Закрытый паевой. Закрытый паевой инвестиционный фонд: настоящее и будущее. Зпифы имеют ряд преимуществ перед другими фондами

Принципы функционирования ЗПИФов недвижимости

Закрытый ПИФ - имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования.
Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда), в соответствии с которым учредитель управления передаёт имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа.
Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков фонда. Выдел имущества из общей долевой собственности в натуре не допускается.
С согласия пайщиков может быть увеличено количество паев, а также выплаты инвестиционного дохода.
Решение об инвестировании средств ЗПИФа принимает управляющая копания.
При осуществлении долгосрочных, капиталоёмких проектов возможно согласование с крупными пайщиками.

Преимущества ЗПИФа недвижимости

Раннее возвращение невозможно для вас или только при значительных потерях. Инвестиции в закрытые фонды представляют собой инвестиционные инвестиции с соответствующими возможностями и рисками. В дополнение к привлекательным доходам вы также можете воспользоваться распределением убытков в качестве инвестора, который может облагаться налогом. Кроме того, капитал инвестируется в ценные бумаги, связанные с недвижимостью. Мы рекомендуем закрытые фонды с самой высокой ставкой налога из-за относительно высокого риска только очень опытных инвесторов и топ-работников.

Закрытый ПИФ обладает рядом преимуществ:

Ограничено появление сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей).
Пайщики могут контролировать деятельность управляющей компании и влиять на основные параметры Фонда посредством проведения общего собрания.
Закрытый ПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией, меньшими ограничениями по структуре активов по сравнению с открытыми и интервальными фондами.
Закрытый ПИФ может работать на рынке недвижимости.
Возможно получения промежуточного инвестиционного дохода без уменьшения количества паев (аналог выплаты дивидендов по итогам года).
В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.
Прирост стоимости имущества ЗПИФа не облагается налогом на прибыль, т. к. ЗПИФ не является юридическим лицом.

Порядок формирования ЗПИФа недвижимости

Приятно предположить, что жадность регулярно выигрывает над мозгом. Но если опыт с предположительно рандитулярной формой денежных вложений был слишком болезненным, вкладчики все же оставляют его пальцами. Это иллюстрируется данными о продажах для закрытых фондов. Они почти не приезжают с места годами.

Даже после финансового кризиса ежегодно может быть размещено более пяти миллиардов евро. Единственный вариант, который все еще работает, - это инвестиции в недвижимость. Почти две трети размещенных акций находились в этом районе. За этим следуют прямые инвестиции и инвестиции в самолеты. В прошлом году прежние любимые корабли составляли всего два процента.

Первичное размещение инвестиционных паев осуществляется не позднее чем через шесть месяцев после регистрации Правил Фонда.
Способ оплаты инвестиционных паев (денежные средства, недвижимость и/или права на недвижимость) оговаривается с учредителями управления.
Срок формирования (первичное размещение) составляет не более 3-х месяцев.
При первичном размещении может быть установлен размер минимальной суммы имущества передаваемого в Фонд.
При первичном размещении должен быть указан размер активов закрытого ПИФа, при достижении которого Фонд считается сформированным. Такой размер активов должен быть не менее 25 млн. рублей. Создание ЗПИФа недвижимости экономически целесообразно и эффективно от 10 млн. долларов США.
В связи с тем, что при формировании закрытого ПИФа все инвестиционные паи должны быть размещены, то требуется чёткая координация и согласованность действий учредителей управления.

Операции с активами ЗПИФа на рынке недвижимости

Преимущества управления в качестве аттрактанта

Неудивительно, что многие скандалы и болезненные потери инвесторов постоянно разрушают доверие. Вряд ли был врач, адвокат или архитектор, который не вкладывал в него части своего имущества. Тот факт, что инвесторы вряд ли смогли получить свои деньги преждевременно, а затраты были огромными, никого не пугали. Налоговые преимущества и высокая доходность были успешно использованы в качестве аттрактантов.

В отрасли осознается долгосрочная уверенность, которая не вызвана не всеми, а многими поставщиками. После неплатежеспособности главного арендатора объект стал фиаско. Это также серьезно повредило репутацию категории продукта. Обычно ликвидные активы в размере € 000 считаются ориентиром. Покупатель закрытых фондов должен, по крайней мере, распоряжаться этими большими деньгами, чтобы он не принимал слишком высокий риск перед обычной минимальной инвестиционной суммой в € 000.

