На территории округа как и в других регионах страны не исключены случаи недобросовестных действий граждан, продающих один и тот же объект недвижимого имущества нескольким лицам. Обманутые покупатели за защитой своих прав обращаются в том числе и в органы прокуратуры. Однако в подобных ситуациях отстоять свои нарушенные права возможно лишь в судебном порядке. Прокурор может обратиться в суд в защиту интересов граждан, которые по состоянию возраста, здоровья, недееспособности и по другим уважительным причинам не могут самостоятельно обратиться в суд.

В данном разъяснении прокуратура округа отвечает на вопрос, какой способ защиты нарушенного права предусмотрен в подобных ситуациях. Обманутые покупатели (подписавшие договоры купли-продажи раньше других покупателей) в таких случаях предъявляют к продавцам и другим покупателям иски о признании договоров недействительными и истребовании имущества (квартир, земельных участков) из чужого незаконного владения. Исковые требования дополняют ссылкой на ст. 10 ГК РФ, которая не допускает злоупотребления граждан (в данном случае продавцов) своими правами. В ряде случаев подобные иски удовлетворяются судами.

Вместе с тем, Верховный Суд РФ, рассматривая одно из гражданских дел, указал, что сформулированные подобным образом исковые требования не могут быть удовлетворены.

При возникновении вышеописанной ситуации, гражданам необходимо руководствоваться ст. 398 ГК РФ, регулирующую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь.

Согласно названной норме закона, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск.

Как поступать гражданам в тех случаях, когда покупатель уже зарегистрировал право собственности в Росреестре?

Ответ на данный вопрос содержится в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как мы видим, законодатель недостаточно надёжно защитил обманутых покупателей от недобросовестных действий лже-продавцов. Поэтому при покупке недвижимости призываем граждан быть более осмотрительными и не затягивать с государственной регистрацией своих приобретений.

В соответствии с п.1 ст.172 НК РФ налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов. Вычетам подлежат, если иное не установлено настоящей статьей, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов.
В данном случае документом об оплате приобретенного товара будет являться акт сверки. Но в нем обязательно должна содержаться запись о том, что переплата в сумме "Х" по договору "ХХ" направляется в оплату по договору "YY" в сумме "Y". НДС должен быть выделен отдельной строкой. При отсутствии такой записи в акте сверки он не будет являться платежным документом и основанием для принятия НДС к вычету, так как он всего лишь отражает состояние расчетов между организациями и не более того.
Таким образом, можно принять к вычету НДС по акту сверки расчетов, в котором производится зачет переплаты по одному договору в сторону недоплаты по другому при условии наличия счетов-фактур и оприходования товаров.
Ю.Кольцов
ООО "ЮВК Аудит"
Подписано в печать
11.02.2004
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2004, N 7

Вопрос:

Правомерно ли заключение нескольких контрактов на одинаковые проектно-изыскательские работы на основании п. 4 части 1 ст. 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» на сумму до 100 000 рублей каждый?

Ответ:
В таком случае можно ставить вопрос о закупке на сумму свыше 100 тысяч рублей без надлежащих к тому оснований. А принятие решения о способе определения поставщика (подрядчика, исполнителя), в том числе решения о закупке товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя), с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, может быть квалифицировано как административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч.ч. 1, 2 ст. 7.29 КоАП РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги

П рактически в каждом договоре можно встретить положение о том, что он составлен в двух или нескольких идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Подобное условие является факультативным и не влияет на существо соглашения. Его прописывают в договоре с традиционными условиями о форс-мажоре, конфиденциальности, обязанности сторон уведомлять друг друга о смене реквизитов и др. Наличие в договоре такого условия - обычное дело. При нормальном исполнении обязательств на него никто не обратит внимания. Но что делать в ситуации, когда экземпляры подписанного договора не тождественны друг другу? Если, к примеру, в них различны условия о цене и порядке расчетов, о сроках выполнения работ, о сроке действия договора и др.? Если цена, указанная цифрами и прописью, различна? Что делать, если договор составлен на двух языках и тексты не идентичны? Какую юридическую силу в данном случае имеют такие экземпляры? Ответы на эти вопросы можно найти в настоящей статье.

