греческим (и вообще восточным) правом, которые допускали существование двух независимых (горизонтальных) прав: пра­ва собственника земли и права собственника того, что нахо­дится на поверхности земли (постройки, насаждения)".

Но едва ли отказ от классического правила "собственнику земли принадлежит все, что с ней связано" произошел у нас с 1927 г. под влиянием древнегреческой традиции; правомерно было бы говорить о разрыве с какой-либо традицией. С практи­ческой же точки зрения существование двух независимых соб­ственников у одной нераздельной недвижимости может быть терпимо лишь до тех пор, пока эти права собственности нахо­дятся в спящем, фиктивном состоянии, лишены правомочия распоряжения, т.е. пока запрещен оборот недвижимости. В по­следующем обозначенный в 1927 г. подход, как известно, во­зобладал, а в 1948 г. право застройки было вообще отменено. Можно заметить, что и суперфиций, и право застройки по ГК РСФСР 1922 г. обязаны своим возникновением существованию больших массивов земель с ограниченной возможностью граж­данского оборота. Поэтому распространение неограниченного права собственности на все виды земель^делает суперфиций малоприменимым. Но при введении ограничительных режимов в сфере земельной собственности - а эта идея у нас достаточ­но популярна - суперфиций становится эффективным спосо­бом хозяйственного освоения городских земель. Возможно, именно из-за отсутствия суперфиция (или иной столь же ком­промиссной формы) происходит радикализация земельной ре­формы, что, в свою очередь, ведет к увеличению сопротивле­ния реформированию земельных отношений.

Во всяком случае сохранение в Гражданском кодексе РФ принципа разделенной по горизонтали собственности на не­движимость (ст. 271 ГК РФ) едва ли можно считать удачным решением вопроса. Взаимоотношения собственников земли и строений определяются соглашением, т.е. носят обязательст­венный, а не вещный характер. Трудно признать счастливой находкой также идею сноса построек как завершающего этапа взаимоотношений двух собственников недвижимости "при от­сутствии соглашения" (п. 2 ст. 272 ГК РФ). Именно в этом, по-видимому, определяющем моменте очевидны преимущества суперфиция, исключающего столь нецивилизованные и разру-

" См.: КультураВизантии. Вторая половина VII-XII в. М.: Наука,1989. С. 224- (Такого родасвобода греческого права обычно объясняетсяего срав­нительно болееслабым догматическим развитием.)

шительные способы реализации прав и ценимого русскими ци­вилистами как "общепризнанный" тип вещного правят

Можно заметить, что в Гражданском кодексе РФ;предло-жена неравновесная форма, отдающая приоритет.собственни­ку построек. Кроме полного права на строения он еще имеет и право на передачу вместе со строениями "пользования" зем­лей, не спрашивая земельного собственника (если собствен­ник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ 1991 г., позволяющего под видом отчуждения по­строек уступать земельные участки. В целом нормы гл. 17 ГК РФ, видимо, рассчитаны прежде всего на уход от старого пра­вового уклада, т.е. несвободны от черт паллиатива и временно­сти. Но тогда следует подумать о путях их дальнейшего разви­тия. Можно сказать, что серьезных причин, позволяющих отказаться от принципа "земле следует все, что к ней прикре­плено" и более широкого привлечения на этой основе класси­ческих вещноправовых институтов, не видно. Изложенное по­зволяет отметить, что застройку весьма желательно основать на базе вещного права типа суперфиция. Однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной прак­тики, ведь возникновение новых вещных прав возможно, как известно, исключительно путем их учреждения, прямого вве­дения в закон, так как такие права возникают не иначе как путем прямого легального установления.

Пока же взаимоотношения участников застройки могут ре­гулироваться лишь посредством обязательств, что создает не­мало проблем.

Одной из таких проблем стал вопрос о праве на объект строительства. Очевидно, что он не может быть решен едино­образно для всех случаев застройки.

Если застройщик ведет строительство для себя, своими си­лами и средствами, то, очевидно, все права на объект застрой­ки все время принадлежат ему и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые дого­воры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строи-

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.

тельства - путем продажи всего здания или его частей в по­рядке, установленном для распоряжения недвижимостью.

Несколько сложнее отношения у с о за строй щи ков, вступив­ших в отношения совместной деятельности (простого товари­щества) для совместного строительства. Иногда эти отноше­ния могут комбинироваться либо с долевым участием, либо с подрядом, и окончательная квалификация в этих случаях не­редко делается уже судом. Застройщики на базе совместной деятельности также приобретают право общей долевой собст­венности на объект с начала строительства и распоряжаются им сообща, если не возникает спор, который приходится ре­шать в суде и который, как правило, приводит к прекращению совместной деятельности с одновременным разделом объекта.

