При уточнении границ земельного надела не исключены случаи, когда в результате допускаются отклонения от первоначальных размеров участка. В связи с этим данные, имеющиеся в документах на участок могут серьезно отличаться от фактических.

В такой ситуации необходимо официально утвердить вновь возникшие границы с измененными параметрами. Здесь не обойтись без проведения особого вида на участке. Именно об изменении границ участка земли и о том, что для этого нужно сделать, пойдет речь в настоящей статье.

Что такое изменение границ земельного участка?

Изменение границ заключается во внесении корректировок в документацию по земельному участку в связи с тем, что его фактический размер изменился.

Чтобы новые данные о земельном участке вступили в законную силу, документ, подтверждающий изменение границ, должен быть подан в специализированный госорган – отделение Росреестра по месту нахождения земельного надела. А Росрееср, в свою очередь, вносит новые сведения о размере участка в ЕГРН (ранее – ГКН).

Российское законодательство разрешает изменять границы земель как в сторону их увеличения, так и в сторону уменьшения. Однако стоит повториться, что любое такое изменение, которое превышает допустимую норму , должно быть правильно оформлено.

В каких случаях может понадобиться?

Можно назвать три самых распространенных случая , когда может возникнуть необходимость изменить границы:

1. При кадастровой ошибке. Тогда та геодезическая компания, которая допустила подобную ошибку в документации, заново проводит работы по и составляет новый кадастровый план с измененными границами земли.
2. По инициативе собственника. Когда происходит одного участка на несколько, а также при объединении двух и более наделов в один. И в этом случае потребуется заново проводить межевые работы.
3. При . К изменения границ участка земли собственник прибегает, если при уточнении границ выяснилось, что фактическая площадь участка значительно отличается от той, что указана в документах. Чтобы не пришлось оформлять изменение границ участка, отклонение в площади не может быть более 10%. Если же такой показатель превышен, собственнику ничего не остается, как проводить изменение границ земельного надела.

Особенности изменения границ земельного участка

Без изменения площади

Это проведение межевых линий по координатам уточненного участка. Поворотные точки определяются более точно. При изменении конфигурации надела, его площадь остается неизменной. То есть происходит сдвиг части границы земельного участка, что приводит к необходимости перераспределения земельных участков.

Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной. По результатам проведенного сдвига каждому из вновь образованных участков будут присвоены новые кадастровые номера.

С изменением площади

Как уже ранее говорилось в статье, площадь участка, границы которого изменяются, может стать иной при:

• разделении большого земельного надела на несколько маленьких. Тогда у каждого вновь образованного участка будет своя площадь, так как все они станут самостоятельными объектами недвижимости;
• объединении нескольких участков в один. В этом случае возникнет единственный земельный объект с уточненными границами и новой площадью;
• выдел доли из земельного участка. При такой процедуре также границы земли, из которой произошел выдел, изменятся, что приведет и к ее новой площади. Этот участок считается основным, а тот, который выделили – второстепенным. Ему присваивается новый кадастровый номер, его необходимо поставить на кадастровый учет, он имеет свою самостоятельную площадь.

Где заказать услугу по изменению границ участка?

Подобного рода услуги оказывают специализированные конторы – геодезические (или кадастровые) компании. В их штате работают и геодезисты. Деятельность таких организаций должна полностью соответствовать Федеральному закону «О кадастровой деятельности».

Как гласит этот нормативный акт, кадастровый инженер – это лицо, имеющее специальное образование и которое входит в соответствующее СРО таких же специалистов. Он должен иметь лицензию на проведение кадастровых и геодезических работ.

В противном случае документ, выданный по результатам межевания, не будет являться действительным. А это приведет к необходимости повторного обращения к другому кадастровому инженеру.

Кто может обратиться?

Заказчик работ по изменению границ участка земли – это его собственник. Им может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

В том случае, если владелец участка – это юрлицо, обратиться в кадастровую фирму может его директор, предъявив документ о подтверждении его полномочий.

