Разбираемся, сколько времени займёт переход и изменится ли сумма в платёжке.

Наша управляйка задерживают оплату за тепло поставщику ресурса, хотя мы, жильцы, платим исправно. Слышал, что сейчас можно платить не УК, а напрямую тому, кто поставляет тепло. Как это можно сделать и выиграем ли мы от этого?

3 апреля Владимир Путин подписал закон, который позволяет собственникам жилья платить за коммунальные услуги без посредников. Теперь потребители этих услуг могут напрямую заключить договор с той или иной ресурсоснабжающей организацией (РСО) и оплачивать их без участия управляющей компании. Такая мера была введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсниками. Так, в Кировской области долги УК за отопление и горячую воду перед «ЭнергосбыТ Плюс» на начало 2018 года составили более 650 млн рублей, за воду и водоотведение перед «ККС» - более 54 млн руб. Притом что 94,3% жителей Кировской области, по данным Кировстата, добросовестно оплачивают коммунальные услуги.

Кто может платить по прямому договору?

Все желающие - за холодную и горячую воду, отопление, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора. При этом возможность платить за электричество и газ напрямую поставщику существовала и до вступления новых поправок в Жилищный кодекс. В большинстве случаев за свет кировчане уже платили СРО.

Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Если управляйка собирает деньги с жильцов, но не переводит их РСО, тогда жильцы могут решить платить ресурсникам напрямую. Причём на прямые договоры не может перейти отдельный собственник, а только весь дом целиком.

РСО, как и до внесения изменений в Жилищный кодекс, сами могут инициировать расторжение договора с УК, если та собирала деньги за ресурс, но не перечисляла их поставщику и имеет долг свыше двух месяцев.

За какие услуги можно платить напрямую?

За холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз мусора. Расчёты за газ и электричество в Кирове в большинстве случаев уже производятся без участия управляющих компаний. За общедомовые нужды жильцы по-прежнему будут платить управляющим компаниям (освещение подъезда, обслуживание лифта, благоустройство двора и т.д.), так как именно они оказывают соответствующие услуги.

Как проходит процедура перехода на прямой договор?

Для начала проводится собрание собственников. Если большинством голосов (50 +1%) жильцы решают платить напрямую, копии решения и протокола общего собрания далее направляются в РСО, с которой планируется заключить прямой договор, оригиналы - в УК и Госжилинспекцию. Всё это нужно сделать не позднее чем через 10 дней после проведения собрания. Ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчётов с этим домом напрямую.

Управляющая организация, в свою очередь, в течение 5 дней обязана направить оригиналы решений и протокола общего собрания собственников в Госжилинспекцию, а также разместить на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) электронные образы принятых решений и протокола. УК должна также уведомить о принятом решении по прямым расчётам соответствующую РСО не позднее 5 дней после проведения собрания. Для этого она должна направить в адрес РСО копию протокола общего собрания собственников помещений.

На основании указанных документов РСО обязана заключить с собственниками договор о предоставлении коммунальных услуг. Договор вступает в силу с даты, которая указана в решении собрания, но РСО имеет право отсрочить переход на новый порядок до 3-х месяцев.

Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчёты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от её услуг. Жильцов об этом уведомляют в тексте платёжных квитанций.

В Кирове уже кто-то платит напрямую РСО?

Да, в нашем городе есть примеры расторжения договоров с управляющими компаниями-должниками по инициативе РСО. Например, с 1 сентября напрямую «КТК» за тепло и горячую воду начнут платить жители домов по ул. Ульяновская,14 к.1, Щорса, 37а, Маклина, 52, Ленина, 162, Чапаева, 14. Ранее посредником при оплате услуг в этих дома была УК «ЖИЛСЕРВИС-ПЛЮС». Аналогичным образом «КТК» расторгла договор с ООО «УК Ленинского района». Также с 1 сентября платёжки за электричество от «ЭнергосбыТ Плюс» начнут получать дома, которые раньше платили за ресурс ООО «УК «Промжилсервис».

Причина расторжения договоров во всех случаях одна - эти УК вовремя не перечисляли деньги, которые им отдавали жильцы.

