственности на эту пристройку с внесением изменений в технический паспорт жилого помещения.
Суд своим решением удовлетворил исковые требования Бабушкинской КЭЧ, обязал ответчиков демонтировать наружные стены пристройки, восстановить оконный проем. В удовлетворении встречного иска суд отказал. В кассационной жалобе П. и Б. просили решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиками была возведена пристройка к жилому дому, которая нарушала права соседей по дому.
Вывод суда о нарушении прав соседей возведением пристройки являлся необоснованным, так как, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил существенные обстоятельства, необходимые для разрешения спора. Суд не учел, что в данном случае имело место возведение пристройки с внешней стороны квартиры, на земельном участке, поэтому, разрешая спор, суду необходимо было руководствоваться ст. 222 ГК РФ.
Суду необходимо было установить, кому принадлежала земля, на которой была возведена пристройка, возражал ли собственник земли против возведения пристройки. Суду необходимо было привлечь к участию в деле собственника земли, на которой была возведена пристройка, и представителя Управления архитектуры для дачи необходимого заключения.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В данном случае суд первой инстанции не установил все обстоятельства, имевшие значение для правильного разрешения спора.
Поэтому судебная коллегия не могла признать решение суда законным и обоснованным, оно подлежит отмене по изложенным основаниям.
При новом рассмотрении дела суду необходимо было учесть изложенное, установить по делу все юридически значимые обстоятельства и дать им надлежащую правовую оценку (определение Московского областного суда от 05.02.2008 по делу N 33-7169).
Даже если лицо, которое возвело самовольную постройку, подтвердит свое право на земельный участок, это еще не свидетельствует о законности постройки на земельном участке, если этот участок предоставлялся не для целей строительства недвижимости. Поэтому следующим юридически значимым обстоятельством является соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Строительство недвижимого имущества, осуществляемое на земельном участке, не отведенном для этих целей, является самовольным.
А. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке, мотивируя требование тем, что распоряжением главы администрации Караваненского сельсовета от 25.12.2002 N 17 дом был принят в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности он не может, так как им не было получено разрешение на строительство.
Администрация муниципального образования "Лиманский район" обратилась в суд со встречным иском к А. о сносе самовольно построенного жилого дома, указав, что он построен на землях сельскохозяйственного назначения, на которых строительство жилых домов запрещено законом.
Решением Лиманского районного суда Астраханской области от 28.05.2008 за А. право собственности на данный жилой дом было признано, а в удовлетворении встречного иска администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки отказано.
В кассационный жалобе глава администрации муниципального образования "Лиманский район" поставил вопрос об отмене решения суда, поскольку признание права собственности на самовольно возведенный дом на землях сельскохозяйственного назначения было произведено с нарушением ст. 78, 79 ЗК РФ.
Заслушав представителя администрации муниципального образования "Лиманский район" У., поддержавшую доводы жалобы А., его представителя адвоката Р., считавших доводы жалобы необоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия сочла необходимым решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права.
Удовлетворяя иск А. о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом построен на арендованном земельном участке, введен в эксплуатацию в 2002 г., отклонений от противопожарных, санитарных и строительных норм не имел.
Однако судебная коллегия не смогла согласиться с таким решением суда.
Из материалов дела следовало, что дом был построен на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения. Данный земельный участок был предоставлен администрацией муниципального образования "Лиманский район" А. на основании договора аренды от 23.08.2007 N 236 для производства сельскохозяйственной продукции.
В силу ст. 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, поименованных в п. 1 данной нормы. Между тем А. в орган местного самоуправления с заявлением о переводе земельного участка в другую категорию земель не обращался.
Фактически самовольные действия А. по строительству дома на землях сельскохозяйственного назначения привели к изменению целевого назначения земельного участка и являются формой перевода земельного участка в иную категорию с нарушением процедуры, установленной указанным выше Законом. Однако в соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" основным принципом в соответствии с этим нормами является сохранение целевого использования земель сельхозназначения.
Довод А. о том, что предполагаемый к узаконению жилой дом, предназначался для работников, занятых сельскохозяйственными работами, не имел юридического значения, поскольку он не мог быть признан зданием, строением, сооружением, используемым для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
С учетом изложенного решение районного суда нельзя было признать законным и обоснованным.
