В вопросе, касающемся обременения в пользу юридических лиц, однозначно требуется официальная констатация факта. Исключение составляют ничтожные ограничения, допускающие представителей компаний на территорию собственника для мониторинга или составления заключения о преимуществах обременения.

Причины установления частного сервитута на земельный участок

Для установления частного сервитута необходимы следующие юридические факты.

Причиной согласования вопроса об оформлении сервитута становится потребность физического или юридического лица , которая выражается:

1. в необходимости прохода или проезда через ЗУ;
2. в провозе строительных материалов на свой участок через смежную территорию;
3. в складировании таковых на соседствующем ЗУ;
4. в проведении траншей для прокладки труб;
5. в установлении собственного имущества на части чужого ЗУ.

Независимо от причин, вызвавших потребность в обременении, держатель сервитута обязан свести к минимуму неудобства, доставленные собственнику, что оглашает статья 23 Федерального Закона о сервитуте, вступившего в силу 11.07.11 г., под № 197-ФЗ.

Предпринимательский сервитут может опираться на потребность в прогоне скота или в необходимости проведения поливных устройств по ЗУ собственника. Иногда он традиционно основывается на выделении участка для прохода к воде или лесным угодьям. Нередко собственники предоставляют уступку части ЗУ для выведения канализационных стоков или складирования продукции, если иных вариантов предусмотреть невозможно.

Причины, инициирующие возникновение обременения опираются на юридические факты , которые прилагаются в качестве доказательств со стороны участников взаимодействия.
Часть земли, отчуждаемая в сторону пользователя, должна принадлежать собственнику на законном основании. Это требует документального подтверждения владельцем на основании:

Если владелец не предоставит данных сведений, заинтересованное лицо вправе использовать территорию безвозмездно.

Причины пользования так же должны подтверждаться документально справками, актами и иными документами. Кроме этого, устанавливается факт необходимости обременения в силу отсутствия иных вариантов решения вопроса.

Алгоритм установления частного сервитута

После согласования ситуации сторонами, допускается составить соглашение об установлении частного сервитута земельного участка. Оно составляется в свободной форме, имеющей вид договора. Здесь лаконично определяются контрагенты и даются сведения о ЗУ . В их число требуется включить:

1. кадастровые и технические характеристики;
2. сведения о свидетельстве на право собственности;
3. место расположения.

Указывается причина , требующая установления ограничения в пользу заинтересованного лица. Обязательно указываются сроки использования территории и виды работ, которые планируются по предоставлении сервитута.

В соглашении следует указать точную сумму стоимости сервитута (образец соглашения вы можете скачать в конце статьи). Если соглашение составляется бессрочно (алгоритм получения читайте ) – включить положение о пересмотре суммы оплаты. В заключение формулируются положения, допускающие досрочное . Ставятся подписи сторон с расшифровкой.

Собственнику достаточно составить соглашение и установить сервитут путём регистрации в Росреестре по месту расположения надела. Иначе складывается ситуация, если земля находится:

• аренде у города (поселения);
• пожизненно наследуемом владении.

Такие участки допускается обременять только с согласия хозяйствующего субъекта . Тогда в исполком подаются заявления контрагентов, с приложенным соглашением и пакетом документов, отражающих юридические основания допустимости проведения процедуры. После рассмотрения документации, которое ориентировочно должно уложиться в один месяц, администрация вправе дать согласие или отказать в притязаниях.

Что делать если вам отказали?

В случае отказа, заявители могут обратиться в суд по месту расположения земельной недвижимости. Срок обращения не должен превышать 10 дней.

В исковом заявлении (образец доступен для скачивания бесплатно в конце статьи) указываются обстоятельства дела , которые потребовали обращения с запросом об обременении и обстоятельства, которые воспрепятствовали его установлению.

Иногда иск подаётся в сторону собственника, который отказался составить соглашение и не допускает истца на собственный надел, нарушая его имущественные права. Так же допустимо подать иск, если третье лицо пользуется территорией владельца земли, но не оформляет обременение и не предоставляет встречной уступки.

Сведения, изложенные в иске и сформулированные истцом, требуется обосновывать юридически значимыми фактами, подтверждающими обстоятельства дела. Они даются в виде приложений к заявлению. К ним же прилагается государственная пошлина, которая составляет 300 рублей для физических лиц и 6 000 рублей – для юридических, согласно новым стандартам, регулируемым действием статьи 333.33 НК РФ.