Теперь граждане будут оплачивать ресурс не через посредника, а напрямую РСО, - пояснил официальный представитель «ЭнергосбыТ Плюс» Сергей Береснев. - Это обезопасит граждан от потенциальных злоупотреблений, которыми страдают некоторые управляющие компании. Это прозрачность, понятность платежей. Если возникает какой-то вопрос по сумме в платёжке или поставке ресурса, можно задать вопрос напрямую РСО. Плюс деньги уходят напрямую по назначению ресурсникам, а не находятся где-то у посредников.

По оценке энергосбытовой компании, в Кирове на прямые договорные отношения по поставляемым ею ресурсам в 2018 году может перейти около 150 тысяч квартир, и ещё примерно 50 тысяч - в 2019-м.

Отметим, если расторжение договора происходит по инициативе РСО, информация об этом со списком домов публикуется на сайтах ресурсоснабжающих организаций.

Плата по прямому договору будет меньше или больше?

Переход на прямой договор никак не повлияет на размер тарифов. То есть плата за коммуналку будет ежегодно расти независимо от того, рассчитываетесь вы с РСО или с управляющей компанией.

Однако стоит иметь в виду, что каждый прямой договор с РСО - это отдельная платёжка, и при оплате услуги банк, как правило, взимает определённую комиссию, отмечает председатель совета дома по ул. Ленина, 20 Валерий Семенищев:

Если сейчас по одной квитанции потребитель платит за всё, то один прямой договор - это отдельная платёжка. Чем больше таких квитанций, тем больше суммарно будет взиматься комиссия. Кроме того, в связи с тем, что затраты РСО на работу с должниками возрастут, наверняка РСО попросят внести эти расходы в тариф. Также нужно иметь в виду, что при прямых договорах должники становятся проблемой РСО, следовательно, эти потери также могут попасть в увеличение тарифа (как сейчас в тариф на тепловую энергию попали сверхнормативные потери). То есть при оплате коммуналки через УК должники являлись проблемой УК, и она по закону не имеет права распределять эти долги на остальных собственников дома. А сейчас может возникнуть ситуация, когда долги должников попадут в тариф, а значит, за них заплатят добропорядочные потребители ресурса

Тогда есть ли какие-то преимущества для дома?

Преимущества есть, скорее, для РСО и управляющих компаний. Ресурсникам прямые договора удобнее тем, что они своевременно получают оплату от потребителей. А управляющие компании избавляются от «обузы» в виде должников, которые становятся головной болью уже РСО, а не УК.

Валерий Семенищев считает, что переход на прямые договора может усложнить жизнь собственникам.

Если возникнут ошибки в расчётах, а они возникают регулярно (например, этой весной при расчёте за отопление или недавний сбой у «ЭнергосбыТ Плюс»), выяснять отношения с крупной компанией, какими и являются РСО, достаточно сложно. Если организация пойдёт навстречу, это хорошо. Но даже в таком случае, если человек получил от РСО платёжку с непонятной для него суммой, при обращении к ресурснику ему придётся как минимум отстоять очередь.

Ранее в спорных ситуациях своеобразным буфером была управляющая компания. Если дом решает всё же перейти на прямой расчёт с РСО, обратного пути уже не будет. Правда, как отмечает Валерий Семенищев, сейчас разрабатываются поправки в соответствующий закон, которые пропишут механизм возвращения к прежней системе оплаты через УК.

А теперь о главном - коротко:

• Собственники могут платить напрямую РСО за горячую и холодную воду, водоотведение и отопление. За содержание общедомового имущества в любом случае придётся платить управляющей компании.
• Инициировать переход на прямые расчёты с РСО могут собственники или сама РСО, если управляющая компания не перечисляет ей деньги за ресурс на протяжении более чем двух месяцев.
• Чтобы перейти на прямые расчёты с РСО, собственники должны провести собрание. Для принятия решения достаточно простого большинства голосов. Перейти на прямой расчёт может только весь дом сразу, а не отдельный собственник.
• После уведомления РСО о переходе на прямой договор собственники начнут получать новые квитанции в течение 1-3 месяцев с момента заключения нового договора - по одной за каждый ресурс.
• Напрямую договоры с РСО не повлияют на сумму в квитанциях. Однако впоследствии ресурсники могут заложить в тариф свои возросшие расходы, связанные со взысканием задолженностей с неплательщиков.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответы, их нам, и мы обязательно постараемся на них ответить.