Важные моменты

При возникновении споров с соседями или сомнений в правильности границ участка собственник может заказать процедуру их восстановления. В ходе ее проведения будут установлены межевые знаки в тех поворотных точках земли, что обозначены в документах

Краткая пошаговая инструкция

Обратившись в кадастровую фирму, собственник должен написать оставить заявку на проведение работ и приложить к ней все необходимые документы на участок:

• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• земельного надела;
• паспорт гражданина РФ;
• нотариально заверенная доверенность (если документы подает представитель заявителя).

Если с документами не возникло никаких проблем, заказчик и кадастровая фирма заключают договор на оказание соответствующих услуг.

Проводятся, непосредственно, работы группой геодезистов по составленному заранее техническому заданию.

После завершения полевых работ, кадастровый инженер окончательно подготавливает межевое дело, затем передает заказчику межевой план с измененными границами земельного объекта. По желанию заказчика, он может получить все межевое дело, заверенное печатью кадастровой фирмы и подписью инженера.

Сам собственник передает в отделение Росреестра для официального внесения изменений в ЕГРН относительно границ надела. Также электронную форму плана в Росреестр отправляет сам кадастровый инженер.

С момента официального внесения новых данных в Росреестр, процесс изменения границ участка считаются завершенными.

Что необходимо усвоить из всего вышесказанного:

• Изменение границ земельного надела – это процедура, которая может быть вынужденной (при большой погрешности границ участка фактических и официальных) либо по инициативе самого собственника (при выделе доли, разделении, объединении).
• Изменять границы можно с изменением площади земли или без изменения таковой.
• Межевание – вид кадастровых работ, который применяется для изменения границ земельного участка. Осуществляется кадастровым инженером.

Истец хочет признать право собственности на земельный участок

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

Межевой план – документ, в котором фиксируются сведения о конкретном земельном участке , что позволяет идентифицировать именно этот надел на местности.

Каждый надел соседствует с другими, а границы между располагающимися рядом участками образуют межу. Весь процесс протекает в такой последовательности:

Со всеми соседями по земельному участку требуется согласовать межи под роспись в специальном бланке, чтобы исключить проблемы в дальнейшем. Правильно изготовить документ может только высококвалифицированный специалист при помощи геодезических инструментов, как теодолит.

Межевой план содержит графическую часть – по сути, чертеж, схему, выполненную в масштабе, и текстовую часть, на которой приводится таблица координат каждой характерной точки участка. Под схемой располагают расшифровку условных обозначений, облегчающих прочтение документа даже не специалистом.

Изготовление такой бумаги необходимо, если:

• подается заявление о постановке земельного надела на кадастровый учет;
• нужно внести изменения в базу данных ЕГРН относительно размеров или вследствие уточнения координат участка и пр.

Чтобы узаконить малейшие изменения и придать им юридическую значимость, потребуется того или иного вида. Сама форма не может быть произвольной, так как она утверждена «Об утверждении формы…».

Его разновидности и как его получить?

Межевые планы требуются в разных случаях, диктующих вид этого документа. Чаще всего и спрашиваются такие виды межевых планов:

• по уточнению границ надела земли;
• исправление ошибок в составлении планов, оформленных ранее;
• объединение участков;
• выдел надела межеванием;
• перераспределение земельных участков;
• при образовании участка из двух или нескольких;
• образование нового надела;
• при выделении из надела большой площади двух и более участков;
• с сохранением исходного плана и др.

С тем, как выглядит образец межевого плана ЗУ, можно ознакомиться в .

Выполнять такую работу наделены правами кадастровые инженеры местного муниципалитета, а также специалисты из частных компаний, аккредитованных на выполнение подобных услуг, при этом не имеет значения, будет это индивидуальный предприниматель или крупная фирма.

Государственные услуги оказываются бесплатно (только до 2020 г.), а за работы по оформлению межевого плана любого вида в специализированной компании нужно будет заплатить сумму, обусловленную договором.

В зависимости от сложности работ и региональных цен, цена изготовления бумаги частным образом может составлять от 2-х до 15-ти тыс. руб.

О том, кто занимается оформлением межевого плана, мы рассказывали , а из вы узнаете, каков срок действия документа и его стоимость.