С точки зрения права на объект наименее разработанной кажется ситуация со строительным подрядом. Приведем внеш­не достаточно несложное, но типичное дело для иллюстрации основных проблем.

Строительная организация РСУ АО "Синтез", получив под застройку земельный участок в с. Шпаковском Ставропольского края, заключило договор подряда с АО ^Жанелс", выступив­шим в роли заказчика, на строительство 16-квартирного жилого дома. В свою очередь, заказчик имел договор с миграционной службой, по которому он обязался за счет последней обеспечить строительство и передачу ей в собственность жилого здания. В свя­зи с тем что заказчик, приняв работы, оплатил их не полно­стью (используя при этом средства миграционной службы), до­говор был после длительной переписки расторгнут, а объект остался недостроенным. Подрядчик заявил в суде иск к АО "Ка-нелс" о взыскании суммы долга за принятые работы, а также расходов по охране объекта после прекращения строительства и в связи с отсутствием средств у ответчика просил обратить взы­скание на сам объект застройки.

„ Естественно, что в первую очередь возник вопрос о том, кому принадлежит право собственности на объект. Казалось бы, в любом случае истец в силу ст. 359 - 360 ГК РФ имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного долж­ника, вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что и в этом случае не­обходимо определить принадлежность вещи, во-первых, для правильного указания номинального продавца и соответствен­но распределения налоговых обязательств при продаже, а во-вторых, для исполнения п. 6 ст. 350 ГК РФ, требующего вер­нуть остаток вырученной при реализации суммы залогодателю

(в данном случае - собственнику), тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долгаца/<фоме- того^.ситуация обострялась наличием другого кредитора того же должника - миграционной службы.

В прямой форме вопрос о праве на объект строительного подряда законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классика так­же не дает достаточного материала для уверенного решения этого вопроса", кроме,может быть, высказывания Павла: "Если я даю заказ на постройку дома с тем, чтобы подрядчик делал все на свои средства, то он переносит на меня собственность на сделанное, и, однако, это является наймом" 2 . Это выска­зывание, впрочем, имеет в виду строительство на земле заказ­чика и потому имеет скорее вещное, нежели обязательствен­ное звучание, а упразднение правила superflties solo cedit, о котором уже говорилось, исключает такой наиболее естествен­ный для строительства, ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым пред­решить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отноше­нии специфику строительного подряда, заставляя искать ре­шение в подрядном праве в целом. По той же причине ситуация приобретает беспрецедентный характер, исключая привлече­ние мирового права и заставляя искать собственные юридиче­ские решения.

Правило ст. 219 ГК РФ о возникновении права собственно­сти на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государ­ственной регистрации 3 , как будто исключая собственность под­рядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку "объект строительст­ва" (понятие принадлежит законодателю - прямо так сказа­но, например, в названии ст. 742 ГК РФ), как имеющее оп-

" И. Покровский указывает, что собственно locatio-conductio opens имел место лишь, если материалбыл дан заказчиком; еслимастер делал вещьиз собственного материала, то такой договор считался уже куплей-продажей Впрочем, этот договор в римском п^аве "далеконе получил надлежащего развития" (ПокровскийИ.А. История римского права. С. 332).

Г.Ф. Шершеневич не затрагивает данный вопрос, уделив общему поня­тию подряда чуть более одной страницы {Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С- 371-372).

"Дигесты- Указ- изд. С- 316.Можно привести также слова Ульпиана:"Под­рядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делаюткамни принадлежащими тем, на чьей земле они строят"(Дигесты. Указ. изд. С, 134).

3 В связи с этим, как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью (Комментарий части пер­вой Гражданского кодекса РФ. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право". Спарк, 1995. С. 283).

ределенное единство имущество еще до возможности призна­ния его"зданием,"сооружением или иной недвижимостью, уже вовлекается-в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе указанных в ст. 360, 712, п. 6, 720, 729, 742 ГК РФ)".

Именно в этом смысле, очевидно, определен "объект" в выводе постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: "Поскольку ответчик обязался построить и передать в соб­ственность истца построенные коттеджи, возможность удовле­творения иска о признании права собственности на не завер­шенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств", так как из обстоятельств дела видно, что "фактически стороны прекратили исполнение обязательств досрочно" 2 , и тем самым ссылка на правило ст. 219 ГК РФ, которая также сделана в этом постановлении, не может изменить сути дела как спора о праве именно на неза­вершенный объект строительства.

