Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как верно: договор-оферта или договор оферты?

В гражданском законодательстве: договор, заключенный на основании оферты . Кратко (и в разговорной речи): договор оферты .

	Вопрос № 292715

Подскажите, пожалуйста, как правильно: заключенный или заключённый? Где ударение, если это прилагательное от глагола "заключить"?

Ответ справочной службы русского языка

Верное ударение во всех значениях: заключЁнный .

	Вопрос № 291896

Добрый день! Уже направляла вам указанный вопрос, но ответ не был опубликован... Подскажите, пожалуйста, ставятся ли указанные в скобках запятые в данном случае: На рассмотрение предоставлен договор № ... от....., заключенный ... (далее – Залогодержатель) (,) в лице директора....(,) и ООО «.....» (далее – Залогодатель) (,) в лице генерального директора.... Интересует только указанная формулировка. Знаю, что "в лице...." запятыми не выделяется, но влияет ли наличие сокращения, введенного перед оборотом, на постановку запятых?

Ответ справочной службы русского языка

Указанные запятые не нужны.

	Вопрос № 291509

Подскажите, пожалуйста, можно ли использовать слово «совершенный» по отношению к международным договорам? (Денонсировать Соглашение о создании Комиссии по содействию…, совершенное; Протокол между…., совершенный в…; Об изменении конвенции…, измененной Протоколом, совершенным в Гааге). Спасибо.

Ответ справочной службы русского языка

В текстах международных договоров это слово используется. Но вне таких текстов принято: заключить договор, подписать соглашение (соответственно, заключенный договор, подписанное соглашение).

	Вопрос № 286494

скажите, пожалуйста, как правильно писать: "Договор, заключенный учреждением, с ИП Иванов И.И."? или "Договор, заключенный учреждением, с ИП Ивановым И.И."?

Ответ справочной службы русского языка

Грамматически правилен второй вариант. Если речь идет о договоре между учреждением и И. И. Ивановым, то вторая запятая не нужна, или, если предложение продолжается, она должна стоять после И. И.: Договор, заключенный учреждением с ИП Ивановым И. И., был передан...

	Вопрос № 276253

как правильно: заключенный контракт или заключённый контракт

Ответ справочной службы русского языка

Произносится: заключё нный контракт, но на письме ё факультативно (можно написать заключенный контракт ).

	Вопрос № 274159

Какое окончание должно быть у слова "заключенный " в следующем предложении: В соответствии с п. 1 договора (далее – Договор), заключенным/ого между контрагентами.

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: договора... заключенного...

	Вопрос № 246937

Как правильно: ЛДПРовец или элдэпээровец; заключённый - з/к или зэк?

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: элдэпээровец . Общепринятые сокращения: з. к. и з/к .

как правильно написать заключенный контракт или подписанный контракт. Контракт подписан обеими сторонами

Ответ справочной службы русского языка

Оба варианта корректны.

	Вопрос № 223638

Ответ справочной службы русского языка

Возможно, _подписанный_?

	Вопрос № 223616

МСожно ли подобрать синоним к слову заключенный , в фразе заключенный договор?

Ответ справочной службы русского языка

Возможно: _подписанный_.

	Вопрос № 218048

Объясните, пожалуйста, значение словосочетания марганотический брак?

Ответ справочной службы русского языка

_Морганатический брак_ -- брак, заключенный членом царской, королевской и т. п. семьи с лицом нецарского, некоролевского и т. п. происхождения и не дающий прав престолонаследия и иных привилегий.

	Вопрос № 213191

А если не краткая форма, а полная? "Дороговор заклЮченный ", или "ДОговор заключЁнный" ? Заранее спасибо

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: _договОр, заключЁнный_. Чтобы узнать, куда падает ударение в словах, Вы можете воспользоваться окном «Проверка слова» на нашем портале.

	Вопрос № 212085

Как правильно склонить имя, например, "...договор, заключенный между ООО... и гражданином Экстон Романом Юрьевичем

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: _Экстоном Романом Юрьевичем_.

Редкий человек при заполнении документов и заключении договоров внимательно проверяет текст на наличие возможных ошибок и подводных камней.

Как правило, «бумаги» мы проверяем на бегу, мельком проглядывая начало и концовку, и надеясь на порядочность второй стороны. За что и платим потом своими нервами и «рублем».

Виды трудового договора с работником - чем они различаются?