В межевом плане содержится такая информация:

1. цель оформления бумаги и ее разновидность.
2. Данные о заявителе – ФИО, адрес, СНИЛС, контакты.
3. Сведения об исполнителе- ФИО, № аттестата кадастрового инженера, наименование фирмы, если заказ выполняется юр. лицом, контакты.
4. Дата проведения работ.
5. Специальные сведения – система координат и пр.
6. Список используемых приборов и инструментов.
7. Кадастровый номер надела (при наличии), данные о размещенных на участке объектах.
8. Необходимые сведения о других участках, если предстоит их слияние или уточнение границ с ними, или их частей.
9. Метод определения координат.
10. Данные о характерных точках границ участков.
11. Сведения о площадях с расшифровкой формул.
12. Сведения об образуемых и измененных участках.
13. Сводная таблица общих сведений об интересующем участке при необходимости уточнения границ.

Документ сложный, требующий внимания, скрупулезности и точности: ошибки приведут к судебным разборкам между соседями и путаницей в картах, что недопустимо.

Межевание как процедура не заканчивается выездом на местность и камерной работой геодезиста. Только после приведения в соответствие планов ЕГРН с новыми бумагами и корректировок площадей участков можно считать, что межевание выполнено.

У каждой разновидности межевых планов есть свои особенности. Суть каждого из видов планов границ – возможность идентифицировать конкретный земельный участок на местности и в документах. В местных органах власти и в ЕГРН имеются в базах данных карты, достоверность которых должна быть абсолютной.

Ниже расскажем, какие виды его существуют?

Уточнение пределов участка

Такой вид плана нужен, когда участок уже выделен ранее, ему присвоен кадастровый номер, но требуется уточнить площадь и уточнить границы по факту.

Крайне редко выявляются ошибки, допущенные при размежевке, тогда тоже необходимы корректировки границ и площадей.

Уточнение позволяет избежать наложений участков друг на друга и вытекающих из таких обстоятельств конфликтов.

Следует знать, что кадастровый инженер только составляет бумагу, он не наделен правами разбираться в сути конфликтов и выступать миротворцем: для этого следует обращаться в суд.

Документ на его объединение

Если несколько участков объединяются в один, тогда на картах и в натуре выносятся новые границы, что требует корректировки в ЕГРН. Вновь созданный межевой план на объединение в таблице предоставляет полную и достаточную картину для специалистов кадастровой палаты.

Из этой таблицы ясно, какие точки и линии ликвидируются, а схематическое изображение наглядно демонстрирует, каким именно образом создан новый участок.

Раздел с сохранением исходного

Такой документ требуется, когда применяется раздел земельного надела в соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ . Речь идет о том, что из одного ранее образованного большого участка образуют несколько, но их границы не выходят за пределы это разделяемого поля.

Получается, что новый межевой план показывает, как именно проложены новые границы, и при этом наружные абрисы исходного куска земли остаются без изменений.

Обычно подобные процедуры проводятся с участками, находящимися в гос. или муниципальной собственности, когда вокруг все роздано и оформлено, или когда надел получен некоммерческой организацией типа садового товарищества, и проводится деление на участки для членов сообщества, но исключительно внутри границы исходного куска земли.

Межевой план в этом случае демонстрирует, каким образом и за кем закреплены новообразованные доли.

По разделу земельного участка

Имеется в виду документ, устанавливающий законные пределы новых наделов при разделе уже существующего участка.

Здесь подразумевается не деление на примерно равные доли, как в дачных кооперативах, а как угодно и на сколько угодно частей, что можно отследить по межевому плану, как именно это осуществлено.

Нужно будет с этим новым документов откорректировать информацию в ГКН, заменив кадастровый паспорт, ранее выданный, и оформив новые кадастровые паспорта на те участки, которые получены в результате раздела.

На образование

Такой вид плана будет нужен, когда земельный надел только образовывается. С готовым межевым планом на образование участка нужно направляться в ГКН за кадастровым паспорт на вновь образованный надел. После этого можно оформлять право собственности или иной документ на право пользования землей.

Передел вследствие ошибок

Если оказывается, что суммарные площади нескольких частей по ранее оформленным документам превышают реальную площадь, или когда границы одного надела накладываются на другой участок, тогда проводятся работы по устранению ошибок.