Указанные нормы ГК, как представляется, исключают воз­можность рассматривать объекты незавершенного строитель­ства, когда они не могут считаться недвижимостью в силу ог* раничений, установленных ст. 219 ГК, как стройматериалы

" Прямо противоположное суждение высказано О. Романовым: он пола­гает, что"объект строительства,неразрывно связанный с землей, вне зави­симости от того, завершены строительные работыили нет, неправомерно рассматриватькак движимое имущество, поскольку он подпадает подопре­деление недвижимой веши, данное в ст. 130ГК РФ. Однакообъект этотдо момента государственной регистрациине имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь правовладения им" (Романов О. Государственная регист­рация правна недвижимостьи сделок с недвижимым имуществом:некото­рые проблемы правоприменения //Хозяйство и право. 1998- № 7- С. 71). Но признаниеобъекта строительстванедвижимой вешью уже в силу ст. 128- 129 ГК РФ означает,что он приобретаетвсе качества объектагражданских прав, поскольку неизъят из оборота прямым указанием в законе. Отстаивание та­кой позиции неизбежно повлечет признание недопустимости любых сделок относительно объекта строительства, а ведьавтор строит своюстатью на кон- кредном деле, сутькоторого в подтверждении таких сделок.

Еще труднее согласиться с такой конструкцией, когда имеется законное владение у подрядчика, яо собственника не имеется. Ведь любое законное владение осуществляется по воде собственника, кроме некоторых известны» исключений (владение имуществом до передачи наследнику, секвестр).

Основанием позиции О. Романова стало определение недвижимости в ст. 130 ГК. Но, как замечал Г. Шершеневич, дефиниции в праве бесполезны и, пожалуй, могут оказаться и вредны. Поэтому есть все основания присоеди­ниться к суждению А.Н. Сыросдова: "Нельзя ту или иную вешь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижи­мости. Режим недвижимости должен распространяться только на те веши, ко­торые таковыми названы в законе" (Сыроедов НА. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 92).

Настоящее, третье, переработанное и дополненное, издание учебника подготовлено авторским коллективом кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова в соответствии с разработанной им Программой курса гражданского права, которая полностью соответствует Государственному стандарту высшего юридического образования. Материал разделен на четыре тома.Том 1: Общая часть.: отв. ред. — Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб и доп. — М. : Волтерс Клувер,
2006. — 720 с. В первом томе освещаются вопросы Общей части курса гражданского права. В новом издании учебника авторами учтены и использованы ГК РФ и другие новейшие законодательные акты, судебная и арбитражная практика их применения, а также широкий круг научных и практических работ отечественных цивилистов. В конце каждой главы приводится список дополнительной литературы.Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: отв. ред. — Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М: Волтерс Клувер,
2005. — 496 с. Во втором томе учебника освещаются подотрасли и институты гражданского права, регулирующие статику общественных отношений, входящих в предмет этой основополагающей правовой отрасли: право собственности и другие (ограниченные) вещные права, включая их гражданско-правовую защиту; наследственное право; исключительные права («интеллектуальная собственность»): авторское право и смежные права, патентное право, исключительные права на средства индивидуализации товаров и их производителей; личные неимущественные права, в том числе гражданско-правовая защита чести, достоинства и деловой репутации.Том 3: Обязательственное право: отв. ред. — Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер,
2005. — 800 с. В третьем томе учебника освещаются основные институты обязательственного права, регулирующего собственно имущественный оборот, т. е. динамику общественных отношений, входящих в предмет гражданского права: общие положения об обязательствах и договорах; обязательства из договора купли-продажи и другие обязательства по передаче имущества в собственность (хозяйственное ведение или оперативное управление); обязательства по передаче имущества в пользование, включая обязательства по использованию гражданами жилых помещений; обязательства по производству работ, включая строительный подряд.Том 4: Обязательственное право: отв. ред. — Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер,
2006. — 816 с. В четвертом томе учебника завершается освещение отдельных институтов обязательственного права, регулирующего динамику общественных отношений, входящих в предмет гражданского права: обязательства по использованию исключительных прав и ноу-хау; обязательства по оказанию услуг, в том числе финансового характера; обязательства по совместной деятельности и из односторонних действий участников гражданских правоотношений; внедоговорные обязательства по возмещению причиненного вреда и вытекающие из неосновательного обогащения.

7. Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975.

8. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Издание 3-е, дополненное и переработанное. / Гуев А. Н. М., 2000.

9. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. / Садиков О. Н. М., 2000.

10. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Издание 3-е, дополненное и переработанное. / Гуев А. Н. М., 2000.

11. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902. Ч.2, М., 1997.

12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.

13. Корнеева И. Л. Практикум по гражданскому праву. М., 1999.

14. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902. Чч.1, 2 М., 1997.

15. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.

16. Практикум по гражданскому праву: Ч. 1/ Отв. Ред. А.Г. Калпин, А.Ю. Кабалкин, В.В. Долинская. М., 1998.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА.

Часть 1

1. Актуальные проблемы гражданского права./ Под ред. Брагинского М.И. М., 1998.

2. Анисимов А. Л. Честь, достоинство, деловая репутация: гражданско-правовая защита М, 1994.

3. Анохин В. С. и др. Защита договорных обязательств. М, 1998.

