Договор коммерческого найма жилого помещения с работником. Договор найма жилого помещения

  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Бланк документа «Договор коммерческого найма жилого помещения» относится к рубрике «Договор аренды жилого помещения, квартиры». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

ДОГОВОР № ____ коммерческого найма жилого помещения

г. Москва "____"___________________ г.

Мы, нижеподписавшиеся, г-н (жа)
____________,
именуемый в дальнейшем "НАЙМОДАТЕЛЬ", в лице ______________________________________________________________, действующей по доверенности №___________________ с одной стороны и
г-н ____________________________________________________, именуемый в дальнейшем "НАНИМАТЕЛЬ" с другой стороны, подписали настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1. Наймодатель предоставляет в пользование Нанимателю жилое помещение, оговоренное в п. 6 и принадлежащее Наймодателю, на условиях, в соответствии с настоящим Договором, сроком с "___"_________________г. по "___"_________________г.
1.2. Наймодатель является собственником жилого помещения на основании _______________________________________________________________
_______________________________________________________________
1.3. Наймодатель подтверждает, что до заключения настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена другими договорами найма на срок по настоящему Договору, в споре или под арестом не состоит.
1.4. Наймодатель сдает принадлежащее ему жилое помещение с согласия членов его семьи, зарегистрированных в данной квартире: _________________________________________________________________________________________________________________________________
1.5. Наймодатель также передает в аренду имущество, находящееся в квартире по описи.

2. Обязанности сторон.
2.1. Наймодатель обязуется:
2.1.1. При подписании настоящего Договора предоставить подлинные документы.
2.1.2. До истечения срока действия настоящего Договора не производить обмен, продажу, дарение, не сдавать под залог и в аренду (поднайм) свое жилье (предмет настоящего Договора) одновременно нескольким физическим или юридическим лицам.
2.1.3 Ежемесячно оплачивать квартиру, коммунальные услуги и абонентскую плату за телефон.
2.2. Наниматель обязуется:
2.2.1. Своевременно выплачивать арендную плату, не позднее _______ числа каждого месяца.
2.2.2. Не нарушать правила пользования жилыми помещениями и использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдая при этом нормы тишины в вечерние и ночное время.
2.2.3. Нести расходы по содержанию арендованного помещения и имущества, связанные с его обычной эксплуатацией: междугородние и международные переговоры, электроэнергию.
2.2.4. Не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещения без письменного согласия Наймодателя.
2.2.5. Без письменного согласия Наймодателя не сдавать помещение и находящееся в нем имущество полностью или частично в поднайм.
2.2.6. По окончании действия настоящего Договора освободить жилое помещение и передать имущество согласно описи Наймодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа или по иным условиям настоящего Договора.
2.2.7. В случае исчезновения за время пользования жилым помещением предметов, указанных в описи или их порче Наниматель обязуется возместить их стоимость по рыночной стоимости с учетом нормального износа или по иным условиям настоящего Договора.
2.2.8. В случае порчи арендуемого помещения и санитарно-технического оборудования, а также причинении ущерба имущества третьих лиц, возникших по вине нанимателя, последний обязуется возместить стоимость ремонта помещения и сантехнического оборудования принадлежащего Наймодателю, а также возместить ущерб, причиненный имуществу третьих лиц, по рыночным ценам на момент возмещения убытков.

3. Порядок расчетов.
3.1. За пользование жилым помещением устанавливается плата за наем в размере _________________ в пересчете на рубли по курсу ЦБ РФ на день платежа в месяц.
3.2. При подписании настоящего Договора Нанимателем был выплачен залог в размере_________________________, арендная плата __________________________ за ____ месяц (ев) в перерасчете на рубли по курсу ЦБ РФ.
3.3. Залоговая сумма гарантирует соблюдение нанимателем всех обязательств, принятых им на себя по настоящему договору. Указанный залог возвращается наймодателем после окончания срока действия договора, в случае отсутствия у наймодателя материальных претензий к нанимателю.

