Комментарии статьи 234 гражданского кодекса. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Свернуть

Ответы юристов (3)

Юрист, г. Саратов

Общаться в чате

1. Иск в суд

3. Получение решение суда.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

- Юрист, г. Санкт-Петербург
  Общаться в чате
  
  Здравствуйте!
  В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ - гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
  Согласно разъяснений, данных в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», - при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
  1. давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
  2. давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
  3. давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
  4. владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
  В суде придется представлять документы о наличии/отсутствии государственной регистрации права собственности на жилой дом, представлять документы об отсутствии указанного объекта в реестрах муниципального и государственного имущества, документы о правах на земельный участок, на котором расположен спорный объект. Истец в данном случае представляет доказательства того, что он более 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно пользуется указанным домом как своим собственным, несет бремя содержания жилого дома, производит за свой счет текущие и капитальные ремонты, оплачивает электроэнергию, с момента пользования домом какие-то притязания со стороны третьих лиц на него отсутствуют, жилой дом из владения истца никто не истребовал, из жилого дома истец никуда не выезжал с целью переезда.
  Удачи Вам!
  
  Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
  Свернуть
  
  Все услуги юристов в Москве

Кемеровский областной суд (Кемеровская область) - Гражданские и административные

Пользовании Малышевой В.И. длительное время (с 1998 года по 2017 год) и несение ею бремени содержания квартиры не свидетельствуют о наличии критериев, предусмотренных статьёй 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности в порядке приобретательной давности, указанное имущество является выморочным. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Президиум Кемеровского...

Постановление № 44Г-164/2018 4Г-2619/2018 от 22 августа 2018 г. по делу № 2-47/2018

Волгоградский областной суд (Волгоградская область) - Гражданские и административные

Собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати...

Постановление № 44Г-96/2018 4Г-1120/2018 от 13 августа 2018 г. по делу № 2-2311/17

Приморский краевой суд (Приморский край) - Гражданские и административные

В ветхом состоянии, требует ремонта. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия указала, что срок, позволяющий приобрести имущество по основаниям, указанным в статье 234 ГК РФ, к моменту обращения истца в суд не наступил, так как пользование ФИО1 спорным имуществом началось в сентябре 2003 года, с момента открытия наследства. При этом...

Решение № 2-788/2018 2-788/2018~М-680/2018 М-680/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-788/2018

Вязниковский городской суд (Владимирская область) - Гражданские и административные

Е. к ПАО «Ростелеком» о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательской давности, суд приходит к следующему. В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати...

Решение № 2-527/2018 2-527/2018~М-551/2018 М-551/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-527/2018

Пудожский районный суд (Республика Карелия) - Гражданские и административные

Момента смерти Ф. открыто и непрерывно владела данным недвижимым имуществом, была зарегистрирована и проживала в нем, несет расходы по содержанию дома. В соответствии со ст. 234 ГК РФ гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При указанных...

Решение № 2-333/2018 2-333/2018~М-301/2018 М-301/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-333/2018

Шумихинский районный суд (Курганская область) - Гражданские и административные

И застройки муниципального образования город Шумиха предельная норма земельного участка, предоставляемого гражданам для жилищного строительства на территории города Шумихи, составляет 1200 кв.м. Согласно ст. 234 ГК РФ истцы имеют право на приобретение в собственность бесплатно 992 кв.м. по адресу: *** в силу приобретательской давности. В соответствии со ст. ст. 35, 36. 59 ...

Решение № 2-1175/2018 2-1175/2018~М-1329/2018 М-1329/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1175/2018

Курганинский районный суд (Краснодарский край) - Гражданские и административные

Представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, как основанные на законе и подтвержденные представленными доказательствами. В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности...

Решение № 2-1020/2018 2-1020/2018~М-558/2018 М-558/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1020/2018

Беловский городской суд (Кемеровская область) - Гражданские и административные

Может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или ной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п.1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо...

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями и настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к ст. 234 ГК РФ

1. К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность, т.е. срок владения вещью, по истечении которого приобретается право собственности (ст. 234 ГК). Запоминающаяся характеристика приобретательной давности (usucapio) давалась дореволюционными цивилистами: "Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом" (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123).

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами. Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", ныне уже утратившем силу в связи со вступлением в силу части первой ГК.

2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8). В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем более нахождение вещи в частной собственности не является препятствием для ее приобретения в силу комментируемой статьи.

3. Понятие "лицо" имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименная категория, употребленная в названии подразд. 2 разд. I ГК. Там оно охватывает в числе прочего Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования. Комментируемая статья специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. По основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.

Иного мнения придерживается Ю.К. Толстой: "Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование" (Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2006. С. 426). Аргументация этого тезиса состоит, видимо, в ссылке на п. 2 ст. 124 ГК, согласно которому к Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Такая точка зрения имеет под собой основания, однако, на наш взгляд, все же правильнее полагать, что прямое указание в комментируемой статье граждан и юридических лиц наряду с термином "лицо" скорее похоже на квалифицированное умолчание законодателя относительно прочих субъектов гражданского права.

