«Гаражная амнистия» была принята в Ульяновской области 21.06.2016 . Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» составило развернутый комментарий к закону N 84-ЗО «О предоставлении членам гаражных кооперативов земельных участков, на которых расположены гаражи, в собственность бесплатно» .
Первое условие для прохождения по «гаражной амнистии » — участок предоставляемый владельцам боксов должен быть неделимый. Неделимость участка следует из природы боксов, которые, как правило, имеют одно смежную стену и сами по себе не могут быть разделены на отдельные объекты недвижимости. Закон не распространяется на участки находящиеся в частной или федеральной собственности.
Основные условия прохождения по «гаражной амнистии»
Основные условия приобретения земли под гаражными боксами бесплатно следующие:
- Боксы должны быть построены до 20.10.2001 г.
- Не должно быть ограничений в распоряжении данной землей. Например, участок, который заходит за красные линии застройки, не может быть передан в частную собственность.
- Гаражи должны быть объектами капитального строительства. Это означает, что земля под металлическими гаражами без фундамента не предоставляется по данному закону.
- Бесплатно землю может приобрести только лицо, которое стало членом кооператива до 1.07.2016 г. При этом это должны быть лица, полностью оплатившие паевой взнос.
Устанавливается предельный размер площади земельного участка.
Статья 2 закона прямо обговаривает, что работы по кадастровому учету земельного участка берут на себя заявители. При этом устанавливается предельный размер площади земельного участка исходя из количества боксов на нем. На практике пока нет случаев разрешения спора, если участок будет больше предельного размера. Полагаем, что в таком случае остальная площадь должна быть предоставлена за плату.
Обязательно совместное обращение всех без исключения собственников боксов
По смыслу статьи 3 рассматриваемого закона заявление о приобретении земельного участка в собственность бесплатно может быть подано любым способом, вплоть до электронной почты. При этом самым важным условием применения «гаражной амнистии » является совместное обращение всех без исключения собственников боксов за приобретением права на земельный участок.
Заявление подается в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, за исключением редких случаев, когда право на земельный участок зарегистрировано за муниципалитетом. Образец заявления утверждается тем же департаментом. В принятии заявления не могут отказать, но если оно будет признано не соответствующим в течении 10 дней его вернут.
Законодатель попытался указать исчерпывающий список оснований, по которым в «гаражной амнистии» может быть отказано. К сожалению это не получилось, так как в перечень вошли отсылочные нормы. Однако раскрыто еще одно, основание, которое должно быть соблюдено. Не должно быть объекта недвижимости или другого сооружения под использование, которым предоставляется право на землю. Владелец каждого здания или строения на земельном участке должен обратиться за приобретением земельного участка бесплатно в собственность. Соответственно владелец каждого объекта должен быть установлен.
«Гаражная амнистия» продлится до конца 2017 года.
Такая «гаражная амнистия» должна разрешить проблему оформления самих боксов. Так как без амнистии невозможно ни оформить гаражи без права на землю под ними, ни оформить землю без зарегистрированных прав на гаражи. Однако земля под гаражами и сами гаражи до сих пор не оформлялись не из-за того, что мешала цена выкупа. Основным препятствием было и остается — организационные требования- совместное обращение всех членов гаражных кооперативов и проведение кадастрового учета таких участков.
Про дачную амнистию знают, пожалуй, все. Она позволила многим из россиян легко оформить в собственность дачные участки и дома, которые ранее были в дачных кооперативах.
Теперь дело доходит и до гаражей. Но - скажем сразу - сегодня, в конце марта 2017, пока имеются лишь намерения и проект нового федерального закона, который позволит провести эту самую гаражную амнистию.
Что означает гаражная амнистия?
Общая идея аналогичная амнистии дачной. Если вы являетесь членом гаражного кооператива (которые, как правило, создавались еще в советское время), то скорее всего, ни земля, ни сам гараж у вас не в собственности.
То есть у вас есть справка о членстве в кооперативе, но нет права на собственность. Как следствие, городские и региональные власти столкнулись с тем, что эти самые гаражные застройки сегодня, как будто, вне закона. В одних местах это привело к сносу гаражей. В других - пока нет.