Новые границы в полном объеме не совпадут с прежними, поэтому после корректировки изменятся абрисы участков и их площади, а ранее выпущенные межевые планы придется заменить уточненными, что потребует внесения изменений в сведения в ЕГРН.

Выдел надела

Этот вид межевого плана применяется, когда на немалой территории выполняют выдел относительно маленького участка. Бумага при таком раскладе требует наибольших затрат времени и труда, а потому имеет самую высокую цену: в зависимости от площади и конфигурации, стоит такой межевой план от 10 до 15 тыс. руб.

Перераспределение

Перераспределение между владельцами выполняется обычно уже после оформления кадастровых бумаг.

Иногда такие процедуры происходят, когда выявляются неточности, или при необходимости выкроить еще один участок.

Бывает, что в старых планах обнаружена путаница, а перераспределение и новые межевые планы позволят четко каждому собственнику выделить свой индивидуальный земельный надел с уже установленными, незыблемыми границами, что избавит от проблем в дальнейшем.

Как на межевом плане отображается перераспределение ЗУ узнаете .

Последние изменения в ЗК РФ говорят о том, что с 2018 г. невозможно будет без межевого плана провести никаких действий с земельными наделами.

Поэтому, пока не начался ажиотаж и не взлетели цены, следует позаботиться о том, чтобы изготовить этот документ на свой участок, воспользовавшись услугами только действительно надежного, ответственного кадастрового инженера с наличием всех требуемых разрешительных бумаг и документов, подтверждающих его уровень квалификации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Раздел земельного участка

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Например, делится ЕЗ в результате раздела могут образоваться землепользования и многоконтурные ЗУ или только многоконтурные ЗУ или только землепользования.

Раздел допускается проводить в отношении уточненных земельных участков, если же границы исходного земельного участка не уточнены, то раздел допускается при условии если границы образуемых земельных участков совпадают с границами исходного земельного участка, т.е. не смещаются. Однако, в этом случае в состав межевого плана необходимо будет включить Акт согласования внешних границ образуемых ЗУ или Акт согласования границ исходного земельного участка, т.к. при таком разделе одновременно уточняются граница ранее неуточненного исходного земельного участка.
Раздел с сохранением исходного земельного участка в измененных границах
Раздел с сохранением исходного ЗУ в измененных границах допускается в отношении земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан и в отношении единых землепользований.

В соответствии с п. 60 Порядка ведения ГКН, утв. Приказом МЭР РФ от 04.02.2010 г. № 42 в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.

Данное правило применяется только в случае, если после преобразования в составе единого землепользования сохраняется не менее двух земельных участков.

Т.е. если в составе единого землепользования остается менее 2-ух обособленных ЗУ, то в этом случае необходимо осуществлять раздел такого земельного участка.

Также как в случае с обычным разделом, Акт согласования границ образуемых ЗУ или исходного ЗУ требуется в том, случае если осуществляется раздел ЗУ, имеющего неуточненные границы. Но если ЗУ образуются таким образом, что не затрагивают внешних границ исходного земельного участка, т.е. одновременно не происходит уточнение границ исходных ЗУ, то акт согласования в этом случае не требуется. Также не требуется Акт согласования границ в случае раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, когда осуществляется раздел ЗУ, границы которого в ГКН отсутствуют. Данное правило действует и при согласовании ЗУ образующихся путем выдела.
Перераспределение земельных участков.

В соответствии со ст. 11.7. Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается.

Перераспределение допускается, если оба исходных ЗУ относятся:

К неразграниченной государственной собственности;

К муниципальной собственности;

К частной собственности;

К федеральной собственности;

Собственности субъекта РФ.
Перераспределение между обычными земельными участками.

При перераспределении границы исходных ЗУ должны быть «уточненными» (исключение: допускается перераспределение ЗУ, имеющих не уточненные границы, если границы образуемых ЗУ совпадают с границами исходных ЗУ (не смещаются).

Границы образуемых ЗУ не должны выходить за пределы исходных ЗУ;

Перераспределение допускается только в отношении смежных ЗУ.
Есть разновидность перераспределения, не предусмотренная земельным кодексом, но предусмотренная Приказом МЭР РФ № 412 от 24.11.2008 г. - перераспределение с землями государственной собственности – это когда земельный участок частично образуется из земельного участка, частично из земель государственной собственности.

