При покупке или получении другим путем земельного участка, квартиры или другого объекта недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности на них. Без осуществления этой процедуры сделка не будет заключена, а лицо не будет считаться полноправным собственником приобретенного объекта. Именно поэтому важно правильно собрать пакет необходимых документов и составить корректное заявление на проведение процедуры.

В основе законодательного регулирования вопроса необходимости проведения государственно регистрации права собственности лежит несколько нормативно-правовых актов:

• Гражданский кодекс РФ в части описания правил заключения сделок;
• ФЗ №218 — ФЗ от 13.07.2015 г., непосредственно описывающий процедуру, правила и особенности регистрации.

В соответствии с указанными нормативно-правовыми актами при покупке жилья, земельного участка или дома на нем собственник обязан зарегистрировать вновь возникшее право. Для этого придется собрать определенный набор документов, подтверждающий законность приобретения недвижимости, написать заявление и подать его в регистрирующий орган.
Обязательна ли эта процедура? Обходить ее крайне не рекомендуется, так как без ее осуществления сделка не будет завершенной. Это означает, что, если лицо по каким-то причинам не зарегистрировало право на объект, оно сможет владеть им, пользоваться, но не распоряжаться.

Основания для отказа в регистрации права собственности

Указанным ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. предусмотрена возможность вынесения отказа от проведения государственной регистрации прав на имущество. Это указано в статье 27 нормативно-правового акта. Однако статья имеет отсылочный характер и предлагает обратиться к ст. 26 этого же закона. Там перечислены основные правила и основания, по которым может быть приостановлена или вовсе отменена регистрация прав.
Среди указанных в законе следующие основания:

• у продавца отсутствует право на распоряжение отчуждаемым объектом;
• заявление подано лицом, которое является ненадлежащим;
• обнаружены противоречия между теми правами, которые заявлены в качестве регистрируемых и теми, которые есть на момент проведения процедуры;
• нет полного перечня необходимых документов или предоставленные бумаги не отвечают требованиям подлинности или подписаны лицами, не имеющими на это право;
• сделка или иное основание для регистрации права признана ничтожной или недействительной судом;
• бумаги, предъявленные сторонами, не гарантируют перехода или возникновения права и т.д.

Всего в законе указано 56 причин для отказа или отсрочки проведения госрегистрации права собственности на землю или любой иной объект.
Однако п.2-9 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. описывают сроки, на которые может быть отложена регистрация при условии устранения всех препятствий по проведению процедуры. В них указывается условия, по которым госрегистрация будет продолжена.
В статье же 27 указанного Федерального закона определено право регистрационного органа вынести отказ в регистрации права собственности на квартиру и другие виды имущества в случае, если в установленный законом срок все препятствия не были устранены.
Согласно правилам отказ должен быть письменным и обязательно мотивированным. Это означает, что заинтересованное лицо получит не только официальный документ с отказом госрегистрации, но и описание причин, которые привели к такому решению.

Обжалование отказа

Вынесение отказа в проведении госрегистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом. Эта процедура проводится в судебном порядке путем подачи заявления. Однако в зависимости от заявителя может отличаться место подачи заявления:

• арбитражный суд, если это юридическое лицо;
• суды общей юрисдикции при обращении физического лица.

При подаче такого вида исков не предусматривается досудебный порядок регулирования. Часто перед обращением в суд рекомендуется попытаться решить проблему мирным путем. Так как отказ выносится в официальной форме, а разбирательства по делам его обжалования не входят в компетенцию регистрирующих органов, то придется сразу обращаться в суд.
Исковое заявление следует подавать не позднее, чем истечет 3 месяца с момента вынесения отказа. Если срок пропущен по уважительной причине, то его можно восстановить в судебном порядке.
Заявление по оспариванию отказа в проведении госрегистрации права должно содержать определенную информацию:

• наименование суда, в который обращается заявитель;
• данные о заинтересованном лице (Ф.И.О., место регистрации, данные паспорта и т. д.);
• данные о регистрирующем органе, вынесшем отказ;
• реквизиты документы, в виде которого предоставлен отказ;
• сведения о тех обстоятельствах, которые являются важными;
• ссылки на нормативно-правовые акты, статьи и пункты, которые нарушены таким решением регистрирующего органа;
• просьбы заявителя в признании такого решения недействительным и проведении госрегистрации.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 333.4 НК РФ определено, что при получении отрицательного решения по осуществлению госрегистрации прав возврату госпошлина не подлежит. В случае с обжалованием решения в суде требовать возврата пошлины не целесообразно, так как при принятии положительного решения судом регистрация будет проведена.

