Судебная практика ст 429 гк рф. Наша судебная практика

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 429 ГК РФ

К отношениям по предварительному договору с потребителем применяется законодательство о защите прав потребителей (позиция ВС РФ)

Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17

Если по условиям предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) гражданин обязуется на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям сторон этого договора применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор, поименованный сторонами как предварительный, если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Договором между обществом и застройщиком, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ является ошибочным.

Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. Она была заключена сторонами после 1 апреля 2005 г. В связи с этим нельзя признать правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Из заключенных сторонами договоров, хотя они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенные квартиры в строящемся многоквартирном доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные договоры необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является правильным.

Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 78-КГ15-15 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора.

Следовательно, необходимо было учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Договор хотя и был поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод нижестоящих судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является ошибочным.

Пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

Наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется, в частности, на отношения, возникшие с 01.04.2005 при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Закона, способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства), если суд с учетом фактически сложившихся отношений установит, что стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве.

Каковы последствия нарушения ст. 429 ГК РФ

Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным

То, что лицо в связи с отсутствием возможности или в силу недобросовестности может не исполнить обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Если действия, нарушающие условия предварительного договора, повлекли незаключение основного договора, виновность этих действий предполагается, пока не доказано иное

Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия предварительного договора в результате как виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению.

Исходя из смысла приведенных законоположений виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Позиции о существе предварительного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ)

Что понимается под предварительным договором

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку эти права возникают только из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011)

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества.

Предварительный договор передачи имущества заключается с целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07

Заключение предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь. Таким образом, в установленный в предварительном договоре срок будет восполнено отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года

Заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ

Инвестиционный контракт может порождать обязанность по заключению договора, если соответствует требованиям, установленным для предварительных договоров

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.11.2003 N 3484/03 по делу N А40-38037/02-22-366

Если условия инвестиционного контракта не соответствуют требованиям ст. 429 ГК РФ, предъявляемым к предварительному договору, то нельзя признать, что обязанность по заключению договора аренды земельного участка основывается на этом контракте.

К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ

Договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, не является предварительным

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор с отсрочкой встречного предоставления не является предварительным

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2000 N 7223/98

Договор не может быть квалифицирован как предварительный, если согласно его условиям одно лицо обязано передать второму выданные последним как векселедателем простые векселя, а второе лицо должно в течение определенного периода времени со дня подписания соглашения уступить первому права требования оплаты задолженности к третьему лицу. То обстоятельство, что передача прав должна производиться в более поздний срок, свидетельствует не о наличии в договоре элементов предварительного соглашения, а об отсрочке встречного предоставления.

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

На момент заключения предварительного договора у стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора

Правила ст. 429 ГК РФ не содержат требования о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 по делу N А40-118038/12-105-1100

Гражданское законодательство не содержит норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре. Поэтому условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

По вопросу о возможности обеспечения исполнения предварительного договора задатком есть две позиции высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 4-В09-41

До истечения срока действия предварительного договора одна сторона направила другой письма, в которых предлагала расторгнуть предварительный договор. Ни одна из сторон в срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор, не направила соответствующего предложения. Следовательно, действие предварительного договора прекращается, а основной договор не заключается по вине стороны, направившей указанные письма. В связи с этим требования данной стороны о взыскании внесенного ею задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583

Если до окончания срока, определенного в предварительном договоре, основной договор не был заключен и ни одна из сторон не направила предложения о его заключении, то обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, признаются прекращенными. В связи с этим, если не было установлено иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору в качестве задатка, удовлетворение в силу п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ исковых требований о возврате данных средств и уплате процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ, правомерно.

Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, но предварительный договор не содержит подобных обязательств. Поэтому невозможно обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору, а также применять к возникшим из него отношениям нормы о последствиях, предусмотренных в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22

Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им.

Каковы последствия совершения действий в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если в предварительном договоре нет условия о цене, по требованию стороны в основной договор включается условие об определении цены по общим правилам, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ

Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном в ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.

Лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства

Пункт 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.201 3)

Если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Позиции о форме предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ)

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

Не подлежит госрегистрации предварительный договор о заключении договора, подлежащего госрегистрации

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
Законодательство не содержит требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Установленное в п. 2 ст. 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться его государственной регистрацией.

Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Позиции о существенных условиях основного договора, включаемых в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ)

К каким ситуациям применяется п. 3 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о его границах

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 15.09.2010)

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах этого участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8

Как указал суд апелляционной инстанции, предварительный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны не достигли соглашения по предмету договора. Данный вывод неправомерен.

Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Кроме того, объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.

На момент заключения предварительного договора площадь отчуждаемой квартиры не была известна, поскольку квартира образовалась путем раздела другой квартиры. Впоследствии, после проведения инвентаризации, площадь была уточнена, о чем внесена запись в ЕГРП. Спора между сторонами о том, что квартира, указанная в предварительном договоре, и квартира, зарегистрированная в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется. Следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет.

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21

По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будут заключены договоры купли-продажи. При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.

Суд нижестоящей инстанции не учел, что несоблюдение требований, предъявляемых земельным законодательством к объекту недвижимости, не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данного объекта.

