В связи со стремительным развитием экономических отношений постоянно растет количество кредитных, ипотечных сделок и договоров о займе. Вместе с ними довольно часто между субъектами оформляются сопутствующие соглашения залога. Далеко не всегда все условия сделок выполняются добросовестно, а договора составляются юридически грамотно. Следовательно, возникают конфликтные ситуации, которые бывает очень сложно разрешить. Поэтому необходимо иметь представление о сделках и порядке их заключения.

Договор залога недвижимости представляет собой письменный документ, который является гарантией надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

Правильное и юридически грамотное оформление договора позволит избежать многих неприятных ситуаций в дальнейшем. Поэтому, если стороны не обладают необходимыми знаниями гражданского законодательства, то лучше всего обращаться за помощью к юристу.

Соглашение залога недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами должно быть составлено в письменной форме и содержать следующие пункты:

• дата, место совершения сделки и наименования сторон;
• предмет, то есть имущество, которое владелец передает залогодержателю в залог. Данная недвижимость полностью обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя. Здесь же необходимо указать конкретную цену заложенного помещения;
• срок действия. Соглашение вступает в юридическую силу с момента подписания или передачи недвижимого имущества, а прекращает действие, когда залогодатель исполнит обязательства;
• права и обязанности сторон.
• место и условия передачи недвижимости;
• порядок обращения взыскания на предмет соглашения. Данная процедура может быть проведена, если залогодатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательства. Нельзя произвести обращение взыскания, если залогодатель нарушил условия соглашения крайне незначительно, а залогодержатель предъявил требования, которые явно несоразмерны стоимости недвижимого имущества;
• ответственность участников;
• основания и порядок расторжения.
• порядок разрешения конфликтных ситуаций;
• адреса и реквизиты сторон.

В конце документа стороны должны расписаться, а организации поставить свои печати. Образец можно скачать внизу статьи.

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре осуществляется только после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на момент совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, имеющий документы, дающие разрешение на совершение подобных операций. Если кто-то из сторон не согласен с заключением эксперта, то есть возможность заказать дополнительную оценку в другой компании. Только все расходы будут оплачиваться тем лицом, который стал инициатором повторной экспертизы.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде. Без него государственный орган не вправе заносить договор в Росреестр. Кроме того, может понадобиться подтверждение родственных связей между собственниками объекта, например, с помощью свидетельства о браке или о рождении.

Если сделка заключена между юридическими лицами, то необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей. На нем они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог. Решение собрания должно быть составлено в письменной форме и подлежит направлению в орган по регистрации имущества в качестве удостоверения согласия.

Для того чтобы была проведена регистрация, необходимо собрать некоторые документы. К ним относятся:

• заявление, составленное лицами в письменной форме;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• образец договора в трех экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон и один в архив Росреестра;
• кредитное соглашение;
• свидетельство, подтверждающее, что залогодатель является собственником объекта;
• паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
• доверенность, если от имени стороны действует представитель.

Если вся документация собрана лицами полностью, составлена верно, не имеет никаких противоречий и неточностей, то регистрация пройдет быстро.

Внимание! Если в договор залога стороны будут вносить какие-либо изменения, то снова потребуется регистрация в нотариальной конторе. В этом случае оплата услуг будет производиться лицами, которые поспособствовали изменению условий.

Поэтому лучше всего сразу тщательно продумывать каждую мелочь, чтобы в дальнейшем не пришлось снова прибегать к регистрации.

Когда прекращается договор залога

Для того чтобы сделка была расторгнута, нужны основания. Гражданское законодательство закрепляет, что договор подлежит прекращению своего действия, если:

1. Залогодатель в полной мере исполняет обязательство. Когда заключается соглашение залога между юридическими или физическими лицами, возникает дополнительное обязательство помимо основной сделки, которая обеспечивается этим залогом. Таким образом, если основной договор прекращает свое действие, то и дополнительный расторгается.
2. Залогодатель требует расторгнуть договор досрочно из-за того, что заложенное имущество находится под угрозой утраты или повреждения. Также основанием может стать то, что залогодержатель грубо нарушает такие обязанности, как:

• страхование недвижимого объекта за счет залогодателя;
• обеспечение защиты и сохранности залога;
• немедленное уведомление залогодателя о том, что возникла угроза утраты или порчи недвижимости.

1. Происходит утрата заложенного недвижимого объекта или прекращается право залога. Это основание возможно, если в соответствии с соглашением допускается замена предмета сделки, а залогодатель не принял меры по восстановлению предмета либо замене его на другой объект, имеющего такую же стоимость. Когда предметом залога выступает имущественное право, договор прекращается с истечением срока действия такого права.
2. Реализуется предмет соглашения для того, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, в том числе и если продажу осуществить невозможно.