Таким образом, существует возможность вынесения отказа в проведении государственной регистрации права собственности. Однако это крайняя мера, которая применяется, если допущены серьезные нарушения процедуры проведения регистрации. Кроме того, законодательством предоставляется время на исправление таких ошибок. Если же заинтересованное лицо не сделает этого, только тогда выносится отказ. Он может быть обжалован в судебном порядке путем подачи соответствующего заявления.

Законно владеть недвижимостью можно только после ее государственной регистрации.

Регистрация в Росреестре позволяет собственнику совершать любые сделки с жильем - продавать, дарить, завещать наследникам, делить на доли и т.д.

Однако не всегда процедура проходит гладко - могут попросту отказать в регистрации. Почему сотрудники Росреестра выносят такой отказ, расскажем далее.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

В законе приведено порядка 60 причин. Укажем самые распространенные:

1. Заявитель не имеет прав на имущество

Еще одна популярная причина - отсутствие у заявителя полномочий на подачу бумаг. Если вы являетесь представителем, оформите доверенность и заверьте у нотариуса.

1. На квартиру или дом наложен арест

Если на недвижимость наложен арест судебными приставами, то решать проблему придется в ФССП.

1. Представлен неполный комплект документов

Это также легко исправить. Просто соберите недостающие бумаги и обратитесь за регистрацией прав.

1. Документы содержат ошибки, являются поддельными или включают в себя ложные данные

Зачастую процедуру прерывают из-за неверно указанной фамилии собственника или ошибки в описании объекта недвижимости. В этом случае вы самостоятельно сможете устранить нарушения в обозначенные сроки.

Также вам могут отказать, если госрегистратор не получил необходимые бумаги по межведомственному запросу или присутствуют расхождения в предоставленных документах со сведениями Росреестра.

Внимательно проверяйте все бумаги перед подачей в Росреестр.

Порядок процедуры отказа в регистрации права собственности

Закон устанавливает следующий порядок выдачи отказа:

• сотрудник Росреестра проверяет документы и сведения о сделке;
• при наличии нарушений, он ;
• вам дают время на устранение выявленных нарушений;
• если вы не успеете их устранить в указанный срок, следует отказ.

В любом случае вас уведомят о приостановке в регистрации прав. В документе укажут информацию о причинах и сроках приостановления.

Максимальный период, на который может быть приостановлена процедура, - 3 месяца. Иногда определяются меньшие сроки. Например, если регистратору не пришли бумаги по межведомственному запросу, срок не превышает месяца.

Нередко период и вовсе может быть не определен. Например, если регистрация недопустима из-за длящегося судебного процесса по сделке. Она может возобновиться только после вынесения вердикта суда.

У вас есть 3 месяца, чтобы исправить нарушения.

Если в указанный период основания так и не были устранены, орган Росреестра выносит отказ. При отказе в регистрации прав собственности государственная пошлина не возвращается.

Если причины невозможно устранить своими силами в обозначенный период, вы можете сами подать заявление в Росреестр о приостановке процедуры. В этом случае вы выиграете полгода.

Не устранили причины нарушения - откажут в регистрации.

Учтите, что уведомление о приостановке регистрации и извещение об отказе должны быть мотивированными. Если причины не указаны, вы можете оспорить действия должностных лиц.

Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности

Если вы считаете решение госоргана незаконным, подайте жалобу в вышестоящее ведомство или суд. Граждане подают иск в суд общей юрисдикции, юридические лица - в арбитраж.

Есть и второй вариант - повторное обращение в Росреестр. Устраните все нарушения, выявленные при первоначальной подаче документов, и избежите нового отказа.

Если суд признает отказ необоснованным, процедура регистрации возобновится.

Комментарий к статье 20 ФЗ – О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и отказ в государственной регистрации.

Пункт первый комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

Таких оснований двенадцать. Остановимся на каждом из них более подробно.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом.

Далеко не все права, которые перечисляют ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, являются правами, подлежащими государственной регистрации.

Статья 4 Закона перечисляет права, сделки и обременения, подлежащие государственной регистрации (см. подробнее комментарий к ст. 4).

Так, например, если в процессе проведения государственной регистрации будет установлено на основании представленных документов (а также запросов в компетентные органы), что они поданы на регистрацию права собственности объекта, не являющегося объектом недвижимого имущества, то в государственной регистрации будет отказано (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 г. по делу N А57-12320/2012).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Например, лицо, которое не является собственником, обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи (такое может случиться из-за юридической неграмотности или же, наоборот, злого умысла).

