В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика

Согласно законодательному акту, в качестве подобно объединения принято считать некоммерческое объединение владельцев жилплощадей в одном здании с целью совместного осуществления финансово-хозяйственной деятельности, направленной на организацию полноценного функционирования жилого комплекса.

Можно ли отказаться от услуг ТСЖ?

Порядок отказа от услуг ТСЖ

Самостоятельно отказаться от услуг товарищества не получится, поскольку, являясь членом объединения, человека несет ответственность за общее имущество. Сделать это можно только по общему решению жильцов. Собственник может только инициировать отказ, путем подачи заявления. Порядок выхода из ТСЖ определяется уставным актом объединения.

Выход из состава ТСЖ будет выглядеть так:

1. При обнаружении факторов, которые не устраивают собственника квартиры, а именно чересчур высокие платежи за коммунальные услуги или несоблюдение условий договора с ТСЖ, собственник вправе обратиться к руководству объединения с претензией.
2. В том случае, если правление не предприняло никаких действий, чтобы разобраться со сложившейся ситуацией, владелец квартиры вправе написать заявление о выходе из ТСЖ.
3. После этого созывается общее собрание владельцев квартир и собственниками принимается решение о выходе человека из объединения путем голосования.
4. Принятое решение подтверждается соответствующим документом.
5. Даже после выхода из ТСЖ, человек обязан платить коммунальные платежи, а с имеющимися претензиями обратиться уже в суд и прокуратуру.

Документы для отказа от услуг ТСЖ

Для того чтобы отказать от участия в делах товарищества, от собственника потребуется предъявить следующие документы:

• паспорт заявителя;
• заявление установленной формы;
• соглашение с ТСЖ;
• документация, подтверждающая право собственности.

После того как решение о выходе принято, оформляется соответствующий акт, который подписывается заявителем, председателем ТСЖ и секретарем.

Последствия отказа от услуг ТСЖ

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по отказу от ТСЖ

Вопрос: Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста, каким образом мне разобраться со сложившейся ситуацией. Дело в том, что наше правление ТСЖ злоупотребляет своим положением и уже неоднократно повышало платежи за коммунальные услуги . Я обратилась с письменным заявлением к председателю, однако вот уже месяц как никакого ответа я не получила. Обратившись к секретарю с просьбой об изучении бухгалтерских отчетов и порядка начисления данных платежей, я также получила отказ. Подскажите, какие действия мне предпринять, и могу ли я оформить отказ от ТСЖ в одностороннем порядке? Вера.

Ответ: Добрый день, Вера. В вашем случае возможны два варианта развития событий. Первый – это обратиться уже к председателю ревизионной комиссии с заявлением о своих претензиях. Если и этот орган никаких действий не предпримет, то вам следует обратиться в прокуратуру относительно нарушения ваших прав как собственника жилья и гражданина. Представители ведомства произведут проверку, и при обнаружении мошеннических схем с целью хищения чужого имущества, ТСЖ будет ликвидировано, и вам не придется из него выходить.

Согласно ст. 136 ЖК РФ , вы можете написать заявление и на вычеркивание вас из членов товарищества, однако в этом случае вы потеряете возможность контролировать деятельность правления ТСЖ, но перестать платить коммунальные платежи не сможете. После этого все равно придется обращаться в суд и решать все вопросы относительно претензий уже там.

Пример по отказу от услуг ТСЖ

Гражданин П. был членом ТСЖ в течение года . Через указанное время в доме случилась авария – оборвался лифт. П., неоднократно предупреждал правление товарищество о возможной аварии, высказал свои претензии председателю и пригрозил своим выходом из объединения и обращение в милицию.

В свою очередь председатель заявил о том, что П. не может этого сделать, потому что якобы по закону такие действия невозможны.

Гражданин обратился в прокуратуру о проведении проверки деятельности правления товарищества, в результате которой появились факты хищения общедомового имущества .