4. Ответственность сторон.
4.1. Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит, за исключением случаев систематического нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является основанием для досрочного расторжения Договора.
4.2. О досрочном расторжении настоящего Договора каждая из сторон обязуется предупредить другую сторону не менее чем за пятнадцать дней.
4.3. В случае нарушений срока и суммы платежа, предусмотренных настоящим Договором по вине Нанимателя, последний обязан освободить арендуемое помещение с соблюдением всех условий настоящего Договора.
4.4. В случае одностороннего расторжения договора Наймодателем, при соблюдении всех условий данного договора Нанимателем, Наймодатель обязан вернуть Нанимателю часть ранее внесенной арендной платы за фактическое непрожитое время.

5.Разрешение споров.
5.1. Все спорные вопросы решаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия - в суде, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.Сведения об объекте недвижимости.
6.1. Сдаваемым в найм объектом недвижимости является жилое помещение, состоящее из ___- комнатной квартиры, расположенной по адресу: ______________________________________________________________ ______________________________________________________________
6.2. Площадь квартиры: общая ________________________кв. м., жилая ________________________ кв. м.

7.Условия действия настоящего договора.
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
7.2. Порядок оплаты междугородних и международных телефонов согласовывается между Наймодателем и Нанимателем.
7.3. Условия настоящего Договора сохраняют свою силу на весь срок действия Договора.
7.4. Настоящий Договор может быть продлен по согласованию сторон.
7.5. Настоящий договор составлен в 2 - х экземплярах. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.
7.6. Все изменения и дополнения к настоящему Договору и заключенные на его основании дополнительные соглашения считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны двумя сторонами.
7.7. Наниматель с документами Наймодателя ознакомлен и претензий не имеет.

8. Адреса и подписи сторон.
8.1. Наймодатель _______________________________
паспорт: ___________№__________________________

_______________________________________________
зарегистрирован: ________________________________
_______________________________________________
Наниматель_____________________________________
Паспорт: ___________№__________________________
выдан: ________________________________________
_______________________________________________
зарегистрирован: _____________________________________
_______________________________________________
8.2. Со всеми пунктами настоящего Договора ознакомлен, возражений не имею, один экземпляр Договора получил ________________ Наймодатель.
8.3. Со всеми пунктами настоящего Договора ознакомлен, возражений не имею, сдаваемое мне в аренду (поднайм) жилье и имущество, согласно описи осмотрел, претензий не имею, один экземпляр Договора получил______________________________________________ Наниматель.



  • Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.

  • На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.

  • Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

  • Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.

Информация о документе:

Прикрепленный файл:

Что это такое? В главе 35 ГК, где описаны способы арендовать квадратных метров, особое внимание уделено коммерческому.

Последний подразумевает, что за жилище, которое человек или организация предоставляет физическому лицу в пользование, нужно платить. И основан он именно на денежных расчетах, то есть получении прибыли.

Если (к примеру) жилье сдается внаем более, чем на один год, то такой договор подлежит обязательной гос.регистрации. Арендодатель обязан уплачивать подоходный налог вне зависимости от того, или нет.

Более того, люди, сдающие жилье в поднаем, не могут претендовать на жилищную субсидию.

Проживать может не только сам съемщик, но и другие лица, при этом все они обязательно должны быть перечислены в бланке документа. Ответственность за пользование жилыми метрами полностью лежит на нанимателе.

Наниматель обязан вовремя платить за коммунальные услуги, вносить арендные взносы в соответствии с соглашением и обеспечивать сохранность данного ему в пользование имущества, а также вселять членов своей семьи и других лиц по согласованию с другими обитателями жилища и с самим арендатором.

Арендатор может быть заменен на другое достигшее совершеннолетия и дееспособное лицо. Делается это по требованию других проживающих, самого арендатора и согласию владельца.

Оплата

Что касается условий оплаты, то они ничем не ограничены, в отличие от муниципального найма, где за основу взят норматив , установленный муниципалитетом. Потому сколько платить за жилье, зависит от взаимного соглашения владельца и арендатора.

