Здравствуйте. Построить Вы ничего не сможете.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 июня 2014 года
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2013 ГОДА
Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?
Возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.) на вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?
Ответ. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

Если посмотреть на карту ПЗЗ, то получается все земли(поля) это сельхозугодия, т.е. для фермы ничего не подходит по умолчанию!
а в документе ПЗЗ указано:
«Статья 25 Градостроительный регламент зоны сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов (виды разрешенного использования и предельные параметры)

Глава администрации Вам правильно ответил,

1. ЗУ расположен в зоне Сх-1 - зона сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов. Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты не устанавливаются для „сельскохозяйственных угодий“ в составе земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем, оснований для возведения зданий, строений, сооружений на указанном участке не имеется.Владимир

На указанный участок не устанавливаются градостроительные регламенты, поэтому ПЗЗ, которые Вы смотрите, никакого отношения к данному участку не имеют.

2. можно ли вырыть пруды? Вроде разрешения надо получать в любом случае?
Владимир

.Вопрос: Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при строительстве пруда-копани на данном земельном участке.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу изменения вида разрешенного использования при строительстве пруда на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения и сообщает следующее.
Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п. п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.

3. можно ли огородить участок забором?
Владимир

Можно, если этот забор не будет на фундаменте.

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

• для ведения сельскохозяйственного производства;
• для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения , пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур , ягодников, винограда, чая, риса и др.
3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., - всего 17 видов разрешенного использования).
4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
5. Земли, на которых расположены леса.
6. Прочие земли , в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:
   • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
   • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
   • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
   • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
   • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
   • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
   • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
   • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
   • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
   • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
   • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
3. Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

Особенности аренды и купли-продажи

Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

Купля-продажа определяется такими факторами:

• форма собственности на участок;
• субъектный состав участников сделки;
• вид разрешенного использования, и др.

Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

• кадастровый номер соответствующего земельного участка;
• действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
• обоснование для перевода участка в другую категорию.

Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

Привести правоустанавливающие документы на земли для сельскохозяйственного производства в соответствие с планируемой деятельностью вам помогут специалисты нашей компании. Перед началом эксплуатации приобретенного участка, необходимо понять, что можно делать и строить на землях сельскохозяйственного производства. И начать стоит с изучения классификатора и кадастровой карты. Здесь можно посмотреть текущую категорию и вид разрешенного использования участка.

Зачастую подобные земли приобретаются для ведения личного приусадебного или фермерского хозяйства, садоводства и других аналогичных видов деятельности. Однако индивидуальное жилищное строительство здесь запрещено. Хотя подобное правило не относится к дачным и садовым домикам. В подобные строения допускается проведение электричества.

Перед возведением постройки или началом использования земли, необходимо убедиться, что отсутствуют конкретные ограничения. Согласно закону жилые постройки на земельных участках для сельскохозяйственного производства можно возводить только на территориях, отнесенных к крестьянско-фермерским хозяйствам. И придется получать разрешение на строительство. Существуют и другие нюансы, о которых надо знать владельцу такой земли.

Стоимость работ по изменению вида разрешенного использования - от 60000 рублей.

Стоимость работ по изменению территориального зонирования (через ППТ) - от 200000 рублей.

Стоимость работ по изменению категории (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Разрешенное использование земель для сельскохозяйственного производства

Использовать участки, относящиеся к данному типу целевого назначения, можно определенным в законе образом:

• ведение сельскохозяйственного производства;
• формирование защитных насаждений в виде леса;
• осуществление научной и исследовательской деятельности;
• проведение учебных мероприятий;
• организация крестьянско-фермерских хозяйств и ЛПХ;
• выращивание зерновых культур, льна, конопли и овощей;
• создание хозяйственных товариществ или иных некоммерческих организаций;
• использование потребительскими кооперативами для своих нужд;
• для формирования образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля;
• птицеводство, пчеловодство и свиноводство;
• размещение земель общего пользования и коммунальное обслуживание.