Но большинство отказов по комментируемой причине отказа происходит из-за совокупности обстоятельств нарушения закона, противоречий в документах, при рассмотрении которых устанавливается отсутствие у того или иного лица прав на заявленный к регистрации объект недвижимости.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом было удовлетворено заявление о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности юридического лица на имущество, так как трансформаторная подстанция, имеющая мощность более мощности, необходимой для электроснабжения построенного жилого дома, предназначена для обслуживания не только этого дома, но и иных объектов, инвестиционные условия в сопоставлении с техническими характеристиками спорного объекта не позволяют отнести его к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома (см. подробнее Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июня 2008 г. по делу N А56-23977/2007).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Документы могут не соответствовать требованиям действующего законодательства, если, например, на регистрацию представлен договор пожизненного содержания с иждивением, составленный в простой письменной форме, тогда как ГК РФ требует нотариальной формы.

Государственный регистратор отказывает в государственной регистрации по причине несоответствия содержания представленных документов требованиям закона, если, например, на государственную регистрацию представлен договор между коммерческими юридическими лицами, который по своей сути является договором дарения. Поскольку ГК РФ запрещает дарение между коммерческими юридическими лицами, то представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем не все документы государственный регистратор вправе проверять на предмет соответствия содержания действующему законодательству.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 “О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в связи с тем что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Государственный регистратор не вправе “судить” судью, то есть надзирать над судебными органами, так как это нарушает принцип разделения властей, на котором построено гражданское общество. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В отношении государственной регистрации на основании судебных актов государственный регистратор может только приостановить государственную регистрацию, в случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу либо не заверенная гербовой печатью суда, либо если копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров, меньшем, чем это установлено Законом. Приостановление государственной регистрации будет осуществляться на основании ст. 19 Закона.

Вместе с тем встречаются решения суда, по резолютивной части которых невозможно определить, возникает, прекращается и т.д. право или обременение или нет, особенно если заявление (иск), например, было подано о признании незаконной постановки на кадастровый учет объекта недвижимого имущества, а не внесение записи в ЕГРП. В этом случае, поскольку в решении суда не говорится о государственной регистрации, государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию, а заявитель обращается в суд за разъяснением судебного решения.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

По данному виду отказов сложилось два мнения. Согласно одному из них государственный регистратор может отказать в данном случае, только если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным судом. По другому мнению государственный регистратор компетентен самостоятельно, безотносительно чьих-либо решений, на основании собственной юридической экспертизы отказать в государственной регистрации, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона.

При буквальном толковании нормы можно сделать вывод, что речь идет о случаях, когда не сам регистратор находит в акте противоречие закону (для этой ситуации существует другое основание для отказа), а орган, вынесший соответствующий акт, вышестоящий орган или суд признали акт недействительным.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, орган государственной власти или орган местного самоуправления, не имеющий или утративший полномочия на распоряжение земельными участками, выдал документ (акт) о предоставлении земельного участка. Такое случается при перераспределении полномочий между органами, при разграничении прав государственной собственности на землю и в других случаях.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Такая ситуация может произойти при составлении какого-либо договора в отношении недвижимого имущества, право на которое находится в залоге (ипотеке), обременено арендой, сервитутом, доверительным управлением имуществом. Чтобы избежать такого основания для отказа непосредственно перед составлением соответствующего договора и обращением за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество необходимо заказать выписку из ЕГРП и убедиться в наличии или отсутствии ограничений. Ограничения рекомендуется прописать в договоре отдельной строкой. Об их отсутствии тоже не стоит умалчивать и также указать их отдельным предложением.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Встречаются ситуации, когда право на объект недвижимого имущества подтверждается документом, выданным юридическому лицу до вступления Закона в силу, а юридическое лицо несколько раз было переименовано, реорганизовано, но выстроить четкую документальную цепочку от того юридического лица, которое указано в правоустанавливающем документе, и тем юридическим лицом, которое фактически пользуется этим объектом нельзя. Имущество может стоять на балансе, но это не является доказательством правопреемства. С подобной ситуацией сталкиваются организации, возникшие и реорганизовавшиеся в 90-е годы.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие комментируемого Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие комментируемого Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На случаи обязательного подтверждения ранее возникшего права подробнее указано в комментарии к статье 6 Закона. Речь идет о случаях государственной регистрации перехода права, когда право лица, отчуждающего право, возникло до вступления в силу Закона. Заявление формируется на приеме документов в органах государственной регистрации. Поскольку не все заявители знают Закон, сотрудник приема должен разъяснить заявителям необходимость подать заявление о государственной регистрации о подтверждении ранее возникшего права при отчуждении этого права.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 к документам, которые обязан представить заявитель, относятся:

– заявление о регистрации права;

– документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя;

– кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

– документ об уплате государственной пошлины.

