Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58

Около 30% управляющих компаний задерживают перечисление денег РСО, полученных от жильцов за коммунальные услуги. По этой причине, собираемость денег у вторых составляет всего 80%. Это стало одной из причин для федеральных властей выступить с инициативой перехода на прямые расчёты между собственниками квартир и ресурсопоставщиками.

Нельзя сказать, что все посредники недобросовестны, но, по нашим оценкам, около 30% УК используют соблазн недоплатить ресурсоснабжающим организациям, собрав при этом деньги с населения, — сообщил РИА Новости замминистра строительства и ЖКХ, главный жилищный инспектор Андрей Чибис. - К сожалению, бизнес-модель использования чужих средств до сих пор практикуется.

По инициативе Минстроя, возможно, уже в этом году ресурсопоставщики получат возможность напрямую получать деньги с населения и вести работу с должниками.

Изначально эта идея принадлежала министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилу Меню. Он предложил исключить УК из цепочки платежей. Еще в 2015 году он заявил, что после введения прямых договоров между потребителями и ресурсоснабжающими организациями и упорядочивания деятельности расчетных центров, принимающих плату за коммунальные услуги, средства жильцов не будут оседать на счетах управляющих компаний и РКЦ, а будут направляться напрямую поставщикам. Министр ожидает, что с рынка добровольно уйдут те, кто пришел управлять не домами, а чужими денежными средствами.

Этой сложной теме ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Прямые договоры между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями», который прошёл 15 февраля.

Его провёл эксперт, чье имя широко известно - ведущий юрисконсульт направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города», один из разработчиков Жилищного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, участник рабочих групп Государственной думы, Минрегиона РФ и Минстроя РФ по разработке проектов федеральных законов, постановлений Правительства РФ и приказов Минстроя России по вопросам ЖКХ Дмитрий Павлович Гордеев.

Около 100 участников приняло участие в мероприятии. Формат вебинара не предполагает двустороннее обсуждение, но участники активно оставляли комментарии в чате. Среди них было много вопросов. На часть Дмитрий Гордеев ответил, остальные - получили ответы уже после мероприятия по электронной почте. На вебинаре Дмитрий Павлович рассказал о пробелах в действующем законодательстве и прокомментировал новый законопроект Минстроя.

Я - представитель института экономики города, - рассказал эксперт. - Наш институт писал разделы № 7 и 8 Жилищного кодекса. Так же мы разрабатывали Постановление Правительства №307. В нём мы старались выдержать концепцию перехода на прямые договоры, но только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Тогда довести до конца не удалось, так как потом в Минстрой пришли люди из РСО. Они начали стремиться внедрить прямые договоры при любом способе управления. Моё личное отношение к прямым договорам - в целом, положительное. Если дом на непосредственном управлении - там целесообразны прямые договоры.

Российское законодательство можно интерпретировать по-разному

Сейчас регулируют договоры между коммунальщиками и собственниками домов и квартир следующие документы:

Законодательные акты не лишены недостатков, некоторые их статьи можно истолковать неоднозначно.

У каждого из нас, у прокуратуры, у судов - могут быть разные подходы к законодательству, - считает Гордеев. - Каждый его может интерпретировать по-своему. Такое наблюдается в России, так как наше жилищное законодательство - неидеально.

Более того, существуют нормативные документы, которые противоречат друг другу. Но законодатели подстраховались от возникновения таких ситуаций и сделали один главный нормативный акт.

У нас есть несколько положений в Жилищном кодексе, суть которых в том, что если ФЗ и другие законы противоречат Жилищному кодексу, то он имеет верховенство, - говорит Дмитрий Павлович.

Почему переход на прямые договоры целесообразен только при непосредственном управлении?

Согласно пункту 2, статьи 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом», собственники квартир в многоэтажке могут выбрать один из трёх способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

По мнению эксперта, заключение прямых договоров возможно только при непосредственном способе управления.

При управлении домом УО не может быть прямых договоров, а иногда в практике это встречается, - прокомментировал Гордеев. - Если дом находится под управлением УО, то она отвечает за предоставление всех коммунальных услуг. Управляющая организация продаёт ресурсы по тем же ценам, что и РСО. Она предоставляет услуги по стоимости в установленном порядке. Законодательством это сделано, чтобы не рассчитывать оплату для каждой УО, к примеру, включать туда издержки при покупке ресурсов. Эти расходы УК может включить в статью «За ремонт и содержание жилья», сумма этой графы оплаты - нерегулируемая. Но даже если жильцы будут напрямую платить деньги РСО, УК все равно останется исполнителем услуг. Собственники задолжают РСО - она спрашивает долги с УК.