Кроме того, указанные земли и участки в составе таких территорий можно использовать для ведения охотничьего хозяйства и иной аналогичной деятельности, если она не запрещена Земельным кодексом страны.

При определении разрешенных видов деятельности необходимо учитывать минимальные отступы от границ, предельные размеры участков и другие нюансы. Дополнительно здесь разрешено размещение объектов капитального строительства, которые могут потребоваться для сельскохозяйственного производства. Здесь также имеются свои правила и ограничения.

Что можно строить на землях для сельскохозяйственного производства?

Возводя объекты капитального строительства на данной территории, необходимо учитывать максимальную плотность застройки, предельную высоту зданий и количество этажей, и другие особенности. Владельцы и арендаторы могут использовать земли для сельскохозяйственного производства в целях строительства определенных объектов недвижимости. К числу подобных сооружений относят:

• объекты, необходимые для коммунального или бытового обслуживания предприятий сельхозпроизводства;
• здания для обеспечения научной или образовательной деятельности, а также общественного управления;
• магазины, пункты общественного питания, станции по обслуживанию автомобильного транспорта;
• склады для хранения сельскохозяйственной продукции, гидротехнические сооружения и объекты пищевой промышленности.

На законных основаниях здесь можно прокладывать коммуникации для ведения хозяйства или иной целевой деятельности, строить внутренние дороги и т.д. На территории допускается возведение объектов первичной обработки сельскохозяйственных товаров. К ним относятся холодильники, сушилки и т.д.

В перечень объектов, разрешенных к строительству, относят помещения для содержания животных, парники и теплицы, небольшие домики, но не для постоянного проживания. Хотя обойти этот запрет можно. В этих целях придется оформлять крестьянско-фермерское хозяйство, иначе не выдадут разрешение на строительство. Подобную процедуру стоит доверить земельным юристам нашей компании. Они же помогут разобраться с нюансами использования земель для сельскохозяйственного производства.

Поменяем вид разрешенного использования вашего земельного участка

Особенности

Земли сельхозназначения могут использоваться для производства и переработки продукции, фермерства и так далее. Соответственно, на них могут располагаться сопутствующие объекты, инженерные коммуникации, обслуживающие их, склады и др. Возможность строительства сооружений либо полный запрет на это, а также конкретное направление деятельности субъектов определяют виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим их подробнее

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:

• Ведения ЛПХ.
• Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
• Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
• Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
• Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
• Ведения животноводства.
• Выпаса скота и сенокошения.
• Ведения огородничества.
• Создания защитных зеленых насаждений.
• Ведения пчеловодства.
• Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
• Ведения рыбного промысла.

Это далеко не полный перечень направлений, в которых могут эксплуатироваться земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования устанавливаются и для особо охраняемых территорий.

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Строительство

Как выше было указано, для сооружения жилых построек, кроме других территорий, могут выделяться земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования, установленные в ЗК, предусматривают строительство при соблюдении положений градостроительных регламентов. Кроме этого, при возведении сооружений должны выполняться санитарные, экологические, противопожарные и прочие правила и нормы.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования СНТ/ДНП

Между указанными категориями есть определенные различия. В первую очередь следует отметить разную стоимость земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования имеют существенное значение при ее определении. Участки дачного некоммерческого партнерства имеют меньшую кадастровую стоимость. Это обуславливается тем, что они отличаются меньшей плодородностью, чем предназначенные для садоводства земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования имеют значение для осуществления регистрации проживания. Участки дачного некоммерческого партнерства приобретаются обычно для возведения небольшого по площади домика и создания на прилегающей территории сада. В соответствии с новым законодательством допускается их размещение в пределах поселений. Это почти приравняло земли сельхозназначения (виды разрешенного использования ДНП и ИЖС). Участки садового некоммерческого товарищества располагаются, как правило, в экологически чистых и красивых районах. К ним организуются удобные подъезды.