Если расторжение происходит по первым двум основаниям, то залогодержатель должен обязательно вернуть заложенное имущество.

Залоговые обязательства являются довольно сложной отраслью гражданского права. В основном граждане не обладают достаточными юридическими знаниями относительно заключения различного рода сделок. Отсюда частые конфликты между физическими или юридическими лицами, которые нередко доходят до судебного разбирательства.

Поэтому в большинстве случаев сторонам залоговых обязательств и прочим гражданам, права и обязанности которых затрагиваются в связи с тем, что имущество передается в залог, необходима помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в этой области права. Только так можно обезопасить себя от многочисленных проблем в дальнейшем.

Договор залога недвижимого имущества предназначен для обеспечения обязательств по получению кредитов и регулированию правовых отношений с соответствующими организациями и физическими лицами, которые занимаются финансовой деятельностью.

Так, например, когда невозможно взять определенную сумму под заём в банковском учреждении, данный кредит можно получить, задействуя частное лицо. Между физическими лицами заключается договор займа, в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Подобные сделки между физическими лицами являются вполне легальными и для их заключения нет никаких препятствий.

Договор займа с залогом недвижимого имущества является многосторонним. С одной стороны выступает лицо, предоставляющее заём, с другой – заёмщик-залогодатель.

Основные условия договора залога недвижимого имущества

У данного соглашения нет чётко установленной формы, поэтому оно может быть составлено в произвольном порядке с добавлением индивидуальных разделов. Однако при составлении документов подобного рода следует учитывать ряд рекомендаций.

В договоре залога недвижимого имущества обязательно должен присутствовать такой раздел, как «Вводная часть». Он включает в себя всю необходимую информацию о лицах, представляющих стороны соглашения. Этот раздел должен содержать реквизиты участников правовых отношений, к которым относятся:

• Инициалы, написанные полностью;
• Адрес фактического проживания;
• Паспортные данные.

• права и обязанности каждого участника правоотношений;
• полные реквизиты сторон;
• гарантии для каждого представителя договора;
• предмет соглашения;
• форс-мажорные обстоятельства;
• страхование;
• заключительные положения.

Под предметом договора подразумевается денежная сумма, выданная заёмщику в качестве займа. Должны указываться размер и сроки его предоставления займа.

Заёмщик обязуется вернуть нужную сумму денег в срок, в обеспечение этого обязательства выступает залог в виде недвижимого имущества – дом, квартира, землю, гараж. Следует указать, какой именно объект недвижимого имущества выступает в качестве залога - указать его наименование, адрес, площадь, основные характеристики, реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Ведь заложить можно только своё имущество, то есть неприватизированное жилье не может выступать в качестве залога по договору. Здесь нужно обратить внимание на состояние недвижимого имущества, далеко не каждый человек согласится, если в качестве залога будет выступать аварийное и ветхое помещение.

ДОГОВОР
залога недвижимого имущества (квартиры), принадлежащей заемщику, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением

дата и место подписания

___(наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем»Залогодержатель», в лице ___(должность, фамилия, имя, отчество) ___, действующ__ на основании, с одной стороны, и___(фамилия, имя, отчество, паспортные данные) ___, именуем__ в дальнейшем «Заемщик»или «Залогодатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ТЕРМИНЫ
Федеральный закон — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Российской Федерации.

Предмет залога — _________________________

(характеристики квартиры)

Примечание: По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодержатель, являющийся займодавцем по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Заемщику по этому обязательству из стоимости Предмета залога другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
Примечание: Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.3. Ипотека установлена в обеспечение обязательства по договору займа от «___»______ ____ г. N _____.
Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой ____ (____________) рублей.

Размер процентов __________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты).

Срок уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой _____________ (а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроки (периодичность) соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга)).

1.4. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору займа полностью (либо в части, предусмотренной договором).

1.5. Ипотека обеспечивает также уплату процентов за пользование займом.

1.6. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо Федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
4) в возмещение расходов по реализации Предмета залога.

1.7. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.8. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона.

1.9. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое (договором может быть установлено иное).

1.10. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки (договором может быть установлено иное).

1.11. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав _______________ от _____________ года N ____ серии _________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__»________ ____ г. сделана запись о регистрации N ______ (реестровый номер объекта) _________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

1.12. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ______________ рублей, что подтверждается справкой N ______ от «___»_________ ____ г., выданной ___________________________.

1.13. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в _____________ (_______________) рублей на дату подписания Договора.

1.14. Последующий залог Предмета залога не допускается (договором может быть установлено иное).

1.15. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона.

1.16. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с главой X Федерального закона.