При изложенных обстоятельствах и поскольку фактические обстоятельства, имевшие значение для дела, были установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имевшихся в деле доказательств, но судом были неправильно применены нормы материального права, кассационная коллегия сочла необходимым решение отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение, которым в иске А. о признании право собственности на жилой дом отказать, а встречный иск администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки удовлетворить на основании абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ (определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 02.07.2008).
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе и судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом удовлетворено быть не может. Иное противоречило бы требованиям ст. 8 ЗК РФ.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Другим обстоятельством, требующим установления судом и непосредственно влияющим на исход дела о судьбе самовольной постройки, является наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации или разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Необходимо помнить, что существует перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. Он установлен п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. В соответствии с законодательством субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные перечни таких объектов.
Разрешение на строительство не требуется в случаях:
строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
иных, если в соответствии с Градостроительным кодексом получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51).
Наличие проектной документации, а тем более разрешения на строительство, облегчает для истца судебный процесс. При отсутствии возражений с другой стороны, к примеру, если разрешение на строительство выдано на один объект, а фактически построен другой, по делу не придется проводить судебную строительную или иную экспертизу.
Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В этом случае суд исследует другие юридически значимые обстоятельства соблюдения лицом, осуществившим самовольную постройку, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В рамках выяснения данного обстоятельства суду необходимо представить доказательства для ответа на следующие пять вопросов:
1) какие характеристики имеет самовольная постройка (площадь, назначение, этажность и т.п.). Для этого истец в рамках рассмотрения дела в суде должен представить соответствующие документальные доказательства, позволяющие с точностью идентифицировать спорную постройку, ее технические и строительные характеристики, а также подтвердить, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества. В свою очередь, суд, применяя ст. 222 ГК РФ, должен установить, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом;
2) как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;
3) в чем выразились нарушения строительных и иных обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома;
4) соблюдены ли необходимые требования земельного законодательства, охраны окружающей природной среды, экологические, противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила.
Прокурор Зеленоградского района Калининградской области (в защиту интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц) и территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области обратились в суд с иском к ООО "Е-Т" о признании одноэтажного здания для предприятия торговли, общественного питания "К. у м." самовольной постройкой и обязании ответчика снести данное здание за счет собственных средств.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного 21.02.2003 между Национальным парком (НП) "Курская коса" и ООО "Е.-Т." последнему был предоставлен земельный участок особо охраняемой природной территории площадью 0,6 га в лесничестве "З.Д." для использования в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. 15.09.2003 площадь земельного участка, предоставленного ООО "Е.-Т.", была увеличена (обществу был предоставлен земельный участок площадью 0,84 га). В ходе проведенной прокуратурой проверки было установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке ООО "Е.-Т." последний возвел одноэтажное деревянное здание, отделанное декоративной плиткой, для предприятия торговли, общественного питания "К. у м.", построенное на фундаменте. При этом не были соблюдены требования градостроительного, природоохранного законодательства и законодательства об экологической экспертизе. Так, обществом не было получено разрешение на строительство данного кафе; у общества отсутствовали проектная документация на здание - кафе, государственное экологическое заключение по рабочему проекту здания - кафе. В связи с тем, что ответчиком были допущены нарушения действующего законодательства, не было получено согласований и заключений соответствующих органов на строительство спорного объекта, истцы сочли, что, возведя самовольно данное кафе и самовольно введя его в эксплуатацию, ответчик поставил под угрозу жизнь и здоровье людей, которые работали в кафе и посещали его.
Представители ООО "Е.-Т.", действовавшие по доверенностям, с заявленными требованиями не согласились, считая их не обоснованными. Они пояснили, что общество по просьбе администрации национального парка построило переезд через авандюну*(19), смотровую площадку, спасательную станцию, пешеходный переход через авандюну. После строительства данных объектов они были переданы в собственность Национального парка. Строительство кафе было ими согласовано с администрацией Национального парка. Данное кафе являлось временной постройкой, на которую никакой разрешительной и проектной документации не требовалось. Ответчики в удовлетворении заявленных требований просили отказать, поскольку ими не было допущено нарушений законодательства.
Выслушав стороны, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд счел, что заявленные требования подлежали удовлетворению по следующим основаниям.