Чтобы уже полностью разобраться с этим вопросом, Совет Федерации предлагает принять закон, который упростит оформление гаражей в собственность.
Вот это и называется гаражной амнистией.
Если у меня уже приватизирован гараж, нужна мне гаражная амнистия?
Отметим, что далеко не каждого владельца гаража такая амнистия интересует. Так, если ваш кооператив провел работу и уже приватизировал землю - и сами гаражи, и земля под ними перешли в собственность владельцев, то больше делать ничего не нужно. То есть, на самом деле, приватизация гаражей была возможна и ранее.
Другое дело, что амнистия введет упрощенный порядок оформления в собственность для тех, кто этого не сделал. Документы готовить все равно придется, как и в случае с дачами. Это будут тех. документы на сам гараж и документы, подтверждающие выделение земли под гаражный кооператив. И, конечно, справки о членстве в кооперативе и уплате всех взносов. Предполагается, что общая сумма затрат на приватизацию составит 15-20 тыс. руб., пенсионерам - скидка.
Но, как отмечают, разработчики закона, это не коснется временных строений (железных гаражей, ракушек и т.п.), размещенных во дворах. «Амнистироваться», видимо, будут только капитальные строения в гаражно-строительных кооперативах.
Впрочем, чтобы говорить что-то более определенное, нужно увидеть сам Закон, и чтобы он уже был принят. Так что - ждем.
Что получат собственники гаражей после гаражной амнистии?
Кстати, мечтающим о приватизации гаражей, нужно помнить и следующее - после оформления земли и гаражей в собственность у вас появятся новые налоговые платежи, а также возникнут обязательства по оплате услуг от энергетиков, коммунальщиков и т.п. (в кооперативе подобными вопросами занимается правление ГСК и, вероятно, будет заниматься и после приватизации).
С другой стороны, опыт показывает, что оформление в собственность повышает цену гаража при продаже. Так что, вложить свои кровные 15-20 тыс. руб. может быть выгодным, особенно, если гаражи находятся в хорошем месте, на дорогой земле. Ведь коллективная приватизация позволит собственникам даже организовать крупное строительство на мест ГСК чего-то более существенного, например, многоэтажного гаражного комплекса. В котором машиноместа будут еще дороже.
Итак, предпринимателям - время скупать неприватизированные гаражи в ГСК.
В Совете Федерации разрабатывают законопроект о «гаражной амнистии», который даст возможность при предъявлении нескольких документов оформить на себя место в ГСК. Как сообщил «Известиям» сенатор от Республики Коми Дмитрий Шатохин, документ будет внесен в 2017 году.
Уже несколько десятилетий сотни тысяч гаражей по всей России существуют в неопределенном статусе. Люди получили их в гаражно-строительных кооперативах еще в советские времена, однако формально эти гаражи им не принадлежат. В начале 1990-х, когда массово приватизировались квартиры, вопрос с оформлением собственности на гаражи оказался на втором плане. В результате многие россияне уже лишились их, а остальным это может грозить в любой момент.
Только в одной Республике Коми, по данным регионального управления Росреестра, из 116 тыс. гаражей в собственность оформлены только 9,6 тыс.
По словам Дмитрия Шатохина, регионы столкнулись с проблемой гаражных кооперативов, когда начали проводить инвентаризацию объектов недвижимости. С одной стороны, определенные правоустанавливающие документы на эти гаражи имеются. Обычно это бумага, выданная председателем местного совета в 1960–1970-е годы прошлого века. Но при этом именно как объект собственности такой гараж нигде не зарегистрирован.
У такого гаража непонятный статус, - рассказал сенатор «Известиям». - Простой вопрос: на основании чего они подключены к электросетям? Для этого должен быть заключен договор с собственником. По этой же причине никто не гарантирует и сохранность гаражей: при желании местные власти могут снести их в любой момент. Кроме того, гараж может, например, сгореть, а без зарегистрированного права собственности его нельзя застраховать.
У проблемы отсутствия права собственности на гаражи есть и обратная сторона - если законного владельца нет, то местным властям не с кого спросить за состояние постройки и прилегающей территории. Например, за неубранный снег. Кроме того, в бюджет не поступают доходы в виде налогов на собственность.
