Новая редакция Ст. 39.17 ЗК РФ

1. В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные . Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

3. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

5. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

7. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

(О Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что этот закон означает для нас с вами?

Введение в проблематику

Чем определяется успешное выживание народа и его государственности? Ростом населения, ростом его культурного уровня, который выражается в повышении эффективности управления жизненно важными процессами, его достаточным материальным обеспечением, посредством 1) роста промышленности (т.к. она обеспечивает население потребительскими товарами), 2) роста темпов строительства (жилья и той же промышленности), 3) роста производительности сельского хозяйства (ибо никакая промышленность не нужна, и никакой космос недоступен, если населению нечего есть).

Все это – объекты инфраструктуры. Они не подвешены в воздухе, все они возводятся на земле. Дома и инженерные сети к ним надо строить быстро и с наименьшими затратами. А не тратить годы на бумажную волокиту вокруг прав на пустырь. Промышленность нужно строить быстро, не рискуя, что возведенные здания отнимут, сославшись на неправильно оформленную землю. Все от земли. Все вопросы упираются в землю. Потому земельный вопрос актуален всегда. Решает ли его новый закон?

С 1 марта 2015 года в России вступит в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, а также того, что сейчас в России преобладающая часть земли находится в государственной собственности, то указанный Федеральный закон № 171-ФЗ имеет ключевое значение.

Нюансы в данном вопросе заключены в словах «находится в государственной собственности». То есть чтобы на ней что-то делать, надо ее получить у государства - в большинстве случаев. Но как ее получить? Этот вопрос до настоящего момента оставался открытым.

Чтобы получить землю у государства, нужно иметь прописанное в законе право на это. Иначе чиновник, не найдя соответствующую норму, прямо указующую на его обязанность что-то сделать, ничего делать не будет. Далее, если у вас есть такое право, но не прописан порядок предоставления вам земли - результат будет тот же.

Но даже если и право у вас есть, и порядок такой прописан, то все равно этот механизм работать не будет, ибо он не говорит о том, как определить, сформировать земельный участок, который вы хотите получить и который чиновник вам должен предоставить. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

Дело в том, что в соответствии с настоящим законодательством, земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

Имеет четкие границы (сформирован),

Имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет (ГКН)),

Имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в государственный реестр прав (ЕГРП).

В настоящий момент большинство земель в «государственной собственности» не существуют, они как бы в статусе «держим в уме». Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра.

Более того, конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

Уточняется понятие «земельный участок»,

Устанавливается порядок формирования земельных участков,

Устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

Вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

Ключевые положения нового порядка

1. Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования.

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное, как нельзя двум индивидам обсуждать слово «лук», не определившись, что они оба имеют в виду под этим словом - растение или оружие. Законодатели с третьей попытки (вначале определения земельного участка не было вообще), наконец, продемонстрировали элементы научного подхода, и для начала определились в терминах, что обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)).

2. Определен порядок формирования земельного участка.

Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ):

«Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Как видно, все завязывается на проект межевания, и в особенности на него замыкаются такие масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений. Что это значит?

Это означает, что законодатель сделал шаг в сторону концепции распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от идеи «лоскутного одеяла». Это можно назвать положительным явлением. Дело в том, что проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства «шанхаев», никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Итого: сначала планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как это было с наболевшим фактом точечной застройки.

Хотя для полноты следует отметить, что механизм внесения изменений в проект планировки и в документ «над ним» - правила землепользования и застройки, никто не отменял.

Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного участка (СЗУ). Лесные участки пока не рассматриваем, это совершенно отдельный вопрос.

Здесь видна нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке СЗУ (а во многих случаях, и проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки) на нуждающееся в земле лицо. Статья 11.10 ЗК в новой редакции изобилует словом «может» по отношению к лицу, что по-русски означает «должен сделать». Это же распространяется и на случаи, когда участок предоставляется на аукционе: лицо рискует оформить участок за свой счет, но не выиграть этот аукцион. Порядок же возмещения расходов не предусмотрен. Есть только одно исключение - на территории Москвы и Петербурга это все же должен делать город сам.