Соразмерная плата за сервитут

ФЗ-197 оглашает, что частный сервитут устанавливается возмездно, то же подтверждается ст.274 ГК РФ (п.5) . Соразмерная плата за уступку – это вид материальной компенсации, предоставляемой собственнику надела добровольно, взамен уступки права на часть ЗУ.

Лицо, получившее право пользования учитывает при соизмерении компенсации следующие факторы:

1. Размер реальных убытков , то есть рыночной стоимости отчуждаемой площади, из расчёта срока пользования.
2. Реальный ущерб , который испытывает собственник в виде невозможности использования ЗУ по назначению. А так же, при порче собственного имущества в угоду обременению.
3. Упущенная выгода . Например – стоимость урожая, который он мог вырастить и реализовать, при обработке этой части надела.

Если владелец ЗУ имеет обязательства перед третьими лицами, компенсация вреда в их сторону так же взимается с держателя сервитута. Соразмерность оплаты может рассматриваться в судебном порядке.

Нередко оказывается взаимовыгодной формой сотрудничества, предусматривающей варианты решения насущных вопросов для взаимодействующих сторон.

Одним из видов ограничений на пользование и собственность землевладения является частный сервитут. Вообще, сервитут – это обременение на часть земельного надела в пользу третьего лица. Различают два вида возможных ограничений: частные и . Различие состоит в том, кому понадобилось долгосрочное обременение:

• публичный (общественный) – государственный сервитут, который установлен для реализации прав и свобод жителей;
• частный – обременение, основанное на интересах конкретного физического лица.

Частный сервитут на земельный участок – это обременение на право пользования частью имущества или территории в пользу третьего лица, которому это право необходимо для обеспечения своих законных интересов. Частные сервитуты, более простыми словами, есть необходимая аренда части территории или ее общего объема у собственника при условии, что без обременения в пользу третьего лица будут нарушены его права.

Наглядным примером частного обременения может служить: люди купили земельные участки, к которым нет прямого проезда с главной дороги, что бы на них попасть, нужно пересечь надел третьего лица. Собственники земли заключают договор аренды проезда с третьим лицом, которому принадлежит промежуточная земля, — это и есть вариант частного сервитута на земельный участок.

Цели частного обременения

Соглашение данного типа может быть заключено в следующих случаях:

• проезд транспортных средств. В данной ситуации заключается договор о возмездной аренде земельной полосы, по которой необходим проезд транспорта для попадания на территорию;
• прокладка подземных и наземных коммуникаций и сетей. Например, если нужно протянуть газовые трубы или водоснабжение по территории стороннего участка, необходимо заключить контракт, в котором на возмездных условиях собственник разрешит использование его территории;
• необходимость установления на соседнем участке важных объектов. В данном случае контракт заключается только в отношении территории, на которой установлен объект.

Виды частного обременения

Установление частного сервитута на земельный участок, в зависимости от срока может быть двух видов:

• Срочное – установление обременение на определенный период времени. Например, когда новая подъездная дорога строится, до момента ее открытия;
• Постоянное – установление ограничения без временных рамок. Например, когда проезд на надел необходим постоянно и другой дороги нет.

Как можно установить частный сервитут

Частный сервитут устанавливается в соответствии с законодательными нормами, прописанными в Земельном кодексе РФ. В зависимости от формы соглашения и согласия сторон различают два вида возможно установления:

• добровольный возмездный контракт. В этом варианте стороны достигают соглашения и оформляют его в документальном виде, после чего регистрируют в ФРС;
• принудительные сервитуты. В данном варианте возможность обременения земельного надела устанавливается через судебные органы. В суде заинтересованная сторона должна доказать, что обременение необходимо и, в случае его отсутствия, произойдет серьезное ухудшение качества жизни.

Важно: когда устанавливается конкретный сервитут, его владелец сохраняет все свои права и обязанности, в том числе право на отчуждение земли третьим лицам.

В случаях, когда пользование территорией затрудненно по адекватным причинам, которые не зависят от собственника, он может обратиться в суд и обязать вторую сторону выплатить ему стоимость части участка и забрать ее в собственность.

Читайте также Порядок переоформления прав на земельный участок

В случае, когда хозяин обращается в судебные органы и выигрывает процесс арендатор не только выкупает участок, но и компенсирует все подтвержденные затраты, которые понес хозяин в связи с ограничением прав на пользования землей и использования ее сторонними лицами в своих целях.

