Возможна ли аренда объекта, право собственности на который не оформлено

Как взыскать плату за фактическое пользование, если договор ничтожен

Какими соглашениями оформляют фактическое пользование до аренды

На рынке коммерческой недвижимости распространены ситуации, когда в аренду предлагается объект, права на который еще не зарегистрированы в ЕГРП или зарегистрированы как на объект незавершенного строительства. Речь идет о новых торговых и офисных центрах на стадии строительства либо уже введенных в эксплуатацию, но пока без оформления права собственности.

Фактический собственник (инвестор, застройщик) рассчитывает как можно раньше начать получать доход от объекта, в который он вложил немалые средства. Если объект обладает большой коммерческой привлекательностью для потенциальных арендаторов, то они тоже заинтересованы как можно раньше договориться об аренде. В результате возникают отношения по использованию объекта арендатором до регистрации права собственности на него за арендодателем, а иногда и до введения здания в эксплуатацию. Эта статья о том, какой вариант целесообразнее выбрать для оформления таких арендных отношений с учетом рисков оспаривания договора в случае возникновения конфликта между сторонами и возможных последствий оспаривания.

СОВЕТ В ТЕМУ

Соглашаясь на аренду помещения в здании, которое не введено в эксплуатацию, надо учитывать риск административного штрафа (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ)

За эксплуатацию такого объекта ответственность несет именно арендатор (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.11 № 11 О некоторых вопросах применения особенной части КоАП РФ, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.11 по делу № А50-2038/2011). Арендодатель же в данном случае ничем не рискует (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.11 по делу № А33-4090/2011).

Аренда объекта без регистрации права собственности

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Значит, до регистрации права владелец нового объекта недвижимости (инвестор, заказчик по договору подряда и т. д.) формально не является его собственником. Если следовать этим нормам буквально, то договор аренды объекта недвижимости, заключенный в тот момент, когда у арендодателя не было зарегистрировано право собственности, ничтожен как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Соответственно условия договора не имеют силы и стороны не могут на них ссылаться (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Однако практические риски этой ситуации различны для тех случаев, когда регистрация права собственности арендодателя на объект аренды так и не состоялась и когда право собственности арендодателя было зарегистрировано, но уже после заключения договора аренды. Пока арендодатель не зарегистрировал право собственности, договор аренды может быть оспорен как ничтожный практически со 100-процентной вероятностью успеха. Следовательно, в случае возникновения любой конфликтной ситуации между сторонами они не защищены условиями этого договора, так как в суде любая из них может выдвинуть аргумент о его ничтожности.

После того как арендодатель зарегистрирует свое право собственности, риск оспаривания договора снизится, но полностью исключен не будет (это зависит от арбитражной практики по соответствующим спорам в конкретном регионе).

Плата за фактическое пользование. Если договор аренды признается ничтожным, то каждую из сторон волнует вопрос оплаты за фактическое пользование объектом.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах.

При этом денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения (п. 7 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.2000 № 49 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении). Размер возмещения определяется по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса, то есть по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Проще говоря, если договор аренды ничтожен, то арендодатель все равно вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования объектом. Если же арендатор перечислял оплату в течение срока фактического пользования, то он не имеет права требовать ее назад при условии, что она не превышает обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (когда арендатор может доказать такое превышение, он вправе требовать от арендодателя возврата разницы).

Разные подходы к спорам об оплате пользования. Существует мнение, что вышеописанные последствия касаются случаев, когда договор ничтожен по любым основаниям, кроме отсутствия у арендодателя права собственности, так как этот случай особый. Ведь если арендодатель не собственник, то у него нет прав на получение платы за пользование имуществом, которое ему не принадлежит. Такое право есть только у титульного собственника данного имущества.

Следовательно, арендодатель не может взыскать с арендатора задолженность по оплате за пользование имуществом, а если арендатор уже оплатил фактическое пользование по ничтожному договору, то он может потребовать деньги назад (то есть суду следует применить не двустороннюю, а одностороннюю реституцию). Именно так рассуждают некоторые арендаторы, отказываясь платить за фактическое пользование или требуя вернуть оплату. Иногда эту позицию поддерживают и суды, отмечая, что арендодатель не доказал наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56-12329/2008).