Проект закона предполагает внесение поправок в федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 года. Документ вводит ст. 49.1 «Особенности госрегистрации права собственности на нежилое помещение в составе здания гаражно-строительного кооператива». В ней перечислены бумаги, которые нужно предоставить для регистрации гаража как объекта собственности. Это документы, подтверждающие членство в ГСК и оплату паевого взноса, техническая документация на нежилое помещение. А также - документ о предоставлении кооперативу земельного участка, изданный органом госвласти или местного самоуправления.
По оценкам Дмитрия Шатохина, общие расходы на то, чтобы узаконить гараж, составят 15–20 тыс. рублей. Для ветеранов эта процедура, по замыслу законодателей, должна быть бесплатной.
Вопрос о необходимости гаражной амнистии в последние десятилетия поднимался неоднократно. Некоторые регионы пытаются решить проблему самостоятельно. Например, в Ульяновской области амнистия была объявлена в прошлом году. Но там речь идет о собственности на земельные участки под гаражами.
Когда мы даем право на земельный участок, мы не даем право на сам объект. А потом человеку всё равно придется идти в суд и доказывать право собственности на гараж, - пояснил сенатор.
Председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Азаров поддержал идею, однако подчеркнул при этом, что под «гаражную амнистию» не должны попасть самовольно возводимые во дворах «ракушки».
Нет никаких сомнений в том, что этот вопрос требует проработки и решения, - пояснил Дмитрий Азаров «Известиям». - Но крайне важно, чтобы речь шла именно о кооперативах, где не урегулировано право собственности. Решая эту проблему, мы не должны создавать другую: нельзя допустить, чтобы наши дворы заполнили незаконные гаражи, портящие внешний вид городов.
Председатель Федерации автовладельцев России (ФАР) Сергей Канаев рассказал «Известиям», что проблема назрела давно: по его мнению, пора наконец легализовать гаражи в ГСК «и прекратить этот кошмар».
К нам регулярно поступают жалобы на то, что в том или ином районе сносят гаражные комплексы, - рассказал общественник. - Они занимают много места, и, конечно, выгоднее застроить эти территории жилыми домами. Я уже лет пять пытаюсь купить гараж в Москве и не видел еще ни одного места, где владелец гаража может быть спокоен за сохранность этого имущества. Много раз меня уверяли, что в том или ином ГСК всё хорошо, а потом местные власти там всё сносили.
Заслуженный юрист России, бывший судья Мосгорсуда и член СПЧ Сергей Пашин в раговоре с «Известиями» отметил, что законопроект о «гаражной амнистии» необходим, однако чиновники на местах в нем не заинтересованы.
Местные власти не очень поощряют приватизацию, - сказал Сергей Пашин. - У них всегда есть козырная карта: «вас тут не было, вы не имеете права». Чиновники заинтересованы в том, чтобы держать людей на привязи.
Юрист напомнил, что в советские времена за человеком не признавали права собственности на недвижимость, в том числе и на гаражи. ГСК и его члены не были собственниками. Юридические права давало не приобретение гаража, а вступление в кооператив - то есть, право собственности фактически подменялось членством в социалистической организации.
Владельцы кооперативных гаражей смогут оформить их в собственность, разработкой законопроекта о "гаражной амнистии" занимается Совет Федерации. Эксперты m24.ru рассказали, что в Москве до сих пор существует огромное количество таких кооперативов, и новый закон поможет создать на их базе многоярусные крытые парковки.
Разработкой законопроекта о "гаражной амнистии" занимается Совет Федерации. После того, как закон примут, владельцы кооперативных гаражей смогут оформить их в собственность. Для этого им потребуется подтвердить членство в кооперативе, оплату паевого взноса, а также предоставить техдокументацию на нежилое помещение и документ о предоставлении кооперативу земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления.
Совокупный расход на приватизацию гаража составит 15-20 тысяч рублей, для ветеранов труда процедура и вовсе будет бесплатной. Гаражные кооперативы, количество которых исчисляется десятками тысяч по всей России, находятся в неопределенном статусе со времен распада Советского Союза. Когда-то помещения выдавали бесплатно, формально же они никогда не принадлежали своим хозяевам.