Какие последствия ждут после утверждения нового законопроекта?

Минстрой России в прошлом году подготовил проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями). Планируется, что изменения затронут 14,5 тысячи управляющих организаций и порядка 37,103 тысячи ресурсопоставщиков. Важным новшеством для работников сферы ЖКХ является и то, что ответственность ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний (ТСЖ) предлагается разграничить. За качество и непрерывность подачи коммунальных ресурсов отвечают ресурсопоставщики, а если причина этого в неполадках внутридомовых сетей, то вина будет на управляющей компании.

Переход на прямые договоры планировался в течение последних лет, но до сих пор не осуществлён.

По моему мнению, Минстрой навязывает переход на прямые договоры, - говорит Дмитрий Гордеев. - Около 3 лет Минстрой издавал законы, но положения о переходе на прямые договоры из них были изъяты. Многие были против принятия таких законов, так как в них был перекос в сторону РСО.

Самый большой «минус» в новом законопроекте, как считает эксперт, в том, что Минстрой хочет перейти на прямые договоры при любом способе управления многоквартирным домом, что противоречит действующему законодательству. Но сферу ЖКХ и жильцов ожидают и другие негативные последствия.

Законопроект еще не принят, но уже сами чиновники высказываются против его утверждения. К примеру, Минэкономразвития РФ опубликовало отрицательное заключение на проект этого федерального закона. Федеральные экономисты нашли ряд недостатков. По их мнению, они добавят сложностей организациям и гражданам. Например, при переходе на прямые договоры у РСО могут значительно возрасти расходы на оформление платёжек и приём платежей. Законодатели недостаточно проработали вопрос оплаты коммунальных услуг по вывозу мусора: региональные операторы по обращению с ТБО включены в состав ресурсоснабжающих организаций, а это противоречит действующему законодательству.

Переход на прямые договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в МКД, который активно обсуждался осенью 2017 года, вероятно произойдёт в первые месяцы наступившего года. Проект ФЗ № 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» был принят Госдумой РФ в первом чтении 6 декабря 2017 года. Поправки ко второму чтению готовили до 4 января 2018 года.

Когда можно будет заключать прямые договоры между потребителями и РСО и какие права и обязанности будут у сторон таких договоров, рассказали на онлайн-семинаре исполнительный директор Ассоциации «ЖКХ и Городская среда» Алексей Макрушин и директор департамента ЖКХ Минстроя России Елена Солнцева.

Когда можно будет заключать прямые договоры

Законопроект об устранении посредников из цепочки платежей за ЖКХ предполагает, что переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и поставщиками коммунальных ресурсов возможен в двух случаях:

• по решению ОСС при согласии РСО,
• при одностороннем расторжении РСО договора с управляющей организацией из-за долга.

Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ . Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ . Исключение из этого положения - плата за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, которая обязательно вносится через управляющую организацию.

Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.

Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками. В Госдуме обсуждается вопрос, должна ли РСО обладать правом вето на решение о переходе на прямые договоры.

Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ . Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения - о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию. Это будет актуально для новых домов, которые вводятся в эксплуатацию, и для домов, сменивших способ управления.

Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.

Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.

Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.

В такой ситуации РСО уведомит об отказе от договора:

• УК или ТСЖ, с которой(ым) заключён договор,
• орган ГЖН,
• собственников помещений МКД.

Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.

Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.

Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.

Обязанности УО при прямых договорах

Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, управляющая организация продолжает нести ответственность за постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг. Кроме того она принимает от собственников обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества. Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений.

Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.

Переходные положения

Законопроект № 207460-7 , если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры. В действующей редакции ЖК РФ отсутствует прямая норма, позволяющая заключать прямые договоры между потребителями и РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.

Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться

А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.

