В последние годы количество судебных исков от дольщиков, пострадавших в процессе возведения многоквартирного дома, остается высоким. Действительно, риск при заключении договоров со строительной компанией с целью финансирования очередного проекта очень высок.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Чтобы отстоять свое право на квартиру или вернуть деньги, дольщику следует иметь представление об особенностях процедуры банкротства застройщика.
Основные моменты
Финансируя строительство дома, дольщики могут оказаться в затруднительном положении, если застройщик по какой-то причине не сможет выполнить принятые на себя обязательства:
- многоэтажный дом;
- оформить готовую квартиру в дольщика.
У дольщика есть несколько вариантов действий, если компания-застройщик объявлена банкротом:
- Потребовать возврата денег.
- Потребовать передачи квартиры в собственность.
Дольщик должен в результате финансирования строительства дома получить готовое жилье. Если этого не происходит, застройщик обязан вернуть деньги, так как условия не выполнены.
Более того, обязанность застройщика еще и возместить убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.
Дольщик может запросить не только на возврата денег. Он может потребовать передать квартиру, расположенную в объекте незавершенного строительства.
До 2011 года права дольщиков не были должным образом защищены законом.
Поправки в законодательство, принятые впоследствии, сделали решение вопроса при возможном застройщика более приемлемыми для пострадавших дольщиков.
Закон регламентирует действия всех участников процесса:
| Показатели | Описание |
| В случае банкротства строительной организации должны быть удовлетворены (пропорционально вложениям) требования всех сторон | участвовавших в строительстве |
| В каком порядке будут удовлетворены требования кредиторов, определяет очередность | однако коварство ситуации в том, что дольщики могут остаться и без денег, и без жилья, если неправильно поступят в ситуации банкротства |
| После того как арбитражный суд признает строительную организацию обанкротившейся, наступает финальная стадия банкротства | открытие конкурсного производства. В этот момент все имущество банкрота продается (нередко за бесценок), а сама организация |
Срок конкурсного производства – всего полгода. Дольщикам в двухмесячный срок нужно подать требования о включении в специальный реестр, чтобы либо получить деньги, либо стать все же владельцами квартиры. В противном случае можно оказаться ни с чем.
Что это такое
Застройщик, или исполнитель, – это строительная компания, с которой дольщик заключил строительства объекта.
Целью договора является вступление в право собственности на готовое жилье после завершения стройки и передачи дома в эксплуатацию.
При этом застройщиком может быть один предприниматель или группа лиц.
Деньги на возведение дома застройщик собирает следующим образом:
Дольщик, таким образом, инвестирует строительство собственной квартиры, но только в многоквартирном доме (последнее условие обязательно).
При банкротстве застройщика закон гарантирует дольщику законное решение проблемы несколькими способами.
На кого распространяется
Процедура банкротства затрагивает интересы нескольких сторон:
Чтобы инициировать процедуру банкротства, представитель федеральной налоговой службы либо кредитор, которому не выплачены причитающиеся деньги за период более трех месяцев, должны сделать заявление в арбитражный суд о признании организации-застройщика банкротом.
Неоднозначность ситуации в том, что кредиторы получат свои деньги в последнюю очередь. Поэтому многие не спешат в суд, надеясь на разрешение ситуации или не видя смысла в процедуре вообще.
Сами же дольщики, которые пострадали от банкротства строительной компании, не имеют права обратиться в суд за признанием застройщика банкротом.
Единственное, что может сделать дольщик, – подать в арбитраж заявление с просьбой включить свое дело в реестр кредиторов.
Куда обращаться
Кредиторы, участвующие в процедуре банкротства застройщика, должны направить ходатайство в местный арбитражный суд.
Сделать это может не только налоговый орган, но и орган исполнительной власти, которому поручено осуществлять надзор над ситуацией в области строительства коммерческих жилых объектов.
Сведения о финансовой несостоятельности застройщика должны быть оформлены документально и поданы вместе с заявлением в арбитражный суд:
После того как в суд поступает исковое заявление, сведения о банкротстве вносятся в федеральный реестр, созданный специально для фиксации такого рода сведений.
Дальнейшую информацию о продвижении дела нужно отслеживать по публикациям официального издания – газеты «Коммерсантъ».
Особенности процедуры банкротства застройщика
Согласно законодательству, дело о банкротстве возбуждает в следующем случае:
Чтобы не оказаться и без денег, и без квартиры, дольщики должны знать о процедуре банкротства, постоянно контактировать с арбитражным управляющим и взаимодействовать друг с другом.