"Большинство кооперативов не проходят по современным нормам - ни с точки зрения пожарной безопасности, ни с точки зрения планировок"
Доцент кафедры мостов и транспортных тоннелей Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ) Сергей Зеге рассказал, что в Москве действительно много кооперативных гаражей, поэтому этот вопрос очень актуален для горожан. С другой стороны, эти постройки уже устарели по всем параметрам: начиная с того, как они были спланированы, и заканчивая тем, что они создают определенные опасности с точки зрения их эксплуатации.
"Существуют территории, которые были застроены этими гаражными кооперативами много десятилетий назад, и они не проходят по современным нормам - ни с точки зрения пожарной безопасности, ни с точки зрения планировок. Мне кажется, такие места сначала должны быть приведены в порядок и только потом уже быть амнистированными. Вполне вероятно, что в рамках уже этой работы, эти гаражи необходимо превратить в механизированные, многоэтажные строения" , - пояснил Зеге m24.ru.
"В Москве одноэтажные гаражи занимают сотни и тысячи гектаров земли"
Специалист по проектированию и эксплуатации паркингов Сергей Пыхтин уверен, что необходимо стремиться очистить Москву от плоскостных одноэтажных строений - городу катастрофически не хватает земли, а одноэтажные гаражи занимают сотни и тысячи гектаров земли.
"Если речь идет о плоскостных одноэтажных гаражах, которые были построены еще до распада СССР, то это были временные стоянки, разрешения на которые выдавались на три года, потом их пролонгировали из года в год, и в результате стоянки стали превращаться в капитальные строения. Владельцы устанавливали несущие стены, утепляли их. Получилось, что одноэтажные и открытые стоянки по юридическому статусу превратились по сути в одноэтажные капитальные гаражи, под которыми нет права собственности на землю" , - рассказал он.
"Существуют и кооперативы, которые выкуплены одним-двумя людьми,и они хотели бы на этих стоянках строить многоэтажные паркинги"
В разговоре с m24.ru Пыхтин отметил, что таких гаражей в Москве великое множество, так как многоэтажные паркинги долгое время строились очень ограниченно, поэтому появление закона о приватизации является шансом построить в городе современное парковочное пространство.
"Мое личное мнение, надо вместо одноэтажных гаражей строить многоэтажные паркинги. Но сносить их не бездумно, надо проводить политику направленную не на выплату компенсации, а на предоставление владельцу места в паркинге закрытого типа, который отапливается - это будет правильнее сделать" , - уверен он.
При этом он отметил, что приватизацию необходимо проводить вдумчиво и выборочно - после оформления кооператива в собственность есть риск, что огромное количество земли будет просто неиспользованной.
"Существуют и кооперативы, которые выкуплены одним-двумя людьми, и они хотели бы на этих стоянках строить многоэтажные паркинги, но сейчас у них нет права собственности на землю" , - рассуждает Пыхтин.
Эксперт добавил, что на базах кооперативов, при правильном подходе, собственники смогут найти инвестора и построить многофункциональное строение, где будут располагаться не только гаражи, но магазины и офисы. В этом случае их рыночная стоимость для вырастет с 400-500 тысяч рублей до четырех-пяти миллионов, а с учетом строительства - до 10-15 миллионов.
"Когда владельцы получат нормальные документы, это даст хороший толчок для бизнеса"
Председатель Федерации автовладельцев России (ФАР) Сергей Канаев сказал m24.ru, что многие москвичи с нетерпением ждут закон, разрешающий приватизировать кооперативные гаражи
"Те гаражи, что еще остались, они, конечно, требуют узаконивания этих отношений и статуса. Те предложения, которые были озвучены сейчас - это же не только амнистия, это же перевод в собственность. Поэтому здесь тема очень актуальная, и многие люди с нетерпением этого ждут, особенно те, кто либо имеют гараж, либо хотят его купить. У большинства владельцев нету в собственности этого помещения, а это значит, что такой гараж могут снести в любой момент. Когда они смогут получить нормальные документы, это даст хороший толчок для этого бизнеса" , - пояснил он.
С 1 января 2017 года машино-место является полноценным объектом недвижимости, на который оформляется кадастровый паспорт. Таким образом, место для автомобиля можно продать, сдать в аренду или купить в ипотеку, поскольку банк может взять его в качестве залога.