В приведенном примере арендодателем по ничтожному договору выступала компания, инвестировавшая строительство, но этот факт не убедил суд в наличии у нее права требовать от арендатора оплаты за пользование помещениями.

В то же время есть иная позиция по этому вопросу. Следуя буквальному указанию пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса, в данном случае должна применяться двусторонняя реституция. То есть арендатор обязан возместить стоимость пользования имуществом конкретно второй стороне недействительной сделки, а именно арендодателю.

Арендатор не может возражать против этого, ссылаясь на отсутствие у арендодателя права собственности, а значит, и прав на получение платы за пользование имуществом. Дело в том, что эта ситуация не нарушает интересов арендатора: он в любом случае должен оплатить фактическое пользование объектом, иначе с его стороны тоже возникнет неосновательное обогащение в силу принципа платного пользования чужим имуществом субъектами предпринимательской деятельности.

Получение незаконным арендодателем платы за пользование имуществом нарушает лишь интересы собственника данного объекта (конечно, если таковой имеется). Именно собственник объекта, а не арендатор вправе потребовать от незаконного арендодателя полученную им плату как неосновательное обогащение.

Некоторые суды придерживаются такой точки зрения и отказывают арендаторам в возврате арендной платы, внесенной по ничтожному договору (см. постановления Президиума ВАС РФ от 29.11.11 № 9256/11, ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).

Возможная причина разной судебной практики. Необходимо заметить, что точка зрения об отсутствии оснований для оплаты фактического пользования преобладает в спорах, когда арендодатели пытаются взыскать с арендаторов задолженность по ничтожному договору.

Когда, наоборот, арендаторы хотят взыскать оплату, которую они внесли за время фактического пользования, суды отказывают в иске. Возможно, причина такого разного подхода судов к одному и тому же вопросу заключается в следующем.

Как правило, истец-арендодатель основывает свои требования на договоре аренды. Арендатор возражает, ссылаясь на ничтожность этого договора, суд соглашается с этим аргументом и отказывает в иске, поскольку он был основан именно на договоре.

В спорах же по взысканию уже перечисленной арендной платы истцы-арендаторы требуют применить последствия недействительности договора (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Тогда суд, разрешая вопрос о реституции, приходит к выводу, что не только арендодатель должен вернуть платежи арендатору, но и арендатор обязан оплатить пользование имуществом, иначе на его стороне возникнет неосновательное обогащение.

Если бы арендодатели свои исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом тоже основывали на пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса (то есть требовали оплату в порядке реституции, а не как долг по договору), не исключено, что в таких спорах практика судов тоже складывалась бы не в пользу арендаторов.

Право собственности зарегистрировано после заключения договора аренды. Ситуацию, когда регистрация права собственности арендодателя состоялась после заключения договора аренды, суды оценивают по-разному. Есть мнение, что последующая регистрация договор не спасает (см. определения ВАС РФ от 28.03.11 № ВАС-3238/11 , № ВАС-3239/11 , постановление ФАС Московского округа от 11.12.09 по делу № А40-56345/08- 60-397).

В части оплаты фактического пользования имуществом эта ситуация аналогична той, в которой регистрация права собственности арендодателя так и не состоялась. Другими словами, если арендатор пытается вернуть назад уже уплаченную за период пользования арендную плату, то ему обычно отказывают в иске. Если же арендодатель пытается взыскать с арендатора долг по оплате, ссылаясь на договор, то его ждет отказ (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 по делу № А44-3260/2010).

Но в практике имеются и противоположные примеры когда суды считают, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом не влечет ничтожности сделки (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.09.10 по делу № А32-21729/2009 , Центрального округа от 20.02.09 по делу № А08-2798/2008-10 , определения ВАС РФ от 17.01.11 № ВАС-18365/10 , от 01.04.09 № 3614/09).

Таким образом, шансы отстоять действительность этого договора имеются, однако они полностью зависят от позиции конкретного суда.

Предварительный договор аренды

Учитывая высокий риск признания недействительным договора аренды объекта, право собственности на который не зарегистрировано, в отношении таких объектов широкое распространение получили предварительные договоры аренды. Для их заключения наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности не требуется (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.10 по делу № А53-14147/2009, Дальневосточного округа от 04.04.11 по делу № А73-6446/2010 , Московского округа от 19.04.10 по делу № А40-93370/09-77533).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Три года назад Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 14.07.09 № 402/09 пояснил этот постулат в свете отношений по поводу будущей аренды недвижимости.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09).