За последний год в СМИ много говорили про прямые договоры жителей с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Эта тема стала популярной и вот УК РК устроила ОСС и предлагает жителям проголосовать за переход на прямые договоры.

КАКИЕ ПЛЮСЫ

Прямые договоры с РСО это хорошая идея, у нее есть неоспоримый плюс: УК не участвует в финансовых расчетах за коммунальные ресурсы и не сможет деньги перераспределять по своему усмотрению. Про это много говорят по ТВ в последнее время.

И есть хороший позитивный пример: Мосэнергосбыт давно и успешно проводит расчеты с потребителями электроэнергии напрямую. Правда это не совсем прямой договор, т.к. за услугу электроснабжения перед жителем отвечает УК, а житель только платит напрямую в МосЭнергоСбыт. Это схема прямых платежей. И она неплохо работает.

КОМУ ВЫГОДНО

• РСО выгодно. По логике прямые договоры выгодны ресурсоснабжающим организациям. Сейчас в среднем по России их собираемость платежей около 80%, в то время как собственники жилья, конечные пользователи оплачивают УК около 95%.
• УК выгодно. УК прямые договоры «собственник – РСО» тоже выгодны. Переход на прямые договоры приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, и только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить до 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Плюс УК уходит от ответственности, избавляется от большого груза ответственности.
• Жителям не выгодно. Прямой выгоды собственника жилья в прямых договорах нет. Ну разве что из общих соображений, чтобы РСО и УК жилось проще. О «минусах» подробнее ниже.

КАКИЕ МИНУСЫ И «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»

При переходе на прямые договоры с РСО будет 5 платежек: за содержание, за капитальный ремонт, за электричество, за холодную воду, за отопление, вместо нынешних трёх.

Но помимо этого есть еще несколько сложных вопросов, на некоторые пока нет ответов.

• НЕ ГОТОВЫ!
  Водоканал и РСО не готовы заниматься прямыми договорами! У них НЕТ опыта с многоэтажками и опыта работы с физлицами. Ни одного дома в Реутове еще не перешло на прямые договора. Опыта нет. УК РК толкает нас на «эксперимент» из своих корыстных мотивов. Ведь одно дело – работа с крупными компаниями, а другое – с тысячами физлиц в городе.
  Как мы можем принимать решение о заключении прямых договоров зная о неготовности ресурсоснабжающих компаний?
  При этом УК РК перекладывает ответственность за выбор прямых договоров на собственников. Мы потом еще и крайними будем, что сами глупость сделали и выбрали прямые договоры. То, что Мосэнергосбыт работает, не значит, что Водоканал и РСО смогут нормально справляться. В переходный период неизбежны ошибки в расчетах, начислениях, обработки платежей. В таком случае, есть смысл подождать пару лет пока РСО и Водоканал не наберутся опыта и не отладят эти процессы у себя.
• ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ НЕТ В ПРИРОДЕ ВООБЩЕ. КУДА СПЕШИМ?
  Не утверждена Правительством РФ форма прямого договора (п.6 ст.157.2 ЖК РФ) с РСО. Нам предлагают переходить на прямые договоры, хотя даже тексты договоров еще не разработаны . По закону пока нет формы прямого договора действуют положения Правил №354, но они еще не адаптированы под прямые договоры, не внесены изменения в Правила №354. Обязательства сторон, границы зон ответственности, порядок расчетов должны быть прописаны в подзаконных актах. Пока это в процессе разработки, не утверждено. Как можно принимать решение о заключении прямых договоров с РСО, не зная какие условия они будут содержать?
• НЕТ ОТВЕТСТВЕННЫХ!
  Не будет одного ответственного за предоставление услуги.
  Горячая вода. Если вода ржавая, с хлоркой или холодная к кому обращаться? РСК будет считать виновным Водоканал и УК, что мол возможно проблемы в трубах или ИТП. Если вода еле теплая кто ответственный? Не получится что РСК будет обвинять УК, а УК будет говорить, что УК не при чем, что поставщик РСК и ему вся ответственность?

