Мы начинаем цикл статей для бухгалтеров, через которых проходят договоры фирмы. И наш первый мастер-класс посвящен договору аренды помещения между двумя обычными организациями. Что должно быть указано в договоре аренды? На что стоит обратить внимание в целях налогообложения? Какие слова можно убрать из договора, а какие формулировки, наоборот, стоит в договор добавить и для кого это лучше - для арендатора или для арендодателя? Мы ответим на все эти вопросы. Положения, прямо следующие из ГК РФ, которые традиционно включаются в договор аренды, мы комментировать не будем. В нашей статье мы будем использовать следующие цветовые обозначения:
В лучшем районе, метры выше нормального, в отличном состоянии и с ценой ниже, что в настоящее время знаменует рынок. Описание запутанно, вы не можете найти точное местоположение объекта, и телефон недоступен, поэтому вы вынуждены обращаться только по электронной почте. Как только вы связались с владельцем, вы понимаете, что в их письмах есть проблемы с выражением, хотя в большинстве случаев имя контакта является испанским. Получаемые вами письма, похоже, поступают непосредственно от онлайн-переводчика тех, кто работает в Интернете. Нужно больше подсказок? Отправка денег заранее за счет доставки ключей должна быть тем, что откроет заяц. Независимо от того, сколько гарантий они вам предлагают, вы не должны попадать в ловушку. Вы видели пол внутри? Вы даже разместили его на карте? то вы не должны отправлять какую-либо сумму любым способом.
- Тип объявления, который вставлен, слишком хорош, чтобы быть правдой.
- Это все немного странно, правильно?
Важно проверить бухгалтеру;
Полезно или удобно;
Дайте на проверку юристу.
Договор аренды нежилого помещения № 10-1 Указывать название договора и его номер необязательно, но это удобно
г. Москва
01 февраля 2014 г.От этой даты отсчитывается срок действия договора, указанный в п. 1.3 данного договора
Создание дома в аренду отличается. Ключевым моментом, на котором должны быть приняты все решения, является эффективность, практичность и функциональность. Предоставление хорошего оборудования сделает арендатора более комфортным, и его комментарии будут положительными. Такие страницы, как пользователи, оставляют свои комментарии после пребывания в доме, и это станет лучшим руководством для потенциальных арендаторов.
Сумма: покупка домашнего хозяйства только для количества людей, для которых обучен дом. Особенно в отношении столовых приборов и посуды. Качество: покупать дешево для замены без штрафа. Когда мы в отпуске, мы более невежественны; дом не наш, и кажется, что мы падаем больше вещей или что, не осознавая, мы меньше заботимся. Владелец должен знать об этом и знать, что он может быть.
Общество с ограниченной ответственностью «Сдам-в-Аренду»,Если ваша компания - арендатор, получите на арендодателя выписку из ЕГРЮЛп. 2 ст. 51 ГК РФ . Или быстро проверьте контрагента на сайте ФНС через сервис «Проверь себя и контрагента». Так вы можете удостовериться, что реквизиты организации в договоре указаны правильно, и подстраховаться от мошенников; проверив полномочия и личность директора, убедиться, что арендодатель тот, за кого он себя выдает далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора Черенкова Дмитрия Анатольевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Нужен-Офис», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Сеченова Алексея Петровича, действующего на основании Устава,Директор подписывает договор без доверенност иподп. 1 п. 3 ст. 40 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ ; п. 2 ст. 69 Закона от 26.12.95 № 208-ФЗ . Чтобы проверить его полномочия, нужна заверенная контрагентом копия устава и приказ (решение, протокол) общего собрания участников о назначении директора. Если договор подписывает не директор контрагента, а другое лицо, возьмите у него доверенность на заключение договоров, подписанную директором (ее заверенную копию). Опять же для проверки контрагента полезно взять копию паспорта человека, заключающего с вами договор, чтобы проверить его через сайт ФМС с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
Существенный: покупайте только необходимое: вы сэкономите на домашнем хозяйстве и уборке. Иногда мы пытаемся выиграть по номеру, но покупаем только необходимые вещи, которые мы можем улучшить лучше, дать ощущение большей амплитуды и сэкономить лишние дополнительные расходы.
