Многие собственники городских квартир подозревают, что их управляющие компании при выставлении счетов за содержание и ремонт руководствуются правилом «с потолка». Так за что же они отвечают за наши с вами деньги?

За что мы платим "коммуналку"

Практически все собственники жилых помещений в многоквартирных домах рано или поздно сталкиваются с проблемами проведения ремонта. При обращении в обслуживающую дом Управляющую компанию, можно легко получить прейскурант на проведение её сотрудниками тех или иных работ.

Делать нечего - приходится закладывать в семейный бюджет дополнительные расходы. При этом многие даже и не подозревают, что значительная часть озвучиваемых коммунальщиками сумм уже включена в ежемесячные счета. И эти услуги Управляющая компания обязана предоставить бесплатно.

Пользуясь нашими смутными представлениями о содержании правил и законов, регламентирующих деятельность столь специфичной области, коммунальные службы могут незаконно взимать дополнительную плату за то, что напрямую относится к их сфере ответственности. Так на что же управляющая компания тратит деньги собственников жилья?

Начнём с того, что согласно действующему законодательству, основные заботы по содержанию имущества многоквартирного дома в большинстве случаев берёт на себя Управляющая компания (УК), или организация, избранная для этих целей собственниками жилья или товариществом ТСЖ. Между жильцами и Управляющей компанией, как правило, заключается так называемый Договор управления, то есть документ, всесторонне регламентирующий взаимоотношения собственников и коммунальщиков. В частности, в договоре должно быть упомянуто, какие работы УК обязана производить в доме, какую ответственность она несёт перед жильцами и какую ежемесячную оплату за свои услуги взимает. При этом неважно, идёт ли речь о муниципальном или приватизированном жилье.

Кто кому что должен

Оплачивая ежемесячные коммунальные счета, собственник квартиры вправе рассчитывать на то, что службы ЖКХ как минимум будут проводить своевременный ремонт общего имущества в доме. То есть тех коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры. В этот перечень входит поддержание в безаварийном состоянии всех инженерных систем: водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления, газоснабжения, а также содержание в порядке подъездов, чердаков и придомовой территории. С этим кругом обязанностей, как правило, особых разногласий (кроме разве что вопросов скорости и качества выполняемых работ) обычно не возникает. Разночтения появляются дальше.

Ведь, по закону, Управляющая компания в том числе обязана производить ремонт и того оборудования, которое хоть и находится на территории квартир, но фактически является общедомовым. Статья 36 Жилищного кодекса и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 (с редакцией от 26.03.2014) точно определяют границы эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит об инженерных сетях. Какое имущество является зоной ответственности УК, а какое - только собственников и нанимателей жилых помещений?

К общедомовому имуществу, находящемуся на территории квартир, относятся: Стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке. В Постановлении Правительства также особо прописано, что в общее имущество входят не только стояки, но и «обогревающие элементы», иными словами, внутриквартирные радиаторы. Подобная ситуация и с другими инженерными системами.

В зоне ответственности УК находятся:

Стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до первого вентиля или точки соединения с отводящими трубами. То есть граница - сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.

Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами - раструба фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод).

Газопровод и отводы от него до запорного крана, либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите.

Для электроснабжения границей ответственности является место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Приборы учёта, находящиеся в этих сетях, которые расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами (общедомовые счётчики).

Всё выше упомянутое имущество в квартире любого собственника или нанимателя УК обязана ремонтировать бесплатно. Брать за это деньги она не в праве.

К зоне ответственности владельцев квартир, ремонт которых они оплачивают самостоятельно, относятся следующие компоненты инженерных сетей:

Индивидуальные приборы учёта (счётчики воды, газа, электричества).

Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура).

Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками.

Газовые и электрические плиты.

Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.

Домофоны.

С этим перечнем также обычно не возникает разночтений. А вот дальше куда интереснее. Представители власти и коммунальных компаний на местах зачастую настаивают, что за отопительные приборы отвечают сами жильцы. Однако это прямо противоречит действующему законодательству, а именно упомянутому Постановлению Правительства № 491 от 2006 года. Фактически, в части систем отопления собственники квартир несут ответственность лишь за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры до отопительных приборов.

Если говорить о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Принуждение Управляющей компании к действию

Обязанности управляющей компании и её ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может быть оштрафована на 50 тысяч рублей. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей. Статья 44 Гражданского кодекса РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесённые жильцами, перекладываются на Управляющую компанию. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность УК в размере до 200 тысяч рублей.

Что делать, если УК отказывается выполнять ремонт или требует его оплатить?

Если в квартире произошла авария или поломка оборудования, относящегося к общедомовому, управляющая компания обязана в оговоренные сроки произвести соответствующий ремонт. Кроме того, если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники вправе требовать ремонт от коммунальщиков или возмещения понесенных расходов в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года.