Судом было установлено, что 21.02.2003 г. между НП "Куршская коса" и ООО "Е.-Т." был заключен договор аренды земельного участка для использования его в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. Срок действия договора - с 16.05.2003 по 16.05.2027. Данный договор содержал сведения о том, что на предоставляемом земельном участке объекты недвижимости отсутствовали.
06.06.2005 ООО "Е.-Т." обратилось в администрацию НП "Куршская коса" с просьбой разрешить разместить летнее кафе на территории НП с правом обслуживания посетителей на открытой площадке на предоставленном в аренду земельном участке. На соответствующем письме была резолюция директора НП Т.Г.Н. "Не возражаю в установке временного сооружения".
Постановлением Совета Министров РСФСР от 06.11.1987 N 423 на территории Калининградской области был создан Национальный парк "Куршская коса".
Согласно Положению о ГУ "Национальный парк "Куршская коса", утвержденному руководителем Департамента охраны окружающей среды и экологической безопасности Министерства природных ресурсов РФ 31.01.2001, Национальный парк "Куршская коса" являлся природоохранным, эколого-просветительским и научно-исследовательским учреждением, территория которого имела природную, историко-эстетическую и рекреационную ценность и была предназначена для использования в природоохранных, просветительских, научных, культурных целях и для регулируемого туризма.
Как следовало из представленного суду договора аренды земельного участка ООО "Е.-Т.", в долгосрочную аренду был предоставлен на территории Национального парка земельный участок особо охраняемой природной территории в лесничестве "З.Д.".
В соответствии с п. 31 Положения о ГУ "Национальный парк "Куршская коса" на территории Национального парка устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом местных природных, историко-культурных, хозяйственных и иных особенностей. При этом выделялись следующие функциональные зоны: заповедная зона, особо охраняемая зона, рекреационная зона и зона хозяйственного назначения.
Несмотря на то что в договоре аренды земельного участка не было указаний на то, в какой функциональной зоне находился арендуемый ответчиком земельный участок, договор содержал особое условие (п. 1.1), в соответствии с которым для данного участка допускалась проектная единовременная рекреационная нагрузка в количестве 15 человек.
При этом, исходя из характеристик вышеуказанных функциональных зон и местоположения арендуемого земельного участка в лесничестве "З.Д.", данный земельный участок относился к особо охраняемой зоне, которая была призвана сохранить разнообразие природно-территориальных комплексов Куршской косы, места обитания редких видов животных и растений, оградить наиболее уязвимые комплексы от чрезмерной рекреации. Особо охраняемая зона исполняет также роль буфера заповедной зоны. В пределах особо охраняемой зоны запрещалась хозяйственная деятельность и обеспечивались условия для сохранения природных комплексов и объектов. Разрешается строго регулируемое посещение, ограниченное экскурсионное посещение по специально оборудованным маршрутам.
Проведенными 12.09.2007 и 18.01.2008 проверками было установлено, что на арендуемом ответчиком участке им было возведено деревянное одноэтажное строение - кафе, отделанное декоративной плиткой; была оборудована и уложена плитами площадка перед зданием кафе; уложены плиточные дорожки; установлены беседки; уложена плитами подъездная дорога к кафе; оборудована стоянка легкового автотранспорта. Здание было возведено на бетонном фундаменте, на территории арендованного участка находились водозаборная скважина, туалет.
Условиями договора аренды земельного участка (п. 3.2.1) предусматривалось, что новое строительство объектов недвижимости на арендуемой территории могло осуществляться по предварительному согласованию с "Арендодателем" в соответствии с проектной документацией, прошедшей экологическую экспертизу, при наличии разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданное областной инспекцией государственного архитектурного строительного надзора РФ по Калининградской области, на основании дополнительного договора с "Арендодателем" о порядке и условиях производства планируемых работ.
Никакой проектной, разрешительной документации на строительство здания "К. у м." ответчиками суду представлено не было.
В опровержение заявленных требований ответчик ссылался на то, что спорный объект являлся не объектом капитального строительства, а временной постройкой и представлял собой летнее кафе, выстроенное из оцилиндрованного дерева, покрытое крышей из металлочерепицы.
