Мы знаем, что торги по банкротству на территории нашей страны проводятся повсеместно. Людям, которые принимают участие в таких мероприятиях обязательно необходимо знать их законодательные основы.

На территории РФ действует Федеральный закон (ФЗ) №127, который регламентирует торги по банкротству. Сам по себе закон очень объемный, поэтому постараемся затронуть самые основные моменты организации продажи имущества должника.

Для кого будет полезен данный материал. В первую очередь для тех, кто хочет выгодно вложить свои средства и приобрести недвижимость по заниженной стоимости. Это могут быть специалисты в данной области или рядовые граждане, совершающие единичную покупку.

Кроме этого изучить закон будет выгодно и лицам, которые представляют предприятие-банкрот . Возможно новый владелец захочет возобновить производство на выкупленном объекте и бывшие владельцы смогут найти компромисс. Итак, приступим к детальному рассмотрению материала.

Опорные моменты

Для понимания всех нюансов ФЗ №127 необходимо определиться с некоторыми базовыми определениями. Начнем мы с того, что такое предприятие должника.

Предприятие должника - это какой-либо объект, несущий имущественную ценность и служащий для осуществления предпринимательской деятельности. Если предприятие признается банкротом и его владелец не в состоянии исполнять свои кредитные обязательства, то принимается решение о его реализации.

Продажа объекта может включаться в план, разработанный внешним управлением, путем вынесения решения органом управления, которое в соответствии с учредительной документацией может принимать подобные решения. Это вполне естественно, ведь подобные сделки относятся к достаточно серьезным мероприятиям.

Объектами реализации собственности должника могут стать самые разные имущественные ценности. Закон регламентирует следующие:

• участки земли;
• строения и здания;
• оборудование;
• сооружения;
• инвентарь;
• запасы сырья и продукции;
• права на проведение предпринимательской деятельности (коммерческое обозначение, товарные знаки и т.д.).

Отметим, что в соответствии с данным ФЗ при продаже новому владельцу не передаются долговые обязательства. Исключения составляют задолженности, возникшие уже после признания организации банкротом . Именно поэтому перед покупкой лучше всего все тщательно проверить.

Посредством чего осуществляется реализация

И названия данного материала становится ясно, что продажа собственности должника осуществляется на торгах или аукционе по банкротству. Такая организация весьма популярна и многие специалисты в области недвижимости используют преимущества аукциона в полном объеме.

Отметим, что продажа может осуществляться также посредством конкурсной основы. Но это относится лишь к некоторым объектам, чья реализация в соответствии с законодательством РФ может проводиться только таким образом.

В настоящее время аукционы могут проводится в открытой форме либо закрытой. В основном преобладает открытая форма, однако для реализации имущественных ценностей с ограниченной оборотоспособностью применяются именно закрытые аукционы.

В закрытом аукционе может принимать участие ограниченный круг лиц, который в соответствии с действующим законодательством имеет право на приобретение и содержание такого имущества. Такие лица имеют также право перепродавать это имущество, но только тому же ограниченному кругу.

Организационные моменты торгов с отрытым предложением

Как известно предприятие должника после проведения инвентаризации имущественных ценностей добавляется в специальный реестр, который отражает все предприятия-банкроты нашей страны. Если говорить точнее, то туда загружаются данные инвентаризации.

После этого специальный уполномоченный орган либо кредитор может направить внешнему управляющему требование о проведении оценки. После этого в течении двух месяцев внешний управляющий должен привлечь оценщика для уточнения стоимости объекта. Результаты оценки в соответствии с данным ФЗ должны быть включены в госреестр сведений о банкротстве.

Что касается стартовой цены , то ее утверждает собрание кредиторов, опираясь на реальную рыночную стоимость похожих объектов, а также на результаты оценки. Из практики следует, что обычно кредиторы несколько занижают цену для привлечения большего потока покупателей.

При открытых торгах по банкротству каждому участнику аукциона выдается специальная карточка, которая сигнализирует о намерении участника повысить цену. Цена повышается на фиксированный шаг. Победителем торгов признается участник, который предложил наиболее высокую цену.

Организационные моменты торгов с закрытым предложением

Оценка и стартовая цена здесь определяются также как и при открытых аукционах. Однако есть некоторые отличия в организации, в частности в предложении цены. Сразу отметим, что речь здесь идет именно о закрытом формировании предложения на цену, а не в целом о закрытых торгах по банкротству, которые могут проводится традиционно с открытым предложением.

Предложения по цене предлагаются в закрытом конверте вместе с заявкой на аукцион. Каждый участник может сделать одно предложение за этап. Победителем становится участник, предложивший наивысшую цену.

Здесь результаты торгов становятся известными лишь через некоторое время после подачи заявки. Таким образом имеет место своеобразный случай, но многим, особенно непрофессионалам, такой подход нравится намного больше. Это связано с тем, что победителем здесь становятся люди, которые зачастую имели бы малые шансы при традиционном проведении аукциона.

В соответствии с рассматриваем ФЗ предложение может быть и открытым и закрытым. Если вы делаете первые шаги по работе с недвижимостью, то вам безусловно будет полезно поучаствовать в торгах обоих типов.

Конкурсный управляющий

За организацию аукциона отвечает специальный человек - конкурсный управляющий или специальная частная организация . Все расходы на оплату услуг организатора взимаются с счета предприятия-банкрота.

Во избежание фактов мошенничества организатор торгов не должен иметь каких-либо отношений (дружественных, партнерских и т.д.) с должником, кредиторами, а также внешним управляющим. Ввиду большой выгоды некоторых сделок факты мошенничества бывают, хотя со стороны закона эти случаи жестко пресекаются.

На основании рассматриваемого ФЗ на организатора возложены следующие функции:

• прием заявок и ценового предложения (предоставление выполняется в течении 25 дней со дня объявления о проведении торгов);
• заключение договора с претендентом о внесение предварительного взноса (не более 25% от стартовой стоимости);
• утверждение участников аукциона;
• проведение торгов в случае открытой формы ценовых предложений;
• утверждение победителя, а также составление протокола, в котором прописываются результаты аукциона;
• уведомление заявителей и участников мероприятия о результатах.

Также закон на организатора возлагает обязательства по публикации информационного сообщения о том, что будут проводится торги по банкротству. В этом сообщении указываются сведения об организации банкроте, его состав, характеристики, описание деятельности, форма проведения торгов, контактные данные, требования к участникам, размер задатка, стартовая стоимость, шаг повышения цены и т.д.

Обычно сообщение распространяется в печатном издании, ближайшем к должнику. Однако сегодня для привлечения больших масс покупателей такие сообщения распространяются в интернете на специализированном ресурсе.

Требования к заявке

В соответствии с ФЗ №127 заявка на участие в аукционе по банкротству должна соответствовать определенным требованиям. Кроме этого документ должен быть составлен в соответствии с дополнительными требованиями, которые могут быть указаны на в информационном сообщении.

В общем случае закон предусматривает содержание в заявке следующей информации:

• название, правовой статус, контактные данные организации (юридического лица), которая планирует принять участие в аукционе;
• ФИО, данные паспорта, контактные данные заявителя (физического лица);
• сведения о присутствии заинтересованности к должнику, кредиторам, управляющему;
• ценовое предложение в случае когда проводятся соответствующие торги банкротству.

Если имеет место конкурсная основа проведения торгов, то претендент в заявке должен сделать отметку об обязательном выполнении условий конкурса. Все документы прилагаемые к заявки могут пересылаться в электронном виде, одна для этого требуется наличие электронной подписи.