Однако по поводу предварительных договоров аренды тоже существуют определенные опасения. Эти опасения связаны прежде всего с тем, что фактическое использование объекта арендатором на практике начинается уже с момента подписания предварительного договора, а не заключения основного и сам предварительный договор имеет характер смешанного.

Предмет смешанного договора. Застройщики и инвесторы строительства крупных торговых или офисных центров, как правило, еще на стадии строительства заключают с будущими арендаторами смешанные договоры (чаще всего их называют соглашениями об использовании помещений), которые содержат элементы не только предварительного договора аренды, но и договора оказания услуг, а иногда и основного договора аренды.

В подобном соглашении стороны устанавливают свои обязательства в определенный срок заключить договор аренды указанного в соглашении помещения, оговаривают условия подготовки помещения к аренде, иногда его коммерческого использования арендатором до заключения договора аренды, согласовывают взаимодействие сторон в период до заключения договора аренды, а также фиксируют условия будущего договора аренды.

По таким соглашениям помещение сразу передается будущему арендатору по акту для проведения работ по обустройству данного помещения в целях его дальнейшего использования по договору аренды (обычно речь идет о строительно-монтажных, отделочных, электротехнических работах, об установке системы кондиционирования и т. д.).

Соответствующие работы будущий арендатор проводит за свой счет. При этом он также обязан перечислить арендодателю обеспечительный (депозитный) платеж, который не подлежит возврату, если договор аренды не будет заключен или будет в дальнейшем расторгнут по вине арендатора. Большинство соглашений также обязывают арендаторов внести единовременную плату за услуги будущего арендодателя по официальному открытию торгового или офисного центра (периодически этот платеж называют компенсацией расходов арендодателя на открытие торгового или офисного центра).

Иногда такие соглашения не предусматривают плату за пользование помещением до вступления в силу основного договора аренды, иногда предусматривают (например, по условиям соглашения арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении со дня открытия торгового центра и вносить платежи за пользование, хотя право собственности арендодателя на дату открытия может быть еще не зарегистрировано).

Момент заключения договора аренды. Как правило, срок заключения договора аренды привязан к событию регистрации арендодателем права собственности на здание. С момента регистрации права собственности стороны либо обязуются заключить договор аренды на определенных условиях, либо помещение автоматически считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (соответственно вступают в силу условия договора аренды, которые включаются непосредственно в соглашение). В последнем случае в определенный срок после регистрации права собственности арендодателя стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды (то есть сроком не менее года), который подлежит государственной регистрации. Краткосрочный договор аренды недвижимого имущества действует до момента регистрации долгосрочного договора аренды.

Судебная практика по смешанным договорам. Как показывает арбитражная практика, суды достаточно лояльно относятся к такого рода смешанным договорам и к предусмотренным в них платежам. В случае возникновения спора между сторонами договора судьба уплаченных арендатором платежей решается в соответствии с положениями данного соглашения, то есть в зависимости от того, является ли на момент обращения в суд предварительный договор действующим или его срок уже истек, был ли заключен основной договор аренды, если нет то по чьей вине, и какой объем обязанностей стороны успели выполнить.

Например, в том случае, если срок заключения основного договора уже истек, а при этом он так и не был заключен (не по вине арендатора), суд обязывает арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (постановления ФАС Московского округа от 14.07.10 по делу № А40-95514/09-155-673 , Центрального округа от 21.08.09 по делу № А35-5161/08-С13).

Если суд приходит к выводу, что срок заключения основного договора еще не наступил и предварительный договор по-прежнему действует, то оснований для возврата обеспечительного платежа нет (постановление ФАС Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309).

Если арендодатель свои обязательства выполнил и открытие торгового или офисного центра состоялось, суды не находят оснований для возврата перечисленной арендодателю платы за открытие (решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.12 по делу № А40-15834/11-105-132 , постановление ФАС Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).