Собственно процедура банкротства состоит из трех этапов:
Как только инициирована процедура наблюдения при банкротстве застройщика, дольщику нужно обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве.
О том, что наблюдение открыто, сообщит газета «Коммерсантъ». После публикации с течение 30 дней у дольщика есть возможность подать исковое заявление о денежных претензиях или желании стать собственником квартиры.
Дольщики по сравнению с прочими кредиторами обладают важными привилегиями:
| Показатели | Описание |
| Они могут выбирать, чего конкретно требовать | возврата денег или передачи жилья в собственность |
| Требования пострадавших дольщиков | удовлетворяются раньше требований прочих кредиторов |
| Дольщики имеют возможность собираться вместе | чтобы выдвигать особые требования сообща и участвовать в решении вопросов с жильем разными способами. При этом в зависимости от того, на каком этапе остановлено строительство, то есть насколько завершен дом, решение может быть разным |
| Если собрано не меньше трех четвертей от общего количества голосов дольщиков | пострадавшие люди могут заключить с банкротом мировое соглашение о передаче им недостроенного дома в качестве погашения долга |
Главное для дольщиков после инициации процедуры банкротства, – успеть обратиться в суд с иском о внесении их в реестр кредиторов по одному из двух возможных оснований.
Очереди кредиторов
Дольщики имеют ряд преимуществ по сравнению с иными кредиторами, поскольку их требования в приоритете. Однако они являются не первыми, а третьими в списке лиц, с которыми должен рассчитаться застройщик.
Существует четыре очереди для нескольких групп кредиторов:
Тонкость ситуации в том, что инициировать банкротство могут лишь кредиторы четвертой очереди, то есть те, с кем расчет будет произведен в последнюю очередь.
Нюансы процесса
Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.
Дольщик должен принять решение о том, чего он хочет получить от должника — денег или квартиру.
В рамках текущего дела о банкротстве арбитражный судебный орган распределяет заявления кредиторов по двум реестрам:
Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.
Дело в том, что на практике мало кто из кредиторов на самом деле заинтересован в том, чтобы застройщик был признан банкротом.
Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.
Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.
При этом конкурсным кредиторам, которые претендует на возвращение долга, деньги возвращаются в порядке очередности. Порядок устанавливается уполномоченными органами.
Что делать дольщикам
Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.
Как только арбитражный суд примет решение о введении наблюдения по делу о банкротстве, иски в отношении застройщика, поданные в суды общей юрисдикции ранее, прекращаются.
Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.
Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.
Какие сведения должны содержаться в заявлении:
| Показатели | Описание |
| В какой суд направлено заявление | — |
| Кто является должником | сведения о застройщике |
| Кто является кредитором | данные о дольщике |
| Сведения о внешнем управляющем | в процессе наблюдения на первом этапе банкротства |
| Сведения о конкурсном управляющем | который назначен судом по делу о банкротстве |
| Подробное описание обстоятельств | при которых был заключен договор между дольщиком и застройщиком, а также суммы оплаты договоренностей |
К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих приведенные факты.
Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.
Важно, что реестр кредиторов организации-банкрота будет закрыт спустя два месяца после опубликования сведений о процедуре наблюдения.
Дольщикам нужно заявить о своих требованиях в этот период. Если этого не сделать, то можно вообще ничего не получить.
Дело в том, что требования кредиторов, которые не были вовремя включены в реестр, выполняются по остаточному принципу в последнюю очередь.
Видео: банкротство застройщика
Важно знать
Закон предусматривает вариант, при котором дольщикам могут быть преданы жилые помещения в завершенном либо незавершенном строительстве:
Решение о достраивании дома своими силами принимается на общем собрании дольщиков.
Должно быть озвучено заключение арбитражного управляющего о том, может или не может быть передан объект незавершенного строительства (ОНЗС), каков размер финансирования, степень готовности дома к сдаче в эксплуатацию, за какие сроки может быть завершено строительство.
Если дольщики принимают решение о создании кооператива, они должны понимать следующее — расходы придется нести не только в отношении строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.
Велика вероятность того, что имущества должника после передачи ОНЗС не хватит для погашения долгов перед кредиторами первых двух очередей, совершения текущих платежей.
В этом случае участникам строительства придется внести специальный сумму, собранную пропорционально размеру требований (стоимости квартиры), если иное решение не принято на общем собрании.