Перераспределение с землями государственной собственности допускается только в отношении тех земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Перераспределение с землями госсобственности:

Допускается в отношении земельных участков, границы которых являются «уточненными» или «неуточненными»;

Допускается в отношении одного или одновременно нескольких исходных земельных участков.

Допускается только в отношении смежных ЗУ.

В результате перераспределения ЗУ с землями госсобственности могут быть образованы один или несколько земельных участков.

Документы, на основании которых могут быть образованы ЗУ при объединении, разделе или перераспределении.

Документ, на основании которого проводятся кадастровые работы (один из):

Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на каждый исходный ЗУ;

Постановление об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане на образуемые ЗУ, в

Постановление о предоставлении ЗУ (образуемого), выданное после 24.10.2008 г.(если исходный ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности)

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта,с актом выбора и схемой расположения (если исходный ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности).

Как правильно прописывать в постановлении муниципалитета, из какого единого землепользования участок образуется и доступ? Можно ли это не писать в постановлении (с номерами конкретно), а только на схеме указывать?
В Сборнике образцов документов, которые подготавливают органы государственной власти и местного самоуправления, необходимые для кадастрового учета, который размещен на официальном сайте кадастровой палаты kadastr.tatarstan.ru в разделе «Для органов государственной власти и местного самоуправления» имеются образцы для подготовки таких постановлений. В тексте постановления указывается кадастровый номер земельного участка, из которого образуется ЗУ. Т.е. указывается кадастровый номер единого землепользования. Сведения об обеспечении земельного участка доступом к землям общего пользования указываются в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, причем должны быть указаны земельные участки, через которые обеспечивается доступ, только если это земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности.

Также по вопросам доступа к земельным участкам можно отметить следующее.

Если доступ к землям общего пользования обеспечивается через смежный земельный участок, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков, либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п.64 Приказа Минэкономразвития РФ № 412 от 24.11.2008 г.).

Если доступ обеспечивается через земельный участок паевого фонда, документом, подтверждающим обеспечение доступа, может быть протокол общего собрания участников общей долевой собственности о согласии на обеспечение доступа.
При образовании земельного участка в результате выдела или раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах в межевом плане должны быть отражены сведения об обеспечении доступа как к образуемым, так и к измененным земельным участкам.

В случае если измененным земельным участком является единое землепользование или МЗУ, то доступ должен быть обеспечен к соответствующему обособленному земельному участку или контуру МЗУ. Если контур или обособленный земельный участок выделяется полностью, то в раздел «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам», сведения об обеспечении доступа к измененному земельному участку не включаются.
Уточнение единого землепользования.

В случае, если необходимо уточнить границы обособленных земельных участков, входящих в состав декларированного единого землепользования, подготавливается МП на уточнение всего ЕЗ. Уточнять отдельные обособленные ЗУ входящие в состав ЕЗ не предусмотрено действующим законодательством, поскольку объектом учета является именно ЕЗ, не обособленные ЗУ. При этом, также стоит иметь ввиду что при уточнении ЕЗ все его границы должны быть согласованы.
При уточнении ЕЗ из его состава могут быть исключены или наоборот включены в его состав обособленные ЗУ. Для отображения в XML файле межевого плана таких ЗУ используются реквизиты InsertEntryParcels «Включаемые в ЕЗ участки» и реквизит DeleteEntryParcels «Исключаемые из ЕЗ входящие участки» раздела Compozition_EZ «Состав единого землепользования».
Рассмотрим случай, когда ЕЗ является смежником

Подготавливается МП на образование или уточнение земельного участка и при этом уточняется часть границ смежного земельного участка являющегося ЕЗ, в этом случае допускается в МП включать сведения только о той части границ ЕЗ, которая является смежной с образуемым (уточняемым) земельным участком.

Согласование в этом случае проводится только той границы ЕЗ, которая была уточнена в результате проведения кадастровых работ по образованию (уточнению) основанного ЗУ. В ЗКИ должен быть отражен этот факт.
Также бывают случаи, когда образуемый (уточняемый) ЗУ, в отношении которого проводятся кадастровые работы, полностью накладывается на обособленный земельный участок, входящий в ЕЗ и при КР выявлена необходимость исключения этого обособленного ЗУ из ЕЗ.