Что касается оплаты за пользование помещением до заключения договора аренды (если она взималась), то даже в ситуациях, когда по каким-либо причинам суд признает предварительный договор незаключенным, но доказано, что арендатор фактически использовал помещения, суды не находят оснований для возврата арендатору платы за это пользование.

В данном случае в силу статьи 1102 Гражданского кодекса фактический арендатор обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость пользования имуществом (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10 , постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.10 по делу № А46-11186/2009).

Спорное условие о сроке. Основная масса споров по предварительным договорам аренды связана с неоднозначным толкованием условия о сроке заключения основного договора. Как было отмечено выше, обычно этот срок привязан к моменту регистрации права собственности арендодателя.

Дело в том, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой). Факт государственной регистрации права собственности зависит от воли и действий арендодателя. Таким образом, если срок заключения основного договора привязан к событию регистрации права собственности арендодателя (например, договор должен быть заключен в течение 10 дней после регистрации права собственности), этот срок не считается определенным, и тогда основной договор должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Часто арендаторы полагают, что при необходимости из предварительных соглашений с арендодателями можно будет легко выйти и вернуть свои деньги. Достаточно сослаться на то, что срок заключения договора аренды не согласован, поэтому применяется годичный срок, а раз в течение года договор аренды заключен не был, то условия предварительного договора не действуют. Тем не менее формулировки, обычно используемые в таких соглашениях, и актуальная арбитражная практика эти надежды, как правило, не оправдывают.

Арендодатели обычно устанавливают в смешанных договорах с элементами предварительных, что они действуют до даты регистрации права собственности на здание, но не дольше чем в течение определенного периода времени (например, не дольше чем в течение трех лет с момента заключения данного соглашения), а обязательство сторон по заключению договора аренды действует в течение всего срока действия данного соглашения.

Есть примеры судебных решений (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309), когда суды полагают, что в данном случае срок заключения договора аренды согласован и составляет указанный в нем период времени (в приведенном примере три года).

В соглашениях, предусматривающих автоматическое вступление в силу условий договора аренды, обычно указывают, что обязательства сторон по договору аренды вступают в силу с момента регистрации права собственности арендодателя. Некоторые суды считают такие соглашения не предварительными договорами, а сделками, совершенными под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ), к которым положения о сроке заключения предварительного договора не применяются (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).

Судьба неотделимых улучшений. Если предварительный договор прекратил свое действие, а основной договор так и не был заключен, у несостоявшегося арендатора возникает вопрос не только о возврате платежей, но и о возмещении расходов на отделку помещения.

Суды разрешают этот вопрос на основании норм о неосновательном обогащении. Так как отделочные работы выполняются в период до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, последний приобретает право собственности на помещения уже с отделкой, которую осуществил арендатор.

При таких обстоятельствах речь идет не о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, а об оплате результата соответствующих работ (постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.07.09 № 402/09). Если доказано, что работы были согласованы с арендодателем (как правило, это подтверждается условиями предварительного договора) и результат этих работ имеет потребительскую ценность для арендодателя (то есть он воспользовался результатом работ например, передав данное помещение другому арендатору), то суды взыскивают стоимость работ с арендодателя как его неосновательное обогащение (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07 , Северо-Западного округа от 26.12.11 по делу № А13-743/2010).

Аренда объекта, не введенного в эксплуатацию

Нередко в аренду предлагаются помещения в здании, которое еще не сдано в эксплуатацию. Если потенциальный арендодатель зарегистрировал право собственности на такой объект незавершенного строительства (эта возможность предусмотрена в п. 2 ст. 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ), то аренда возможна. Имеющиеся опасения связаны с тем, что за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию установлена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Со ссылкой на эту норму арендаторы иногда пытаются оспорить договоры аренды, заключенные в отношении объектов незавершенного строительства, как ничтожные. Но поскольку КоАП РФ содержит лишь нормы об ответственности, а прямого запрета в законодательстве на аренду таких объектов нет, суды не разделяют точку зрения о недействительности таких договоров (постановления ФАС Московского округа от 22.12.10 по делу № А40-35886/10-60-192 , Западно-Сибирского округа от 26.01.11 по делу № А03-17500/2009 , Дальневосточного округа от 11.02.10 по делу № А51-2198/2009 , Центрального округа от 04.03.10 по делу № А14-5844/2009/25/19б).