Если же УК пытается получить дополнительную плату за эти услуги либо вводит заявителя в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ. Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного Управляющей компании.

В реальности, к сожалению, не всё так просто. Банальная правовая неопытность ставит собственника жилья заведомо в неравное положение по отношению к поднаторевшим в таких делах УК, имеющим свой штат юристов. Это снижает шансы на положительный исход дела даже в случае с, казалось бы, очевидными нарушениями со стороны УК. Плюс не всегда попадаются судьи, которые могут и способны разобраться во всех перипетиях взаимоотношений собственника и коммунальщиков.

Самостоятельное участие жильцов в судебном процессе без опытного юриста-представителя чревато тем, что сторона истца не способна представить надлежащим образом оформленных и достаточных доказательств по делу и проигрывает. Однако следует отметить, что коллективные иски граждан к Управляющим компаниям, когда сторону истцов представляет опытная юридическая компания, чаще всего имеют положительный результат.

За свои законные права можно и нужно бороться, а делать это проще всего совместно.

Границы ответственности - в сфере жилищных взаимоотношений участок инженерии, разграничивающий эксплуатационную ответственность ресурсоснабжающего предприятия и организации жилищной сферы (ТСЖ или управляющей компании), - подрядного предприятия или самих собственников.

Иными словами, это участок, до которого монополист должен донести коммунальный ресурс, после чего за дальнейшую транспортировку несут ответственность жилищные организации либо сами собственники. В ходе обслуживания решение вопроса зачастую сопровождается конфликтами и судебными разбирательствами между коммунальными и жилищными предприятиями, а также жильцами.

I. Граница ответственности в индивидуальном домовладении

Эксплуатация внутридомовых инженерных сетей осуществляется в рамках предоставления жилищной в ходе которых эксплуатируется общее имущество в многоквартирном доме. Исходя из этой логики, границей между собственностью ресурсоснабжающей организации и жильца в индивидуальном домовладении является расположенная в примыкающем к дому люке «задвижка» - место, где внутридомовой ввод врезан в сеть коммунального предприятия.

Однако де-юре «задвижка», инфраструктурно разделяющая собственность жильца и ресурсоснабжающего предприятия, одновременно служит и границей ответственности лишь для индивидуальных домов.

II. Границы ответственности в многоквартирных домах

Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 г. №9 относит к внутридомовым сетям индивидуальные тепловые пункты, стояки, расширители, баки, поэтажную и поквартирную разводку, сантехническое оборудование, электрощиты, а также трубопроводы ввода в здание и обратные трубопроводы.

Однако в настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. №491, имеющее большую юридическую силу в сравнении с ведомственным постановлением.

В соответствии с данным документом:

▪ Внешней границей сетей тепло-электро-водоснабжения и канализования (а также радио, TV, телефонной связи и пр.) является внешняя граница стены многоквартирного дома.

▪ В случае наличия общедомового узла учета границей эксплуатационной ответственности является место соединения данного оборудования с соответствующей инженерной сетью.

▪ Внешней границей ответственности сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью .

III. Границы ответственности между управляющей компанией (ТСЖ) и жильцом

IV. Основные причины конфликтов вокруг границ ответственности в ЖКХ

▪ В настоящее время отсутствует четкая законодательная определенность, чьей же собственностью являются вводы в многоквартирный дом и кто их должен эксплуатировать.

В результате во многих городах они остаются бесхозными.

▪ Частично противоречащие друг другу постановление Госстроя №9 и Правительства РФ №491 дают повод каждой из спорящих сторон доказывать свою правоту со ссылкой на подзаконные документы.

▪ В некоторых случаях в ходе жилищного строительства за счет дольщиков прокладывается не только внутридомовая, но и уличная инфраструктура. После ввода в эксплуатацию жилья они становятся ее владельцами, поскольку ресурсоснабжающие организации не хотят брать на обслуживание новую инфраструктуру .

ЦИТАТА

Заместитель министра ЖКХ Ростовской области
Юрий Тамбовцев:

«Согласно законодательству, границей ответственности в индивидуальном доме в одних случаях является в других - стена строения. Пока мы разбираемся в существующих противоречиях, федеральная антимонопольная служба по Ростовской области выдвинула третью версию. По ее мнению, данной точкой может быть забор домовладения. Над этим юридическим вопросом законодателям еще придется поработать».

V. Акт границ раздела

Документ, официально регулирующий инфраструктурную ответственность между ресурсоснабжающей организацией и собственником здания, который следует составить на каждый из объектов. Без его наличия невозможно цивилизованное предоставление

VI. Изменение границ ответственности

По обоюдному согласию собственника (или собственников) здания и ресурсоснабжающей организации, границы ответственности могут быть изменены. Для этого между хозяевами здания или индивидуального дома (а также ТСЖ или управляющей компании) должен быть составлен новый акт границ раздела. Таким образом, в течение жизни строения границы ответственности могут «двигаться». При наличии оборудование подлежит переносу на новую «точку».