1. Операции на этапе строительства.

Управляющая компания от лица ЗПИФа может выступать инвестором (соинвестором) строительства объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения.
Основные используемые договора: договор инвестирования (договор финансирования строительства).
До момента оформления права собственности в регистрирующих органах реализация имущественных прав осуществляется по договору уступки права требования, после регистрации - по договорам купли-продажи, мены.
Регистрация прав собственности на объект недвижимости осуществляется на ЗПИФ как общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев с выдачей единого Свидетельства управляющей компании.

2. Операции с существующими объектами недвижимости.

До 25% продаж

«Мы пришли из мира, в котором многие фонды не приносили того, что было показано инвесторам с самого начала при расчете прогноза», - критически оценивает Кристина Менцель. Недостаток, который инвесторы обычно возвращают на свои деньги только через десять лет, рассматривается как преимущество на нынешнем этапе с низкой процентной ставкой. По ее словам, продукты предлагают «бонус неликвидности».

«Больше в запасах было бы хорошо для всех немцев»

В то время как открытые, которые могут быть возвращены после минимального периода ожидания в два года, в настоящее время дают доходность около двух процентов, можно рассчитывать на закрытый вариант с четырьмя процентами. Видео невозможно воспроизвести. Повторите попытку позже.

Целью инвестиционной политики управляющей компании является приобретение объектов недвижимости с целью продажи, сдачи в аренду или субаренду, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду; приобретение земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения; а также аренда недвижимости с целью сдачи в субаренду.
Объект недвижимости может быть внесен в Фонд в качестве оплаты паев или приобретен Управляющей компанией в процессе осуществления деятельности по доверительному управлению на средства Фонда, привлеченные с рынка.

3. Косвенные операции на рынке недвижимости.

Однако вряд ли кто-то может добиться более низкой отдачи на международном уровне. Финансовый редактор Фрэнк Стокер показывает выход из дела с низким процентом. Различия в доходности между предложениями частично огромны. Это связано также с высокими издержками. Для открытых фондов недвижимости первоначальный взнос составляет пять процентов.

Хранители знают, что им не хватает знаний

Поэтому Кнорр приходит к выводу, что открытый фонд в большинстве случаев является более экономичным для частных инвесторов. Недоверие к продуктам не только велико среди инвесторов. Крупные банки, такие как закрытые фонды, больше не предлагают своим клиентам. Его компания также сосредоточилась на продажах. У профессиональных инвесторов, таких как пенсионные фонды и пенсионные фонды, есть другие способы заставить зубного врача почувствовать зуб перед покупкой продуктов. Хотя прозрачность также улучшилась в отношении частных инвесторов, однако многим вкладчикам просто не хватает времени и знаний, чтобы информировать себя заранее.

В активы ЗПИФа можно приобретать акции открытых и закрытых акционерных обществ, а также доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерные изыскания, реставрацию, риэлтерскую деятельность. Приобретение объектов недвижимости можно осуществлять через куплю-продажу хозяйственных объектов, которые владеют недвижимостью.

Права и обязанности управляющей компании

Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

Опираясь на то, что продавец делает это за один, не всегда работал в прошлом. Те, кто не хочет заботиться о себе, лучше в варианте открытого фонда недвижимости. Трудно себе представить, что когда-нибудь появится возврат закрытого фонда с частными инвесторами. С скандалами вокруг закрытых фондов недвижимости вы можете заполнить книгу. Или Генрих Мария Шульте, медицинский профессор, который обернул 147 миллионов евро от своего фонда недвижимости.

Долгое время закрытые средства не подлежали регулированию. Рынок был рай для сомнительных бизнесменов и мошенников. «Фонд недвижимости может обанкротиться, хотя 99 процентов недвижимости были арендованы по хорошей цене», - говорит Питер Маттиль, юрист банка и капитала. В сложных сетях компаний, которые часто контролировались только одним человеком, средства инвесторов могли перемещаться практически произвольно взад и вперед. Использование мелких инвесторов, - говорит Маттиль, - был настоящим бизнесом, - все могли это сделать. «Вы могли бы совершить такси в понедельник и продать закрытые средства во вторник».