Согласно закону, отношения «работник-работодатель» в обязательном порядке должны быть закреплены определенными документами. А именно — трудовым договором, согласно которому (ст.56 ТК) работник должен выполнять свои трудовые функции и соблюдать правила организации, а работодатель - платить ему зарплату без задержек и в полном объеме.

То есть, - это важный документ, четко определяющий права и обязанности обеих сторон.

Каким может быть трудовой договор на практике и согласно законодательству:

• Гражданско-правовой. Этот вариант договора имеет место при «подстраховке» руководителя. Его заключают на оказание конкретных услуг, чтобы легко уволить сотрудника в ситуации «вы нам не подходите». В случае, если работник успеет себя зарекомендовать, переходят уже к трудовому договору.
• Срочный. В данном случае договором закрепляют работу сотрудника на определенный, вполне конкретный период, а не бессрочно. И после его окончания начальство на законных основаниях может уволить работника. Или же вновь принять его на работу, издав приказ об увольнении и снова заключив договор. Правда, на заключение такого договора у работодателя должны быть веские основания. Иначе данные действия будут считаться противозаконными.
• Трудовой. Самый распространенный тип договора, предполагающий бессрочную работу на определенных, прописанных в документе условиях. Данный договор, оформленный в письменном виде - это гарантия соблюдения прав сотрудника.

Трудовой или гражданско-правовой — отличия в договорах:

• ТД - это работа на конкретной должности по имеющейся квалификации. ГПД - это выполнение определенных задач с конечным результатом.
• По ТД - зарплата в оговоренном документом размере, по ГПД - вознаграждение.
• При ТД работу осуществляет лично сотрудник, при ГПД обычно важен лишь конечный результат.
• Неисполнение обязанностей при ТД грозит взысканием, выговором или увольнением. Неисполнение ГПД - это уже сфера гражданско-правовой ответственности.

Важные моменты заключения трудового договора - как предупредить ошибки и обман работодателя?

Нашли новое место работы? Близится подписание трудового договора?

Изучаем подводные камни, чтобы обезопасить себя от ошибок и недобросовестных работодателей!

Итак, трудовой договор с вами обязаны подписать максимум в течение 3-х дней с того момента, как вы приступили к работе. Причем, в 3-х экземплярах и в рукописном виде.

И — независимо , приглашены ли вы путем перевода с иного места работы, есть ли у вас маленькие дети, и имеется ли регистрация по месту жительства.

Если договор с вами не заключают, задумайтесь - стоит ли продолжать работать. Ведь ТД - это гарантия ваших прав.

Но и подписывать договор, не глядя, тоже не спешите!

Сначала внимательно его прочитайте и обратите внимание на самые важные моменты:

• Соответствие приказа и договора. При внесении важных пунктов работодателем в договор они в обязательном порядке прописываются и в приказе о приеме вас на работу. И первичным (прим. - в спорных ситуациях) всегда будет именно трудовой договор. Поэтому добивайтесь того, чтобы 2 этих документа соответствовали друг другу. Пусть в приказе информация будет в сокращенном варианте, но она должна полностью отражать условия, прописанные в договоре. Любые несоответствия (прим. - положения в приказе, не оговоренные в договоре) не имеют юридической силы.
• Испытательный срок. Он должен обязательно быть прописан в договоре. Максимальный период - 3 мес. При отсутствии данного пункта сотрудника считают принятым на работу без испытательного срока и, соответственно, уволить его потом, как не прошедшего данный период, не имеют права.
• Конкретное место работы. Если оно четко работодателем не определено в договоре, то уволить сотрудника за «прогул» будет крайне сложно - ведь рабочее место не оговорено. То есть, при увольнении за прогул при отсутствии данного пункта в договоре работодателя через суд обяжут восстановить вас на работе.
• Обязанности. Они тоже должны быть прописаны четко и конкретно. Иначе работодатель просто не имеет права требовать от сотрудника выполнения определенных задач «соответственно договору». Работник может смело заявлять о том, что работа, выполнения которой от него требуют, в круг обязанностей не входит. И уволить работника за невыполнение задач, отсутствующих в договоре, тоже нельзя.
• Предел заработной платы. Он должен также быть зафиксирован в договоре. И в случае занижения данного максимального предела работник может смело обращаться в суд. Стоит отметить, что обо всех изменениях в оплате вашего труда начальство должно извещать вас только письменно и за пару месяцев до самого факта изменения. Нельзя не сказать и об оплате «натурой». Бывает, что сотрудникам вместо зарплаты выдают производимую в компании продукцию. Данный «метод», увы, до сих пор себя не изжил. Он считается законным в том случае, если «натура» не превышает 20% от зарплаты, а также подходит для потребления (использования) сотрудника и его семьи.
• Правила. До заключения договора ваше руководство должно ознакомить вас (исключительно под роспись) с правилами внутреннего трудового распорядка компании и прочими актами/положениями, которые непосредственно к вам имеют отношение.
• Содержание договора. Внимательно читайте документ! В нем должны присутствовать не только место вашей работы и должность, но и список обязанностей, условия оплаты (включая все премии с надбавками) и вопрос соц/страхования, дату начала работы. Также могут быть прописаны и дополнительные условия: режим отдыха/работы (при его несовпадении с режимом остальных работников), вопрос компенсаций за «вредную работу», особые условия (командировки и пр.).
• Обязанности. Требуйте, чтобы они были прописаны четко и максимально подробно. То есть, сама должность, конкретный вид работы и непосредственно отдел, в котором работа предполагается. Если же в договоре указывают, что вы будете выполнять свои обязанности, «согласно должностной инструкции», то требуйте инструкцию - она должна обязательно прилагаться к договору с вашей подписью (прим. - копия хранится у вас на руках).
• Соцстрахование. Важный пункт договора! И сведения из данного пункта должны быть внесены в соответствии с федеральными законами. Данный пункт - гарантия возмещения вреда в случае форс-мажорной ситуации, а также временной нетрудоспособности, материнства и пр.
• Переработка. В договоре должны прописать точное число рабочих часов. И при переработке - оплатить вам лишнее отработанное время в 1,5-м или двойном размере.

Ну и напоследок стоит напомнить, что договор подписывает только директор и только в вашем присутствии, а название компании, фигурирующее в бумагах, должно быть везде одинаковым.

Сроки действия трудового договора - на что необходимо обратить внимание?

При трудоустройстве договор заключают на конкретный или неопределенный срок, в зависимости от работы.

• Классический договор (на неопределенный срок). В этом случае срок, на который вас нанимают, не конкретизируется и не указывается вообще. То есть, вас принимают на работу на постоянной основе, и прекращение трудовых отношений возможно лишь в порядке, что установлен законом.
• Срочный договор. Вариант, когда вас берут на работу на срок, оговоренный 2-мя сторонами для выполнения определенной работы. Максимальный срок - 5 лет. Помимо срока действия в данном договоре обозначают причины незаключения обычного договора (они утверждены законом, и расширять список причин работодатель права не имеет). Расторгают данный договор при завершении его периода действия письменным предупреждением сотрудника за 3 дня минимум. В случае, когда срок договора окончен, а сотрудник все еще работает, договор автоматически переходит в разряд «бессрочных».

Стоит отметить, что срочные договоры разделяются, в свою очередь, на…

• Договор с абсолютно определенным сроком действия. Этот вид договора применим при избрании лица на определенную выборную должность. В частности, с губернаторами, ректорами и пр.
• Договор с относительно определенным сроком действия. Случай для лиц, принимаемых во временную организацию, созданную для конкретной работы и на конкретный срок. Расторжение договора происходит после окончания существования организации.
• Условно срочный договор. Вариант на случай, когда сотрудник нужен лишь на время - в качестве замены работника, отсутствующего временно по конкретным причинам (командировка, декретный отпуск и пр.).

Очень часто как работодатели, так и работники недостаточно серьезно относятся к заключению трудовых договоров, подходят к этому вопросу формально. В результате - ошибки даже в самых элементарных вещах. И в дальнейшем при расторжении договора или - в самом крайнем случае! - при рассмотрении спора между компанией и сотрудником в суде может возникнуть масса неприятных ситуаций.

Не стоит без раздумий подписывать "шаблонный" вариант трудового договора. Есть ряд моментов, на которые и работникам, и работодателя нужно обратить особое внимание при его заключении. Естественно, каждому - в свете своих интересов.

Момент 1. Приказ о приеме на работу и трудовой договор в идеале должны полностью соответствовать друг другу.

