В прошлых статьях мы рассмотрели схему рассчета наличными деньгами за квартиру через и особенности . Сегодняшняя статья посвящена вопросу баланса интересов сторон продавца и покупателя относительно ключа от банковской ячейки.

Ключ от банковской ячейки является элементом доступа в банковскую ячейку для продавца в случае регистрации договора купли-продажи и для покупателя в случае его не-регисрации. Вполне закономерно возникает вопрос: у кого должен храниться ключ от ячейки в течение срока регистрации договора купли-продажи квартиры? Сразу скажу, что на этот счет нет четкого ответа – стороны должны договориться между собой.

Аргументы сторон.

Продавец квартиры вполне резонно может потребовать передать ключ на хранение ему. Ему с большей долей вероятности предстоит выемка денег из ячейки в случае регистрации договора. Его реальный срок доступа в ячейку (смотрите схему в статье о расчете через банковсую ячейку) составляет 5-7 дней. Если продажа произошла, договор зарегистрирован, а продавец в течение этого времени не забрал деньги из ячейки, то доступ в ячейку переходит к покупателю. В результате чего продавец может остаться и без квартиры и без денег. Поэтому ставить себя в зависимость от покупателя, передавая ключ на хранение ему, продавец не готов.

Покупатель , закладывая деньги в банковскую ячейку, не готов расставаться с ключом от своих "кровных". Потому как формально квартира им еще не куплена. Кроме того, банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставляет продавец для доступа в ячейку. Это означает, что если продавец в течении срока его доступа принесет в банк поддельный договор купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации и вытащит деньги из ячейки, а потом откажется от регистрации реального договора, то покупатель может остаться и без денег и без квартиры.

Когда речь идет о больших деньгах при продаже квартиры, каждая сторона старается себя максимально застраховать не только от злого умысла другой стороны, но и от форс-мажора . Ведь с любым человеком может произойти болезнь или несчастный случай. Где гарантии, что одна сторона передаст другой ключ при необходимости? Решением данной дилемы может создание независимого доступа к ключу или создание взаимозависимости сторон относительно ключа и регистрации договора.

Независимый доступ к ключу от ячейки.

Первый вариант - идеальный, когда в банке есть услуга «хранение ключа» . За небольшую плату можно оставить ключ в банке. Его получит тот, кто придет в свой срок в банк с полными условиями доступа. Однако не во всех банках такая услуга существует.

Второй вариант, когда ключ передается под гарантийное обязательство в агентство недвижимости , представляющее интересы продавца или покупателя. В гарантийном обязательстве, выданном продавцу, указывается, что агентство обязуется предоставить ключ стороне продавца в случае регистрации договора купли-продажи квартиры. Такое же обязательство получает покупатель с той разницей, что ключ ему гарантирует выдать в случае не-регистрации. Занимается вопросами государственной регистрации (сдает и получает документы по доверенности в рег.палату) в таком случае агентство, выдавшее гарантийное обязательство.

Создание взаимозависимостей для сторон сделки.

Есть три порождающих взаимозависимость продавца и покупателя элемента:

• Хранение ключа на период регистрации договора,
• сама государственная регистрация (сдача в рег.палату и получение документов по доверенности )
• обязательство продавца написать расписку о получении денежных средств по договору купли-продажи .

Поэтому есть смысл распределять эти элементы между сторонами. Например, сторона покупателя (сам покупатель или его представитель) занимаются государственной регистрацией договора купли-продажи, отдав при этом ключи от ячейки стороне продавца. В случае регистрации договора покупатель обменивает зарегистрированный экземпляр договора продавца на расписку о получении денег за проданную квартиру. Продавец имея ключ на руках получает от покупателя условие доступа в ячейку – зарегистрированный договор.

Или сторона продавца занимается сдачей документов на гос. регистрацию и их получением и обменивает экземпляры документов покупателя (свидетельство и зарегистрированный договор купли-продажи) и расписку о получении денежных средств на ключ от банковской ячейки, которых хранится в течение срока государственной регистраци у покупателя.

Идеальный вариант, если обмен элементами происходит в банке, где происходила закладка. Тогда в один день стороны получают все то, что им причитается в результате сделки . Продавец получает деньги из ячейки, а покупатель зарегистрированные документы и расписку от продавца о получении денег.

Казалось бы, самый сложный момент в покупке недвижимости – это выбрать подходящий вариант. Но нет, когда речь идет о расчете между покупателем и продавцом посредством депозитарной банковской ячейки, возникает множество вопросов, связанных с этой процедурой. Недавно один наш клиент обратился за помощью в такой ситуации, на что мы любезно предоставили ему исчерпывающую информацию.