Отопление. Житель получает отопление по факту от УК, а юридически будет получать и платить Теплосети. При проблемах с отоплением (холодно в квартире) нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную услугу отопления (холодно в квартире) будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а РСО будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в настройке оборудования или фасада дома.

Холодная вода. Житель получает холодную воду по факту от УК, а юридически будет получать услугу водоснабжения и платить Водоканалу. При проблемах с ржавой водой нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную ХВС будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а Водоканал будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в них.

• РОСТ ТАРИФОВ
  За чей счет будет проводиться работа по начислению, приему показаний, претензионной и судебной работе с должниками? Очевидно, что эта работа требует определенных затрат. Сейчас эти затраты учтены в тарифах УК. У РСО вырастут затраты на эти работы, как следствие, в будущем возрастут коммунальные платежи за воду и отопление, т.к. РСО заложат эти «новые» затраты в тарифы. У УК сейчас это уже заложено в тарифах на содержание и ремонт, но они не согласны снизить ставку, эти деньги они хотят оставить себе.
• ДОЛГИ УК РК в 95 000 000 руб НЕ УРЕГУЛИРОВАНЫ.
  Сейчас у УК РК задолженность перед РСО более 95 млн рублей. Не хотелось бы взваливать этот долг на добросовестных плательщиков. УК РК похоже хочет соскочить с договоров с РСО. Но при этом могут пострадать жители.
• НЕСКОЛЬКО САЙТОВ И НЕСКОЛЬКО ПЛАТЕЖЕК ЛИБО НОВЫЙ ПОСРЕДНИК
  На сайте каждой РСО нужно будет подавать показания. Несколько сайтов будет. Ну и платежек будет несколько, от каждой РСО. Сейчас этих сайтов у РСО нет, их нужно еще создать, но в будущем это будет сделано. Вероятно, ввиду неготовности собирать показания счетчиков, выставлять тысячи платежек и работать с жителями, в сложившейся ситуации РСО и Водоканал возьмут для начала МосОблЕИРЦ на подряд и собирать показания и выставлять платежки будет МосОблЕИРЦ, и схема взаимодействия будет еще сложней ввиду добавления нового временного посредника.
  Прощай, посредник УК, и здравствуй, посредник МособлЕИРЦ.
• ДАЛЕКО ТЕРРИТОРИАЛЬНО. ДОЛГО.
  Теряется принцип «одного окна». В случае написания жалоб придется тратить время на поездки в офисы РСО, которые расположены далеко не удобно. Обращаться: ООО «Реутовский Водоканал» по адресу Реутов, Садовый проезд, д.3 (пешком около 53 минут либо на двух автобусах за 35 минут), ООО «Реутовская теплосеть» по адресу ул. Челомея, д.8, пешком около 13 минут). Для сравнения: офис УК РК 1 минута, офис ПИКа 5 минут от дома. С учетом, что РСО будет обслуживать не только один дом, но и весь город, то вероятны очереди, а это время.
• ПРЕДЛАГАЮТ УТВЕРДИТЬ ОТЪЕМ ДЕНЕГ У ВОДОКАНАЛА
  В составе Горячей воды есть две компоненты: холодная вода + тепловая энергия на нагрев холодной воды до состояния горячей. Это связано с тем, что в нашем доме есть специальное оборудование – индивидуальный тепловой пункт (ИТП). ПУК РК предлагает назначит поставщиком услуги горячего водоснабжения Теплосеть, но тогда получится, что теплосеть будет взымать деньги не только за нагрев, но и за холодную воду, т.е. УК РК предлагает узаконить отъем денег у Водоканала. Более того, Министерство строительства и ЖКХ РФ в своем Письме от 07.05.2018 № 20237-ОГ04 указало, что в домах с ИТП (как наш) переводить услугу ГВС на прямые договора незаконно.
• НЕТ НАДЗОРНЫХ ОРГАНОВ, ИДИТЕ В СУД
  Кто будет надзорным органом за соблюдением Правил оказания коммунальных услуг и их качества? ГосЖилИнспекция не контролирует РСО, а только УК (уже есть опыт и ответ от ГЖИ). Если что не так – то собственник должен либо смириться с едва теплой ржавой водой, либо подавать в суд.
• ПЕРИОД ПЕРЕХОДА СТРАННЫЙ
  Переход с 01 ноября, в отопительный период (!). Это может вызвать ненужные споры при переходе. Обычно, стараются летом, с 1 июля переходить на иные способы оплаты за отопление. Даже тарифы на отопление меняют летом с 1 июля.