Очень часто бывает так, что в трудовом договоре нет важных пунктов, которые работодатель прописывает в приказе о приеме на работу. Однако, первичным является трудовой договор, поэтому все споры будут разрешаться на его основании. Это правило касается и случая, когда приказ противоречит договору.

Обратите внимание: в принципе, если у работодателя нет желания писать длинные приказы, то условия договора в них вполне можно излагать сокращенно или неполно. Самое главное - не прописывать в приказе положения, противоречащие договору или вообще не указанные в нем. Ведь в этом случае они не будут иметь никакой юридической силы.

Момент 2. В договоре обязательно должен быть указан определенный испытательный срок.

Если в трудовом договоре прямо не указано условие об испытательном сроке, то сотрудник считается принятым на работу вообще без него! И уволить такого работника как не прошедшего испытание становится невозможно.

Обратите внимание: по общему правилу испытательный срок не может превышать 3-х месяцев. Но для руководителей организаций и их заместителей, главных бухгалтеров и их заместителей, руководителей филиалов, представительств и иных обособленных структурных подразделений организаций - 6 месяцев. При этом в срок испытания не засчитываются период временной нетрудоспособности работника и другие периоды, когда он фактически отсутствовал на работе.

Момент 3. Трудовой кодекс РФ (статья 59) устанавливает исчерпывающий и достаточно большой перечень случаев, при которых с работником может быть заключен срочный трудовой договор, на которые и следует ориентироваться.

Заключение срочного трудового договора без достаточных на то оснований незаконно. Статьей 58 Трудового кодекса РФ прямо предусмотрен запрет на заключение срочных трудовых договоров в целях уклонения от предоставления прав и гарантий, предусмотренных работникам, с которыми заключается трудовой договор на неопределенный срок.

Момент 4. Если срок действия договора, заключенного на определенный срок, закончился, а сотрудник продолжает работать на предприятии, считается, что договор "превратился" в бессрочный.

Если срок трудового договора, заключенного, например, на 1 год, истек, работодатель должен издать приказы об увольнении сотрудника и его приеме на работу вновь.

Обратите внимание: только после издания таких приказов работодатель может заключить с сотрудником очередной срочный трудовой договор на определенный срок. Иначе срочный трудовой договор может быть трансформирован в заключенный на неопределенный срок на том основании, что ни одна из сторон не потребовала его расторжения в связи с истечением срока действия.

Момент 5. В трудовом договоре обязательно должно быть прописано место работы сотрудника с указанием структурного подразделения.

Если в договоре место работы сотрудника не указано четко и конкретно, то, например, уволить его за прогул становится очень сложно. Суд может восстановить уволенного человека и обязать работодателя выплатить ему неполученный заработок за вынужденный прогул.

Обратите внимание: согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, под структурным подразделением следует понимать как филиалы, представительства, так и отделы, цеха, участки и т. д. Поэтому, когда место работы прописано подробно и четко, отсутствие там работника более 4 часов будет считаться прогулом.

Момент 6. Обязанности сотрудника в трудовом договоре должны быть прописаны четко и конкретно.

Очень часто бывает, что в договоре обязанности сотрудника прописаны очень кратко или весьма расплывчато. Но работодатель не вправе требовать выполнения работ, не обусловленных трудовым договором. Поэтому заявлению подчиненного - "это не входит в мои обязанности!" - ему будет очень трудно что-либо противопоставить. А уволить сотрудника как не справляющегося со своими обязанностями - практически невозможно. Причем такая ситуация "не на руку" и сотруднику, так как на него может быть возложена масса дополнительных обязанностей, не оговоренных при приеме на работу.

Обратите внимание: сильно осложняет ситуацию отсутствие должностных инструкций. Конечно, частные фирмы не обязаны составлять их для своих сотрудников. Такая обязанность установлена только для государственных учреждений. Но наличие этих самых инструкций может существенно облегчить жизнь и сотрудникам, и руководству.

Момент 7. Работник должен под роспись получить копию своей должностной инструкции (в случае ее наличия!).

Очень часто в трудовом договоре работодатель указывает, что сотрудник должен выполнять обязанности "в соответствии с должностной инструкцией". Но никакая инструкция к договору не приложена. Мало того, даже с инструкцией, находящейся в отделе кадров, сотрудник не ознакомлен. В результате возникает такая же неопределенность, как и в предыдущем случае. Поэтому работник обязательно должен расписаться на оригинале инструкции. Его подпись свидетельствует, что он со своими точными обязанностями ознакомлен и согласен.