В ряде случаев подобные казусы суды разрешают довольно просто. Например, ФАС Поволжского округа, установив, что нижестоящие суды не дали правовой оценки разночтениям в экземплярах договора, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление от 08.05.2002 по делу № А72-5172/01-Р354). В другом деле апелляционный суд попросту отказался принимать второй экземпляр, который по содержанию отличался от первого. Основанием для этого послужили сразу два обстоятельства. Во-первых, представленная копия второго экземпляра не была надлежащим образом заверена. Во-вторых, на стадии апелляционного рассмотрения новые доказательства не принимаются, если только заявитель не обосновал невозможность представить их в суде первой инстанции (постановление от 29.08.2002 по делу № -Ф04/3117-320/А67-2002).

Разночтение в экземплярах договора - несогласованность его условий

На практике суды, как правило, исходят из простой логики: если экземпляры одного договора различаются по содержанию, то его стороны не пришли к соглашению.

Разночтения в существенных условиях

Договор по общему правилу считается заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по поводу всех его существенных условий. Напомним, к ним относятся:

• условие о предмете;
• условия, предусмотренные для договоров определенного вида;
• условия, о существенности которых договорились сами стороны.

Получается, что разночтение в существенных условиях свидетельствует о том, что стороны не достигли по ним соглашения. В этом случае договор является незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Судебная практика

Свернуть Показать

В двух экземплярах договора купли-продажи недвижимости было различно условие о цене продаваемого имущества. Такое разночтение свидетельствует о несогласованности условия о цене, которое для данного договора является существенным (ст. 555 ГК РФ). Суд признал соглашение незаключенным (постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2001 по делу № А12-8829/2000-С5).

Аналогичным образом и в другом деле суд признал незаключенным договор аренды недвижимости. Несмотря на то, что в экземплярах истца и ответчика был указан разный срок аренды, все равно в обоих случаях он составлял не менее года. Такой договор подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2006 по делу № А36-4385/2005).

Между тем признание договора незаключенным не освобождает от обязанности оплатить все фактически полученное. Разночтение в экземплярах соглашения свидетельствует о несогласованности его условий и, как следствие, о незаключенности. Однако признание договора таковым не влияет на характер фактических отношений сторон. Так, если работы по незаключенному договору подряда были выполнены и заказчик принял результат, он обязан его оплатить.

Судебная практика

Свернуть Показать

ФАС Волго-Вятского округа установил, что два экземпляра договора подряда отличались по условиям. Суд признал его незаключенным, отклонив довод ответчика о том, что надлежащим экземпляром является тот, что у него.

Второй экземпляр не был признан сфальсифицированным, поэтому оснований считать его ненадлежащим не было.

Установив, что подрядчик работу выполнил, заказчик - принял, а ее стоимость определил эксперт, суд взыскал задолженность с заказчика (постановление от 05.04.2011 по делу № А43-3541/2009).

Различия в мелочах

Необходимо также учитывать характер условия, которое не было согласовано. Если оно не являлось существенным, то считать договор незаключенным нельзя. При рассмотрении спора такое условие просто не принимается во внимание по мотиву его несогласованности сторонами. Вместо него суд обращается к нормам законодательства РФ.

Судебная практика

Свернуть Показать

Экземпляры договора займа, представленные истцом и ответчиком, содержали разные условия о сроке возврата долга. При этом представленные оригиналы экземпляров договора подписаны обеими сторонами на последней странице документа.

Поскольку экземпляр ответчика содержал также подписи на первой странице, суд первой инстанции посчитал, что данный экземпляр является достоверным доказательством того, что сторонами согласован срок возврата займа - через 5 (пять) календарных лет с момента поступления суммы займа.

Однако ФАС Северо­-Западного округа с такой логикой не согласился. Аргумент окружных арбитров прост: в законодательстве отсутствует требование о том, что при заключении договора в письменной форме стороны должны подписать каждую его страницу.

В материалах дела не нашлось доказательств, подтверждающих, что стороны договорились заключить договор займа в форме подписания документа на каждой его странице. А раз так, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что сторонами согласован срок возврата займа.

Поскольку представленные истцом и ответчиком оригиналы договора подписаны сторонами, при этом о фальсификации ни одного из экземпляров стороны не заявляли, каких-либо доказательств их недостоверности не представили, ФАС Северо-­Западного округа посчитал, что срок возврата займа в договоре не согласован.

Согласно ст. 810 ГК РФ в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена в течение 30 дней со дня предъявления требования об этом (постановление ФАС Северо-­Западного округа от 14.02.2012 по делу № А56-14700/2011).

Фактическое исполнение договора - устранение неопределенности

Как уже было отмечено, в случае, когда стороны не достигли соглашения по поводу существенных условий договора, он считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Исключением из этого правила можно считать ситуацию, при которой в договоре нет того или иного существенного условия, однако соглашение фактически было исполнено сторонами.