Позиции об условиях предварительного договора, которые не являются условием о сроке заключения основного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)

К каким ситуациям не применяется п. 4 ст. 429 ГК РФ

Условие предварительного договора купли-продажи о сроке, в течение которого покупатель вправе подтвердить платежеспособность, не является условием о сроке заключения основного договора

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в предварительном договоре срок, в течение которого покупатель был вправе подтвердить платежеспособность.

Условие предварительного договора купли-продажи о том, что покупатель должен исполнить обязательства по договору не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру, не является условием о сроке заключения основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Поскольку предварительный договор не содержит условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, стороны в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ должны были заключить его в течение года со дня подписания предварительного договора. Однако в период его действия стороны предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.

В соответствии с предварительным договором покупатель должен исполнить свои обязанности в срок не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру. Это указание не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора. Кроме того, получение уведомления не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ.

Условие предварительного договора купли-продажи квартиры о сроке ввода дома в эксплуатацию не является условием о сроке заключения основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, не является таким условием предусмотренный предварительным договором срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с этим сроком заключение основного договора никак не связано.

Практикующие юристы знакомы с ситуациями, когда некие стороны решили заключить соглашение, к которому привели длительные переговоры. Но к моменту этого соглашения они уже слабо представляют порядок и содержание сотрудничества, а чтобы разобраться в этом и распланировать свои шаги, стороны нуждаются во времени. Именно для того чтобы подобного не происходило, между сторонами официально заключается Он призван четко определять условия будущей сделки и указывать срок ее проведения.

В рамках данной статьи мы направим свое внимание на то, какими именно особенностями отличается такое Подробности его заключения и требования к его оформлению, направленные на создание ясности во взаимоотношениях сторон, можно видеть в ст. 429 ГК РФ. А комментарии, имеющиеся к ней, помогут уточнить определенные моменты.

Особенности правовых отношений

В правовую систему Российской Федерации входит огромное количество совершенно разных правовых отраслей. И одной из наиболее значимых среди них является гражданская сфера. Ее нормы координируют отношения имущественные и неимущественные между равными субъектами. А вступать в отношения, которые регулируются гражданским правом, могут как физические лица, так и организации (юридические лица) или государство.

Следует еще раз отметить, что отличительной чертой этого процесса является равноправие сторон и свобода заключения договоров. То есть здесь не может присутствовать аспект власти и подчинения - исключена предопределенность поведения одной стороны по отношению к другой только в силу занимаемого положения. Кроме того, не допускается вмешательство в процесс оценки выгод от договора посторонних, что позволяет сторонам свободно устанавливать цену и другие условия. Заключение предварительного договора также проходит в рамках, предопределенных ГК РФ.

Классическое понятие договора

В ст. 429 ГК РФ предоставляются сведения о соглашениях предварительного характера, особенности которых будут представлены далее в статье.

Так, классический вид договора имеет определенную специфику, и, согласно положениям ст. 420 ГК РФ, он является взаимным соглашением нескольких сторон (двух и более), которое устанавливает, прекращает или же изменяет их права и обязанности. При этом интерес каждой из сторон может быть удовлетворен только при условии соблюдении интереса другой стороны, что и порождает их общую заинтересованность в заключении соглашения и его надлежащем исполнении.

Следует также напомнить, что гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора. Его наличие дозволяет субъектам правовых отношений принимать соглашения любого рода и формы, если это прямо не запрещено действующими нормативными актами.

Благодаря этому договор стал наиболее распространенным видом сделок, но часто без предварительного соглашения проведение последних является просто невозможным.

Ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор»

Итак, проанализировав понятие классического соглашения, мы можем перейти к прямому анализу предварительных договоров. Как уже указывалось ранее, сведения о них закрепляет в себе ст. 429 ГК РФ. Она имеет 6 пунктов, каждый из которых объясняет их специфику. Например, п. 1 ст. 429 ГК РФ говорит о том, что предварительный договор - это соглашение, согласно которому определённые субъекты в будущем обязуются заключить иное (основное) соглашение, условия которого предусмотрены предварительным договором.

Следует при этом отметить, что объектом сделки в будущем могут быть услуги, имущество, предоставление скидок и т. п. Несмотря на наличие исключительной свободы в процессе заключения предварительного договора, его стороны должны учитывать определенные требования, которые описываются в ст. 429 ГК РФ.

К каким положениям выдвигаются требования?

Законодательные особенности предварительных договоров обуславливают специфику их заключения. В закрепляются требования, которые регламентируют условия, сроки и форму соглашений упомянутого в статье типа. Каждое условие включено в определенный пункт ст. 429 ГК РФ. Поэтому для выделения и детального изучения подобных требований, необходимо произвести теоретический анализ нескольких частей законодательной нормы.

Какова должна быть форма договора

Пункт 2 ст. 429 свидетельствует о том, что предварительное соглашение заключается в том же формате, который будет иметь будущая сделка. Таким образом, договор представленного типа может быть письменным или же нотариальным.