РЕЗЮМЕ

Пока нет чётко отлаженной схемы по прямым договорам у Водоканала и у РСО решение о переходе на прямые договоры несет весьма существенные риски. Многие нюансы не урегулированы в законе, нет даже утвержденного договора. Мы принимаем решение перейти на прямой договор и понимаем, что самого договора прямого даже нет! Это очень странно. Но идея красивая и по ТВ много рассказывают об этом, правда только о плюсах, о нюансах и минусах не говорят. На текущий день удобны прямые договоры только по электричеству, но они у нас уже есть. Остальные РСО пока не готовы и по мнению Совета дома нет смысла спешить, лучше подождать 2-3 года, и только при уже отлаженном процессе принимать решение о переходе. Очень не хочется быть «пробным пушечным мясом», «набивать шишки» и быть первопроходцами в этом процессе.

Вопрос с прямыми договорами не до конца продуман и проработан. Очевидно этот переход выгоден УК РК, поэтому они его и предлагают всем домам своим, но для жителей он не выгоден и несет большие риски, в первую очередь в виду неготовности законодательной базы для прямых договоров.

Лучше не голосовать вообще. Не стоит передавать образец своей подписи УК, которая неоднократно была замечена в подделках бланков голосований.
При обзвоне рассказать, что вы голосовали, но иначе, сложнее, чем ответить, что вы вообще не голосовали.
Однозначно лучше, если голосование не наберет кворум, чем если кворум будет, но по разным вопросам будут разные голоса – подделка становится проще.

Видео очной части общего собрания

В жилищный кодекс были внесены поправки и изменения, вследствие которых собственники недвижимости имеют право на прямые договоры с РСО. Так, при заключении договора владелец квартиры получает ресурсы напрямую от ресурсоснабжающей организации.

Многие УК не справляются с задачами, которые обязаны выполнять. Выделяют множество причин, из-за которых РСО своевременно не получает денежные средства. И доминирующая причина – коррупция. Ранее УК была посредником между собственником и РСО. Но в соответствии с новым законодательным проектом, владельцы теперь могут сами заключать договоры с РСО.

В третьем окончательном чтении – 23 марта 2018 года приняли законодательный проект, на основании которого из цепочки оплаты коммунальных услуг можно исключить управляющую компанию. Согласно документу, собранием собственников можно принять решение о переходе на прямые договоры.

Заключать можно договор с РСО, которая поставляет такие услуги:

1. Вывоз бытовых отходов.
2. Холодная и горячая вода.
3. Водоотведение.
4. Отопление.

Еще одна причина такого новшества состоит в том, что можно снизить общую сумму задолженности и предупредить появление новых долгов собственников перед РСО.

Согласно законодательному документу, РСО может расторгнуть договор с управляющей компанией многоквартирного дома в одностороннем порядке. Главное условие для этого – наличие задолженности, которая составляет два среднемесячных начисления либо больше.

Сам закон вступил в силу первого апреля 2018 года. Главные задачи, которые помогает решить нововведение:

1. Увеличить собираемость денежных средств. Если исключить из цепочки управляющую компанию, то это позволяет уменьшить задержки по оплате.
2. Снижение коррупционной составляющей. Не секрет, что многие УК работают не совсем честно.
3. Упрощение схемы расчетов.
4. Наведение порядка.

Еще до внедрения нового закона было известно, что введены немаленькие штрафы, которые может получить УК за невыполнение требования к расчетам. Штрафная санкция в размере 50% от неправильно обозначенной суммы – такое наказание ждет все управляющие компании.

Основные преимущества нового закона и недостатки

Законодательный документ рассматривает актуальные вопросы в сфере жилищного законодательства России. Благодаря нему простые граждане будут более защищены. Получает «защиту» и ресурсоснабжающая компания.

Нередко бывали случаи, что отключали весь многоквартирный дом вследствие задержки выплат от УК РСО. При этом собственники исправно оплачивали коммунальные услуги в срок, не задерживали оплату. Благодаря новому закону такого больше не будет.