В этом случае нужно подготовить МП вначале на уточнение ЕЗ, а затем образовать (уточнить) ЗУ. Поскольку 412 приказом, предусмотрена подготовка МП в виде одного документа, в случае если уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в т. ч. в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ.

Исключаемый из ЕЗ обособленный ЗУ, не является фактическим смежником образуемому (уточняемому) ЗУ. Кроме того, действующей xml-схемой не предусмотрено при уточнении (образовании) ЗУ одновременно включать в xml сведения об исключаемом из др. ЗУ, представляющего собой ЕЗ обособленного ЗУ.
Еще один случай: если в обособленном земельном участке допущена кадастровая ошибка, как образовать из него земельный участок в исправленных границах.

Сначала нужно подготовить межевой план на исправление кадастровой ошибки в ЕЗ (в обособленном ЗУ). После исправления ошибки по заявлению правообладателя, готовить МП на образование ЗУ
В связи с тем, что в последнее время участились случаи включения МП заключений кадастровых инженеров, где в качестве обоснования исправления кадастровой ошибки указывается, что границы земельного участка существуют на местности более 15 лет, дополнительно поясняем.
При уточнении границ ЗУ их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 70.1. Требований к подготовке МП в заключении кадастровый инженер должен обосновать местоположение уточненных границ ЗУ.

В письме Минэкономразвития РФ от 16.09.13 г. №ОГ-Д23-5116 приведены примеры обоснований местоположения границ ЗУ:

Конкретные объекты искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка;
- источник получения информации о существовании границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан);
- меры, принятые для получения документов, подтверждающих местоположение границ уточняемого земельного участка.

Таким образом, при уточнении земельных участков необходимо чтобы уточняемые границы земельного участка были подтверждены - это может быть правоустанавливающий документ или документ, который определял местоположение границ ЗУ при его образовании. Либо если границы ЗУ существуют более 15 лет, подтверждение существования границ этого ЗУ. Т.е. при уточнении границ обоснованием уточнения будет являться это подтверждение.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 28 Закона о кадастре кадастровая ошибка – это воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Т.е. обоснованием кадастровой ошибки является не соответствие фактических границ земельного участка на местности границам земельного участка по сведениям ГКН, а в свою очередь фактические границы земельного участка подтверждаются вышеперечисленными обоснованиями.

Сдача карт (планов) объектов землеустройства в государственный фонда данных.
Как Вы знаете 14.02.2014 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 03.02.2014 г. № 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» (далее – 71 Постановление).

Согласно данному постановлению обязательным приложением к направляемым в ОКУ документам, для внесения сведений о границах населенных пунктов, муниципальных образований, зон с особыми условиями использования территорий и при направлении решений об утверждении правил землепользования и застройки, является карта (план) соответствующего объекта землеустройства.

Направляемая в ОКУ карта (план) должна содержать информацию о ее передаче в составе землеустроительного дела, сформированного в отношении соответствующего объекта землеустройства, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, с указанием регистрационного номера и даты передачи в орган, осуществляющий хранение землеустроительной документации.

С целью разъяснения процедуры сдачи карты (плана) объекта землеустройства в государственный фонд данных нами было направлено письмо в Управление Росреестра по РТ, на которое было получено письмо с описанием данной процедуры.

В соответствии с разъяснениями:

Согласно п. 9 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 №267 (далее – Порядок) материалы, полученные в результате выполнения землеустроительных работ по описанию местоположения границ объекта землеустройства, комплектуются в землеустроительное дело.

Делимые и неделимые участки

Собственники земельных участков (ЗУ) иногда задумываются об их разделе на две или несколько частей. Одну из них, при необходмости, можно подарить, оставить в наследство или передать бывшегу супругу в случае семейного развода.

Размышления житейские и вполне оправданные. Но разделить участки получается не всегда:

• одни являются делимыми
• другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён

Какие условия определяют градацию участков на делимые и неделимые?