Отметим, что организатор торгов несет ответственность за конфиденциальность данных, которые предоставляют ему претенденты. Таким образом переживать за сохранностью личной информации не стоит.

Банкротство - Продажа имущества банкротов

Заявки предоставляются в ограниченное время (в течении 25 дней). В этот же срок заявитель имеет полное право отозвать заявку. При этом организатор торгов в соответствии с данным ФЗ обязан вернуть задаток в полном объеме.

Допуск к торгам

Допуск к торгам осуществляется после рассмотрения всех заявок от претендентов. После этой процедуры закон предусматривает обязательное оформление протокола, в котором указываются все участники торгов.

Участвовать в аукционе имеют право заявители, которые в полном объёме выполнили требования организаторов мероприятия и в установленные сроки предоставили необходимые документы. Заявители, допущенные к торгам имеют право называться участниками торгов.

Иногда организаторы аукциона могут отказать претендентам в участии. Обычно это происходит, если заявка не соответствует требования рассматриваемого ФЗ либо претендент не заплатил предварительный взнос.

Стоит отметить, что решение об отказе претенденту может быть обжаловано в судебных инстанциях в соответствии с действующим законодательством РФ. Однако, как правило это нецелесообразно ведь успеть к началу торгов вряд ли получиться.

Оформление договора купли-продажи

После определения победителя аукциона и составления протокола организатор мероприятия должен направить выигравшему копии протокола и предложение о заключении договора купли-продажи. При этом стоимость объекта должна соответствовать цене, которую предложил победитель.

Отметим, что закон обязывает составлять договор купли-продажи в соответствии с определенными условиями .

Итак, в документе должна быть представлена следующая информация:

• сведения об объекте, его структура, описание;
• цена покупки;
• порядок и сроки передачи прав собственности;
• условия приобретения имущества;
• наличие или отсутствие обременений и долговых обязательств по реализуемой собственности;
• данные сторон.

Если договор купли-продажи не будет составлен, то аукцион в соответствии с ФЗ №127 признается недействительным. В этом случае проводятся повторные торги по банкротству. При стартовая цена занижается.

В целом порядок проведения повторного аукциона ни чем не отличается от первоначального (действует тот же федеральный закон). Все процедуры и организация осуществляются точно также.

Заключение

Знание основных моментов ФЗ №127, приведенных выше, обязательно для людей занимающихся недвижимостью. Конечно, нет смысла заучивать весь закон, пользы от этого не будет. Надо ознакомиться с представленной информацией и при необходимости пользоваться ей.

Самый лучший вариант скопировать материл в отдельный документ на компьютере.. Если вы будете хорошо подкованы с юридической стороны, то выгодные вложения не заставят вас долго ждать!

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим о торгах по банкротству, реализации имущества, принадлежащего банкротам и должникам, а также что такое аукционы по банкротству и как в них принять участие.

Из этой статьи вы узнаете:

• Что такое торги по банкротству — особенности;
• Как участвовать в торгах и какие аукционы по банкротству (торговые площадки) существуют;
• Что может быть продано на торгах и как принять участие в электронных аукционах;
• Как приобрести недвижимость на торгах по банкротству;
• Как заработать на приобретении имущества через аукционы;

В конце статьи приведены ответы на часто задаваемые вопросы по теме.

Статья будет полезна тем, кто хочет принять участие в торгах по банкротству, а также тем, кто просто интересуется этой тематикой. Подробнее о торгах по банкротству читайте прямо сейчас!

Про торги по банкротству: что такое и какие этапы/стадии нужно пройти, чтобы принять участие в торгах, какое имущество банкротов и должников продается на аукционе по банкротству — об этом и многом другом читайте далее

1. Особенности торгов по банкротству — схемы продаж имущества банкротов и должников ⚖

С 2011 года торги проводятся с использованием сети интернет, благодаря чему они стали гораздо доступнее. В итоге сегодня любой желающий может участвовать в аукционах, не выходя из дома.

Благодаря этому участие в аукционах получает целый ряд преимуществ:

• экономится время на организацию участия в торгах;
• нет привязки к определенному географическому региону;
• мягкие требования к участникам торгов.

Еще одним плюсом участия в аукционах на сегодняшний день является невысокая конкуренция.

Вопрос 2. Где искать торги по банкротству, какие способы поиска бывают?

Существует несколько способов поиска аукционов, доступных каждому. Прежде всего, это газета Коммерсант , которая выходит еженедельно по субботам. В каждом таком издании имеется приложение с информацией о предстоящих торгах. При желании Коммерсант можно читать в электронном виде.

Есть и другие сайты, публикующие информацию об аукционах:

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве;
• Межрегиональная электронная площадка;
• Сбербанк-АСТ;
• Альфалот;
• Tender B2B и другие.

Где искать торги по банкротству — поиск привлекательных аукционов

Вопрос 3. Что необходимо для участия в торгах?

Для участия в электронных торгах требуется пройти определенную процедуру, которую можно разбить на несколько этапов.

1. Прежде всего, требуется получить электронную подпись . Она имеет юридическую силу и представляет собой аналог печати и собственоручной подписи. Именно электронная подпись позволяет получить доступ к площадке для участия в торгах. Оформить флешку с паролем можно в любом удостоверяющем центре. При получении подписи выдаются все необходимые инструкции по настройке доступа. При оформлении ключа важно обратить внимание, на какие площадки он предоставляет доступ. Целесообразно оформлять такой ключ, который позволяет подключиться к нескольким площадкам. Благодаря этому появляется возможность приобрести гораздо большее количество объектов. Важно понимать, что электронную подпись следует заказывать заблаговременно, так как она изготавливается в течение нескольких дней.
2. Первый этап подготовки к торгам – регистрация на электронной площадке. Для этого следует заполнить форму и отправить ее на площадку. Когда проверка данных завершится, будет предоставлен доступ к различным объектам продажи имущества.
3. Одновременно с регистрацией на площадке следует подкрепить теоретические данные . Для этого нужно освежить в памяти закон, регулирующий проведение торгов. Кроме того, важно изучить регламент используемой площадки. Все необходимые данные и документация имеются на торговом портале.
4. Следующим шагом должен стать поиск объектов для приобретения . После этого необходимо внимательно ознакомиться со всей информацией о предстоящем аукционе. Потребуется изучить всю имеющуюся документацию, по возможности заранее осмотреть объект.
5. Когда все предыдущие шаги будут пройдены, можно приступать к подаче заявки . Подготавливать ее необходимо очень внимательно в соответствии с требованиями организатора торгов. К заявке в обязательном порядке прикладывается документ о перечислении задатка. Информация о его размере и сроках оплаты указывается в документации к торгам.

Если все сделать правильно, участник будет допущен к аукциону.

Вопрос 4. Как и где оформить ЭП (электронный ключ) для участия в торгах, какая цена и процедура получения?

Многие фирмы в России достаточно давно и активно покупают различное имущество в процессе торгов по банкротству. В последнее время такая возможность появилась и у физических лиц. Вне всяких сомнений, со временем популярность аукционов будет только расти . При этом большинство тех, кто желает принять участие в торгах, до сих пор задается вопросом, каким образом оформляется необходимая для этого электронная подпись.

ЭЦП нужна обязательно, без нее участвовать в аукционе попросту не получится . Для ее оформления необходимо обратиться в удостоверяющий центр. Он представляет собой специализированную компанию, которая имеет лицензию на формирование подобных «ключей» паролей.