Как выбрать: Во время выбора потребностей дома придется обратить внимание на дом, а также на район. Оснастите дом в городе, где арендаторы могут провести большую часть дня, посещая все, что предлагает большой город, иначе оборудовать загородный дом, где дом, сад и окружающая среда будут наиболее полезными, особенно в зимние времена.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 119 (сто девятнадцать) квадратных метров, расположенное на десятом этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 23, строение 7,Эти данные должны быть максимально определенными. Это важно для обеих сторон: арендодатель будет должен передать арендатору именно то помещение, о котором договорились. А арендатор не сможет претендовать на помещение, за которое он не платит согласно прилагаемому плану (Приложение № 1 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью),Подойдет и кадастровый паспорт здания (помещения) с указанием его части, сдаваемой в аренду - именуемое в дальнейшем «Помещение».
Маленькие бытовые приборы: есть такие вещи, как, например, тостер или кофеварка. Эти небольшие приборы, особенно те, которые делают наше пребывание более комфортным, станут ключом к опыту арендатора. У вас есть возможность приготовить хороший завтрак или если мы знаем, что хорошая ванна в душе получит качество с помощью нагревателя, мы должны пойти и купить их.
Его проще использовать, вы не должны смотреть на поставку, например, в случае бутана. Они безопаснее, и арендатору не нужно быть настолько осторожным, а отдых на отдыхе легче расслабиться и забыть о кухне. Также во время уборки будет намного удобнее. Матрац является одним из основных предметов дома, без необходимости идти в самый дорогой ассортимент, если это правда, что арендатор положительно оценит матрац среднего качества, что позволяет приятно отдохнуть. Для хорошего сохранения мы должны положить крышку.
1.2. Арендованное Помещение будет использоваться Арендатором для размещения офиса.Если вы арендодатель, то для вас важно, чтобы из офиса арендатор не устроил склад или ночлежку. Поэтому закрепите в договоре целевое использование помещени япп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ
Это будет легче очистить, и мы будем следить за тем, чтобы матрац был в хорошем состоянии. Постельные принадлежности: оставляют листы и одеяла для каждой кровати. Кроме того, в случае одеял важно оставить еще немного, так как мы избежим арендаторов, которые будут холодно ночью, опыт, который оставит неприятный вкус во рту.
Основные продукты: Уход за основными продуктами очистки и кормления понимается как проявление любезности к арендатору. Развлечения: проанализируйте область и возможные причины, побуждающие человека арендовать ваш дом и усовершенствовать его с небольшими деталями. Если это сельский дом, важны некоторые карты или настольные игры; Если это место на пляже, оставьте небольшую карту, напечатанную с вашими собственными рекомендациями.
1.3. Настоящий договор заключается сроком на 11 месяцев.Если в договоре указан срок меньше года, такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, чтобы учесть по нему расход ып. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 . Многие стремятся избегать регистрации, так как она платная и занимает время. Но если договор заключен на срок больше года и не зарегистрирован, ИФНС может отказать в расходах по такому договор уПисьмо Минфина от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18
Было бы очень легко поставить список посуды, необходимый для случая аренды дома, и все; Но правда в том, что существуют переменные, которые делают каждый дом уникальным и будут оттуда, когда нам придется разрабатывать собственный список. В дополнение к оснащению дома наилучшим образом, как для арендатора, так и для владельца, ключ к хорошей аренде - хороший канал связи между обеими сторонами. Его опыт ставит его как сеть № 1 в аренду для отпуска.
Это место встречи между владельцами и путешественниками. Имея более 36 миллионов посещений в месяц, это идеальная витрина для тех домов, которые снимаются для отдыха. У них уже есть большой опыт в этом секторе, они знают проблемы владельцев и потребности путешественников. Это место предназначено для владельцев, которые хотят арендовать свой дом для отпуска, а также для тех, кто уже арендует.
