Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
Что нужно для регистрации договора о субаренде
Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.
Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.
В наше время сдача в аренду офисных помещений, квартир, торговых павильонов, является довольно прибыльным бизнесом, благодаря которому многие люди зарабатывают неплохие деньги. Хотя это и не так выгодно, чем получать дивиденды от большой суммы в банке, но и не так рискованно. Выгоднее сдавать в аренду торговые площади, но для этого нужно быть их собственником. Но даже не являясь собственником, сдаваемого помещения, можно заработать при помощи субаренды.
Что означает субаренда?
Субаренда – это бизнес на аренде помещений и их последующей сдаче в аренду. Для этого нужно найти удачное предложение по аренде на большой срок и заключить договор с собственником, в котором он разрешит сдавать площадь в субаренду третьим лицам. Например вы сняли жилье за 6000 рублей, сделали там небольшой ремонт и обставили недорогой мебелью, то теперь вы свободно можете сдавать его за 12000 рублей. Но в данном случае, чтобы вложения окупились, нужно искать долгосрочную аренду.
Нужно быть уверенным в арендаторе, чтобы он не разорвал с вами договор. Чтобы риск был минимальным, можно сделать ремонт за совместные деньги, но своими силами.
Сколько можно заработать на субаренде зависит от вашего воображения. Можно снять в аренду большой ангар или склад, переоборудовать его в мастерскую и сдавать ее два раза дороже. Оборудование при любой непредвиденной ситуации остается вашим и даже если арендатор разорвет договор, можно просто поменять место аренды.
При минимальном вложении, но достаточно большом риске, благодаря субаренде можно зарабатывать большие деньги.
Для заключения выгодных сделок, нужно иметь много выгодных вариантов и вести переговоры с собственниками помещений. В партнеры лучше брать не алчных людей, в которых нету предпринимательской жилки. Идеально подойдет партнер, которому вы будете полностью доверять и сможете делиться с ним своим энтузиазмом.
Полезное видео:
Если у вас есть чувство, что вы сможете зарабатывать на субаренде, то можно смело брать кредит в банке, для начала своего бизнеса.
Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.
Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.
Что такое субаренда?
Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.
Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.
Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:
- сдавать строение (или его часть) в субаренду;
- отдать его в безвозмездное пользование;
- передать свои права арендатора третьему лицу.
Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.
Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.
- Читайте также :
Составление подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.
Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:
- территориальное расположение с указанием точного адреса;
- общая площадь строения;
- целевое предназначение;
- срок договора субаренды;
- форма и сроки оплаты.
В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:
- кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
- актом приёма/сдачи нежилого помещения;
- протоколами разногласий и согласия разногласий.
Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.
Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.
Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.
Права и обязанности сторон
Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.
Арендатор
Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.
Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.
Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.
Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.
Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.
Субарендатор
Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.
Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.
Не проводить или , если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.
Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.
Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:
- выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
- выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
- документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.
Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.
Особенности налогообложения
Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.
Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».
Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».
Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.
Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.
Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.
Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Аренда - явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.
Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней
Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.
При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.
Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.
Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.