Причины, по которым власти выступили с инициативой перехода на прямые расчеты между собственниками и РСО, поняты: около 30 % управляющих компаний задерживают перечисление РСО средств, полученных от жильцов за коммунальные услуги. По этой причине собираемость денег у РСО составляет всего 80 %. По замыслу властей, практика прямых договоров с РСО перекроит всю систему обеспечения коммунальными услугами и снабжения коммунальными ресурсами. Как предполагается разработчиком проекта – правительством РФ, новый закон поможет сократить задолженность населения в сфере ЖКХ, которая уже достигла 1 трлн руб. и продолжает увеличиваться. Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.

Наличие прямых договоров подразу­мевает передачу денежных средств в качестве уплаты за коммунальные услуги от собственников в РСО, причем платить за пользование по коммунальным услугам и за жилое помещение придется по единому документу. В этом документе будет присутствовать информация о размере платы и по коммунальным услугам, и за пользование жилым помещением, имеющиеся долги за указанные услуги, а также идентификационные коды потребителя услуг и ресурсоснабжающей организации.

Что касается типовой формы такого документа, несмотря то что она утверждена правительством страны, в письменной форме его заключать необязательно. При подключении пользователя к инженерно-техническим сетям, то есть к газо- и электросети, к водоотводу и прочим коммуникациям договор заключается автоматически, что подразумевает дальнейшую оплату за потребленные коммунальные услуги. На плечи управляющей организации ложится также сбор данных, которые нужны для исполнения договоров, расчета платы и дальнейшая отправка представителям РСО. В перечень требуемых данных входят персональная информация о жильцах, потребляющих коммунальные услуги. Передача данных конкретно в этом случае не противоречит действующему законодательству. Также обязательно включается снятие показаний с индивидуальных или общих приборов учета.

До 1 сентября 2017 г. уполномоченные органы субъекта РФ обязаны будут провести конкурс и выбрать информационно-расчетный центр либо принять решение, что он будет создан. Этот срок можно продлить, если соблюдены два условия: в регионе уже создан информационно-расчетный центр и к 1 июля 2017 г. он работает не менее одного года. Кроме того, срок продлится, если региональный МФЦ выполняет функции по начислению платы по коммунальным услугам.

Управляющим организациям (УО), кооперативам и ТСЖ дается срок до 1 октября 2017 г., чтобы заключить договор с информационно-расчетным центром об обеспечении формирования единого платежного документа. До 1 ноября 2017 г. УО и РСО должны расторгнуть ранее заключенные договоры ресурсоснабжения и заключить договоры на поставку ресурсов для содержания общего имущества.

Особенности заключения прямых договоров с РСО

Стороны должны поделить между собой ответственность в случае непредоставления коммунальных услуг либо предоставления таких услуг ненадлежащего качества. Качество коммунальных услуг предлагается контролировать на границе зон ответственности управляющего домом и ресурсоснабжающей организации. Проще говоря, за качество и непрерывность подачи коммунальных ресурсов отвечают ресурсопоставщики, а если причина этого кроется в неполадках внутридомовых сетей, то вина будет лежать на управляющей компании.

Управляющая организация также выступает посредником в спорах, которые затрагивают отсутствие предоставления коммунальных услуг или их качество; также к ней нужно обращаться, если есть желание выполнить перерасчет начисленной платы – такое обычно возникает, когда происходит нарушение на границе многоквартирного дома. Тут все зависит от того, в каком конкретно месте произошло нарушение, так как РСО отвечает только за границу многоквартирных домов, тогда как за все неисправности внутри дома платит уже УО. Управляющая организация, как и РСО, обязуется оформлять публичные договоры с расчетными центрами.

Что касается ответственности собственников, то с 1 января этого года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые увеличили ответственность жильцов за просрочку коммунальных платежей (размер пени составит теперь более 20 % годовых). Еще одним нововведением, призванным заставить жителей вовремя вносить плату за услуги ЖКХ, стало разрешение арестовывать единственное жилье должников. Выгонять хозяев на улицу по‑прежнему нельзя, но должники лишатся возможности продать жилье или прописать там новых людей. Еще строже обстоит дело с частными домами и землей, так как теперь у должников могут отрезать участок земли и продать.

А в начале марта вышел Федеральный закон № 45‑ФЗ, разрешающий взыскивать коммунальные платежи в приказном порядке, а также вводящий упрощенную процедуру рассмотрения некоторых гражданских дел. Теперь УО могут прийти в суд и выписать судебные приказы на всех, кто числится в черном списке неплательщиков, а не судиться с каждым отдельно. А дальше в дело вступят судебные приставы.