Президиум ВАС РФ в этой связи разъясняет судам, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления вышеуказанных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с этим информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 дает разъяснение о том, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Вместе с тем необходимо учитывать, что противоречия между заявленными и зарегистрированными правами могут быть следствием технической ошибки (подробнее см. комментарий к ст. 21 Закона).

Осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона.

В соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. Не считаются учтенными объекты недвижимости, не прошедшие государственный учет и не относящиеся к ранее учтенным. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 16 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (либо изменением уникальных характеристик) сведений об объекте недвижимости.

К ранее учтенным объектам недвижимости относятся:

– объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет до вступления в силу ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” или в переходный период его применения;

– объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с комментируемым Законом.

В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка, в случае если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка – это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (подробнее см. комментарий к ст. 25.2 Закона). Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев (подробнее см. комментарий к ст. 25.3 Закона).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В данном случае речь идет о ситуации, когда сам заявитель не представил документ, который необходим для государственной регистрации в силу Закона, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, самостоятельно направил запрос в компетентный орган и получил ответ об отсутствии необходимого документа.

В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом сразу же необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.

Последнее основание для отказа в государственной регистрации является новым. Оно введено ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, вступившим в силу 1 октября 2013 г.

2. Все вышеперечисленные основания являются общими. Как уже отмечено, государственный регистратор не может отказать в государственной регистрации, осуществляемой на основании решения суда. Также существуют исключения при государственной регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя.

Так, в государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя не может быть отказано только по следующим основаниям в соответствии с изменениями, внесенными ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ:

– с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (поскольку в данном случае всегда с заявлением обращается судебный пристав-исполнитель);

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (поскольку в данном случае заявитель – судебный пристав-исполнитель обращается за государственной регистрацией не своего права, а права должника).

3. В связи с введением в действие ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с упомянутым Законом. Объект считается учтенным, если поставлен на государственный казенный учет либо является ранее учтенным согласно ст. 45 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

4. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку на государственную регистрацию либо, как правило, уже представлен кадастровый паспорт на земельный участок, либо он уже имеется в деле правоустанавливающих документов, находящемся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В случае если после завершения судебных разбирательств будут внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, то на основании нового кадастрового паспорта можно будет внести изменения в ЕГРП.

Пример из судебной практики. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами (см. подробнее Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2003 г. N КГ-А40/9076-03).

5. Решение об отказе в государственной регистрации, так же как и уведомление о приостановлении государственной регистрации, оформляется в письменной форме в виде сообщения об отказе, регистрируется и направляется заявителю в срок не более чем пять дней после окончания срока государственной регистрации. В решении об отказе дается аргументированная информация о причинах отказа со ссылкой на статьи законов и ссылкой на конкретный пункт комментируемой статьи.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав также может быть выдано лично заявителю или его представителю лично.

Кроме того, если на государственную регистрацию были представлены документы-подлинники, то они также направляются заявителю в случае отказа в государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом, в том числе судебным приставом-исполнителем, в суд, арбитражный суд.

6. После подачи документов на государственную регистрацию прав и до внесения в ЕГРП соответствующей записи о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов заявитель может отозвать поданное заявление на государственную регистрацию. Если на государственную регистрацию подавали заявление несколько заявителей, например, при переходе права, то заявление на отзыв подается всеми заявителями.

Встречаются неприятные ситуации, когда заявитель подает документы на государственную регистрацию. Срок государственной регистрации равен одному месяцу и истекает, например, 1 сентября. 31 августа заявитель передумал регистрировать право на недвижимое имущество и обратился в орган государственной регистрации, чтобы отозвать свое заявление. Но дело в том, что по Закону государственная регистрация не заканчивается через месяц, а осуществляется в течение месяца, а это значит, что государственный регистратор в любой день в течение месяца при отсутствии оснований для отказа и приостановления государственной регистрации вправе зарегистрировать соответствующее право. Поэтому заявление об отзыве, поданное до истечения срока государственной регистрации, но после внесения записи в ЕГРП, прекратить уже зарегистрированное право не сможет. Такому неуверенному заявителю придется сильно постараться, чтобы привести состояние прав на недвижимое имущество в исходное положение. Если он, например, оформлял право собственности на объект недвижимого имущества, то отказаться от него он сможет только путем отчуждения, то есть оформив договор купли-продажи, дарения и т.д.