ЭЦП представляет собой особым образом сгенерированные ключи, которые УЦ выдает заявителю на электронном носителе. Также одновременно с ключами выдается сертификат. Он должен быть заверен печатью УЦ.

Выбирая удостоверяющий центр , следует обратить внимание, чтобы он был аккредитован государственными органами. На сегодняшний день подобных компаний довольно много, поэтому найти ближайшую не составит труда.

Многие задаются также вопросом, сколько будет стоить ЭЦП . Важно понимать, что фиксированной стоимости нет.

Окончательная цена будет зависеть от большого количества критериев:

• формирование электронной подписи сертифицированными сотрудниками;
• внесение данных об ЭЦП в соответствующий реестр;
• создание специального носителя для ключа;
• наличие лицензии на специализированные криптографические программы;
• выдача копии сертификата в бумажном виде.

Также некоторые удостоверяющие центры предоставляют целый ряд дополнительных услуг – настройка компьютера специалистом, информационное сопровождение и другие. Все эти параметры также могут оказывать влияние на стоимость электронной подписи.

Таким образом, цена ЭЦП переменна , она может быть различной в зависимости от региона оформления.

Специалисты в качестве ориентира называют среднюю стоимость ЭП на уровне 4-5 тысяч рублей .

Вопрос 5. Чем заканчивается аукцион? Может ли победитель не выкупать лот?

Для каждого участника торгов по банкротству может быть несколько возможных итогов этого процесса:

1. Аукцион не выигран – в этом случае организатор возвращает задаток, никаких договоров заключать не потребуется;
2. Победа в торгах.

С победителем аукциона в течение 5 (пяти) дней подписывается договор купли-продажи имущества, являвшегося лотом на торгах. После этого в течение 30 (тридцати) дней требуется выплатить полную стоимость объекта торгов.

Если по каким-либо причинам победитель передумал становиться владельцем имущества, он может отказаться от заключения договора. Естественно, перечислять стоимость объекта торгов в этом случае не потребуется.

Однако не стоит забывать, что в случае отказа от выкупа имущества внесенный задаток останется у организатора торгов.

13. Заключение + видео по теме 🎥

Таким образом, принять участие в аукционе по банкротству может каждый. При этом понадобится иметь определенные знания и умения, а также оформить электронную подпись.

Надеемся, что данная статья помогла разобраться в некоторых тонкостях этого непростого процесса.

И видеоролик — как подать заявку на электронной площадке Сбербанк АСТ:

Не стоит бояться участвовать в аукционах, ведь нередко это может помочь существенно сэкономить на приобретении. Более того, многие уже давно и успешно зарабатывают на подобных торгах деньги.

Команда журнала «сайт» желает удачи читателям во всех начинаниях! Если у вас остались замечания или возникли вопросы по теме, то задавайте их в комментариях ниже.

Торги как способ заключения договора по продаже имущества должника традиционно прово­дятся на стадиях внешнего управления и конкурсного производства. Продажа имущества должника с торгов в наибольшей степени соответствует достижению целей банкротства , по­скольку обеспечивает конкуренцию покупателей в целях получения наибольшей цены.

Внешний управляющий реализует имущество должника (после его инвентаризации и оцен­ки) на открытых торгах при условии, что это не приведет к остановке хозяйственной деятель­ности должника. Он может также продать предприятие должника целиком и за счет выручен­ных денег расплатиться с кредиторами. В этом случае реализация имущества направлена на восстановление платежеспособности должника. В период конкурсного производства продажа имущества должника на торгах преследует несколько иную цель - получение денежных средств для расчетов с кредиторами уже после признания должника банкротом.

Федеральный закон от 30 декабря 2008 года № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внес многочисленные поправки в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятель­ности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в частности, регламентирую­щие принципиально иначе, нежели раньше, порядок продажи имущества должника на торгах. В настоящей статье проводится сравнительно-правовой анализ прежних и новых правил проведения торгов в ходе банкротства, выявляются отличительные особенности новых процедур.

Аукцион или конкурс? Как и прежде, законодательство о банкротстве отдает пред­почтение аукционным торгам, победитель которых определяется исключительно по цене. Ранее конкурсные торги проводились лишь в случаях, определенных Законом о банкротстве. Перечень таких случаев остался прежним: это реализация социально значимых объектов (п. 4 ст. 132); продажа предприятия градообразующей организа­ции (ст. 175); продажа предприятия, выполняющего работы по государственному оборонному заказу (п. 7 ст. 195); продажа имущества, используемого для производ­ства и реализации товаров (работ, услуг) в условиях естественной монополии (п. 2 ст. 201).

Однако в настоящее время четко определено, что аукционная продажа имущест­ва осуществляется, если в отношении него покупатель не должен выполнять какие-либо условия, установленные решением собрания (или комитета) кредиторов (п. 5 ст. 110 Закона о банкротстве). Иными словами, приоритетной формой торгов остает­ся аукцион, а конкурсные торги теперь могут проводиться не только в случаях, уста­новленных Законом, но и по усмотрению собрания (или комитета) кредиторов.

Открытые и закрытые торги. Традиционно российское законодательство различает открытые и закрытые торги. В первую очередь, они отличаются по составу участни­ков. В открытых (публичных) торгах может участвовать любое лицо, в закрытых - принимают участие лишь специально приглашенные организатором торгов лица. Закон о банкротстве, как и раньше, отдает приоритет проведению именно открытых торгов.

Помимо этого торги могут быть открытыми или закрытыми еще и в зависимости от формы подачи ценовых предложений. Открытая форма подачи предложений выражается в устном соревновании между участниками торгов, для чего использует­ся пошаговый аукцион. Закрытая форма подачи предложений (или аукцион первой цены) означает их передачу организатору торгов в запечатанных конвертах в день подачи предложения или позднее, непосредственно в день проведения торгов. Торги могут быть открытыми по составу участников, но одновременно закрытыми по фор­ме подаче предложений и наоборот.

Для сравнения: земельный конкурс проводится только с открытой формой подачи ценового предложения, а земельный аукцион может быть и закрытым, и открытым по форме ценовых предложений [п. 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правитель­ства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 (далее - Правила организации и проведения земель­ных торгов)]. Приватизационный конкурс проводится исключительно с запечатанными конвер­тами, а соответствующий аукцион может быть любым по форме подачи ценовых заявок [пп. 2, 3 ст. 18, п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N2178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации)].

Сейчас Закон о банкротстве впервые вводит правила о торгах с использованием запечатанных конвертов, ранее в нем была предусмотрена лишь процедура прове­дения устных торгов. Есть мнение, что закрытая форма подачи предложений о цене в какой-то мере препятствует состязательности участников торгов 1 . Как представляет­ся, такая позиция является спорной, ведь торги с закрытой формой подачи предло­жений, напротив, способствуют усилению соперничества.

Преимущества проведения торгов путем одновременного вскрытия запечатанных пакетов в свое время точно показал Г. Шершеневич. Он отмечал, что «расчет здесь основан на том психологическом соображении, что каждый, опасаясь более выгод­ных предложений со стороны других, поспешит с более выгодными условиями... есть опасения перед неизвестностью содержания запечатанных пакетов, вскрываемых в тот момент, когда торги признаются законченными» 2 . С одной стороны, проведение торгов с подачей ценовых предложений в запеча­танных конвертах можно приветствовать. Такая процедура позволяет претенденту на приобретение имущества должника прислать свое предложение почтой, не направ­ляя собственного представителя для непосредственного участия в аукционе или кон­курсе.

