Инструкция

Законодательство позволяет применять к договорам субаренды те же положения, что к договорам аренды, что вполне логично. Основное правило, касающееся субаренды, которое необходимо помнить при заключении договора - это невозможность заключения договора субаренды на срок, превышающий срок действия .

По договору субаренды арендатор выступает как бы в роли (так и будем называть его в дальнейшем) и предоставляет субарендатору (который, соответственно, выступает в роли арендатора) имущество во временное и пользование или только во временное пользование за установленную плату. Такой договор может заключаться с согласия имущества (т.е. изначального арендодателя). Согласие может быть выражено в самом договоре аренды или в иной форме.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, заключается в письменной форме, если срок его действия превышает один год или если одной из сторон по нему является лицо. Договор субаренды недвижимости, который заключается на срок более одного года, должен пройти государственную регистрацию в органах Федеральной Регистрационной Службы (ФРС).

Существенное условие договора субаренды - имущество, которое сдается в субаренду . Если оно определено в договоре недостаточно точно, то такой договор легко будет оспорить через суд и признать незаключенным. Поэтому многие прилагают к договору кадастровый паспорт или иной подобный документ, который поможет наиболее точно идентифицировать объект. Договор субаренды может заключаться на срок, установленный договором, либо на неопределенный срок (если условие о сроке в договоре отсутствует, то считается, что такой договор заключен на неопределенный срок).

Закон не содержит положений о том, что в договоре аренды или субаренды необходимо определять размер арендной , однако очевидно, что удобнее отразить все условия об арендной плате в договоре. Арендодатель вправе время от времени увеличивать размер арендной платы, но не чаще раза в год.

Обязанности арендодателя и арендатора по договору субаренды совпадают с правами и обязанностями арендодателя и арендатора по договору аренды. Основные обязанности арендодателя обычно следующие:
1. предоставление имущества в субаренду в состоянии, пригодном для в установленных целях.
2. предоставление всех принадлежностей и документов по имуществу вместе с имуществом.
3. производство капитального ремонта.
К обязанностям арендатора относится:
1. своевременное внесение арендной платы.
2. пользование имуществом в соответствии с условиями договора.
3. поддержание имущества в хорошем состоянии, организация мелкого ремонта за свой счет.

Аренда - явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, первый берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с договором между ним и арендодателем. При этом арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки – без его согласия она может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Что нужно для регистрации договора о субаренде

Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:

Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

• указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
• согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.