Следует помнить, что размер ежемесячного взноса прописывается в документе и не может быть изменен в течение всего срока действия контракта.

Гражданский кодекс РФ Статья 630. Арендная плата по договору проката

  1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
  2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
  3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Существенные условия

К существенным условиям контракта относятся данные, которые Гражданский кодекс установил как обязательные для таких документов (ст. 432). То есть это вся информация, которая относится к предмету контракта — а таковым может быть только изолированное жилое помещение , признанное пригодным для проживания. Существенными считаются все условия, требующие соглашения нанимателя и арендодателя.

Сроки


Принципиальный момент — срочность.

Форма бывает долгосрочная и .

Согласно закону, верхняя граница по этому пункту — пять лет (ст. 683 ГК). Иногда бывает так, что в арендном договоре не указан срок. Это значит, что заключен он на пять лет .

После того, как этот срок истечет, у арендатора остается приоритет на заключение нового договора о съеме — в течение трех месяцев хозяин обязан либо предложить бывшему постояльцу заключить новый контракт, либо официально отказать в аренде, указав причины невозможности их дальнейших отношений как арендодателя и съемщика.

Как видно, несмотря на некоторую схожесть принципов соц.найма и частной аренды, это два разных понятия и отличия между ними существенные. Многие люди мечтают снять жилое помещение у государства , но большинство предпочитает не терять времени и выбирают коммерческий вариант .

Случаи сдачи квартиры, комнаты или дома внаем с целью получения дохода описаны в гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Каждый такой случай должен быть подкреплен соответствующим договором. Рассмотрим, каких сведений потребует бланк договора коммерческого найма жилого помещения в 2019 году.

Как правильно заполнить

Статья 674 ГК РФ предписывает заключать договор в письменном виде, но не содержит требований к самой форме документа. За основу можно взять типовой договор соцнайма. Его форма утверждена постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

В бланке договора, как правило, уже прописаны все существенные условия найма жилого помещения, в том числе обязанности и ответственность сторон. Внимательно прочитайте эти части договора. Только если вас в них все устраивает, начинайте заполнять сам договор. Рекомендуем делать это в том помещении, которое будет сдаваться внаем.

Части, которые нужно заполнить, содержат следующую информацию:

  1. В шапке обязательно указать место, дату составления документа и его номер.
  2. В преамбуле следует подробно описать наименования обеих сторон (ФИО, паспортные данные, кем являются стороны по отношению друг к другу).
  3. В разделе «Предмет договора» указывается тип жилого помещения, адрес, общая и жилая площадь. Проследите, чтобы в этой части были указаны все коммуникации, которыми обеспечено жилье (канализация, водо- и газоснабжение, освещение, телефон).

    4. Если объект сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами домашнего обихода, все их следует перечислить отдельным пунктом.

    Срок найма определяется заранее и прописывается в отдельном пункте раздела «Предмет договора».

    Важно: данный тип договора носит сугубо срочный характер, несмотря на то, что этот пункт не считается существенным. Максимальный срок, определенный законодательством, составляет 5 лет. Именно на такой срок будет заключен договор при отсутствии иного условия.

    1. Раздел «Обязанности сторон» содержит типовые пункты, относящиеся к действиям сторон в различных ситуациях (в случае аварии, непредвиденных обстоятельств, в период пользования объектом и т. д.). Возможно, здесь придется только указать дату передачи жилого помещения Нанимателю.
    2. Раздел «Размер платы и порядок расчетов» очень важен, поскольку определенные здесь условия придется соблюдать на протяжении всего срока договора. Будьте внимательны при заполнении следующих пунктов:
      • размера ежемесячной платы;
      • даты оплаты;
      • размера и периода предоплаты (при коммерческом найме это обычная практика);
      • плательщика коммунальных услуг и сроков их оплаты.
    3. В разделе «Ответственность сторон» определены санкции для сторон при нарушении обязанностей по условиям пользования жильем и несоблюдении сроков договора.
    4. Раздел «Подписи сторон» также требует внимательности при заполнении. Кроме ФИО и адреса, здесь также потребуются данные паспорта, ИНН и номер телефона для связи.