Нельзя не признать, что данный подход в значительной мере расширяет возмож­ности участия в торгах приобретателей из других регионов, то есть не по месту на­хождения имущества должника. Это в определенной степени способствует обеспече­нию массовости торгов.

С другой стороны, при проведении торгов, закрытых по форме подачи предло­жений о цене, нередко появляется проблема подачи одинаковых предложений, что обнаруживается лишь при вскрытии конвертов, а не в момент их приема организа­тором торгов. В такой ситуации выигравшим торги признается участник, заявка кото­рого была подана раньше других, что проверяется по журналу регистрации заявок участников торгов. Подобный способ определения победителя торгов при равенстве ценовых предложений предусмотрен сейчас практически во всех нормативных пра­вовых актах, регламентирующих проведение торгов (ч. 2 подп. «в» п. 24 Правил организации и проведения земельных торгов; п. 4.3 Порядка проведения аукцион­ных торгов по продаже кредитных историй, утвержденного приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 22 декабря 2005 года № 05-87/пз-н; п. 3 ст. 18 Закона о приватизации; ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и др.). Аналогичным образом может решаться проблема равнозначности не только аукционных, но и конкурсных предложений по совокупности всех установленных критериев (п. 4.2 Порядка прове­дения конкурса по безвозмездной передаче кредитных историй, утвержденного приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 22 декабря 2005 года № 05-88/пз-н).

Конечно, целесообразно оценивать заявки участников по степени выгодности всех содержащихся в них условий приобретения имущества должника. Такой подход в полной мере соответствует и правовой природе торгов, которые, будучи способом выявления наилучшего контрагента, должны продолжаться до окончательного и безоговорочного выявления победителя 3 . Использование альтернативных критериев для оценки заявок участников торгов в наибольшей степени отвечает интересам заказчика торгов и поэтому заслуживает поддержки.

Однако Закон о банкротстве не предусматривает ни изменения правил проведе­ния торгов (переторжка, регулирование цены), ни применения альтернативных кри­териев для оценки одинаковых заявок. Поэтому при равенстве ценовых предложе­ний двух и более участников торгов предпочтение будет отдаваться не лучшему, а ранее поданному ценовому предложению. Таким образом, введение правил о воз­можности подачи ценовых предложений в запечатанных конвертах может иметь как положительные, так и отрицательные последствия в практике организации и прове­дения торгов в ходе банкротства.

Информационное обеспечение торгов. Успешность торгов, безусловно, во многом зависит от их информационного обеспечения. Арбитражный управляющий обязан сделать извещение о торгах по реализации имущества должника не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ, п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве). Важно подчеркнуть, что извещение о предстоящих торгах должно содержать кон­кретную дату их проведения, а не просто фразу о том, что «торги состоятся через 30 дней после опубликования настоящего объявления», поскольку из этой фразы неясно, в какой день проводятся торги: в последний день 30-дневного срока либо на следующий день после его истечения (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июля 2008 года по делу № Абб-4990/2007).

Учитывая, что торги бывают первыми и повторными, публиковать извещение не­обходимо в обоих случаях. В извещении о проведении повторных торгов целесооб­разно указать причину, по которой первые торги были объявлены несостоявшимися. Именно путем включения информации о несостоявшихся торгах в извещение о про­ведении повторных торгов можно довести соответствующие сведения до широкого круга лиц.

Наряду с понятием «срок извещения» существует понятие «продолжительность приема заявок (предложений) для участия в торгах». На первый взгляд может пока­заться, что срок извещения и продолжительность приема заявок суть одно и то же. Однако это не так. Предположим, что заявки (предложения) на участие в торгах принимаются, как это обычно и бывает, с понедельника по пятницу в определенное время. Иными словами, фактически прием заявок осуществляется лишь по рабочим дням. При продолжительности приема заявок, равной 25 дням, общее время прие­ма заявок должно составить 5 календарных недель, что незначительно превышает минимальный срок для публикации сообщения о продаже имущества должника (30 календарных дней - 4 недели и 2 календарных дня). Практически на этот нюанс редко обращали внимание и в большинстве случаев фактическая продолжитель­ность приема заявок составляла 25 календарных дней, даже если в выходные дни прием заявок организатором торгов не осуществлялся 4 .

Сейчас же в п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве появилось необходимое уточнение о том, что срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не ме­нее чем 25 рабочих дней с даты опубликования сообщения о проведении торгов. Таким образом, претенденты на участие в торгах получают больше времени на под­готовку и представление своих заявок, что может привести к увеличению числа по­тенциальных участников торгов.

Арбитражный управляющий должен опубликовать сообщение о продаже имуще­ства с торгов не менее чем в двух изданиях: газете «Коммерсантъ» и местном печатном органе (ст. 28 Закона о банкротстве, постановление Правительства РФ от 12 ав­густа 2005 года № 510 «Об официальном издании, осуществляющем опубликование сведений, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкрот­стве)», распоряжение Правительства РФ от 21 июля 2008 года № 1049-р).

Если он отказывается добровольно проинформировать конкретного потенциального покупа­теля, то единственная возможность получить информацию о предстоящих торгах - это газеты. В газете «Коммерсантъ» сейчас публикуются сообщения о продаже иму­щества в процессах банкротства, проходящих по всей стране, поэтому нужную ин­формацию отследить весьма сложно. Что касается местного печатного органа, то нередко сообщения публикуются в таких мелких изданиях, которые невозможно даже приобрести в свободной продаже в киоске. Конечно, делается это злонамерен­но, чтобы не допустить на торги нежелательного покупателя.

Согласно новым правилам арбитражный управляющий не ограничивается публи­кацией сообщения в двух печатных изданиях. Он также обязан разместить сообще­ние о торгах на сайте газеты «Коммерсантъ» в сети «Интернет» (п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве). Подобное дополнительное требование к информационному обеспече­нию торгов заслуживает всяческой поддержки, поскольку позволяет упростить поиск необходимой информации о торгах для потенциальных покупателей имущества должника. Нужно подчеркнуть, что сейчас Закон о банкротстве предусматривает обязательное информирование не только о предстоящих торгах, но и о результатах торгов, в том числе в случае, если они были признаны несостоявшимися (п. 15 ст. 110).

Первые и повторные торги. Ранее Закон о банкротстве допускал проведение торгов по продаже имущества должника трижды. Первые торги могли признаваться несо­стоявшимися, если: в установленные сроки не получено ни одной заявки (предложе­ния); получена только одна заявка (предложение). В этих случаях требовалось про­ведение повторных торгов. Что касается ситуации, когда победитель торгов не опла­тил имущество, то есть торги фактически состоялись, но имущество не было прода­но, то Закон о банкротстве не квалифицировал торги как несостоявшиеся. Хотя не­оплата победителем торгов цены продажи имущества все равно означала проведе­ние повторных торгов.

Отмечу, что покупатель был обязан оплатить имущество в срок, указанный в со­общении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц, с даты подведения итогов торгов. Эта диспозитивная норма позволяла арбитражному управляющему сокращать сроки для полной оплаты имущества победителем торгов. В настоящее время данное правило сформулировано императивно: оплата должна быть осущест­влена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи.