Устная форма предварительного соглашения - это нонсенс. При желании быстрого завершения сделки, предварительный договор подписывать попросту незачем, а в остальных случаях он должен быть оформлен. При этом нужно отметить, что форма соглашения диктуется нормами гражданского законодательства, и если, например, ГК говорит о необходимости заключения какого-либо договора в нотариальной форме, то и предварительная сделка будет иметь ту же особенность.

В пункте 2 ст. 429 кроме того, закреплена и ответственность за несоблюдение требований к форме. Таким образом, в случае пренебрежения указанными правилами, договор будет признан ничтожным, то есть таким, который не имеет юридической силы.

Особенности условий и сроков предварительного соглашения

Договор любого типа касается какого-либо предмета и, что самое главное, прав и обязанностей сторон, заключивших его. В совокупности данные аспекты составляют условия соглашения. Помимо этого, тот или иной договор может иметь как обозначенный срок своего действия, так и бессрочный характер. В любом случае данные параметры четко прописываются в соглашении.

Что касается предварительного договора, то представленные моменты закрепляет п. 3 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Условия соглашения должны отвечать существенным моментам основной сделки. Другими словами, предварительный договор повторяет структуру соглашения, которое будет заключено в будущем, а также устанавливает его предмет. Это требование существует для того, чтобы исключить любые потенциальные споры между сторонами.

Особенности времени действия предварительного соглашения довольно просты. Согласно стандартному правилу, в нем указывается срок, обязывающий заключить сделку. В том же пункте 4 ст. 429 предусмотрено и исключение из правил - в случае отсутствия обозначенного срока основной договор подписывается не более чем через год со дня заключения предварительного соглашения.

в случае нарушения

Как мы понимаем, предварительный договор содержит обязательство заключения в будущем основного соглашения. Поэтому неисполнение этого будет считаться нарушением. В таком случае могут быть применены определенные юридические шаги, предусмотренные п. 5 ст. 429 ГК РФ. Понуждение к заключению основного договора можно реализовать в течение 6 месяцев с момента нарушения данного обязательства. Подобным образом законодатель создает юридические рамки, которые не позволяют пренебрегать требованиями к срокам выполнения условий предварительного соглашения.

Безусловно, бывают случаи, когда даже при наличии предварительного договора у сторон возникают разногласия по поводу некоторых моментов основной сделки. От подобного никто из нас не застрахован, и при их возникновении стороны должны обратиться в суд. Его решение и определит условия основного договора, который субъекты обязаны заключить в будущем. В данном случае предоставленная специальной государственной инстанцией информация является обязательной для исполнения.

(п. 6 ст. 429 ГК РФ)

Далеко не всегда стороны предварительного договора в будущем заключают основной. В силу различных обстоятельств, субъекты могут потерять интерес к титульному соглашению. И если в течение необходимого срока все стороны не выдвинули требования о заключении основного договора, то обязательство его заключения прекращается вообще, что предусмотрено в п. 6 ст. 429 ГК РФ. Это может произойти и в силу иных обстоятельств:

заключения соглашения основного характера;
невозможности исполнения обязательства по каким-либо объективным причинам и т. п.

Представленные отступные моменты предусматриваются законом из-за наличия реальных рисков при заключении предварительного договора. Суть в том, что такого рода соглашение обязывает стороны произвести какие-либо действия в будущем. Однако в силу различных объективных причин основной договор может потерять свою актуальность, или исчезнет реальная возможность для его реализации, что нельзя не учитывать.

Заключение

Таким образом, нами была рассмотрена ст. 429 ГК РФ с комментариями. В заключение следует отметить, что существующие законодательные требования к предварительному договору являются весьма эффективными в процессе регулирования отношений, возникающих в момент заключения подобных соглашений. Поэтому остается надеяться, что в будущем специфика данной юридической категории будет только улучшаться.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Текущая редакция ст. 429 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к статье 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения, хотя не исключено использование иных форм данного договора. Предварительный его характер свидетельствует о необходимости документального выражения намерений сторон, в связи с чем наиболее востребована для него письменная форма.

Предварительный договор может быть выражен в виде:
- обмена офертой и акцептом;
- подписания единого документа.

Договор призван отразить предварительные договоренности и обязательства сторон, которые подлежат реализации до момента заключения основного договора:
- о предоставлении скидок;
- рассрочки платежа;
- последующем обслуживании.

Предварительный и основной договор приставляют собой комплекс актов, регламентирующих взаимные обязательства сторон, и реализуют в их совокупности. Нередко предварительный отражает ряд условий, реализуемых после заключения основного договора.

2. В случае отказа одной стороны от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать его заключения в судебном порядке. Условия основного договора в таком случае базируются на договоренностях в рамках предварительного соглашения. Не соблюдение условий предварительного договора влечет за собой обязанность уклоняющейся стороны возместить контрагенту понесенные им убытки. Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусмотренного по нему исполнения.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

3. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14;
- постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А35-1114/2013;
- постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-2786/14 по делу N А07-13892/2013;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 N 09АП-15720/2014-ГК по делу N А40-143576/2013;
- постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А54-1686/2013;
- определение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2014 по делу N А41-70014/13;
- решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 по делу N А32-5718/2014;
- решение Ставропольского районного суда Самарской области от 30.05.2014 по делу N 2-1051/2014.

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).