1.17. Освобождение Предмета залога осуществляется в порядке установленном ст. 35, п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1.18. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу (договором может быть установлено иное):
— по договору об ипотеке;
— по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

1.19. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства (договором может быть установлено иное).
Такое лицо становится на место Залогодержателя по настоящему Договору.

1.20. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона.
Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

1.21. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя (договором может быть установлено иное).

1.22. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.

1.23. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. п. 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан уведомить об этом Залогодержателя.

1.24. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.

1.25. В случаях, указанных в п. 1.23, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

1.26. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 — 303 Гражданского кодекса для передачи его во владение Залогодателя.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.

2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав N ____ от «___»__________ ____ г., выданной __________________.
Примечание: При обремени Предмета залога Залогодатель предупреждает Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия Договора.

3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

3.1.9. Страховать Предмет залога.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретатель).

4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

5.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой — Залогодателю.

5.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

5.4. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (________ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Договору займа и Залогодателя по настоящему Договору.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в ____________ в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

8.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в ст. 9 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в ___________.

Наиболее серьезным документом среди всех гражданско-правовых соглашений является договор залога. Его предмет, содержание и форма регулируются множеством статей Гражданского кодекса РФ. Заключение такого договора – обязательный этап ваших действий при желании взять ипотеку, оформить залоговый кредит в банке и в других похожих случаях. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю достичь удовлетворения за счет заложенного имущества. Он регулируется не только ГК РФ, но и двумя федеральными законами: «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие договора залога и его форма Договор залога представляет собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом. Текст договора должен содержать такие существенные условия: Предмет залога; Оценка предметов; Основные сведения о главном обязательстве; Какая из сторон владеет заложенным имуществом. Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором. Договор залога. Предмет и стороны договора Одним из существенных условий договора залога является предмет договора залога. Предметом залога может быть движимое или недвижимое имущество, а также существующие или будущие права на что-нибудь. Вообще предмет договора залога представляет собой имущество, передаваемое залогодателем в обеспечение обязательства, к примеру, вещи и имущественные права. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть несколько ограничен или запрещен. В качестве сторон договора залога выступают залогодержатель и залогодатель. При этом залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). Кроме того, залогодатель должен быть собственником вещи или лицом, которое имеет на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем является лицо, которое предоставляет имущество в обеспечение обязательств. Залогодержатель – это лицо, которое принимает данное имущество с целью обеспечения своего права требования. Стороны договора залога это не только физические, но и юридические лица. Не имеют права быть сторонами договора залога недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а если стороной договора является юридическое лицо, то оно должно быть правоспособным. Основные элементы договора залога Предмет договора. Предмет залога (имущество, которое передается в залог) предусматривает определение его наименования, количественные и качественные характеристики и иные признаки, которые позволяют провести индивидуализацию данного имущества, выделить из массы похожих вещей. Если предмет залога — имущественные права, то должно быть определено, какие конкретно права передаются в залог, каково их содержание, из каких обязательств они вытекают и т. д. Срок действия договора . Обязательно устанавливается срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Должна быть конкретная дата начала действия договора, а датой завершения является день полного выполнения обязательств. Порядок передачи предмета залога. Определяется, что предмет залога передается залогодержателю, а его доставка осуществляется средствами и силами залогодателя. При передаче залогодержателю предмета залога должен быть оформлен двусторонний акт приема-передачи предмета залога. Права и обязанности сторон. Залогодатель имеет право: Потребовать от залогодержателя обеспечить необходимые меры по сохранности предмета залога. Проверять по документам и фактически наличие, количество, условия хранения и состояние предмета залога, который находится у залогодержателя. Требовать у залогодержателя возмещения убытков, которые причинены повреждением или утратой предмета залога, в погашение обязательств, обеспеченных договором. В любой момент потребовать прекращения договора или досрочного исполнения обязательства при ненадлежащем хранении или использовании залогодержателем предмета залога. Произвести замену предмета залога при письменном согласии залогодержателя. С согласия залогодержателя передать третьему лицу права на предмет залога с переходом к основного долга новому залогодателю. Залогодатель обязан: Платить налоги, сборы и другие причитающиеся с него платежи как с собственника (владельца) предмета залога. Гарантировать, что на время заключения договора предмет залога не является залоговым обеспечением иных обязательств, предшествующих договору, и свободно от прав третьих лиц. Залогодержатель имеет право: При недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога, для покрытия требований залогодержателя получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя. Получить страховое возмещение за утрату или повреждение предмета залога при отсутствии вины. Передать свои права по договору иному лицу путем уступки права требования. При отсутствии вины в возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога потребовать заменить предмет залога. Залогодержатель обязуется: Не пользоваться предметом залога. обеспечить меры, необходимые для сохранности предмета залога, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц. Незамедлительно уведомлять залогодателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога. После выполнения залогодателем обеспеченного договором обязательства сразу же возвратить ему предмет залога. Условия обращения взыскания на предмет залога. Определено, что обращением взыскания на заложенное имущество является извлечение кредитором удовлетворения из стоимости залога в условиях, когда должником не выполняется обязательство, гарантируемое соответствующим залоговым имуществом. Обращение взыскания может быть совершено в следующих условиях: должником не выполнены обязательства, гарантированные залогом; залогодатель ненадлежащим образом выполнил обязательства, обеспечением по которым служит залоговое имущество. Сам должник или являющееся залогодателем третье лицо могут в любое время до реализации залогового имущества с публичных торгов остановить процедуру взыскания. Для этого залогодателю необходимо сделать одно из двух: целиком погасить обязательство, которое гарантируется договором залога; выполнить ту часть обязательства, в отношении которой он допустил просрочку. Ответственность сторон. Предусматривается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых обязательств по договору и согласно законодательству Российской Федерации. Неустойка по договору может быть выплачена только на основании письменного и обоснованного требования одной из сторон. Основания и порядок расторжения договора. Отмечается, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ договор залога прекращается: в связи с прекращением основного обязательства; при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, которые предусмотрены договором при продаже предмета залога с публичных торгов или если реализовать его оказалась невозможно; по требованию залогодателя, если заложенное имущество может быть утрачено или повреждено; в результате гибели предмета залога, если залогодатель не использовал свое право на замену предмета залога. В случае прекращения залога вследствие выполнения обязательства. обеспеченного залогом, или по требованию залогодателя залогодержатель, у которого было заложенное имущество, должен сразу же возвратить его залогодателю. Разрешение споров из договора. Отмечено, что для сторон является обязательным претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора. Стороны направляют претензионные письма заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении адресату. Определяется срок рассмотрения претензионного письма. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством РФ. Форс-мажор. Отмечается, что стороны не несут ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору в тех случаях, когда причиной неисполнения обязательств явилось действие непреодолимой силы. К форс-мажорным обстоятельствам относятся: землетрясения, наводнения, пожары, забастовки, войны, действия органов государственной власти и другие. Сторона, для которой исполнение своих обязательств стало невозможным, незамедлительно извещает другую сторону об обстоятельствах непреодолимой силы и предоставляет обосновывающие документы. Сторонами признается, что их неплатежеспособность форс-мажорным обстоятельством не считается. Адреса и реквизиты сторон. Должны быть приведены паспортные данные и адреса обеих сторон. Образец договора залога ДОГОВОР ЗАЛОГА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «___»__________ г. г. ____________________ Именуем___ в дальнейшем «Залогодатель», в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. В соответствии с Договором _____________ N _____ от «___» __________ _____ г. (далее — Договор __________ N ______) Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство __________ (указывается существо обязательства, например: «по оплате товара», «по возврату суммы займа и процентов») в размере _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. (или «НДС не облагается» (в частности, если обязательство вытекает из Договора займа)). Срок исполнения обязательства согласно Договору __________ N _____: _________________________. 1.2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1.1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее имущество: _________________________ (указываются наименование и индивидуальные характеристики передаваемого в залог имущества) (далее — Предмет залога). 1.3. Предмет залога принадлежит Залогодателю (выбрать нужное) — на праве собственности, — на ином вещном праве, что подтверждается ___________________________________ (указываются реквизиты правоустанавливающих документов или иных документов, которыми можно подтвердить право собственности (иное вещное право) на предмет залога) , и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц. 1.4. Стоимость Предмета залога составляет: _____ (__________) руб., что обеспечивает требование Залогодержателя (выбрать нужное) — в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию. — в следующей части: _________________________ (указывается объем требований Залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет стоимости Предмета залога). 1.5. Предмет залога (выбрать нужное) — может быть заменен с согласия Залогодержателя. — замене не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. ВЛАДЕНИЕ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА. СОДЕРЖАНИЕ И СОХРАННОСТЬ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА 2.1. Предмет залога (выбрать нужное) — остается у Залогодателя. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора. — передается Залогодержателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента подписания Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1). Предмет залога должен быть передан, а Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) подписан не позднее чем через _______ (____________) рабочих дней с момента подписания Договора. В случае просрочки передачи Предмета залога Залогодержатель вправе требовать с Залогодателя уплаты пеней в размере ___________ (указывается твердая сумма или процент от стоимости Предмета залога (п. 1.4 Договора)) за каждый день просрочки. 2.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет (выбрать нужное) — Залогодатель. — Залогодержатель. (п. 2.3 включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить) 2.3. Залогодержатель отвечает за утрату переданного ему Предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за повреждение Предмета залога — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась. Залогодержатель освобождается от указанной ответственности, если докажет отсутствие своей вины. (п. 2.4 включается в Договор, если Стороны заинтересованы в страховании Предмета залога (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить) 2.4. Обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения несет (выбрать нужное в зависимости от того, у какой из Сторон находится Предмет залога) — Залогодатель. — Залогодержатель. Страхование Предмета залога осуществляется за счет (выбрать нужное) — Залогодателя — Залогодержателя на сумму _____ (по общему правилу сумма страхового возмещения не может быть ниже размера обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)). 3. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА 3.1. Обращение взыскания на Предмет залога осуществляется (выбрать нужное) — по решению суда. — во внесудебном порядке. 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА 4.1. Залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1.1 Договора, или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ. (включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора)) Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью Договора. 5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 5.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением, толкованием, изменением и расторжением Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров. 5.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров заинтересованная Сторона направляет в письменной форме претензию, подписанную уполномоченным лицом. Претензия направляется любым из следующих способов: — заказным письмом с уведомлением о вручении; — курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ. 5.3. К претензии должны прилагаться обосновывающие требования заинтересованной Стороны документы (в случае их отсутствия у другой Стороны) и документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписало претензию. Указанные документы представляются в виде копий, заверенных лицом, которое направило их. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит. 5.4. Сторона, в адрес которой направлена претензия, обязана ее рассмотреть и о результатах уведомить в письменной форме другую Сторону в течение ______ (______) рабочих дней со дня получения претензии. 5.5. В случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор в соответствии со ст. 35 АПК РФ передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика. 6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6.1. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) Стороны направляют по факсимильной связи, электронной почте или другим способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано. Сообщения влекут гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлены, с момента доставки данных сообщений указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда сообщение не было вручено адресату по зависящим от него обстоятельствам (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). 6.2. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ. 6.3. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон. 6.4. К Договору прилагаются: — Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1) ; — Акт возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2) (если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора)) ; — ________________________________. 7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Залогодатель Залогодержатель Наименование: ______________________ Наименование: ____________________ Адрес: _____________________________ Адрес: ___________________________ Телефон/факс:_______________________ Телефон/факс:_____________________ Электронная почта:__________________ Электронная почта:________________ ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________ ИНН ________________________________ ИНН ______________________________ КПП ________________________________ КПП ______________________________ Р/с ________________________________ Р/с ______________________________ в __________________________________ в ________________________________ К/с ________________________________ К/с ______________________________ БИК ________________________________ БИК ______________________________ по месту пребывания заложенного имущества: а) твердый залог, залог товара в обороте – без передачи имущества; б) заклад, залог в ломбарде – с передачей заложенного имущества. по предмету залога (залог прав и залог имущества); по отношению заложенного имущества к земле: а)залог движимого имущества; б) залог недвижимого имущества (ипотека). Особым видом залога считается так называемый последующий залог. Такое происходит в тех случаях, когда имущество, которое уже находится в залоге, в обеспечение других требований включается в качестве предмета в еще один договор залога.