Поэтому следует понимать, что государственная регистрация – это серьезная процедура, требующая ясного ума и четкого представления, как заявитель хочет поступить с недвижимостью.

Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации – по аналогии как это делается в случае направления уведомления о приостановлении государственной регистрации и отказа в государственной регистрации.

Если государственная регистрация проводится по требованию судебного пристава-исполнителя на основании судебного акта, то и прекращение государственной регистрации может произойти только на основании судебного акта, например, постановления кассационной инстанции. Технически это выглядит так: либо сам судебный пристав-исполнитель может представить судебный акт, на основании которого государственный регистратор оформит прекращение государственной регистрации, также такой документ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить соответствующий суд.

Лица, не указанные в комментируемом пункте, не правомочны подавать заявление о прекращении государственной регистрации.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил заявление физического лица и признал незаконными действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав по прекращению государственной регистрации на основании заявления третьего лица, поскольку прекращение государственной регистрации возможно только по заявлению лиц, обратившихся с заявлением о государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 мая 2006 г. N А74-5197/05-Ф02-2022/06-С2).

7. При отказе в государственной регистрации государственная пошлина не возвращается. Если же отказ был осуществлен на основании заявлений заявителей, то уплачивается половина государственной пошлины. Возврат государственной пошлины осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 11 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 11).

8. Пункт 6 комментируемой статьи рассматривает ситуацию, когда заявитель обжаловал в судебном порядке отказ в государственной регистрации и суд признал данный отказ необоснованным и постановил осуществить государственную регистрацию. В этом пункте есть две основные мысли, которые необходимо уловить заявителю.

Во-первых, в случае отказа заявитель должен правильно составить заявление в суд о признании отказа в государственной регистрации необоснованным. В заявлении в суд должна быть указана просьба обязать регистрирующий орган произвести конкретное регистрационное действие. Кроме того, заявитель должен внимательно ознакомиться с уже вынесенным решением суда. Если в его резолютивной части отсутствует указание органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, провести государственную регистрацию, или четко не прописан объект недвижимости, или непонятно, какое именно регистрационное действие необходимо осуществить, то необходимо обратиться в суд за разъяснением такого решения.

Во-вторых, комментируемый пункт освобождает заявителя в случае принятия судом решения в его пользу от необходимости снова подавать заявление на государственную регистрацию (то есть повторно обращаться в регистрирующий орган и оплачивать государственную пошлину). Вступившее в законную силу решение суда направляется судебным органом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Однако, по непонятным причинам, не всегда такие решения поступают в органы государственной регистрации. Поэтому заявителю нужно как минимум постоянно контролировать процесс передачи решения суда, периодически совершая звонки и в суд, и в орган государственной регистрации, а иногда и самому забрать решение суда и лично отнести в канцелярию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вышеуказанную норму нельзя путать с нормой, предусмотренной ст. 28 Закона, которая предусматривает государственную регистрацию на основании решения суда. Когда решение суда не основано на заявлении об оспаривании отказа в государственной регистрации, его копия также поступает через суд в орган, осуществляющий регистрацию права. Но здесь для проведения государственной регистрации необходимо заявление на государственную регистрацию заинтересованного лица и, вполне вероятно, иные документы, предусмотренные законодательством, например кадастровый паспорт.

В течение трех рабочих дней со дня поступления вышеуказанного решения суда государственный регистратор уведомляет заявителя о поступлении вышеуказанного решения суда и о сроке прекращения государственной регистрации. Уведомление направляется по тому адресу, который указан в заявлении о государственной регистрации прав. Согласно редакции Закона с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, не уточняется, какой адрес имеется в виду. Из смысла ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ можно сделать вывод, что речь идет как о месте проживания, так и об адресе электронной почты.

9. Порядок и способы направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав, подлежащих в соответствии с настоящим Законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляров – подлинников представленных заявителем документов, а также уведомления о решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, который в настоящее время еще не принят. Данная норма также является новой. Началом ее действия является 1 октября 2013 г.

Процесс государственной регистрации операций с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (именуемый далее – Закон).

Лебедев Антон

Прием документов на государственную регистрацию является самым началом процесса регистрации возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Результата у такого приема документов может быть всего два:

• Государственная регистрация;
• Отказ в государственной регистрации.