После этого ТСЖ было ликвидировано, а на председателя и членов правления заведены уголовные дела на основании выявленных фактов.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

1. По закону, ТСЖ – это некоммерческое объединение, которое состоит их владельцев жилых помещений жилого комплекса и выполняет функции, направленные на поддержание здания в надлежащем состоянии .
2. Членами товарищества могут стать только владельцы недвижимости в этом доме и граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.
3. Руководит организацией правление во главе с председателем, которые выбираются большинством голосов.
4. Человек может отказаться от участия в деятельности товарищества и потребовать выхода из него, однако его заявление должно быть поддержано большинством голосов общего собрания жильцов.
5. Собственник вправе подать заявление на выход из ТСЖ в случае несоблюдения правлением условий соглашения, а также при наличии претензий к деятельности руководящего органа товарищества.

Нередки случаи, когда владельцы квартир и работники управляющей организации не могут найти общий язык. И те и другие недовольны друг другом по нескольким причинам. Собственники жилых помещений часто считают, что УК не выполняет взятые на себя обязательства. Но и в их адрес поступают заявления от сотрудников управляющей организации о ненадлежащем выполнении условий договора. Возможен ли отказ УК от МКД? Что делать жильцам, если управляющая компания отказывается от дома?

По каким причинам управляющая компания может отказаться от дома

В обязанности управляющей организации входит обслуживание МКД. Надлежащее содержание жилья владельцы квартир сами обеспечить не смогли бы. Поэтому необходимо заключать договор на обслуживание с организациями, создаваемыми специально для этого.

Управляющая организация оказывает собственникам необходимые услуги на регулярной основе, за что они должны платить согласно утвержденным тарифам. Бывает, что УК приходится выдвигать требование о расторжении договора. Одной из причин этого является нарушение ее прав жильцами.

Управляющая компания может проявить инициативуи расторгнуть договор с собственниками на основании различных причин. Ниже будут рассмотрены основные из них. Начать следует с лицензирования, которое является очень важным процессом.

• Отсутствие лицензии

Лицензию на право осуществления деятельности должны получать все управляющие организации. Это требование законодательства. Наличие лицензии - обязательное условие, необходимое для функционирования УК. Нередко недавно созданные организации не могут с первого раза получить разрешение на осуществление деятельности, поскольку не имеют опыта в данной отрасли. Проходить процедуру лицензирования можно в течение нескольких лет. В связи с этим некоторые управляющие компании доводят до сведения жильцов, что они не получили лицензию и нужно расторгнуть заключенный ранее договор, так как в противном случае их деятельность будет признана незаконной.

Однако честных организаций не так много. Судебная практика свидетельствует о том, что зачастую работники УК продолжают оказывать собственникам услуги, даже если компания не проходит успешно процедуру лицензирования.

• Банкротство

Обанкротиться компания может, если потратит все уплаченные собственниками средства (либо предоставленные государством дотации) на проведение мероприятий по благоустройству дома. Возможен такой исход и в случае присвоения работниками УО денег себе. Объявить банкротство можно, если отсутствуют необходимые для оказания услуг жильцам средства. В таком случае организация сама заявляет о необходимости расторгнуть договор с МКД.

• «Проблемные» дома

Бывают ситуации, когда управление многоквартирным домом оказывается неэффективным, поскольку собственники не оплачивают вовремя предоставляемые им услуги по содержанию жилья. При этом компания не может принимать принципиальные решения по благоустройству и содержанию МКД, поэтому становится инициатором расторжения договора о содержании многоквартирного дома. Для этого ей нужно знать, как можно расторгнуть его в одностороннем порядке.

Бывает, что работники управляющей организации не могут удовлетворить все требования собственников, поскольку они неадекватны, не обоснованы либо просто нет возможности их выполнить. Тогда во избежание конфликта и лишних проблем руководство управляющей компании принимает решение о прекращении сотрудничества с жильцами. Подобная ситуация возможна и в случае несоблюдения собственниками условий договора в части их обязательств в отношении УК. К примеру, основанием для расторжения договора может стать отказ жильцов оплачивать предоставляемые им ресурсы и услуги по содержанию жилья. Если управляющая организация не может в срок собрать оплату, то она вынуждена прекратить отношения с владельцами квартир.

Отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке управляющая компания может лишь в нескольких случаях. В каждом из них нужно учитывать специфику договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства.

В каком порядке управляющая компания отказывается от дома

Если управляющая компания отказывается от обслуживания дома, собственники обязательно должны быть уведомлены о предполагающемся расторжении договора. Чтобы сообщить об этом, УК должна организовать собрание жильцов, сообщив о времени и месте его проведения. На собрании представителям управляющей организации необходимо сообщить о своем решении и озвучить причины, которые поспособствовали его принятию. В обязательном порядке компания должна предложить жильцам варианты достижения консенсуса (процедуры медиации).

Также должна быть предпринята попытка разрешить все споры с жильцами. Если же собственники не заинтересованы в этом и отказываются выполнять требования управляющей организации, то единственный выход - прекращение сотрудничества с ними.

• Секретарь должен составить протокол проведенного собрания, на котором расписываются его участники.
• УО обращается в местную администрацию с заявлением, где указывает, почему было решено прекратить сотрудничество с жильцами.
• Затем проводится приемка дома и общедомового помещения собственниками, для чего они вместе с управляющей компанией составляют акт.
• После Госжилнадзору, местной жилищной и налоговой инспекции представители УК должны представить все необходимые документы, поскольку они в той или иной мере осуществляли контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью компании. Поэтому есть необходимость в оповещении их о прекращении предоставления услуг по содержанию жилых помещений в многоквартирном доме.
• После того как заявление подано, УО может начинать ликвидацию своей конторы. Собственники же должны в течение месяца определиться, кто будет управлять их домом. За это время сотрудниками управляющей организации должны быть доделаны все незавершенные работы. После этого жильцы принимают у компании помещения и передают их в управление другой УК.

Внимание!

Если в течение 30 дней жильцы не определились, кому они доверят управление домом, выбор компании будет сделан администрацией. Через месяц после подачи заявления о прекращении сотрудничества с владельцами жилых помещений отношения с ними разрываются.

Одностороннее расторжение договора возможно только в том случае, если управляющая организация не может больше оказывать собственникам услуги по обслуживанию жилых помещений по следующим причинам:

• компания является банкротом или не прошла процедуру лицензирования;
• владельцы квартир не выполняют условия договора (к примеру, не оплачивают услуги).

Сотрудники УК при осуществлении ею деятельности ведут различные документы, которые после прекращения сотрудничества передают собственникам. Это планы, отчеты о выполненных работах, документы финансового характера, а также бухгалтерские, договоры с компаниями, предоставляющими ресурсы.

Управляющая организация должна сообщить жильцам, сколько денег осталось в их распоряжении, для чего понадобится сделать выписку по счету дома. В органы, осуществляющие контроль за деятельностью компании, она направляет заявление соответствующего образца.

После расторжения договора необходимо провести все заключительные мероприятия. Собственники должны выбрать того, кто будет в дальнейшем управлять их домом. Один из вариантов - опять провести выборы с участием сотрудников других организаций, в ходе которых определиться с управляющей компанией. Если в течение 30 дней решение не будет принято, можно обратиться за помощью в администрацию, чтобы она назначила нового управляющего.

Таким образом, жильцы на общем собрании должны согласовать между собой способ, посредством которого они будут выбирать новую управляющую организацию. Если жители не смогут договориться либо вообще организовать собрание, решение будет приниматься администрацией. Это значит, что мнение владельцев жилья учитываться не будет и они не смогут заключить договор с хорошим управленцем. У жильцов есть право выбрать новую управляющую организацию, если они не удовлетворены результатами работы своей компании.

Также и УК может стать инициатором прекращения отношений с собственниками жилых помещений, если они не выполняют взятых на себя обязательств.

Как юридически должен быть оформлен отказ управляющей компании от МКД

Заключать договор с новостройками следует в особом порядке. Строительная организация может не ждать проведения администрацией открытого конкурса среди управляющих компаний и заключить договор самостоятельно с одной из них по своему усмотрению. Данное право прописано в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой договор заключается на срок не более 3 месяцев. После проведения открытого конкурса жильцы должны заключить с отобранной УО договор, по которому она будет управлять МКД, в обязательном порядке.