Как Закон "О залоге", так ГК залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Гражданский кодекс под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). В силу ст. 130 ГК и ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно предусмотрена возможность отнесения специальным законом к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимость. Вместе с тем Закон об ипотеке делает из этого правила изъятие, предусматривающее запрет ипотеки участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного недвижимого имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона), а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона). В этот список входит также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона). Однако подобное ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах (ст. 75 Закона).

Еще два требования, предъявляемых к предмету ипотеки, состоят в том, что он должен, во-первых, принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона) и, во-вторых, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных Законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона). Это правило корреспондирует с п. 1 ст. 338 ГК, относящим ипотеку к залогу без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, ограничивается в праве распоряжения этим имуществом. Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ей обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспечением ипотекой обязательством либо Федеральным законом.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная не может заменить договор о залоге, однако при ее наличии права по договору о залоге могут перейти только путем передачи прав по закладной.

Как следует из п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является не эмиссионной, именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре об ипотеке общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 Закона).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и (или) охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).

, регистрация залога

Понятие залога, вопросы законодательства

Залог представляет одну из форм защиты кредитора в отношениях с должником, которая дает гарантии компенсации потерь, которые могут возникнуть, если должник не выполнит свои обязательства .

Соглашение о залоге всегда считается дополнительным, т.е. его существование напрямую зависит от основного соглашения между сторонами. Например, одна сторона обязуется вернуть взятые в заем деньги, а вторая имеет право восполнить возможные потери за счет определенного имущества.

Законодательство о залоге можно назвать запутанным. С одной стороны есть закон, устанавливающий правила залога . в частности ипотеки или залога недвижимости. С другой стороны есть закон, принятый позже, который считается специальным.