Итого: нуждающийся опять оформляет документы сам, мы видим стандартную для российского законодательства ситуацию, когда попытка сделать «все как на Западе» опять приобретает неповторимый «российский» (именно такой, а не русский) колорит, который уничтожает всю задумку.

Законопроект подавался как попытка решения вопроса упрощения обеспечения землей инфраструктурных проектов и физических лиц по образу моделей, существующих на Западе. Такое решение вопроса сокращало бы сроки строительства, расходы строительства, урезало поле для коррупции и создания проволочек. Однако если анализировать опыт Финляндии или Германии, то можно смело сказать, что эта попытка не удалась. Чтобы не раздувать статью до размеров диссертации и не описывать опыт Запада, который, стоит отдать ему должное даже на фоне «Заката Европы», создал весьма комфортные для ведения бизнеса условия, этот опыт можно описать так:

Лицо определяется с местом и количеством земли,

Направляет запрос,

Государство само в течение четко определенного срока формирует участок, ставит его на учет. Готовит все необходимые документы,

Лицо получает участок в соответствии с утвержденной процедурой к заранее известной дате и по заранее известной цене.

У нас же лицо все опять делает все само. Фраза в той же статье 11.10 о том, что оно не должно проводить согласования подготовленной СЗУ, не сильно спасает ситуацию, это ясно практикующим специалистам.

3. Подробно определены случаи и порядок предоставления земельных участков.

А. Установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Б. Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

В собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);

В собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);

В аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);

В безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ);

В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

В. Установлен порядок:

Проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);

Предоставления участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Г. Установлен порядок использования земельного участка без передачи прав - посредством сервитута или без него.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ

Любой закон - это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Соответственно, при анализе закона надо исходить из того, какие цели преследует законодатель, и на этой основе сделать вывод о том, насколько хорошо у него получилось эти цели достичь. При этом следует иметь в виду, что есть цели декларируемые, оглашаемые, и цели реальные, которые не оглашаются, но которые в полной мере отражаются в тексте закона. Которые в дальнейшем могут посчитать ошибкой, недосмотром законодателя, но которые таковой не являются.

Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, подытожим, какое управляющее влияние окажет новый закон на земельные отношения.

1. Ясность. Безусловно, наконец, эта проблема решена, и с неразберихой и противоречиями покончено. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы. Однако сделать отличный автомобиль, это еще не решить задачу, куда он поедет.

2. Все по плану. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

3. Легче строить комплексно. Устранение проблем с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение вопроса о земле, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Получался абсурд. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов.

4. Легче строить линейные сооружения . Установлены нормы, решающие множество вопросов по земле, относительно строительства инженерной инфраструктуры - дорог, трубопроводов, линий связи. Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в ГКН. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Кстати, его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.

5. Легче оформить землю дачникам . Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме - более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это - разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами

6. Специалистам и многодетным - бесплатно. Предусмотрены случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще должны быть установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про «землю - многодетным» приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Признаться, данный случай позволяет каждого из них обвинять, как минимум, в препятствовании решению демографического вопроса. Дело в том, что федеральный закон имел (и имеет сейчас в данной части) чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

Любое поручение, не имеющее цели, конкретных сроков, конкретной формулировки результата и конкретного ответственного лица является имитацией работы.

7. Купить может не каждый. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли (которая содержалась в , о которой мы писали ранее) и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

Все это позволяет сделать вывод о том, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого несистемного использования .

В данном случае становится понятным факт задержки рассмотрения законопроекта об отмене категорий земель. В случае если он будет принят в предложенном Правительством виде, весь смысл данного, уже принятого закона, теряется, ибо будет ликвидирован принцип системного использования территорий.

Проанализировав закон, теперь следует вернуться к вопросам, обозначенным в начале данной статьи, и понять, помогает ли в их решении новый закон. Надо учитывать, что данный закон регулирует только один из аспектов решения указанных вопросов. Совершенно понятно, что одним правом на землю никак нельзя решить ни продовольственную проблему, ни демографическую, ни проблему промышленности. Для производства необходимы помимо земли финансовый ресурс, трудовой, а самое главное - рынки сбыта. Однако земельный вопрос является одним из оснований решения проблем выживания страны.