После принятия решения о достраивании дома представитель общего собрания должен передать в арбитражный суд ходатайство о передаче недостроенного объекта дольщикам в качестве погашения их требований к должнику.
Как только суд вынесет положительное решение, требования дольщиков считаются выполненными и исключаются из соответствующего реестра (о передаче квартир в собственность).
А что делать тем, кто не хочет участвовать в передаче незавершенного строительства?
Меньшинству, которое отказалось от участия в кооперативе, теперь придется ждать удовлетворения денежных требований к застройщику независимо от того, в какой реестр люди подавали заявление.
Велик риск, что люди, отказавшиеся от требований по передаче ОНЗС, получат минимальные деньги — это будут остатки средств после погашения задолженностей перед кредиторами первой и второй очереди, совершения положенных платежей, оплаты судебных издержек и работы внешнего управляющего.
Законодательная база
Публикация от 12.08.2015
Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства...
В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).
Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.
Во втором случае , когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть ) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
- сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).
В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)» .
Практика Бюро : .
Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств . Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.
Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.
Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.
Консультации Бюро : .
Публикация Бюро : .
Публикация Бюро: .
Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ » сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).
При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.
Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться , что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.
Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый « обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.
Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.
Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции , даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).
Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.
Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.
За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам
Банкротство строительной организации является страшной новостью для любого гражданина, заключившего .
Как это не печально в последнее время очень часто случается разорение, как небольших фирм, так и крупных строительных компаний. Но, самым ужасным является не сам факт банкротства, а последствия – и огромные долги.
А иногда бывает и по-другому: компания преднамеренно заявляет о несостоятельности и осуществляет ликвидацию с целью ухода от ответственности.
Что же делать обманутому дольщику? Где искать защиту и как минимизировать финансовые потери?
Законодательное регулирование вопроса
В 2004 г. произошло принятие , направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.
Некоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.
Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.
Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.
Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.
Описание процедуры
Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.
Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств :
- повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
- резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
- форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.
Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.
Что такое реестр требований кредиторов
Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.
Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.
Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.
Отражение данных о дольщике в реестре
требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.
Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок , в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.
Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.
На что имеет право дольщик
Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.
Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом , то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.
Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом
. Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.
Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка , направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.
Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.
Порядок и правила выставления требований
Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления . Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.
Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:
Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр . Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:
- наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
- подробная информация о банкротящемся предприятии;
- личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
- контактная информация о лице, подающем заявление;
- номер и дата соглашения;
- информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
- стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
- документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.
Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.
Какой вариант компенсации выбрать
Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье . Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.
Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.
Некоторые нюансы
О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.
Если банкротство близко, но судебного дела еще нет
В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут :
- создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
- вернуть вложенные средства.
Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.
Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.
Передача прав третьему лицу
Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.
Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.
О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете:
*дисклеймер: если это читает дольщик, то по любым вопросам участия в деле о банкротстве застройщика и по иным вопросам, освещенным в посте, следуйте советам юристов, которые работают по вашему делу; в каждом деле/ситуации могут быть свои особенности, самолечение вредно.
Требовать от банкрота-застройщика денежные средства имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества помимо объектов строительства для дольщиков (что вряд ли).
А вот основные тезисы.
1. Общие сведения о банкротстве застройщика.
2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.
3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.
4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.
5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.
6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.
7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?
8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.
Тезис 1. Общие сведения о банкротстве застройщика.
Чем регламентируется банкротство и банкротство застройщика - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002г. (далее также - ЗоБ); особенности банкротства застройщика регламентируется параграфом 7 Главы IX указанного закона (далее также - параграф 7).
Что такое банкротство, какие процедуры применяются в рамках дела о банкротстве, кто их ведет.
Банкротство - признанная судом невозможность должника (застройщика) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (например, договор долевого участия) и обязательным платежам (например, налоги и тп).
В наблюдении должник банкротом еще не признается и может функционировать с некоторыми ограничениями (Глава IV Закона о банкротстве), судом утверждается временный управляющий, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности должника.
Что значит банкротство застройщика.
Законодатель, желая защитить дольщиков при банкротстве застройщика ввел в Главу IX Закона о банкротстве параграф 7 - определяющий особенности банкротства застройщиков (о них ниже, по ходу текста).
Чтобы положения параграфа 7 были применимы и в вашем деле о банкротстве суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7, с этого момента следует считать, что рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника.
Если такого определения нет, то следует обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством (если ваши требования уже включены в реестр требований кредиторов). Если вы только предъявляете свои требования ко включению в реестр - указывайте это рамках рассмотрения вашего требования.