Специальный закон имеет преимущество перед другими в вопросе, который из них применять. В то же время есть положения, которых нет в законе об ипотеке, но они есть в законе о залоге. Поэтому правила закона о залоге восполняют пробелы в ипотечном законе .

Договор залога недвижимого имущества

Соглашение о залоге недвижимости должно отвечать ряду правил, иначе его юридическая сила может быть оспорена . а сделку могут принять недействительной.

Ипотечный договор недвижимости должен обязательно пройти нотариальное заверение, не выполнение этого условия делает сделку ничтожной .

Детально в соглашении должен быть описан предмет, который передается в ипотеку . Описание должно быть детальным в такой степени, чтобы невозможно было перепутать их. Указывается наименование в соответствии с документами на имущество, адрес нахождения имущества.

В соглашении должна быть указана оценка имущества, права и обязанности, которыми обладают стороны по данному соглашению. Оценка может быть установлена по согласию сторон, но можно также привлечь оценщика, в некоторых случаях его участие является обязательным. Например, оценка, проводимая перед проведением сделок с государственным и муниципальным имуществом .

Отдельным пунктом должно быть указана и описана сделка, в силу которой и появилась ипотека . Например, кредитный договор. описываются его условия, сроки выполнения, сумма, выданная по данному соглашению.

В документе необходимо указать основания принадлежности имущества залогодателю . отданного в ипотеку. Это касается также имущества, которое залогодатель имеет на правах аренды, и когда в ипотеку передаются права на аренду.

В случае ипотеки арендных прав на предприятие необходимо также согласие лица, обладающего правами собственности на предприятие.

В соглашении может быть предусмотрена возможность взыскания на имущество без суда. Т.е. через исполнительную надпись нотариуса. Могут быть предусмотрены способы взыскания имущества. Эти способы могут быть прописаны, как и для суда, и так и на случай внесудебного взыскания .

Ипотека предприятия имеет свои особенности :

• Ипотека распространяется на предприятие как на комплекс прав на недвижимость, оборотный капитал, ценности, основные фонды;
• В случае нарушения обязательств по соглашению, кредитор имеет права ввести своих представителей в руководство предприятия для восстановления его платежеспособности, ограничивать использование имущества предприятия, в частности произведенной продукции.

Регистрация залога недвижимости

Договор залога недвижимого имущества должен обязательно пройти процедуры государственной регистрации сделки . регистратор проверяет правильность оформления документа. Нарушение правил законодательства дает право регистратору отказать в проведении регистрации.

Отсутствие регистрации делает сделку ничтожной . Во всяком случае, до проведения регистрации сделка не будет иметь силы.

Решение суда об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества № 02-0324/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2016 г. Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи И.В. Юдиной, при секретаре К.А. Мищенко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-324/16 по иску Марутяна М.М. к ООО «Рассвет –ВВ» об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества,

Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества, мотивируя тем, что дата года между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества №. В соответствии с п.1.2 договора залога № залогодатель передает в залог залогодержателю следующее имущество: часть здания по адресу: адрес. Указанное имущество принадлежит ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права № от дата года. В адрес ответчика направлялись письменные уведомления с требованием предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года. Однако требование истца осталось без ответа. На основании изложенного, истец обратился с иском в суд и просит обязать ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию договора залога № от дата года на часть здания по адресу: адрес.

Читайте также: Каждый вправе иметь имущество в собственности

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила суду, что согласия на регистрацию договора залога ответчик не давал, поскольку надеялся на то, что должник по основному обязательству вернет денежные средства, в связи с чем, регистрация договора залога не потребуется.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела представленных суду, дата года между истцом (заимодавцем) и Исунцем В.В. (заемщиком) был заключен договор денежного займа № на сумму сумма руб. на срок до дата.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, дата года между истцом (кредитором) и ответчиком (поручителем) был заключен договор поручительства №, согласно п. 1.1 которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение Исунцем В. В. (должником) его обязательств по договору денежного займа № от дата года, заключенному с кредитором.

Также в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, дата года между истцом (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) был заключен договор залога недвижимого имущества № части здания по адресу: г. адрес.

Указанные договоры совершены сторонами в надлежащей письменной форме.

Договор залога недвижимого имущества N от дата года подписан как залогодержателем так и залогодателем, что в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось.

Предметом договора залога является часть здания по адресу: дата, которая принадлежит на праве общей собственности ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо такого существенного условия как предмет договора, к существенным относятся также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального.

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 6.1 и 6.2 договора залога № 1 настоящий договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившем в законную силу с момента его регистрации. Для регистрации договора необходимо получить письменное согласие залогодателя.