Плюсы и минусы прямых договоров

Если говорить о плюсах новых правил, то для ресурсоснабжающих организаций плюс заключается в том, что к ним пойдут прямые платежи граждан, без всяких задержек, минуя так называемый «буфер» в виде управляющих организаций и товариществ собственников недвижимости (ТСН). Главным же плюсом для управляющих организаций и ТСН станет то, что они избавятся от долгов потребителей за коммунальные услуги. Кроме того, плата за коммунальные услуги, собираемая ранее управляющими организациями, больше не будет учитываться в качестве их прибыли при налогообложении, а значит, многие компании смогут перейти на упрощенную систему налогообложения.

Для собственников плюсом должен стать тот факт, что уменьшается вероятность банкротства управляющей компании, ТСЖ или ЖСК из‑за долгов перед ресурсоснабжающими организациями. А в случае возникновения задолженности перед РСО за коммунальные услуги управляющая организация не будет компенсировать ее деньгами, собранными на содержание и текущий ремонт жилого дома. Появляется и возможность перерасчета за низкое качество услуг.

Что касается минусов, то для собственников это прежде всего риск путаницы с платежками из‑за необходимости оплаты различным структурам в различных местах. Могут также возникать проблемы с осуществлением перерасчета за низкое качество коммунальных услуг или за экономию ресурсов.

В целом же, как считают эксперты, изменения в Жилищный кодекс дадут только общее направление, концепцию. Все тонкости должны быть прописаны в постановлениях и других подзаконных актах. Это должно быть сделано, во‑первых, быстро, во‑вторых, с учетом всех возможных вариантов развития событий. В противном случае новые правила лишь ухудшат положения с неплатежами в ЖКХ.

25 января 2018 года комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ единогласно поддержал поправки ко второму чтению законопроекта о переходе собственников на прямые договоры. Напомним, что в настоящий момент даже, если собственники приняли решение на общем собрании о переходе на прямые платежи по оплате за коммунальные услуги, ресурсоснабжающая организация может наложить вето на решение собственников о таком переходе.

А всё дело в том, что ресурсоснабжающая организация вместо тысяч управляющих компаний – плательщиков услуг теперь получит миллионы собственников плательщиков. Для этого необходимо создавать крупные расчетные центры и привлекать дополнительные ресурсы. И хотя гиганты компании только и жалуются на УК, которые не перечисляют им деньги, переход на прямые договоры дается им тяжело. Именно поэтому этот законопроект уже долгие годы не двигался с места. Теперь это право вето будет отменено. Таким образом, при желании собственников многоквартирного дома перейти на прямые договоры минуя управляющую компанию, ресурсоснабжающая организация должна обеспечить реализацию таких расчетов в срок 3 месяца.

Переход на прямые договоры состоится в этом году

Законопроект, поддержанный Минстроем России, предлагает новый формат договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. С принятием законопроекта договор будет возможно заключить между ними напрямую, минуя управляющую компанию. При этом договор по типовой форме, утвержденной Правительством РФ будет заключаться автоматически, без необходимости подписывать какие-либо документы. А «единым окном» по всем вопросам потребителя остается УК.

Переход на прямые договоры может быть осуществлен решением или в принудительном порядке, в случае если судом зафиксирована двукратная задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающей организацией. Кроме того, законопроект сохраняет действие прямых договоров, заключенных потребителями с ресурсоснабжающими организациями ранее.

Исключение «права вето» ресурсоснабжающей компании на решение собственников о переходе на прямые договоры – это принципиальное условие обеспечения прав потребителя. В том числе, это поможет сделать рынок управления жильем экономически неинтересным для недобросовестных УК. Которые ранее боролись за этот рынок лишь с целью обогащения на деньгах за коммунальные услуги. Теперь в случае принятие собственниками решения о переходы на прямые платежи, управляющие компания будут получать на свои счета денежные средства только за содержание и ремонт жилья. Эти средства являются малой частью всех собираемых средств в настоящий момент. Те, кто не заинтересован заниматься только содержанием общего имущества дома могут уйти с рынка.

Данный законопроект направлен на создание прозрачной системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Исключение возможности утаивать на счетах управляющих компаний часть средств, причитающихся ресурсоснабжающим организациям, и общее укрепление платежной дисциплины.