Теперь в свете нового закона собственники недвижимости сами могут выбирать поставщика услуг. Например, вывозить мусор могут разные компании.

Многие управляющие компании сознательно завышали стоимость ЖКТ. Особенно это часто случалось при поставке горячей воды. Новым законом введены определенные требования, вследствие которых удастся усилить контроль над действиями УК.

К минусу можно отнести то, что возможно поступление некачественных услуг. Этот вопрос решить можно только с РСО, поскольку собственники напрямую с этой организацией заключают договор.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законодательным документом, который регламентирует переход на прямые договоры, предусмотрено две возможности заключения:

1. Собранием собственников принимается решение о переходе на прямые договоры с РСО.
2. РСО по собственной инициативе разрывает договор с УК, а это означает, что автоматически создается договор с собственниками недвижимости напрямую.

Типовой договор уже разработан Министерством строительства. Он приведен в соответствующем постановлении Правительства России.

Три причины, почему не стоит заключать прямой договор

С одной стороны, законодательный проект позволяет собственникам недвижимости самостоятельно заключать договор, что плюс. Но с другой – РСО и ранее имела право расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, но по какой-то причине этого не делала. И эта информация наводит на мысль, что выгода для собственников небольшая. Рассмотрим три причины, почему лучше подождать с переходом на прямые договоры.

Первая причина

Первый момент – данный законодательный проект не выгоден собственникам. Когда закон отправили на рассмотрение, его появление объяснили выгодой для РСО. Якобы, у УК большие задолженности перед ресурсоснабжающей компанией, соответственно, так можно нивелировать долги. Но и раньше РСО могла отказаться от работы с УК. Но этого не делала. Значит, выгоды мало.

Что же касается собственников, то перед ними несет ответственность УК. Если у них имеются вопросы по отоплению, горячему либо холодному водоснабжению, задавать вопросы и «требовать справедливости» можно от УК.

Предположим, владельцы жилья перешли на прямые договоры, следовательно, по каждой коммунальной услуге собственникам придется иметь дело с РСО. Потекла плохая вода из крана? Все вопросы в РСО. Холодно зимой? Также придется обращаться в РСО.

Вторая причина

Законодательный проект есть, но, как считают эксперты, он не доработан. На сегодняшний день не понятно, кто несет ответственность за качество услуг. Раньше суды соглашались с тем, что за поставку ресурсов несет ответственность управляющая компания – с нее и спрос. И совсем не важно, что причина некачественной услуги была в неверных действиях РСО или бездействии.

В настоящий момент не установлены правила ответственности РСО, поэтому при заключении договора собственники рискуют создать себе проблемы.

Третья причина

Отсутствие возможности применения Правил коммунальных услуг – третья причина, почему договоры с РСО напрямую не так выгодны. Эти Правила подтверждены правительством, и именно на их основании предусмотрены разные ситуации. Например:

1. Возможность перерасчета коммунальных услуг за то время, что потребитель отсутствовал.
2. Возможность уменьшения платы вследствие поставки некачественной услуги.
3. Регламент поверки счетчиков воды и пр.

Фактически эти Правила нельзя применять к прямым договорам между владельцами недвижимости и РСО. Их применяют только к договорам на поставку воды, электричества, но не к договору оказания коммунальных услуг.

Поэтому ничего не мешает РСО отказать, например, в перерасчете коммунальных услуг на время отсутствия, ссылаясь на то, что Правила не применяются. А это еще один риск для собственников, который рекомендуется учесть, прежде чем воспользоваться новой возможностью перехода на прямые договоры.

Теперь за ЖКХ можно расплачиваться в обход управляющих компаний. Деньги будут идти напрямую поставщикам ресурсов.

Изменения в жилищный кодекс уже вступили в силу. А первые прямые договоры после изменений закона заработают уже в середине мая. Об этом в интервью «Российской газете» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Договоры ресурсоснабжения теперь поставщики могут заключать с собственниками квартир напрямую. Речь идет об оплате электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды. За газ люди уже платят напрямую. Новая норма призвана убрать недобросовестных посредников между населением и поставщиками. Ведь есть компании, которые накапливают огромные долги, хотя деньги от населения получают.