Таким образом, с целью придания юридической силы договору залога недвижимого имущества и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») необходимо было провести его государственную регистрацию.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

Из изложенной применительно к рассматриваемой ситуации следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела, в том числе из текста договора залога, следует, что сторонами при заключении договора соблюдены необходимые требования в отношении определения предмета ипотеки с указанием его характеристики, договор залога соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы стороны ответчика о том, что ответчик уклоняется от регистрации договор залога в связи с тем, что надеялся на то, что должник по основному обязательству вернет денежные средства, в связи с чем, регистрация договора залога не потребуется, не может являться основанием к отказу в исковых требованиях истцу, поскольку договор залога лично подписан сторонами по делу, в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.

Доводов, свидетельствующих о наличии законных оснований у ответчика, позволяющих не исполнять взятые на себя обязательства, возражения ответчика не содержат.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об уклонении ответчика от совершения действий, направленных на регистрацию сделки.

В соответствии со Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями Конституции Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части обязания ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № 1 от 21.12.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Вместе с тем, поскольку решение суда об обязании ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве является основанием для подачи документов в регистрирующий орган, тогда как, доказательств того, что истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с требованием о регистрации договора залога, однако ему было отказано, суду не представлено. В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию договора залога № от дата года.

Суд, оценивая все собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по изложенным выше основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12. 56, 194-198 ГПК РФ. ст.ст. 165. 432 ГК РФ. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

Обязать ООО «Рассвет-ВВ» предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата, заключенного между ООО «Рассвет-ВВ» и Марутяном М.М. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд г. Москвы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Читайте также: Определение стоимости недвижимого имущества

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Истец Шевцов И.И. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику Бачинину Л.В. о возмещении ущерба, причиненного в результате залива в размере * руб. взыскании расходов по оплате госпошлины в размере * руб. взыскании расходов по оплате услу.

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о возмещении ущерба, причиненного повреждением электропроводки, мотивируя свои требования тем, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: адрес. дд.мм.гггг при проведении строите.

Договор залога недвижимого имущества

В связи со стремительным развитием экономических отношений постоянно растет количество кредитных, ипотечных сделок и договоров о займе. Вместе с ними довольно часто между субъектами оформляются сопутствующие соглашения залога. Далеко не всегда все условия сделок выполняются добросовестно, а договора составляются юридически грамотно. Следовательно, возникают конфликтные ситуации, которые бывает очень сложно разрешить. Поэтому необходимо иметь представление о сделках и порядке их заключения.

Договор залога недвижимости представляет собой письменный документ, который является гарантией надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

Что должен содержать договор

Правильное и юридически грамотное оформление договора позволит избежать многих неприятных ситуаций в дальнейшем. Поэтому, если стороны не обладают необходимыми знаниями гражданского законодательства, то лучше всего обращаться за помощью к юристу.

Соглашение залога недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами должно быть составлено в письменной форме и содержать следующие пункты:

• дата, место совершения сделки и наименования сторон;
• предмет, то есть имущество, которое владелец передает залогодержателю в залог. Данная недвижимость полностью обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя. Здесь же необходимо указать конкретную цену заложенного помещения;
• срок действия. Соглашение вступает в юридическую силу с момента подписания или передачи недвижимого имущества, а прекращает действие, когда залогодатель исполнит обязательства;
• права и обязанности сторон.
• место и условия передачи недвижимости;
• порядок обращения взыскания на предмет соглашения. Данная процедура может быть проведена, если залогодатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательства. Нельзя произвести обращение взыскания, если залогодатель нарушил условия соглашения крайне незначительно, а залогодержатель предъявил требования, которые явно несоразмерны стоимости недвижимого имущества;
• ответственность участников;
• основания и порядок расторжения.
• порядок разрешения конфликтных ситуаций;
• адреса и реквизиты сторон.

В конце документа стороны должны расписаться, а организации поставить свои печати. Образец можно скачать внизу статьи.

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре осуществляется только после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на момент совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, имеющий документы, дающие разрешение на совершение подобных операций. Если кто-то из сторон не согласен с заключением эксперта, то есть возможность заказать дополнительную оценку в другой компании. Только все расходы будут оплачиваться тем лицом, который стал инициатором повторной экспертизы.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде. Без него государственный орган не вправе заносить договор в Росреестр. Кроме того, может понадобиться подтверждение родственных связей между собственниками объекта, например, с помощью свидетельства о браке или о рождении.

Если сделка заключена между юридическими лицами, то необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей. На нем они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог. Решение собрания должно быть составлено в письменной форме и подлежит направлению в орган по регистрации имущества в качестве удостоверения согласия.