      5. В качестве образца можете скачать бланк договора коммерческого найма жилого помещения, размещенный на сайте.

Многие люди не имеют своей собственной недвижимости. Решить такую проблему можно несколькими способами. Одним из них является временное использование недвижимости на коммерческой основе. Суть такой процедуры заключается в том, что владелец предоставляет заинтересованному лицу необходимый объект. Проживающий, в свою очередь, берет на себя обязательство по надлежащей эксплуатации предмета сделки и своевременной плате за его использование. Для реализации такой процедуры стороны должны оформить договор коммерческого найма жилого помещения.

Временное использование объекта на возмездной основе позволяет обеим сторонам сделки достичь своих целей.

Для владельца недвижимости таковой является получение прибыли. Это может быть обусловлено различными причинами. Например, объект фактически не используется, и владелец несет дополнительные затраты по его содержанию. Чтобы их компенсировать, хозяин передает временно права другому человеку на платной основе. Также это может быть вызвано невозможностью хозяина полноценно оплачивать объект, в силу финансовых ограничений, а средства пользователя помогут решить эту проблему.

В свою очередь, заинтересованный стремится решить только вопрос проживания. Следует отметить, что арендовать жилище на платной основе, как способ урегулирования такой проблемы, – выход для тех, кто не имеет своей недвижимости. Довольно часто к такому варианту прибегают лица, которые имеют недвижимость во владении. Это характерно для случаев, когда человек временно находится вне места своего фактического проживания. Такая ситуация может быть связана с причинами семейного или личного характера, например, назначение на должность, прием в учебное заведение, необходимость ухаживать за больным родственником или членом семьи, трудовая командировка. То есть человек фактически, имея свою недвижимость, вынужден будет проживать в чужом доме.

В указанных ситуациях хозяин и заинтересованный индивидуум вступают в коммерческое взаимодействие, касающееся временного использования объекта на платной основе.

Правовые основы

Вся процедура, касающаяся использования жилья на возмездной основе, регулируется нормами ГК РФ. В Главе 35 указанного нормативного акта содержится весь алгоритм такой процедуры. В ней оговорено само понятие аренды, процесс заключения соглашения, а также отражены все права и обязанности сторон сделки и порядок исполнения взятых на себя сторонами обязательств, внесение поправок в соглашение и аннулирования отношений. Но ГК РФ не единственный правовой акт, регулирующий такую процедуру.

Существенные условия отражаются и в самом соглашении, например, стоимость временного использования объекта. То есть указанный документ также выступает в качестве правовой основы, поскольку во многих статьях главы 35 ГК РФ делаются ссылки именно на его условия.

Отличие коммерческого найма от социального

Действующим законодательством определено два вида использования чужой недвижимости: коммерческий и социальный. Несмотря на тот факт, что в качестве предмета сделки, в обоих случаях, выступает объект для проживания, указанные процедуры отличаются друг от друга.

Прежде всего, это принцип предоставления предмета соглашения. В случае с платным использованием требуется осуществлять расчет с установленной периодичностью. Социальный способ реализуется на безвозмездной основе.

Ещё одним из отличий является срок соглашения. Возмездная договоренность заключается на период, не превышающий пяти лет, социальное – на неограниченное время.

Также отличием является участие в сделке третьих лиц. Если собственник объекта – госбюджетная инстанция, то в случае с платным использованием, его заключение носит характер согласия. Когда вопрос касается социального способа предоставления объекта, то решение указанного органа констатирует факт выделения необходимой площади. Иными словами, уполномоченная инстанция, на основании своего заключения, уже наделяет человека возможностью использовать объект по назначению.