В случае выдачи зарегистрированных документов предшествует занесение сотрудниками регистрирующего органа (Управления ФРС Росрегистрации) записи о совершенном регистрационном действии в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). После совершения регистрационный действий регистрирующий орган выдает зарегистрированный пакет документов с проставленными штампами, подтверждающими совершение регистрационных действий, и свидетельства о государственной регистрации.

При выдаче сообщения об отказе в совершении регистрационных действий, регистрирующий орган мотивирует отказ ссылками на нормы законодательства. Получив такой отказ, заявители могут устранить замечания и подать документы вновь или обжаловать отказ в суде .

Промежуточной стадией в решении вопроса об отказе или регистрации может быть сообщение о приостановке регистрационных действий до исправления конкретных замечаний регистрирующего органа . Однако, по результатам этих замечаний при их исправлении будет регистрация, при неустранении замечаний - отказ в совершении регистрационных действий.

Юридические основания отказа в совершении регистрационных действий

К счастью для заявителей, в п. 1 ст. 20 Закона определен список оснований для отказа в совершении регистрационных действий. В регистрации может быть отказано, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии в соответствии с федеральным законом.

В статье 20 Закона особо отмечено, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или арбитражном суде .

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Отрицательные последствия отказа в совершении регистрационных действий

Самым существенным негативным последствием отказа в совершении регистрационных действий является отсутствие правовых последствий самой сделки, т.е. перехода права собственнсти. Существуют несколько групп договоров которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектом недвижимости (п.3. ст.433 ГК РФ). Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Однако, действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи любого объектами недвижимости, т.к. в соответствии со ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Переход права собственности не прошедший обязательную государственную регистрацию считается не произошедшим, и не порождает правовых последствий для ее сторон. Таким образом, отказ в государственной регистрации означает отсутствие самой сделки. Еще одним отрицательным последствием отказа в государственной регистрации является потеря денежной суммы в размере уплаченной государственной пошлины, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.

При получении отказа в государственной регистрации у заявителя остается лишь два выхода:

• Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив документы или устранив все иные замечания, указанные в уведомлении об отказе. Законом не установлено каких-либо ограничений в отношении количества таких обращений, поэтому можно обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз, разумеется каждое обращение должно сопровождаться уплатой государственной пошлины. Но это касается лишь случаев с устранимыми нарушениями, например опечатки, недочеты и неточности в договоре.
• Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Этот случай используется только тогда, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе, устранить не возможно в силу объективных причин.

Форма и процедурные сроки при отказе в регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.

Письмо об отказе в совершении регистрационных действия подписывается регистратором и должно содержать мотивированные причины отказа со ссылками на нормативно правовые акты, которыми руководствовался регистратор принимая решение об отказе. Письменный отказ в совершении регистрационных действия направляется всем сторонам сделки. Также отказ должен обязательно содержать ссылку на одно из оснований содержащихся в п. 1 ст. 20 Закона – юридическое основание отказа.

Юридические основания для приостановления совершения регистрационных действий

Основания для приостановления («приостановки») совершения регистрационных действий четко не прописаны в ст. 19 Закона о регистрации. Указанная статья не содержит исчерпывающий список оснований для приостановления, и устанавливает правило о том, что регистрация может быть приостановлена «при возникновении … сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений». Срок приостановления регистрационных действий определен Законом - 1 месяц. По закону государственный регистратор обязан принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В случае приостановления регистрационных действий государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации. Суть этих оснований обычно сводится к подаче дополнительных документов или исправлении ошибок в ранее предоставленных документах.

Однако если месячный срок приостановления регистрации будет пропущен и замечания не будут устранены, то государственный регистратор на основании п. 2 ст. 19 Закона обязан оказать заявителю в совершении регистрационных действий.

Обжалование отказа в совершении регистрационных действий в судебном порядке

Действующим законодательством предусмотрена процедура обжалования действий (бездействий) органов государственной власти. В п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прямо предусмотрено правило о том, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд , арбитражный суд .

Если отказ в регистрации будет получен юридическим лицом, то обжалование должно происходить в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Срок обжалования такого решения установлен п. 4 ст. 198 АПК РФ и равняется трем месяцам со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Если в регистрации будет отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать отказ в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). В соответствии с п. 1 ст. 256 ГПК РФ такие отказы должны быть обжалованы физическими лицами также в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если судом будет удовлетворено требование истца, то отказ будет признан незаконным и регистрационный орган будет обязан совершить регистрационные действия. Причем срок вступления решения арбитражных судов об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случая когда самим решением установлен иной срок.