Раньше из-за своего туманного статуса оно оформлялось как право на долю в нежилом помещении, которое можно продать на открытом рынке, если от его покупки отказались остальные владельцы долей. Наиболее продвинутые умудрялись продавать машино-место через договор дарения. Теперь эти доли можно переоформить в полноценный объект недвижимости.
О том, как работает купля-продажа в Москве, читайте здесь.
Покупка машино-мест на электронных торгах обходится автолюбителям подчас дешевле рыночной стоимости. Конечно, цена за место на стоянке зависит от расположения гаража, его востребованности и везения претендента. Две трети машино-мест, как утверждают специалисты, уходят по номиналу, а это вдове ниже рынка.
Стать обладателем машиноместа в гараже, построенном городскими структурами, можно и без борьбы на аукционе. Можно заключить договор долевого участия с Московским центром реализации нежилых помещений и приобрести машиноместо даже в кредит или с дисконтом в комплексе, который еще только возводится.
На открытом рынке цена машино-места в Москве сегодня составляет 800-900 тысяч. На окраинах или в непопулярных комплексах, расположенных вдалеке от жилых домов, за них готовы платить 200 тысяч, а в центре города - в 10, а то и в 25 раз выше. В этом году столичные власти планируют выставить на торги порядка 350 гаражных комплексов. Ценность машино-мест в глазах автовладельцев сильно зависит от состояния экономики. Шанс, что покупка места в гараже или паркинге оправдает себя как инвестиция, остается.
Подробности смотрите в сюжете телеканала “Москва 24 ” .
Владельцы кооперативных гаражей смогут оформить их в собственность, разработкой законопроекта о «гаражной амнистии» занимается Совет Федерации. Эксперты m24.ru рассказали, что в Москве до сих пор существует огромное количество таких кооперативов, и новый закон поможет создать на их базе многоярусные крытые парковки.
Разработкой законопроекта о «гаражной амнистии» занимается Совет Федерации. После того, как закон примут, владельцы кооперативных гаражей смогут оформить их в собственность. Для этого им потребуется подтвердить членство в кооперативе, оплату паевого взноса, а также предоставить техдокументацию на нежилое помещение и документ о предоставлении кооперативу земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления.
Совокупный расход на приватизацию гаража составит 15–20 тысяч рублей, для ветеранов труда процедура и вовсе будет бесплатной. Гаражные кооперативы, количество которых исчисляется десятками тысяч по всей России, находятся в неопределенном статусе со времен распада Советского Союза. Когда-то помещения выдавали бесплатно, формально же они никогда не принадлежали своим хозяевам.
«Большинство кооперативов не проходят по современным нормам – ни с точки зрения пожарной безопасности, ни с точки зрения планировок»
Доцент кафедры мостов и транспортных тоннелей Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ) Сергей Зеге рассказал, что в Москве действительно много кооперативных гаражей, поэтому этот вопрос очень актуален для горожан. С другой стороны, эти постройки уже устарели по всем параметрам: начиная с того, как они были спланированы, и заканчивая тем, что они создают определенные опасности с точки зрения их эксплуатации.
«Существуют территории, которые были застроены этими гаражными кооперативами много десятилетий назад, и они не проходят по современным нормам – ни с точки зрения пожарной безопасности, ни с точки зрения планировок. Мне кажется, такие места сначала должны быть приведены в порядок и только потом уже быть амнистированными. Вполне вероятно, что в рамках уже этой работы, эти гаражи необходимо превратить в механизированные, многоэтажные строения», – пояснил Зеге m24.ru.
«В Москве одноэтажные гаражи занимают сотни и тысячи гектаров земли»
Специалист по проектированию и эксплуатации паркингов Сергей Пыхтин уверен, что необходимо стремиться очистить Москву от плоскостных одноэтажных строений – городу катастрофически не хватает земли, а одноэтажные гаражи занимают сотни и тысячи гектаров земли.
«Если речь идет о плоскостных одноэтажных гаражах, которые были построены еще до распада СССР, то это были временные стоянки, разрешения на которые выдавались на три года, потом их пролонгировали из года в год, и в результате стоянки стали превращаться в капитальные строения. Владельцы устанавливали несущие стены, утепляли их. Получилось, что одноэтажные и открытые стоянки по юридическому статусу превратились по сути в одноэтажные капитальные гаражи, под которыми нет права собственности на землю», – рассказал он.