4. Объекты приобретательной давности определены как недвижимое и иное имущество. Следует, однако, учитывать, что приобретение права собственности по давности владения в отношении объектов, изъятых из оборота, невозможно и разрешается только с соблюдением установленных законом ограничений - на объекты, оборотоспособность которых ограничена (см. коммент. к ст. 129 ГК).

5. Комментируемая статья признает приобретательную давность при наличии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности по приобретательной давности.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения.

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:

1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица - собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);

2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда - заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;

3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).

6. С практической точки зрения важно понимать, что требовать от давностного владельца добросовестности на всем продолжении срока приобретательной давности нельзя. Добросовестность определяется на момент совершения сделки по установлению владения. Если впоследствии владелец обнаружит, что вещь приобретена незаконно, то это само по себе не делает его недобросовестным в смысле комментируемой статьи.

В этом состоит проявление постулата римского права: "Последующая недобросовестность не вредит начатому владению". Данный вывод сегодня основан на п. 4 комментируемой статьи, согласно которому лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. ст. 301 и 305 ГК (эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью), в принципе способно приобрести ее по давности владения. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. В то же время обратное правило: "Последующая добросовестность (во время владения) устраняет недобросовестность предшествующую (в момент приобретения)" - не действует.

7. В литературе высказывалось противоположное мнение о том, что комментируемая статья требует добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. Согласно этому мнению, далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, давностное владение будет прекращено как таковое (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 494 (автор коммент. - А.В. Коновалов)). Однако отказ в удовлетворении указанных требований может быть обоснован, например, обращением в суд ненадлежащего лица. Решение суда в таком случае не препятствует обращению в суд надлежащего лица; в то же время владелец, ознакомившись с доводами предшествующего заявителя по существу, может самостоятельно осознать незаконность завладения вещью.

8. Во-вторых, владение должно быть открытым. Открытость проявляется в том, что лицо никаких особых мер, направленных на то, чтобы скрыть факт завладения вещью, не предпринимает. Так, в Постановлении КС от 20 июля 1999 г. N 12-П "По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 года "О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 30. Ст. 3989) указано, что многие перемещенные культурные ценности находились в закрытых фондах музеев и других учреждений, что не отвечает требованиям закона о добросовестном, открытом владении для приобретения права собственности на бесхозяйные вещи. Однако квалификация хранения культурных ценностей в закрытых фондах как нарушения принципа открытости владения спорна. Общеизвестно, что, например, в российских музеях большинство экспонатов скрыто от глаз посетителей ввиду элементарной нехватки площадей.

9. В-третьих, лицо совершает те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника, т.е. осуществляет владение вещью как своей собственной, относится к ней не хуже, чем к остальному своему имуществу (платит установленные законом налоги и сборы, соблюдает правила об обязательном страховании, осуществляет ремонт и т.д.). При этом оно, конечно же, не обязано совершать действия, постоянно демонстрирующие окружающим владение; его поведение должно быть лишь в рамках общепринятого.

10. В-четвертых, владение должно быть непрерывным в течение срока, установленного законом. Владение, которое осуществляется эпизодически, необычно мало с точки зрения обычной практики, свидетельствует о нежелании владеть и в таком случае прерывает срок приобретательной давности.

Это основание перерыва срока приобретательной давности следует признать единственным. Встречающееся в литературе мнение о том, что приобретательная давность прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему иска о возврате имущества, нами не разделяется. Совершение владельцем действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, но не связанных с передачей владения, нарушает не принцип непрерывности владения, а принцип владения вещью как своей собственной.

Предъявление к владельцу иска о возврате имущества как процессуальное действие не ограничено исковой давностью (п. 1 ст. 199 ГК), что может стать поводом для злоупотреблений со стороны невладеющего собственника, лишившегося защиты в случае пропуска исковой давности и путем подачи иска желающего единственно прервать срок приобретательной давности ответчика (владельца).

11. Срок приобретательной давности для движимой вещи установлен в 5 лет, а для недвижимой - в 15 лет. С 2005 г. из данного правила, по существу, установлено исключение в п. 2 ст. 223 ГК: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 43). Из этой нормы следует, что если собственнику отказано в виндикационном иске, то добросовестному приобретателю не надо ждать истечения 15-летнего срока приобретательной давности; его право собственности возникнет уже с момента государственной регистрации.

Правило, закрепленное в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, подтверждает сделанный ранее в литературе вывод о том, что добросовестный приобретатель имущества, у которого оно не может быть виндицировано, становится его собственником. Таким несколько парадоксальным способом собственник, подав виндикационный иск и получив отказ в нем, фактически способствует владельцу в досрочном приобретении недвижимой вещи в собственность.

Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом (это может быть подтверждено любыми доказательствами, в том числе квитанциями об уплате налога на имущество, об оплате ремонта вещи, свидетельскими показаниями). Однако из этого правила сделано два исключения: 1) в силу п. 3 ст. 234 ГК ко времени фактического владения можно присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник нынешнего владельца, например наследодатель; 2) в силу п. 4 ст. 234 ГК течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (т.е. если собственник не обращается с виндикационным иском в течение трех лет с того момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то приобретательная давность начнет течь лишь по окончании указанного трехлетнего срока исковой давности).