Часто такая схема не выполняется. Если застройщик заключает договор на управление МКД самостоятельно, администрация отчитывается об успешной реализации способа управления, не организовывая при этом открытого конкурса. Такие действия являются нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Попытки пресечь их предпринимают жилищные инспекции, а также Федеральная антимонопольная служба, однако в судебной практике имеют место противоречия.

Расторгнуть договор управления проблематично, если на сторону владельцев жилых помещений МКД встает много лиц.

Если инициатором прекращения сотрудничества является УО, то возможны следующие варианты расторжения договора.

1. По взаимному согласию

В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса указано, что договор может быть расторгнут с согласия обеих сторон. Для этого необходимо заключить соглашение, форма которого такая же, как и у договора. Подписывать его тоже нужно с теми же лицами, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Подписать соглашение можно на общем собрании жильцов, которое созывает управляющая организация. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса. Если на собрании будет достигнута договоренность, то УК заключает с собственниками помещений МКД соглашение. Подписать его должны более половины всех жильцов. Сделать это можно по упрощенной процедуре, если собственники наделят соответствующими полномочиями председателя совета дома (позволят ему от своего имени заключить договор, изменения и соглашения к нему).

Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон договора, то она может отказаться от выполнения своих обязательств в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 310 Гражданского кодекса).

2. С привлечением арбитра

Управляющая компания может потребовать расторгнуть договор, обратившись в суд, в следующих случаях:

• если жильцами существенно были нарушены условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• если существенно изменились обстоятельства (п. 2-4 ст. 450 ГК РФ);
• в других случаях, прописанных в договоре (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В данной ситуации необходимо попробовать урегулировать конфликт до суда. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, должна уведомить оппонента, указав при этом, как скоро должен быть направлен ответ. Эта информация может содержаться и в договоре управления. В случае ее отсутствия срок получения ответа составляет 30 дней.

Сторона, инициировавшая прекращение отношений, может подать заявление в судебный орган, только если не получит ответа в течение оговоренного периода времени либо в случае отказа.

В суде потребуется доказать, что был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Для этого придется предоставить переписку, имеющиеся претензии и уведомления и т.д. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. Судебный орган будет рассматривать требование расторгнуть или изменить договор в том случае, если истец докажет, что предпринял все необходимые меры для разрешения конфликта с ответчиком, которые предусмотрены п. 2 ст. 452. Это прописано в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

2.1. Существенное нарушение условий договора

Одним из существенных нарушений условий договора является неуплата за обслуживание МКД.

Если в результате невыполнения одной из сторон обязательств по договору другой стороне наносится значительный ущерб, то есть она не получает в полной мере того, что было прописано в договоре, то такое нарушение признается существенным.

Управляющая организация может обслуживать МКД только после того, как пройдет процедуру лицензирования. Данное требование содержит ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса. Предприниматели осуществляют обслуживание жилых помещений в целях получения прибыли, что отражено в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Следовательно, заключая с собственниками договор управления, УК должна составить его таким образом, чтобы при выполнении жильцами всех его условий деятельность как минимум была безубыточной.

Однако если компания терпит убытки, это не значит, что она имеет право требовать расторгнуть договор с собственниками. Основанием для этого могут являться конкретные действия (или их отсутствие) жильцов, повлекшие убытки. К примеру, это может быть неуплата в течение длительного времени (либо систематическая).

Если собственники оплачивают предоставляемые компанией услуги не в полном размере или не вовремя, то это может повлечь за собой неспособность ее в дальнейшем осуществлять обслуживание жилых помещений МКД, оплачивать работы и услуги, предоставляемые подрядчиками, рассчитываться с компаниями, поставляющими энергоресурсы. В такой ситуации УК может требовать расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

Подобные дела нечасто рассматриваются в судах, поскольку истцу не всегда удается собрать все необходимые доказательства.