«Существуют и кооперативы, которые выкуплены одним–двумя людьми,и они хотели бы на этих стоянках строить многоэтажные паркинги»
В разговоре с m24.ru Пыхтин отметил, что таких гаражей в Москве великое множество, так как многоэтажные паркинги долгое время строились очень ограниченно, поэтому появление закона о приватизации является шансом построить в городе современное парковочное пространство.
«Мое личное мнение, надо вместо одноэтажных гаражей строить многоэтажные паркинги. Но сносить их не бездумно, надо проводить политику направленную не на выплату компенсации, а на предоставление владельцу места в паркинге закрытого типа, который отапливается – это будет правильнее сделать», – уверен он.
При этом он отметил, что приватизацию необходимо проводить вдумчиво и выборочно – после оформления кооператива в собственность есть риск, что огромное количество земли будет просто неиспользованной.
«Существуют и кооперативы, которые выкуплены одним–двумя людьми, и они хотели бы на этих стоянках строить многоэтажные паркинги, но сейчас у них нет права собственности на землю», – рассуждает Пыхтин.
Эксперт добавил, что на базах кооперативов, при правильном подходе, собственники смогут найти инвестора и построить многофункциональное строение, где будут располагаться не только гаражи, но магазины и офисы. В этом случае их рыночная стоимость для вырастет с 400–500 тысяч рублей до четырех–пяти миллионов, а с учетом строительства – до 10–15 миллионов.
«Когда владельцы получат нормальные документы, это даст хороший толчок для бизнеса»
Председатель Федерации автовладельцев России (ФАР) Сергей Канаев сказал m24.ru, что многие москвичи с нетерпением ждут закон, разрешающий приватизировать кооперативные гаражи
«Те гаражи, что еще остались, они, конечно, требуют узаконивания этих отношений и статуса. Те предложения, которые были озвучены сейчас – это же не только амнистия, это же перевод в собственность. Поэтому здесь тема очень актуальная, и многие люди с нетерпением этого ждут, особенно те, кто либо имеют гараж, либо хотят его купить. У большинства владельцев нету в собственности этого помещения, а это значит, что такой гараж могут снести в любой момент. Когда они смогут получить нормальные документы, это даст хороший толчок для этого бизнеса», – пояснил он.
С 1 января 2017 года машино-место является полноценным объектом недвижимости, на который оформляется кадастровый паспорт. Таким образом, место для автомобиля можно продать, сдать в аренду или купить в ипотеку, поскольку банк может взять его в качестве залога.
Раньше из-за своего туманного статуса оно оформлялось как право на долю в нежилом помещении, которое можно продать на открытом рынке, если от его покупки отказались остальные владельцы долей. Наиболее продвинутые умудрялись продавать машино-место через договор дарения. Теперь эти доли можно переоформить в полноценный объект недвижимости.
О том, как работает купля-продажа в Москве, читайте здесь.
Покупка машино-мест на электронных торгах обходится автолюбителям подчас дешевле рыночной стоимости. Конечно, цена за место на стоянке зависит от расположения гаража, его востребованности и везения претендента. Две трети машино-мест, как утверждают специалисты, уходят по номиналу, а это вдове ниже рынка.
Стать обладателем машиноместа в гараже, построенном городскими структурами, можно и без борьбы на аукционе. Можно заключить договор долевого участия с Московским центром реализации нежилых помещений и приобрести машиноместо даже в кредит или с дисконтом в комплексе, который еще только возводится.
На открытом рынке цена машино-места в Москве сегодня составляет 800–900 тысяч. На окраинах или в непопулярных комплексах, расположенных вдалеке от жилых домов, за них готовы платить 200 тысяч, а в центре города – в 10, а то и в 25 раз выше. В этом году столичные власти планируют выставить на торги порядка 350 гаражных комплексов. Ценность машино-мест в глазах автовладельцев сильно зависит от состояния экономики. Шанс, что покупка места в гараже или паркинге оправдает себя как инвестиция, остается.