1.4. Помещение передается по Акту приема-передачиАкт важно составлять, так как только из него видно, передано ли имущество арендатору. Если не будет акта, налоговый орган может посчитать, что арендная плата неправомерно учтена в расходах, а вычеты НДС незаконн ыПисьмо Минфина от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763 (Приложение № 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).
Много раз, когда вы думаете о продаже или аренде дома, владельцы, как правило, начинают обращать внимание на детали. Это важно, поскольку много раз дома попадают в глаза потенциальному покупателю или арендатору. Однако, в лучшем случае, что каждый владелец должен делать, если он хочет продать или арендовать свое имущество, есть некоторые, которые являются фундаментальными. Мы признаем в этом смысле водопровод как один из фундаментальных факторов, в которых все люди фиксируются перед выбором.
Обратите внимание на водопровод
Ни один человек, который собирается купить или арендовать дом, хочет найти сюрпризы и должен тратить большие суммы денег на их ремонт. По этой причине они обычно проверяют особенно элементы, такие как краны и сбросы воды, для оценки их работы. Если это неверно, возможно, что потенциальный покупатель или арендатор принимает решение о другом доме. Поэтому инвестирование в сантехнику перед продажей или арендой дома может стать отличной инвестицией в долгосрочной перспективе.
1.5. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве № 77АД 320208 от 27.06.2007.Арендную плату без проблем можно учесть в расходах, только если право собственности за арендодателем зарегистрирован оПисьмо Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791 . Если вам сдают помещение в субаренду, надо проверить права на помещение у всей цепочки - от собственника до вашего арендодателя. Все документы на помещение арендатору полезно увидеть в подлинниках, а копии - сохранить
Что-то, что обязательно нужно проверить, это краны. Важно, чтобы они работали правильно, а не капали. Небольшая утечка может дать посетителю ощущение, что трубы изношены и находятся в плохом состоянии и чей ремонт может нанести ущерб их пребыванию и благополучию.
Одно из фундаментальных преимуществ связано с тем, что он касается договоренностей, которые могут быть легко сделаны самим собой. Однако, чтобы убедиться, что нет других проблем и представить дом в отличном состоянии, лучше всего связаться с человеком, который специально посвящен сантехнике.
1.6. Стоимость помещения - 5 000 000 рублей.Такое условие лишь на первый взгляд удобно арендатору: нет вопросов, по какой стоимости учитывать помещение на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Однако у арендодателя может не быть достоверных данных о стоимости помещения. При этом в случае причинения ущерба в результате порчи или уничтожения помещения арендодатель может обратиться за взысканием к арендатору, ориентируясь именно на эту оценку
При обращении к специалисту идеальным является проведение хорошего опроса о всех ремонтах, которые могут потребоваться, чтобы запросить этот бюджет для всего вместе. Таким образом, это может быть гораздо более полная, более безопасная и более экономичная процедура.
Еще один фактор, который может отгонять значительное количество потенциальных арендаторов или покупателей, связан с влажными пятнами. Как правило, они, как правило, связаны с потерями воды. Поэтому важно пересмотреть имущество, прежде чем принимать решение о сдаче его в аренду или на продажу, чтобы избежать этих неудобных моментов, которые могут означать, что собственность проходит очень долгое время, не получив положительных ответов.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Арендатору по Акту приема-передачи Помещение в состоянии, пригодном для целевого использования в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами.
2.1.2. В течение 5 календарных дней с момента подписания договора обеспечить доступ Арендатору в Помещение.Под доступом подразумевается, в частности, уведомление охраны здания о новом арендаторе, оформление пропусков его работникам и т. п
Наконец - и хотя это может показаться поверхностным - отремонтировать видимые краны и трубы новыми, может стать отличной альтернативой демонстрировать отличное качество и отличное состояние, способное удовлетворить посетителей, заинтересованных в доме.