В предварительных договорах сложность составляет индивидуализация объекта аренды, когда здание находится в процессе строительства. Обычно указывают ориентировочную площадь помещения, приводят адресные ориентиры здания, а место расположения помещения в здании отмечают на поэтажном плане. Иногда суды полагают, что этих данных недостаточно и договор не заключен. Сведения, позволяющие определенно установить имущество, являются существенным условием договора (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10). В других случаях суды считают, что объект определен настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (постановление ФАС Уральского округа от 08.09.09 по делу № А71-1112/2009-Г29). Лучше включать в предварительный договор условие, что характеристики помещения подлежат уточнению в ходе корректировки проектной документации, и установить порядок корректировок. Тогда объект договора аренды, подлежащего заключению в будущем, является определимым (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.10 по делу № А5314147/2009).

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Как арендодатели доказывают, что арендатор пользовался помещением, если договор признан ничтожным?

С помощью акта приема-передачи помещения. При отсутствии такого акта или при недостаточности описания передаваемого по нему помещения арендодатель не сможет доказать фактическое пользование и взыскать плату за это (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.10 по делу № А296054/2008).

Объект аренды оказался самовольной постройкой, договор ничтожен. Может ли арендатор вернуть арендную плату со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса?

Нет, несмотря на то что в статье 222 Гражданского кодекса прямо указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе сдавать ее в аренду, суды не расценивают это как основание для возврата арендатору арендных платежей за фактическое пользование объектом (постановление ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).

В каких случаях можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?

Если этот объект уже не является предметом действующего договора подряда. Другими словами, если строительные работы в отношении его закончены (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как в предварительных договорах обычно формулируют условие об обеспечительном платеже?

Обычно указывают, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения основного договора аренды, а также в случае расторжения договора аренды арендодателем или отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора сумма страхового депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается и остается в полном распоряжении арендодателя.

Источник журнал Юрист компании

Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службыПравового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.

Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", (далее - ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Оформление построенного здания - процесс длительный и многоэтапный. Когда инвестор-застройщик возводит объект не сам, а заключает договор со строительной организацией, по окончании стройки генподрядчик и застройщик (или его представитель - заказчик) подписывают акт приемки объекта капитального строительства. В зависимости от ситуации это могут быть формы КС-11 или КС-14 (утв. постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 № 71а). Инвесторзастройщик представляет этот акт наряду с другими документами в соответствующий орган исполнительной власти и получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После этого инвестор-застройщик может подавать документы на госрегистрацию. Если все документы в порядке, через месяц право собственности на построенный объект зарегистрируют (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон № 122-ФЗ).

Затем объект вводят в эксплуатацию (как правило, по приказу руководителя). В здании расставляют мебель, различное оборудование и начинают его фактическое использование. Иногда все происходит в другой последовательности. Например, здание не введено в эксплуатацию, но его уже заселили арендаторами. Когда же капитальные вложения становятся основными средствами, со стоимости которых нужно платить налог на имущество?

Объект зарегистрирован, но не введен в эксплуатацию

Ситуация 1. Капитальное строительство здания закончено 22 апреля 2011 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано 27 мая 2011 года. Право собственности на объектзарегистрировано 1 июля 2011 года. В эксплуатацию здание не введено. Оно не используется в хозяйственной деятельности, поскольку требует внутренней отделки (стены и потолки не оштукатурены, полы без цементной стяжки и отделочных покрытий).

Решение . Минфин России считает , что в подобной ситуации основанием для регистрации прав собственности и включения объекта строительства в состав основных средств служит разрешение на ввод в эксплуатацию (письмо от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01). Именно с даты, указанной в разрешении, и нужно облагать стоимость здания налогом на имущество .

Минфин подкрепляет свою точку зрения следующими аргументами.

1 Имущество, находящееся в собственности организации, является объектом бухгалтерского учета (ст. 1 и 8 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

2 Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документа, подтверждающего факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ). Таким документом является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, облагать стоимость здания налогом на имущество в нашем случае нужно с 27 мая 2011 года.