Урегулирован ли законодательством вопрос о том, у кого должен храниться ключ от банковской ячейки?

Действующее российской законодательство предоставляют полную свободу и право выбора покупателю и продавцу в этой ситуации, поскольку не содержит ни одной нормы, так или иначе касающейся этого вопроса. Будет ли находиться ключ от банковской ячейки у вас или у противоположной стороны – решать вам по обоюдному согласию. В этом и кроются «подводные» камни, поскольку выполнить предписанную норму закона порой легче, чем договориться с живым человеком, при этом в равной степени защитив ваши обоюдные права.

Как договориться с контрагентом по сделке о месте хранения ключа?

Обеспечить доступ к банковской ячейке, в которой хранятся денежные средства за реализуемую недвижимость, можно только с помощью ключа, при этом для продавца – в случае регистрации перехода права на отчуждаемую недвижимость, а для покупателя – не-регистрации.

Таким образом заинтересованы в хранении ключа у себя обе стороны.
Но убедить вторую сторону в этом можно только с помощью вашего красноречия и природного дара убеждения. Что использовать в качестве аргумента?

Если вы – продавец недвижимости, то у вас больше шансов использовать этот ключ, поскольку процент возможности регистрации прав на недвижимости выше, нежели того, что они не будут зарегистрированы. После регистрации вам необходимо будет забрать из ячейки средства в течение 5-7 дней с оригиналом документа на руках. Если вы этого не сделаете, право воспользоваться ячейкой просто перейдет к покупателю. В данном случае находиться в зависимости от покупателя – крайне невыгодно для продавца. Ведь попадись вам недобросовестный покупатель, который будет затягивать передачу ключа (если он будет храниться у него), то рискуете остаться и без имущества, и без денег за него.

С этой точки зрения продавец вполне обоснованно может требовать хранения ключа от банковской ячейки у него. Но обратив внимание на позицию покупателя в этом деле, начинаешь понимать и его заинтересованность в определении места для хранения. Вполне нормально, что человек, у которого в фактической собственности еще не находится квартира, которую он покупает, будет переживать за свои накопленные годами сбережения. Ведь получается, что он отдает ключ от «квартиры, где деньги лежат», как говорил классик, и остается при этом ни с чем, не имея даже на руках документов на квартиру. Опять же, тогда ему остается надеяться только на порядочность продавца недвижимости. Но в наше время лучше соблюдать поговорку «доверяй, но проверяй» и обратить внимание на третий вариант.

Привлечение третей независимой стороны для хранения.

Лучше всего для каждой из сторон – это доверить хранение ключа третей независимой, объективной стороне. Кто ею может выступать?

1. Банк. Многие банки предоставляют подобную услугу – «хранение ключа». Каждая сторона может получить его при наступлении определенных обстоятельств. Продавец получает доступ к ключу от банковской ячейки, когда произошла регистрация перехода права собственности. Покупатель же – наоборот – сможет забрать свои деньги в случае, если регистрация не была произведена.
2. Агентство недвижимости. Передача ключа от банковской ячейки агентству недвижимости передается под гарантийное обязательство. Это может быть агентство недвижимости – партнёр покупателя или же продавца.

Гарантийное обязательство выдается как продавцу, так и покупателю с той единственной разницей, что:

• продавцу – в случае регистрации прав;
• покупателю – если зарегистрировать права не удастся.

Обращение в агентство недвижимости в качестве гаранта подразумевает то, что именно оно будет заниматься подачей документов в рег.палату и их получением по доверенности в дальнейшем.

Как создать взаимозависимую схему между покупателем и продавцом, при которой каждой стороне будет гарантирована добросовестность и безопасность сделки?

Существуют три взаимосвязанных юридических факта, которые возникают в случае расчета посредством банковской ячейки:

• хранение ключа в период регистрации прав;
• передача в рег.палату документов и получение их по доверенности;
• выдача продавцом расписки о полученных средствах.

Нужно распределить эти обязательства между сторонами так, чтобы без выполнения одного невозможно было выполнить другое.

Второй действие может выполнить каждая из сторон, а вот написать расписку может только продавец. Соответственно, разумнее всего продавцу написать расписку и хранить ее у себя, а покупателю предоставить ключ на хранение до момента регистрации прав. Таким образом – каждый контрагент зависит от другого, и без правомерных действий одного невозможно реализовать права другого: только лишь после обмена ключом и распиской контрагенты получат то, что им необходимо друг от друга (деньги из банковской ячейки и расписку).