Итого:

- сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю,

- сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам ТОЛЬКО в части организационных мероприятий,

- вопрос свободного доступа населения к земле для строительства жилья остается открытым, за исключением пока неопределенного круга специалистов.

По последнему вопросу идет борьба. Эта борьба хорошо иллюстрирует многоаспектность и взаимосвязь всех сфер экономики. С одной стороны, мы имеем внесенный недавно КПРФ законопроект о родовых поместьях, который призван обеспечить землей каждого россиянина бесплатно. Это вторая попытка после ЛДПР. С другой стороны, Правительство готовит существенное повышение налогов и лишение домохозяек прав на бесплатную медицинскую страховку. Вроде бы, как это связано с землей? Это связано так, что полностью закрывает вопрос о земле для многодетных, ибо многодетные - это трое и более детей. А до того момента, чтобы родить третьего, надо еще дожить с двумя старшими. В условиях же, когда оба родителя работают, а домохозяйки лишены поддержки, это невозможно. Таким образом, по совокупности признаков - закона об отмене категорий, закона о повышении налогов, мы имеем дело с прямой подрывной деятельностью Правительства, в частности, его экономического блока, деятельностью, направленной на сокращение роста населения нашей страны и подрыв ее экономики.

Мы имеем дело с противоборством идей, группировок в структурах государственной власти, что выражается в непоследовательном, рваном, концептуально и управленчески неопределенном законотворческом процессе.

Мы имеем дело с автомобильным движением на улицах Индии, а не стройным порядком танковых колонн, уверенно продвигающихся вперед. Движение есть, но суперсистемы, примером которой является российское государство, никогда не могут существовать в условиях броуновского движения.

Новый закон уточнил технологию, но не исправил суть проблемы: производство, являющееся общественно значимым явлением, находится в руках частных лиц и служит в угоду частным интересам, вредоносность противоборства которых для благосостояния общества государство «Вашингтонского консенсуса» пытается безуспешно прикрыть косметическими средствами.

Такие законы являются четким подтверждением вывода классиков социалистической идеологии (если перевести на русский о благе для всего общества, в отличие от капиталистической идеи о благе только для капитала) о том, что в условиях конкурентного противоборства никогда нельзя задействовать ресурс системы полностью для достижения блага всей системы.

Государственное имущество можно получить при проведении аукциона уполномоченными на то властными структурами.

Аукцион по продаже земли представляет организационное мероприятие, на котором всем желающим дается возможность купить подготовленные участки, предлагаемые для конкретных целей.

Предлагаться на нем могут только сформированные объекты , имеющие установленные границы и регистрационный , тогда они признаются готовыми к использованию в соответствии с их предназначением: под , для возведения складов, комплексного развития.

На торгах можно купить земельные площади по минимальной стоимости , очень отличающейся от рыночных. Их стоимость предлагается организаторами мероприятия.

Подготовка и проведение аукциона по реализации земли, принадлежащей государству или муниципалитету, регламентированы положениями земельного законодательства. Статьями 39.3 – 39.17 ЗК РФ регулируется порядок его осуществления.

Нормативно-правовое регулирование осуществляется на основании Правил организации и проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности , утвержденных Постановлением Правительства от 11.11.2002г. №808, ст. 10 ФЗ «Об обороте земель с\х назначения».

Требованиями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливается образование участка в соответствии с или схемой его положения, на основании которых производится подготовка нужной документации, содержащей информацию, необходимую для проведения .

Договорные правоотношения заключаются на основании положений главы 7 Гражданского кодекса.

Организаторы

Организацией распродажи занимаются сотрудники управления муниципального имущества . Ими определяются место и время её проведения, а также организационный порядок. Уведомление о её проведении размещается за 30 дней в СМИ и на сайте администрации района.

Заявления об участии прекращают принимать за 5 дней до начала мероприятия. Инициатор вправе отказаться от его проведения, но не позже чем за две недели до установленного момента. Сообщение о таком факте размещается на сервисе муниципалитета и в местных газетных изданиях не позднее трех дней, при этом уведомляются заинтересованные лица, уже представившие заявку.