Дело в том, что фактическое исполнение договора его сторонами свидетельствует о том, что стороны руководствовались условиями соглашения и считали себя связанными ими. При таких обстоятельствах основания считать договор незаключенным отсутствуют, хотя формально в нем и не согласованы существенные условия.

Как указал Президиум ВАС РФ, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1404/10).

Применительно к рассматриваемой ситуации вывод должен быть такой: когда в экземплярах одного и того же договора содержатся различные условия, неопределенность устраняется фактическим исполнением обязательств. Подтверждают его и суды.

Судебная практика

Свернуть Показать

Арбитры исследовали два экземпляра договора займа, в которых был указан разный размер неустойки за просрочку возврата суммы займа. Довод ответчика о несогласованности данного условия они отклонили, поскольку тот добровольно перечислил соответствующую сумму истцу. Тем самым ответчик признал условие о неустойке, включенное в договор займа (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.09.2002 по делу № Ф04/3506-378/А67-2002).

В то же время в спорах о неустойке нельзя не учитывать точку зрения ВАС РФ. Высшие арбитры считают, что если подлежащая уплате неустойка перечислена должником добровольно, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Вместе с тем должник вправе доказывать, что перечисление неустойки не было добровольным, в частности, совершено им под влиянием действий или выраженных намерений кредитора, злоупотребляющего своим доминирующим положением (абз. 2 п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Два экземпляра - два разных договора?

Участники спора нередко ссылаются на то, что представлены не разные экземпляры одного и того же договора, а разные договоры. То есть между сторонами заключены два независимых друг от друга соглашения. Мотив здесь вполне понятен: признать согласованным наиболее выгодное условие. Между тем если из содержания договоров видно, что они в целом идентичны, а отличаются лишь по отдельным пунктам, считать их разными нельзя.

Судебная практика

Свернуть Показать

Суду были представлены два экземпляра кредитного договора, сроки возврата кредита по которым различались. Кроме того, разными были и цели, на которые выдавался кредит. В одном экземпляре было указано, что кредит используется заемщиком для пополнения оборотных средств. По условиям второго экземпляра кредит выдавался банком для закупки животных, кормов и проведения весенне-полевых работ.

В обеспечение возврата кредита заемщик заключил с банком договор ипотеки. Он утверждал в суде, что фактически имеет место заключение двух разных договоров, первый из которых банком не исполнялся. По мнению заемщика, договор ипотеки заключался в обеспечение его обязательств именно по первому кредитному договору. Поскольку соглашение не было исполнено, договор ипотеки следует считать прекращенным.

Однако суд с этими домыслами не согласился.

Из содержания договоров не следовало, что банк и заемщик намеревались заключить два кредитных договора с аналогичными условиями. В частности, отражение в обоих экземплярах соглашения перечня одних и тех же обеспечительных мер, включая спорный договор ипотеки, свидетельствует о том, что при подписании этих двух экземпляров договора отсутствовала воля сторон на заключение двух разных кредитных сделок. Все было гораздо проще: стороны просто изменили первоначальные условия о сроках и цели кредита (постановление ФАС Северо-­Кавказского округа от 04.10.2011 по делу № А61-2548/2010).

Важно отметить, что в рассмотренном деле суд сделал и еще один крайне интересный вывод: регистрация первоначальной редакции кредитного договора и непредоставление в дальнейшем новой не свидетельствуют о том, что это разные сделки.

Приоритетный экземпляр

В практике Международного коммерческого арбитражного суда (МКАС) при Торгово-промышленной палате Российской Федерации (ТПП РФ) допускается, когда стороны в контракте, составленном на русском и английском языках, сами устанавливают приоритет того или иного текста. Они могут предусмотреть, что в случае разночтения условий руководствоваться следует определенным текстом.

Судебная практика

Свернуть Показать

При расхождении в текстах арбитражной оговорки, составленной на двух языках, суд принял во внимание текст на английском языке, учитывая, что в договоре установлен приоритет английского текста над русским (решение МКАС при ТПП РФ от 09.12.2004 по делу № 74/2004).