Лучше всего обмен совершать на месте, то есть в банке. В этом случае обе стороны получают то, на что они рассчитывают, одновременно.

Что делать, если ключ утерян (не отдает другая сторона)?

В таком случае при обязательном наступлении определенных условий (регистрации/не-регистрации прав) сторона обращается в банк с письменным заявлением об утере ключа или невозможности получить к нему доступ. Банк обязан рассмотреть ваше обращение и в трехдневный срок предоставить доступ к ячейке.

Закладка денег в банковскую ячейку при расчетах за покупаемую недвижимость - тема важная и обширная. Собственно, ради получения определенной суммы денег и затевается продажа недвижимости.

Сегодня мы поговорим о вопросе, который неизбежно встает при расчетах через банковскую ячейку- где будет находиться ключ от ячейки с заложенными деньгами в течение месяца, отпущенного законом на регистрацию сделки с недвижимостью.

Сначала надо определиться, насколько в принципе это существенное условие, и насколько важен сам акт передачи ключа от ячейки.

Группа риска - «миллионщики», люди, «продающие» недвижимость за миллион рублей. Речь идет о той части сделок, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.

Напомню, в этом случае при продаже продавец получает вычет в размере одного миллиона рублей, а с разницы между стоимостью, указанной в договоре, и миллионом платит 13% налога на доходы физических лиц. Несомненно, эта норма закона - следствие проявлений «совка» в головах депутатов, которые таким образом хотели вставить палки в колеса «спекулянтам» недвижимостью. Типа, наживаетесь на квадратных метрах- платите! Наживаются, будут наживаться, но не платят и платить не будут... Национальное сознание, знаете ли..

Понятно, что в случае, если заветный ключ не будет получен продавцом - "миллионщиком", его может ждать пренеприятная ситуация, когда ему вручат миллион рублей после сделки, и что-то оспорить будет весьма проблематично. Случаи подобные не часты, но имеют место быть.

Сложившаяся практика по расчетам через индивидуальный банковский сейф- банковскую ячейку -такова.

После пересчета и закладки денег и заключения трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и банком, ключ остается у покупателя. Это логично- покупатель пока еще не приобрел право собственности на квадратные метры, и формально деньги в ячейке- его. После регистрации сделки и перехода права покупатель, получив документы на квартиру, передает ключ от ячейки продавцу. Продавец, получив деньги, пишет расписку о проведенных расчетах и отсутствии претензий к покупателю (отдельный вопрос- когда должен писать расписку продавец- до того, как он получил ключ и спустился в хранилище или же после).

Как видим, в этой схеме у «миллионщика» есть шансы не получить ключ от ячейки, а получить миллион рублей, указанный в договоре. Поэтому при «миллионных» сделках идут жаркие споры о том, у кого и под какие гарантии останется ключ. Идут в дело аргументы, какая из фирм «народнее», известнее, и тд, и тп. (Споры вообще часто идут, когда сделка проходит между «солидными» фирмами- ведь это так важно «не поступиться принципами»! Да и клиент должен видеть, за что он заплатил такие комиссионные- за то, что его интересы ОТСТАИВАЛИ!).

В этой ситуации я бы порекомендовал искать банки, в которых ключ от ячейки после закладки запечатывается и хранится в депозитарии и выдается участникам договора в зависимости от того, какое из условий- квартира продана\квартира не продана- выполнено.

В случае же, когда в договоре указана полная стоимость недвижимости, вопрос о месте хранения ключа становится не столь актуальным. Конечно, продавец может вынуть деньги и не написать расписку о произведенных расчетах. Но тут возникает вопрос- если Вы нашли такого «умного» контрагента, как Вы планируете получить от него ключи от квартиры и подпись на акте приема -передачи?

«А вот он пойдет в суд и напишет заявление, что он денег не получил, и заберет квартиру обратно!»- возразят мне скептики.

Написать исковое заявление можно какое угодно. В случае лирического душевного состояния судьи это заявление даже может быть принято к рассмотрению.

Есть запись в банке о том, что продавец принес договор купли-продажи и вскрыл ячейку (и почему -то не поднял крик в банке, мол, ограбили, деньги из ячейки утащили)- и эти документы банки предоставляют в суд как подтверждение завершения сделки.

Есть записи видеокамер- давайте не будем наивными оптимистами, во всех банках камеры фиксируют происходящее в зале индивидуальных сейфов.

Есть показания работников депозитария.