Для того чтобы была проведена регистрация, необходимо собрать некоторые документы. К ним относятся:

• заявление, составленное лицами в письменной форме;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• образец договора в трех экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон и один в архив Росреестра;
• кредитное соглашение;
• свидетельство, подтверждающее, что залогодатель является собственником объекта;
• паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
• доверенность, если от имени стороны действует представитель.

Если вся документация собрана лицами полностью, составлена верно, не имеет никаких противоречий и неточностей, то регистрация пройдет быстро.

Внимание! Если в договор залога стороны будут вносить какие-либо изменения, то снова потребуется регистрация в нотариальной конторе. В этом случае оплата услуг будет производиться лицами, которые поспособствовали изменению условий.

Поэтому лучше всего сразу тщательно продумывать каждую мелочь, чтобы в дальнейшем не пришлось снова прибегать к регистрации.

Когда прекращается договор залога

Для того чтобы сделка была расторгнута, нужны основания. Гражданское законодательство закрепляет, что договор подлежит прекращению своего действия, если:

1. Залогодатель в полной мере исполняет обязательство. Когда заключается соглашение залога между юридическими или физическими лицами, возникает дополнительное обязательство помимо основной сделки, которая обеспечивается этим залогом. Таким образом, если основной договор прекращает свое действие, то и дополнительный расторгается.
2. Залогодатель требует расторгнуть договор досрочно из-за того, что заложенное имущество находится под угрозой утраты или повреждения. Также основанием может стать то, что залогодержатель грубо нарушает такие обязанности, как:

• страхование недвижимого объекта за счет залогодателя;
• обеспечение защиты и сохранности залога;
• немедленное уведомление залогодателя о том, что возникла угроза утраты или порчи недвижимости.

1. Происходит утрата заложенного недвижимого объекта или прекращается право залога. Это основание возможно, если в соответствии с соглашением допускается замена предмета сделки, а залогодатель не принял меры по восстановлению предмета либо замене его на другой объект, имеющего такую же стоимость. Когда предметом залога выступает имущественное право, договор прекращается с истечением срока действия такого права.
2. Реализуется предмет соглашения для того, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, в том числе и если продажу осуществить невозможно.

Если расторжение происходит по первым двум основаниям, то залогодержатель должен обязательно вернуть заложенное имущество.

Залоговые обязательства являются довольно сложной отраслью гражданского права. В основном граждане не обладают достаточными юридическими знаниями относительно заключения различного рода сделок. Отсюда частые конфликты между физическими или юридическими лицами, которые нередко доходят до судебного разбирательства.

Поэтому в большинстве случаев сторонам залоговых обязательств и прочим гражданам, права и обязанности которых затрагиваются в связи с тем, что имущество передается в залог, необходима помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в этой области права. Только так можно обезопасить себя от многочисленных проблем в дальнейшем.

Где взять справку о составе семьи

Отказ от наследства в пользу другого наследника: как написать заявление

Протокол разногласий к договору поставки: образец

Договор подряда между физическими лицами

Договор ответственного хранения с правом реализации: образец

Договор поручительства между юридическими лицами образец

Существенные условия договора подряда

Где восстановить свидетельство о рождении

Договор залога недвижимости

Учитывая тот факт, что недвижимость — это, разумеется, ликвидное имущество, передавая или принимая ее в виде залога, можно вполне надежно застраховать обязательства по выполнению договора. Это хорошая компенсация для кредитора при их неисполнении. В такой залог могут быть переданы как строения, так и право аренды участка земли.

Когда возможен залог недвижимости.

Предоставить недвижимость в качестве залога можно в случае, если:

• в наличии есть документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость;
• дали согласие все собственники недвижимости, если их несколько.

Особенности сделки

Оформляя недвижимое имущество как залог, нужно помнить, что после заключения сделки:

• продажа или передача его в аренду может быть осуществлена только при согласии залогодержателя;
• при залоге земельного участка также предметом залога окажутся и все постройки на нем – согласно законодательству;
• залогодержатель может передать свои права третьим лицам, если в договоре это не запрещено;
• страхование залогового имущества обычно осуществляется за счет залогодателя.

Следует помнить, что права на имущество переходят к залогодержателю только после прохождения регистрации договора в государственных органах, а также то, что под взыскания не подпадает жилье, если оно является единственным для данного гражданина.

Бланк договора залога недвижимости

Посмотреть
все страницы
в галерее

Образец договора залога недвижимости (заполненный бланк)

Посмотреть
все страницы
в галерее

У вас есть юридический вопрос?

Скачать Договор залога недвижимости

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор залога недвижимости №

в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем «Залогодержатель », с одной стороны, и в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем «Залогодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.м, по адресу. под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, составленной по состоянию на « » года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1). Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).