Арбитражные суды предлагают иной подход . Так, в одном из дел арбитры сослались на п. 4 ПБУ 6/01. В нем одним из условий отнесения объекта к основным средствам названа его способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Судьи указали, что это условие не выполняется, если для доведения объекта до готовности и возможности эксплуатации требуются дополнительные капитальные вложения. Иными словами, если без проведения таких работ объект использовать невозможно, то признакам основного средства такой объект не отвечает (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10). Следовательно, в рассматриваемой ситуации объекта налогообложения по налогу на имущество нет .

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что приведенное толкование правовых норм «является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел».

Объект введен в эксплуатацию, но не используется

Ситуация 2. Организация построила новый заводской корпус. 27 мая 2011 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Корпус введен в эксплуатацию приказом гендиректора завода 1 июля 2011 года, документы на госрегистрацию поданы 14 июля 2011 года. По состоянию на 1 августа 2011 года объект не эксплуатируется.

Решение. Ждать, когда объект начнет работать, не стоит. Налог на имущество нужно платить с момента, когда объект приведен в состояние, пригодное для использования. В рассматриваемом случае точкой отсчета может служить дата, когда подписан акт ввода объекта в эксплуатацию по форме КС-14, то есть, 1 июля 2011 года. На этот момент заводской корпус полностью соответствует понятию основного средства: сформирована его первоначальная стоимость, выполнены все условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01.

Факт госрегистрация построенного объекта недвижимости (подачи документов для госрегистрации) больше не является веским доводом в спорах проверяющих с налогоплательщиками. Это объясняется заявительным характером процедуры госрегистрации. Гораздо важнее использование объекта в предпринимательской деятельности. Если такой факт подтвердится, инспекторы могут доначислить компании налог на имущество. И арбитражные суды, скорее всего, станут на их сторону.

Объект не зарегистрирован, но эксплуатируется

Ситуация 3. Строительство нового заводского корпуса завершено, 27 мая 2011 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 1 июля 2011 года объект введен в эксплуатацию и используется в предпринимательской деятельности. По состоянию на 1 августа 2011 года документы на госрегистрацию не поданы.

Решение. Налог на имущество нужно платить с момента начала фактической эксплуатации построенного объекта (письмо Минфина России от 11.04.2007 № 0305-06-01/30). Аргументация следующая:

1 Госрегистрация права на объект обязательна, но имеет заявительный характер. Сроки подачи документов для ее осуществления не установлены.

2 Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

3 Если у организации имеются такие документы, объект используется, но заявление на госрегистрацию не подано, это расценивается как уклонение от уплаты налога.

4 АРГУМЕНТА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

1. Одно из условий отнесения объекта к основным средствам - способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Факт госрегистрации права собственности на объект сам по себе не означает, что это условие выполнено.
2. Основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости, в которую помимо прочего включаются затраты на приведение объектов в состояние, пригодное для использования (пп. 23, 24, 26 и 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе доказательством того, что строящийся объект доведен до и возможности его эксплуатации.
4. Строительство здания и его последующая внутренняя отделка - единый процесс, по завершении которого и возникает актив, отвечающий признакам основного средства.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10

Напомним, что аналогичная позиция была приведена и в письме Минфина России от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35. Правомерность этой позиции подтвердил ВАС РФ в решении от 17.10.2007 № 8464/07. Суд отметил, что отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость из-за того, что налогоплательщик ее своевременно не оформил, не дает оснований для освобождения такого имущества от постановки на учет и налогообложения.

Объект не введен в эксплуатацию, но используется

Ситуация 4 . Капитальное строительство здания, предназначенного для сдачи в аренду, закончено 22 апреля 2011 года.

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 27 мая 2011 года, но официально объект в эксплуатацию так и не введен (требуется внутренняя отделка). Документы на госрегистрацию не поданы. В то же время здание сдано в долгосрочную аренду, арендаторы за свой счет (и на свой вкус) осуществляют внутреннюю отделку помещений.

Решение . В нашем случае здание изначально предназначалось для сдачи в аренду. И хотя объект не введен в эксплуатацию, он фактически используется по назначению и приносит его владельцу доход. В такой ситуации у налоговиков есть все основания требовать от компании облагать стоимость здания налогом на имущество. Точкой отсчета может быть дата подписания договора с первым арендатором (то есть начало использования здания по назначению ).

Оформление построенного объекта недвижимости