Повторные торги проводились по тем же правилам, что и первые торги, условия продажи имущества оставались прежними. Если повторные торги также признава­лись несостоявшимися, то в течение 14 дней, с даты подведения итогов повторных торгов арбитражный управляющий должен был опубликовать новое сообщение те­перь уже о проведении третьих торгов. Процедура подготовки к третьим торгам была такой же, как для первых и повторных торгов. Единственный параметр, кото­рый мог быть изменен, - это начальная цена продажи, установленная собранием (или комитетом) кредиторов. Она могла быть снижена на 10 процентов, но не могла устанавливаться ниже минимальной цены продажи, определенной органами управ­ления должника.

В целом продажа имущества должника на торгах в ходе банкротства предполага­ет три вида цены: начальную, минимальную и цену продажи. Начальная цена уста­навливается решением собрания (или комитета) кредиторов в соответствии с отче­том оценщика (п. б ст. 110 Закона о банкротстве), минимальную цену определяют органы управления должника (п. 2 ст. 94 Закона о банкротстве), окончательная цена продажи устанавливается лишь по итогам торгов.

Как и раньше, нынешняя редакция Закона о банкротстве не уточняет, к чьей ком­петенции относится решение вопроса о необходимости снижения начальной цены продажи: обязательно соответствующее решение собрания кредиторов или же ар­битражный управляющий может снизить цену самостоятельно? Целесообразно, что­бы этот вопрос был регламентирован в правилах проведения торгов, утвержденных собранием или комитетом кредиторов (п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве).

Если имущество должника не продавалось на третьих торгах, порядок его после­дующей продажи устанавливался собранием (или комитетом) кредиторов. Новым способом продажи имущества могли быть четвертые (пятые, шестые и т. д.) торги или же продажа посредством публичного предложения. На практике четвертые торги нередко проводились «на понижение», то есть в форме обратного аукциона, когда начальная цена пошагово снижалась организатором торгов до ее первого акцепта кем-то из участников аукциона. Но поскольку обратный аукцион Законом о банкрот­стве не предусматривался, правомерность торгов «на понижение» некоторыми спе­циалистами обоснованно ставилась под сомнение 5 .

Безусловно, возникал вопрос о целесообразности многократного использования торгов, ибо в других сферах законодательство допускает проведение торгов лишь дважды (первые и повторные либо первые и вторичные) (ст. 58 Федерального зако­на от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 92 Фе­дерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном произ­водстве»). Очевидно, если торги дважды не достигли своей цели, значит, такой спо­соб реализации имущества в конкретной ситуации себя не оправдывает. В этой связи представляются оправданными поправки в Закон о банкротстве, устанавливающие двукратное проведение торгов (п. 18 ст. 110, п. 4 ст. 139).

Кстати сказать, нередко собрание (или комитет) кредиторов в рамках своих пол­номочий самостоятельно разрабатывало правила проведения торгов, позволявшие либо сократить количество возможных торгов в отношении одного и того же имуще­ства, либо продать имущество на первых же торгах, не допуская их повторного про­ведения. Причем подобные правила не раз становились предметом судебного обжа­лования, как со стороны проигравших участников торгов, так и со стороны уполно­моченного органа (ФНС России), но единого подхода к их оценке в практике так и не сложилось. Многие правила проведения открытых торгов по реализации имуще­ства должника предусматривали следующую норму: если участник, выигравший тор­ги, уклоняется от оплаты стоимости имущества, он утрачивает внесенный им задаток и не признается победителем торгов. Победителем будет признан участник, предло­живший сумму меньшую, чем победитель торгов, в соответствии с шаговым реест­ром ведения торгов.

В одних случаях суды не усматривали в подобной формулировке нарушения За­кона о банкротстве, поскольку участники гражданских правоотношений вправе сами определять правила осуществления взаимных прав и обязанностей. В других прихо­дили к обоснованному выводу о том, что определение победителя в соответствии с пошаговым реестром торгов противоречит императивным положениям п. 4 ст. 447 ГК РФ, согласно которым победителем торгов признается лицо, предложившее наи­большую цену ((постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2007 года по делу № КГ-А40/12511-06-1.2).

Продемонстрировать ошибочность повсеместного использования процедуры поша­гового определения победителя торгов можно на конкретном примере.

Так, при проведении торгов по реализации нежилого помещения, принадлежав­шего должнику, победителем был признан предприниматель О, с которым подписа­ны протокол по итогам торгов и договор купли-продажи . Однако впоследствии предприниматель С. отказался от покупки имущества должника. Следующим согласно шаговому реестру торгов был предприниматель Н., но он тоже отказался от приобре­тения имущества. За ним согласно реестру следовала предприниматель М., которая согласилась приобрести имущество, и с нею был подписан соответствующий дого­вор купли-продажи. Первоначальный победитель торгов предлагал приобрести иму­щество за 13 430 тыс. руб., а в итоге имущество было продано лишь за 187 тыс. руб. При этом иск предпринимателя С. о признании данных торгов был отклонен судом, поскольку процедура определения победителя соответствовала правилам, установленным собранием кредиторов (постановление ФАС Северо-За­падного округа от 21 июля 2006 года по делу № А29-491/2006-2э). По поводу такого судебного решения можно высказать ряд возражений. Во-первых, «пошаговое» определение победителя Законом о банкротстве никогда не предусматривалось. Во-вторых, кредиторы вправе определить лишь порядок и уело-" вия проведения торгов, но последствия отказа победителя торгов от приобретения имущества регламентированы Законом императивно. Не по усмотрению кредиторов, а в соответствии с требованиями Закона о банкротстве в этом случае должны были проводиться повторные торги. Представляется, что «пошаговое» определение побе­дителя было допустимо лишь на четвертых торгах, потому как изменить условия продажи имущества кредиторы были вправе лишь после того, как торги трижды не состоялись.

В-третьих, можно с большой долей уверенности предположить, что на повторных торгах цена продажи имущества должника могла бы быть выше. Ведь первоначаль­ный победитель предлагал цену продажи, в 72 раза (!) превышающую цену, по ко­торой имущество окончательно было продано. Это никак не согласуется с основной целью проведения открытых аукционных торгов - выявление наиболее высокой цены продажи имущества. В конечном итоге проведение повторных торгов обеспе­чило бы соблюдение интересов самих кредиторов, так как выручка наибольшей цены за имущество должника находится в прямой причинно-следственной связи с удовлетворением требований всех или максимально возможного числа кредиторов должника.

В-четвертых, нетрудно предположить, что в торгах могут участвовать «подстав­ные» лица, которые не имеют интереса в фактическом приобретении имущества должника, а присутствуют на торгах лишь для искусственного завышения цены про­дажи имущества. Что касается угрозы утраты задатка (не более 20 процентов от на­чальной цены продажи имущества), то лица, принимающие формальное участие в торгах, как правило, этих денег вообще не вносят. Уже давно отработана схема, по которой претендент на участие в торгах направляет в банк платежное поручение на уплату суммы задатка, чуть позже, но в течение того же банковского дня его отзыва­ет, а организатору торгов подает платежное поручение, на котором не стоит отметка банка о его отзыве.