Применение правил о банкротстве застройщика делает ряд преференций для дольщиков (по терминологии ЗоБ - граждане - участники строительства), например:
1. формируется специальная часть реестра требований кредиторов должника - реестр требований о передаче жилых помещений;
2. требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра, а требования иных кредиторов (кроме лиц, которым причинен вред здоровью и прочее (1я очередь), требований работников должника (2я очередь)) удовлетворяются в порядке четвертой очереди.
3. квалификация требований дольщика как требований участника строительства при любых попытках должника замаскировать заключение договора долевого участия строительства.
Что такое реестр требований кредиторов и надо ли в него включаться. Срок для включения в реестр.
Реестр требований кредиторов - единая система сведений о кредиторах и их требованиях (ст. 16 ЗоБ, Общие правила ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов).
При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть - реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12). Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.
Срок для включения в реестр требований участников строительства начинает исчисляться с момента как арбитражный управляющий направил им соответствующее уведомление (ст. 201.4 ЗоБ); а сам срок равен срокам, определенным в ст. ст. 71 (для наблюдения, 30 календарных дней), 100 (конкурсное производство, 2 месяца) ЗоБ с даты получения дольщиком уведомления.
То есть, у дольщика имеется выбор на предъявление требования в "денежный" реестр (требование будет погашаться в порядке третьей очереди) либо в реестр требований о передачи жилых помещений, или в оба реестра (главное, чтобы требования не дублировали друг друга).
Какие требования подлежат включению в реестр требований кредиторов?
Если договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве - следует включаться в реестр требований кредиторов.
Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди (ст. ст. 134, 201.9 ЗоБ).
Требования, включенные в реестр о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений (ст. 201.11 ЗоБ) или объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 ЗоБ). Для этого необходимо соблюдение ряда условий (рассматривать их не будем); если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены - то возникает право на включение своих требований в третью очередь "денежного" реестра.
Если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве так и не включено в реестр - то оно останется не погашенным.
Как включаться в реестр требований кредиторов.
То есть требование следует направлять в арбитражный суд, а его копии с доказательствами арбитражному управляющему и должнику (если это наблюдение).
Суд назначит заседание, рассмотрит требование и, если все в порядке, включит в реестр требований кредиторов должника.
На этом общее описание дела о банкротстве застройщика закроем.
Тезис 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.
И вот почему.
Лучше все же иметь права на недвижимость, чем требование об уплате денег к банкроту. Статистика такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник не избежит неблагополучного разрешения дела - он будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Редкому должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.
Иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту не выгодно. Не стоит ждать сиюминутного или хотя бы разумного срока (в течение года) их возврата. Не стоит сильно рассчитывать, что деньги будут возвращены полностью - очень может быть, что часть из них уйдет на текущие расходы (требования, которые возникли после возбуждения дела о банкротстве, п. 2 ст. 134 ЗоБ).
В последующем можно скооперироваться с другими жильцами и создать, например, жилищно-строительный кооператив - работать в направлении подготовки дома к проживанию.
Тезис 3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.
В любых судебных разбирательствах, в которых поднимается вопрос о правовой природе ваших отношений с застройщиком, настаивайте на том, что у вас отношения возникающие при долевом участии в строительстве, что имеющимися договорными конструкциями прикрывается договор долевого участия.
У вас заключен предварительный договор с индивидуальным предпринимателем по которому вы заплатили обеспечительный платеж, который в дальнейшем засчитывается в стоимость квартиры? Не важно - это "замаскированный" договор долевого участия в строительстве.
О том, что не важно кто и каким способом привлекает денежные средства граждан на постройку многоквартирного дома, например, указал Верховный суд РФ в п.п. 7 - 9, 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Зачем это нужно - признавать факт отношений из долевого участия в строительстве?
Ну хотя бы затем, чтобы не суд не признал предварительный договор окончившим свое действие (ведь по его итогам основной договор заключен не был) - значит у вас есть право только на возврат денег (хотя можно также обосновать и право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но не на признание права собственности. Чтобы суд не признал это договором купли-продажи будущей вещи и у него не возникло намерения отказать по мотиву отсутствия регистрации права должника на построенный объект (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.).
Хотя неустойка по Закону РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 23, 23.1) скорее всего будет больше чем по ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (ст. 6).