Особенности межевания участков при частном сервитуте

Перед тем как ограничение вступит в законную силу, стороны соглашения должны подать документы в Росрегистрацию и внести изменения в кадастровый план земельного участка и указать межеванную территорию.

Перед тем как официально устанавливать частное обременение необходимо:

• заключить договор об обременении и подать официальный запрос на межевание;
• в случаях, когда земельный участок находится в собственности, но не имеет полноценной регистрации, для установления ограничения участок изначально регистрируется;
• установить согласие сторон. Если хозяин участка не согласен, второй стороне необходимо обратиться в суд и получить решение на принудительное обременение определенной территории на наделе.

Все спорные вопросы межевания участка необходимо решать через суд.

Защита прав собственника при частном обременении

Не все собственники согласны делить свой земельный участок с третьими лицами. Если хозяин земли считает, что возможное обременение нарушает его права и ухудшает условия жизни, то он может отказаться от добровольного заключения обременения и вторая сторона будет вынуждена обратиться в суд.

В соответствии с законами России, рассмотрение вопросов, связанных с частным сервитутом находится в компетенции судов общей юрисдикции.

В суд необходимо обратиться с исковым заявлением, в котором указать какие права и почему обременение жизненно необходимо и попросить судебные органы обязать собственника установить обременение для части своей земли.

В судебном процессе основное бремя доказывания ложится на сторону, которая просит признать обременение. Именно данная сторона должна доказать, что без положительного постановления суда ее качество жизни значительно ухудшится.

Связано множество трудностей. Среди основных проблем оформления разных видов сервитутов является наличие различных норм права, регулирующих данные правоотношения. Поэтому обременение на земельный участок оформляется в зависимости от оснований его установления. Рассмотрим более подробно, как устанавливается отдельный вид права ограниченного пользования.

Как установить сервитут на земельный участок

Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:

• необходимость передвижения по территории участка;
• земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
• необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
• проведение работ по дренированию участка;
• участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
• если участок используется для охоты или рыболовства;
• в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.

Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.

Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.

Основное различие между публичным и частным обременением кроется в определении их на законодательном уровне. Согласно нормам гражданского законодательства сервитут выступает вещным правом, а нормы земельного права объясняют его как обременение права собственности.

Поэтому частный сервитут оформляется в порядке добровольного соглашения между двумя сторонами. Землевладелец предоставляет право пользования своим участком заинтересованному лицу, которое обязано эксплуатировать его в целях и на условиях, определенных соглашением. Если отпали основания, стороны могут прекратить данные правоотношения. Соглашение заключается в письменном виде, которое также подлежит госрегистрации. К такому необходимо приложить план участка с обозначением пределов обременения. Если объект недвижимости с обременением отчуждается, то сервитут продолжает существовать.

Если стороны не могут договориться, спор подлежит разрешению в суде. В суд с заявлением обращается заинтересованное лицо, требующее оформления обременения.

Документы для регистрации

Наличие письменного соглашения является обязательным условием для государственной регистрации сервитута земельного участка, равно как и особый перечень документов. Его оформление осуществляется по заявлению одной из сторон данного соглашения. Право ограниченного пользования возникает только после внесения сведений в Реестр.

Если имеет место установление сервитута только на часть земельного участка, то необходимо предоставить кадастровый план с указанием пределов действия обременения, который визируется специально уполномоченным органом. Если сервитут устанавливается на всю территорию участка, план не требуется.

Перечень документов:

1. Заявление от физлица или госоргана.
2. Ксерокопия квитанции об уплате госпошлины с оригиналом.
3. Для физлица – паспорт.
4. Для регистрации государственного сервитута – ксерокопия распорядительного акта госоргана о его установлении, заверенная органом, вынесшим данный акт (в количестве 2 экземпляров).
5. Оригиналы соглашения об установлении обременения с дополнениями (в 2-х экземплярах).
6. При наличии судебного решения – его ксерокопия, заверенная судом (в 2-х экземплярах).
7. Оригинал кадастрового плана и его ксерокопия.

Следующее видео расскажет вам более подробно об установлении сервитута на земельный участок, например, с многоквартирным домом или другими строениями на нем:

Порядок

Установление и оформление сервитута на земельный участок возможно при разных целях, даже под газопровод. Но, в первую очередь, стоит помнить, что сервитуты бывают частными и публичными.