VII. Вводы в дом и бесхозные сети

Учитывая, что, несмотря на существующие противоречия в нынешнем законодательстве, более старшие нормативные документы признают границей ответственности стену дома, а ресурсоснабжающие организации обычно имеют в своей собственности инфраструктуру, доходящую до «задвижки» (люка), вводы в дом зачастую оказываются бесхозными. Если ни жильцы (ТСЖ или УК), ни ресурсоснабжающая организация не хотят их обслуживать, эти коммуникации обычно передаются в муниципальную собственность.

В Ростове есть примеры передачи вводов на баланс городу даже в частных домовладениях. Одновременно в городе практикуется и иной вариант - собственники передают эти коммуникации в аренду ресурсоснабжающим предприятиям.

При наличии бесхозных сетей обращаться следует в районную или городскую администрацию. Хотя данный правовой вопрос полностью так и не отрегулирован.

Источники:

1. Пп. 8–9 Постановления Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Читайте также:

Комментарии: 6

> В случае управления МКД УК или товариществом собственников жилья можно обозначить еще одну границу ответственности - между обслуживающей здание организацией и самим собственником. Таковой является начало его квартиры.

Так, да не так…
Если опираться на ЗАКОН, а не на [каждый чих] РЕКОМЕНДАЦИИ Правительства.

Согласно ст. 161 ч.1 ЖК РФ

“Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, […] а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме”.

Согласно ст. 162 ч.2 ЖК РФ

“По договору управления многоквартирным домом […] управляющая организация по заданию […] собственников помещений в многоквартирном доме […] в течение согласованного срока за плату обязуется […] предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме”…

Является ли коммунальной услугой подача той же воды, к примеру, – до “начала квартиры”? Очевидно, что – НЕТ. Сие – лишь “поставка ресурсов”.

Если же вспомнить ст. 543 ч.2 ГК РФ…

“В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами”.

“К отношениям, связанным со снабжением […] водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 – 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства”. (ст. 548 ч.2 ГК РФ)

ИНОЕ – НЕ установлено. Т.е., с ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ, надеюсь, всё понятно?
“Граница” – кран, из которого льётся вода.

Что подтверждает и Правительство. Если заглянуть в РЕКОМЕНДАЦИИ “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам”, утверждённых (и – НЕ БОЛЕЕ ТОГО) постановлением Правительства от 23 мая 2006 г. № 307:

“коммунальные услуги” – деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;

“коммунальные ресурсы” – холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг;

“исполнитель” – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги…

Что тут непонятного – не понимаю. Также как и того, сколько можно блудить в трёх соснах – с “границами”.
УК отвечает ЗА ВСЁ. “Взялся за гуж, не говори что не дюж”.
Другой вопрос, что они ДЕЛАТЬ не хотят ничего…
Вот и выкручиваются, как уж на сковороде.

Да, ребята…

Понятно, что на этот сайт ходит много людей с тронутой психикой – близкий контакт с нашим родным ЖКХ мало у кого оставляет мозги нетравмированными. Только сильная личность может сохранить адекват и не скурвиться.

Но это нечто. Ясный корень – человек давно и долго “борется” с какой-нибудь УК. Он тут не с вами со всеми разговаривает – он со своей УК продолжает, как заведенный, спорить. И все шпаргалки (”законы”) – оттуда.

Поэтому все так не в дугу, не в струю и вообще – не про то. Пожалейте мужика, гуманисты.

Но поскольку мужику, как видно, предстоит большая разборка в судебных или еще каких страшных инстанциях, хочется дать один добрый совет. Мужчина, не порите больше нигде чушь про РЕКОМЕНДАЦИИ, которые якобы дает правительство РФ в своем постановлении №307. Тот, кто внушил вам этот безумный тезис, явно не желал вам добра.

Да, это подзаконный нормативно-правовой акт, но при этом ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ К ИСПОЛНЕНИЮ. И про регистрацию в Минюсте и строчку “действителен с…” забудьте. Через 10 дней после публикации в “Российской газете” документ становится автоматически обязательным к исполнению. Без Минюста и волшебной строчки – эти частности необходимы только для документов, проходящих особую процедуру принятия.

Так что, уважаемый, Постановление №307, каким бы идиотским оно ни было, до тех пор, пока не отменено, продолжает регулировать отношения между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Хоть стой хоть падай. В тех местах, где явно не противоречит “старшему документу” – Жилищному кодексу. Тоже, впрочем, весьма противоречивому, смутному и недоработанному своду законов.

Готовьтесь к суду, повышайте квалификацию, консультируйтесь со сведущими людьми и ни в коем случае не несите профаническую ересь – а то продуетесь, едва начавши.