Надо сказать, что и эта многолетняя проблема учтена в новой редакции ст. 110 Закона о банкротстве. Так, в случае уклонения или отказа победителя торгов от за­ключения договора купли-продажи задаток ему не возвращается, а арбитражный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику тор­гов, занявшему вторую позицию в ранжировке заявок. Важно подчеркнуть, что вто­рой участник, в отличие от победителя торгов, вправе, но не обязан заключить дого­вор купли-продажи, поэтому для него отказ от приобретения имущества не влечет утрату задатка. При этом обращаться к третьему, четвертому и т. д. шагу арбитраж­ный управляющий не вправе. Если по результатам первых торгов договор купли-продажи так и не будет заключен, управляющий должен объявить о проведении повторных торгов (пп. 16-18 ст. 110 Закона о банкротстве).

На первый взгляд подобные нормы расходятся с положениями ГК РФ о том, что победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, за имущество, выставленное на торги. В действительности же обращение арбитражного

управляющего ко второму участнику с предложением заключить договор купли-про­дажи не приравнивается к признанию этого участника победителем торгов. Это лишь новый механизм заключения договора в ситуации, когда победитель торгов уклоня­ется от исполнения своих обязанностей.

Еще одна заслуживающая одобрения новелла - право арбитражного управляю­щего признать несостоявшимися торги, на которые была подана только одна заявка, и одновременно заключить договор с единственным участником торгов. Несомненно, такая процедура позволит управляющему существенно сэкономить время, а также деньги должника, которые не придется расходовать на организацию и проведение повторных торгов.

Торт не увенчались успехом. Что дальше? Итак, для продажи имущества должника на стадии внешнего управления предусмотрено проведение первых и повторных торгов (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве). Ранее был дан анализ ситуации, когда торги проводились с несколькими участниками либо параллельно с признанием торгов несостоявшимися арбитражный управляющий мог заключить договор купли-продажи с их единственным участником. О том, что делать арбитражному управ­ляющему, если и первые, и повторные торги не состоятся ввиду отсутствия заявок как таковых, Закон умалчивает. Согласно прежней редакции абз. 5 п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве собрание кредиторов могло установить иные правила продажи иму­щества на торгах, в том числе путем продажи посредством публичного предложения. Однако в нынешней редакции Закона подобной нормы нет, а продажа имущества должника посредством публичного предложения предусмотрена лишь на стадии конкурсного производства (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве). Можно предположить, что признание несостоявшимися повторных торгов в период внешнего управления должно означать принципиальный отказ собрания (или комитета) кредиторов от реализации имущества должника как таковой.

В то же время отказаться от реализации имущества должника в период конкурс­ного производства невозможно, поскольку в любом случае управляющему необхо­димо собрать денежные средства на осуществление расчетов с кредиторами. Поэто­му если торги в ходе конкурсного производства дважды не состоятся (ни победитель торгов, ни второй участник, ни единственный участник не заключат договор купли-продажи либо на торги не будет подано ни одной заявки), конкурсный управляю­щий должен продавать имущество посредством публичного предложения.

Продажа посредством публичного предложения упоминается в российском зако­нодательстве дважды. Таким способом может продаваться не только имущество должника на стадии конкурсного производства, но также государственное (муници­пальное) имущество после того, как не состоялись первые (и единственные согласно приватизационному законодательству) торги по его реализации. Хотя сфера приме­нения продажи посредством публичного предложения названными случаями не ог­раничивается и активно используется хозяйствующими субъектами в частных эконо­мических отношениях.

Продажа посредством публичного предложения представляет собой не просто публичную оферту (ст. 437 ГК РФ), она имеет целью состязательность между потен­циальными контрагентами. Дословно формулировка п. 4 ст. 139 Закона о банкротст­ве звучит так: «торги по продаже имущества должника. посредством публичного предложения». Как представляется, это неверный термин, ибо продажа посредством публичного предложения к разновидности торгов не относится, более того,- по мно­гим характеристикам она отличается от механизма выявления контрагента путем проведения торгов. Хотя правовое регулирование данной процедуры в Законе о банкротстве является отсылочным, к ней должны применяться практически все по­ложения ст. 110, регламентирующей именно порядок проведения торгов.

Арбитражный управляющий, публикуя извещение о продаже имущества посред­ством публичного предложения, обязан сообщить о начальной цене продажи, вели-

чине и периодах ее последовательного снижения. Если заявок о приобретении иму­щества не поступает, цена снижается в порядке, установленном в сообщении, и на­чинается новый период ожидания заявок от заинтересованных лиц. Покупателем признается тот, кто первым подаст заявку о приобретении имущества по цене, кото­рая выше начальной в данном периоде. Правда, в отличие от приватизационного законодательства в Законе о банкротстве не предусмотрена так называемая «цена отсечения» (минимальная цена, по которой может быть продано приватизируемое имущество). Но допустимо предположить, что ценой отсечения станет минимальная цена продажи, определенная органами управления должника.

Продажа посредством публичного предложения весьма схожа с аукционом, по­скольку приоритетное право на заключение договора купли-продажи имущества отдается лицу, предложившему за него наиболее высокую цену 6 . Тем не менее, речь идет о разных механизмах заключения договора (определения контрагента), поэтому здесь неуместна даже аналогия закона. Предположим, в текущем периоде начальная цена продажи составляет 1 млн. руб. Конкурсный управляющий получил заявку о приобретении имущества на сумму 1,1 млн. руб. Следовательно, продажа посредст­вом публичного предложения должна быть остановлена. Где гарантия того, что на следующий день управляющий не получит заявку на сумму 1,5 млн. руб. или боль­ше? Если бы управляющий проводил аукцион, заявки состязались бы друг с другом (пошагово или одновременно при вскрытии конвертов).

При продаже посредством публичного предложения состязательность минимизи­рована: договор заключается с первым, кто отзовется на опубликованную информа­цию о продаже и предложит цену, превышающую начальную. Понятно, что этот спо­соб продажи используется лишь тогда, когда торги дважды не состоялись, и по этой причине процедура реализации имущества должна быть максимально упрощена. Тем не менее, это обстоятельство не дает оснований отождествлять продажу посред­ством публичного предложения с торгами.

О. БЕЛЯЕВА,

ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук

* Даже суды нередко рассматривают споры, связанные с продажей посредством публичного предложения, по правилам, установленным для оспаривания торгов (см. постановление ФАС Волго-Вятсхого округа от 20 октября 2008 года по делу № А82-11517/2007-56).

• Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
• Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
• 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
• Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
• Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
• Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость
• Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
• 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
• С чего начать обучение торгам по банкротству
• Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
• Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
• У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
• Законы о несостоятельности и банкротстве
• Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки .

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены .
2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП - AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения . И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену ). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов , чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• utender.ru;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

• bankrot-pro.com;
• bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики : интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость - 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд , которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@сайт по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).
   

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис . Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года .А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002 . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . . Следите также за всеми поправками, это очень важно.

1. Торги по банкротству: понятие и особенности

Бывают такие ситуации, когда должник (будь то юридическое или физическое лицо) не имеет финансовых возможностей погасить кредит или закрыть вопрос по другим финансовым обязательствам (платежи по налогам, займы и т.д.). Тогда на “помощь” приходит процедура банкротства, о которой подробно описано в .

Описанное имущество должника выставляется на торги, чтобы покрыть финансовые обязательства перед кредиторами. Это и называется торгами по банкротству , когда имущество банкрота реализовывается через аукционы.

Конкурсное производство (так еще называют торги по банкротству) является последней стадией процедуры банкротства физического или юридического лица.

Оценку имущества и дальнейшую его продажу осуществляет арбитражный управляющий, который назначается в суде. В его обязанности входит полная организация торгов и подбор имущества для реализации.

