Договор аренды

Договор аренды - основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения.

Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира).

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

В тексте аренды жилого помещения необходимо указать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Содержание договора аренды

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Форма договора аренды

Согласно законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Срок аренды

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены договором. При отсутствии в договоре аренды условия об арендной плате договор считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Согласно законодательству, арендная плата может взиматься в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной;

Глядя на имущество тщательно, в том числе с разными посещениями, чтобы иметь более полное представление, является основополагающим. Он внимательно следит за тем, чтобы он действительно соответствовал вашим потребностям. Позвонить кому-то, чтобы сопровождать вас и помочь вам с этой оценкой, может быть здорово. Здесь стоит подчеркнуть, что детали должны привлечь ваше внимание. Проверьте состояние шкафов, проверьте, есть ли у древесины термитические марки, найдите трещины, посмотрите, есть ли какие-либо видимые инфильтраты.

Многие объекты недвижимости сдаются в аренду с серьезными проблемами, которые скрыты под новой живописью. Еще один важный момент - проверить, насколько этот дом или квартира готовы к использованию. Будет ли ремонт, купить шкафы или всю мебель? Сколько вы потратите на то, чтобы жить на месте, должен войти в список расходов.

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.

Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение - платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру - потребовать досрочного расторжения договора.

Использование арендованного жилья

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

Содержание арендованного помещения

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора - поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1. произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшение арендованного жилого помещения

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

Прекращение договора аренды

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.

В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве Арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.

Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает жилое помещение;

не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производство капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором),

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:

арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Передача жилого помещения

Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема-передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Преимущественное право на возобновление договора

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по окончании срока аренды

Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеются в виду:

а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;
в) своевременное внесение платы за пользование жильем.

Если у арендатора имеется желание продолжить арендные отношения, то он должен заранее, до окончания срока аренды, предупредить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении нового договора аренды жилого помещения на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый рок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок изменения и дополнения договора аренды

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Размещено 13.12.2011 (актуально до 13.12.2012)

Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения в России.

1. Аренда нежилого помещения

При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки.

Практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество.

Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально.

2. Чем рискует арендодатель

Его помещение может быть использовано не по назначению;

Он может не получить арендную плату;

Получать её не в полном объеме или позже оговоренного времени;

Повреждение или пропажа имущества;

Арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов.

3. Чем рискует арендатор

Ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены);

При заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника;

Арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения.

4. Преимущества – на стороне арендодателя

На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д.

5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды

На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании.

Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме.

Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить:

Учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации;

Свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя;

Заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор);

Протокол избрания на должность руководителя;

Если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору);

В отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку.

Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.

В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными.

В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно.

Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.

Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий.

Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации.

Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в российских рублях, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы.

Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п.

Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.

6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды

Перед заключением договора аренды офиса от собственника в Москве с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он уполномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ.

Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы.

Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом.

7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды

При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования.

8. О повышении арендной платы

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды.

Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет.

Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон».

Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции).

9. Подводя итоги

Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона.

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.