Форма договора

Соглашение об использовании объекта на платной основе нужно оформлять в письменной форме. Такое правило определено статьей 674 ГК РФ. Закон в данном случае исключений не делает. Если срок действия договора составляет двенадцать и более месяцев, то обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Для составления текста соглашения может применяться обычная офисная бумага. На практике муниципальные инстанции, являющиеся собственниками, предоставляют бланки, изготовленные типографским способом, которые можно сразу заполнять. При этом допускается использование как технических средств печати, так и собственноручное оформление документа. К статье прилагается образец типового договора.

Стороны договора

В качестве сторон сделки платного использования площади для проживания выступают его хозяин и наниматель.

Лицом, использующим предмет, в данном случае является конкретный человек. Такой претендент должен соответствовать определенным требованиям. Прежде всего – это возраст. Потенциальный наниматель должен достичь совершеннолетия и не быть ограничен в своей возможности вступать в коммерческие отношения. Пользователь объекта несет ответственность перед его владельцем не только за себя, но и за действия других проживающих с ним лиц.

В качестве другой стороны выступает хозяин. Это может быть не только физическое, но и юридическое лицо. Человек, являющийся владельцем, в данном случае должен достигнуть возраста заключения сделок, а также не быть ограниченным в своих возможностях. Для компании тоже устанавливаются определенные требования. Она должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица. Владелец должен иметь в своем распоряжении необходимое помещение, соответствующее предъявляемым требованиям, то есть оно должно быть пригодно для полноценного проживания людей. Владелец обязан обладать правом собственности на недвижимость, или быть наделенным такой возможностью. То есть в качестве наймодателя может выступать уполномоченный законный представитель.

Права и обязанности

Согласно требованиям законодательства и условиям заключаемого соглашения, стороны сделки приобретают права и берут на себя определенные обязанности. Это касается как пользователь, так и владелец объекта.

Наймодателя

К обязанностям стороны, предоставляющей площадь для проживания, относится следующее:

  1. Передать заинтересованному лицу объект, соответствующий требованиям правовых актов.
  2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию строения, в котором располагается квартира или комната.
  3. Предоставлять нанимателю коммунальные услуги на платной основе.
  4. При необходимости проводить работы по капитальному ремонту объекта.
  5. Не позднее чем за три фактических месяца до окончания срока соглашения предложить нанимателю заключить сделку на прежних или новых условиях, либо проинформировать проживающего о прекращении найма. Надо отметить, что в последнем случае владелец должен взять на себя обязательства не передавать в пользование помещение другим лицам в течение последующих двенадцати месяцев.

К правам наймодателя отнесены:

  1. Переоборудование помещения. Если такая процедура существенно изменяет условия эксплуатации жилья, например, заменяется система отопления или вентиляции, то требуется согласие нанимателя.
  2. Заперт на вселение временных жильцов, если это нарушает установленный минимум площади на человека.
  3. Отказ во вселении других лиц. Это правило не распространяется на детей, не достигших совершеннолетия. В отношении них согласие собственника не требуется.

Также наймодатель вправе требовать от пользователя своевременного расчета за жилье и предоставляемые коммунальные услуги.

Нанимателя

В круг обязанностей пользователя входит следующее:

  1. Использовать предоставленное жилье по назначению, в рамках условий соглашения.
  2. Обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние занимаемого помещения.
  3. Выполнять, при необходимости, работы по текущему ремонту жилья. Если недостатки возникают по вине собственника, то в последующем можно компенсировать затраты за счет последнего.
  4. Своевременно производить расчет с наймодателем за использование помещения, а также оплачивать предоставленные коммунальные услуги.
  5. После истечения срока договора или его досрочного расторжения, немедленно освободить жилье.

К правам проживающего относятся:

  1. Использовать занимаемое помещение для своего проживания и членов семьи.
  2. Вселять других лиц при наличии согласия собственника. Это правило не касается несовершеннолетних детей.
  3. С согласия владельца производить переоборудование или реконструкцию жилья.
  4. Передавать в поднаем занимаемое помещение или его часть третьим лицам. Это возможно только при условии положительного ответа нанимателя.