Поэтому, если вы хотите, чтобы ваш дом был арендован или куплен без проблем, сантехника может быть инвестицией, которая становится вашим лучшим другом. Вы ищете комнату в общей квартире? У вас есть свободная комната в вашей квартире, и вы ищете компаньонов? Поделитесь квартирой и сэкономьте с Бади. 👈🏻 🔝.
2.1.3. Производить капитальный ремонт здания и инженерных коммуникаций.
2.1.4. В срок не позднее 5 календарных дней с момента получения письменного уведомления Арендатора устранять аварии и повреждения Помещения, случившиеся по вине Арендодателя, или компенсировать расходы Арендатора, понесенные в связи с устранением таких аварий и повреждений, согласно согласованной сторонами смете.Такое условие полезно арендатору. Если его нет, срок устранения последствий аварии надо будет согласовывать при уведомлении
Интеллектуальное соответствие между спросом и предложением, с которым все выигрывают. Идеальный пол или дом ближе, чем вы себе представляете, особенно на ладони. Революция ренты между людьми! Кто может извлечь выгоду из Бади? У вас есть комната в аренду в вашей частной квартире, которая накапливает беспорядок и пыль? Вы хотите сэкономить деньги на аренде, поделившись домашними расходами? Вы рассматриваете возможность аренды и обмена вашей квартиры?
Поднимитесь по комнате в Бади, расскажите, что это такое, какие функции у нее есть и каков ваш идеальный план этажа. Менее чем за 24 часа вы можете искать и находить того человека, который вам подходит, чтобы делиться полом, домом, вкусами и увлечениями.
2.1.5. Обеспечивать предоставление Арендатору услуг водоснабжения (горячей и холодной воды), энергоснабжения, канализации и вывоза бытового мусора.
2.1.6. Принять Помещение по Акту приема-передачи по окончании срока арендыЭтот документ отражает состояние имущества и доказывает отсутствие претензийоб аварии в состоянии, соответствующем п. 2.1.1 настоящего Договора с учетом нормального износа.
С помощью приложения «Бади» публикация и аренда комнаты легко, быстро и совершенно бесплатно. Вы ищете соседей по комнате? Разве вы не знаете, как искать квартиру в новом городе, где вы все еще не знаете никого? Вы хотите найти квартиру с другими студентами?
С Бади вы можете искать и находить комнату и идеальных соседей по комнате, с которыми можно разделить гораздо больше, чем квартиру. Выберите свою личную комнату среди всех объявлений для аренды комнат, заказанных по близости этажей и тех фильтров, которые вас интересуют, и вы можете увидеть, кто живет в общей квартире, и знать, совместимы ли вы с квартирой или домом. В Бади вы можете найти свою будущую квартиру в соответствии с интересами, увлечениями и описанием людей, которые в ней живут.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Принять Помещение по Акту приема-передачи от Арендодателя в состоянии, соответствующем п. 2.1.1 настоящего Договора.
2.2.2. Вносить арендную плату, а также иные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим Договором.
2.2.3. Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.2 настоящего Договора.
Как только вы найдете идеальную комнату для аренды, свяжитесь непосредственно с жильцами дома по интегрированному чату и оставайтесь с ними, чтобы увидеть новый и светлый номер. Какие преимущества и возможности имеет Бади? 🙌. Найдите свою комнату сегодня среди множества квартир в Барселоне, Мадриде, Валенсии и многих других городах.
Приложение поможет вам разделить дом или квартиру с тем, кого вы выберете. Имейте в виду, что поиск пола в Берлине не займет у вас меньше времени. Для этого вы можете прибегнуть к страницам, где квартиры и комнаты для студентов предлагаются в Берлине, где вы можете закрыть арендную плату, даже перед отъездом и, таким образом, избежать многих головных болей. Прежде чем арендовать квартиру в Берлине, вы должны учитывать следующие моменты.
2.2.4. Не сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.