Обратите внимание: есть и второй вариант - в самом договоре можно указать, что должностная инструкция является "неотъемлемой частью договора" Но в этом случае она должна быть приложена к договору и предоставлена работнику.

Момент 8. Размер заработной платы.

Здесь интересы сотрудников и работодателей резко расходятся.

Для работодателя: выгодно указывать в договоре минимальный оклад. А все остальное выплачивать в виде различных "надбавок". Ведь если поставить в договоре максимальный размер заработной платы, то затем понизить его невозможно. Такие действия являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Согласно ТК РФ о подобном изменении сотрудника нужно предупреждать за два месяца, причем письменно. А он должен поставить расписку, свидетельствующую об ознакомлении.

Для сотрудника: нужно требовать, чтобы в договоре был указан максимальный размер заработной платы.

Момент 9. Описание режима труда и отдыха сотрудника.

В данном случае интересы сотрудников и работодателей также резко расходятся.

Для работодателя: невыгодно подробно описывать режим труда и отдыха. Ведь в этом случае для его изменения необходимо будет провести сложную процедуру изменения трудового договора согласно статье 73 ТК РФ. Поэтому работодатели очень часто указывают в договоре только продолжительность рабочей недели сотрудника. А затем - меняют режим по своему усмотрению в одностороннем порядке: например, в случае необходимости из пятидневки делают шестидневку, изменив время ежедневной работы.

Для работника: нужно требовать подробного описания режима труда и отдыха. Ведь если режим труда и отдыха не прописан в трудовом договоре, работодателю не нужно договариваться с работником об изменении этих условий работы. Руководителю не нужно будет искать причины, связанные с изменением организационных или технологических условий труда, чтобы оправдать изменение данного документа. Ведь условий, определяющих режим труда и отдыха данного конкретного работника, в договоре просто-напросто нет.

Момент 10. Сотрудник должен под расписку получить свой вариант трудового договора (оригинал!)

Очень часто работодатели не отдают сотруднику второй экземпляр договора или отдать, но не берут с него расписку об этом. В обоих случаях работник может утверждать, что договор ему не предоставили. А работодатель - внести изменения в договор без ведома сотрудника. Поэтому работодатель обязан заключать трудовой договор в двух экземплярах. Один остается в отделе кадров, другой находится у работника. Причем, на экземпляре работодателя следует сделать отметку, что второй экземпляр передан работнику. Тогда и никаких претензий друг к другу не возникнет.

Как правильно заключить договор аренды

Анна Андрющенко

Большинство малых и средних фирм в целях экономии предпочитают арендовать, а не покупать помещение под офис. Так же поступают и индивидуальные предприниматели. Задача бухгалтера – правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.

Вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса. Она содержит общие положения и особенности временного пользования различными видами имущества. Однако контрагенты могут предусмотреть условия договора, отличающиеся от перечисленных в кодексе, если в законе не было четкого указания на их непреложность.

Госрегистрация

Предположим, фирма решила снять офис на длительное время. Аренда зданий, земли и сооружений на срок не менее года требует регистрации в Едином государственном реестре прав. Порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года. (Подробнее о госрегистрации читайте в «Московском бухгалтере» № 10 за 2004 год на странице 58.)

На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способах, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.

Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК). Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. И проверяющие, скорее всего, придут к вам с ревизией.

Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).

В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут «заключить договор до события». То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.

Арендная плата

Помимо срока действия и связанной с ним госрегистрации важным условием договора являются арендные платежи. Они состоят обычно из расходов на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли.

Если фирма снимает офис, то в соглашении обязательно должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна (ст. 651 ГК). Нельзя бесплатно воспользоваться чужим имуществом по договору аренды. Иначе данное соглашение уже будет иметь другое содержание, которое раскрывает договор безвозмездного пользования.

Кстати, оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.

Форму арендной платы определяет арендодатель. Он может выбрать любой из законных вариантов или скомбинировать их по своему усмотрению. Например, установить фиксированную сумму либо определить в качестве платы долю произведенных с помощью арендованного имущества товаров. Также арендатор может оказать услуги в счет оплаты и некоторые другие. Если стороны дополнительно не указали соответствующую оговорку в контракте, то менять механизм расчета или сумму платежа можно не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Однако арендатор имеет право требовать понижения оплаты, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось. Также он может уменьшить платежи из-за дефектов арендуемых средств.

