Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?
Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.
Правило и исключения
Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов:- на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
- передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).
Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.
Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).
Случаи заключения договора без проведения торгов
Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.Арендатор - медицинская или образовательная организация
На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.
Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.
Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.
Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.
Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.
Краткосрочная аренда
Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.
В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.
Аренда части помещения
Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?
По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.
Пролонгация договора
Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).
В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).
Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.
Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.
Субаренда
Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:- учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
- право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.
Процедура проведения торгов
Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).
При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.
Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.
Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.
Владимирского городского Совета народных депутатов от 24 ноября 2005 г. N 39 в статью 7 настоящего Положения внесены изменения
Статья 7. Аренда и субаренда объектов
муниципальной собственности
1. Объекты муниципального нежилого фонда г.Владимира, в том числе закрепленные в установленном порядке на праве хозяйственного ведения за муниципальными предприятиями или оперативного управления за муниципальными учреждениями могут быть переданы в аренду любым юридическим и физическим лицам.
2. Органом, уполномоченным принимать решение о предоставлении в аренду объекта муниципального нежилого фонда, а также заключать договоры аренды объектов муниципального нежилого фонда и выступать арендодателем, совместно с муниципальным предприятиями по данным договорам, выступает Управление (администрация поселка, если заключается договор аренды объекта, переданного поселку во владение, пользование и распоряжение) (приложение N 3 к Методике расчета арендной платы).
3. Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду:
По конкурсу, когда использование недвижимости предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс нежилых помещений;
На аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением;
По факту пользования - при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды: при окончании срока действия правоустанавливающих документов, в порядке правопреемства;
4. Заключение договора аренды на аукционной основе представляет собой способ определения арендатора нежилого помещения (здания), при котором победителем становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды либо величину годовой арендной платы (за определенный срок аренды).
5. Коммерческий конкурс представляет собой способ определения арендатора объекта, при котором победителем становится соискатель, выполняющий определенные условия по отношению к арендуемому объекту с максимальной выгодой для собственника.
6. Некоммерческий конкурс представляет собой способ определения арендатора объекта, при котором победителем становится соискатель, представивший наилучшие предложения использования объекта, исходя из условий конкурса.
7. Целевым назначением объект недвижимости предоставляется в аренду конкретному арендатору под определенный вид деятельности и в соответствии с функциональным назначением объекта.
8. Форму Типового договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью разрабатывает и утверждает Управление.
9. Процедура оформления документов по сдаче в аренду объектов недвижимости определяется "Порядком предоставления объектов муниципального нежилого фонда в аренду" (приложение N 3).
10. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы не может быть менее расчетных ставок. Расчет арендной платы производится Управлением в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения (приложение N 1), устанавливающей методы и порядок расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, и применяющейся независимо от того, оформлены между сторонами договорные отношения или нет.
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок или иных коэффициентов Методики расчета арендной платы не чаще одного раза в год.
11. Помещения муниципального нежилого фонда могут сдаваться в субаренду только с письменного разрешения арендодателя, а помещения, находящиеся на балансе муниципальных учреждений, дополнительно по согласованию с соответствующим заместителем главы города.
Субаренда допускается на срок до 1 года, в отдельных случаях, по решению Управления, на более продолжительный срок, но не превышающий срок действия договора аренды на этот объект.
Размер площади, сдаваемой в субаренду, не может превышать 15% от общей арендуемой площади.
На площади, сданные арендатором в субаренду, понижающие коэффициенты и иные льготы по арендной плате не распространяются.
К площадям, сданным в субаренду, применяется повышающий коэффициент, равный коэффициенту профиля использования помещения, но не ниже 1,2.
Процедура оформления документов по сдаче в субаренду объектов недвижимости определяется "Порядком предоставления объектов муниципального нежилого фонда в субаренду" (приложение N 4).
12. Муниципальные предприятия самостоятельно сдают в аренду сроком до 1 года находящееся в их хозяйственном ведении движимое имущество (рабочие машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь), а свыше 1 года - по согласованию с Управлением и соответствующим структурным подразделением администрации города.
Сдача в аренду рабочих машин и оборудования с предоставлением права пользования ими на производственных площадях предприятия, а также предоставление производственных площадей по договорам совместной деятельности приравнивается к сдаче в аренду недвижимого имущества и может осуществляться только с согласия Управления с заключением в установленном порядке договора аренды.
13. Учет договоров аренды муниципального имущества осуществляется Управлением в форме ведения соответствующего Реестра (администрацией поселка, если заключен договор аренды объекта, переданного поселку во владение, пользование и распоряжение).
1.Арендатор имеет право передать отдельные объекты аренды в субаренду, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
2.Передача в субаренду целостных имущественных комплексов не допускается.
1. Аренда - это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности (ст. 283 ХК Украины). Однако у арендатора, который взял в аренду государственное или коммунальное имущество, не всегда существует потребность в использовании всех объектов, которые входят в его состав, в связи с чем закон предоставляет ему право передавать отдельные объекты аренды в субаренду.
Комментируемая статья содержит общие правила по передаче в субаренду государственного и коммунального имущества (или отдельных объектов аренды), в частности, арендатор имеет право передать отдельные объекты аренды в субаренду. Объектом аренды отмеченного имущества может быть недвижимое и индивидуально-определенное имущество (нежилые помещения, оборудование, транспортные средства и т. п.). Часть 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер, поскольку применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
По общему правилу передача арендатором имущества в пользование другому лицу (субарендатору) допускается лишь при согласии арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу заключенного арендатором с другим лицом (субарендатором) договора арендодатель обязуется передать субарендатору имущество пользование за плату. При этом субарендатор в правовых отношениях с арендодателем не находится, а арендодатель имеет права и несет обязанности лишь относительно арендатора, который, в свою очередь, отвечает перед арендодателем за выполнение всех обязанностей по договору, в том числе и за субарендатора.
Анализируя содержание комментируемой статьи, можно прийти к выводу, что законом или договором аренды могут быть установлены определенные ограничения по субаренде государственного или коммунального имущества (например, путем установления определенного перечня объектов, которые не могут передаваться в субаренду; или срока субаренды менее срока аренды, необходимости согласия арендодателя на субаренду, запрещения субаренды и т. п.). Так, в соответствии с частью 2 ст. 22 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендатор имеет право передать в субаренду недвижимое и другое отдельное индивидуально-определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые помещения и т. п.), если иное не предусмотрено договором аренды. При этом срок предоставления имущества в субаренду не может превышать срока действия договора аренды, а плата за субаренду этого имущества не должна превышать арендной платы арендатора (часть 1 ст. 22 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества»).
Таким образом, отношения субаренды имеют производный, зависимый от отношений аренды характер, поскольку условия договора субаренды зависят от условий договора аренды. В связи с этим субарендатор может использовать имущество лишь по назначению, определенному договором аренды в течение срока, который не должен превышать срок действия договора аренды. Прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды.
2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает запрет при любых условиях передавать в субаренду целостные имущественные комплексы государственных или коммунальных предприятий или их структурных подразделений.
Исходя из производного характера субаренды от договора аренды, ограничения договора аренды также касаются: 1) срока предоставления имущества в субаренду - он не может превышать срока действия договора аренды; 2) размера платы за субаренду - она не может превышать арендную плату арендатора.
Еще по теме Статья 288. Субаренда государственного и коммунального имущества:
- Статья 23.55. Органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям
- Глава ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УНИТАРНЫЕ ПРЕДПРИЯТИЯ
- В чем отличие государственной регистрации права на недвижимое имущество от государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество? Возможна ли ситуация, когда право регистрируется, а договор, на основании которого оно возникло, - нет?