1. Управляющая компания обязана:

соблюдать требования, предусмотренные законодательством РФ, нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Правилами Фонда;
распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, с согласия специализированного депозитария, за исключением распоряжения ценными бумагами в целях исполнения сделок, совершенных через организаторов торговли;
передавать имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;
передавать специализированному депозитарию незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;
приобретать за счет активов акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией;
представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в установленном им порядке;
раскрывать информацию о паевом инвестиционном фонде в соответствии с законодательством РФ.

2. Управляющая компания в праве:

Они также требуют страхования профессиональной ответственности. И все поставщики должны привлекать банк или доверительный управляющий в качестве «депозитария». Это исследование всех бизнес-транзакций: предотвращение утечки денег инвесторами в темные каналы. Новые правила парализовали рынок в течение некоторого времени. До введения требования регистрации было не менее 1000, считают эксперты. Новые закрытые фонды еще не были открыты.

Операции с существующими объектами недвижимости

Только с этого порога применяется большая часть новых правил. Поэтому инвесторы не знают о проектах, в которые инвестируются их активы. Первоначально банки считались депозитариями. Однако закон также позволяет доверять, например, юристам или налоговым консультантам. Они танцуют в сомнении насчет свистка инициаторов, - говорит Маттиль.

без специальной доверенности осуществлять все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими Фонд, в том числе право голоса по голосующим ценным бумагам;
предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению фондом;
совершать сделки с опционами, а также форвардные и фьючерсные сделки за счет имущества, составляющего фонд, только в целях уменьшения риска снижения стоимости активов фонда. При этом общий размер обязательств по опционам, а также форвардным и фьючерсным контрактам не может составлять более 10 процентов стоимости активов фонда;
передать свои права и обязанности по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Вознаграждение и расходы ЗПИФ недвижимости

Управление такими категориями активов, как недвижимое имущество и ценные бумаги

По его словам, будет так же много сомнительных средств, как и прежде. Независимо от того, правильно ли это, зависит от того, продают ли банки и финансовые консультанты все более закрытые имущественные фонды мелким инвесторам. И претендует на то, что захочет вложить 000 евро после наследования, с радостью также в области недвижимости. Сберегательный банк видит это по-другому: ваш консультант предоставляет нам брошюру о закрытом фонде, который финансирует два торговых центра. Один из фондов инвестирует в дома престарелых.

1. За счёт имущества Фонда выплачивается вознаграждение:

Управляющей компании.
Специализированному депозитарию.
Регистратору.
Аудитору.
Независимому оценщику.

Общая сумма вознаграждения на практике не превышает 3-4% от стоимости активов.

2. За счёт имущества Фонда возмещаются расходы связанные с:

Двое других вкладывали деньги инвесторов в торговую недвижимость и эксклюзивные квартиры - как в виде слепых бассейнов. Все это, говорит консультант, - это закрытые фонды, которые являются хорошим выбором для новичков. Конечно, теоретически может быть и полная потеря. Но это, по его словам, маловероятно.

Акциями в закрытом фонде являются предпринимательства. Благодаря созданию такого фонда деньги собираются для определенного проекта. Объем фонда указан для размещения. Как только это будет достигнуто, т.е. полностью нарисовано, дальнейшие чертежи невозможны, и фонд закрыт. В юридическом плане закрытые фонды обычно организуются как частные компании. В дополнение к акционерному капиталу, кредитное плечо иногда используется для достижения более высокой отдачи от собственного капитала. Как только эти вычеты были практически устранены, инвестиционный инструмент стал менее важным.

cодержанием имущества, составляющего Фонд;
страхованием недвижимого имущества, входящего в Фонд;
совершением сделок с имуществом Фонда (оплата брокерских услуг, услуг регистраторов и депозитариев, биржевые сборы, оплата услуг банков и т. д.);
созывом и проведением общего собрания владельцев инвестиционных паев;
опубликованием и предоставлением информации в соответствии с законодательством;
судебными издержками, возникшими в связи с защитой интересов пайщиков и прочие расходы, предусмотренные Правилами доверительного управления фондом.