Кроме того, необходимо вовремя вносить платежи. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд опоздает с оплатой (ст. 619 ГК).

Арендная плата учитывается при налогообложении прибыли без ограничений. Но если фирмы заключили договор об аренде с выкупом, то сумма выкупной стоимости, включенная в платежи, расходом не признается. Она формирует первоначальную стоимость основного средства, а не текущие расходы.

Ремонт и улучшения

Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Если в соглашении не указано, кто должен поддерживать объект в нормальном состоянии, то текущим ремонтом по умолчанию будет заниматься арендатор. Именно он отнесет на затраты расходы по эксплуатации, страхованию или техническому обслуживанию. Даже если какие-то из этих расходов стороны не оговорили в договоре, то они все равно будут включены в себестоимость. А вот чтобы арендодатель обслуживал свое имущество, это нужно указать в соглашении.

Капитальный ремонт делает арендодатель. Но только если в договоре стороны не прописали другие условия (ст. 616 ГК). В принципе, фирма может признать расходы по ремонту арендованных основных средств как «прочие» в размере фактических затрат. Это произойдет в том отчетном периоде, в котором они были сделаны (ст. 260 НК). Но для списания необходимо, чтобы по условиям договора арендодатель не возмещал их арендатору. Если же, например, основные средства нуждаются в неотложном ремонте, то его может произвести арендатор. И он вправе потребовать уменьшения арендной платы на сумму ремонтных работ.

Г-жа Климова напомнила, что арендатор не может создавать резерв на капитальный ремонт взятых во временное пользование объектов. Причем ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Это следует из ПБУ 6/01 и статьи 324 Налогового кодекса. Дело в том, что резерв создается на собственное имущество.

Также арендатор может по согласованию с арендодателем или по собственному желанию производить улучшения, которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Они представляют собой инвестиционные вложения и придают имуществу новые качества.

В бухгалтерском учете арендатор вправе считать улучшение отдельным основным средством, завести на него инвентарную карточку и амортизировать. Это касается тех улучшений, которые фирма не собирается передавать арендодателю. Или если собственник не желает их компенсировать.

В налоговом учете арендатор также считает отделимое улучшение самостоятельным объектом и включает в состав амортизируемого имущества. Если же оно неотделимое, но арендодатель собирается его принять, то фирма рассматривает его как работы (услуги), оказанные собственнику. Арендатор имеет право признать расходы по ним в момент подписания акта приемки-передачи. Если же арендодатель отказывается компенсировать такое улучшение, то издержки по нему признать нельзя (ст. 270 НК). Расходы будут произведены за счет собственных средств и не уменьшат базу по налогу на прибыль. Кроме того, арендатор еще заплатит налог на добавленную стоимость. Налоговое законодательство признает безвозмездную передачу имущества реализацией в целях налогообложения по НДС (ст. 146 НК). А у арендодателя появится нежелательный доход, облагаемый налогом на прибыль.

Земельный налог

Если здание и земля принадлежат арендодателю, то он может выставить арендатору в счет часть земельного налога. При этом пользователь имущества не должен отказываться от оплаты. Действительно, этот налог платит владелец. Но арендатор занимает помещение в этом здании и на этой земле. Следовательно, арендодатель может переложить на него часть налога пропорционально занимаемой площади. Арендатор сможет признать эти расходы как прочие (ст. 264 НК).

Оформление договора

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если в нем участвует хотя бы одна фирма. При передаче объекта аренды надо оформить акт приемки-передачи (форма ОС-1). Если бухгалтер не сможет соблюсти унифицированную форму ОС-1, то передаточный акт станет недействительным. Затем бухгалтер фирмы, на баланс которой перешел объект, должен оприходовать основное средство. При этом инвентарную карточку нужно завести в любом случае (форма ОС-6). Хранить эти документы по арендованным основным средствам надо отдельно. То есть такие карточки есть одновременно у получающей и передающей сторон.

В момент возврата имущества арендодателю фирма-пользователь составляет акт выбытия (форма ОС-4). Если аренда предусматривает выкуп, то по окончании ее срока арендатор заново составляет форму ОС-1, но уже на собственный объект.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара – группу компаний «Основы Вашего Бизнеса».

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://klerk.ru/

Рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора - нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны - вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась - например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит - закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно - мы расскажем в следующий раз.