В другом деле суд установил, что договор составлен и подписан в двух экземплярах - на русском и английском языках, причем английский текст является основным. Текст п. 8 контракта на русском языке предусматривает, что все споры из контракта передаются на рассмотрение «в арбитраж при Московской торгово-промышленной палате». В тексте на английском языке указано, что споры передаются на рассмотрение в «Arbitration Commission at Russian Chamber of Commerce in Moscow». Поскольку постановлением Верховного Совета РФ от 07.07.1993 № 5339-1 «О введении в действие Закона Российской Федерации «О международном коммерческом арбитраже» Арбитражный суд при ТПП РФ был переименован в Международный коммерческий арбитражный суд при ТПП РФ, МКАС пришел к выводу, что в арбитражной оговорке (как на английском, так и на русском языке) имеется неточность в наименовании арбитражного органа. Однако с учетом приоритета английского текста договора над текстом на русском языке МКАС заключил, что обладает компетенцией по рассмотрению спора (решение МКАС при ТПП РФ от 16.03.1999 по делу № 387/1997).

Специфика перевода текста с английского языка на русский предполагает, что возможны различные вариации переводимых слов и предложений. Одни и те же обороты могут по-разному переводиться с использованием различных русских слов. Поэтому установление сторонами в своем контракте указания на то, что тот или иной текст имеет приоритет, вполне разумно, чего нельзя сказать об «одноязычных» экземплярах договоров. Ведь установление приоритета одного экземпляра соглашения над другим противоречит принципу равенства сторон договора.

Разные суммы цифрами и прописью

Нельзя пройти мимо еще одного «популярного» разночтения - в суммах по договору. Такое случается, когда стороны ошиблись при написании суммы, допустив опечатку. Судебная практика исходит из того, что такая опечатка является существенной, а указание на цену неопределенным, поскольку не представляется возможным установить действительную волю сторон. Ситуация усугубляется, если условие о цене договора является существенным. Например, если в договоре купли-продажи недвижимости не будет цены, он в силу ст. 555 ГК РФ будет считаться незаключенным. Правила о среднерыночной цене (п. 3 ст. 424 ГК РФ) в этом случае не применяются.

Судебная практика

Свернуть Показать

ФАС Дальневосточного округа признал незаключенным договор купли-продажи здания, поскольку в договоре цена недвижимости цифрами была указана в размере 2 820 000 рублей, а прописью - два миллиона двести восемьдесят тысяч (постановление от 18.01.2005 по делу № Ф03-А73/04-1/3852).

Но не все так просто. Существует один крайне важный нюанс. Неопределенность, вызванная несоответствием цены договора, указанной цифрами и прописью, может быть устранена путем толкования условий такого договора и исследования всей совокупности фактических обстоятельств дела по правилам ст. 431 ГК РФ.

Фрагмент документа

Свернуть Показать

Статья 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя данную статью, суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства: поведение самих сторон договора, фактические данные и условия, при которых совершается сделка и т.д. Если такой подход восполняет недостаток сделки, за ней сохраняется юридическая сила.

Судебная практика

Свернуть Показать

Между гражданами был подписан договор купли-продажи доли в уставном капитале компании. Предметом договора была указана доля номинальной стоимостью 2000 руб., ее размер цифрами указан как 20%, а прописью - как десять процентов. Продавец впоследствии требовал в судебном порядке данный договор признать незаключенным, поскольку из его текста невозможно было определить фактический размер продаваемой доли. Суд первой инстанции согласился с позицией истца и заявленное требование удовлетворил. Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения в кассации, решение отменено, а в иске отказано.

Стороны при заключении договора определили его предмет - доля в уставном капитале номинальной стоимостью 2000 руб., что вытекает из буквального текста договора. Данный факт, в свою очередь, безусловно, позволяет установить действительную волю сторон при заключении соглашения. Для этого достаточно обратиться к п. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Там сказано, что уставный капитал общества складывается из номинальной стоимости долей его участников, при этом размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде дроби и должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества.

Размер уставного капитала общества составлял 10 000 руб. (100%). Номинальная стоимость доли в размере 20% составляет 2000 рублей, в связи с чем суд пришел к вполне логичному выводу о том, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение доли в размере 20% (постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 № Ф09-1483/08-С4 по делу № А50-12404/2007-Г13).

Таким образом, составляя и согласовывая договор, следует внимательно его вычитывать, проверять правильность написания всех сумм цифрами и прописью. Разночтение в суммах влечет несогласованность соответствующего условия. Последствия же могут быть самыми неблагоприятными: от обязанности доказывать среднерыночную цену до признания договора незаключенным.

Если экземпляры договора ваша компания подписывает не первой, то сверяйте текст, подписанный контрагентом, с тем, что был согласован. Иначе вас могут ждать неприятные сюрпризы. А вообще лучше первым подписать документ и отправить его контрагенту. Это позволит значительно уменьшить возможные риски.

Если ваш договор составлен на нескольких языках, определите один приоритетный. Это позволит исключить различное толкование его условий.