2.2.5. Выполнять требования санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требования пожарной безопасности.
2.2.6. Не предпринимать каких-либо действий, изменяющих внешний вид здания, в котором находится Помещение.Это условие полезно для арендодателя
2.2.7. За свой счет производить необходимый текущий ремонт ПомещенияЕсли в договоре есть такое условие (или в нем вообще ничего не сказано про то, кто выполняет текущий ремонт), арендатор может без проблем учитывать расходы на «косметику». Если в договоре сказано, что текущим ремонтом занимается арендодатель, расходы уже его (арендатор такие расходы не вправе учесть) для поддержания его в рабочем состоянии и обеспечения нормальных условий труда.
2.2.8. Следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей на арендованных площадях. При обнаружении признаков аварийного состояния электротехнического и прочего оборудования, а также в аварийной ситуации немедленно информировать об этом Арендодателя.
2.2.9. После предварительного уведомления Арендодателем допускать в Помещение представителей Арендодателя (в том числе технический персонал) для контроля за соблюдением условий настоящего Договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а также допускать исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.
2.2.10. Незамедлительно устранять нарушения, вызванные действиями Арендатора и выявленные Арендодателем при проверке.
Эти условия полезны для арендодателя2.2.11. Освободить Помещение не позднее окончания срока аренды и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи.
2.3. Арендатор вправе обеспечить за свой счет охрану Помещения и установить в Помещении охранную сигнализацию.Такое условие поможет арендатору при наличии подтверждающих документов учесть расходы на охрану помещения
2.4. Арендодатель вправе не ранее чем за 30 (Тридцать) дней до истечения срока аренды показывать Помещение третьим лицам с целью сдачи его в аренду, а Арендатор обязан не препятствовать таким действиям Арендодателя.
3. ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ И ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ НА УЛУЧШЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВАЕсли арендатор собирается что-то улучшать, менять (а арендодатель это допускает), то, чтобы учесть расходы в целях налога на прибыль, им обоим надо предусмотреть порядок согласования и возмещения расходов на улучшение арендованного имущества
3.1. Арендатор вправе с письменного согласияРасходы на неотделимые улучшения без такого согласия арендатор учесть не сможе тПисьмо УФНС по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161 . Более того, даже если арендодатель примет эти улучшения, то может не возместить арендатору их стоимост ьп. 3 ст. 623 ГК РФ . Также арендодатель вправе потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения)ст. 622 ГК РФ , и арендатору придется нести дополнительные расходы за свой счет Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения.
3.2. Арендатор имеет право на возмещение расходов на неотделимые улучшения в течение месяца со дня предоставления Арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы в сумме, согласованной с Арендодателем.Без документов арендодатель не сможет учесть возмещаемые расходы. А арендатор может учесть в расходах именно согласованную сумм уПисьмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651 . Все, что потрачено с согласия арендодателя, но не возмещается им, учитывайте через амортизаци юПисьмо Минфина от 19.07.2012 № 03-03-06/1/345 ; п. 1 ст. 258 НК РФ На сумму возмещаемых неотделимых улучшений Арендатор выставляет счет-фактуруЭто условие позволит арендодателю принять к вычету входной налог по неотделимым улучшениям после принятия их к учет уп. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 НК РФ в течение 5 календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи неотделимых улучшений (Приложение № 3 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью). Расчет суммы возмещения должен быть приведен в Акте приема-передачи неотделимых улучшений.
3.3. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без письменного согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.
3.4. Арендатор обязан передать Арендодателю все произведенные в арендуемом Помещении улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда для конструкций Помещения по Акту приема-передачи неотделимых улучшений.Арендодателю выгоднее, чтобы арендатор передал улучшения сразу после завершения работ по их созданию. Ведь тогда арендодатель раньше начнет включать стоимость улучшений в расходы Такие улучшения являются собственностью Арендодателя.
4. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПОМЕЩЕНИЯ
4.1. Перепланировка Помещения Арендатором запрещена.