С данными доводами суд согласиться не мог, поскольку сами ответчики пояснили, что к временному сооружению, как они называли кафе, была сооружена пристройка, возведенная из кирпича, которая уже является капитальной пристройкой.
При этом ответчики не представили суду доказательств (заключений архитектурных, строительных органов) того, что спорный объект являлся сборным, временным, который можно собрать и переставить в другое место.
Кроме того, несмотря на то, что условия договора аренды указывали на допустимую единовременную рекреационную нагрузку арендуемого земельного участка в количестве 15 человек, само кафе имеет 50 посадочных мест, 16 посадочных мест у барной стойки, количество работников кафе составляет семь человек. Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании и представители ответчика, а также это подтверждалось санитарно-эпидемиологическим заключением.
В соответствии с абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" одним из основных принципов охраны окружающей среды являлась обязательность проведения государственной экологической экспертизы проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан.
С 01.01.2007 данная норма закона существует в следующей редакции: обязательность проведения в соответствии с законодательством РФ проверки проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, на соответствие требованиям технических регламентов в области охраны окружающей среды.
Согласно ст. 33 вышеназванного Закона в редакции, действующей с 01.01.2007, экологическая экспертиза проводится в целях установления соответствия документов и (или) документации, обосновывающих планируемую хозяйственную и иную деятельность требованиям в области охраны окружающей среды.
Учитывая обстоятельства дела, исходя из требований действующих норм природоохранного законодательства, суд счел, что возведенное ООО "Е.-Т." здание являлось самовольной постройкой и подлежало сносу, поскольку было возведено без какой-либо проектной документации; разрешения на его строительство получено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил иск прокурора Зеленоградского района Калининградской области и территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области удовлетворить, признать спорное здание самовольной постройкой и обязать ООО "Е.-Т." снести его за счет собственных средств (решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03.04.2008 по делу N 2-231/08).
Не во всех случаях строительство в природоохранной зоне влечет снос строения. В этой связи представляет интерес решение Пермского районного суда Пермской области.
К. обратился в Пермский районный суд Пермской области с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, обязании зарегистрировать право собственности, указывая, что дом был построен на месте ранее приобретенного им по договору купли-продажи, право собственности на старый дом было зарегистрировано в 2002 г., старый дом пришел в негодность и в 2004 г. вновь возведенный дом был принят в эксплуатацию, земельный участок передан ему в аренду для строительства жилого дома. ГУ ФРС отказало в регистрации права собственности, поскольку земельный участок был расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта "Усть-Качка". Пункт 3 Положения об округах санитарной и горно-строительной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 45, устанавливает, что на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что дом построен на месте старого, который был идентичным по влиянию на окружающую среду, право собственности на старый дом было зарегистрировано за истцом, централизованные системы водоснабжения и канализации в месте строительства дома (с. Усть-Качка) отсутствуют, требования вышеуказанного Положения должно распространяться на вновь осваиваемые местности (решение Пермского районного суда Пермской области по делу N 577/04);
5) являются ли отступления существенными.
Постройка признается самовольной, если градостроительные и строительные нарушения являются существенными. Понятие существенности нарушений в ст. 222 ГК РФ не раскрывается. Представляется, что существенными могут являться такие отступления от строительных и градостроительных норм и правил, в результате которых нарушаются права и интересы других лиц, возникает угроза для жизни и здоровья граждан.
Для разъяснения всех вышеперечисленных вопросов требуются специальные познания в различных областях науки и техники, в связи с чем по делам данной категории необходимо проводить соответствующую судебную экспертизу.
Кроме того, в качестве доказательств соответствия строений градостроительным и строительным нормам и правилам могут представляться справки и заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, в частности, заключения органов архитектуры и градостроительства о том, что объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.
Последним юридически значимым обстоятельством, подлежащим исследованию судом, является соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Исходя из общего принципа возложения на стороны бремени доказывания, наличие нарушений должна доказывать та сторона, чьи права и законные интересы были нарушены возведением самовольной постройки.
Несмотря на это, полагаем, что при назначении экспертизы по делу следует ставить перед экспертами вопрос о том, нарушаются ли чьи-либо права возведенной постройкой. Конечно, вопрос следует формулировать с учетом познаний эксперта в определенной области (например, нарушаются ли права на земельный участок смежных землепользователей).