Достоинства дачных участков

Как выше было сказано, виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние на кадастровую стоимость. Зачастую дачное партнерство является самым оптимальным вариантом приобретения участка. При его покупке у гражданина появляется гарантированное членство. Соответственно, он имеет право принимать участие в собраниях, принимать решения по текущим вопросам.

Разрешенное использование земель сельхозназначения предполагает возможность регистрации проживания. Если дачное партнерство располагается в пределах поселения, то прописаться в доме, сооруженном на таком участке, будет проще, чем в садовом товариществе. Несомненным плюсом является отсутствие необходимости проводить обязательную техэкспертизу здания и признавать его жилым.

Недостатки и ограничения

Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.

Плюсы и минусы садовых товариществ

Земли СНТ стоят дешевле, чем участки под ИЖС. При этом на них не обязательно возводить жилой дом. Участки располагаются, как правило, за городом. Их можно использовать исключительно для выращивания культурных растений.

Среди недостатков следует отметить сложность регистрации проживания, несмотря на признание такой возможности Конституционным судом. Независимо от того, какой дом будет возведен на участке, он будет считаться и проходить по всем документам как дачный.

Важная информация о наделах

Необходимо сказать, что разницу между СНТ и ДНП не всегда могут установить даже юристы. Дело в том, что эти категории имеют много общего, ряд аналогичных достоинств и недостатков. Следует также отметить, что при желании владельца провести электричество в дом необходимо получить согласие всех членов партнерства или товарищества. Если гражданину, подавшему документы на прописку в доме, будет отказано, ему необходимо проводить экспертизу для получения акта о признании здания жилым и соответствующим установленным нормам. После этого придется обратиться в суд. Если сравнивать все достоинства и минусы СНТ и ДНП, то выгоднее приобретать участок в дачном партнерстве. Здесь основным недостатком является сложность с регистрацией по месту проживания. Однако эта проблема решается при определенной настойчивости.

Специфика применения норм

В настоящее время все чаще возникает необходимость изменить существующий вид использования наделов. Это обуславливается, в первую очередь, тем, что эксплуатация участков для коттеджного (дачного) строительства более привлекательна в экономическом плане. Порядок, в соответствии с которым будет проводиться изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, во многом будет зависеть от того, утверждены ли на территории округа, в границах которого расположен надел, правила застройки.

Если этого не произошло, то применяются общие положения. В соответствии с ними не может изменяться вид использования надела, который относится к категории особо ценных. Критерии определения должны устанавливаться регионами самостоятельно. После принятия правил для соответствующих территорий устанавливается 2 зоны. Одна из них предназначается для угодий. К ним относят пашни, пастбища, сенокосы, виноградники и пр. В пределах второй зоны располагаются объекты сельхозназначения, предназначенные для ведения хозяйства, садового и дачного в том числе, а также ЛПХ.

Выводы

Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела "для дачного строительства" и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.

Для владельцев участков для сельскохозяйственного производства, желающих поменять вид использования, сегодня существует дилемма. Она связана с выбором подходящего периода для проведения этой процедуры. Если надел по правилам должен относиться к угодьям, то изменение нужно провести до их утверждения. Если участок не включен в эту категорию, то владельцам целесообразнее дождаться принятия соответствующего нормативного акта.

Однако при этом владельцы должны понимать, что может возникнуть такая ситуация, при которой в соответствии с правилами участок будет отнесен к угодьям со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с тем, что реальных гарантий предотвращения этого нет, правообладателям следует проявлять активность и участвовать в разработке нормативного акта, а также генпланов поселений и округов, в границах которых находятся участки.

Заключение

Как показывает практика, в целом с пользованием землями сельхозназначения не возникает сложностей. Проблемы появляются только в определенных случаях. В частности, затруднения возникают с регистрацией проживания в домах, сооруженных в СНТ или ДНП. При проведении данной процедуры есть вероятность, что придется обращаться в суд. Проблемы могут возникнуть и при необходимости поменять вид использования участка. В таких случаях целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.