2.2. Существенное изменение обстоятельств

Если при измененных обстоятельствах УК и собственники не стали бы заключать договор или условия его были бы пересмотрены, то считается, что изменение обстоятельств было существенным.

Часто встречающаяся подобная ситуация - признание состояния многоквартирного дома аварийным. В таком случае, подавая заявление в суд, нужно представить доказательства того, что:

• дом признан аварийным, его необходимо снести либо он подлежит реконструкции;
• состояние дома ухудшилось до аварийного не вследствие деятельности управляющей организации.

Существует определенный порядок, в соответствии с которым можно признать, что дом находится в аварийном состоянии и его нужно снести. Он этот прописан в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

В пакет документов нужно включить заключение экспертов о том, что явилось причиной ухудшения состояния дома до аварийного. Это подтверждение того, что вины управляющей компании в происходящем нет.

На сегодняшний день судебные органы чаще встают на сторону жильцов. При этом суд обязывает их организовывать общее собрание для разработки и утверждения уточненного перечня необходимых работ, а также расчета их стоимости с учетом изменившихся обстоятельств. Это решение позволяет начать конструктивный диалог с владельцами жилых помещений и разработать новые положения договора управления.

Мнение эксперта

Пример из судебной практики

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Несущая стена здания оказалась повреждена, и УК подала в суд заявление с требованием расторгнуть договор управления (См. постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 г. по делу № А12-21194/2012).

Согласно информации, предоставленной управляющей компанией, в течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

Истец сообщал о том, что продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно.

Однако суд встал на сторону ответчика. Хотя дом и является аварийным, УО должна продолжать обслуживать его. Существенных изменений обстоятельств, которые позволили бы прекратить сотрудничество, выявлено не было. Постановление суда было следующим: вследствие того, что состояние дома является аварийным, собственники обязаны принять дополнительные меры по его сохранению, однако оснований для автоматического прекращения договора в этом нет, поскольку владельцы все еще проживают в МКД и им необходимо оказывать услуги по содержанию жилых помещений.

2.3. Иные основания, предусмотренные договором

Других ситуаций, в которых УК имеет право требовать расторгнуть договор в одностороннем порядке, Жилищный и Гражданский кодексы не предусматривают. В ЖК указано, что порядок, в соответствии с которым в договор вносятся изменения, а также порядок его расторжения не являются его существенными условиями.

При заключении договора желательно указать в нем не только то, в каком порядке его можно дополнять, изменять, расторгать, но и последствия досрочного прекращения сотрудничества.

Как правило, управляющие организации этого не делают, о чем свидетельствуют результаты изучения договоров управления. В основном они содержат лишь нормы, определенные Жилищным и Гражданским кодексами. Тем не менее, если в договоре подробно расписать все нюансы процедуры его расторжения, можно избежать возникновения споров во время судебного разбирательства.

• Описание того, как стороны должны уведомлять друг друга о решении внести изменения в договор управления или расторгнуть его.

К примеру, какой формы должны быть уведомления: в виде объявления на доске либо в виде индивидуальных писем, получение которых должно быть подтверждено гражданами. Необходимо также определить, сколько времени у второй стороны есть на ответ.

• Перечисление видов нарушений, которые считаются существенными.

Такими нарушениями могут являться: неуплата в течение определенного времени (или в определенном размере); ненадлежащее выполнение УК обязательств перед компаниями, предоставляющими ресурсы, подрядчиками и другими специализированными организациями в течение определенного периода; бездействие жильцов в отношении вопросов капитального ремонта (их отказ принимать решения в случае необходимости и реализовывать их в течение определенного времени).

Жилищный кодекс не дает УК право одностороннего расторжения договора, если она не имеет на это объективных причин либо не уведомляет об этом заранее собственников жилых помещений МКД (письмо Минстроя России от 24.02.2015 г. № 12258‑АЧ/04).