Также после окончания срока договора человек имеет преимущественную возможность на заключение нового соглашения. Такое правило не распространяется на отношения, период которых составляет менее двенадцати месяцев.

Объект договора

В качестве объекта договора коммерческого найма выступает помещение, пригодное для проживания.

Это может быть квартира, домовладение или их части. Помещение должно быть изолированным. Доступ в него может иметь только наниматель и проживающие с ним лица. Если помещение располагается в многоквартирном доме, то человек может использовать места общего доступа. К ним отнесены: лифты, сушилки, лестничные пролеты, места для парковки личного транспорта.

На какой срок заключается?

Срок соглашения использования объекта на платной основе, как и любой другой сделки, определяется по взаимному согласию сторон. В статье 683 Гражданского кодекса РФ указана максимальная продолжительность такого соглашения. Она составляет пять фактических лет. Стороны могут не указывать период действия договора. В этом случае считается, что он заключен на пять лет.

Досрочное расторжение

Действующим законодательством предусмотрены случаи досрочного прекращения договорных отношений. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. При этом перечень причин, определенных законодательством, не является исчерпывающим. То есть принять решение о прекращении договорных отношений каждая из сторон может по своему усмотрению, если считает, что другой участник не исполняет обязательства.

Основания

Наниматель может инициировать процедуру аннулирования найма только с согласия других проживающих совместно с ним лиц. В этом случае он обязан проинформировать собственника о своем решении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме.

В тексте указывается следующие:

  1. Сведения о владельце – полные фамилия, имя и отчество физического лица, либо название компании, адрес расположения.
  2. Данные нанимателя. Здесь указывается фамилия, имя, отчество и место жительства человека, а также контактный телефон.
  3. Адрес занимаемого помещения.
  4. Планируемая дата выселения.
  5. Причины расторжения договора. Это не является обязательной информацией.
  6. Дата уведомления и подпись инициатора.

Также в тексте документа можно отразить согласие других проживающих. Уведомление может быть передано несколькими способами – по почте, лично, через интернет или законного представителя. Независимо от варианта, наниматель должен иметь на руках документальное подтверждение факта получения письма собственником жилья.

Уведомление направляется не позднее, чем за три фактических месяца, до планируемой даты выселения.

В свою очередь, наймодатель может аннулировать договор только в судебном порядке.

Это возможно в случаях:

  1. Задолженность по оплате в течение полугода, а если договор заключен на срок менее двенадцати месяцев, то невнесение оплаты два раза подряд в установленный период.
  2. Порча или разрушение жилья нанимателем или другими проживающими с ним лицами, за действия которых он несет ответственность.

В соответствии с решением судебной инстанции пользователю может быть предоставлен срок для устранения недостатков. Такой период не может превышать двенадцати фактических месяцев. Если нарушения не будут устранены, то на основании повторного иска собственника суд выселит нанимателя в принудительном порядке. При этом по ходатайству владельца суд может дать отсрочку в реализации такого решения на срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Также каждая из сторон может инициировать процедуру аннулирования найма, если помещение стало непригодным для проживания или находится в аварийном состоянии. В этом случае выселение происходит на основании решения суда.

Когда наниматель или проживающие с ним лица, используют помещение не по назначению либо нарушают жилищные и санитарные нормы, а также создают неудобства для соседей, собственник имеет право потребовать устранить такие нарушения.

Если это не дало ожидаемого результата, то произойдет принудительное выселение на основании судебного решения.

Стороны могут прекратить отношения по взаимному согласию. Такое правило распространяется на все виды договоров, в том числе и на коммерческий наём помещения. В этом случае стороны самостоятельно определяют дату аннулирования договора и составляют соглашение о его расторжении.

Последствия

Досрочное прекращение отношений аренды влечет за собой определенные правовые результаты. Прежде всего, происходит выселение пользователя и проживающих с ним лиц. Если оно носит принудительный характер, то потребуется заключение судебной инстанции. Также участник, допустивший нарушения, обязан будет компенсировать нанесенный вред.

Образцы документов

Вам это будет интересно

Читайте также