В Федеральном законе “О несостоятельности (банкротстве)” очень четко указано, что процедура торгов обязана проводиться в электронном виде на электронных торговых площадках. Участником аукциона могут быть как физические, так и юридические лица.

Есть такое “поверье”, что зачастую конкурсные управляющие сами выкупают лоты по выгодным ценам, а потом перепродают. Но могу вас с точностью заверить, что это не так. Процедура самого банкротства, а затем и торгов абсолютно прозрачна. Ее ход можно отследить на любом этапе, поэтому если вы что-то заподозрите, можете смело подавать жалобу в соответствующие инстанции. Если по результату ее рассмотрения выявятся факты мошеннических действий, конкурсному управляющему и всем замешанным лицам в данном вопросе будет грозить не только административная, но и уголовная ответственность.

До 2015 года на торгах по банкротству могло реализовываться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона “О банкротстве физических лиц” стало возможным распродавать и их имущество. Данный закон полностью регулирует процедуру проведения торгов.

В перечень имущества на торгах по могут входить автотранспортные средства, земли, участки, дачи, жилые и нежилые помещения, крупная бытовая техника и т.д.

Продажа имущества должника на аукционе позволяет частично, а иногда и полностью закрыть обязательства перед кредитором.

Очень подробно тему банкротства физических и юридических лиц мы рассматривали в прошлых статьях.

Существует 2 схемы продажи имущества банкротов:

1. Торги (открытые аукционы) . Принять участие в них могут все желающие. Однако бывают такие случаи, когда участие может быть ограничено в связи с тем, что имущество не может быть в свободном обороте. Это могут быть драгоценности или оружие.

1. Конкурсы. Имущество, которое наделено статусом культурной или исторической ценности, памятники культурного наследия и т.д. Во время проведения конкурса должны быть применены меры повышенной безопасности, но также организаторы обязаны обеспечить свободный доступ потенциальным покупателям к товару.

Если в аукционе побеждает тот участник, который предложил наибольшую цену, то в конкурсе, согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации победителем будет являться тот участник, который согласится исполнить все условия, представленные в договоре купли-продажи и иных документах, регламентирующих проведение конкурса.

2. Основные условия участия в торгах по банкротству

Для того чтобы принять участие в торгах по банкротству, нужно выполнить несколько обязательных условий.

2.1 Подача заявки

После того, как заявка будет оформлена между участником и организатором торгов по банкротству заключается соглашение о задатке, которое регламентирует сумму, обязательную к перечислению участником торгов на расчетный счет организатора торгов. Задаток является гарантией того, что после выигрыша претендент выкупит лот.

После перечисления денежных средств, участник должен представить оригинал платежного поручения с отметкой банка о проведении перевода. Платежное поручение нужно предоставить не позднее последнего дня приема документов.

2.2 Установление цены объекта

Изначальная цена объекта торгов по банкротству устанавливается или специальным комитетом или собранием кредиторов согласно учета меновой цены активов. Процедура установления цены такова, что в первую очередь готовится отчет оценки объекта торгов по банкротству. Такую оценку проводит или арбитражный управляющий или доверенное лицо, назначенное им. Первоначальная цена должна быть не ниже среднерыночной. Назначение цены, как правило, производится в последний час рабочего дня, предшествующего дню торгов.

Таким образом, согласно статье 94 закона о банкротстве, минимальная стоимость имущества назначается арбитражным управляющим должника. Окончательная стоимость определяется по результатам торгов.

3. Стадии торгов по банкротству

У процедуры проведения торгов по банкротству строгий регламент, и поэтому она имеет 3 стадии: первичную, повторную и публичную. Давайте более подробно посмотрим на каждую.

3.1 Первичные торги

Первичные торги — это начальный этап процедуры. Участники могут делать ставки, повышая стоимость лота, только на ту величину шага, которая обусловлена условиями торгов. Следующий шаг можно делать только через полчаса после того, как система примет предыдущий.

3.2 Повторные торги

В случае если по каким-то причинам первичный аукцион признан несостоявшимся, назначаются повторные торги. Стоимость лота в этом случае будет на 10% ниже первоначальной.

3.3 Публичные торги

Если первые две стадии торгов по банкротству признаны несостоявшимися, назначаются публичные торги. Главная особенность публичных торгов состоит в том, что цена на лот снижается через определенные промежутки времени. На публичных торгах можно приобрести лот со скидкой от начальной цены до 99%. Важно успеть заключить сделку раньше конкурентов.

О том, что можно приобрести на торгах по банкротству, мы поговорим в следующем пункте статьи.

4. Виды имущества, выставляемого на торги по банкротству

Перечень имущества, выставляемого на торги по банкротству, огромен. Давайте подробно посмотрим на самые популярные объекты , которые выставляются на аукционы:

• ценные бумаги юридических или физических лиц;
• заводы;
• сами организации (фирмы, предприятия, в том числе производственные фабрики и т.д.);
• спец.техника;
• транспорт;
• бытовая техника;
• товарные знаки и права требований;
• недвижимость (коммерческая, жилая, производственная, здания, сооружения, земли, в том числе земли сельхозназначения и др.);
• материальные активы;
• производственное оборудование.

Из-за того, что в нашей стране мало людей, владеющих информацией о том, что есть возможность участия в торгах по банкротству, у вас есть все шансы провести эффективную сделку.

В некоторых торгах участников минимальное количество, а, следовательно, есть возможность купить актив по минимальной цене.

5. Площадки по торгам по банкротству

Площадок для проведения аукционов очень большое количество, в том числе и тех, которые успешно реализуют имущество банкротов, но можно выделить 5-ть самых популярных.

1 Площадка — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru)

Именно на этом сайте собрана полная информация о проводимых аукционах, а также данная информация размещается заблаговременно. Изучение представленного реестра объектов позволит участнику более полно оценить аукцион и максимально тщательно к нему подготовиться.

2 Площадка — Сбербанк АСТ (sberbank-ast.ru)

Данный сайт один из самых удобных и имеет интуитивно понятный интерфейс. На нем выставляется имущество компаний, которые оформили займ и не могут его гасить. Недостаток этого ресурса в том, что на нем выставляется малое количество аукционов.

3 Площадка — Фабрикант.ру (fabrikant.ru)

Самая обширная площадка с большим количеством выставляемых лотов.

4 Площадка — Центр реализации (bankrupt.centerr.ru)

На данной площадке выставляется имущество организаций, которые законодательно признаны банкротами.

5 Площадка — Универсальная ЭТП “Electro torgi” (electro-torgi.ru)

Самая “молодая” площадка, которая активно развивается. У нее понятный и удобный интерфейс, а лоты с частой периодичностью обновляются.

В интернете имеется огромное количество сайтов, на которых можно найти нужные объекты торгов.

Аукционные площадки делятся на 3 вида:

1. Торговые площадки — непосредственная организация и проведение интернет-аукционов;

1. Официальные порталы — самые полные данные о торгах, публикуемые в соответствии с российским законодательством. Самые яркие примеры таких сайтов — это Федрерсурс и субботний выпуск газеты Коммерсантъ.
2. Агрегаторы торгов по банкротству — такие порталы аккумулируются всю информацию о предстоящих аукционах из сети Интернет и размещают у себя.

Конечно, прежде чем брать и участвовать в торгах, нужно серьезно подготовиться и определиться с площадкой. Об основных этапах участия поговорим в следующем пункте статьи.