Если все предписанные процедуры не будут соблюдены, то органы Госжилнадзора могут признать, что компания управляет многоквартирным домом ненадлежащим образом, то есть текущий ремонт не проводится, обслуживание жилья находится на низком уровне, отсутствуют гарантии того, что собственникам будут оказаны необходимые услуги в полной мере и качественно, не выполняется даже минимум тех работ и услуг, которые позволили бы обеспечить надлежащее состояние общего имущества МКД, а технические документы не сохраняются и не передаются.

Если управляющая организация бездействует, это значит, что она нарушает требования лицензии (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110). В связи с этим соблюдение всех формальных процедур является обязательным.

Перечислим ниже наиболее часто встречавшиеся основания для расторжения договора управления с владельцами жилых помещений, которое инициировали УО. В данных случаях после рассмотрения дела суд вставал на сторону истца:

• долги жильцов по оплате ЖКУ;
• неоплата в срок собственниками услуг по содержанию жилых помещений и общего имущества МКД;
• препятствие жильцов работникам УК осуществлять мероприятия по сохранению общего имущества МКД;
• требование жильцов от управляющей организации предоставлять услуги, не указанные в договоре управления;
• невыполнение собственниками взятых на себя по договору обязательств и их некорректное поведение.

Таким образом, управляющая компания может инициировать расторжение договора управления по разным основаниям, установленным на законодательном уровне. Для того чтобы без ущерба для обеих сторон расторгнуть договор, необходимо при его заключении как можно более детально прописать порядок проведения этой процедуры.

Какие документы следует подготовить управляющей компании, если она отказывается от дома

Прекращение правоотношений с жильцами влечет за собой необходимость оформления множества документов. Потребуется составить следующие документы и отправить их владельцам жилых помещений и сотрудникам различных органов.

• Обращение к собственникам. В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
• Акт-обращение в жилищную инспекцию , в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
• Обращение в местную администрацию . В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
• Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК . Предоставить их нужно собственникам.
• Выписки о состоянии лицевых счетов МКД . Их тоже следует передать жильцам.
• Отчет о том, каковы были последние траты УО.
• Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК, договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
• Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.

В случае отсутствия у собственников вопросов либо претензий после предоставления им всех документов, а также если они согласны прекратить отношения с управляющей компанией договор можно считать расторгнутым.

Предусмотрен следующий порядок расторжения договора управления, инициатором которого является УО, недовольная сотрудничеством с жильцами и имеющая достаточные основания для прекращения с ними правоотношений, позволяющий не ущемить жильцов в правах.

1. Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
2. Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
3. Следующий этап - уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
4. Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
5. До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
6. Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.

Потеря лицензии - самая распространенная причина отказа от управления домом

Процедура лицензирования управляющих компаний далеко не совершенна, этому есть явные свидетельства. УО должна на официальном сайте в Интернете разместить информацию о МКД, лицензию на обслуживание которых она имеет. Данная страница в Сети нужна, чтобы компании раскрывали на ней информацию в соответствии с требованиями специального стандарта. Он определен федеральным органом исполнительной власти, задача которого - реализовывать государственную политику в коммунальной отрасли (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

При заключении, прекращении либо расторжении договора управления с собственниками количество обслуживаемых лицензиатом МКД изменяется. Поэтому он обязан внести эти изменения на официальный сайт, чтобы раскрыть информацию, в течение 3 рабочих дней с момента, когда был заключен, прекращен или расторгнут договор. Данные сведения требуется подать и в Госжилнадзор (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

Важно!

Министерство юстиции РФ в апреле 2016 г. зарегистрировало в Минстрое России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок). В нем указывается, какие документы УК должна предоставить сотрудникам Госжилинспекции. Помимо них потребуются все решения владельцев жилья, участвовавших в собрании (согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). До вступления Порядка в силу при подаче заявления о включении в реестр лицензий были нужны копии протоколов общих собраний жильцов и копии договоров управления, отвечающих требованиям ЖК РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 г. № 24430-АЧ/04).

Однако жилищная инспекция при наличии сомнений в действительности протокола в каждом конкретном случае могла самостоятельно определять содержание пакета документов, поскольку отсутствовали их утвержденный список и порядок. В настоящее время повод для сомнений тоже есть.