Участники

Участниками торгов может стать любой желающий, имеющий статус юридического или физического субъекта.

Ст. 38.1 ЗК РФ определены лица, которые не могут принимать участие . Это:

Для подачи заявки на участие необходимо предоставить :

Заявление на установленном бланке с указанием сведений о расчетном счете для зачисления задатка.
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП.
Удостоверение личности обратившегося.
Платежная документация о перечислении суммы задатка.

Виды

По способу осуществления и виду сторон публичные торги делятся на две группы :

Наиболее предпочтительной формой при продаже госимущества является открытая, так как при её проведении максимально обеспечиваются равные правомочия всех сторон и ограничиваются способы злоупотребления властными полномочиями.

Правила прохождения

При проведении торгов обе стороны должны соблюдать необходимые условия :

Предметом может выступать только земля, прошедшая процедуру регистрации в кадастре недвижимости, для которой определен и подключены все нужные коммуникации;
Сторона, выступающая в роли продавца, определяет начальную цену объекта, величину вносимого задатка, существенные условия, на которых будет заключен договор продажи. Первоначальная цена земли определяется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Организатором устанавливается дата и место, регламент осуществления, период и форма предоставления заявок, процедура оплаты задатка и его возвращения, шаг аукциона, представляющий возможное увеличение цены предлагаемого объекта за один раз. Его величина может варьироваться от 1 до 5% начальной стоимости реализуемой площади.

Порядок проведения

Решение об осуществлении процедуры принимают органы, обладающие властными полномочиями, в чьем ведении находится конкретный участок.

Инициатива может исходить как от самого учреждения, так и на основании письменного обращения заинтересованных лиц.

Процедура проведения аукциона состоит из различных этапов , каждый из которых несет свое предназначение:

Особенности оформления правомочий на полученную землю

Чтобы стать полноценным приобретателем земли, необходимо произвести оформление своих прав в регистрационной службе . Для этого потребуется:

Кстати, аукциона можно избежать, если согласовать возможность размещения на конкретном участке определенного объекта с администрацией и иными службами. Но к земле, представляемой под индивидуальное строительство, такое правило не применимо. Не проводятся торги и по земле, на которой размещается недвижимое имущество, принадлежащее одному из претендентов на аренду. Также существуют ситуации, когда само государство заинтересовано в передаче территорий без проведения процедуры на условиях заключения соглашения о комплексном освоении территорий.

Пример проведения рассмотренного типа мероприятия смотрите в следующем видеосюжете:

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

7) цель использования земельного участка;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»

Защита прав на землю

Иски о защите прав на землю

Земельные отношения в Москве

Земля в аренду у г. Москвы
- Арендная плата за землю в г. Москве
- Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
- Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
- Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
- Рассрочка внесения повышенной арендной платы
- Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
- Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
- Классификация видов разрешенного использования в Москве
- Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
- Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
Особо охраняемые природные территории Москвы
Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
- Порядок установления и снятия запрета на строительство
- Экономические особенности режима запрета на строительство
Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
Разрешение на строительство не требуется
Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
Условия землепользования в «Новой Москве»

Земельные отношения в Московской области

Порядок предоставления земельных участков в Московской области
Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
Ограничения прав на земельные участки в Московской области
Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Вопросы градостроительной деятельности

Комплексное сопровождение строительства
Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
- Изменение ПЗЗ
- Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
- Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
- Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
- Получение ГПЗУ в Москве
Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
Проект планировки территории
- Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
- Подготовка проекта планировки в Москве
- Подготовка проекта планировки в Московской области
Проект межевания территории
Зоны с особыми условиями использования территории
- Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
- Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
- Санитарно-защитная зона
- Зоны объектов культурного наследия
- Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
- Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
Порядок осуществления строительства
- Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
- Экспертиза проектной документации
- Получение разрешения на строительство
- Осуществление строительства
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Строительство без разрешения на строительство
Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
- Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
- Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
Договор о комплексном освоении территории
- Заключение договора о комплексном освоении территории
- Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
- Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
- Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
Развитие застроенной территории
- Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
- Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
- Основания расторжения договора о развитии застроенной территории