Делимость и неделимость участков зависит от их целевого назначения. Оно устанавливается в зависимости от многих факторов:

• природных особенностей территории
• ландшафта
• плодородия
• возможности использования получающихся при разделе частей как самостоятельных наделов с сохранением исходного назначению земли

Делимыми считаются такие участки, котрорые после раздела:

• не теряют своей сущности
• сохраняют исходное целевое использование для образованных меньших территорий

Неделимыми являются участки, раздел которых может вызвать:

• нарушение режима использования
• изменение целевого назначения

Например, участок для ИЖС с домом, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но при этом:

• потребуется разделить строение
• выявится, что размеры площади образованных частей участка скажутся на их правовом статусе:
  • останутся в долевой собственности (то есть исходный ЗУ оказался неделимым)
  • станут самостоятельными объектами права (исходный участок - делимый)

Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно распределить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8-м этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка, как и землю для помещений в производственных и административных зданиях.

К неделимым относятся сельскохозйственные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1-2 статьи 9 № 74-ФЗ). Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.

Обременения и ограничения, наложенные на использование исходного надела, могут оказать влияние на возможность его раздела. В зависимости от их вида участок может быть неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет, или, напротив, делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.

В числе обремений могут быть:

• обременения, связанные с правом пользования землёй:
  • сервитут
  • запрет на размещение объектов в охранных зонах
• ограничения по распоряжению участком:
  • ипотека
  • долгосрочная аренда свыше 1 года
  • доверительное управление
  • арест по решению суда
  • концессия
  • обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры

При наличии обременений и ограничений становятся важными:

1. их срок
2. точные временные границы действия

Оценка влияния обременений позволит прийти к пониманию возможности раздела.

Резюме

Неделимый земельный участок - это надел, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть:

• ЗУ выступает объектом права в целом:
  • права единственного собственника участка
  • общей собственности несколько собственников

При наличии на участке здания, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на ЗУ может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)

Делимый участок - надел, на отдельные части которого можно установить право собственности, причём эти части обладают следующими признаками одновременно:

1. не нарушают режим использования
2. имеют площади и границы
3. выступают объектами права их собственников

Когда разрешён и запрещён раздел земельного участка?

Как можно разделить делимый участок? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе? Да, правила есть. Они изложены в Земельном кодексе РФ (статья 11.4).

Раздел участка разрешается, если выполняются следующие условия:

• делимость надела
• части участка после раздела:
  • становятся самостоятельными ЗУ
  • разрешённое использование каждого образуемого ЗУ может выполняться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)

Запрет на раздел участков

Полный перечень ситуаций, когда раздел ЗУ не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 Земельного кодекса РФ:

• невозможность эксплуатации после раздела:
  • находящихся на ЗУ объектов недвижимости по их назначению
  • образованных наделов в соответствии с ВРИ из-за сохранённых обременений (ограничений) исходного надела
• при разделе участка:
  • образуемые ЗУ вклиниваются или вкрапливаются в другие
  • появляется изломанность границ, чересполосица
  • создаётся невозможность размещения объектов недвижимости
  • выявляются недостатки, препятствующие использованию и охране земель
  • границы образуемого ЗУ пересекаются с границами территориальных зон, лесничеств, лесопарков
  • наделы, образуемые при разделе исходного участка, остаются без самостоятельных подъездов и выходов к местам общего пользования (дорогам, проездам и выездам):
    1. возникает ограничение прав владельцев иных ЗУ, обязанных обеспечить проход или проезд к образованному наделу по территории своих наделов

Ориентир при разделе участка - сопоставимость размера образуемых наделов с установленными предельными нормами

Термины «размеры участка», «реальные размеры доли» (или «доли в натуре») связаны с более сложным понятием - градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Рассмотрим ситуации раздела участков:

• расположенных на землях населённых пунктов и предназначенных:

1. для ИЖС и ЛПХ
2. для ведения садоводствва и огородничеста
3. для гаражей и участков
4. для всех других видов использования

• расположенных на землях сельхозназначения:

1. садовых участков
2. участков для огородничества

Земельный участок, подлежащий разделу или выделу в натуру долей, должен сответствовать следующим требованиям одновременно:

1. стоять на кадастровом учёте
2. иметь границы
3. не иметь обременений и ограничений, накладывающих запрет на проведение раздела

Раздел участка

Деление ЗУ в соответствии с установлеными требованиями значит формирование из него нескольких самостоятельных наделов. Исходный участок, находящийся в совместной или общедолевой собственности, дробится пропорционально размеру земельных долей собственников.