Госжилинспекция отказывает многим УО в предоставлении лицензии через несколько месяцев после того, как они подают заявление, несмотря на то, что ими собран полный пакет документов: договоры управления, неоспоренные протоколы общих собраний жильцов, договоры с ресурсоснабжающими компаниями.

Отказать ГЖИ может по следующим причинам: протоколы собраний собственников не соответствуют предъявляемым к ним требованиям (это может говорить о том, что решения, принятые на собрании, недействительны); в решениях жильцов отсутствуют какие-либо сведения, что тоже может свидетельствовать об их недействительности, и т.д.

Если УО была не согласна с решением жилищной инспекции, она подавала заявление в суд. В таких тяжбах выигрывала, как правило, ГЖИ.

Один спор был решен в пользу Жилинспекции, поскольку суд общей юрисдикции признал решение общего собрания жильцов дома, лицензию на обслуживание которого хотела получить УК, недействительным. Другое дело тоже выиграла ГЖИ, так как в ходе рассмотрения его выяснилось, что претендующая на получение лицензии организация не проходила регистрацию на сайте www.reformaсайт и, соответственно, не размещала на нем сведения о МКД, которые указала в заявлении. Помимо этого, в представленных сотрудникам жилищной инспекции документах не было информации о заключении договоров управления многоквартирными домами. В информацию о лицензиате не были включены МКД на том основании, что протокол о принятии решения заключить с УК-заявителем договор управления был признан недействительным. Остальные причины являются абсурдными.

УК обязана приступить к осуществлению работ по содержанию многоквартирного дома сразу после выбора ее на общем собрании собственников и заключения с ними договора управления. Согласно законодательству управляющая компания не имеет права принимать участие в организации и проведении общего собрания жильцов. Жильцы лишь обязаны оповестить ее о результатах собрания, представив протокол, содержащий принятое решение. Этот документ будет действительным, пока собственники не установят иное.

Если УО соблюдет формальности, собрав все необходимые документы и представив их сотрудникам жилищной инспекции, она не сможет препятствовать успешному прохождению компанией процедуры лицензирования. Стоит отметить, что обязанности по управлению МКД управляющая компания должна выполнять до тех пор, пока администрация не проведет конкурс для выбора нового управленца либо пока жильцы сами не заключат договор с другой организацией. На это указывают в суде.

В случае, если данные о МКД исключают из реестра лицензий либо действие лицензии прекращается/аннулируется (согласно ст. 199 Жилищного кодекса), управляющая компания обязана продолжать осуществление деятельности по обслуживанию жилых помещений (эта обязанность прописана в 2. 3 ст. 200 Жилищного кодекса). Это необходимо, чтобы обеспечить непрерывное обслуживание МКД и оказание собственникам жилищно-коммунальных услуг. Данная норма позволяет соблюсти права граждан и обеспечить безопасную эксплуатацию МКД.

Внимание!

В судебном порядке управляющие организации обязывают осуществлять управление многоквартирным домом, даже если договор управления был расторгнут в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 г. № Ф04-1459/2016 по делу № А03-18027/2015).

Если жилищная инспекция отказывает выдать УК лицензию, то она должна мотивировать свое решение. Минстрой постановил, что если жильцы захотят расторгнуть договор управления с компанией, проходящей процедуру лицензирования, то им необходимо уведомить об этом государственный орган в письменном виде, предоставив еще и копию протокола общего собрания. Дополнительно могут потребовать приложить документы, подтверждающие, что собрание было проведено в соответствии с действующим законодательством. К ним относятся:

• уведомления собственников о том, что будет проводиться общее собрание, где путем очного голосования определится способ управления МКД, а также будут проведены выборы УО, разработаны и утверждены пункты договора управления;
• реестр отправки заказных писем, в которых владельцам жилых помещений сообщается о том, что организовывается общее собрание в форме совместного присутствия;
• ведомость, подтверждающая, что собственники получили оповещения о проведении общего собрания, о чем они свидетельствуют своими подписями;
• протоколы общего собрания с описанием принятых на нем решений;
• копия протокола общего собрания в форме совместного присутствия, на котором жильцы выбирали способ управления МКД, управляющую компанию, а также разработали и утвердили условия договора управления;
• подтверждение того, что собственники уведомлены о результатах общего собрания, которое проводилось в форме совместного присутствия.