Оборот объектов недвижимости

Понятие объекта недвижимости
Проверка недвижимости перед покупкой
Размещение некапитальных объектов
Объекты незавершенного строительства
- Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
- Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
Споры об объектах самовольного строительства
Признание недвижимого имущества бесхозяйным
Защита права собственности
Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
- Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности

Защита интересов в судах

Судебная защита прав на землю
- Иски о защите прав на землю
- Защита прав на землю путем оспаривания действий либо бездействия публичных органов
Защита права собственности
Судебная защита по корпоративным спорам
- Споры о восстановлении корпоративного контроля
- Оспаривание решений органов управления юридического лица
- Оспаривание сделок хозяйственного общества
Судебная защита по искам об оспаривании сделок
Судебная защита по искам о взыскании
Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики

Вопросы банкротства

Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
В чем выгода процедуры банкротства для должника?
В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
- Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
- Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
- Сделки с предпочтением
- Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства

Инвестиционная деятельность

Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
- Договоры купли-продажи будущей вещи
- Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
- Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
- Специальные требования при заключении договора долевого участия
- Условия договора долевого участия
Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
- Концессионные соглашения
- Государственно-частное и муниципально-частное партнерство

Защита прав участников долевого строительства

Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
- Возможные варианты требований дольщика
- Процедуры банкротства застройщика
- Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
- Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
- Передача завершенного строительством объекта

Примеры работ

Примеры работ

Град. аудит

Контакты

Как получить земельный участок в аренду без проведения торгов?

Собираетесь приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов ? Прежде всего, ознакомьтесь с действующим законодательством, регулирующим вопросы оснований и порядка предоставления государственных или муниципальных земельных участков в пользование граждан и организаций.

Федеральными законами № 171-Ф3 от 23.06.2014, № 224-Ф3 от 21.07.2014, № 487-Ф3 от 29.12.2014 в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, существенным образом меняющие порядок распоряжения земельными участками. Основная часть указанных поправок вступила в силу с 01.03.2015 года.

В настоящем аналитическом материале рассмотрены основные вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов после 01.03.2015.

Правовой Центр ДВА М готов помочь Вам реализовать свои права на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и оказать осуществить полное юридическое сопровождение, в том числе по вопросам:

Подготовки юридических заключений
Представительства в уполномоченных органах
Представления интересов в суде
Взаимодействия с проектировщиками и экспертами
Комплексного юридического сопровождения строительных и инвестиционных проектов

1. Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона

1.1. Редакция Земельного кодекса РФ, действующая до 01.03.2015, предусматривала достаточно широкий перечень оснований, при которых земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов. По существу, исключительно на торгах подлежали предоставлению земельные участки для целей жилищного строительства. Иные виды разрешенного использования оставляли возможность предоставления участков в аренду без проведения торгов при соблюдении ряда условий (в частности, при условии заблаговременной публикации о планируемом предоставлении земельного участка).

После 01.03.2015 данный порядок претерпел существенные изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (действует с 01.03.2015) договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых исключительно в форме аукциона, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной статьи .

Кроме того, в силу п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 Кодекса (см. п.3 настоящей Справки).

Таким образом, по общему правилу, любое предоставление земельных участков в аренду должно проводиться на аукционе, кроме случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ .

1.2. Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено 34 основания заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Из них практическое значение для органа местного самоуправления имеют следующие основания:

1) предоставление земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального или местного значения (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данного пункта следует, что предоставление земельных участков для строительства котельных, КНС, объектов электрического хозяйства осуществляется без проведения аукциона;

2) предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и(или) лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса). Данное основание является аналогом существовавшей ранее ст. 36 Земельного кодекса РФ, определявшей исключительное право собственников расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений на их приобретение по своему усмотрению в аренду либо в собственность;

3) предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Более детально данное основание рассмотрено в п.2.2 настоящей Справки;

4) предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

5) предоставление земельного участка взамен участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Вступающая в действие с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ позволяет изымать земельные участки, обремененные арендой, для государственных или муниципальных нужд с предоставлением участка взамен изымаемого. В этом случае, как следует из анализируемых положения закона, предоставление земельного участка взамен изымаемого осуществляется без торгов;