Права владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

Из-за отсутствия сопоставимости акции недостаточно ликвидны, тем более что инвесторы не имеют права на выкуп акций эмитентом в течение срока. На нескольких торговых площадках акции часто имеют дело с незначительными расходами или расходами. Фонд представляет собой форму инвестиций или строительства для инвестиций, в которых инициатор или инвестиционная компания инвестирует средства заинтересованных сторон, чтобы инвестировать их надлежащим образом.

В случае фондов недвижимости, инвестиций в индивидуальную недвижимость, нескольких объектов, собранных вместе в тендере, И постоянно переработаны портфели на переднем плане. Инвестиции могут относиться к четко идентифицированным индивидуальным свойствам или сегментам фиксированной недвижимости. Вы можете сосредоточиться на существующих проектах, а также сосредоточиться на разработке проектов.

Требовать проведения собрания владельцев инвестиционных паев при владении не менее 10% общего количества паев.
Требовать погашения инвестиционных паев и выплаты денежной компенсации, в случае если владельцы инвестиционных паев голосовали против принятия решения общего собрания или не принимали участия в голосовании по вопросам утверждения изменений и дополнений в Правила Фонда или решения о передаче прав и обязанностей другой управляющей компании.
Требовать выплаты дохода от доверительного управления, если это предусмотрено правилами Фонда.

Порядок принятия решений общим собранием владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

Концепция открытых фондов недвижимости основана на стратегии портфеля ценных бумаг, основанной на портфелях, закрытом фонде по принципу «покупать и удерживать» одного объекта. Прямая «осязаемая» ссылка на недвижимость более выражена в закрытом варианте. Он представляет собой элитный продукт, а открытые средства направлены на широкие массы и их деньги.

Оба типа фондов позволяют инвесторам, которые не могут самостоятельно приобретать недвижимость, из-за ограниченных ресурсов, расширять свой «профиль активов» до этого класса активов. Маленький кошелек все больше поддерживается фондом открытого фонда; потери в среднем ниже, а прогноз доходности более ограниченный, чем для прочно задуманных аналогов «закрытой» фракции.

Решения общего собрания владельцев паев при маются большинством в 3:4 (три четверти) от общего количества голосов, предоставляемых их владельцам.
Количество голосов, предоставляемых владельцу паев при голосовании определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.
Право на участие в общем собрании осуществляется владельцем инвестиционных паев как лично, так и через представителя.

19 сентября 2006

Однако неудивительно, что недвижимость всегда была относительно безопасной формой инвестиций. Однако проблема для многих инвесторов заключается в том, что относительно высокая инвестиционная сумма должна быть инвестирована в покупку недвижимости. Если у вас нет достаточного капитала, у вас есть возможность заимствовать имущество из кредита. Однако тот факт, что он должен быть обязан долговременным инвестициям, очень сильно конфликтует со многими инвесторами. Однако инвесторы, которые хотят или могут инвестировать только небольшую сумму, необязательно должны быть полностью удалены из формы инвестиций в недвижимость.

В прошлом номере мы попытались разобраться, что такое паевые инвестиционные фонды (далее ПИФ). Теперь речь пойдет о закрытых ПИФах (далее ЗПИФ), ЗПИФах недвижимости (далее ЗПИФН) и принципах их работы.

Популярность закрытых ПИФов в России продолжает бить все рекорды. По оценкам специалистов, количество ПИФов, в частности, фондов недвижимости, за последние три года выросло в 16 (!) раз. Итак, что же представляет собой паевой инвестиционный фонд закрытого типа?

Для этих инвесторов инвестиционные продукты представляют собой сочетание инвестиций и инвестиций. Одной из возможностей инвестирования в недвижимость с относительно низкой суммой инвестиций является приобретение акций фонда в фонде недвижимости открытого типа. В случае открытого фонда недвижимости основной принцип открытого инвестиционного фонда сохраняется. Инвестиционная компания собирает деньги многих инвесторов и вкладывает их в фонд компании. Затем этот фонд будет инвестирован в большее количество земель и зданий.

Как правило, большинство фондов недвижимости полагаются на коммерческую недвижимость. Доход фонда формируется за счет дохода от аренды и оценки недвижимости. Сам фонд освобождается от налога на торговлю и корпорацию, доход должен облагаться исключительно владельцем фонда. Для частного инвестора налогооблагаемый доход облагается подоходным налогом.