Есть предварительный договор.

Есть показания риелторов и знакомых, которые сопровождали сделку.

А еще есть возможность возбуждения в отношении «умного» продавца уголовного дела о мошенничестве в особо крупных размерах с серьезными сроками исправительного наказания. Подумайте- стоит ли человеку идти на такой риск, если он хотел просто продать квадратные метры?

Те весьма серьезные проблемы при купле-продаже недвижимости, о которых мне известно, возникали после написанных расписок, переданных квартир и подписанных актов. ..

В заключение повторю еще раз правило, о котором не раз писал в рассылке. Выбираете квартиру- смотрите на продавца. Или же почитайте отзывы в Интернете о фирме, которая продает Вам недвижимость. От того, насколько вменяемы Ваши контрагенты, будет зависеть успех сделки и сохранность Ваших денег и нервов.

Итак. Как правило, ключ после закладки остается у покупателя. После регистрации в банке покупатель передает ключ продавцу, продавец пишет расписку.

Вариации возможны- как договоритесь. Как посчитает нужным и безопасным Ваш риелтор.

Большинство расчетов при проходят через индивидуальный банковский сейф или более привычное название — банковскую ячейку. На сегодняшний день это самый популярный и безопасный метод расчета между продавцом и покупателем.

Прежде чем арендовать индивидуальный банковский сейф, необходимо выяснить у сотрудника банка количество предоставляемых ключей. А также возможность доступа Вами к банковской ячейке в случае утери ключа.

После согласования заключается договор аренды банковской ячейки. В нем указываются условия и сроки, при которых продавец или покупатель может забрать содержимое ячейки.

Условиями допуска к банковской ячейке могут быть любые документы по согласованию продавца и покупателя. В основном используются следующие:

— оригинал договора купли-продажи квартиры (дома, земельного участка) на имя нового владельца (владельцев) с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (другой регион ), подтверждающий государственную регистрацию перехода права собственности;

— Оригинал Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающий наличие в собственности у Покупателя квартиры (дома, земельного участка);

— Нотариально заверенная копия Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру (дом, земельный участок) на имя нового владельца (владельцев).

Часто используют банковскую ячейку покупатели квартиры для гарантии своевременного снятия с регистрационного учета прописанных в квартире. Обычно эта сумма составляет 100000 рублей и условием доступа могут быть:

— паспорт(а) прописанных с регистрацией по любому адресу отличному от адреса продаваемой квартиры.

— Оригинал Выписки из Домовой книги (или ЕЖД) о снятии с регистрационного учета прописанных

или оригинал Выписки из Домовой книги (или ЕЖД) о постановке на регистрационный учет по любому адресу, отличному от адреса продаваемой квартиры, дома ;

Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 месяца до 2-ух в зависимости от времени готовности документов. Этот срок указывается в договоре аренды банковской ячейки. И делится на периоды, в которые продавец и покупатель имеют доступ к ячейке. В основном три периода:

1. Все лица (продавец, покупатель, доверенные лица) — в день закладки в банковскую ячейку.

В этот день покупатель и продавец совместно пересчитывают, проверяют подлинность денежных купюр и закладывают их в банковскую ячейку. Сразу после закладки в ячейку подписывают договор купли-продажи недвижимости.

2. Продавец — весь срок аренды, за исключением последних 3 или 5 дней.

В этот срок происходит регистрация недвижимости на имя покупателя. Продавец забирает содержимое ячейки, предъявив документы, указанные в условиях допуска.

3. Покупатель — последние 3 или 5 дней.

Этот период отводится для покупателя. Если регистрация объекта недвижимости не состоялась по какой либо причине, то покупатель имеет доступ к банковской ячейке при предъявлении:

— своего экземпляра договора аренды ячейки;

— паспорта;

Если Вы продавец, то в Ваших интересах указать меньшее количество документов для допуска к содержимому ячейки.

Если Вы покупатель, то указывать лучше те документы, которые подтверждают Ваше право собственности (оригинал договора купли-продажи, выписка из ЕГРП).

В Ваших интересах заранее обговорить условия снятия с регистрационного учета. Если прописанные лица выписываются до окончания срока регистрации, то одним из условий допуска будет оригинал выписки из домовой книги.

Ключ от банковской ячейки может храниться на срок аренды у продавца, покупателя, в банке (если есть возможность) или в агентстве недвижимости под гарантийное обязательство. Здесь важно понять, что если по какой либо причине Вам не отдадут ключ, то при каких условиях Вы можете быть допущенным к содержимому ячейки.