6) предоставление земельного участка лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (подп. 18 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов закреплены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Если основания для предоставления участка в собственность без проведения торгов имеются, но участок ограничен в обороте либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, данная коллизия разрешается путем заключения с правомочным лицом договора аренды данного участка без проведения торгов;

7) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Принципиально отметить, что предоставление участка для целей огородничества, равно как и участка для ЛПХ вне границ населенного пункта , осуществляется без проведения торгов. Процедура предоставления данных участков проанализирована в п. 2.3 настоящей Справки. Обращаем внимание, что предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, осуществляется согласно процедуры, регламентированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (см. п.3 настоящей Справки);

8) предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с использованием недрами, недропользователю (подп. 20 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

9) предоставление земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (подп. 23 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

10) предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подп. 5 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

11) предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подп. 31 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

12) предоставление земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (подп. 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Детальный анализ порядка и оснований заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов приведен в п. 2.1. настоящей Справки.

Порядок заключения договоров аренды в случаях, не требующих проведения торгов закреплен ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ и проанализирован в п. 2 настоящей Справки.

2. Порядок заключения договора аренды без проведения торгов

Порядок заключения договора аренды без проведения торгов зависит от того, по каким основаниям потенциальный арендатор имеет право на заключение такого договора.

В целях определения порядка заключения договора аренды без проведения торгов все основания для заключения договоров могут быть условно разделены на три группы:

1) заключение договора аренды с лицом, имеющим право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (основания, указанные в подп. 31 и 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

2) заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (основание, предусмотренное п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

3) заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

Ниже приведен детальный анализ порядка заключения договоров аренды без проведения торгов по каждому из приведенных выше оснований.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам предоставления земельных участков в аренду либо в собственность, в том числе:

проводит правовую экспертизу наличия оснований для предоставления участков без проведения торгов ;
обеспечивает юридическое сопровождение процедуры оформления прав на земельные участки со стадии формирования земельного участка до его предоставления в собственность (аренду);
осуществляет юридическое сопровождение участия заказчиков в проведении земельных аукционов и оспаривания их результатов;
оказывает услуги по представлению интересов в судах по спорам, вытекающих из оформления прав на земельные участки без проведения торгов .

2.1. Заключение без торгов договора аренды на новый срок.

В соответствии с ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, из данного правила имеется ряд исключений.

На заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов имеют право следующие лица:

2.1.1. Арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, которые надлежащим образом использовали земельный участок в течение срока действия предыдущего договора аренды (подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В этом случае основанием для заключения договора аренды на новый срок является заявление арендатора, поданное арендодателю до заключения срока действия предыдущего договора аренды. Иных документов закон не требует.

2.1.2. Арендаторы земельных участков, если:

Земельный участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подп. 1 ч. 3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ). Данное основание не распространяется на случаи, когда заключение договора без проведения торгов было осуществлено в связи с тем, что первоначальное предоставление земельного участка планировалось на основании торгов, но данные торги были признаны несостоявшимися в связи с наличием одной заявки (пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ). В этом случае первичное предоставление земельного участка в аренду признается предоставлением с торгов и право на заключение нового договора аренды без проведения торгов у такого арендатора не возникает;

Земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 2 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данной нормы следует, что даже если первичное предоставление участка гражданам для ведения садоводства или дачного хозяйства было осуществлено на аукционе, последующее предоставление такого участка в аренду на новый срок возможно и без проведения аукциона.

2.1.3 Предоставление земельного участка на новый срок без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 2.1.2 настоящей Справки, допускается только при наличии одновременной совокупности всех следующих условий, определенных ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо. Например, на данном участке отсутствуют здания, строения или сооружения, принадлежащие на праве собственности или праве хозяйственного ведения иному лицу;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Данное условие является принципиальным и означает, что само по себе первичное предоставление участка в аренду без проведения торгов не дает право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, если на момент заключения нового договора такой земельный участок (исходя из его категории и вида разрешенного использования) должен быть предоставлен на аукционе (например, был изменен вид разрешенного использования участка для целей, связанных со строительством).