Тезис 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на квартиру (объект незавершенного строительства в виде квартиры) или прав на долю в объекте незавершенного строительства.
Срок сдачи объекта застройщиком нарушен, чувствуется, что из финансовых проблем должник уже не выберется. Очень кратко разберем четыре ситуации.
1) Дом построен, введен в эксплуатацию - застройщик не передает квартиру. Следует обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру на основании ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".
2) Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. Следует обратиться за признанием права собственности на квартиру (по сути это уже является квартирой) основании ст. ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ и п. 14 ранее упоминавшегося Обзора Верховного суда.
3) Дом в высокой степени готовности (около 80%), в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику. Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме мотивируя п. 16 упомянутого Обзора Верховного суда.
4) Дом недостроен, квартира не передана - следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (п. 17 Обзора Верховного суда, Определение ВС РФ от 14.12.2010г. №4-В10-34).
Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (т.е. районный) по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 5 Обзора Верховного суда) до момента вынесения определения о введении процедуры наблюдения или, если признание факта что должник является застройщиком произошло позже, до вынесения определения, что в отношении должника применяются правила о банкротстве застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст. 201.8 ЗоБ).
Заявление в суде общей юрисдикции будет рассмотрено по существу даже если до окончания судебного процесса в отношении застройщика введут соответствующую процедуру как в отношении застройщика.
Тезис 5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.
Право собственности на недвижимое имущество за вами до сих пор не признано, а дело о банкротстве застройщика уже идет? Надо включаться в реестр требований кредиторов должника.
У вас есть возможность предъявить свои требования ко включению в третью очередь реестра требований кредиторов (то есть денежные) и возможность предъявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ).
Лучше выбрать включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Во-первых, будет потенциальная возмжность получения жилого помещений или объекта незавершенного строительства - если имеются соответствующие условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ. Во-вторых, поражения в правах из-за учета требований в данной части реестра не происходит. В-третьих, если эти условия так и не сложатся, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные (ст. 201.13 ЗоБ).
Тезис 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, через суд установить право собственности на квартиру (помещение) которую вы претендуете.
Требования в отношении недвижимого имущества должника после введения одной из процедур и применении правил о банкротстве застройщика рассматриваются в рамках дела о банкротстве (в том числе и споры об установлении права собственности).
Конечно, по общему правилу (за исключением п. 8 ст. 201.11 ЗоБ), установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства) в порядке ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ, а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами.
Однако жизнь показывает, что формальное соблюдение закона не всегда является эффективным. Ведь, например, к моменту применения правил о банкротстве застройщика скорее всего уже часть дольщиков признало права собственности на соответствующее недвижимое имущество через суды общей юрисдикции, а в рамках дела о банкротстве не факт, что сложатся условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ о передаче недвижимости. А рассуждения о нарушении таким признанием права других лиц можно поставить под сомнение (это и не тема для поста).
Если за рядом дольщиков признано право собственности в судебном порядке, то и за вами должно быть признано в силу ст. 19 Конституции РФ (принцип равенства), п. 1 ст. 1 ГК РФ (принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений) и принципа правовой определенности. Такой подход определен Верховным Судом в Определении от 24.02.2015г. №305-ЭС14-1186.
Если за вами будет признано право собственности на квартиру, то из реестра требований кредиторов вы будете исключены в соответствующей части.
Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?
Можно, даже если договоры с вами не были переоформлены на нового застройщика. Это соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.
Тезис 8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.
Старайтесь создать антураж социальной напряженности вокруг ситуации с банкротством застройщика. Не скрывайте и не замалчивайте проблем. Чиновник часто тонет в текущих проблемах - он будет биться до последнего чтобы не замечать новых проблем, которые находятся в зоне его ответственности.
Увидеть эти проблемы ему помогаю настойчивые просьбы коллективов людей, освещение вопроса в СМИ.
В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.
Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.
После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.
Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.
Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.
По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.
Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.
Что делать с ипотекой или кредитом?
Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.
Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.
На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.
Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.
Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.
Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.
Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.
В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье
Куда нужно обратиться?
В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.
Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:
- Возврат инвестированных в строительство средств.
- Получение недвижимости в собственность.
Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.
Как дольщику отстоять свои права?
Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.
Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.
В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.
При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:
- Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
- В распоряжении дольщика только предварительный договор.
Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.
Вернуть деньги или получить право собственности?
При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.
Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.
Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.
При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:
- Стать частью кооператива дольщиков.
- Продать жилье своими силами.
Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.
Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.
Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?
В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.