4.2. Под перепланировкой понимается демонтаж стен, перенос санузлов, дверных проемов и окон, а также любое вторжение в инженерные коммуникации.
4.3. В случае перепланировки Арендатор обязуется за свой счет в течение установленного Арендодателем срока выполнить работы по приведению помещения в исходное состояние, а также возместить ущерб, причиненный такой перепланировкой, Арендодателю и третьим лицам.
Эти условия помогут избежать арендодателю неприятных сюрпризов и непредвиденных расходов. Если перепланировка допускается, надо определить, кто и в каком порядке ее согласовывает во всех инстанциях5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
5.1. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.При таком условии арендодатель примет к вычету весь НДС, предъявленный коммунальщиками, и на всю сумму арендной платы, включая переменную «коммунальную» часть, начислит НДС. В счете-фактуре он может сделать одну строку с общей суммой либо две - с постоянной и переменной величинами. Арендатор примет весь предъявленный ему арендодателем НДС к вычет уПисьмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ . А сумму арендной платы учтет в расходах
5.2. Постоянная часть арендной платы составляет 295 000 (двести девяносто пять тысяч) рублей, включая НДС 45 000 рублей, в месяц.Если сумма арендной платы не указана, договор аренды недвижимости считается незаключенным, а значит, арендодатель по нему не может требовать оплат ып. 1 ст. 654 ГК РФ . Цена в договоре доказывает его возмездность, обосновывает расходы арендатора. При аренде сроком до года цена не может менятьс яп. 3 ст. 614 ГК РФ В постоянную часть арендной платы включается плата за отопление, канализацию и вывоз бытового мусора.
5.3. Переменная часть арендной платы определяется как соответствующая площади арендованного Помещения стоимость водоснабжения (горячей и холодной воды) и потребляемой Арендатором электроэнергии.Ни в коем случае не пишите в договоре, что «помимо арендной платы, Арендатор возмещает Арендодателю платежи за коммунальное обслуживание». Иначе проблемы с вычетом НДС гарантированы и арендатору, и арендодател юп. 1 Письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ . Кстати, оплату аренды без всяких «компенсаций» в бухучете оформлять проще. Не надо задействовать дополнительные счета расчетов, составлять какие-то дополнительные счета на возмещение
5.4. Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы авансом ежемесячно на расчетный счет Арендодателя с 7-го по 15-е число оплачиваемого месяца. Арендатор имеет право сделать это досрочно.Если арендодатель не установит порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это может стать поводом для судебного спора с арендатором
5.5. Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета с расчетом переменной части, а также передачи ему копий документов поставщика электроэнергии и водоснабжающей организации (выписки из них), подтверждающих стоимость коммунальных услуг.Такое условие гарантирует арендатору документальное обоснование расходов на переменную часть арендной платы
5.6. В течение 10 (десяти) банковских дней после подписания настоящего Договора Арендатор обязан внести на расчетный счет Арендодателя авансовый платеж в размере месячной арендной платы, который будет засчитан в счет оплаты за последний календарный месяц аренды.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОНВсе условия договора, которые для вас принципиально важны, лучше подкрепить ответственностью за их несоблюдение
6.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему Договору (арендная плата, гарантийный взнос, плата за дополнительные услуги, оговоренные сторонами, и т. п.) Арендатор обязан по требованию Арендодателя заплатить пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.Такая формулировка лучше, чем «подлежит уплате Арендатором» или «Арендодатор должен уплатить». Данное условие не повлечет автоматическое доначисление налоговым органом доходов арендодателю в виде пеней, которые арендодатель лишь имел право взыскать (не признанные должником и не взысканные судом). Кстати, для целей налогообложения неважно, какой вид неустойки будет прописан в вашем договоре: штраф или пени
6.2. За несвоевременное освобождение арендуемой площади по окончании срока аренды Арендодатель вправе потребовать от Арендатора пеню в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.Пока у арендодателя нет ни решения суда, ни бумаги за подписью арендатора о том, что тот должен и заплатит определенную сумму пени, ни реально поступивших денег в погашение пеней, у него нет и доходо вПисьмо ФНС от 10.01.2014 № ГД-4-3/108@
6.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору стороны возмещают друг другу причиненный ущерб. Ущерб возмещается сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим Договором.
7. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРАПрежде чем расторгнуть договор, арендодателю надо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный сро кст. 619 ГК РФ
.
Кроме того, в договоре можно предусмотреть дополнительные основания для досрочного расторжения договор ап. 2 ст. 450 , ст. 619 ГК РФ
7.1. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.
7.2. Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при условии письменного уведомления Арендатора не менее чем за 30 дней.
Основания для отказа Арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке:
- Арендатор использует Помещение не в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора;
- Арендатор существенно ухудшает предоставленное в пользование Помещение;
- Арендатор производит или произвел работы по перепланировке Помещения;
- Арендатор содержит Помещение в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающего персонала, работников Арендодателя;
- Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей.
7.3. Арендатор имеет право досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления Арендодателя за 1 месяц.
7.4. По окончании срока действия Договора и при выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового Договора на следующий срок.
7.5. Если за месяц до окончания срока аренды, установленного п. 1.3 настоящего Договора, стороны не выразили намерения о прекращении Договора, Договор автоматически пролонгируется на тот же срокЭто удобно и арендатору, и арендодателю. Причем договор, опять же, не надо регистрировать в Росреестр еп. 10 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59
.
Если стороны не предусмотрят такое условие, по истечении срока аренды арендатора могут выставить на улицу, а арендодатель рискует остаться без арендатора (и арендной платы)
на тех же условиях.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.
9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОНРеквизиты сторон (названия фирм, ф. и. о. директоров) надо сверить с реквизитами в преамбуле договора (они должны совпадать)
9.1 Стороны обязаны уведомлять друг друга в письменной форме об изменении реквизитов (адрес, ИНН, КПП, банковские реквизиты).
| Арендодатель: | Арендатор: | |
| ООО «Сдам-в-Аренду», 614000, г. Пермь, Комсомольский пр-т, 29а, офис 320, ИНН 5902118779, КПП 590201001,Здесь указывается юридический адрес арендодателя, то есть место нахождения фирмы, зафиксированное в ее учредительных документах и в ЕГРЮЛ. Арендатору нужно сверить эти данные с данными о собственнике в свидетельстве о госрегистрации права собственности, указанном в п. 1.5 договора, чтобы убедиться в полномочиях арендодателя сдавать в аренду помещение. Такие же реквизиты должны быть в счетах-фактурах, первичных и платежных документах р/с 40702810238060118442, Царицынское отделение Сбербанка России № 7978/0709 г. Москвы, к/с 30101810400000000225, БИК 04452252 |
ООО «Нужен-Офис», 113452, г. Москва, Балаклавский проспект, д. 28, стр. В,Здесь указывается юридический адрес арендатора, то есть место нахождения фирмы, зафиксированное в ее учредительных документах и в ЕГРЮЛ ИНН 7727256801, КПП 772701001, р/с 40702810838110104803, Донское отделение Сбербанка России № 7813/1592 г. Москвы, к/с 30101810400000000225, БИК 04452522 |
|
|
Д.А. Черенков |
А.П. Сеченов |
|
| М. П. | М. П. |
Итак, вы решили арендовать офис.
Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС - принять к вычету.
Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Коммунальные услуги
Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.
Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:
- в составе арендной платы;
- напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
- через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
- компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.
«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты - когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.
Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете - к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».
Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.
Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия - от имени агента или от имени принципала - стороны определяют в договоре.
У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи...
Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.
Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.
Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.
Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.
Неотделимые улучшения
Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?
Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.
Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.
Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.
Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?
Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.
Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.
Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.
Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).
Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.
Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом - через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.
Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.
Арендовать ли помещение у гражданина?
Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.
Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину - не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.
Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).