4. Бакшинскас В. Ю., Дедов Д. И., Карелина С. А. Правовое регулирование деятельности акционерных обществ (Акционерное право). М., 1999.

5. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2000.

6. Бушев А. Ю., Скворцов О. Ю. Акционерное право. Вопросы теории и судебно-арбитражной практики. - М., 1997.

7. Витрянский В. В. Защита имущественных прав предпринимателей. М., 1992.

8. Глушницкий А. А. Общее собрание акционеров: созыв и проведение: обобщение практики применения федерального закона «Об акционерных обществах». - М., 1997.

9. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регламентация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 1998.

10. Гражданское право. Учебник для вузов. Ч.1 Под общей редакцией Т. И. Илларионовой и других. М., 1998.

11. Гражданское право. Учебник. Под редакцией Е. А. Суханова. М., 1993, т.1.

12. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 1. Под редакцией О. Н. Садикова. М., 1996.

13. Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1992.

14. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. - М., 1995.

15. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве - М., 1999.

16. Кашанина Т. В. Корпоративное право (Право хозяйственных товариществ и обществ). Учебник для вузов. М, 1999.

17. Кашанина Т. В. Хозяйственные товарищества и общества: правовое регулирование внутрифирменной деятельности. М., 1995.

18. Ковалев А. И., Копылов В. И. Акционерное общество в свете нового законодательства. М., 1996.

19. Коммерческая тайна. / Ред. В. Чащин. Красноярск, 1994.

20. Собчак А.А. и др. Кооперативное право. Учебное пособие. Спб, 1992.

21. Макальская М. Л. и др. Некоммерческие организации в России: Создание. Права. Налоги. Учет. М., 1997.

22. Малеина М. Н. Защита личных неимущественных прав советских граждан. М., 1991.

23. Метелева Ю. А. Правовое положение акционера в акционерном обществе. М., 1999.

24. Механизм защиты субъективных гражданских прав. Сборник научных трудов. Ярославль, 1990.

25. Мирошникова Н. И. Механизм осуществления субъективных гражданских прав. Учебное пособие. Ярославль, 1989.

26. Мозолин В. П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике/ Российская Академия наук, Институт государства и права. - М., 1992.

27. Общественные объединения. - М., Соц.защита, 1996.

28. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Бюллетень. Выпуск 1 - М. еженедельник “Экономика и жизнь”, 1995.

29. Пантелеев П. А. Производственные кооперативы. - М., 1996.

30. Партии, движения и общественные объединения: документы, комментарии, разъяснения, рекомендации. М., 1996.

31. Правовое положение коммерческой организации: Учебное и научно-практическое пособие / Под ред. Ю. А. Тихомирова. М., 2001.

32. Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России: правительственные вопросы. М., 1998.

33. Понятийный аппарат науки советского гражданского права и процесса и терминология законодательных актов. Сборник научных трудов. Тверь, 1991.

34. Сарбаш С. В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М., 1998.

35. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М., 1999.

36. Советское и иностранное гражданское право. М., 1989.

37. Соловьев Э. Я. Коммерческая тайна и ее защита - М., 1996.

38. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. - М.,1991.

39. Тагайназаров Ш. Т. Гражданско-правовое регулирование личных неимущественных прав граждан в СССР. Душанбе, 1990.

Часть 2

1. Абашин Э. Рента. Пожизненное содержание с иждивением. М., 2000.

2. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999.

3. Брагинский М. И. Договор хранения. М., 1999.

4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества, М., 2000.

5. Владимирская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений. М., 1999.

6. Власов Ю. И. Наследственное право Российской Федерации. М., 1999.

7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. / Хозяйство и право, 1999, № 5.

8. Егиазаров В. А. Транспортное право. М., 1999.

9. Ефимова Л. Г. Банковские сделки: Комментарий законодательства а арбитражная практика. М., 2000.

10. Завидов Б. Д. Особенности возмездных договоров. М., 2000.

11. Захаров Н. Н. Кредитный договор: гражданско-правовые аспекты. М., 1997.

12. Захарьин В. Р. Доверительное управление имуществом. М., 1998.

14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. / Хозяйство и право, 1997, № 10.

15. Кабалкин А. Ю. Законодательство о сфере обслуживания населения. М., 1988.

16. Комментарий к закону Российской Федерации «О защите прав потребителей». Ростов-на-Дону, 1997.

17. Комментарий к транспортному Уставу железных дорон Российской Федерации (постатейный) / Вступиьтельная статья Н. Е. Аксененко. М., 1999.

18. Корнеев С. М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистичесими организациями. М., 1956.

19. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения., М., 1999.

20. Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. М., 2000.

21. Кряжков А.В. Доверительное управление имуществом в Росии: формирование института и сферы применения. / Го сударство и право, 1997, № 3.