В ходе раздела:

• прекращается первичная целостность и существование исходного участка
• назначением и ВРИ участков, образуемых из исходного ЗУ, становятся назначение и вид использования исходного надела
• по образованным участкам производится:
  • регистрация права собственности

Порядок раздела участка включает 4 этапа:

1. составление соглашения собственника (собственников):
   • на раздел участка
   • на выдел части из совместного или из общедолевого исходного ЗУ
2. межевание
3. присвоение почтовых адресов образуемым участкам
   государственный кадастровый учёт
4. регистрация права собственности на образованные наделы

1. Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности

Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию, оно может быть удостоверено нотариально.

Если участок находится:

1. в совместном владении нескольких собственников (даже если это супруги)
2. в совместной или общедолевой собственности

межевание и государственный кадастровый учёт образованных участков проводится после представления в кадастровому инженеру и в службу Росреетра соглашения, подписанного:

1. собственниками ЗУ
2. собственниками земельных долей

Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нём должны быть:

• сведения о собственниках ЗУ:
  • паспортные данные
  • адреса места жительства
• сведения об исходном участке
  • адрес
  • кадастровый номер
• подтверждение согласия всех собственников на раздел участка
• место оформления соглашения
• дата подписания соглашения

В соглашении указываются:

• размер доли в общем праве
• наименование и реквизиты правоустанавливающего документа
• номер записи в ЕГРН
• порядок распределения расходов на:
  • межевание
  • подготовку межевого плана
  • государственную регистрацию права собственности

При несогласии хотя бы одного из собственников долей выдел может проводиться только по судебному решению, определяющему порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.

2. Межевание

Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация. Собственнику (собственникам) участка нужно:

1. подать заявление
2. заключить договор подряда
3. предоставить согласие о разделе

Перед проведением межевания межевания выполняется подготовка. Кадастровый инженер землеустроительной компании:

• получает:
  • кадастровые выписки из ГКН на исходный участок
  • кадастровый план территории
• знакомится с правоустанавливающими документами на исходный участок
• проводит оценку расположения соседних земель с выявлением точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ
• устанавливает необходимость проведения полевых работ (на основании заключения геодезической экспертизы)

По результатам полевых работ кадастровый инженер:

• определяет:
  • границы
  • координаты поворотных точек
  • площади
• разрабатывает предварительный межевой план:
  • показывает вариант площадей и конфигураций новых земельных участков
• обсуждает проект плана с землевладельцем

Полученная информации вносится в кадастр недвижимости.

Согласование границ со смежниками

ФЗ «О кадастровой деятельности» установил обязательность согласования границ образуемых при разделе участков с собственниками смежных наделов (статьи 39-40 ФЗ № 221).

Процедурой согласования границ занимается кадастровый инженер. По его выбору, оно проводится:

• индивидуально с каждым смежником
• на общем собрании смежных землепользователей

Кадастровый инженер готовит акт согласования границ. В нём, на обороте листа графической части межевого плана, все смежники участков ставят свои подписи.

В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (часть 4 статьи 40 закона № 218-ФЗ).

В акт вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Они могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.

Если же возражения не сняты:

• акт будет считаться несогласованным
• участок не может быть поставлен на кадастровый учёт

Способ разрешения проблемы в этом случае - судебное разбирательство.

3. Присвоение почтовых адресов образуемым участкам

Присвоение персональных адресов образованным наделам делается на основании заявления собственника. Подать его нужно в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации. К заявлнию необходимо приложить:

• межевое дело
• свидетельство о праве собственности на долю в исходном наделе
• кадастровый паспорт
• соглашение собственников участка о его разделе
• судебное решение о разделе

Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.

Окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу готовится после:

• достижения полного согласия по межевому плану
• согласования границ образуемых участков со смежниками
• присвоения почтовых адресов образованным участкам

• межевой план
• решение администрации, в котором будут указаны адреса участков