ЗПИФ - это фонд, который состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании (далее УК), и имущества, полученного в процессе такого управления. Иными словами, это все тот же фонд, но с длительной перспективой получения доходов. Этим он и отличается от открытых и интервальных фондов. В ЗПИФе пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления, они могут получать лишь промежуточные выплаты. При образовании ЗПИФа участники, если это предусмотрено инвестиционной декларацией фонда, имеют право передать в доверительное управление не только деньги, но и ценные бумаги, недвижимость и права на нее.

На сегодняшний день существует несколько категорий ЗПИФов: фонды денежного рынка, облигаций, акций, недвижимости, фонды фондов, фонды смешанных, прямых и особо рисковых (венчурных) инвестиций, индексные и ипотечные фонды.

ЗПИФы имеют ряд преимуществ перед другими фондами:

В закрытом ПИФе можно получать доход с инвестиций без сокращения паев, кроме того, возможно их вторичное обращение.

Появление посторонних пайщиков здесь возможно только с согласия учредителей.

Пайщики могут контролировать действия управляющей компании, влияя на основные направления деятельности.

ЗПИФ имеет широкую инвестиционную декларацию и меньшие ограничения по структуре активов.

Учредитель управления формально никак не связан с юридическими лицами, ценные бумаги которых составляют имущество ЗПИФа.

ЗПИФ может функционировать на рынке недвижимости.

О последнем "плюсе" поговорим подробнее.

Закрытый ПИФ недвижимости (ЗПИФН) создается для того, чтобы участники фонда могли управлять недвижимостью. Основной интерес в этой деятельности - получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а также от сделок по купле-продаже. Все очень просто. О "жизни" ПИФов недвижимости рассказывает Игорь Кокорев - управляющий активами ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент":

"Образованию или рождению того или иного ЗПИФН предшествует сбор пула инвесторов, заинтересованных в определенном долгосрочном проекте. Свои интересы пул может иметь как в жилищном, так и в коммерческом секторах. Девелоперский проект (который существует только на бумаге) не может быть внесен в состав закрытого ПИФа. В таких случаях закрытый ПИФ выкупает некие ООО, например, в лице застройщика, и тогда начинается инвестирование.

Оно состоит из двух этапов:

1. Сначала вносится доля некоего ООО - оно же застройщик.

2. Потом вносится сам объект строительства.

Есть и еще один вариант инвестирования, при котором проекты реализуются, когда уже изначально есть какой-то построенный объект. Доходы пайщики получают с продажи или со сдачи объекта в аренду. Точка выхода (ее еще называют сроком жизни) - 5 - 10 лет. По истечении срока действия фонда недвижимость продают, пайщиков распускают, и фонд ликвидируется.

Пороги для входа в ПИФы недвижимости более высокие, чем в открытых ПИФах акций или облигаций. В большинстве случаев стоимость "входного билета" начинается от 3 - 4 тысяч долларов. Дорого, но это единственная возможность для некрупных инвесторов проявить себя на рынке недвижимости. Этот сектор по-прежнему продолжает расти в цене и является очень устойчивым и уверенным, в отличие от тех же акций или облигаций. Здесь нет резких скачков в ценах.

Вход в закрытый ПИФ нужно постараться не прозевать. Иногда, правда, бывают ситуации, когда может осуществляться допэмиссия - дополнительный выпуск паев. Фонд решает, что на примете есть еще один привлекательный объект, а значит нужно открывать дополнительную подписку. Это решение пайщики принимают на общем собрании. Вот тут-то и надо ловить момент и выбирать объект: столичный он или региональный, коммерческий или частный. Выбор - за инвестором.

Сегодня наиболее активно инвесторы работают с коммерческой недвижимостью в регионах. Все больше вкладчиков отдают предпочтение развитию, например, бизнес-центров в провинции. Таким образом, уровень деловой активности в регионах растет, а, значит, со временем у людей появятся деньги, при помощи которых они будут решать свои квартирные вопросы. Перспективы для жилого сектора тоже есть, инвесторы просто ждут подходящего момента".