Для заключения договора аренды на новый срок по основаниям, указанным в п. 2.1.2. настоящей Справки, заинтересованные арендаторы предоставляют арендатору заявление о заключении нового договора аренды. Проверка наличия/отсутствия иных критериев, необходимых для заключения нового договора аренды без проведения торгов, возлагается на арендодателя.

2.2. Заключение без торгов договора аренды на достройку объекта незавершенного строительства.

Новая редакция Земельного кодекса РФ существенно меняет правовое регулирование режима землепользования участками, занятыми объектами незавершенного строительства, расположенными на арендованных участках, срок действия аренды которых истек.

Как отмечалось ранее, по общему правилу, лицо, которому земельный участок был предоставлен для целей строительства, не имеет преимущественного права на предоставление данного участка по договору аренды на новый срок без проведения аукциона (ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, срок действия договора аренды которого истек, орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды вправе предъявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов .

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства определены статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299.

Лицо, купившее объект незавершенного строительства с публичных торгов, вправе однократно заключить аренды данного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Договор аренды в данном случае заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Если в течение шести месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним без проведения торгов договора аренды данного земельного участка для целей завершения строительства расположенного на нем объекта.

В этом случае договор аренды заключается на срок до трех лет (подп. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что описанные выше правовые режимы применяются к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015.

В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке.

При этом, предоставление участка без торгов согласно рассматриваемому пункту Закона возможно однократно.

2.3. Порядок заключения договора аренды без проведения аукциона в иных случаях.

2.3.1. Предоставление без торгов сформированного участка.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков в случаях, не рассмотренных в пп. 2.1 и 2.2. настоящей Справки, урегулирован ст. ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Порядок заключения договора аренды зависит от того сформирован ли испрашиваемый земельный участок или нет. Если земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете, то для предоставления земельного участка в аренду - при наличии установленных на то оснований- заинтересованное лицо направляет в орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, заявление о предоставлении земельного участка (ч. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

В заявлении, наряду с прочим, указываются сведения о заявителе, кадастровый номер участка, основание предоставления земельного участка в аренду без проведения аукциона.

Принципиально отметить, что если Земельным кодексом РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность либо в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (ч. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Заявление о предоставлении земельного участка без торгов должно быть рассмотрено уполномоченным органом в течение тридцати дней (ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ), в течение которых уполномоченный орган подготавливает проект договора аренды и направляет его заявителю (если границы земельного участка не нуждаются в уточнении) либо отказывает в предоставлении земельного участка по основаниям, закрытый перечень которых указан в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. п. 2.3.3 настоящей Справки).

Вступающая в силу с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ не предусматривает необходимости публикации информации о планируемом предоставлении земельного участка без проведения торгов. Единственное исключение – предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, см. п. 3 настоящей Справки).

В соответствии с ч. 4 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. Это означает, что при конкуренции заявок на один и тот же участок, который может быть предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для ведения личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта), договор аренды заключается с лицом, первым подавшим заявку, без проведения аукциона.

2.3.2. Предоставление без торгов несформированного участка.

Если земельный участок, который может быть предоставлен без проведения торгов, не сформирован, процедуре его предоставления, описанной в п. 2.3.1. настоящей Справки должна предшествовать процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Суть данной процедуры заключается в следующем:

1) заинтересованное в предоставлении участка лицо подготавливает схему расположения испрашиваемого земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой участок (подп. 1 ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ);

2) заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В заявлении, наряду с прочим, указываются реквизиты заявителя, основания предоставления испрашиваемого участка без проведения торгов, вид права, на котором испрашивается участок, сведения об испрашиваемых границах участка, определенных схемой расположения, подготовленной заявителем, либо проектом межевания.

Соответственно, к заявлению прикладываются схема расположения земельного участка и документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка рассматривается в течение 30 дней.

Основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются наличие оснований для отказа в согласовании схемы расположения, указанных в п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ), а также наличие оснований, исключающих предоставление участка без торгов в соответствии со ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

В остальных случаях уполномоченный орган обязан согласовать предоставление земельного участка.

Решение о предварительном согласовании решения о предоставлении земельного участка является основанием для проведения за счет заявителя кадастровых работ по его формированию и постановке на кадастровый учет (пп. 4-5 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действует два года (ч. 14 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), в течение которых заявитель имеет право обеспечить постановку участка на кадастровый учет и обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка.

После постановки земельного участка на кадастровый учет заявитель, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему участка в порядке, ранее рассмотренном в п. 2.3.1. настоящей Справки.

Необходимо отметить, что если в отношении одного участка поступило несколько заявок на предварительное согласование предоставления земельного участка, данные заявки рассматриваются в порядке их поступления (ч. 4 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). Иными словами, при поступлении нескольких заявок на один участок приоритет отдается первой поступившей заявке без проведения торгов.

Еще раз необходимо отметить, что описанный в настоящем пункте порядок предварительного согласования при предоставлении земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, применяется с учетом специфики, указанной в ст. 39.18 Земельного кодекса (см. п. 2.3.4. настоящей Справки).

2.3.3. Основания отказа в предоставлении участков в аренду без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Приведенные в данной статье основания отказа могут быть разделены на несколько условных групп 1:

1) заявитель не имеет права на предоставление участка без проведения торгов;

2) на участке имеются здания, строения или сооружения, которые принадлежат на вещном праве иным лицам;

3) участок обременен правами третьих лиц (правом собственности, аренды либо права постоянного (бессрочного) пользования). Соответственно, данное основание не применяется, если арендатор участка либо обладатель права постоянного (бессрочного) пользования обратились с заявлением о выкупе участка либо его переоформлении в аренду согласно пп. 9 и 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;

4) участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

5) участок находится на территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении либо договор о развитии застроенной территории;

6) участок является предметом объявленного аукциона, в отношении него принято решение о предварительном согласовании предоставления либо в отношении участка ранее поступило заявление о проведении аукциона либо о предварительном согласовании его предоставления;

7) испрашиваемый заявителем вид использования участка не соответствует виду использования участка согласно данным кадастрового учета и документам территориального планирования (за исключением размещения линейных объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории);

9) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При наличии указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса оснований, уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов либо в согласовании предварительного предоставления участка (если испрашиваемый участок не был сформирован).

3. Специфика предоставления без торгов участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в отдельных случаях

Рассмотренный в п. 2.3. настоящей Справки порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов имеет свою специфику, применимую при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в случае поступления заявления гражданина либо крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления указанных выше земельных участков уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий :

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в средстве массовой информации, используемом для официальной публикации муниципальных нормативных правовых актов, и на сайте уполномоченного органа в сети «Интернет».

2) отказывает в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка по основаниям, указанным в п. 6 ст. 39.15 и ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. пп. 2.3.2 и 2.3.3 настоящей Справки)

В извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, в течение тридцати дней соответственно со дня публикации заявить о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способ подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе и сроках их направления;

4) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

5) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

6) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

7) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

8) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Решение о заключении договора аренды земельного участка либо о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом без проведения аукциона только в том случае, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) о намерении участвовать в аукционе не поступили.

В этом случае уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не сформирован) либо о заключении договора аренды. В первом случае договор аренды заключается после постановки участка на кадастровый учет и поступления заявления от лица, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка. Договор заключается без проведения аукциона.

Если в течение тридцати дней с момента публикации извещения поступили иные заявления граждан и/или крестьянских (фермерских) хозяйств о готовности участия в аукционе, предоставление земельного участка осуществляется исключительно на аукционе.

При этом, согласно ч. 7 ст. 39.18 Земельном кодексе РФ в этом случае проведение аукциона является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Порядок предоставления земельных участков на аукционе рассмотрен детально в отдельной аналитической справке.

1 Приведенный ниже перечень систематизирует основания отказа, установленные анализируемой статьей, но не является исчерпывающим и не охватывает все предусмотренные данной статьей исключения и нюансы.