Для частного сервитута определен следующий порядок его установления на земельный участок:

• Направление землевладельцу предложения о возможности и необходимости установить сервитут с указанием границ.
• В случае согласия составляется и подписывается соглашение; при отказе – обращение в судебную инстанцию с аргументацией необходимости его установления.
• Прохождение процедуры госрегистрации.

Для государственного сервитута предусмотрен следующий порядок установления:

• Принятие решения госорганом РФ или органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления от заинтересованного лица, к которому должны быть приложен результат публичных слушаний, а также согласие землевладельца, чьи интересы ограничиваются. Заявление дополняется кадастровым планом участка.
• Если при оформлении обременения впоследствии землевладелец не сможет в полной мере пользоваться своим участком, он может потребовать изъять или у него данный участок. Для этого подается заявление с указанием своих претензий, включая возмещение убытков с полным их расчетом.
• Если установление обременения приводит к значительным затруднениям в эксплуатации участка, землевладелец имеет право на соразмерную компенсацию. Для этого также подается заявление с полным расчетом выплат.
• Принятие решение в течение 1 месяца.
• Права по государственному сервитуту возникают с момента госрегистрации.

Письмо об установлении обременения

Департаментом недвижимости Минэкономразвития РФ был дан ответ в официальном письме от 11.07.2011 г. по вопросу об установлении соглашения сервитута, а также о защите прав собственника.

Документ определяет круг органов, уполномоченных осуществлять защиту прав собственника, которыми выступают прокуратура и суд. В письме делается акцент на основные моменты, связанные с установлением обременения на участок, как частного, так и государственного.

Вы можете посмотреть образец Письма ниже, а также его.

Образец письма об установлении сервитута

Образец письма об установлении сервитута — 1

Образец письма об установлении сервитута — 2

Образец письма об установлении сервитута — 3

Госпошлина и плата

Самое вемя узнать о размере госпошлины за регистрацию сервитута на земельный участок. Если сервитут оформляется в отношении граждан, то ее величина составляет 1500 рублей, а для юрлиц – 6000 рублей.

Плата по соглашениям об установлении сервитута определяется договоренностью между сторонами на основании оценки. Далее мы расскажем о сроках установления сервитута на земельный участок.

Срок установления

• Обременение на участок может устанавливаться как на определенный период, который оговаривается сторонами в соглашении,
• так и на постоянное время – период не определен, либо период существования ограничения связан с отменой (прекращением действия) нормативного акта или соглашения.

Административный регламент

Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:

• порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
• сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
• порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
• процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.

Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.

Судебный порядок

Если сторонам не удается прийти к обоюдному соглашению или возникли споры об отдельных условиях, обременение на землю может быть установлено судом. В суд обращается заинтересованное лицо с соответствующим иском, в котором оно должно обосновать необходимость предоставления ему права пользования чужим участком, и что данная мера является единственной для ведения хозяйства.

Суд может не учитывать их доводы об условиях обременения. Он вправе самостоятельно определить приемлемые условия сервитута, а также установить границы участка, необходимые для передвижения. Суд учитывает баланс интересов сторон, чтобы обременение участка было наименее затруднительным для собственника и не создавало значительных неудобств в эксплуатации.

Вопрос о возмездном или безвозмездном сервитуте не имеет четкого ответа в законодательстве. Если возник спор по вопросам выплаты соразмерной компенсации, суд вправе назначить проведение оценки. Определение специально уполномоченной организацией примерной стоимости впоследствии оговаривается сторонами.

Рассматривая подобные дела, суд не может принудить землевладельца заключить договор, однако его решение служит основанием для госрегистрации обременения. Резолюция решения должна содержать все условия установления обременения. При этом ВАС постановил, что суд уполномочен самостоятельно определять их, в том числе устанавливать границы передвижения через участок, устраивающие всех заинтересованных лиц. Постановление суда также должно содержать данные о пространственном положении обременения, необходимые для заполнения Реестра.

Если возникают сложности при определении пределов действия обременения, суд может назначить проведение кадастровых мероприятий. Если по итогу стороны соглашаются с их результатами, суд в своем решении об установлении сервитута основывается на кадастровом заключении.

Суду необходимо контролировать, чтобы иск подавался исключительно к собственнику участка, а не к арендатору или пользователю. А вот предъявлять требования могут и те и другие.