Возможность выходить на прямые договоры получили, как поставщики ресурсов, если УК накопит перед ними задолженность, так и сами собственники домов, но для этого жителям нужно будет принять такое решение на общем собрании. Важный момент — на прямые договоры нельзя перевести общедомовые платежи, только квартирные.

У нововведения есть как плюсы, так и минусы. К примеру, воронежские поставщики ресурсов не раз официально заявляли, что новый закон – это несомненное благо, поскольку те же УК, управляемые Михаилом Палютиным не смогут больше аккумулировать у себя не принадлежащие им средства поставщиков. То есть ситуации подобные той, что сложилась, к примеру, у УК «Коммунальщик» с МКП «Воронежтеплосеть», не должны повториться.

Напомним, до сих пор идет расследование громкого уголовного дела в отношении УК «Коммунальщик», возбужденного воронежскими полицейскими в октябре прошлого года. В прокуратуре сообщали, что эту управляющую компанию заподозрили в присвоении 22 млн рублей платежей потребителей, предназначенных для муниципальной «Воронежтеплосети». По версии следствия, с января 2016 года по май 2017 года ООО УК «Коммунальщик» получило от населения за горячую воду и отопление больше 105 млн рублей, а «Воронежтеплосети» перечислили лишь 83 млн рублей. Остальные деньги УК, консультантом которой был Михаил Палютин, израсходовала на другие нужды компании и руководства. Напомним, что в 2014 году Михаил Палютин за мошенничество в особо крупном размере получил два года условно.

Однако, пожалуй, на этом все плюсы нововведения и заканчиваются. Многие воронежские эксперты считают новую систему несовершенной и убеждены, что она не решит основную задачу.

Так, представители управляющих компаний и товариществ собственников жилья Воронежа в ходе телефонного опроса назвали закон «малополезным» и «нелогичным», поскольку при прямых договорах РСО будет получать деньги напрямую от жителей, однако отвечать за качество поставляемых коммунальных услуг все равно будут УК или ТСН. За последними также оставляют и обязанность давать собственникам квартир разъяснения по начислениям, которые будут проводить поставщики, что вообще выглядит полной бессмыслицей, ведь УК лишается права вести расчеты.

«Например, собственник захочет получить перерасчет за некачественный ресурс (холодная вода из горячего крана или еле теплые батареи зимой). Для этого он обратится в свою УК, та пойдет с этим вопросом в ресурсноснабжающую организацию, поскольку УК больше не ведет начисления и не понимает сумм, выставленных поставщиком, — рассказывает представитель одного из товарищества собственников недвижимости Воронежа. Только после получения ответа от РСО, УК или ТСН смогут ответить на вопросы жителей. Согласитесь, очень длинная цепочка, в которой управляющая организация – явно лишнее звено».

Получается, нововведение только добавит суеты в работу управляющих организаций и отнимет время и ресурсы от основной деятельности.

Еще одна возможная проблема, которая появится с вступлением в силу нового закона, связана с квитанциями. Вместо одной платежки, жители станут получать целую кипу бумаг. В свою очередь РСО не закладывали неожиданно появившиеся затраты в тариф и, вероятно, стоимость печати и рассылки квитанций переложат на плечи потребителей.

«Скорее всего, так и будет: скорректируют тариф, и потребители будут это все оплачивать», — комментировал ТАСС замдиректора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Евгений Блех.

Повлиять на тарифы могут и не только объективные причины.

«В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, - отмечала в комментариях СМИ исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту».

По словам эксперта, обычно в УК есть опытные юристы, которые могут разобраться с такими случаями. А вот собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказать, что им выставили завышенную сумму.

«При прямых договорах ресурсоснабжающих организаций с жителями затрудняется контроль над соблюдением прав и интересов потребителей, — прокомментировали в УК Центрального района. — В Воронеже многие УК, в том числе и мы, пользуются услугами АО «Единая процессинг-сервисная система ЖКХ Воронежской области», которое использует технологию расщепления платежей. То есть деньги не остаются на счетах УК, а сразу же отправляются напрямую ресурсоснабжающим организациям. Это система давно и успешно работает в регионе и менять её на прямую оплату, на наш взгляд, смысла нет».

Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58