12. В соответствии со ст. 11 Вводного закона комментируемая статья имеет обратную силу, так как распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. (даты введения в действие части первой ГК) и продолжается в момент введения в действие части первой ГК. В то же время судебная практика склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период до 1 января 1991 г. (даты введения в действие Закона РСФСР "О собственности"), мотивируя это тем, что только с этой даты впервые после 1917 г. в России появилось понятие приобретательной давности (см. подробнее: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 497 (автор коммент. - А.В. Коновалов)).

13. В течение срока приобретательной давности добросовестный владелец наряду с титульными владельцами имущества пользуется вещно-правовой защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 комментируемой статьи), не имеющих, как и он сам, титула на вещь, например таможенных и иных административных органов (Бюллетень ВС. 2001. N 2. С. 13 - 14). Впрочем, против требований самих титульных владельцев имущества, в том числе собственника (ст. 301 ГК с учетом ст. 302 ГК), его защита бессильна.

14. Процедура приобретения права собственности по приобретательной давности также подчиняется правилам комментируемой статьи. Для движимого имущества достаточно самого факта истечения установленного законом пятилетнего срока владения по приобретательной давности. Для недвижимого имущества, помимо факта истечения установленного законом пятнадцатилетнего срока владения по приобретательной давности, требуются еще два юридических факта: судебное решение об установлении соответствующего факта (выносится в порядке особого производства) и государственная регистрация права. Этот вывод следует из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, п. 3 ст. 6, ст. ст. 17, 28 Закона о государственной регистрации.

Судебная практика по статье 234 ГК РФ

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарии к ст. 234 ГК РФ

1. Институт приобретательной давности был введен Основами ГЗ и действует в России с 3 августа 1992 г. Этот институт имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Нужно полагать, что если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности (см. коммент. к ст. 225 ГК) целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего.

2. Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, так как права приобретателя не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, указанных в п. 1: от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности (ст. 302 ГК). Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. При рассмотрении арбитражным судом конкретного дела об истребовании Комитетом по управлению государственным имуществом нежилого помещения у Райпотребсоюза, последний сослался на право собственности по приобретательной давности, так как владеет этим помещением открыто и непрерывно с 1975 г. Арбитражный суд отклонил требование Комитета. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал документы, свидетельствующие об условиях передачи государственной собственности в кооперативную. При этом суду было предложено выяснить, на каких условиях передавалось спорное помещение, установить наличие у ответчика правовых оснований для его занятия (Вестник ВАС РФ. 1996. N 6. С. 65).

3. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 является длительность и непрерывность владения. В соответствии с п. 3 и ст. 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 г. Если право собственности на имущество возникает по закону с момента государственной регистрации (п. 4), то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

4. Владение имуществом "как своим собственным" исключает возможность применения статьи для приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

5. С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения (см. ст. 301 ГК и коммент. к ней) не препятствовали положения ст. 234, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям, на основании ст. ст. 301, 305 ГК (см. коммент. к ним).

6. Пункт 2 рассматриваемой статьи имеет самостоятельное значение. Им установлена защита владения лица, не являющегося собственником имущества, от необоснованных нарушений его владения третьими лицами. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 ГК (см. коммент.). Если положения ст. 305 защищают права только законных, то п. 2 ст. 234 - и незаконных владельцев, которые владеют чужим имуществом как своим собственным. Это объясняется интересами обеспечения порядка и стабильности в обществе, служит устойчивости права и гражданского оборота.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со и настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к статье 234 Гражданского Кодекса РФ

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:
1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица - собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);
2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда - заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;
3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).

Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, в судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании комментируемой статьи - в порядке приобретательной давности (см. Определение КС "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации" (СПС "
До вступления в силу нового ЖК закрепленные настоящей статьей правила в полной мере и без каких-либо изъятий распространялись на бывших членов семьи собственника жилого помещения (иное мнение см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 632). Собственно говоря, положения комментируемой статьи и применялись на практике в основном тогда, когда семья в качестве общности людей, связанных не только родственными, но и личными доверительными узами, прекращала свое существование, ибо до этого момента проблем, как правило, не возникает.

С 1 марта 2005 г. положение бывших членов семьи собственника жилого помещения существенно изменилось. Согласно п. 4 в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

2. Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам. Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются "другие вещные права на жилые помещения".

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

3. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Такое решение вопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу закона рассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равных началах пользуются жилым помещением.

Если же при вселении лица в жилое помещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнута договоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользование только частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение на него соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной его правам.

Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31 ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности по обязательствам из пользования жилым помещением.

4. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

5. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает.

6. Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция комментируемого пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой - не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

7. Прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели (см. ст. 30 ГК и коммент. к ней). Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

8. Из новой редакции комментируемого пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (см. ст. ст. 31 - 35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.

Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей", раскрывается в , а также в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880; 1998. N 7. Ст. 788; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 15. Ст. 1375; 2003. N 2. Ст. 160). См. также коммент. к ст. 32 ГК. Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК).

В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).