6. Основные этапы участия в публичных электронных торгах

По своей сути процедура принятия участия в аукционах по банкротству несложная, важно соблюдать законодательство и пройти все этапы. Ниже предлагаю рассмотреть все стадии участия в аукционе.

Этап 1. Оформление и получение электронной подписи

Электронная подпись — это специализированный набор символов, идентифицирующий подписанта, находящийся на устройстве, похожем на внешний накопитель (флеш-карту).

Благодаря данному устройству можно вести электронный документооборот, без применения бумажных носителей. Подробная информация о том, для чего нужна электронная подпись, как ее получить и какие виды ЭП бывают написано в .

Основными функциями электронной подписи являются защита документов от подделки, доказательство авторских прав на тот или иной документ, передача файлов по зашифрованным каналам, возможность подачи ценовых предложений при участии в торгах и тендерах, а также подпись договоров и иных актов по итогам торгов и аукционов.

Электронная подпись может давать доступ только к определенному перечню площадок, поэтому прежде чем заказывать ее, удостоверьтесь о наличии функций и спектра услуг.

Этап 2. Регистрация на электронной торговой площадке

Для того чтобы зарегистрироваться на электронной торговой площадке, обязательно понадобится электронная подпись, а также загрузка определенного перечня документов в отсканированном виде.

Как правило, для физических лиц — это паспорт (разворот с фото и регистрация), для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — учредительные документы.

Обязательно ознакомьтесь с перечнем необходимых документов, чтобы успеть их подготовить. на площадке может занять от трех до пяти рабочих дней. Необязательно аккредитовываться на всех площадках. Достаточно регистрации только на той, где будут проходить торги по выбранному лоту.

Этап 3. Подбор лотов

Выше мы с вами уже говорили о том, где искать объекты торгов по банкротству. В первую очередь, советую вам рассмотреть предложения по вашему региону.

После того, как вы определитесь с объектом покупки, внимательно изучите всю документацию по ней (документы об оценке, праве собственности и прочие), чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных ситуаций с первоначальным собственником имущества.

Если вы планируете приобретение автомобиля или недвижимости, у вас есть право заранее осмотреть объект. На карточке организатора аукциона всегда имеются контактные данные, по которым можно связаться и договориться о встрече. Советуем вам взять с собой опытного специалиста по оценке, чтобы не получилось так, что стоимость лота окажется завышенной. Конечно же, это касается только материальных активов (оборудования, транспорта, недвижимости и так далее).

В случае если вы планируете приобретение ценных бумаг или предприятия, советую вам обратиться за консультацией к опытным экономистам и юристам, чтобы, опять-таки, не приобрести активы по завышенной цене.

Таким образом, предварительный анализ лота поможет вам адекватно оценить целесообразность участия в аукционе.

Этап 4. Настройка ПО

Чтобы принять участие в аукционе, нужно грамотно настроить все необходимые программы. Для работы на электронной площадке в большинстве случаев используется браузер Internet explorer, а для использования электронной подписи может понадобиться специализированная программа «КриптоПро».

В тот момент, когда вы будете оформлять электронную подпись, советую вам проконсультироваться со специалистами компании на предмет того, какие настройки компьютера вам могут понадобиться. Также вы можете прибегнуть к услугам системных администраторов.

Этап 5. Подготовка заявки на участие в электронных торгах по банкротству и перечисление задатка

Итак, объект покупки выбран, компьютер настроен, пришло время зарегистрировать заявку на участие. Важно произвести данную процедуру заранее, чтобы была возможность (в случае нехватки документов или ошибок в регистрации) все исправить. Данная осторожность очень важна для тех, кто впервые принимает участие и не имеет опыта участия в такого рода торгах.

Может случиться такая ситуация, что потребуется привлечение стороннего специалиста, поэтому (не устану повторять) позаботьтесь обо всем заранее, хотя бы за 3-4 дня до начала аукциона.

В момент оформления заявки потребуется приложить платежное поручение, подтверждающие внесение суммы задатка.

Внимание! Без задатка участие в торгах НЕВОЗМОЖНО! Размер задатка определен и обозначен в документации к аукциону и будет составлять примерно 5% стоимости объекта.

Реквизиты для перевода средств также будут указаны в документации. Очень важно уточнить у организаторов можно ли воспользоваться онлайн сервисом перевода средств, так как часто встречаются ситуации, что аукцион регламентирует прикрепление платежного поручения с отметкой банка и электронная квитанция может не подойти.

Еще один важный момент — комиссия банка за перевод средств. Уточните у своего банка сумму комиссии за перевод.

В случае проигрыша аукциона, задаток вернется вам в течение того времени, которое прописано в документах торгов. Как правило, этот срок может составить 30 календарных дней.

Этап 6. Подача заявки на участие

Для каждого аукциона по банкротству время подачи заявки определяется отдельно. В одних торгах выигравшим считается тот, кто первый подал заявку, в других важно успеть подать заявку до определенного момента. Для начала прикрепите все необходимые документы, а затем подпишите их и отправьте при помощи электронной подписи.

Этап 7. Участие в электронном аукционе

Особенностей участия в электронном аукционе может быть масса, да и видов данной процедуры бывает несколько.

В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, и победителем считается тот, кто предложил лучшую цену.

Открытый аукцион представляет собой торги по типу физического аукциона, только все проходит на электронной площадке в вашем личном кабинете. Организаторами устанавливается определенный шаг суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать этот шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил.

Таким образом, в открытом аукционе побеждает тот, кто подал последнее предложение перед завершением торгов.

Открытые торги считаются самыми открытыми и прозрачными.

Этап 8. Завершение электронного аукциона и подведение итогов

По завершению торгов по банкротству в течение получаса организаторы формируют протокол, в котором описывается полная процедура их прохождения, а затем в течение трех рабочих дней публикуется итоговый протокол, где объявляется победитель.

Для тех участников, которые не выиграли аукцион, он заканчивается довольно-таки просто — нужно дождаться возврата задатка и все. Если в течение нескольких дней возврата не произошло, следует обратиться к организаторам за уточнением.

С победителем же все намного сложнее. После официальной публикации итогового протокола, заключается договор купли-продажи. Бланк данного договора отправляется через электронную торговую площадку. Победитель заполняет его, подписывает электронной подписью и возвращает обратно организатору через личный кабинет, а затем и в физической форме на бумажном носителе через почту.

Если победитель по каким-либо причинам отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

Этап 9. Полный расчет с продавцом. Вступление в имущественные права

После того, как все формальные этапы завершены, договоры подписаны, победитель отправляет оставшуюся часть оплаты за объект. Важно внимательно ввести реквизиты, так как они могут отличаться от тех, на которые был переведен задаток.

Когда все условия соблюдены, победитель аукциона становится полноправным владельцем объекта и может заняться оформлением документов, подтверждающих право собственности.

Таким образом, при соблюдении всех условий и этапов проведения торгов по банкротству, каких-либо серьезных проблем не должно возникнуть. В любом случае, вы всегда можно обратиться в службу поддержки электронной торговой площадки или за помощью к юристам.

И в завершении статьи предлагаю вам посмотреть небольшое видео, в котором рассказан пошаговый алгоритм подготовки к участию в торгах по банкротству:

На этом моя статья про торги по банкротству подошла к концу. Если у вас остались вопросы, то задавайте их ниже в комментариях к этой статье.

P.S.: Ставьте звездочки и лайки, а также делитесь этой статьей со своими друзьями и коллегами в социальных сетях.