И с границами ответственности разберитесь. В статье все четко написано. Поверьте старому Прорабу, стена многоэтажки – это та самая граница, где коммунальный ресурс превращается в услугу. До стены за доставку ресурса отвечает поставщик, после стены – за исполнение услуги – УК или ТСЖ. Что ничуть не умаляет их ответственности! И с этим положением согласно не только презираемое вами 307-е постановление, но даже глубоко чтимые ГК, ЖК и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

И еще. Судя по специфически отобранным цитаткам, вам очень надо поменять свои домашние счетчики на халяву. Это не получится. Ни по “Правилам…”, ни по новому закону об энергосбережении (ФЗ № 261). Да, УК реально обязана обеспечить собственнику установку современного и работоспособного счетчика. Но, как ни грустно, за его собственный счет.

подскажите где осущестляется граница раздела в частном одноквартирном доме, с земельным участком. запорная арматура стоит от стены ввода в дома на расстоянии 10 метров.

Пробит электрический кабель, из 3-х фаз осталась одна, больше половины жильцов без электроэнергии, на улице +20 С, точка запитки кабеля в соседнем доме, жильцы этого дома, аварийщиков не пустили, только через 42 часа восстановлена подача электроэнергии. И почему Дон -Энерго заявляет- кабель на балансе ТСЖ, устраняйте сами, а как же граница дома не понятно…

• У председателя ТСЖ есть договора о поставке коммунальных услуг с каждой РСО (Энергосбытом, Водоканалом, Теплосетью). К каждому договору обязательно прилагается Акт о разделе границ. Если по Акту кабель принадлежит Энергосбыту, то ремонт проводится за их счёт. Если же кабель по Акту принадлежит ТСЖ, то и все ремонты обязано проводить ТСЖ за свой счёт. В этом случае собственники ТСЖ оплачивают и все потери в сетях, а это немалые суммы. Если выяснится, что кабель принадлежит ТСЖ, добивайтесь переделки Акта о разделе границ. Все подземные кабели до стен дома Энергосбыт обязан взять на свой баланс и снять с вас начисление потерь в электросетях.

Основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией является договор управления многоквартирным домом (МКД).

Согласно п.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, на основании этого соглашения управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять его жильцам коммунальные услуги, а также осуществлять другие действия по управлению. Граждане же, в свою очередь, обязаны оплачивать услуги, оказываемые коммунальщиками.

Как известно, договор, чтобы быть действительным, должен содержать все существенные условия, установленные законодательством. В качестве таковых для договора управления МКД статья 163 Жилищного Кодекса определяет:

• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При этом особое значение имеет определение состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку данный пункт нередко порождает споры между собственниками и коммунальщиками.

Так, к нам в редакцию недавно поступил вопрос: «Здравствуйте! Прошу помочь разобраться. Если в договоре управления МКД присутствует акт разграничения, в котором указывается что первые запорные устройства на стояках воды и обогревающие элементы системы отопления – ответственность собственников, то не идет ли это вразрез с пунктами 5 и 6 Правил содержания общего имущества? Спасибо».

Собственникам принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. В статье 36 Жилищного Кодекса приводится примерный перечень состава общего имущества, согласно которому общедолевыми являются лестницы, лифты, чердаки, подвалы и другие объекты.

Подчеркнем, что это не исчерпывающий перечень. Он лишь определяет отдельные, наиболее крупные, элементы общего имущества. Его детализация произведена в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительством РФ № 491 от 13 августа 2006 года (в редакции Постановления Правительства №354 от 06.05.2011 г.).

Отношения между коммунальными организациями и собственниками строятся на договорных началах. Именно поэтому, как отмечалось выше, существенным условием договора управления является определение состава общего имущества. Стороны вправе исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или, напротив, включить в соглашение обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком общедомового имущества. Для этого и нужен акт разграничения ответственности.

Акт разграничения – это документ, определяющий границу имущественной обособленности и зоны эксплуатационной ответственности управляющей компании и собственников помещений в многоквартирном доме. Это очень важный документ, так как, грубо говоря, он определяет, кто за что отвечает и платит.

В связи с этим акт разграничения должен быть хорошо проработан. Однако в законодательстве нет требований к его формализации. На практике в большинстве случаев управляющие компании предлагают собственникам уже готовый документ, который последние слепо принимают.

Между тем, акт разграничения, как любое другое приложение к договору, согласно гражданскому законодательству, является неотъемлемой его частью и подлежит неукоснительному исполнению. Чтобы пересмотреть состав общего имущества, нужно внести изменения в договор управления МКД либо таковой.

Таким образом, отвечая на вопрос читателя, можно сделать вывод, что противоречий с действующим законодательством и указанным актом разграничения нет.