Изучая условия соглашения, суд руководствуется требованиями, установленными Минэкономразвития. Так, договор должен содержать:

• сведения о сторонах;
• данные об объекте недвижимости (точное месторасположение, кадастровый номер, план);
• основания для установления обременения (цели и задачи);
• пределы действия сервитута;
• расчет компенсационных выплат в случае их назначения;
• другие условия, о которых договорились стороны.

Процесс может затянуться на долгое время, а также дорого обойтись для сторон, поэтому более приемлемым вариантом является внесудебный порядок установления сервитута.

О спорах, которые чаще всего возникают в сфере установления сервитута расскажет юрист из следующего видео:

Судебная практика

Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.

После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).

Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.

Соразмерной платой будет являться денежное вознаграждение за предоставленную возможность пользоваться чужой недвижимостью. Величина соразмерной платы определяется соглашением об установлении частного сервитута земельного участка и равняется размеру убытков, понесенных собственником обремененного земельного участка, поскольку его права были ограничены.

После того как подписи в договоре поставлены, в территориальный отдел Госреестра необходимо подать заявление на регистрацию сервитута. Вместе с заявлением об установлении сервитута в отдел предоставляются документы, которые будут приведены ниже в разделе «необходимые документы». Заявление может подать любая из сторон соглашения о сервитуте.

По завершении регистрационной процедуры обладателю сервитута в течение 5 рабочих дней придет уведомление об этом, а владелец обремененного участка, в свою очередь, получит справку, которая подтвердит произведенную государственную регистрацию.

При регистрации сервитута землевладельцам следует уделить внимание определенным моментам:

• Запрещено самостоятельно отчуждать сервитут без отчуждения самого земельного участка;
• При обременении всего земельного участка отсутствует необходимость в предоставлении кадастрового плана-схемы;
• Обременять земельный участок, оформленный в общую совместную собственность, разрешается лишь с согласия каждого из собственников.

Необходимые документы

Перечень документов, которые понадобятся при подаче заявления на регистрацию соглашения о сервитуте:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);
• Квитанция об оплате госпошлины*;
• Свидетельство об установлении сервитута - соглашение либо в других случаях распорядительный акт с печатью соответствующего государственного органа, судебное решение;
• Кадастровый план земельного участка с печатью о сервитуте;
• Справка, подтверждающая полномочия представителя (необходима, если заявление подается представителем заявителя).

Государственная пошлина составляет:

• для физических лиц - 1,5 тыс. рублей;
• для - 6 тыс. рублей.

Когда необходимо обращение в суд?

Обращаться в судебную инстанцию следует в тех случаях, когда договориться с соседом-землевладельцем никак не получается, а основания к установлению сервитута являются действительно серьезными.

Для обращения необходимо составить исковое заявление, за которое вносится госпошлина размером в 300 рублей.

В иске должно быть:

• сведения об отказе владельца соседнего земельного участка в подписании соответствующего договора о сервитуте либо об оставлении просьбы истца о таком соглашении без ответа;
• условия, цели и сроки установления сервитута;
• доказательства необходимости установления сервитута в связи с существующими проблемами.

Исковое заявление должно сопровождаться рядом документов:

• квитанцией, подтверждающей оплату государственной пошлины;
• письменными доказательствами отказа или игнорирования соседним землевладельцем просьбы истца;
• документ, подтверждающий, что истец - собственник земельного участка.

Суд имеет право самостоятельно сформировать приемлемые условия установления ограничения, определить обременяемые границы земельного участка, необходимые для перемещения. Суд принимает во внимание баланс интересов сторон в целях создания наименее затруднительного обременения для собственника и устранения значительных неудобств в ходе эксплуатации участка.

Помимо возможного отказа собственника участка в обременении своей земли, может возникнуть спор относительно соразмерной выплаты.

В таком случае суд имеет право назначить проведение экспертной . Для этого вызывается специально уполномоченная организация, которая определяет примерную стоимость обременения. Оценка экспертов впоследствии может оговариваться сторонами.

При сложностях в определении обременяемых границ участка суд оставляет за собой право назначения кадастровых мероприятий. Если в конечном итоге стороны согласятся с результатами , суд сможет основываться на них при вынесении решения.

Судебная тяжба может затягиваться на достаточно долгий период, при этом обе стороны понесут определенные финансовые потери, поэтому лучше всего установить сервитут во внесудебном порядке.