Если жилищная инспекция отказывает управляющей организации в предоставлении лицензии, при этом не мотивируя свой отказ, ее решение можно успешно обжаловать. Из практики следует, что если решение общего собрания может быть оспорено, то это не является основанием для ГЖИ отказать во включении сведений в реестр лицензий.

Проведя анализ, можно заключить следующее. Органы, осуществляющие процедуру лицензирования управляющих компаний, сильно коррумпированы. Некоторые владельцы жилых помещений могут перестать вносить платежи за предоставляемые им ЖКУ, ссылаясь на то, что в реестр лицензий сведения не внесены. Из-за этого долг управляющей организации будет расти. Также, если в реестре лицензий нет информации о каком-либо МКД, то это может расцениваться как административное правонарушение. Могут возбудить дело.

Даже в случае успешного обжалования отказа жилищной инспекции (это может занять более 6 месяцев) УО будет вынуждена участвовать во множестве судебных процессов и потратит на это много времени и сил. В таких ситуациях руководство может принять решение дать взятку. Стоит отметить, что если решение общего собрания не было обжаловано и УК подала все необходимые документы, то отказ в предоставлении Жилинспекцией лицензии можно обжаловать. При этом вероятность выиграть дело достаточно большая. В случае оспаривания ГЖИ собрания собственников его нужно доказывать, даже если причина оспаривания - отсутствие кворума. Основное доказательство - судебный акт, свидетельствующий о том, что собрание действительно было проведено. Данный документ легко составить, подключив к этому собственников, лояльно относящихся к управляющей компании.

Как отстоять свое право на управление, если управляющая компания вынужденно отказывается от дома по причине лишения лицензии

Если управляющая организация недобросовестная, то ее можно отстранить от управления многоквартирными домами (но не всеми), лишив лицензии.

Если в ходе проверки домов возникли претензии к управляющей компании, то она отстраняется от управления теми из них, в которых были обнаружены нарушения. Для этого информацию об этих домах исключают из реестра лицензий субъекта РФ.

В каждом регионе нашей страны с реестром работают органы Госжилнадзора. Если УО не устраняет выявленные в ходе проверки нарушения, то Жилинспекция исключает дом из реестра лицензий. Процедуру исключения можно начинать после двух не выполненных управляющей компанией предписаний. Чтобы исключить многоквартирный дом из реестра лицензий, необходимо выполнить условия, прописанные в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса:

• компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
• компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому - вступившее в силу постановление суда.

Жилинспекция сообщает в местную администрацию о наличии оснований, позволяющих исключить данные о многоквартирном доме из реестра лицензий. До сведения жильцов эту информацию доводит орган местного самоуправления. Собственники вправе организовать общее собрание, на котором решить, может ли УК продолжать обслуживать их дом, несмотря на выявленные нарушения и наличие предписаний от ГЖИ об их устранении. В случае принятия такого решения жильцы должны отправить в Жилинспекцию копию протокола общего собрания.

Срок отправки - не более 3 рабочих дней с момента его оформления. Если копия протокола не будет получена сотрудниками ГЖИ, она исключит данные о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ.

Воздействие на управляющие компании путем исключения домов из реестра лицензий является эффективным. Об этом свидетельствует практика. После того как сведения о МКД уберут из реестра, лицензиат не перестает осуществлять деятельность по обслуживанию этого дома. Прекращает управление он тогда, когда жильцы заключают договор с другой управляющей организацией либо реализовывают другой способ управления МКД. Данные положения прописаны в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса.

Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого - отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2015 г. № 12258‑АЧ/04.

Пример

Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68‑ФЗ). При возникновении чрезвычайной ситуации администрация имеет право установить местный уровень реагирования.

Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение .

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная , а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162 , Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса , мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам , который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию . Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.